Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 20. marec 2025

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 9C/57/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8124208506
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Rastislav Sikorjak

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2025:8124208506.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom JUDr. Rastislavom Sikorjakom v právnej veci žalobcu: A. B., nar.

XX.XX.XXXX,bytomC.D.XX,XXXXXE.proti žalovanému:MestoPrešov,Hlavnáč.73,08068Prešov,
v zastúpení Prešov Real s.r.o., Slovenská 40, 080 01 Prešov, IČO: 31 722 814 o neplatnosť výpovede
z nájmu bytu a o určenie trvania nájomného pomeru, takto

r o z h o d o l :

I. Pripúšťa upresnenie označenia žalovaného ako Mesto Prešov, Hlavná č. 73, 080 68 Prešov, za ktoré
koná Prešov Real s.r.o., Slovenská 40, 080 01 Prešov.

II. Konanie o zaplatenie sumy 200 € zastavuje.

III. Určuje, že nájomný vzťah založený medzi žalovaným ako prenajímateľom a žalobcom ako nájomcom
„Zmluvou o nájme bytu č. 416/2023“ zo dňa 27.11.2023 trvá.

IV. Žiadnej zo strán sporu nárok na náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou došlou súdu dňa 07.10.2024 sa žalobca domáhal určenia neplatnosti výpovede z nájmu bytu
danému spoločnosťou Real s.r.o., Slovenská 40, Prešov dňa 13.06.2024, ktorá mu bola doručená dňa
28.06.2024.

1.1. Na výzvu súdu žalobca svoju žalobu podaním zo dňa 30.10.2024 doplnil v tom, že výpoveď z nájmu
bytu mu bola daná na základe nepravdivých informácií od niektorých iných obyvateľov predmetného
bloku s tým, že mu bolo povedané, že títo spísali voči nemu petíciu, o ktorej on nemá žiadne informácie,
pretože s ňou nebol oboznámený. Zároveň svoju žalobu rozšíril o nárok týkajúci sa náhrady škody vo
výške 200 Eur.
1.2. Dňa 09.12.2024 sa žalobca bez predvolania dostavil na súd a predložil výzvu na vypratanie bytu
a zaplatenie dlhu ako aj výpoveď zo zmluvy o nájme bytu.

1.3. Podaním doručeným súdu dňa 13.01.2025 vzal žalobca žalobu späť v časti o zaplatenie náhrady
škody vo výške 200 Eur.

2. Žalovaný sa k žalobe vyjadril podaním zo dňa 16.01.2025, kde uviedol, že pred zaslaním výpovede
žalobcu niekoľkokrát upozorňoval a vyzýval na dodržiavanie podmienok nájomnej zmluvy, keďže
dochádzalo k častým sťažnostiam susedov na jeho osobu. Žalobca sa dokonca zúčastnil osobného
stretnutia so žalovaným dňa 21.06.2024, kde bol oboznámený s obsahom sťažností a požiadaný o to,

aby neničil majetok žalovaného a nenarúšal pokojné bývanie ostatných nájomcov a vlastníkov bytov.
Zároveň mu bola predložená výpoveď, ktorú odmietol podpísať, ako aj záznam z uvedeného stretnutia,
preto ho žalovaný upozornil, že mu výpoveď bude zaslaná poštou.Žalovaný ďalej uviedol, že žalobca prevzal výpoveď dňa 25.06.2024. Výpovedná lehota skončila dňa
30.09.2024, avšak žalobca predmetný byt neodovzdal. Na základe uvedeného bola žalobcovi zaslaná
dňa 09.10.2024 výzva na vypratanie bytu a zaplatenie dlhu, ktorú prevzal dňa 14.10.2024. Žalovaný má

za to, že žalobca postupuje podľa § 711 ods. 6 OZ, avšak žalobu o určenie neplatnosti výpovede nepodal
v zákonnej 3 mesačnej lehote počítanej odo dňa 25.06.2024, ale podal ju po uplynutí tejto prekluzívnej
lehoty.

3. Súd vo veci rozhodol na pojednávaní, na ktorom vykonal dokazovanie obsahom listín tvoriacich

súdny spis. Žalobca zároveň upresnil, že žalovanou osobou je Mesto Prešov v zastúpení spoločnosťou
Prešov Real s.r.o. a zároveň, že cieľom jeho žaloby je dosiahnuť to, že nájomný pomer ďalej trvá, keďže
v súčasnosti nemá inú možnosť ubytovania.

4. Pokiaľ ide o jednotlivé listiny, zo zmluvy o nájme bytu uzatvorenej prenajímateľom Mestom Prešov
v zastúpení Prešov Real s.r.o., Slovenská 40, 080 01 Prešov vyplýva, že tento žalobcovi ako nájomcovi

prenajal byt na adrese C. F. D. XX. Doba nájmu bola stanovená na dobu určitú a to od 01.12.2023 -
30.11.2026. Z evidenčného listu pre výpočet max. ceny nájmu bytu (č.l. 57) vyplýva, že od 01.07.2023
bol mesačný zálohový predpis vo výške 140,08 Eur. Zo zoznamu osôb tvoriacich domácnosť nájomcu
(č.l. 58) vyplýva, že domácnosť nájomcu bola tvorená iba ním samým.
4.1. Žalovaný tiež súdu predložil list zo dňa 19.01.2024 adresovaný žalobcovi, ktorým mu oznamuje,

že boli nahlásené sťažnosti susedov, ktorí sa neustále sťažujú na narušenie pokojného bývania,
poškodzovanie majetku, spoločných priestorov a spôsobovanie nadmerného hluku. Žalovaný preto
žiada žalobcu, aby sa zdržal takého konania, ktorým poškodzuje spoločné priestory, narúša pokojné
bývanieostatnýchsusedovaspôsobujenadmernýhluk,pretožeprinezdržanísatakéhotokonaniamôže
mu byť daná výpoveď z nájmu bytu.

4.2. Žalovaný rovnako súdu predložil komunikáciu medzi firemnou právničkou A. G. H. a bytovou
dôverníčkouA.C.I.(č.l.61-63),zktorejvyplýva,žebytovádôverníčkaupozorňujenasprávaniežalobcu
s tým, že slovne napáda obyvateľov bytového domu, vyhráža sa a používa vulgárne slová. Zároveň
poškodzuje zariadenie bytu, ktorý mu je prenajatý. Uvedená skutočnosť bola podľa záznamu z kontroly
(č.l. 63) aj predmetom konzultácie a stretnutia so žalobcom, ktorého sa za žalovaného zúčastnili A. C.

J., A. G. H. a E. B..
5. Listom zo dňa 09.09.2024 (č.l. 64) žalobca namietal voči žalovanému výpoveď z nájmu bytu. Na
túto námietku mu bola zaslaná odpoveď zo dňa 12.09.2024 (č.l. 65), z ktorej vyplýva, že výpoveď mu
bola daná z dôvodu hrubého poškodzovania prenajatého bytu a jeho príslušenstva. Zároveň bol v tejto
odpovedi upozornený na to, že je u neho evidovaný dlh vo výške 492,20 Eur.

6. Listom zo dňa 08.10.2024 (č.l. 66) žalovaný v zastúpení spoločnosťou Prešov Real s.r.o., so sídlom
Slovenská 40, 080 01 Prešov vyzýva žalobcu na vypratanie a odovzdanie bytu.
7. Pokiaľ ide o samotnú výpoveď, teda o dokument, platnosť, či neplatnosť ktorého bola predmetom
tohto konania, táto znela nasledujúco (č.l. 42) – „Týmto Vám prenajímateľ vypovedá zmluvu o nájme
bytu č. 416/2023 v súlade s ustanovením § 711 ods. 1 písm. c) zák. č. 40/1964 Zb. OZ v znení neskorších

predpisov z dôvodu, že ako nájomca hrubo poškodzujete prenajatý byt a jeho príslušenstvo. Svojou
neodbornou manipuláciou ste úmyselne poškodili splachovací a napúšťací systém, ďalej opakovane
narušujete pokojné bývanie ostatných nájomcov bytov a to svojím vulgárnym spôsobom a buchotom.“
8. Pokiaľ ide o ďalšie dôkazy, tieto súdu predložené ani navrhnuté neboli a vo vzťahu k vyjadreniu
žalovaného k žalobe a svedkov v závere tohto podania uvedených, o ich predvolanie žalovaný

nepožiadal. Zároveň pred vyhlásením uznesenia o skončení dokazovania žalovaný výsluch týchto
svedkov ani nenavrhol, preto súd vychádzal z toho, že došlo k upusteniu od návrhu na ich výsluch.
9. Občiansky zákonník
§ 37 ods.1 - Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.
§ 710 ods.3 - Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.

Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci,
v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu
výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia
osobitného predpisu.
§ 711 ods.1 písm.c) - Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca alebo ten, kto je členom

jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné
zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov,
ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.§ 711 ods.2 - Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné
zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
§711ods.6-Neplatnosťvýpovedemôženájomcauplatniťnasúdedotrochmesiacovododňadoručenia

výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa
zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

10. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že výpoveď zo dňa 13.06.2024 bola žalobcovi doručená dňa
25.06.2024 a tento žalobu na súd podal dňa 16.10.2024, teda po uplynutí 3 – mesačnej prekluzívnej

lehoty. Uvedené znamená, že skúmanie, či dôvod výpovede bol alebo nebol naplnený už do úvahy
neprichádza.
11. Výpoveď z nájmu bytu je právnym úkonom majúcim značný, až existenčný význam pre nájomcu
nemajúceho možnosť iného trvalého bývania. Závažnosť tohto úkonu zohľadňuje aj súdna prax
a Ústavný súd SR vo svojom rozhodnutí sp. zn. II. ÚS 12/2020; R - 51/2020 uviedol - Ústavný súd,
vychádzajúc zo systematického zaradenia normy obsiahnutej v § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka,

ako aj obsahu ustanovenia § 711 Občianskeho zákonníka, naznačil, že žaloba o neplatnosť výpovede
sa koncentruje na dôvody neplatnosti vyplývajúce z nerešpektovania niektorej z kogentných hmotno-
právnych noriem zakotvených v § 711 Občianskeho zákonníka. Zároveň výslovne pripustil možnosť
súdneho prieskumu platnosti výpovede danej z nájmu v inom konaní ako konaní o neplatnosť výpovede
podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka v prípadoch absolútnej neplatnosti výpovede podľa

všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o náležitostiach právnych úkonov. Zároveň vylúčil,
že by platila nevyvrátiteľná právna domnienka, že absolútne neplatná výpoveď sa márnym uplynutím
tam uvedenej prekluzívnej lehoty (má sa na mysli zánik možnosti úspešne domáhať sa neplatnosti
výpovede, nie zánik práva ako takého, pozn.) konvaliduje a stáva sa platnou. S týmito závermi ako
východiskami sa stotožňuje aj II. senát a dodáva, že v tzv. inom konaní je ex offo možný prieskum

absolútnej neplatnosti výpovede ako právneho úkonu podľa všeobecných ustanovení Občianskeho
zákonníka o náležitostiach právnych úkonov, avšak je vylúčený prieskum platnosti takéhoto právneho
úkonu z hľadiska naplnenia zákonného dôvodu uvedeného vo výpovedi. Inými slovami, v tzv. inom
konaní nie je možné namietať neplatnosť inak právne perfektného právneho úkonu výpovede podaného
prenajímateľom nehnuteľnosti, adresovaného a riadne doručeného nájomcovi z dôvodu, že neplatnosť

výpovede spočíva v nenaplnení označeného dôvodu výpovede podľa § 711 Občianskeho zákonníka.
11.1. V zmysle vyššie citovaného záveru tak súd skúmal žalobu žalobcu nie z pohľadu § 711 ods.6 OZ
ale z pohľadu všeobecných ustanovení OZ upravujúcich určitosť právneho úkonu – výpovede z nájmu
bytu obsiahnutých v § 37 ods. 1 a § 711 ods.2.

12. Podľa NS SR sp. zn. 5Cdo/254/2009 - Požiadavka ustanovenia § 79 ods. 1 vety druhej OSP, aby zo
žaloby vyplývalo, čoho sa žalobca domáha, neznamená, že by žalobca bol povinný urobiť súdu návrh
na znenie výroku jeho rozsudku. Ak žalobca označil v žalobe presne, určite a zrozumiteľne povinnosť,
ktorá má byť žalovanému uložená rozhodnutím súdu alebo spôsob určenia právneho vzťahu, práva
alebo právnej skutočnosti, súd nepostupuje v rozpore so zákonom, ak použitím iných slov vyjadrí vo

výroku svojho rozhodnutia rovnaké práva a povinnosti, ktorých sa žalobca domáhal. Iba súd rozhoduje
o tom, ako bude formulovaný výrok jeho rozhodnutia; prípadným návrhom žalobcu na znenie výroku
rozhodnutia pritom nie je viazaný. Pri formulácii výroku rozhodnutia súd musí dbať, aby vyjadroval (z
obsahového hľadiska) to, čoho sa žalobca žalobou skutočne domáhal.
12.1. Keďže žalobca na pojednávaní upresnil, že cieľom jeho žaloby je dosiahnuť, že nájomný pomer

trváďalej,pristúpilsúdkjehožalobeakokžalobepodľa§137písm.c)C.s.p.(Žaloboumožnopožadovať,
aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem;
naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu), pričom
naliehavý právny záujem na požadovanom určení je daný potrebou odstránenia neistoty žalobcu –
nájomcu, či jeho nájomný vzťah ne/trvá.

13. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 2 Cdon 257/97: „Právny úkon je neurčitý (§ 37 ods.
2 OZ) vtedy, ak zrozumiteľne vyjadrený obsah má také vecné nedostatky, že ich nie je možné preklenúť
ani výkladom (§ 35 ods. 2 OZ).“
13.1. Z listín predchádzajúcich výpovedi je zrejmé, že žalobca je problémovým nájomníkom a ostatní

nájomcovia a vlastníci bytov sa na neho sťažujú. Skutočnosti uvedené v predchádzajúcej komunikácii
žalovaného a žalobcu sa však predmetom výpovede nestali a výpoveď na túto komunikáciu ani
konkrétne neodkazuje.Súd uznáva, že výpoveď nemusí byť rozsiahla, ale musí nezameniteľne konkretizovať skutok, pre ktorý
je daná. Dôvod výpovede musí byť v písomnej výpovedi uvedený tak, aby bolo zrejmé, aké sú skutočné
dôvody, ktoré vedú druhého účastníka nájomného vzťahu - prenajímateľa k tomu, že rozväzuje nájomný

vzťah, aby nevznikli pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť, t.j. ktorý zákonný dôvod výpovede
z nájomného vzťahu uplatňuje, a aby bolo zabezpečené, že uplatnený dôvod nebude možné dodatočne
meniť. K splneniu hmotnoprávnej podmienky platnej výpovede z nájomného vzťahu je teda potrebné,
aby jej dôvod bol určitým spôsobom konkretizovaný uvedením skutočností, v ktorých prenajímateľ vidí
naplnenie zákonného dôvodu tak, aby nemohli vzniknúť pochybnosti, z ktorého dôvodu sa nájomný

pomer má skončiť. Skutočnosti, ktoré sú dôvodom pre výpoveď z nájomného pomeru je potrebné uviesť
tak, aby boli určité a zrozumiteľné; nedostatok týchto náležitostí má za následok neplatnosť výpovede.
Vyššie citovanú výpoveď považuje súd z hľadiska určitosti za vadnú. Súd je presvedčený, že v prípade
predloženia výpovede tretej nezainteresovanej osobe, by táto nebola schopná určiť, čo je jej predmetom
a čo zahŕňa formulácia „úmyselne poškodili splachovací a napúšťací systém“ z hľadiska o systém
akého zariadenie ide, v čom spočívalo jeho úmyselné poškodenie (keď v rozpore s úmyslom je tvrdená

neodborná manipulácia, skôr svedčiaca o nevydarenej oprave ako o úmysle) a kedy sa tak malo
stať. Zároveň súdu nie je zrejmé ako má žalobca narušovať pokojné bývanie iných „svojim vulgárnym
spôsobom a buchotom“, teda voči komu sa takto zachoval, kedy a pod..
13.2. Súd tak dospel k záveru, že skončenie nájomného pomeru nemôže byť založené na neurčitých
nič nehovoriacich vyššie citovaných formuláciách, aj keď uznáva určitú problematickosť žalobcu, ktorá

sa prejavila aj na pojednávaní.
Z vyššie uvedených dôvodov tak súd žalobu zamietol, čo znamená že nájomný pomer bude trvať
do 30.11.2026, pokiaľ však zo strany prenajímateľa nedôjde k jeho platnému skončeniu pred týmto
dátumom, keďže právo žalovaného zo zákonných dôvodov nájom vypovedať trvá.

14. O čiastočnom zastavení žaloby rozhodol súd postupom podľa § 145 ods.2 C.s.p. - Ak je žaloba vzatá
späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O čiastočnom späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí
vo veci samej.

15. Podľa § 251 C.s.p. - Trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené

výdavky, ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.
Podľa § 255 ods.1 C.s.p. - Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Podľa § 256 ods.1 C.s.p. - Ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov
konania protistrane.
Podľa § 262 ods.1 C.s.p. - O nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,

ktorým sa konanie končí.
15.2. Žalobca bol úspešný v konaní o neplatnosť výpovede a žalovaný v konaní o náhradu škody. Keďže
stranám sporu žiadne trovy konania nevznikli, súd im nárok na ich náhradu nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie. Podľa § 359 C.s.p. - Odvolanie môže podať strana, v ktorej

neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na Okresnom súde Prešov v dvoch (2)
vyhotoveniach.
Podľa § 363 C.s.p. - V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za

nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa § 364 C.s.p. - Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.
Podľa § 365 C.s.p. - (1) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

(2) Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu
prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
(3) Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Podľa § 366 C.s.p. - Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.