Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, March 7, 2024

Súd: Okresný súd Michalovce
Spisová značka: 14C/50/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119248986
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Červeňák

ECLI: ECLI:SK:OSMI:2024:6119248986.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdMichalovce,sudcaJUDr.VladimírČerveňák,vprávnejvecižalobcu:A.A.,nar.XX.X.XXXX,

bytom B., A. XXX/X, zastúpenej advokátom: Mgr. Adrián Bobko, so sídlom Poprad, Námestie sv. Egídia
78, proti žalovanému: C. D., nar. X.X.XXXX, bytom B., E. XXX/XX, zastúpenému: Advokátska kancelária
VASIĽ & partners, s.r.o., so sídlom Žižkova 4D, Košice, IČO: 47 240 482, o zaplatenie 4000 Eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni istinu 4000 Eur, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Priznáva žalobkyni od žalovaného nárok na náhradu trov konania v plnej výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. V upomínacom konaní sa žalobkyňa žalobou podanou na tunajší súd 12.06.2019 domáhala od

žalovaného zaplatenia sumy 4.000,- Eur z titulu bezdôvodného obohatenia a trov konania.

2. V predmetnej veci bol vydaný platobný rozkaz, voči ktorému žalovaný podal v zákonnej lehote odpor.

3. Žalobkyňa svoju žalobu odôvodnila tým, že so žalovaným dňa 05.11.2018 uzatvorili Dohodu o
rezervácii kúpy nehnuteľnosti, predmetom ktorej bola rezervácia na kúpu nehnuteľnosti žalovaného
zo strany žalobkyne. V zmysle čl. III tejto dohody sa žalobkyňa zaviazala, že pri podpise dohody,

najneskôr však do 23.11.2018 uhradí rezervačnú zálohu za kúpu nehnuteľnosti vo výške 3.000,- Eur
v hotovosti k rukám žalovaného alebo prevodom na účet žalovaného a druhú časť rezervačnej zálohy
vo výške 1.000 ,- Eur najneskôr do 31.12.2018 v hotovosti k rukám žalovaného alebo prevodom na
účet žalovaného. Taktiež uviedla, že čl. IV. predmetnej dohody upravuje, že v prípade ak žalobkyňa
nepristúpi k podpisu kúpnej zmluvy v lehote podľa bodu 2 čl. IV. dohody, je žalobkyňa povinná
zaplatiť žalovanému zmluvnú pokutu vo výške 4.000,- Eur, pričom zmluvné strany sa zároveň dohodli,
že za účelom úhrady tejto prípadnej zmluvnej pokuty, ak daná situácia nastane, bude celá suma

rezervačnej zálohy započítaná v prospech žalovaného ako zmluvná pokuta. Žalobkyňa predmetné
platby rezervačnej zálohy v celkovej výške 4.000,- Eur realizovala dňa 18.11.2018 a 28.12.2018. Ďalej
uviedla, že dňa 24.01.2019 došlo k podpisu kúpnej zmluvy so žalovaným, kde znenie zmluvy k podpisu
jej predložil žalovaný. Žalobkyňa poukázala na skutočnosť, že si svoju povinnosť vyplývajúcu jej z
Dohody o rezervácii kúpy nehnuteľnosti zo dňa 05.11.2018 splnila, keďže kúpnu zmluvu na predmetné
nehnuteľnosti zo dňa 24.01.2019 podpísala, a teda má za to, že splnením si svojej povinnosti v zmysle
Dohody o rezervácii kúpy nehnuteľnosti zo dňa 05.11.2018 nie je možné aplikovať v zmysle tejto dohody

zo strany žalovaného zmluvnú pokutu, keďže zo strany žalobkyne bola splnená jej povinnosť v zmysle
rezervačnej zmluvy, t. j. kúpnu zmluvu predloženú žalovaným podpísala. Taktiež uviedla, že predmetná
kúpna zmluva, ktorú jej na podpis predložil žalovaný mala také vady, ktoré spôsobujú jej neplatnosť,
a to konkrétne písomná forma a požiadavka, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Vzhľadomk tomu, že žalobkyňa si všetky svoje povinnosti splnila, žalovaný nemá žiadny právny titul, ktorý by
ho oprávňoval zadržiavať finančné prostriedky žalobkyne vo výške 4.000,- Eur a ide o bezdôvodné
obohatenie sa žalovaného na úkor žalobkyne.

4. Žalovaný v odpore proti platobnému rozkazu zo dňa 18.04.2019 uviedol, že so žalobkyňou dňa
05.11.2018 uzavreli Dohodu o rezervácií kúpy nehnuteľností. V zmysle čl. III tejto dohody sa žalobkyňa
zaviazala, že pri podpise dohody, najneskôr však do 23.11.2018 uhradí rezervačnú zálohu za kúpu
nehnuteľnosti vo výške 3.000,- Eur v hotovosti k rukám žalovaného alebo prevodom na účet žalovaného

a druhú časť rezervačnej zálohy vo výške 1.000,- Eur najneskôr do 31.12.2018 v hotovosti k rukám
žalovaného alebo prevodom na účet žalovaného, ktoré povinnosti si žalobkyňa splnila. Ďalej uviedol,
že dňa 24.01.2019 došlo po dohode so oboch zmluvných strán na požiadanie žalobkyne k podpisu
predbežnej verzie kúpnej zmluvy, ktorá bola určená pre banku k posúdeniu, či banka poskytne žalobkyni
hypotekárny úver, nakoľko prevažnú časť kúpnej ceny mala žalobkyňa uhradiť prostredníctvom
hypotekárneho úveru. Po podpise verzie kúpnej zmluvy a posúdení bankou sa ukázalo, že žalobkyňa

nebude schopná uhradiť celkovú sumu kúpnej ceny, nakoľko jej banka odmietla poskytnúť úver, a teda
z dôvodu nemožnosti financovania úhrady kúpnej ceny v zmysle kúpnej zmluvy zo dňa 24.01.2019
nedošlo k podpisu ostrej kúpnej zmluvy. Taktiež uviedol, že keďže k poskytnutiu úveru žalobkyni
nedošlo, tá sa následne snažila odstúpiť od celej transakcie, a to napadnutím platnosti podpísanej verzie
kúpnej zmluvy určenej na schválenie bankou, tak aby sa vyhla použitiu riadne dojednaného sankčného

mechanizmu, v prípade, že by nedošlo k podpisu ostrej kúpnej zmluvy. Rovnakou poukázal na článok
IV. dohody, kde sú upravené sankcie za porušenie záväzku podpisu ostrej kúpnej zmluvy zo strany
zmluvných strán. Uviedol, že podľa jeho vedomia z dôvodu, že nebol schválený úver, nedošlo ani k
podaniu návrhu na vklad kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností.

5. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení k podanému odporu zo dňa 12.06.2019 uviedla, že podpísala kúpnu
zmluvu, ktorú jej na podpis preložil žalovaný, a to mailom zo dňa 23.01.2019, a to spolu s návrhom na
vklad,kdenávrhnavkladstranysporupodpísaliasvojepodpisyúradneoverili,očomsvedčískutočnosť,
že návrh na vklad je zviazaný a osvedčení overovacou doložkou notárky. Rovnako zdôraznila, že k
podpisu zmluvy bola žalovaným vyzvaná len raz, kedy túto kúpnu zmluvu aj podpísala. Podpísanie

návrhu na vklad vyvracia tvrdenie žalovaného o podpise len akejsi proforma neostrej kúpnej zmluvy pre
banku a uvedená skutočnosť nevyplýva ani z komunikácie medzi stranami sporu pred uzavretím kúpnej
zmluvy. Zároveň poprela tvrdenie žalovaného, že zmarila účel kúpnej zmluvy. Prevod nehnuteľností
na žalobkyňu zmaril žalovaný, a to tým, že ako predávajúci neosvedčil svoj podpis a nezabezpečil,
aby kúpna zmluva v zmysle ust. § 46/2 OZ spĺňala požiadavku zákonnej technickej jednoty zmluvy, a

teda nesplnenie týchto povinností žalovaným nemôže byť na ujmu žalobkyni. Žalobkyňa trvá na tom,
že splnila z jej strany všetky náležitosti ustanovené zákonom a kúpnu zmluvu preloženú žalovaným
podpísala,atedasisplnilapovinnosťvyplývajúcuzdohodyorezerváciíkúpynehnuteľností,apretonieje
možné aplikovať ustanovenie vzťahujúce sa na zmluvnú pokutu a jej započítanie s rezervačnou zálohou
vo výške 4.000,- Eur. Podľa jej názoru je kúpna zmluva od počiatku neplatná a žalovaný teda nemá

právny titul, ktorý by ho oprávňoval zadržiavať finančné prostriedky žalobkyne, a teda ide o bezdôvodné
obohatenie sa žalovaného na úkor žalobkyne.

6. Žalovaný vo svojom vyjadrení zo dňa 26.07.2019 uviedol, že dňa 24.01.2019 došlo k riadnemu
podpisu verzie kúpnej zmluvy, ktorá bola určená pre banku, pričom podpis žalobkyne , ako aj žalovaného

mal preukazovať, že s takýmto obsahom kúpnej zmluvy sa oboznámili a po schválení bankou podpíšu
v uvedenom znení ostrú zmluvu, a že až potom čo by banka posúdila kúpnu zmluvu a zaviazala sa
žalobkyni poskytnúť úver malo dôjsť k uzavretiu ostrej kúpnej zmluvy. Až následne sa ukázalo, že
žalobkyňa nebude schopná uhradiť celkovú sumu kúpnej ceny, nakoľko jej banka odmietla poskytnúť
úver. Taktiež uviedol, že ak by súd uznal, že predmetná kúpna zmluva je neplatná, malo by dôjsť k

aplikácii článku VI bodu 3 kúpnej zmluvy. Ďalej uviedol, že žalobkyňou vytýkané nezachovanie formy
kúpnej zmluvy má za následok iba relatívnu neplatnosť.

7. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení zo dňa 06.09.2019 uviedla, že žalovaný svoje tvrdenia nepodložil
žiadnymi dôkazmi a ide z jeho strany len o obštrukcie. Nesúhlasí s tvrdením žalovaného, že nemožnosť

financovaniaúhradykúpnejcenyvzmyslezmluvyspôsobilaukončeniecelejtransakcie.Ďalejuviedla,že
podpísanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností preukazuje skutočnosť, že došlo k podpisu riadnej
kúpnej zmluvy za účelom nadobudnutia vlastníckeho práva k prevádzaným nehnuteľnostiam. Taktiež
uviedla, že prevod nehnuteľností na žalobkyňu zmaril žalovaný tým, že ako predávajúci neosvedčilsvoj podpis a nezabezpečil, aby kúpna zmluva v zmysle ust. § 46/2 OZ spĺňala požiadavku technickej
jednoty zmluvy. Žalovaná citovala ust. §§ 46/1, 46/2 a 40/3 OZ. K tomu uviedla, že žalovaný nesplnil
zákonnú povinnosť, aby zmluva o prevode nehnuteľnosti a prejavy účastníkov boli na tej istej listine

jednásaonedodržaniepísomnejformyzmluvyoprevodenehnuteľnosti,ktorémázanásledokabsolútnu
neplatnosť zmluvy.

8. Na pojednávaní dňa 10.10.2019 sa k prejednávanej veci vyjadrili právny zástupca žalobkyne aj právny
zástupca žalovaného. Vo svojich prejavoch viac menej zopakovali vyjadrenia, ktoré boli súdu preložené

v rámci písomných vyjadrení. Vyjadrili sa obaja k rozporovanej platnosti kúpnej zmluvy. Obaja sa vyjadrili
k podpisom účastníkov zmluvného vzťahu, ktorými mali verifikovať kúpnu zmluvu.

9.Žalobkyňasvojimlistomzodňa10.02.2020adresovanýmžalovanémuoznámilaodstúpenieodzmluvy
z dôvodu porušenia čl. IV bod 2 kúpnej zmluvy, a to tým, že dňa 23.05.2019 bolo na nehnuteľnosti
zriadené záložné právo v prospech UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a. s..

10. Na pojednávaní dňa 03.12.2018 bola vypočutá žalobkyňa, ktorá uviedla, že kúpa predmetných
nehnuteľností sa začala riešiť od októbra do decembra 2018, ktoré nehnuteľnosti bola aj pozrieť.
Opätovne uviedla skutočnosti týkajúce sa uzatváranie dohody a zmluvy. Rovnako uviedla, že jej
na podpis bola preložená len jedná kúpna zmluva. Pokiaľ ide o financovanie kúpy hypotekárnym

úverom žalobkyňa uviedla, že mala od banky predschválený úver, ktorú skutočnosť dokumentovala
komunikáciou s bankou, kde chcela poukázať na svoju bonitu pre banku. Uviedla, že k poskytnutiu úveru
nedošlo z dôvodu, že banka mala problém s nevysporiadanými pozemkami, a že predmetnú skutočnosť
aj telefonicky riešila so žalovaným.

11. Rozsudkom tunajšieho súdu zo dňa 28.9.2021, č.k. 14C/50/2019-181, súd žalobu v celom rozsahu
zamietol, priznal žalovanému od žalobcu náhradu trov konania v plnej výške 100 %.

12. Uznesením Krajského súdu v Košiciach, zo dňa 20.3.2023, č.k. 2Co/43/2022-245 bol zrušený
rozsudok a vec vrátená súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

13. Súd vykonal ďalšie dokazovanie v zmysle zrušujúceho uznesenia Krajského súdu v Košiciach:

14. Z vyjadrenia žalovaného zo dňa 6.6.2023 /čl.254/ súd zistil, že dňa 24.1.2019 došlo po dohode
oboch zmluvných strán na požiadanie žalobkyne k podpisu predbežnej verzie kúpnej zmluvy (zatiaľ

bez overených podpisov, na základe čoho by sa kúpna zmluva stala spôsobilou na podanie návrhu
na vklad na príslušný kataster) so všetkými zákonnými náležitosťami v zmysle zákona č. 40/1964
Z.z., medzi žalobkyňou a žalovaným, ktorá bola prednostne určená pre banku k posúdeniu, či banka
poskytne žalobkyni hypotekárny úver, keďže zmysle článku III tejto kúpnej zmluvy, prevažujúcu časť
kúpnej ceny (106.000,- EUR z celkovej kúpnej ceny vo výške 141.000,- EUR) mala žalobkyňa uhradiť z

prostriedkov hypotekárneho úveru poskytnutého jej financujúcou inštitúciou – OTB Banka Slovensko,
a.s., so sídlom Štúrova 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31 318 916. Následne, po podpise verzie kúpnej
zmluvy a posúdení bankou sa však ukázalo, že kupujúca nebude schopná uhradiť celkovú sumu kúpnej
ceny, nakoľko jej banka odmietla poskytnúť ňou žiadaný hypotekárny úver na financovanie vyššie
uvedenej časti kúpnej ceny. Teda, práve nemožnosť financovania úhrady kúpnej ceny v zmysle kúpnej

zmluvy zo dňa 24.1.2019 spôsobila ukončenie celej transakcie a z tohto dôvodu nedošlo zo strany
žalobkyne k podpisu dohodnutej ostrej kúpnej zmluvy. Oznámenie žalobkyne o tom, že financovanie
kúpynehnuteľnostíjejzostranyOTPbankyneboloschválenébolouskutočnenévmesiacifebruár/marec
2019, a teda žalobca mal oprávnene zato, že z celej transakcie z dôvodov na strane žalobkyne zišlo.
Keďže z financií, ktoré mal obdržať za predaj nehnuteľností žalobkyni, mal financovať ďalšie záležitosti,

pričom od predaja nakoniec zišlo, musel na financovanie ďalších záležitostí požiadať o hypotekárny úver
spoločnosť Uni Credit Bank, a.s., pričom na tomto základe došlo k zaťaženiu nehnuteľností záložným
právom v prospech Uni Credit Bank, a.s. – vklad povolený dňa 23.5.2019 pod V-1358/2019, teda vyše
troch mesiacov od upustenia od celej transakcie so žalobkyňou. Teda, taktiež Odstúpenie od kúpnej
zmluvy zo dňa 10.2.2020 bolo úplne bezpredmetné, nakoľko v čase zmluvných rokovaní a podpisu

kúpnej zmluvy sporné nehnuteľnosti zaťažené neboli. Vo vzťahu k predkupnému právu ostatných
spoluvlastníkov nehnuteľností evidovaných na LV č. XXXX pre k.ú. F., jedná sa o pozemku, ktoré
tvoria prístupovú cestu k jednotlivým susediacim nehnuteľnostiam, a teda ich spoluvlastníci sú o výkone
svojich práv ako spoluvlastníkov dohodnutý tak, že nikto nenamieta porušenie predkupného práva kuvedeným pozemkom. Avšak, taktiež tvrdenia žalobkyne o tom, že banka jej odmietla poskytnúť úver
z dôvodu ohrozenia predkupným právom ostatných spoluvlastníkov považovali za účelové v snahe ex
post zdôvodniť, prečo nepristúpila k dokončeniu dohodnutej transakcie. Navyše tieto tvrdenia za celý čas

súdneho sporu nepreukázali relevantnými dôkaznými prostriedkami. Teda, v nadväznosti na uvedené,
ak to súd uzná za vhodné, navrhli za účelom potvrdenia, resp. vyvrátenia uvedených skutočností
opätovne vypočuť žalobkyňu a prípadne aj zodpovednú osobu zo strany G. D., ktorá komunikovala v
uvedenej veci so žalobkyňou.

15. Z vyjadrenia žalobkyne došlého súdu dňa 8.6.2023 /čl.258/ súd zistil, že žalobkyňa upriamila
pozornosť súdu prvej inštancie na zdôvodnenie rozhodnutia odvolacieho súdu, a to :
ad1) na bod 13. : "Plnenie - tzv. rezervačná záloha bola žalobkyňou poskytnutá predtým, než bola
uzavretá zmluva hlavná a táto záloha bola poskytnutá a prijatá v súvislosti s uvažovanou hlavnou
zmluvou. Podľa § 498 OZ platí, že na to, čo dal niektorý z účastníkov pred uzavretím zmluvy sa hľadí ako

na preddavok. Nárok na vrátenie zálohy poskytnutej v súvislosti so zamýšľaným prevodom práv, ktorý
sa neskôr nerealizoval, je potrebné po právnej stránke posúdiť ako nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia (§ 451 ods. 2 OZ) získaného plnením, ktorého právny dôvod dodatočne odpadol. Záloha sa
stáva bezdôvodným obohatením (ak sa zamýšľaná kúpa neskôr nerealizovala) vo chvíli, keď odpadol
právny dôvod, na základe ktorého kupujúci plnil predávajúcemu, teda keď sa vytvoril stav, z ktorého je

zrejmé, že kúpa už nebude realizovaná. "
ad2) bod 14. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Odvolací súd má za to, že podpisom kúpnej zmluvy a
následne aj návrhu na jej vklad do katastra nehnuteľností, vyjadrili obe strany zmluvy vôľu byť viazaný
jej obsahom (a nie obsahom nejakej inej jej „ostrej“ verzie, ako tvrdil žalovaný). Zo strany žalobkyne
bola teda kúpna zmluva podpísaná v lehote stanovenej v „Dohode“ t. j. do 28.2.2019. Z obsahu spisu

a z predložených dôkazov nie je potvrdená obranná argumentácia žalovaného, že zmluva, ktorá bola
podpísaná 24.1.2019 bola len verziou zmluvy a nešlo o zmluvu „ostrú“. V „Dohode“, ktorú koncipoval
žalovaný, bolo jednoznačne, nespochybniteľne a zrozumiteľne stanovené, že budúca kupujúca má
kúpnu zmluvu podpísať do 28.2.2019, čo aj urobila."
ad3) bod 16. a 17. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Žalobkyňa podaním z 10.2.2020 (t.j. v priebehu

súdneho konania) odstúpila od kúpnej zmluvy vzhľadom na porušenie článku IV. bod 2 kúpnej zmluvy
žalovaným, tým že na predmetnej nehnuteľnosti bolo dňa 23.5.2019 zriadené záložné právo. 17. Platné
odstúpenie od zmluvy je právnym inštitútom, v dôsledku ktorého sa zmluva zrušuje s účinkami „od
začiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ mal získať
vlastnícke právo k nehnuteľnosti a medzi stranami zmluvy nastáva taký právny stav, ako keby k uzavretiu

zmluvy nedošlo."
ad4) bod 19. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Podľa § 217 ods. 1 CSP pre rozsudok je rozhodujúci stav
v čase jeho vyhlásenia. V posudzovanej veci to konkrétne znamená, že v čase rozhodovania súdu prvej
inštancie existovala situácia, kedy žalobkyňa žalovanému doručila svoje odstúpenie od kúpnej zmluvy.
Podľa vyhodnotenia súdu prvej inštancie kúpna zmluva bola platná, teda musela byť aj podpísaná

žalobkyňou(chýbajúcipodpisbyspôsobovaljejneplatnosť)aináverziakúpnejzmluvyakotáspodpisom
žalobkyne z 24.1.2019, nie je obsahom súdneho spisu. Vzhľadom na to, že ani jedna zo strán, ktoré
zmluvu podpísali sa následne nestarali o jej osud a žiadnym zákonným spôsobom sa nedohodli na jej
zániku alebo „zrušení“, došlo k tomu, že v čase platnej kúpnej zmluvy žalovaný zriadil na predmetnej
nehnuteľnosti 23.5.2019 záložné právo. Súd síce uviedol, že išlo o odstúpenie účelové, nakoľko v čase

uzavretia kúpnej zmluvy skutočnosti, na ktoré poukazuje žalobkyňa v odstúpení od zmluvy neexistovali
(je vysoko pravdepodobné, hraničiace takmer s istotou, že kupujúca by nepodpísala kúpnu zmluvu, ak
by k nehnuteľnostiam bolo pôvodným vlastníkom zriadené záložné právo už v čase ich predaja), ale v
rozsudku chýba, či toto odstúpenie od kúpnej zmluvy dňa 10.2.2020 vyhodnotil súd ako platné alebo
neplatné, s konkretizáciou dôvodov svojho názoru, zohľadňujúc všetky okolnosti danej veci."

ad5) bod 22. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Ak súd konštatoval, že kúpna zmluva je platná, pričom
predpokladom jej platnosti je podpísanie žalobkyňou, k čomu preukázateľne podľa obsahu spisu
došlo do 28.2.2019, súd nevysvetlil, akú zmluvnú povinnosť žalobkyňa porušila, ktorá by mala za
následok dôvodné uplatnenie zmluvnej pokuty a z akého dôkazu v spise toto porušenie zistil. Zmluvnú
pokutu pritom možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odvolací súd podotýka, že dôvodné

odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo
zákona alebo zo zmluvy, a preto nemôže byť sankcionované zmluvnou pokutou."16. S poukazom na uvedený právny názor odvolacieho súdu a na podanie žalobkyne zo dňa 09.07.2020
označené ako "Replika k vyjadreniu žalovaného - A.", a na listiny pripojené k tomuto podaniu a to
Odstúpenie od Kúpnej zmluvy zo dňa 10.2.2020 s doručenkou, žalobkyňa oznámila súdu prvej inštancie,

že na podanej žalobe v celom rozsahu trvá a nemá ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania.

17. Z písomnej Záverečnej reči žalobkyne čl. 263 – súd zistil , že poukázala opätovne na body 13, 14,
16,17,19, 22 uznesenia odvolacieho súdu, a s poukazom na uvedený právny názor odvolacieho súdu
a na podanie žalobkyne zo dňa 09.07.2020 označené ako "Replika k vyjadreniu žalovaného - A.", a na

listiny pripojené k tomuto podaniu a to Odstúpenie od Kúpnej zmluvy zo dňa 10.2.2020 s doručenkou,
žalobkyňa mala zato, že v konaní preukázala dôvodnosť žaloby, svoj peňažný nárok a navrhla, aby súd
žalobe v celom rozsahu vyhovel a zaviazal žalovaného k náhrade trov konania v rozsahu 100 %.

18. Z prednesov PZ žalobcu a PZ žalovaného na pojednávaní zo dňa 14.9.2023 /čl.275/, súd zistil, že:
1/ V celom rozsahu trvali na podanej žalobe, s tým, že poukázali viac menej na právne posúdenie veci

odvolacím súdom, taktiež poukázali na ich písomné podania, ktoré súdu doručili pred pojednávaním.
Máli za to, že žaloba je naďalej dôvodná. Čo sa týka výsluchu, ktorý navrhovala protistrana, máli za to, že
nie sú tam splnené zákonné podmienky na to, aby bola žalobkyňa opätovne vypočutá na pojednávaní,
keďže žalovaný vo svojom návrhu na jej vypočutie neoznačil žiadne nové ďalšie skutočnosti, ku ktorým
by už nebola vypočutá, taktiež ak by pripustili takýto výsluch a boli by tu teda nejaké odlišnosti v jej

predchádzajúcej výpovedi, tak by sa dostali len do rozporuplnej situácie, teda že budú považovať za
dôveryhodnejšiu alebo vierohodnejšiu výpoveď na dnešnom pojednávaní, alebo tú spred 4 rokov, kedy
si žalobkyňa mala možnosť aj jej pamäťová schopnosť bola oveľa lepšia ako po 4 rokoch ďalších.
Jedna vec čo by chcel povedať. Druhá vec, čo sa týka toho navrhovaného úkonu, teda výsluchu, ďalšou
podmienkou nesplnenou je, že v podstate keďže nepoznali k akým iným ďalším dôvodom by sa mala

žalobkyňa vyjadriť, tak tieto je ťažko potom posúdiť, že či tieto tiež už neboli v konaní preukázané a teda
či sú vôbec sporné. Lebo žalobkyňa môže byť vypočutá k sporným skutočnostiam, čo je nesporné,
tam nemáme k čomu vypočúvať a to, čo naznačil tie dôvody žalovaný vo svojom podaní, tak ona
k okolnostiam uzavretia zmluvy za akým účelom bola zmluva spísaná, taktiež a kto ju vytlačil, kto ju
pripravoval, ďalej ako sa s ňou nakladalo, kto ju podpisoval, kde sa ďalej posúvala, k tomu všetkému

bola vypočutá. Bola to hodinová výpoveď v r. 2019 k tomuto. Ďalej to isté vypovedala aj k návrhu na
vklad,tedaktorýbolspísaný,ktomuvšetkémuužvypovedala.Rovnakosajednoznačnevyjadrilakúčelu
týchto písomnosti, čo tým sledovali a to prevod vlastníckeho práva na ňu z predávajúceho a taktiež sa
viedlo dosť rozsiahle vypočutie čo sa týka dôvodov na strane banky a tam jednak boli predložené listinné
dôkazy, kde sme dokladali súdu, boli tu, to znamená, že žalobkyňa bola schopná a pripravená plniť svoj

záväzok zo zmluvy z titulu prisľúbeného hypotekárneho úveru a dôvodom, pre ktorý vlastne nedošlo
k uzatvoreniu toho obchodu bolo to, že tá nehnuteľnosť nebola zo strany predávajúceho pripravená
na prevod. Predsa predávajúci má povinnosť previesť vlastnícke práva na kupujúcu a táto povinnosť
splnená v danom prípade nebola, lebo ako aj vyplynulo z výpovede žalovaného, keď to nepopieral, ten
predkupné právo na otázku svojho právneho zástupcu dokonca odpovedal, že on vôbec neriešil žiadne

písomnosti, on ostatným spoluvlastníkom nezasielal, čiže tam nedošlo z jeho strany k tomu, aby on
rešpektoval to predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a nešlo tam len o jednu prístupovú cestu, tam
išlo o spoločný dvor, to je dosť podstatná vec a boli to parcely o výmere 446 m2, to nebolo že nejakých
10, 20 zanedbateľných, čiže banka tam mala oprávnené dôvody žiadať k tomuto písomnosti ohľadom
riešenia tohto predkupného práva a tieto žalovaný nedoložil žalobkyni k hypotekárneho úveru a z toho

dôvodu sa tak ďalej vec z pohľadu banky neriešila a myslel, že je to bežná prax banková, že takéto
dokumenty žiada, keď sa prevádza spoluvlastnícky podiel, lebo takéto úkony sú potom sankcionované
relatívnou neplatnosťou právneho úkonu, čiže to boli dosť dôležité veci, ktoré zo strany predávajúceho
neboli riešené.

19. Preto celý ten obchod zlyhal. Toto je celé, čo sa týka. Nie zo strany kupujúcej, že by ona odmietala
podpísať zmluvu, alebo že by tam boli nejaké iné dôvody, nie. toto bol ten dôvod, ktorý bol v konaní
pred súdom prvého stupňa už pred odvolacím súdom, pred odvolacím konaním preukázané a k iným
skutočnostiam, to čo tvrdila protistrana, že na jej strane tu boli nejaké záležitosti nedoriešené a podobne,
nepredložila jeden jediný dôkaz. Platí tu určitá koncentrácia konania, to nie sú nejaké nové veci, ktoré

by teraz vyvstali z vykonaného dokazovania, to sú veci, ktoré sú z protistrany zrejmé, už pred štádiom
odvolacieho konania, kde ona sama, na pojednávaní uviedla, že nemajú ďalšie návrhy na doplnenie
dokazovania. Z ich pohľadu je aj ten výsluch absolútne zbytočný.2/ PZ žalovaného uviedol, že z prednesu žalobcu, ako aj z doteraz vykonaného dokazovania a konania
na tomto súde je zrejmé, že spornou skutočnosťou sú okolnosti, za ktorých nedošlo k uzatvoreniu celej
transakcie a zavkladovaniu kúpnej zmluvy. Žalobkyňa uvádza, že k zavkladovaniu kúpnej zmluvy, resp.

uzatvoreniutransakcienedošloztohodôvodu,žebankasavyjadrila,žehypotekárnyúverjejneposkytne
z dôvodu, že môže byť resp. je porušené predkupné právo spoluvlastníkov k príjazdovej ceste. Vo
vzťahu k týmto skutočnostiam má dôkazné bremeno žalobkyňa. V rámci konania a dokazovania pred
týmto súdom bola k uvedenej veci vypočutá tak žalobkyňa, ako aj žalovaný a svedok H. D.. Žalobkyňa
naďalej trvala na tejto verzii, pričom pán žalovaný, ako aj svedok H. D. túto jej verziu procesne

relevantným spôsobom v rámci svojho výsluchu spochybnili a už od začiatku od podaného odporu
zotrvávali na tej argumentácii, že k uzatvoreniu transakcie nedošlo z dôvodov na strane žalobkyne,
a to z dôvodu nedostatočného príjmu, resp. banka nejako negatívne ohodnotila jej bonitu v súvislosti
s ďalším splácaním hypotekárneho úveru, čo potvrdila žalobkyňa v osobnom rozhovore so žalovaným
a tieto skutočnosti boli potvrdené aj výsluchom žalovaného a pána H. D. a teda v tomto momente sa
dôkazné bremeno presunulo opätovne na žalobkyňu, ktorá na vyvrátenie týchto skutočností predložila

do súdneho spisu, myslím, že to bola mailová komunikácia s pracovníkom banky, kde pracovník
banky jej načrtol nejaký úverový rámec. Avšak táto jediná konverzácia je len jedným z ich krokov
k úspešnému čerpaniu hypotekárneho úveru a uzatvoreniu celej transakcie. Z tejto jedinej mailovej
komunikácie žalobkyňa usudzuje dôvodnosť uplatňovaného nároku a preukaznosť svojich tvrdení.
Avšak z ich strany bola žalobkyňa v rámci konania viackrát upozorňovaná na skutočnosť, že tieto

skutočnosti, resp. tvrdenia sa dajú preukázať len výsluchom príslušného zamestnanca banky, resp.
nejakým explicitným vysvetlením, objasnením možno v rámci mailovej komunikácie z akého dôvodu
nebol nakoniec poskytnutý hypotekárny úver.

20. Z písomnej záverečnej reči právneho zástupcu žalobkyne súd zistil, že upriamil pozornosť súdu

prvej inštancie na zdôvodnenie rozhodnutia odvolacieho súdu, a to :
ad1) na bod 13. : "Plnenie - tzv. rezervačná záloha bola žalobkyňou poskytnutá predtým, než bola
uzavretá zmluva hlavná a táto záloha bola poskytnutá a prijatá v súvislosti s uvažovanou hlavnou
zmluvou. Podľa § 498 OZ platí, že na to, čo dal niektorý z účastníkov pred uzavretím zmluvy sa hľadí ako
na preddavok. Nárok na vrátenie zálohy poskytnutej v súvislosti so zamýšľaným prevodom práv, ktorý

sa neskôr nerealizoval, je potrebné po právnej stránke posúdiť ako nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia (§ 451 ods. 2 OZ) získaného plnením, ktorého právny dôvod dodatočne odpadol. Záloha sa
stáva bezdôvodným obohatením (ak sa zamýšľaná kúpa neskôr nerealizovala) vo chvíli, keď odpadol
právny dôvod, na základe ktorého kupujúci plnil predávajúcemu, teda keď sa vytvoril stav, z ktorého je
zrejmé, že kúpa už nebude realizovaná. "

ad2) bod 14. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Odvolací súd má za to, že podpisom kúpnej zmluvy a
následne aj návrhu na jej vklad do katastra nehnuteľností, vyjadrili obe strany zmluvy vôľu byť viazaný
jej obsahom (a nie obsahom nejakej inej jej „ostrej“ verzie, ako tvrdil žalovaný). Zo strany žalobkyne
bola teda kúpna zmluva podpísaná v lehote stanovenej v „Dohode“ t. j. do 28.2.2019. Z obsahu spisu
a z predložených dôkazov nie je potvrdená obranná argumentácia žalovaného, že zmluva, ktorá bola

podpísaná 24.1.2019 bola len verziou zmluvy a nešlo o zmluvu „ostrú“. V „Dohode“, ktorú koncipoval
žalovaný, bolo jednoznačne, nespochybniteľne a zrozumiteľne stanovené, že budúca kupujúca má
kúpnu zmluvu podpísať do 28.2.2019, čo aj urobila."
ad3) bod 16. a 17. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Žalobkyňa podaním z 10.2.2020 (t.j. v priebehu
súdneho konania) odstúpila od kúpnej zmluvy vzhľadom na porušenie článku IV. bod 2 kúpnej zmluvy

žalovaným, tým že na predmetnej nehnuteľnosti bolo dňa 23.5.2019 zriadené záložné právo. 17. Platné
odstúpenie od zmluvy je právnym inštitútom, v dôsledku ktorého sa zmluva zrušuje s účinkami „od
začiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ mal získať
vlastnícke právo k nehnuteľnosti a medzi stranami zmluvy nastáva taký právny stav, ako keby k uzavretiu
zmluvy nedošlo."

ad4) bod 19. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Podľa § 217 ods. 1 CSP pre rozsudok je rozhodujúci stav
v čase jeho vyhlásenia. V posudzovanej veci to konkrétne znamená, že v čase rozhodovania súdu prvej
inštancie existovala situácia, kedy žalobkyňa žalovanému doručila svoje odstúpenie od kúpnej zmluvy.
Podľa vyhodnotenia súdu prvej inštancie kúpna zmluva bola platná, teda musela byť aj podpísaná
žalobkyňou(chýbajúcipodpisbyspôsobovaljejneplatnosť)aináverziakúpnejzmluvyakotáspodpisom

žalobkyne z 24.1.2019, nie je obsahom súdneho spisu. Vzhľadom na to, že ani jedna zo strán, ktoré
zmluvu podpísali sa následne nestarali o jej osud a žiadnym zákonným spôsobom sa nedohodli na jej
zániku alebo „zrušení“, došlo k tomu, že v čase platnej kúpnej zmluvy žalovaný zriadil na predmetnej
nehnuteľnosti 23.5.2019 záložné právo. Súd síce uviedol, že išlo o odstúpenie účelové, nakoľko v časeuzavretia kúpnej zmluvy skutočnosti, na ktoré poukazuje žalobkyňa v odstúpení od zmluvy neexistovali
(je vysoko pravdepodobné, hraničiace takmer s istotou, že kupujúca by nepodpísala kúpnu zmluvu, ak
by k nehnuteľnostiam bolo pôvodným vlastníkom zriadené záložné právo už v čase ich predaja), ale

v rozsudku chýba, či toto odstúpenie od kúpnej zmluvy dňa 10.2.2020 vyhodnotil súd ako platné alebo
neplatné, s konkretizáciou dôvodov svojho názoru, zohľadňujúc všetky okolnosti danej veci."
ad5) bod 22. rozhodnutia odvolacieho súdu: "Ak súd konštatoval, že kúpna zmluva je platná, pričom
predpokladom jej platnosti je podpísanie žalobkyňou, k čomu preukázateľne podľa obsahu spisu
došlo do 28.2.2019, súd nevysvetlil, akú zmluvnú povinnosť žalobkyňa porušila, ktorá by mala za

následok dôvodné uplatnenie zmluvnej pokuty a z akého dôkazu v spise toto porušenie zistil. Zmluvnú
pokutu pritom možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odvolací súd podotýka, že dôvodné
odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo
zákona alebo zo zmluvy, a preto nemôže byť sankcionované zmluvnou pokutou."
ad6) Po vrátení veci odvolacím súdom, súd prvej inštancie nariadil dokazovanie požiadaním banky.
K tomuto banka v odpovedi na lustráciu uviedla, že v bankových systémoch neevidujeme poskytnutý

hypotekárny úver na meno A. A. ani za EX OTP banku a.s. ani za ČSOB a.s. . K tomuto uviedol,
že v konaní nebolo sporné neposkytnutie hypotekárneho dôvodu, ale dôvod neposkytnutia úveru
bankou. Podľa žalobkyne to bola skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola pripravená na predaj nakoľko
žalovaný ako spoluvlastník pred prevodom na žalobkyňu si nesplnil svoju zákonnú povinnosť a pozemky
neponúkol ostatným spoluvlastníkom, zároveň nedoložil vyjadrenia spoluvlastníkov, že si predkupné

právo nebudú uplatňovať, a z tohto dôvodu úver na danú nehnuteľnosť bankou poskytnutý nebol.
Podotýkam, že medzi stranami sporu nebolo sporné, že žalovaný viazaný predkupným právom si svoju
zákonnú povinnosť nesplnil, a pred prevodom na žalobkyňu spoluvlastnícky podiel neponúkol ostatným
spoluvlastníkom (podľa jeho výpovede na pojednávaní predkupné právo vôbec neriešil). Sporné bolo
tvrdenie žalovaného, že úver nebol žalobkyni poskytnutý pre nedostatok bonity a teda z dôvodu na

strane žalobkyne. Uvedené tvrdenie žalovaného bolo v konaní vyvrátené, a to riadne vykonaným
listinným dôkazom Výpisom z mailovej komunikácie medzi žalobkyňou a riaditeľom pobočky OTP Banka
v Starej Ľubovni (spolu počet strán 6). Z tejto mailovej komunikácie medzi riaditeľom pobočky OTP
banky v Starej Ľubovni pánom B. I. je zrejmé, že OTP Banka bola žalobkyni pripravená na základe jej
zdokladovaného príjmu poskytnúť úver s úverovým limitom až 230.000,00 EUR, čo ďaleko presahuje

kúpnu cenu predmetných nehnuteľností tj. KC 141.000,- EUR. Zároveň ku predmetnej nehnuteľností,
spôsobe financovania úhrady kúpnej ceny a zabezpečeniu úveru jej boli bankou ponúknuté dva typy
úverov, ktoré sa líšili len vo fixácií úrokov tj. prvý na obdobie fixácie 10 rokov a druhý úver na obdobie
fixácie 5 rokov, pričom zdôraznil, že bolo len na žalobkyni pre ktorý z týchto predschválených úverov
sa rozhodne. Zdôraznil, že banka bola pripravená poskytnúť žalobkyni úver, pričom z komunikácie je

zrejmé, že bonita klientky a jej príjmy neboli prekážkou pre poskytnutie úveru na financovanie kúpy
predmetných nehnuteľností ako tvrdí žalovaný. Jeho tvrdenie bolo absolútne vyvrátené. V označenej
mailovej komunikácií s bankou sa nachádzajú podrobnosti poskytnutia úveru, z ktorých je zrejmé, že
úver sa týka financovania predmetných nehnuteľností, keďže medzi údajmi o úvere sa nachádza aj
údaj o výške úveru tj. suma 106.000,- Eur čomu zodpovedá časť kúpnej ceny vo výške 106.000,-

EUR uhrádzanej žalobkyňou ako kupujúcou podľa Čl. III bodu 2.2. Kúpnej zmluvy zo dňa 24.01.2019
z hypotekárneho úveru. S poukazom na uvedený právny názor odvolacieho súdu, na vykonané
dokazovanieanapodaniežalobkynezodňa09.07.2020označenéako"Replikakvyjadreniužalovaného
- A.", a na listiny pripojené k tomuto podaniu a to Odstúpenie od Kúpnej zmluvy zo dňa 10.2.2020 s
doručenkou, žalobkyňa mála zato, že v konaní preukázala dôvodnosť žaloby, svoj peňažný nárok a

navrhla, aby súd žalobe v celom rozsahu vyhovel.

21. Zo záverečnej reči PZ žalovaného súd zistil, že v celom rozsahu odkázal na ich písomne a ústne
vyjadrenia, ako aj ústne vyjadrenie uskutočnené pred záverečnou rečou na pojednávaní. Ústne
vyjadrenie doplnil iba o jednu skutočnosť a síce pokiaľ žalobkyňa predložila do súdneho spisu mailovú

komunikáciu s p, Repkom , ako zodpovedným pracovníkom G. D., ktorá jej mala poskytnúť finančné
prostriedky na kúpu nehnuteľnosti, jednalo sa o predbežné posúdenie , čo nespochybnila ani samotná
žalobkyňa a otvorenou ostáva otázka prečo taká mailová komunikácia neexistuje pre prípad odmietnutia
úveru zo strany G. D., a prečo túto žalobkyňa súdu nepredložila. Práve z nej by sa ukázala skutočnosť,
že banka neposkytla hypotekárny úver.

22. Podľa § 34 OZ právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv
alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.23. Podľa § 35 ods. 2 OZ právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového
vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s
jazykovým prejavom.

24. Podľa § 40 ods. 1 OZ ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda
účastníkov, je neplatný.

25. Podľa § 40 ods. 3 OZ písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny

úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje
inak. Podpis sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé.

26. Podľa § 451 ods. 1 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

27. Podľa § 451 ods. 2 OZ bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez

právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

28. Súd vykonaným dokazovaním mal preukázané, že žalobkyňa so žalovaným dňa 05.11.2018 uzavreli
Dohodu o rezervácii kúpy nehnuteľností, a to stavba – chata, súpisné číslo: 3380, postavená na parcele

reg. „C“, parcelné číslo 2183/8, o výmere 60 m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, pozemok
na parcele reg. „C“, parcelné číslo 2183/7, o výmere 218 m2, druh pozemku: záhrady, pozemok na
parcele reg. „C“, parcelné číslo 2183/8, o výmere 60 m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria.
Rovnako mal súd preukázané, že žalobkyňa so žalovaným dňa 24.01.2019 uzavreli kúpnu zmluvu.
Taktiež mal preukázané, že žalobkyňa so žalovaným podpísali návrh na vklad vlastníckeho práva do

katastra nehnuteľností zo dňa 23.01.2019, pričom bola osvedčená pravosť podpisu žalovaného dňa
24.01.2019 na notárskom úrade JUDr. Paľovčíkovej. Súd mal za preukázané, že žalobkyňa žiadala o
poskytnutie úveru z banky na kúpu predmetných nehnuteľností, pričom jej banka finančné prostriedky
na kúpu nehnuteľnosti neposkytla po tom ako jej oznámila určité nezrovnalosti s predmetnými
nehnuteľnosťami, t. j. porušenie predkupného práva k uvedeným pozemkom.

29. V konaní nebolo sporným, že strany sporu uzavreli dňa 5.11.2018 Dohodu o rezervácii kúpy
nehnuteľností, ktorú treba posudzovať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka napriek tomu, že v
dohode je uvedené, že sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka. Na použitie ustanovení Obchodného
zákonníka neexistovali žiadne dôvody, právne ani iné, vzhľadom na to, že dohoda sa uzatvárala medzi

fyzickými osobami, pričom ani jedna z nich neuzatvárala dohodu z titulu podnikateľskej činnosti ako
živnostník. Takisto nebolo sporným, že žalobkyňa ako záujemkyňa o kúpu nehnuteľností v intenciách
uzavretej dohody zaplatila žalovanému ako vlastníkovi nehnuteľností dohodnutú rezervačnú zálohu
spolu vo výške 4.000 €. Z čl. IV. vyplýva, že kúpna zmluva na predmetné nehnuteľnosti bude podpísaná
stranami „Dohody“ do 28.2.2019 a tiež že v prípade, ak záujemca nepristúpi k podpisu kúpnej zmluvy v

lehote do 28.2.2019, je povinný zaplatiť vlastníkovi zmluvnú pokutu vo výške 4.000 €, pričom sa strany
dohodli, že za účelom úhrady tejto zmluvnej pokuty bude celá suma rezervačnej zálohy započítaná v
prospech vlastníka ako zmluvná pokuta.

30. Plnenie - tzv. rezervačná záloha bola žalobkyňou poskytnutá predtým, než bola uzavretá zmluva

hlavná a táto záloha bola poskytnutá a prijatá v súvislosti s uvažovanou hlavnou zmluvou. Podľa § 498
OZ platí, že na to, čo dal niektorý z účastníkov pred uzavretím zmluvy sa hľadí ako na preddavok. Nárok
na vrátenie zálohy poskytnutej v súvislosti so zamýšľaným prevodom práv, ktorý sa neskôr nerealizoval,
je potrebné po právnej stránke posúdiť ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia (§ 451 ods.
2 OZ) získaného plnením, ktorého právny dôvod dodatočne odpadol. Záloha sa stáva bezdôvodným

obohatením (ak sa zamýšľaná kúpa neskôr nerealizovala) vo chvíli, keď odpadol právny dôvod, na
základe ktorého kupujúci plnil predávajúcemu, teda keď sa vytvoril stav, z ktorého je zrejmé, že kúpa
už nebude realizovaná.

31. Na č.l. 17 súdneho spisu je kúpna zmluva predložená žalobkyňou, uzavretá medzi predávajúcim C.

D. a kupujúcou A. A.. Podľa poslednej strany zmluvy táto bola zmluvnými stranami podpísaná (každá
strana zmluvy bola opatrená podpismi strán, pozn. odvolacieho súdu) v Michalovciach 24.1.2019. Návrh
navkladvlastníckehoprávadokatastranehnuteľnostíz23.1.2019boltakistopodpísanýstranamikúpnej
zmluvy. Odvolací súd má za to, že podpisom kúpnej zmluvy a následne aj návrhu na jej vklad do katastranehnuteľností, vyjadrili obe strany zmluvy vôľu byť viazaný jej obsahom (a nie obsahom nejakej inej jej
„ostrej“ verzie, ako tvrdil žalovaný). Zo strany žalobkyne bola teda kúpna zmluva podpísaná v lehote
stanovenej v „Dohode“ t. j. do 28.2.2019. Z obsahu spisu a z predložených dôkazov nie je potvrdená

obranná argumentácia žalovaného, že zmluva, ktorá bola podpísaná 24.1.2019 bola len verziou zmluvy
a nešlo o zmluvu „ostrú“. V „Dohode“, ktorú koncipoval žalovaný, bolo jednoznačne, nespochybniteľne
a zrozumiteľne stanovené, že budúca kupujúca má kúpnu zmluvu podpísať do 28.2.2019, čo aj urobila.

32. Žalobkyňa podaním zo dňa 10.02.2020 odstúpila od kúpnej zmluvy vzhľadom na porušenie článku

IV. bod 2 kúpnej zmluvy, a to tak, že na predmetnú nehnuteľnosť bolo dňa 23.05.2019 zriadené záložné
právo. Podľa názoru súdu odstúpenie od zmluvy bolo podané účelovo, nakoľko v čase uzavretia kúpnej
zmluvy skutočnosti, na ktoré poukazuje žalobkyňa v odstúpení od zmluvy, neexistovali.

33. Platné odstúpenie od zmluvy je právnym inštitútom, v dôsledku ktorého sa zmluva zrušuje s účinkami
„od začiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ mal získať

vlastnícke právo k nehnuteľnosti a medzi stranami zmluvy nastáva taký právny stav, ako keby k uzavretiu
zmluvy nedošlo.

34. V súvislosti s tvrdením žalobkyne o neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorú pôvodne namietala, je
potrebné poukázať na ustálenú judikatúru, podľa ktorej odstúpiť od zmluvy a odstúpeniu priznať všetky

právne účinky možno len vtedy, ak zmluva, voči ktorej odstúpenie smeruje, bola uzavretá platne.
„Predpokladom (podmienkou) platnosti a účinnosti hmotnoprávneho úkonu odstúpenia od zmluvy (§ 48
ods. 1 Občianskeho zákonníka) smerujúceho k právnemu dôsledku podľa § 48 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, ktorým je zrušenie zmluvy, je, že zmluva, ku ktorej sa odstúpenie vzťahuje, nie je absolútne
neplatnou; inak je odstúpenie od zmluvy neplatné pre rozpor so zákonom. Už v minulosti judikatúra

(porovnaj R 22/1976) v spojitosti s touto problematikou poukázala, že odstúpiť možno iba od zmluvy,
ktorá bola uzatvorená platne, a Najvyšší súd Slovenskej republiky to opäť zopakoval, keď v uznesení
z 30. júna 2009 sp. zn. 4 Cdo 111/2008 zdôraznil, že „v konaní o určenie neplatnosti odstúpenia od
zmluvy treba ako predbežnú otázku riešiť otázku jej platnosť, pretože odstúpiť možno len od platnej
zmluvy" (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 29. februára 2012, sp. zn. 1 Cdo 48/2010). Z uvedeného

potom možno vyvodiť, že samotná žalobkyňa dospela k záveru o platnosti kúpnej zmluvy, lebo inak by
nemala dôvod od nej odstupovať. V súvislosti so skorším tvrdením žalobkyne, že kúpna zmluva mala
byť neplatná, lebo nespĺňala požiadavku zákonnej technickej jednoty zmluvy, je potrebné poukázať na
závery nálezu Ústavného súdu SR sp. zn. IV. ÚS 15/2014, podľa ktorých „nesplnenie tzv. technickej
jednoty zmluvy o prevode nehnuteľnosti (pevné spojenie jednotlivých listov formou zošitia šnúrou) v

prípade, ak zmluva má viac ako jeden list, nemá za následok neplatnosť právneho úkonu v zmysle §
40 ods. 1 OZ v spojení s § 46 ods. 2 OZ“.

35. Podľa § 217 ods. 1 CSP pre rozsudok je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia. V posudzovanej
veci to konkrétne znamená, že v čase rozhodovania súdu existovala situácia, kedy žalobkyňa

žalovanému doručila svoje odstúpenie od kúpnej zmluvy. Podľa vyhodnotenia súdu kúpna zmluva bola
platná, teda musela byť aj podpísaná žalobkyňou (chýbajúci podpis by spôsoboval jej neplatnosť) a
iná verzia kúpnej zmluvy ako tá s podpisom žalobkyne z 24.1.2019, nie je obsahom súdneho spisu.
Vzhľadom na to, že ani jedna zo strán, ktoré zmluvu podpísali sa následne nestarali o jej osud a
žiadnym zákonným spôsobom sa nedohodli na jej zániku alebo „zrušení“, došlo k tomu, že v čase platnej

kúpnej zmluvy žalovaný zriadil na predmetnej nehnuteľnosti 23.5.2019 záložné právo, ktorá skutočnosť
podmienila konanie žalobkyne, kedy táto pristúpila k odstúpeniu od kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia
čl. IV bod 2 kúpnej zmluvy, a to tým, že dňa 23.05.2019 bolo na nehnuteľnosti zriadené záložné právo v
prospech UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a. s.. V tejto súvislosti súd preskúmala vyššie
uvedený článok zmluvy, a to bod 2, z ktorého zistil, že predávajúci vyhlásil, že na nehnuteľnostiach

špecifikovaných v článku 1 kúpnej zmluvy neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, záložné práva, ani
iné záväzky a právne vady. Predávajúci taktiež vyhlásil, že mu nie sú známe faktické vady predmetu
kúpy, na ktoré by bol povinný kupujúceho osobitne upozorniť. Z bodu 5 súd zistil, že v prípade, že
vyjde najavo, že niektoré z vyhlásení predávajúceho uvedené v tomto článku tejto zmluvy bolo alebo je
nepravdivé,kupujúcimáprávoodtejtozmluvyodstúpiť.Vzhľadomnauvedenésúdodstúpenieodkúpnej

zmluvy vyhodnotil ako platné, aj napriek skutočnosti, že v čase podpisu kúpnej zmluvy na predmete
kúpy neviazli žiadne ťarchy, avšak predávajúci bol povinný tento stav zachovať do konečného prevodu
kúpy nehnuteľnosti na kupujúceho.36. Podľa názoru súdu žaloba bola podaná dôvodne, žalovaný porušil zmluvné podmienky, ktoré mali
za následok platné odstúpenie od zmluvy žalobkyňou. Vzhľadom na zaplatenie rezervačnej zálohy,
ktorá mala byť v prípade realizácie prevodu nehnuteľností započítaná do kúpnej ceny a s ohľadom na

skutočnosť, že k tomuto prevodu nedošlo je potrebné skonštatovať, že žalovaný sa na úkor žalobkyne
bezdôvodne obohatil. Na finančné prostriedky, ktoré žalobkyňa žalovanému vyplatila žalovaný síce
prvotnemaloprávnenýnárok,avšaktátookolnosťsanedodržanímzmluvnýchpodmienokzmenilavjeho
neprospech. Z uvedených dôvodov preto bolo potrebné rozhodnúť tak ako je uvedené vo výrokovej časti
tohto rozsudku.

37. O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP a keďže žalobca mal plný úspech vo
veci tak mu priznal náhradu trov konania voči neúspešnému žalovanému v plnom rozsahu 100 %. Po
právoplatnosti tohto rozsudku o ich výške rozhodne samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník
(§ 256 ods. 1 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný
súd Michalovce písomne v dvoch vyhotoveniach. V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené,
kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne /odvolacie dôvody/ a čoho sa odvolateľ domáha /odvolací návrh/. Odvolanie musí byť

podpísané. Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.