Rozsudok – Ostatné – Bezdôvodné obohatenie ,
Potvrdené, Prvostupňové nenapadnuté opravnými… Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 30. január 2025

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: B1-39Cb/38/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1121203847
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lucia Hatalová

ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2025:1121203847.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava III sudkyňou JUDr. Luciou Hatalovou v spore žalobcu: Panta Rhei, s.r.o., so

sídlom Kúpeľná 2, 932 01 Veľký Meder, IČO: 31 443 923, zastúpeného: PRO iURE - advokátska
kancelária, s. r. o., so sídlom Zámocká 32, 811 01 Bratislava, IČO: 36 869 830 proti žalovanému:
ZEMPLÍN MARKET, s.r.o., so sídlom Nobelová 13833/12C, 831 02 Bratislava - mestská časť Nové
Mesto, IČO: 36 600 679, zastúpenému: AK Matyšák, s. r. o., so sídlom Mudroňova 75, 811 03 Bratislava
- mestská časť Staré Mesto, IČO: 54 496 586, o určenie trvania podnájomného vzťahu a vydanie
bezdôvodného obohatenia 6.820,57 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd zastavuje konanie v časti o určenie, že podnájomný vzťah založený medzi žalobcom ako

podnájomcom a žalovaným ako nájomcom zmluvou o podnájme obchodného priestoru v obchodnom
dome Z. v T. zo dňa 1.1.2019 trvá.

II. Súd zamieta žalobu v časti o zaplatenie 6.820,57 Eur s úrokom z omeškania 8 % ročne zo sumy
6.820,57 Eur od 28.7.2021 do zaplatenia.

III. Súd nepriznáva nárok na náhradu trov konania žiadnej zo strán sporu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa návrhom na vydanie neodkladného opatrenia doručeným Okresnému súdu Bratislava I

dňa 31.5.2021 domáhal nariadenia neodkladného opatrenia, ktorým súd uloží žalovanému povinnosť
v období po 30.6.2021 znášať užívanie predmetu podnájmu, ktorým sú priestory o výmere 347 m2 na
prízemí v Obchodnom centre Z. v T. na adrese H. U. 5, T. žalobcom, ktoré ako podnájomca užíva na
základe zmluvy o podnájme obchodného priestoru v Obchodnom centre Z. v T. z 1.1.2019 uzavretej so
žalovanýmakonájomcom,azdržaťsaakýchkoľvekzásahovdoprávažalobcuužívaťpredmetpodnájmu
nazákladevýpovedežalovanéhozo16.3.2021,doručenejžalobcovi22.3.2021,atoaždoprávoplatného
rozhodnutia vo veci samej.

2. Okresný súd Bratislava I vyhovel návrhu na vydanie neodkladného opatrenia a uznesením č. k.
39Cb/38/20201-95 z 29.6.2021 nariadil neodkladné opatrenie v zmysle návrhu žalobcu. Súd žalobcovi
zároveň uložil povinnosť podať v lehote 30 dní odo dňa doručenia uznesenia z 29.6.2021 žalobu vo veci
samej s identickými stranami sporu, ktorej predmetom bude určenie toho, či podnájomný vzťah založený
medzi žalobcom ako podnájomcom a žalovaným ako nájomcom zmluvou o podnájme obchodného
priestoru v Obchodnom centre Z. v T. z 1.1.2019 trvá. Uznesenie z 29.6.2021 bolo žalobcovi doručené

29.6.2021.

3.1. Žalobca sa žalobou, doručenou Okresnému súdu Bratislava I dňa 28.7.2021 a opravenou
31.10.2021, domáhal (i) určenia, že podnájomný vzťah založený medzi žalobcom ako podnájomcom ažalovaným ako nájomcom zmluvou o podnájme obchodného priestoru v Obchodnom centre Z. v T. z
1.1.2019 trvá, (ii) uloženia povinnosti žalovanému zaplatiť žalobcovi 6.820,57 Eur s príslušenstvom, a
(iii) priznania náhrady trov konania. Žalobca v žalobe uviedol, že žalovaný je leasingovým nájomcom

nehnuteľnosti - Obchodného centra Z. (ďalej len „OC Z.“) nachádzajúcej sa na ulici H. U. č. X v T. na
základe zmluvy o leasingu nehnuteľnosti č. XXXXXX z 24.3.2009. Vlastníkom tejto nehnuteľnosti je
UniCredit Leasing Slovakia, a.s. so sídlom Šancová 1/A, 814 99 Bratislava, IČO: 35 730 978. Žalobca
ako podnájomca užíva priestory o výmere XXX m2 na prízemí v OC Z. (ďalej len „predmet podnájmu“)
na základe zmluvy o podnájme obchodného priestoru z 1.1.2019 uzavretej so žalovaným ako nájomcom

(ďalej len „podnájomná zmluva“). Žalobca užíva predmet podnájmu od roku 2010 a podnájomná zmluva
z roku 2019 bola nováciou skoršej zmluvy o podnájme z 1.5.2010.
3.2. Žalovaný doručil 22.3.2021 žalobcovi výpoveď podnájomnej zmluvy zo 16.3.2021 podľa článku X
bodu 3. písm. b) zmluvy o podnájme z dôvodu, že žalobca sa dostal do omeškania viac ako mesiac
so zaplatením
- faktúry č. XXXXXXXX zo 4.1.2021, splatnej 18.1.2021 z titulu preddavku na spoločné prevádzkové

náklady (ďalej aj len „SPN“) za 1/2021 vo výške 2.885,65 Eur, ktorá nebola uhradená ani čiastočne;
- faktúry č. XXXXXXXX z 1.2.2021, splatnej 15.2.2021 z titulu preddavku na SPN za 2/2021 vo výške
3.035,56 Eur, ktorá nebola uhradená ani čiastočne;
- faktúry č. XXXXXXXX z 1.2.2021, splatnej 15.1.2021 z titulu nájomného za 2/2021 vo výške 4.023,04
Eur, v neuhradenej výške 329,57 Eur;

- faktúry č. XXXXXXXX z 1.3.221, splatnej 15.3.2021, z titulu preddavku na SPN za 3/2021 vo výške
3.035,56 Eur, ktorá nebola uhradená ani čiastočne;
- faktúry č. XXXXXXXX z 1.3.2021, splatnej 15.3.2021, z titulu nájomného za 3/2021 vo výške 1.834,67
Eur, ktorá nebola uhradená ani čiastočne.
Žalobca v žalobe namietal neplatnosť výpovede z podnájmu z dôvodu neexistencie dohodnutých

predpokladov na podanie výpovede, pretože žalovaný pristúpil k výpovedi z podnájomnej zmluvy bez
výzvy na odstránenie výpovedného dôvodu v lehote 20 dní od jej doručenia podľa článku X bodu 2.
podnájomnej zmluvy a žalobca nebol v omeškaní s úhradou platieb za obdobie sťaženého užívania -
povinného obmedzenia a uzavretia maloobchodnej predajne v predmete podnájmu z dôvodu pandémie
COVID-19 na základe opatrení prijatých Úradom verejného zdravotníctva Slovenskej republiky (ďalej

len „ÚVZ SR“). Žalobca tvrdil, že sa do omeškania nedostal, nakoľko mal podľa článku VIII bodu 6.
podnájomnej zmluvy nárok na pomernú zľavu z platby za podnájom v období, keď mohol predmet
podnájmu užívať iba obmedzene, pretože nájomca si neplnil svoje povinností vyplývajúce mu z
podnájomnej zmluvy, resp. žalobca nebol povinný platiť platby za podnájom za dobu, po ktorú nemohol
z iných dôvodov, ako sú dôvody na jeho strane, vôbec užívať celý predmet podnájmu. Žalobca mal

za to, že pre obmedzené užívanie predmetu podnájmu a pre nemožnosť užívania predmetu podnájmu
boli v bode 6. podnájomnej zmluvy dohodnuté rôzne zmluvné podmienky a rôzne podmienky platia tiež
pre ich uplatnenie. Pri obmedzenom užívaní platilo, že žalobca ako podnájomca mal nárok na zľavu z
platby za podnájom, avšak iba v prípade, že mohol predmet podnájmu užívať obmedzene preto, lebo
nájomca si neplnil svoje povinnosti vyplývajúce mu z podnájomnej zmluvy. Pri nemožnosti užívania

platilo, že žalobca ako podnájomca mal nárok na neplatenie platby za podnájom, pretože nemohol
predmetpodnájmuužívaťzinýchdôvodov,akosúdôvodynajehostranestým,ževpodnájomnejzmluve
sa uvádzajú demonštratívne dôvody nemožnosti užívania, najmä že nájomca si neplnil svoje povinnosti
z podnájomnej zmluvy. Mohlo však ísť aj o akékoľvek iné dôvody, ktoré neboli na strane žalobcu ako
podnájomcu, teda mohlo ísť o dôvody na strane nájomcu (žalovaného) alebo iné dôvodu, napr. prípady

vyššej moci. Žalobca bol presvedčený, že mal právo neplatiť platby za podnájom, ak dôvod nemožnosti
užívania bol na strane nájomcu (žalovaného) alebo išlo o iné dôvody nemožnosti užívania podnájmu.
Iba, ak by dôvod nemožnosti užívania predmetu podnájmu bol na jeho strane, bol by povinný platiť
platbu za podnájom aj počas nemožnosti užívania predmetu podnájmu. Zároveň sa právo na zľavu a
právo neplatiť týkalo iba nájomného, a nie platby za SPN. Žalobca svoj nárok na zľavu z nájomného a

neplatenie nájomného odvodzoval od protiprávneho stavu, počas ktorého obmedzenie užívania, resp.
nemožnosť užívania trvala. Žalobca poukázal na to, že nárok na zľavu v prípade obmedzeného užívania
bolo potrebné uplatniť v dvojmesačnej prekluzívnej lehote, ktorá plynula od skončenia protiprávneho
stavu, avšak na uplatnenie nároku na neplatenie nebola dohodnutá prekluzívna lehota a vzťahovala sa
naň iba zákonná premlčacia lehota.

3.3. Žalobca uviedol, že z dôvodu pandémie COVID-19 boli vyhláškou ÚVZ SR č. 45/2020 od
19.12.2020 povinne uzavreté všetky maloobchodné prevádzky (vrátane kníhkupectiev) okrem určitých
výnimiek uvedených v § 1 ods. 2 vyhlášky (kníhkupectvá výnimku nemali), a tento stav trval až do
18.4.2021(vrátane).VyhláškouÚVZSRč.186/2020bolozrušenépaušálnezatvoreniemaloobchodnýchprevádzok a od 19.4.2021 boli prevádzky vrátane kníhkupectiev opäť otvorené. Dôvodom nemožnosti
užívania predmetu podnájmu bola podľa žalobcu pandémia COVID - 19 a s ňou súvisiace obmedzenia.
Žalobca poukázal na to, že tento dôvod nebol na jeho strane a žalovanému v plnení povinnosti udržiavať

priestor v stave fakticky a právne spôsobilom (§ 5 zákona 116/1990 Zb.) bránila vyššia moc (prírodná
katastrofa a v jej súvislosti vydané právne predpisy), na ktorú žalovaný síce nemal vplyv, to však bolo
irelevantné pre vznik nároku na neplatenie, resp. zľavu z nájomného. Podstatná bola podľa žalobcu
len objektívna skutočnosť, že žalovaný si túto povinnosť neplnil. Žalobca poukázal aj na § 673 a § 674
Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nárok nájomcu (podnájomcu) na zľavu a neplatenie nájomného.

S ohľadom na vyššie uvedené skutočnosti mal žalobca za to, že v zmysle podnájomnej zmluvy mal nárok
naneplatenienájomnéhozaobdobieod19.12.2020do18.4.2021(vrátane),keďževdôsledkupandémie
COVID-19, ktorá charakterovo predstavuje prípad vyššej moci a s ňou súvisiacich verejnoprávnych
príkazov ÚVZ SR, musel zatvoriť maloobchodnú prevádzku kníhkupectva.
3.4. Žalobca si listom z 3.2.2021 uplatnil právo na neplatenie nájomného z dôvodu vyššie uvedenej
nemožnosti užívania predmetu nájmu voči žalovanému za obdobie od 19.12.2020 až do skončenia

povinného uzavretia predajne. Žalovaný listom zo 6.4.2021 oznámil žalobcovi, že ako ústretový krok
nebude počas trvania mimoriadnej situácie od 13.3.2020 fakturovať príspevky a preddavky na reklamu
a zníži príspevky a preddavky za spoločné prevádzkové náklady na 4,00 Eur za 1 m2. V liste žalovaný
uviedol, že čaká na odškodnenie zo strany vlády a následne podľa tohto upraví výšku podnájomného s
tým, že dôvodom obmedzenia je „vyššia moc“ a nie neplnenie zmluvných povinností zo strany OC Z..

Následne žalovaný doručil žalobcovi list zo 14.4.2021, v ktorom uviedol, že žalobcom uplatnený nárok
považuje za neopodstatnený z viacerých dôvodov. Žalovaný poskytol žalobcovi zľavu na nájomnom vo
výške 50 % z nájmu a zľavu 100 % z poplatku za marketing za obdobie trvania protipandemických
opatrení. Ďalším dôvodom bolo, že nárok na pomernú zľavu z platby za podnájom v zmysle článku
VIII bodu 6. podnájomnej zmluvy má nájomca výlučne v prípadoch neplnenia povinností prenajímateľa

obchodného priestoru, ale k zníženiu tržieb z predaja došlo v dôsledku vyššej moci, za ktorú žalovaný
neniesol zodpovednosť. Žalovaný poukázal aj na článok IX bodu 1, 1.3, písm. d) podnájomnej zmluvy,
v zmysle ktorej mal podnájomca povinnosť uzatvoriť poistenie prerušenia prevádzky a žalovaný si po
celé obdobie obmedzení súvisiacich s pandémiou COVID-19 riadne plnil svoje povinnosti vyplývajúce z
podnájomnejzmluvy.Preobjasneniežalovanýdoplnil,žeposkytnutézľavynevyplývalizčlánkuVIIIbodu

6. podnájomnej zmluvy, ale zo zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva
hospodárstva Slovenskej republiky. Žalobca však bol toho názoru, že ani jeden z vyššie uvedených
dôvodov nebol právne relevantný pre vznik jeho nároku na neplatenie nájomného podľa článok VIII bodu
6. podnájomnej zmluvy.
3.5. Dňa 24.5.2020 zaslal žalobca žalovanému sumarizáciu platieb za obdobie od 1.10.2020 do

31.5.2020 a započítanie pohľadávok. Žalobca uviedol, že v dôsledku uplatnenia nároku na zľavu
za obmedzené užívanie v období od 24.10.2020 do 15.11.2020 a uplatnenia nároku na neplatenie
nájomnéhovobdobíod19.12.2020do19.4.2021muvzniklipreplatkynanájomnom(i)747,91EursDPH
pri nájomnom za 10/2020, (ii) 1.449,07 Eur s DPH pri nájomnom za 11/2020, (iii) 1.519,19 Eur s DPH pri
nájomnomza12/2020a(iv)3.622,68EursDPHprinájomnomza1/2021,celkompreplatok7.338,85Eur

s DPH. Žalobca uviedol, že mal voči žalovanému nedoplatky z podnájomnej zmluvy vo výške 1.479,25
Eur s DPH. Žalobca listom z 24.5.2021 oznámil žalovanému započítanie jeho pohľadávky na vrátenie
preplatku na nájomnom za 1/2021 vo výške 3.622,68 Eur s DPH voči všetkým pohľadávkam žalovaného
na úhradu nedoplatkov v súhrnnej sume 1.479,25 Eur s DPH, čím pohľadávky žalovaného na úhradu
nedoplatkov zanikli v celom rozsahu a pohľadávka žalobcu na vrátenie preplatku vo výške 3.622,68 Eur

s DPH zanikla v rozsahu 1.479,25 Eur s DPH a vo zvyšku 2.143,43 Eur s DPH zostala zachovaná.
Po tomto zápočte bola pohľadávka žalobcu voči žalovanému 5.859,60 Eur s DPH z titulu preplatku na
nájomnom, ktorý pozostával z preplatkov (i) 747,91 Eur s DPH z nájomného za 10/2020, (ii) 1.449,07
Eur s DPH z nájomného za 11/2020, (iii) 1.519,19 Eur s DPH z nájomného za 12/2020 a (iv) 2.143,43
€ s DPH z nájomného za 1/2021. Žalobca zároveň oznámil žalovanému, že vyššie uvedené preplatky

jednostranne započíta voči ďalším splatným pohľadávkam žalovaného na nájomné a ďalšie poplatky s
tým súvisiace, čím tieto vzájomné pohľadávky zaniknú započítaním v rozsahu, v akom sa kryjú.
3.6. Žalobca zdôraznil, že v čase obdržania emailu žalovaného 10.3.2021, v ktorom žiadal žalobcu o
stanovisko k úhradám nájomného a spoločných prevádzkových nákladov, mal žalobca voči žalovanému
nárok na vrátenie preplatku na nájomnom, ktoré uhradil aj za časť obdobia sťaženého užívania, a ktorý

mohol žalobca započítať voči nedoplatku na SPN. Žalobca napriek tomu uhradil SPN v snahe upokojiť
situáciu a vytvoriť priestor na pokojné rokovanie, s tým že si bol vedomý, že nároky na preplatky na
nájomnom si môže započítať neskôr. Žalobca uhradil 19.3.2021 žalovanému dlžné SPN za obdobie
1/2021 v sume 2.885,65 Eur, za 2/2021 v sume 3.035,56 Eur a za 3/2021 v sume 3.035,56 Eur.Žalobca mal za to, že žalovaný nemal právo žiadať zaplatenie sumy 329,57 Eur ako nájomného za
2/2021 a sumy 1.834,67 Eur ako nájomného za 3/2021, pretože išlo o mesiace, kedy mal žalobca
povinne uzatvorenú prevádzku a vznikol mu nárok na neplatenie nájomného, ktorý si voči žalovanému

uplatnil. Napriek tomu mu žalovaný 22.3.2021 doručil výpoveď zo 16.3.2021. Žalobca sa pokúsil so
žalovaným rokovať, avšak žalovaný mu odpovedal, že môžu rokovať o novej nájomnej zmluve za
novýchpodmienok,pretožeaktuálnapodnájomnázmluvasaskončí30.6.2021.Povydaníneodkladného
opatrenia 6.7.2021 kontaktoval žalobcu konateľ žalovaného emailom, v ktorom uviedol na výpovedi zo
16.03.2021, doručenej 22.3.2021, žalovaný netrvá a podnájomná zmluva stále trvá, preto považoval

podávanie žaloby v predmetnej veci za bezpredmetné. Žalobca v tejto súvislosti poukázal na bod
7. záverečných ustanovení podnájomnej zmluvy, ktorý upravoval písomnú komunikáciu doručovanú
na poslednú známu adresu sídla zmluvnej strany. Spornosť výpovede zo 16.3.2021 preto emailovým
vyhlásením žalovaného nebola odstránená. Žalovaný zároveň výzvou zo 6.7.2021, doručenou žalobcovi
8.7.2021, vyzval žalobcu na úhradu pohľadávok za obdobie sťaženého užívania, t.j. na zaplatenie
dlžného nájomného v neuhradenej výške 329,57 Eur za 2/2021, v neuhradenej výške 1.834,03 Eur

za 3/2021 a v neuhradenej výške 227,97 Eur za 4/2021 v lehote 20 dní od jej doručenia pod hrozbou
výpovede podnájomnej zmluvy. Išlo o nájomné za to isté obdobie, ktoré bolo predmetom prvej výpovede
zo 16.3.2021. Žalobca mal za, že by bolo zbytočné a nehospodárne, aby napádal novú výpoveď novým
návrhom na neodkladné opatrenie, a preto podal žalobu v súlade s neodkladným opatrením, keďže v
prípade jej nepodania by sa žalovaný mohol domáhať účinkov výpovede zo 16.3.2021.

3.7. Po doručení druhej výzvy žalovaného žalobca požadované čiastky uhradil 23.7.2021. Žalobca
oznámil žalovanému emailom i písomne, že naďalej trvá na tom, že v zmysle článku VIII bodu 6.
podnájomnej zmluvy nie je povinný zaplatiť platbu za podnájom za obdobie povinného uzavretia
prevádzky v predmete podnájmu od 19.12.2020 (vrátane) do 18.4.2021 (vrátane) v súvislosti s
pandémiou COVID-19 a prijatými opatreniami ÚVZ SR. Žalobca poprel existenciu právneho dôvodu na

úhradu nájomného za predmetné obdobie a úhrady vykonal iba preventívne s cieľom formálne odstrániť
dôvod pre výpoveď zo strany žalovaného s tým, že tieto čiastky bude od žalovaného vymáhať titulom
bezdôvodného obohatenia ako plnenie bez právneho dôvodu. Žalobca mal za to, že bol žalovanému
povinný uhradiť nájomné nasledovne:
- nájomné za 12/2020 vo výške 3.622,68 Eur, po uplatnení nároku na neplatenie nájomného 2.103,49

Eur, úhrada bola vykonaná 15.12.2020 vo výške 3.622,68 Eur;
- nájomné za 1/2021 vo výške 3.693047 Eur, po uplatnení nároku na neplatenie nájomné 0,00 Eur,
úhrada bola vykonaná 15.1.2021 vo výške 3.622,68 Eur;
- nájomné za 2/2021 vo výške 3.693,47 Eur, po uplatnení nároku na neplatenie nájomného 0,00 Eur,
úhrada bola vykonaná 10.5.2021 vo výške 764,52 Eur;

- nájomné za 3/2021 vo výške 3.693,47 Eur, po uplatnení nároku na neplatenie nájomného 0,00 Eur,
úhrada bola vykonaná 23.7.2021 vo výške 329,57 Eur;
- nájomné za 4/2021 vo výške 3.693,47 Eur, po uplatnení nároku na neplatenie nájomného 1.477,39
Eur, úhrada bola vykonaná 23.7.2021 vo výške 1.834,03 Eur a 227,97 Eur.
Žalobca uviedol, že za obdobie 12/2020 až 4/2021 uhradil nájomné vo výške 10.401,45 Eur namiesto

sumy 3.580,88 Eur. Rozdiel medzi uvedenými čiastkami bol 6.820,57 Eur a táto suma predstavuje podľa
žalobcu bezdôvodné obohatenie, ktoré si žalobca uplatnil voči žalovanému spolu s úrokom z omeškania.

4.1. Žalovaný sa k žalobe vyjadril podaním doručeným Okresnému súdu Bratislava I dňa 27.4.2022,
v ktorom navrhol žalobu zamietnuť a žalovanému priznať plnú náhradu trov konania. Vo vzťahu k

nariadenému neodkladnému opatreniu a návrhu na určenie trvania podnájomného vzťahu žalovaný
uviedol, že emailom zo 6.7.2021 oznámil žalobcovi, že na výpovedi zo 16.3.2021 netrvá a podávanie
žaloby považuje za bezpredmetné. Žalovaný na vyššie uvedený email nereagoval a ani žiadnym
spôsobom nenamietal spôsob, respektíve formu komunikácie. Žalovaný aj vo vyjadrení zopakoval, že na
výpovedi zo 16.3.2021, doručenej žalobcovi 22.3.2021, netrvá a zmluvu považuje za platnú a účinnú, a

naďalej pokračuje v zmluvnom vzťahu so žalobcom. V tejto súvislosti žalovaný navrhol zrušiť nariadené
neodkladnéopatrenieazamietnuťžalobuvovýrokutýkajúcomsaurčeniatrvaniapodnájomnéhovzťahu.
4.2. Vo vzťahu k uplatnenému nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia žalovaný nesúhlasil s
výkladom žalobcu týkajúcim sa článku VIII bodu 6. podnájomnej zmluvy. Žalovaný mal za to, že toto
ustanovenie upravuje výlučne jediný nárok podnájomcu, a to nárok na poskytnutie zľavy z podnájmu z

dôvoduneplnenianájomcovýchpovinnostízpodnájomnejzmluvy.Druhávetapredmetnéhoustanovenia
iba rozširovala možnosť uplatnenia nároku na zľavu vo výške 100 % v prípade, že by podnájomca
nemohol užívať predmet podnájmu ani čiastočne, a to napríklad v prípade poškodenia predmetu nájmu
treťou stranou v takom rozsahu, ktorý by neumožňoval ani jeho čiastočné využitie. Predmet podnájmuby teda nemohol byť faktický (nie právne) spôsobilý na užívanie, pričom v dôsledku tohto poškodenia,
respektíve faktickej nespôsobilosti by musel byť aj reálne uzavretý v celom rozsahu. Žalobca podľa
žalovaného mylne uviedol, že na podnájomný vzťah medzi stranami sporu sa vzťahujú ustanovenia

Občianskeho zákonníka o podnájme, pretože ich vzťah upravuje osobitný predpis ako lex specialis,
ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov. Ustanovenie § 8 zákona č. 116/1990 Zb. pritom priznáva nájomcovi nárok na zľavu z
platieb nájomného výlučne z dôvodu neplnenia povinností zo strany prenajímateľa. Tieto povinnosti zo
strany prenajímateľa nebytového priestoru sú výlučne faktického, a nie právneho charakteru. Žalobcom

uplatňovaný nárok na zľavu z podnájmu z dôvodov vyššej moci preto podľa žalovaného nemá oporu
v zmluve a ani v platnej právnej úprave. K nemožnosti užívať predmet nájmu od 19.12.2020 do
18.4.2021 a súvisiacemu zníženiu tržieb žalovaný uviedol, že žalobca mal po celý čas obmedzujúcich
opatrení prevádzku v OC Z. otvorenú ako sklad a výdajňu tovaru zakúpeného na diaľku (e-shopu) so
stálou prítomnosťou zamestnancov žalobcu počas štandardných otváracích hodín, nakoľko otvorenie
a prevádzkovanie výdajne tovaru bolo aj počas platnosti obmedzujúcich opatrení povolené. Predmet

podnájmu bol po celý čas riadne spôsobilý na prevádzku a žalobcom bol aj riadne prevádzkovaný.
Žalovaný preto považoval tvrdenie žalobcu o nulových tržbách z predmetu podnájmu za účelové. Počas
platnosti obmedzujúcich opatrení všetky žalobcove predaje prebiehali výlučne online, a preto žalobca
evidovalvšetkytržbyve-shope,anienakonkrétnychvýdajnýchmiestach,avšakkichvznikubolavyužitá
aj prevádza v OC Z.. Žalovaný bol presvedčený, že ani prípadné povinné zatvorenie prevádzky žalobcu v

celom rozsahu z dôvodu vyššej moci a opatrení príslušných orgánov verejnej správy nezakladalo nárok
žalobcu na uplatnenie akejkoľvek zľavy z podnájmu. Nárok na uplatnenie zľavy z podnájmu by mohol
žalobcovi vzniknúť výlučne, ak by nemohol predmet podnájmu užívať riadne z dôvodu, že žalovaný by
neplnil svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Žalovaný dodal, že od 1.1.2021 do 18.4.2021 dobrovoľne
a nad rámec akýchkoľvek povinnosti vyplývajúcich z podnájomnej zmluvy poskytol žalobcovi 100 %

zľavu z poplatku za marketing v celkovej výške 1.865,48 Eur, ako aj 50 % zľavu z platby za podnájom
v čase, keď žalobca podľa vlastného tvrdenia nemal nárok na dotáciu zmysle § 13c ods. 6 zákona č.
71/2013 Z. z. Žalovaný v tejto súvislosti odmietol tvrdenia žalobcu o účelovosti výpovede zo 16.3.2021.

5.1. Žalobca sa k vyjadreniu žalovaného k žalobe vyjadril podaním doručeným Okresnému súdu

BratislavaIdňa13.6.2022,vktoromkemailužalovanéhozo6.7.2021onetrvanížalovanéhonavýpovedi
z podnájomnej zmluvy uviedol, že podnájomná zmluva v záverečných ustanoveniach upravuje písomnú
komunikáciu. Žalobca toto oznámenie považoval za bezpredmetné a za možný úskok žalovaného, a
preto žalobu podal a v záujme právnej istoty navrhoval o nej rozhodnúť.
5.2.Vovzťahukvýkladučl.VIIIbodu6.podnájomnejzmluvyžalobcauviedol,ževychádzalzdoslovného

znenia ustanovenia. Žalobca poukázal na zásadný rozdiel medzi obmedzením nájomcu, ak má z
maloobchodného predaja realizovaného v predmete nájmu tržby a ak z neho nemá žiadne tržby.
Žalobca doplnil, že na ustanovenia Občianskeho zákonníka poukázal iba podporne, podstatné podľa
neho bolo doslovné znenie zmluvy. Mal tiež za to, že vady prenajatej veci, ktoré bránili jej užívaniu,
mohli byť aj právneho, nielen faktického charakteru. Žalobca doplnil, že predmet podnájmu si prenajal

za účelom realizácie maloobchodného predaja, v obchodnom dome si neprenajal sklad ani výdajňu
skladu. Žalobca tiež tvrdil, že v kníhkupectve v obchodnom dome nebola predaná ani jedna kniha a
tržby z predaja cez e-shop neboli tržbami z predaja v kamennej predajni. Hlavným účelom podnájmu bol
maloobchodný predaj kníh pod označením L. G., pričom zmena hlavného účelu podnájmu bola možná
len s predchádzajúcim písomným súhlasom nájomcu vo forme dodatku k zmluve. Vedľajším účelom

podnájmu bol maloobchodný predaj ďalšieho doplnkového tovaru bližšie vymedzeného v podnájomnej
zmluve. Žalobca mal za to, že z účelu podnájomnej zmluvy v spojení s vyhláškou č. 45/2020 bolo
zrejmé, že maloobchodný predaj v predmete nájmu neprebiehal, a žalobca nevyužíval predmet nájmu
na dohodnutý účel od 19.12.2020 do 18.04.2021. Tvrdenie žalovaného, že predmet nájmu bol v
uvedenom období riadne spôsobilý na prevádzku a žalobcom bol aj riadne prevádzkovaný preto žalobca

považoval za nesprávne. V predmete nájmu podľa vyhlášky č. 45/2020 nemohol byť a ani nebol
prevádzkovaný maloobchodný predaj a predaj cez internetový e-shop prebiehal na internete (online).
Žalobca nepovažoval za správne ani tvrdenie žalovaného, že si plnil svoje povinnosti vyplývajúce zo
zmluvy, pretože v zmysle § 5 zákona č. 116/1990 Zb. je prenajímateľ povinný odovzdať nebytový priestor
nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady

udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového
priestoru spojené. Túto povinnosť však žalovaný neplnil. Nebolo relevantné, či ju plniť mohol a z akého
dôvodu ju neplnil, ani či bolo v jeho moci danú povinnosť plniť alebo nie. Podstatný bol iba následok
- nespôsobilosť užívať predmet nájmu na dohodnutý účel. Podľa žalobcu bolo tiež nepodstatné, čibola nemožnosť spôsobená skutočnosťou majúcou základ vo faktickom alebo právnom stave predmetu
nájmu. Žalobca nikdy netvrdil, že žalovaný zavinene porušil svoju povinnosť. V období od 19.12.2020
(vrátane) do 18.4.2021 (vrátane) daná povinnosť splnená nebola, pretože predmet nájmu nebol právne

spôsobilý na dohovorené užívanie a § 8 zákona č. 116/1990 Zb. nevyžaduje zavinené neplnenie
povinnosti. Poskytnutie zľavy z poplatku za marketing v období, keď žalobca nemohol predmet nájmu
užívať, nebolo podľa žalobcu pre spor relevantné, keďže mu žiadna marketingová služba poskytnutá
nebola a z prípadného marketingu žalovaného mohli profitovať iba otvorené maloobchodné prevádzky.

6. Žalovaný sa k žalobnej replike vyjadril podaním doručeným Okresnému súdu Bratislava I dňa
23.2.2023, v ktorom uviedol, že tvrdenie žalobcu o absolútnom neužívaní predmetu podnájmu v období
od 19.12.2020 do 18.4.2021 je vedome nepravdivé. Žalovaný k vyjadreniu pripojil fotografie predmetu
podnájmu, ktoré vyhotovil pracovník žalovaného 15.3.2021 v čase o XX,XX hod. Z fotografií vyplýva,
že v predmete podnájmu sa nachádzal zamestnanec žalobcu a zákazník, na predmete podnájmu
bola čiastočne spustená mreža a vyvesený oznam, že v kníhkupectve môže byť maximálne jeden

zákazník a platby sa odporúčajú realizovať kartou. Ďalší oznam uvádzal, že v kníhkupectve sa realizoval
výdaj internetových a telefonických rezervácií; obsahoval aj informácie o otváracej dobe, telefónnom
čísle do kníhkupectva a o možnosti platby v hotovosti, kartou alebo poukážkou. Na všetkých troch
fotografiách bolo podľa žalovaného možné pozorovať aktívny pohyb osôb - zamestnanca žalobcu,
ako aj zákazníka, v predmete podnájmu bolo rozsvietené a bol voľne prístupný. Tvrdenie žalobcu,

že z predmetu podnájmu nemal žiadne tržby, preto žalovaný považoval za zavádzajúce, keďže jeho
aktívne využívanie malo nepochybne vplyv na dosiahnutý finančný obrat žalobcu. Argumentácia žalobcu
ohľadom účelu podnájmu definovaného v podnájomnej zmluve bola podľa žalovaného bez právneho
významu. Podstatná bola skutočnosť, že predmet podnájmu bol žalobcom aktívne užívaný, a preto by
žalobcovi ani v prípade správnosti jeho argumentácie nemohol vzniknúť nárok na neplatenie nájomného.

Článok VIII bod 6. podnájomnej zmluvy bolo podľa žalovaného potrebné vykladať ako celok, a nie po
častiach jednotlivých viet. Ak by podnájomná zmluva obsahovala nárok na zľavu z podnájmu a nárok
na neplatenie nájmu tak, ako to tvrdil žalobca, tieto dva odlišné nároky by boli upravené v samostatných
odsekoch. Žalovaný považoval právnu argumentáciu žalobcu za zmätočnú, pretože žalobca na jednej
strane tvrdil, že právny nárok uplatňovaný v tomto konaní nie je založený na práve na poskytnutie zľavy

z dôvodu obmedzeného užívania predmetu podnájmu podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb., ale na druhej
podmienke definovanej v čl. VIII bode 6. podnájomnej zmluvy, a to ako nárok na neplatenie nájmu (aj)
z objektívnych dôvodov. Žalobca však napriek tomu v závere svojej repliky argumentoval § 8 zákona
č. 116/1990 Zb.

7.1. K žalobnej duplike sa žalobca vyjadril podaním doručeným Mestskému súdu Bratislava III dňa
31.10.2024, v ktorom vzal žalobu späť v časti návrhu na určenie, že podnájomný vzťah trvá s ohľadom
na písomné vyjadrenie žalovaného z 24.1.2022, v ktorom tento uviedol, že na výpovedi zo 16.3.2021
netrvá, zmluva o podnájme je platná a účinná a žalovaný pokračuje v zmluvnom vzťahu so žalobcom.
Žalobca žiadal konanie v tejto časti zastaviť a zaviazať žalovaného na náhradu trov konania súvisiacu

s uvedeným návrhom na určenie. Žalobca mal za to, že návrh na určenie bol podaný dôvodne a až po
jeho podaní žalovaný urobil vyššie uvedené vyhlásenie, v dôsledku čoho zastavenie zapríčinil svojím
správaním žalovaný.
7.2. Žalobca aj naďalej zotrval na žalobe v časti uplatneného nároku na vydanie bezdôvodného
obohatenia. K tvrdeniu žalovaného, že predmet nájmu užíval, uviedol, že žalobca ho nemohol užívať na

účeldohodnutývpodnájomnejzmluve,nakoľkomuvtombránilaplatnálegislatíva,kdežemaloobchodný
predaj bol zakázaný a možný bol výdaj tovaru zakúpeného cez e-shop žalobcu, avšak maloobchodný
predaj v prevádzke neprebiehal. Na uvedenom nič nemení ani fotodokumentácia predložená žalobcom,
ktorá nepreukazuje, že žalobca užíval predmet nájmu na dohodnutý účel nájmu. Užívanie na dohodnutý
účel nájmu bolo zakázané právnym predpisom a žalobca opatrenia a vyhlášky rešpektoval a hygienické

opatrenia dodržiaval.

8.1. Súd vo veci vytýčil termín pojednávania na deň 12.11.2024, na ktorom spor prejednal za účasti
strán sporu, resp. ich právnych zástupcov. Strany sporu na pojednávaní zotrvali na svojich písomných
podania predložených do konania. Žalobca poukázal na to, že v prípade obratového nájomného zo

sumy príjmov býva vylúčený príjem z internetového predaja. V prípade obratového nájomného na
úrovni 2,5 % z tržieb by mala byť zľava z nájomného vo výške 90 %, avšak stále trval na tom, že
mu patrí právo neplatiť nájomné vôbec. K výdaju internetových objednávok uviedol, že tieto majú inú
cenu a odosielajú sa na prevádzku z iného skladu, nejedná sa o maloobchodný predaj tak, ako boltento definovaný v podnájomnej zmluve. Žalovaný nesúhlasil s tým, aby bol v súvislosti s čiastočným
späťvzatímžaloby zaviazaný na náhradu trov konania, pretože už pred podaním žaloby na súd žalobcovi
oznámil, že na výpovedi netrvá a úkony vykonané žalobcom po vyjadrení žalovaného k žalobe už boli

nedôvodné. Žalovaný zdôraznil, že právo na zľavu z nájmu v rozsahu 100 % by žalobcovi patrilo len v
prípade, že by neužíval predmet podnájmu vôbec. Poprel aj tvrdenia týkajúce sa obratového nájomného,
pretože žalobca nemal v podnájomnej zmluve dohodnuté obratové nájomné. Žalovaný ďalej poprel
tvrdenia žalobcu o rozsahu tržieb s tým, že tieto neboli preukázané a neboli ani predmetom sporu.
Žalovaný poukázal aj na to, že prevádzka žalobcu bola aj platobným miestom a realizoval sa v nej

predaj internetových a telefonických objednávok. Pojednávanie dňa 12.11.2024 súd odročil na termín
30.1.2025 za účelom prednesenia záverečných rečí.
8.2. Strany sporu na pojednávaní 30.1.2025 po poučení súdom podľa § 154 zákona č. 160/2015 Z. z.
Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov („CSP“) vyhlásili, že vo veci nemajú žiadne ďalšie
návrhy na doplnenie dokazovania.

9. Súd sa oboznámil so žalobou a vyjadreniami strán sporu a vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi
založenými v súdnom spise, a to najmä uplatnením práva na zľavu a neplatenie platby na podnájom
z 3.2.2021, listom žalovaného zo 6.4.2020, odpoveďou žalovaného na uplatnenie zľavy a neplatenie
platby na podnájom zo 14.4.2021, výpisom z účtu od 1.9.2020 do 26.5.2021, potvrdením SEPA
platobných príkazov z 23.7.2021, výpisom z účtu z 23.7.2021, emailovou komunikáciou medzi žalobcom

a žalovaným, faktúrou č. XXXXXXXX z 1.10.2020, faktúrou č. XXXXXXXX z 1.11.2020, faktúrou č.
XXXXXXXX z 1.12.2020, faktúrou č. XXXXXXXX zo 4.1.2021, faktúrou č. XXXXXXXX z 1.2.2021,
faktúrou č. XXXXXXX z 1.3.2021, faktúrou č. XXXXXXXX z 1.3.2021, faktúrou č. XXXXXXXXXX z
22.3.2021, faktúrou č. XXXXXXXXXX z 22.3.2021, faktúrou č. XXXXXXXXXX z 22.3.2021, faktúrou č.
XXXXXXXX z 1.4.2021, faktúrou č. XXXXXXXXXX z 19.4.2021, faktúrou č. XXXXXXXX z 5.5.2021,

faktúrou č. XXXXXXXXXX z 11.5.2021, zmluvou o podnájme z 1.1.2019, výpoveďou zmluvy o podnájme
zo 16.3.2021, započítaním vzájomných pohľadávok z 24.5.2021, prehľadom platenia základných platieb
- nájomné a SPN, výzvou na úhradu pohľadávok po splatnosti zo 6.7.2021, odpoveďou na výzvu na
úhradu pohľadávok po splatnosti z 23.7.2021, fotodokumentáciou z 15.3.2021 predloženou žalovaným,
prehľadom tržieb z prevádzky žalobcu v OC Z., ako aj ostatnými listinnými dôkazmi založenými do

súdneho spisu.

10. Súd spor právne posúdil nasledovne:
10.1. Podľa § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len
„zákon č. 116/1990 Zb.“) tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo

súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie;
nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

10.2. Podľa § 3 ods. 1, 2 a 3 zákona č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať
na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“). Nebytové priestory

sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a musí
obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde
o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s
ktorýmihospodáribytováorganizáciazaloženánárodnýmvýborom,možnozmluvunaurčitýčasuzavrieť
najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

10.3. Podľa § 5 ods. 1 a 2 zákona č. 116/1990 Zb. ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný
odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v
tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie
je s užívaním nebytového priestoru spojené. Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu

dohodnutom v zmluve.

10.4. Podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 116/1990 Zb. nájomca je oprávnený prenechať nebytový
priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Práva a povinnosti
vyplývajúce z § 5 sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu.

10.5. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb. ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len
preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom,
má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.10.6. Podľa § 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len
„Občiansky zákonník“) nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

10.7. Podľa § 33 písm. a) zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon)
obchodné živnosti sú najmä kúpa tovaru na účely jeho predaja konečnému spotrebiteľovi (maloobchod)
alebo na účely jeho predaja iným prevádzkovateľom živnosti (veľkoobchod).

10.8. Podľa § 1 ods. 1 vyhlášky Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky č. 45/2020, ktorou
sanariaďujúopatreniapriohrozeníverejnéhozdraviakobmedzeniamprevádzokahromadnýchpodujatí
(ďalej len „vyhláška ÚVZ SR č. 45/2020“) podľa § 48 ods. 4 písm. e) zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane,
podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších
predpisov (ďalej len „zákon“) sa uzatvárajú maloobchodné prevádzky a prevádzky poskytujúce služby.

10.9. Podľa § 1 ods. 2 písm. h) vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020 zákaz podľa odseku 1 sa nevzťahuje
na výdajné miesta tovarov zakúpených na diaľku pri dodržaní podmienok podľa § 2 ods. 6, pričom
tovarom zakúpeným na diaľku sa rozumie tovar zakúpený prostredníctvom prostriedkov diaľkovej
komunikácie bez súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a kupujúceho, najmä využitím webového
sídla, elektronickej pošty alebo telefónu.

10.10. Podľa § 2 ods. 3 písm. a) vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020 podľa § 48 ods. 4 písm. a), e) w) a
x) zákona sa všetkým prevádzkovateľom obchodných domov, pričom za obchodný dom sa považuje
vymedzený uzavretý priestor, stály architektonický objekt, ktorý tvorí súbor predajní alebo priestorov
určených na poskytovanie služieb a predaj tovaru vrátane ostatných verejne prístupných priestorov,

nariaďuje dodržiavať nasledovné opatrenia: v obchodnom dome môžu byť otvorené iba maloobchodné
prevádzky a prevádzky poskytujúce služby podľa § 1 ods. 2.

10.11. Podľa § 144 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“) žalobca môže
vziať žalobu späť.

10.12. Podľa § 145 ods. 2 CSP ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O
čiastočnom späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.

10.13. Podľa § 146 ods. 1 CSP súd konanie nezastaví, ak žalovaný so späťvzatím žaloby z vážnych

dôvodov nesúhlasí. Na nesúhlas žalovaného so späťvzatím žaloby sa neprihliada, ak dôjde k späťvzatiu
žaloby skôr, než sa začalo predbežné prejednanie sporu podľa § 168 alebo pojednávanie.

11. Súd po vykonanom dokazovaní a zhodnotení výsledkov dokazovania jednotlivo, ako aj vo
vzájomných súvislostiach, dospel k nasledovným skutkovým a právnym záverom.

12. V konaní neurobili strany sporným, že žalovaný ako nájomca a žalobca ako podnájomca uzatvorili
1.1.2019 zmluvu o podnájme obchodného priestoru v OC Z. v T., ktorej predmetom bolo dočasné
prenechanie obchodného priestoru o výmere XXX m2 na prízemí OC Z. do užívania žalobcu. Strany
nesporovali, že žalobca si listom z 3.2.2021 uplatnil nárok na neplatenie nájomného za obdobie od

19.12.2020 do 18.4.2021 z dôvodu nemožnosti užívania predmetu nájmu a ani to, že žalovaný poskytol
žalobcovi za obdobie od 1.1.2021 do 18.4.2021 zľavu z nájomného v rozsahu 50 % na základe zákona
č. 71/2013 Z. z. Sporným nebolo, že žalobca využíval v období, za ktoré žiadal vrátiť zaplatené nájomné,
predmet podnájmu na výdaj elektronických a telefonických objednávok.

13. Sporným v konaní bolo, či žalovaný platne vypovedal podnájomnú zmluvu výpoveďou zo 16.3.2021.
Sporným bolo i to, či mal žalobca nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia v sume 6.820,57 Eur,
ktoré zaplatil žalovanému ako nájomné za obdobie od 19.12.2020 do 18.4.2021 z dôvodu, že žalobcovi
v tomto období patrilo právo na zľavu z nájomného podľa čl. VIII bodu 6. druhej vety podnájomnej zmluvy
v rozsahu 100 %, pretože v období od 19.12.2020 do 18.4.2021 nemohol užívať predmet podnájmu na

dohodnutý účel z dôvodu opatrení nariadených ÚVZ SR na ochranu verejného zdravia počas pandémie
ochorenia COVID-19.14. Žalobca vzal žalobu späť podaním doručenými súdu 31.10.2024 v časti o určenie, že podnájomný
vzťah medzi žalobcom ako podnájomcom a žalovaným ako nájomcom založený podnájomnou zmluvou
z 1.1.2019 trvá. Čiastočné späťvzatie žaloby bolo vykonané ešte pred začatím pojednávania a ani

žalovaný voči čiastočnému späťvzatiu žaloby nevzniesol žiadne námietky, preto súd konanie o určenie,
že podnájomný vzťah trvá, zastavil.

15.PokiaľideonároknavydaniebezdôvodnéhoobohateniavčlánkuIIbode1.písm.a)-c)podnájomnej
zmluvy sa žalobca ako podnájomca a žalovaný ako nájomca dohodli, že hlavným účelom podnájmu je

maloobchodný predaj kníh pod označením L. G., pričom zmena hlavného účelu podnájmu je možná len
s predchádzajúcim písomným súhlasom nájomcu vo forme dodatku k podnájomnej zmluve. Zmluvné
strany sa ďalej dohodli, že predmet podnájmu môže byť využívaný aj na vedľajší účel podnájmu, a to
predaj doplnkového tovaru podľa konceptu L. G. a pre internetovú kaviareň s vinotékou s označením S.
J.. V súlade s uvedeným ustanovením podnájomnej zmluvy mal súd preukázané, že žalobca si predmet
podnájmu prenajal predovšetkým za účelom maloobchodného predaja kníh, ako aj predaja ďalšieho

doplnkového tovaru (faktické využívanie predmetu podnájmu na prevádzkovanie kaviarne žalobca v
konaní netvrdil).

16.Podľaustanoveniačl.VIIIbodu6.podnájomnejzmluvysažalobcasožalovanýmdohodlinasledovne:
„Podnájomca má nárok na pomernú zľavu z platby za podnájom, ak môže Predmet podnájmu užívať iba

obmedzene preto, lebo Nájomca si neplní svoje povinností vyplývajúce mu z tejto Zmluvy. Podnájomca
nie je povinný platiť platby za podnájom za dobu, po ktorú nemohol z iných dôvodov ako sú dôvody na
jeho strane, vôbec užívať celý Predmet podnájmu, a to najmä z dôvodov, že si Nájomca neplnil svoje
povinností z tejto Zmluvy. Nárok na poskytnutie zľavy z platieb za podnájom musí Podnájomca uplatniť
u Nájomcu písomne, bez zbytočného odkladu. Nárok zanikne, ak nebol uplatnený do 2 mesiacov odo

dňa, kedy došlo ku skutočnosti zakladajúcej tento nárok.“. Výkladom predmetného ustanovenia zmluvy
o podnájme súd dospel k záveru, že toto ustanovenie vo svojej prvej vete upravuje právo podnájomcu
na pomernú zľavu z podnájmu, ktoré mu patrí za podmienky, že môže predmet podnájmu využívať
iba obmedzene z dôvodu neplnenia zmluvných povinností nájomcu. Podmienkou uplatnenia nároku na
pomernú zľavu z podnájmu teda bolo neplnenie zmluvných povinností nájomcu, dôsledkom ktorého

bolo obmedzenie užívania predmetu podnájmu. Pokiaľ ide o druhú vetu predmetného ustanovenia,
táto upravuje právo podnájomcu neplatiť nájomné vôbec, de facto ide o právo na zľavu z nájmu vo
výške 100 %. Podmienkou vzniku tohto práva je nemožnosť užívať predmet podnájmu podnájomcom
vôbec z iných dôvodov, ako sú dôvody na strane podnájomcu, pričom ustanovenie príkladom uvádza,
že nemožnosť užívania môže nastať v dôsledku porušenia povinností na strane nájomcu. Pokiaľ ide

o uplatnenie nároku na zľavu, súd je toho názoru, že pre oba druhy zliav, ako pomernú zľavu, tak aj
zľavu vo výške 100 %, bol jednotne upravený postup jej uplatnenia tak, že podnájomca mal právo na
ich uplatnenie písomne do dvoch mesiacov odo dňa, kedy došlo ku skutočnosti zakladajúcej nárok. Súd
sa nestotožňuje s výkladom žalobcu, že uplatnenie nároku na zľavu v lehote dvoch mesiacov sa týkalo
len pomernej zľavy, a nie aj uplatnenia práva na neplatenie nájomného (100 % zľavy z nájmu). To s

ohľadom na skutočnosť, že oba typy zliav a spôsob uplatnenia nároku na zľavu boli upravené v jednom
bode zmluvy. Zo systematického hľadiska sa preto postup uplatnenia nároku na poskytnutie zľavy týkal
ako pomernej zľavy z nájomného, tak aj zľavy z nájomného v rozsahu 100 %. Súd ďalej dospel k záveru,
že právo na neplatenie nájomného (100 % zľavu z nájomného) na základe podnájomnej zmluvy vzniká
v prípade, že podnájomca je úplne vylúčený z užívania predmetu podnájmu pre iné dôvody, ako boli

dôvody na strane podnájomcu. Mohlo teda ísť o dôvody objektívneho charakteru, tak i o dôvody na
strane nájomcu. V danom prípade ustanovenie čl. VIII bodu 6. druhej vety upravuje len demonštratívny
príklad vzniku nároku na neplatenie nájomného - nemožnosť užívať predmet podnájmu podnájomcom
z dôvodu neplnenia zmluvných povinností nájomcu. Nešlo však o taxatívny výpočet, ktorý by vylučoval
aj existenciu iných dôvodov spôsobujúcich nemožnosť užívania predmetu podnájmu. Súd je preto toho

názoru, že druhá veta ustanovenia čl. VIII bodu 6. je koncipovaná odlišne od prvej vety v tom zmysle,
že právo na neplatenie nájomného môže vzniknúť aj z iných dôvodov, ako je porušenie zmluvných
povinností nájomcu.

17. V súlade s vyššie uvedeným by právo na neplatenie nájomného žalobcovi vzniklo len v prípade, že

by nemohol predmet podnájmu užívať vôbec. Žalovaný do konania predložil fotografie z 15.3.2021, z
ktorých súd zistil, že prevádzka kníhkupectva žalobcu umiestnená v predmete podnájmu bola otvorená
aj počas platnosti vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020 s tým, že podľa vyveseného oznamu v nej prebiehal
výdaj internetových a telefonických rezervácií v pondelok až piatok v čase od XX,XX do XX,XX hod. (cezvíkend bola prevádzka zatvorená) a platba v kníhkupectve bola možná v hotovosti, platobnou kartou
alebo poukážkou L. G.. Z predloženej fotografie (č.l. 290) tiež vyplýva, že vstup do kníhkupectva bol
podmienený tým, že zákazník musel mať respirátor FFP2, pri vstupe do prevádzky použil dezinfekciu

rúk, pričom v prevádzke mohol byť len jeden zákazník a odporúčaná bola platba kartou. Zo žalobcom
predloženejfotografie(č.l.289)malsúdpreukázané,ževprevádzkežalobcusanachádzalzamestnanec
žalobcu, ako aj zákazník žalobcu. Napokon žalobca v konaní ani nesporoval tvrdenie žalovaného, že v
období od 19.12.2020 do 18.4.2021 bola jeho prevádzka v predmete podnájmu otvorená. Tvrdil však,
že dodržiaval zákaz maloobchodného predaja a prevádzku využíval ako výdajňu tovaru objednaného

cez internet a telefonicky, pričom túto činnosť nepovažoval za maloobchodný predaj, a teda prevádzku
nevyužíval na dohodnutý účel podnájmu.

18. Podľa § 33 písm. a) živnostenského zákona je maloobchod kúpou tovaru na účely jeho
predaja konečnému spotrebiteľovi. Podľa Krátkeho slovníka Slovenského jazyka (dostupného na
https://slovnik.aktuality.sk/pravopis/kratky-slovnik/) je maloobchod definovaný ako predaj priamemu

spotrebiteľovi. Maloobchodný predaj je teda predaj, ktorým sa tovar predáva konečnému spotrebiteľovi
a zahŕňa všetky aktivity, ktoré sú spojené s predajom tovaru konečným spotrebiteľom pre neobchodné
použitie. Maloobchodný predaj môže byť realizovaný v tzv. kamenných predajniach, ako aj
prostredníctvom diaľkovej komunikácie (napr. cez internet). Maloobchod teda možno považovať za
typ obchodu, ktorý zahŕňa všetky aktivity spojené s predajom tovaru konečným spotrebiteľom pre

neobchodné použitie.

19. Na základe vyššie uvedených skutočností súd dospel k záveru, že žalobca v období od 19.12.2020
do 18.4.2021, za ktoré žiadal vrátiť zaplatené nájomné titulom bezdôvodného obohatenia, nebol z
užívania predmetu podnájmu úplne vylúčený a tento aj skutočne využíval, a to na hlavný účel dohodnutý

v podnájomnej zmluve - na maloobchodný predaj kníh, i keď bol obmedzený v spôsobe výkonu
maloobchodného predaja opatreniami ÚVZ SR prijatými na ochranu verejného zdravia počas pandémie
COVID-19. Konkrétne žalobca predmet podnájmu využíval na maloobchodný predaj ako výdajné miesto
tovarov zakúpených na diaľku - internetových a telefonických objednávok podľa § 1 ods. 2 písm.
h) vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020 za dodržania podmienok uvedených v § 2 ods. 6. vyhlášky ÚVZ

SR č. 45/2020. Žalobca prevádzku kníhkupectva využíval na činnosti súvisiace s maloobchodným
predajom - odovzdanie kníh objednaných cez internet a cez telefón. Žalobca teda plnil svoje povinnosti z
kúpnychzmlúvuzatvorenýchsosvojimizákazníkmivyužívajúcpredmetpodnájmu,vktoromzákazníkom
odovzdával zakúpený tovar a svojim zákazníkom umožňoval splniť ich povinnosť zaplatiť za tovar
kúpnu cenu. Z uvedeného je zrejmé, že žalobca využíval predmet nájmu na plnenie práv a povinností

súvisiacich s uzatvorenými kúpnymi zmluvami týkajúcimi sa predaja kníh, teda na činnosti súvisiace s
maloobchodným predajom, na ktorý si predmet podnájmu prenajal. To znamená, že samotný predmet
podnájmu bol spôsobilý na dohodnutý hlavný účel - maloobchodný predaj kníh, avšak žalobca bol
obmedzený v spôsobe jeho realizácie opatreniami prijatými ÚVZ SR, keďže zákazníci žalobcu nemohli
do prevádzky voľne prísť a sami si v prevádzke žalobcu vybrať tovar, tento si ale mohli objednať cez

internet alebo telefonicky a do predajne žalobcu si ho mohli prísť vyzdvihnúť a zaplatiť kúpnu cenu za
dodržania opatrení ustanovených v § 2 ods. 6 vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020. Na tejto skutočnosti nič
nemení ani to, že knihy objednané cez internet boli do prevádzky odosielané z iného skladu žalobcu
a boli predávané za iné ceny, ako boli ceny kníh v tzv. kamennej prevádzke, keďže aj vo vzťahu k
internetovým objednávkam, ktoré si jeho zákazníci prišli vyzdvihnúť do predmetu podnájmu, žalobca

realizoval plnenie časti povinností z kúpnej zmluvy vo svojej kamennej prevádzke.

20. Pokiaľ žalobca odkazoval na ustanovenia § 673 a § 674 Občianskeho zákonníka upravujúce právo
na neplatenie nájomného a právo na zľavu z nájomného, tieto ustanovenia neboli pre posúdenie sporu
podstatné, pretože zmluvný vzťah medzi žalobcom a žalovaným sa riadil osobitným právnym predpisom

- zákonom č. 116/1990 Zb., ktorý ako lex specialis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku upravoval
podnájom nebytových priestorov. Žalobca v konaní poukazoval aj na § 5 a § 8 zákona č. 116/1990 Zb.
s tým, že žalovaný si počas namietaného obdobia nesplnil svoju povinnosť udržiavať nebytový priestor
v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Pokiaľ ide o nárok na zľavu z nájomného, túto upravuje
§ 8 zákona č. 116/1990 Zb. a v podnájomnom vzťahu strán sporu bol upravený aj v čl. VIII bode 6.

podnájomnej zmluvy. Ustanovenie § 8 zákona č. 116/1990 Zb. upravuje právo na zľavu z nájomného
v prípade, že si prenajímateľ, resp. v tomto prípade nájomca neplní svoje zmluvné alebo zákonné
povinnosti. Vznik práva na pomernú zľavu z nájomného upravovala podnájomná zmluva pre prípad,
že podnájomca užíva predmet podnájmu iba obmedzene, pretože nájomca si neplnil svoje zmluvnépovinnosti. V tejto súvislosti súd uvádza, že v konaní nemal preukázané, že by žalovaný nesplnil svoje
povinnosti zo zmluvy o podnájme a že by v období od 19.12.2020 do 18.4.2021 porušil svoju povinnosť
udržiavať predmet podnájmu v stave spôsobilom na dohodnutý účel na svoje náklady a zabezpečovať

riadneplnenieslužieb,ktorýchposkytovaniejesužívanímnebytovéhopriestoruspojené.Jesícepravda,
že na základe vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020 boli uzatvorené maloobchodné prevádzky a v obchodných
domoch mohli byť otvorené len maloobchodné prevádzky podľa § 1 ods. 2 vyhlášky ÚVZ SR č. 45/2020,
avšak tieto neboli uzatvorené z dôvodu nespôsobilosti predmetu podnájmu na maloobchodný predaj,
ale za účelom zabránenia stretu ich zákazníkov s cieľom zabrániť šíreniu ochorenia COVID-19. Naopak

o tom, že žalovaný si povinnosť udržiavať predmet podnájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie
splnilsvedčíito,žežalobcapredmetpodnájmuvyužívalnačinnostispojenésmaloobchodnýmpredajom
svojho tovaru, keďže v nej zabezpečoval výdaj internetových a telefonických objednávok a prijímal od
svojich zákazníkov platby za tovar. Pokiaľ bol žalobca obmedzený v spôsobe výkonu maloobchodného
predaja, tento vyplýval z opatrení prijatých ÚVZ SR, avšak nebol spôsobený tým, že by žalovaný
neudržiaval predmet podnájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Okrem toho súd poukazuje

aj na tú skutočnosť, že žalovaný v období od 1.1.2021 do 19.4.2021 poskytol žalobcovi nad rámec
ustanovení podnájomnej zmluvy zľavu z nájomného v rozsahu 50 % s poukazom na § 13c zákona č.
71/2013 Z. z.

21. Žalobca v konaní argumentoval, že jeho príjmy z prevádzky v predmete podnájmu boli v období od

19.12.2020 do 18.4.2021 podstatne nižšie ako v období mimo pandémie COVID-19. K tomu súd uvádza,
že táto skutočnosť nemá pre právne posúdenie veci žiadny význam. Právo na neplatenie nájomného
z podnájomnej zmluvy, prípadne na pomernú zľavu z nájomného, totiž nebolo viazané na výšku tržieb
z prevádzkovania predmetu podnájmu a ani samotná výška nájomného nebola v podnájomnej zmluve
dohodnutá v závislosti od podielu na tržbách získaných z prevádzkovania predaja v prevádzke žalobcu

v OC Z.. Súd poukazuje aj na skutočnosť, že zo žalobcom predloženej z tabuľky - prehľadu tržieb z
prevádzky žalobcu v OC Z. vyplýva, že žalobca mal z maloobchodného predaja v prevádzke v OC
ZEMPLÍN počas namietaného obdobia tržby, a preto nebolo pravdivé tvrdenie žalobcu, že v dotknutom
období z predaja tovaru v prevádzke nemal žiadne tržby. Súd napokon pripomína, že podnikanie sa síce
realizuje za účelom dosiahnutia zisku, avšak výkonom podnikania nemusí zisk aj vzniknúť.

22. Súd konštatuje, že strany sporu v záverečných rečiach uviedli aj nové skutkové tvrdenia a
žalobca pripojil k záverečnej reči i dôkazy, ktoré neboli predtým do konania predložené. Konkrétne
žalobca uviedol, že nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia bol vyčíslený nesprávne - v nižšej
sume, ako bola skutočne uplatnená, v záverečnej reči uviedol nový prehľad nárokov žalobcu, ktorý v

predchádzajúcich vyjadreniach na súd nebol predložený (i keď zotrval nároku uplatnenom v pôvodnej
výške), poukázal na zápočet vzájomných pohľadávok vykonaný 5.5.2022 a k záverečnej reči žalobca
pripojil faktúru č. XXXXXXX z 29.6.2021, výpisy z účtov, zápočty z 1.3.2021 a z 5.5.2022. Žalovaný
v rámci záverečnej reči uviedol, že v relevantnom čase nebola v prevádzke žalobcu v OC Z.
prevádzkovaná kaviareň. Pokiaľ išlo o nové skutkové tvrdenia strán sporu uvedené v záverečných

rečiach strán sporu a dôkazy, ktoré žalobca predložil až spolu s písomným vyhotovením záverečnej
reči, súd na tieto nové skutkové tvrdenia a dôkazy neprihliadal s ohľadom na sudcovskú koncentráciu
konania podľa § 153 ods. 2 CSP. Nové skutkové tvrdenia a dôkazy, ktoré boli uvedené a predložené
až v rámci záverečných rečí, neboli podľa názoru súdu predložené včas, pretože strany sporu ich mohli
uviesť a predložiť už skôr s ohľadom na rýchlosť a hospodárnosť konania tak, aby na ne aj protistrana

mohla relevantne reagovať.

23. Na základe vyššie uvedených skutočností súd sumarizuje, že žalovaný ako nájomca neporušil
v období od 19.12.2020 do 18.4.2021 povinnosť udržiavať predmet podnájmu v stave spôsobilom
na dohodnuté užívanie a predmet podnájmu bol spôsobilý na dohodnuté užívanie - maloobchodný

predaj kníh a iného doplnkového tovaru, i keď spôsob jeho realizácie bol obmedzený opatreniami
prijatými vyhláškou ÚVZ SR č. 45/2020. Žalobca prevádzku v OC Z. využíval na činnosti súvisiace s
maloobchodným predajom podľa podnájomnej zmluvy, a preto žalobca nebol úplne vylúčený z užívania
predmetu nájmu na dohodnutý účel. Žalobcovi preto nevzniklo právo na neplatenie nájomného podľa
čl. VIII bodu 6. druhej vety a ani právo na pomernú zľavu z nájomného, napriek tomu mu žalovaný

poskytol zľavu z nájomného vo výške 50 %. Z uvedeného dôvodu súd zamietol uplatnený nárok žalobcu
na vydanie bezdôvodného obohatenia uplatnený voči žalovanému ako nedôvodný.

24. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.25. Podľa § 256 ods. 1 CSP ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov
konania protistrane.

26. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

27. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote 60

dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

28.1. Súd konanie zastavil v časti o určenie trvania podnájomného vzťahu z dôvodu čiastočného
späťvzatia žaloby. Žalobca späťvzatie odôvodnil tým, že žalovaný vo vyjadrení k žalobe z 24.1.2022
vyhlásil, že na výpovedi podnájomnej zmluvy zo 16.3.2021, doručenej žalobcovi 22.3.2021, netrvá a

podnájomná zmluva je platná, účinná a žalovaný pokračuje v zmluvnom vzťahu so žalobcom. Žalovaný
mal naopak za to, že žaloba bola v tejto časti podaná nedôvodne, pretože žalovaný už emailom zo
6.7.2021 žalobcovi oznámil, že na výpovedi podnájomnej zmluvy netrvá a podávanie žaloby v tejto veci
považuje za bezpredmetné. Súd v tejto súvislosti vzal do úvahy argument žalobcu odkazujúceho na
ustanovenie článku X bodu 7. podnájomnej zmluvy, podľa ktorého sa žalobca so žalovaným dohodli, že

listiny a dokumenty súvisiace s podnájomnou zmluvou a potrebné pre naplnenie predmetu podnájomnej
zmluvy sa považujú za doručené ich doručením na adresu sídla jednej zo zmluvných strán. Z uvedeného
zmluvného ustanovenia vyplýva, že pokiaľ žalovaný netrval na výpovedi z podnájomnej zmluvy zo
16.3.2021, išlo o otázku týkajúcu sa plnenia predmetu podnájomnej zmluvy, a teda žalovaný mal
písomné vyhlásenie o tom, že na výpovedi netrvá doručiť na adresu žalobcu. Pokiaľ tak žalovaný

neurobil, podľa názoru súdu mohol mať žalobca dôvodné pochybnosti o tomto vyhlásení žalovaného
aj ohľadom na spornosť práv a povinností z nároku na nájomné, ktoré bolo dôvodom výpovede
podnájomnej zmluvy a žalobu podal dôvodne. Keďže žalovaný vykonal opätovne vyhlásenie o netrvaní
navýpovedipísomneažpopodanížalobynasúdvovyjadreníz24.1.2022,doručenomsúdu27.4.2022a
žalovanému 27.5.2022, súd mal za to, že žalovaný vykonal vyhlásenie v relevantnej forme až po podaní

žaloby na súd, a preto zavinenie za zastavenie konania možno pričítať žalovanému.
28.2. V časti týkajúcej sa vydania bezdôvodného obohatenia súd žalobu zamietol, a preto možno
konštatovať, že v tejto časti uplatneného nároku bol úspešný žalovaný.
28.3. Keďže súd dospel k záveru, že žalovaný zavinil zastavenie konania v časti týkajúcej sa určenia
trvania podnájomného vzťahu a žalobca bol neúspešný v časti vydania bezdôvodného obohatenia, súd

nepriznal nárok na náhradu trov konania žiadnej zo strán sporu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie (§ 355 ods. 1 CSP) do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Mestskom súde Bratislava III.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania podľa § 127 ods. 1 CSP ( t.j. ktorému súdu je
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, musí byť podpísané) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v
akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, aleboh) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba

oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na výkon rozhodnutia alebo na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. v platnom znení).