Rozsudok – Ostatné ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 21. marec 2024

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 8C/40/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119328795
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Jaselský

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2024:6119328795.16

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom, JUDr. Jozefom Jaselským, v spore žalobcu: A. B. C., nar. XX.XX.XXXX,

bytom D. X/X, XXX XX B., právne zastúpený PALŠA A PARTNERI ADVOKATSKÁ KANCELÁRIA spol.
s.r.o., so sídlom Masarykova 13, 080 01 Prešov, proti žalovanému v 1. rade: E. C. F., nar. XX.XX.XXXX,
bytom D. X/X, XXX XX B. a v 2. rade: A. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. XX, XXX XX B., obaja
právne zastúpení JUDr. Petrom Ličákom, advokátom so sídlom Záhradná 19/468, 082 12 Kapušany,
o zaplatenie 9.000,- Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný v 1. a 2. rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi istinu vo výške
9.000,- eur spolu s úrokom z omeškania 5 % ročne zo sumy 9.000,- eur od 01.08.2019 do zaplatenia,

a to všetko v lehote troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

III. Žalovaný v 1. a 2. rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalobcovi trovy konania
v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa svojou žalobou doručenou súdu dňa 08.07.2019 domáhal voči žalovaným v 1. a 2. rade
zaplatenia sumy vo výšky 9.000,- € s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 9.000,- € od

18.06.2019 do zaplatenia. Žalobu odôvodnil tým že žalobca a žalovaní sú podielovým spoluvlastníkmi
nehnuteľností zapísaných na LV č. XXXX, k.ú. B. a to: parcely C-KN č. XXXX - záhrady o výmere 326
m2, parcely C-KN č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 394 m2, parcely C-KN G. XXXX -
záhrady o výmere 352 m2 a rodinného domu so súpisným č. XXXX, ktorý je postavený na parcele C-KN
č. XXXX, v podiele 1 vo vlastníctve žalobcu, v podiele 1 vo vlastníctve žalovaného v 1. rade a v podiele
1 vo vlastníctve žalovanej v 2. rade. Žalobca sa už od roku 2012 snažiť dohodnúť so žalovanými
na zrušení a vyporiadaní podielového k predmetným nehnuteľnostiam, pričom k dohode nedošlo z

dôvodov na strane žalovaných. V súvislosti s týmto zamýšľaným cieľom žalobca zabezpečil znalca na
vypracovanie stanoviska k možnému rozdeleniu stavby. Predmetná stavba má dve samostatné časti,
pričom jednu užíva žalobca a jednu žalovaní. Každý z podielových spoluvlastníkov má do svojej časti
vlastný vstup. Pri spracovaní odborných podkladov a prehliadke predmetnej nehnuteľnosti však bolo
zistené, že predmetná nehnuteľnosť je zo strany žalovaných užívaná ešte vo väčšom rozsahu ako je
ich podiel, teda nad rámec spoluvlastníckych podielov. Žalobca žalovaných viackrát upozornil na túto
skutočnosť a uviedol im, že neoprávneným užívaním tak dochádza k obmedzovaniu jeho vlastníckeho

práva. Žalovaní užívajú dotknutú nehnuteľnosť nad rozsah ich spoluvlastníckych podielov vo výmere
62,68 m2. Žalobca si uplatnil voči žalovaným nárok v rozsahu troch rokov spätne od podania žaloby
teda od 08.07.2016 do 08.07.2019 a zároveň si uplatňuje voči žalovaným aj z omeškania odo dňanasledujúceho po lehote určenej v predžalobnej výzve zo dňa 4.9.2019, ktorá bola žalovaným stanovená
do 17.6.2019.

2. Okresný súd v Banskej Bystrici vydal dňa 24.7.2019, platobný rozkaz, č.k 31Up/867/2019, proti
ktorému podali žalovaní včas odpor, v dôsledku čoho sa platobný rozkaz zrušil.

3. Žalovaní v odpore navrhli žalobu zamietnuť. Uviedli, že v minulosti celý dom patril otcovi žalovanej
v 2. rade, C. C.. Pôvodne mal rodinný dom dve časti: nájomný jednoizbový byt s kuchyňou a vo zvyšnej

časti byt vlastníka. V roku 1957 bola z bytu vlastníka odčlenená jedna izba a kúpeľňa a tieto boli
pričlenené k jednoizbovému nájomnému bytu. Dvere medzi obidvomi časťami domu boli zamurované,
čím boli vytvorené samostatne a plnohodnotne dvojizbové byty, ktoré však nemali rovnakú podlahovú
plochu. Otec žalovanej v 2. rade musel časť domu, t.j. novovytvorený byt, ako buržoázny prežitok,
nakoľko nemohol za komunizmu vlastniť nehnuteľnosť s takou rozlohou obytnej plochy, previesť na
A. H.. Podľa kúpnej zmluvy zo dňa 08.08.1957 právna predchodkyňa žalobcu kúpila časť domu, ktorá

však nezodpovedá podielu 1 k celku. V akom podiele kúpila dom je presne opísané v uvedenej kúpnej
zmluve a to tak, že kúpila dve izby, kuchyňu, kúpeľňu, verandu a polovicu záhrady. Veľkosť podielu
zodpovedá tej časti, ktorú užíva žalobca a ide o podiel menší ako 1. Žalobca nemohol vo väčšom
rozsahu nadobudnúť stavbu, ale len v rozsahu ako ju vlastnila právna predchodkyňa s poukazom na opis
nehnuteľnosti a na to, že pôdorys domu sa nemenil od jeho postavenia. Právny predchodca žalovanej

v 2. rade by logicky nepredal dve tretiny izby resp. okna. V roku 1957, teda v čase uzatvorenia kúpnej
zmluvy medzi právnymi predchodcami terajších vlastníkov, nebolo možne zapísať v pozemkovej knihe
vlastníctvo bytu v rodinnom dome a nebola možnosť ani zápisu v podielovom vyjadrení, pretože rodinný
dom stal na konkrétnej parcele, a preto je v kúpnej zmluve podrobný opis odpredaja časti z budovy.
V danom prípade kupujúci kúpil menšiu časť ako bola 1 celého domu, avšak v pozemkovej knihe

mu bol zapísaný spoluvlastnícky podiel 1 čo súviselo s tým, že kupujúci kúpil polovicu pozemku. V
čase predaja mal rodinný dom iba jedno podlažie, podkrovie nebolo vybudované. Na rodinnom dome
boli vykonane dve podstatné prestavby. Každá bola vykonaná na náklady užívateľov jednotlivých častí
domu a so vzájomným súhlasom spoluvlastníkov. Prestavbami v obidvoch častiach domu boli vytvorené
dve podkrovia a vznikli tým tri samostatne byty. Dva byty v časti užívanej žalovanými a jeden v časti

využívanej žalobcom. Prvú prestavbu vykonal žalobca cca v roku 1990 – 1992, keď v časti domu ktorý
užíval vybudoval podkrovie. V roku 1999 bolo vydané stavebné povolenie na prestavbu rodinného
domu v časti užívanej žalovaným a teda výstavba podkrovia bola realizovaná nad časťou rodinnému
domu užívaného žalovanými. Nadstavby presne kopírujú pôvodné dva byty a deliaca hranica je v osi
priečok medzi bytmi. Žalovaní sú spoluvlastníkmi v rozsahu v akom užívajú časť domu s poukazom

na súčasný stav a preto sú spoluvlastníkmi väčšom rozsahu ako 1. V rámci nadstavieb bol žalobca
účastníkom stavebných konaní, takže spoluvlastnícky podiel minimálne vydržali. K spochybneniu ich
spoluvlastníckeho práva došlo až listom žalobcu zo dňa 20.04.2017. Žalovaní uviedli, že do roku 1993
nebolo možné rozdeliť právne rodinný dom na dva byty a až zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov umožnil zápis bytov v rodinnom dome analogicky, ako to bolo u bytov v bytovom

dome. Podľa odborného vyjadrenia č. 83/2017 znalca, Ing. Milana Gardoša, reálna deľba uvedeného
rodinného domu nie je možná, nakoľko ide o tri samostatné bytové jednotky a nehnuteľnosť nie je možné
deliť na tri samostatné rodinné domy. Žalovaní tiež uviedli, že znalec, E. I., stanovil najprv technickú
hodnotu rodinného domu, akoby bol samostatným rodinným domom, pričom technickú hodnotu určil
na základe potvrdenia Mesta B., že rodinný dom bol postavený v roku 1953, avšak rodinný dom bol

postavený ešte v roku 1923. Táto skutočnosť má vplyv na výšku technickej hodnoty a následne aj na
výšku nájmu. Okrem toho znalec stanovil nájom za zastavanú plochu (plocha vrátane plochy múrov)
a nie za podlahovú plochu, pričom v praxi sa stanovuje nájom nie za zastavanú plochu, ale za podlahovú
plochu. Rozdiel medzi uvedeným plochami je cca 20 %. Navyše v podkroví sú priestory z hľadiska
užívateľského menej hodnotné. Znalec mal použiť pre stanovenie hodnoty inverznú metódu, pretože

použitie porovnávacej metódy dostatočne nezdôvodnil.

4. Tunajší súd rozsudkom zo dňa 16.12.2020, č.k. 8C/40/2019-235, žalobu zamietol. Uviedol, že právny
predchodca žalovaných odpredal polovicu jeho účasti na nehnuteľnosti zapísanej v PKV č. XXX, k.ú.
B., avšak okrem 1 pozemku odpredal zo stavby reálne vyčlenený priestor, ktorý však k výmere či už

zastavanej, resp. podlahovej plochy celého domu predstavuje podiel menší než 1, napriek tomu, že
v pozemkovej knihe došlo k zápisu prevodu vo výške 1. Z toho dôvodu podľa názoru súdu nemohlo
dôjsť na strane žalovaných k nadužívaniu svojich spoluvlastníckych podielov na úkor žalobcu, nakoľkožalobca užíva presne tú časť, ktorú kúpil, a ktorú užívali jeho právny predchodcovia. Kupujúci bol pri
kúpe oboznámený tak s reálnym užívacím stavom, ako aj s údajmi z evidencie nehnuteľnosti.

5. Krajský súd v Prešove ako odvolací súd uznesením zo dňa 24.06.2022, č.k. 20Co/12/2021-284, zrušil
rozsudok súdu prvej inštancie a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V odôvodnení
svojho rozhodnutia okrem iného uviedol, že žalovaní nemohli nadobudnúť podiel v užívacom stave,
mohli nadobudnúť len podiel v nehnuteľnosti. Podľa záverov odvolacieho súdu je základ nároku z
doposiaľ vykonaného dokazovania daný, no prisvedčil námietkam žalovaných vo vzťahu k nesprávnosti

vyčíslenia výšky náhrady. Uložil súdu prvej inštancie zistiť skutočnú výšku náhrady za užívanie spoločnej
nehnuteľnosti zo strany žalovaných nad rámec ich spoluvlastníckych podielov, pričom dôkazné bremeno
zaťažuje žalujúcu stranu, ktorá je povinná toto dôkazné bremeno aj uniesť, avšak nie na podklade
nesprávneho znaleckého posudku, ktorý v konaní predložila.

6. Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu a svedkov, listinami (list vlastníctva č. XXXX, k.ú.

B.; Predžalobná výzva zo dňa 22.06.2018 na č.l. 6; Predžalobná výzva zo dňa 04.06.2019 na č.l. 7;
Predžalobná výzva zo dňa 24.06.2019 na č.l. 8; Odpoveď na predžalobnú výzvu na č.l. 9; Znalecký
posudok č. 204/2019 E. A. I. na č.l. 10; Prešetrenie právneho stavu na č.l. 35; PKV č. XXX, k.ú. B.,
na č.l. 36; Kúpna zmluva zo dňa 08.08.1957 na č.l. 37; Odborné vyjadrenie č. 83/2017 E. A. F. na č.l.
39; pôdorys domu v čase predaja na č.l. 41; Združené poistenie budov - štátna poisťovňa 39897 zo

dňa 17.03.1959 na č.l. 42; Odborné vyjadrenie č. 57/2019 Ing. Milana Gardoša na č.l. 98; platobné
výmery, potvrdenky a príjmové pokladničné doklady na č.l. 162-194; projekt plynofikácie domu; Zmluva
o výstavbe bytu v dome na č.l. 515-516; rozhodnutie Správy katastra Prešove na č.l. 520), znaleckým
posudkom č. 27/2023 E. J. K., pričom zistil tento skutkový stav:

7. Na základe Kúpnej zmluvy zo dňa 08.08.1957 právny predchodca žalovanej v 2. rade, C. C., previedol
svoj podiel na nehnuteľnosti zapísanej v PKV č. XXX, k.ú. B., a to na parcele č. XXXX/X a parcele č.
XXXX/X vo výške 1 tak, že tento zodpovedá dvom izbám, kuchyni, kúpeľne, verande a polovici záhrady,
teda pravej časti z pohľadu z ulice, L. A. H..

8.ZčastiBPKVč.XXXpodB7ďalejvyplýva,žena1/2C.C.podB5/a,6/apodľakúpnopredajnejzmluvy
vystavenej v Prešove dňa 8. augusta 1957 a rozhodnutia Odboru pre výstavbu rady MSNV Prešov číslo:
Výst. XXXX/XXXX vkladá sa vlastnícke právo: A. H., M. B. na 1.

9. Z časti B pod B8 vyplýva, že na 1 A. H., M. B., vykonanej v Prešove dňa 29. júla 1961 a rozhodnutia

Okresného národného výboru v B. číslo: XXX/XX vkladá sa vlastnícke právo A. N., M. I., na polovicu.

10. V zmluve o výstavbe bytu v dome z 20.09.1998 sa jej účastníci (žalobca, A. C. a žalovaný v 1 rade)
súhlasili s tým, aby žalovaný v 1. rade vykonal výstavbu podkrovného bytu.

11. Zo Znaleckého posudku vo veci ocenenia nehnuteľnosti vypracovanom O. P. z 20.06.1982
v dedičskom konaní po neb. C. C. súd zistil, že predmetom oceňovania bol dom pozostávajúci z pivnice,
verandy, chodby, dvoch izieb, kuchyne, komory, kúpeľne a WC o celkovej výmere 64,91 m2 a tiež
pozemky o celkovej výmere 523 m2.

12. Z kolaudačného rozhodnutia č. P 2004/1975-Kč/06 z 18.06.2004 vyplýva, že stavebný úrad povolil
užívanie prestavby - zobytnenie podkrovia so samostatnou bytovou jednotkou pre žalovaného v 1. rade
s obytnou plochou podkrovného bytu vo výmere 62,20 m2. Podľa pôdorysu 1. nadzemného podlažia
bola podlahová plocha vo výmere cca 117 m2.

13. Z LV č. XXXX, k.ú. B., sú zistil, že spoluvlastníkom nehnuteľností a to: parcely C-KN G. XXXX -
záhrady o výmere 326 m2, parcely C-KN č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 394 m2,
parcely C-KN G. XXXX - záhrady o výmere 352 m2 a rodinného domu so súpisným č. XXXX, ktorý je
postavený na parcele C-KN č. XXXX, bol v žalovanom období, t.j. od 08.07.2016 do 08.07.2019, žalobca
v podiele 1, žalovaný v 1. rade v podiele 1 a žalovaná v 2. rade v podiele 1. Žalobca, B. C., nadobudol

podiel 64/128 titulom kúpy (R 1/2476/91), žalovaný v 1. rade, E. C. F., v podiele 1 titulom darovacej
zmluvy (V 4224/2004), a žalovaná v 2. rade A. F. v podiele 1 titulom darovacej zmluvy (V 457/2011).14. Žalobca listom zo dňa 20.04.2017 vyzval žalovaných na usporiadanie právnych vzťahov dohodou
o zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní rozdelením veci na dve samostatné a rovnocenné
časti domu – dve samostatné bytové jednotky.

15. Z Prešetrenia právneho stavu vyhotovenom geodetom E. Q. R. dňa 28.06.2017 a adresovanom
žalovanému v 1. rade, súd zistil, že menovaný geodet odporučil vyhotoviť geometrický plán na nové
právne usporiadanie tak, že sa pre budovu vytvoria samostatné parcely, vyhotoviť stavebný výkres –
pôdorys budovy podľa skutočného užívania s vyjadreným v m2 a z toho určiť podielové vyjadrenie toho

kto koľko m2 užíva z budovy.

16. Z Odborného vyjadrenia č. 83/2017 vyhotovenom znalcom z odboru stavebníctvo, Ing. Milanom
Gardošom, z 28.06.2017 vyplýva, že reálna deľba uvedeného rodinného domu nie je možná, nakoľko
náklady na rozdelenie na tri rodinné domy by boli príliš vysoké vo vzťahu k hodnote celého domu a došlo
by tiež k znehodnoteniu dvoch existujúcich bytov. Bolo by potrebné vypracovať projektovú dokumentáciu

a vybaviť stavebné povolenie.

17. Žalobca Predžalobnou výzvou – výzva na zaplatenie náhrady za užívanie zo dňa 22.06.2018
vyzval žalovaných na uzatvorenie mimosúdnej dohody o zrušení a vyporiadaní nehnuteľnosti a tiež na
doručenie návrhu o výške náhrady za užívanie spoločnej nehnuteľnosti na jeho úkor.

18. Zo Znaleckého posudku č. 204/2019 vyhotovenom znalcom z odboru stavebníctvo, Ing. Martinom
Fedorjakom, dňa 01.06.2019 vyplýva, že všeobecná hodnota nájmu prislúchajúcemu veľkosti plochy
užívanej nad rámec 1 rodinného domu súp. č. XXXX, t.j. 62,68 m2) za obdobie od 01.01.2017 do
01.06.2019 je vo výške 7.300,- € po zaokrúhlení. Na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb znalec

použil metódu polohovej diferenciácie a kombinovanú metódu. Z posudku súd tiež zistil, že v rodinnom
dome sú vytvorené dve samostatné bytové jednotky s vlastnými vstupmi, pričom technickými úpravami
je možné vo vertikálnej rovine rodinný dom rozdeliť na dva samostatné rodinné domy so samostatnými
súpisnými číslami.

19. Žalobca Predžalobnou výzvou – pokus o zmier zo dňa 04.06.2019 vyzval žalovaných na uzatvorenie
mimosúdnej dohody o zrušení a vyporiadaní nehnuteľnosti a tiež na zaplatenie náhrady za užívanie
spoločnej nehnuteľnosti nad rámec ich spoluvlastníckeho podielu vo výške 20.500,- € za obdobie august
2012 – až máj 2019 a to do 17.06.2019.

20. Žalobca Predžalobnou výzvou – posledný pokus o zmier zo dňa 24.06.2019 vyzval žalovaných na
uzatvorenie mimosúdnej dohody o zrušení a vyporiadaní nehnuteľnosti a tiež na zaplatenie náhrady za
užívanie spoločnej nehnuteľnosti nad rámec ich spoluvlastníckeho podielu vo výške 9.024,- € za ostatné
tri roky do 27.06.2016 a tiež na platenie počnúc mesiacom júl 2019 sumy 250,- € mesačne.

21. Z Odborného vyjadrenia č. 57/2019 vyhotovenom znalcom z odboru stavebníctvo, Ing. Milanom
Gardošom, zo dňa 03.09.2019 vyplýva, že zo stavebného hľadiska žalobca užíva tú časť domu, ktorú
kúpil jeho právny predchodca na základe kúpnej zmluvy z 08.08.1957. Predmetom predaja nemohla
byť polovica domu, ako to bolo zapísané v pozemkovej knihe, pretože hranica jednej polovice domu
prechádza cez izbu žalovaných a predsieň, ktorú užívajú. Časť domu, ktorú kúpil právny predchodca

žalobcu tvorí menej ako polovicu rodinného domu.

22. Súdom ustanovená znalkyňa z odboru stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností, E. J. K., stanovila
vo svojom Znaleckom posudku č. 27/2023 výšku náhrady za užívanie rodinného domu nad rámec
spoluvlastníckych podielov žalovaných za obdobie od 08.07.2016 do 08.07.2019 vo výške 9.923,40 €,

pričom výmera podlahovej plochy užívanej žalovanými nad rámec ich spoluvlastníckych podielov činí
30,515 m2. Pri výpočte výšky náhrady použila porovnávaciu metódu.

23. Z výsluchu žalobcu súd zistil, že svoj podiel na rodinnom dome nadobudol kúpou v roku 1989 od
súrodencov jeho matky a to S. N., C. G. a A. N. a taktiež od svojej matky, A. C.. Každý z menovaných

mal štvrtinový podiel. V reáli predstavoval kupovaný majetok dve izby, kuchyňu, kúpeľňu a verandu. Do
domu sa nasťahoval v auguste 1992 a užíva ho tak, ako ho kúpil. Dom v minulosti obývali jeho starí
rodičia A. N. a O. N., tak isto jeho rodičia, ktorí sa odsťahovali v r. 1966, nakoľko im bol pridelený byt.
Na základe toho, že v roku 2014 nedostal hypotéku, zistil, že dom nie je vysporiadaný. Do deliacej stenymedzi jeho časťou domu a časťou domu žalovaných nezasiahol a deliaca čiara je zachovaná aj čo sa
týka nadstavby.

24. Z výsluchu svedka, E. O. C., brata žalovanej v 2. rade a strýka žalovaného v 1. rade súd zistil, že
v predmetnom dome žil spolu s rodičmi a ďalšími dvomi súrodencami. Obývali trojizbový byt, pričom
jednaizbaskuchyňoubolaposkytnutánájomníkom-manželskémupáru,ktorímalikdispozíciivonkajšie
WC-suchýzáchod.Vtomčaseplatilzákonoobmedzovanínadužívaniaveľkýchbytovarodičianechceli
už ďalej tolerovať nájomníkov a preto hľadali cestu ako predať časť domu a nakoniec sa im to aj podarilo.

Odpredali ešte jednu izbu, ktorú užívali a to spolu s kúpeľňou. Nový byt tak mal dve izby, kuchyňu a
kúpeľňu. Do izby, ktorú užívali oni sa zamurovali dvere a tým pádom boli obidva byty stavebne oddelené
a uzavreté. Rodičia odpredali byt rodine H. niekedy v r. 1957-58, kedy mal 15 rokov. Keďže ich kuchyňa
bola veľká, jeho otec vytvoril z kuchyne kúpeľňu, čím sa teda kuchyňa zmenšila. Pán H. po dohode s
jeho otcom si zastaval plochu, ktorá predtým slúžila ako terasa, a tak si zvýšil podlahovú plochu svojho
bytu. Obidve rodiny nažívali bez problémov. Neskôr rodina H. predala svoju časť rodinne N. a následne

na základe dedenia nadobudol túto časť žalobca, ktorý si nadstavil nad svojím pôdorysom podkrovie.
Tak isto aj žalovaný v 1. rade spravil podkrovie nad svojou časťou, pričom obidve nadstavby sú stavebne
oddelené, pričom pre obe nadstavby bolo vydané stavebné povolenie a teda žalobca, ako aj svedkov
synovec, museli súhlasiť s realizáciou týchto stavebných úprav. Svedok dodal, že rodinu navštevuje 4
až 5-krát do roka.

25. Z výsluchu svedka, E. A. F., súd zistil, že pre žalovaných vypracoval dve odborné vyjadrenia v roku
2017 a 2019. V prvom odbornom vyjadrení mal za úlohu posúdiť reálnu možnosť deľby nehnuteľnosti.
Deľba je možná iba zvisle. Ak by sa mala nehnuteľnosť rozdeliť na polovicu, tak by polovica prechádzala
cez izby, ktoré sú v súčasnosti vo využívaní žalovaných. Taktiež by sa nedala rozdeliť ani polovica,

ktorú užívajú žalovaní, nakoľko by sa stavebne a technicky znehodnotila. Keďže sa môže rozdeliť iba
zvislo, muselo by sa vybudovať schodisko pre jedného zo žalovaných a taktiež by sa museli rozdeliť
inžinierske siete, voda kanalizácia, plyn, elektrika. Inžinierske siete idú samostatne do časti žalobcu a
samostatne do časti žalovaných, avšak časti žalovaných nie sú rozdelené. Okrem toho, by bolo nutné
vybudovať novú kúpeľňu. Vychádzajúc zo stavu aký v súčasnosti je, tak by zo strany žalobcu nebolo

nutné urobiť nejaké stavebné úpravy za účelom oddelenia jeho bytovej jednotky od žalovaných. Svedok
tiež uviedol, že znalecký posudok E. A. I., ktorý stanovil všeobecnú hodnotu nájmu, sa v súdnom konaní
nedá použiť, nakoľko neurobil obhliadku časti domu, ktorú užívajú žalovaní, a cenu stanovil na základe
inzerátov, pričom nájomné stanovil aj z podkrovia, ktoré vybudoval žalovaný v 1. rade. Znalec tiež pri
výpočte plochy nezohľadnil tú skutočnosť, že v prípade podkrovia sa zohľadňuje podlahová plocha, kde

výška stropu presahuje 1,30 m od podlahy.

26. Žalovaní uviedli, že žalovaný v 1. rade sa z bytu odsťahoval s celou rodinou už v júni 2017 z dôvodu
nezhôd so žalobcom a pri odsťahovaní uzatvoril sadrokartónovou priečkou nepriechodnosť ostatného
priestoru predmetného bytu, 2 izby a chodbou o výmere 36,16 m2, aby bolo zrejme že uvedené časti

neužíva. Na základe uvedeného žalovaní v 1. a 2. rade od 06/2017 užívajú len časť rodinného domu
rozsahu neprevyšujúcom ich spoluvlastnícky podiel, pričom dôvod, pre ktorý túto časť žalobca neužíva
nie je podľa uznesenia NS SR sp.zn. 6Cdo/184/2010, právne významný. Žalovaný v 1. rade vybudoval
nadstavbu v roku 1998 na svoje vlastné náklady. Nadstavba bola vybudovaná so súhlasom žalobcu
a žalovaný v 1. rade pri realizácii svojej nadstavby prakticky akceptoval stav, ktorý pri realizácii svojej

nadstavby v r. 1991 vytvoril žalobca, keď pri realizácii svojej nadstavby žalobca kopíroval pôvodný
pôdorys prízemia domu, t.j. svoju nadstavbu žalobca postavil presne nad časťou prízemia, ktorú reálne
užíval. Strany sporu sa uzatvorením Zmluvy o výstavbe bytu v dome v roku 1998 dohodli na zrušení
spoluvlastníctva k rodinnému domu a to bezodplatne. Ak by súd nepoužil uvedenú zmluvu, tak strany
sporu resp. ich právny predchodcovia konkludentne uzatvorili dohodu o bezplatnom užívaní podkrovia

rodinného domu a to v roku 1991, kedy realizoval nadstavbu žalobca a v roku 1998, kedy realizoval
nadstavbu žalovaný v 1. rade. Z týchto dôvodov je nárok žalobcu v rozpore s dobrými mravmi, keďže pri
realizácii nadstavieb nepožadovali navzájom žiadnu náhradu. Podľa žalovaných je tiež kúpna zmluva
z roku 1957 absolútne neplatná v časti prevodu spoluvlastníckeho podielu z dôvodu rozporu vôle jej
účastníkov a prejavu vôle v písomnej zmluve. Žalovaní tiež nesúhlasili so znaleckým posudkom súdom

ustanovenej znalkyne čo do určenia výšky náhrady. Žalovaní namietli použitie porovnávacej metódy,
ako aj výber bytov na porovnanie. Podľa nich mala byť použitá inverzná metóda a znalkyňa nemala
použiť na porovnanie byty s podlahovou plochou o výmere 30 m2, ale 3,4 alebo 5-izbové mezonetové
byty s výmerou cca 140 m2. Pri výpočte výšky nájmu sa do výšky nájomného zahŕňajú aj obligatórnenáklady spojené s dosiahnutím hrubého výnosu a s udržateľnosťou nájmu (t.j. daň z príjmu z nájmu,
nevyhnutné náklady na bežnú údržbu – 0,5 % z východiskovej ceny nehnuteľnosti, kapitálový odpis,
poistenie – 0,1% z východiskovej ceny nehnuteľnosti, správa nehnuteľností – 20 €/rok, v prípade nájmu

ponúkaného cez realitné kancelárie je v nájme zahrnutá aj provízia, právny servis). Ani jedna z týchto
zložiek nájomného nemá byť zahrnutá do výšky náhrady a znalkyňa mala o vyššie uvedené položky
znížiť výšku nájomného a taktiež zohľadniť fakt že na dvore rodinného domu sa nedá vôbec parkovať.
Namietali návratnosť investície v trvaní 4 a 1 roka a podľa ich názoru bolo potrebné vychádzať z veku
stavby od roku 1923.

27. Znalkyňa vo svojom vyjadrení k námietkam žalovaných uviedla, že nie je relevantné porovnávať
výšku nájomného za rodinné domy ako celku, resp. za mezonetové byty, pretože žalovaní užívajú dve
bytové jednotky a teda medzi skutkovým stavom a právnym stavom uvedeným na LV je nesúlad. Výška
nájmu v inzerovaných ponukách u jednotlivých typov - 1,2,3-izbové byty je aj v súčasnosti porovnateľná,
je v odhadovanom rozmedzí v priemere od 9 €/m2 do 12 €/m2. Vypočítané nájomné pri porovnávacej

metódevovýške12,70€/m2predstavujehornúhranicupredovšetkýmzdôvodupolohyrodinnéhodomu.
E. I. určil koeficient polohovej diferenciácie, teda priemerný koeficient predajnosti vo výške 1,3 a podľa
neho prepočítal právny zástupca žalovaných výšku jednotkovej trhovej hodnoty nehnuteľnosti vo výške
697,29 €/m2, no takýto výpočet nie je absolútne použiteľný, nakoľko trhové hodnoty 1,2,3-izbových
bytov boli v sledovanom období podstatne vyššie. Pri porovnávacej metóde bola znížená žiadaná výška

nájmov u vybraných bytov o 3 %, čo predstavuje obvyklú províziu realitných kancelárií. Ostatné náklady
nie sú uvažované vzhľadom na to, že sú prevažnou súčasťou užívania bytov žalovaných. Námietku
k možnosti parkovania 100 m od predmetnej nehnuteľnosti v bočnej ulici znalkyňa nepovažovala za
obmedzujúci vplyv na určenie výšky nájmu, nakoľko minimálne 95 % a viac z inzerovaných ponúk na
prenájom nehnuteľností neuvádza možnosť parkovania priamo pri tej-ktorej nehnuteľnosti.

28. Na základe vykonaného dokazovania súd vec takto právne posúdil:

29. Podľa § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka, Vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou
alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností

ustanovených zákonom.

30. Podľa § 136 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých
vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže
vzniknúť len medzi manželmi.

31. Podľa § 137 Občianskeho zákonníka, Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na
právachapovinnostiachvyplývajúcichzospoluvlastníctvakspoločnejveci.Akniejeprávnympredpisom
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

32. Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú
spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo
dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

33. Vec môže byť v spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru

účasti spoluvlastníka na vzťahu k spoločnej veci, to znamená, že vyjadruje aj mieru účasti, pokiaľ
ide o užívanie spoločnej veci. Každý zo spoluvlastníkov je v zmysle ust. § 137 ods. 1 Občianskeho
zákonníka oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. V prípade,
že spoluvlastníkovi nie je zabezpečené užívanie spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho
podielu, má právo na poskytnutie tomu zodpovedajúcej náhrady vo forme peňažného plnenia. Tomuto

právu potom korešponduje povinnosť spoluvlastníka, ktorý vec užíva, takéto plnenie spoluvlastníkovi
vylúčenému z užívania spoločnej veci poskytnúť.

34. Vo vzťahu k užívaniu veci spoluvlastníkom nad rámec jeho spoluvlastníckeho podielu sa vyslovila
judikatúra už v rozsudku Najvyššieho súdu SR z 27.09.1979, sp. zn. 2 Cz 54/79, podľa ktorého,

ak jeden zo spoluvlastníkov v rozpore s dohodou a proti vôli ostatných spoluvlastníkov, sám užíva
predmet spoluvlastníctva, musí ostatným spoluvlastníkom poskytnúť náhradu. Právnu kvalifikáciu tejto
náhrady však rozhodnutie nevymedzuje, avšak v rozsudku NS ČR sp. zn. 2 Cdon 1313/97 bol vyslovený
názor, podľa ktorého právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahuzodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu, je dané zákonom a vyplýva z ustanovenia § 137 ods.
1 Občianskeho zákonníka, na základe čoho možno uzavrieť, že sa nejedná o bezdôvodné obohatenie.

35. Z vykonaného dokazovania nesporne vyplynulo, že v rozhodujúcom čase, t.j. od 08.07.2016 do
08.07.2019 boli strany podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti (rodinného domu), žalobca vo výške
1, žalovaný v 1. rade vo výške 1 a žalovaná v 2. rade vo výške 1. V dome sa nachádzajú tri bytové
jednotky, z ktorých jednu užíval žalobca, ďalšiu žalovaný v 1. rade a tretiu žalovaná v 2. rade.

36. Pre účely výpočtu náhrady je potrebné vychádzať z podlahovej plochy užívanej nehnuteľnosti a nie
zo zastavanej plochy. Podlahovú (úžitkovú) plocha domu predstavuje súčet podlahových plôch obytných
miestností, a miestností príslušenstva bytu (schodisko, pivnica, komora, WC, kúpeľňa, hala, chodby
atď.) bez plochy lodžií, balkónov a terás. Vykonaným znaleckým dokazovaním v priebehu tohto konania
bolo preukázané, že žalovaní v 1. a 2. rade užívajú nad rámec toho, čo im podľa ich spoluvlastníckych
podielov náleží, podlahovú plochu vo výmere 30,515 m2. Túto výmeru nespochybnil žalobca a ani

žalovaní. Skutočnosť, že sa žalovaný v 1. rade v roku 2017 odsťahoval z nehnuteľnosti neznamená, že
týmto krokom umožnil užívanie predmetnej plochy žalobcovi, keďže táto plocha bola stavebnotechnicky
oddelená od bytu žalobcu.

37. V zmysle judikatúry súdov za ekvivalentnú peňažnú náhradu za neužívanie bytu možno považovať

sumu zodpovedajúcu všeobecnej hodnote nájmu, teda obvyklý nájom pri obdobných nehnuteľnostiach
v tejto lokalite, ktorý by za užívaný priestor musel takto užívajúci zaplatiť za predpokladu, žeby neužíval
plochu zodpovedajúcu spoluvlastníckemu podielu spoluvlastníka.

38. Pri určení výšky náhrady za obdobie troch rokov predchádzajúcich podaniu žaloby súd vychádzal

zo znaleckého posudku vypracovaného E. J. K., ktorá sa vo svojom vyjadrení náležite vysporiadala
aj s námietkami žalobcu voči jej posudku, s čím sa súd v plnej miere stotožnil. Čo sa týka námietky
žalovaných o tom, že znalkyňa mala použiť tzv. inverznú metódu, je potrebné uviesť, že takáto metódu
nepatrí medzi metódy oceňovania uvedené vo vyhláške Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z.
o stanovení všeobecnej hodnoty majetku resp. jej prílohe. Nakoľko je súd viazaný žalobným návrhom,

priznal žalobcovi sumu vo výške 9.000,- €.

39. Skutočnosť, že žalobca v minulosti nevyužil svoje právo a nepožadoval náhradu, no v súčasnosti
si svoj nárok už uplatňuje, nemožno považovať za konanie v rozpore s dobrými mravmi. Zmluvou o
výstavbe bytu v dome nedošlo k zmene, resp. k zmenšeniu jeho spoluvlastníckeho podielu na dome.

Súd nepovažuje Kúpnu zmluvu z roku 1957 za čiastočne neplatnú. Ak by mala byť čiastočne neplatná,
pre dôvod ktorý uvádzajú žalovaní, tak by musela byť neplatná ako celok, a nielen v časti.

40. Súd zároveň priznal žalobcovi úroky z omeškania v zmysle § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka
v spojení s § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. a to od 01.08.2019, teda druhého dňa nasledujúceho

po najskoršom doručení žaloby žalovaným (30.07.2019). V danom prípade sa žalovaní mohli dostať
do omeškania s plnením náhrady za uplatnené obdobie od 08.07.2016 do 08.07.2019 až po dátume
08.07.2019. Z uvedeného dôvodu súd žalobu v časti úrokov z omeškania za obdobie 18.06.2019 do
31.07.2019 časti zamietol. Ku dňu bola základná úroková sadzba ECB vo výške 0,00 %.

41. Z dôvodu hospodárnosti súd zamietol návrh žalovaných na vykonanie dokazovania výsluchom
svedkov, nakoľko medzi stranami nebolo sporné, kedy sa žalovaný v 1. rade vysťahoval z domu.

42. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP. Žalovaní v 1.
a 2. rade boli vo vzťahu k žalobcovi neúspešní a preto ich zaviazal na plnú náhradu trov, ktoré v konaní

vznikli žalobcovi. O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením, ktoré vydá
vyšší súdny úradník po právoplatnosti tohto rozsudku postupom podľa § 262 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať písomne odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský
súd v Prešove cestou tunajšieho súdu.Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje
a musí byť podpísané. Odvolanie musí ďalej obsahovať, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho

sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov tak,
aby jeden zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení
neskorších predpisov.