Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 5. november 2024

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 8C/57/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8122207397
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Jaselský

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2024:8122207397.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom, JUDr. Jozefom Jaselským, v spore žalobcov: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX,

bytom C. XX, XXX XX D., 2/ B. E. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX, XXX XX D., právne zastúpená:
G. B. H., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXXXX/X, XXX XX D., proti žalovanému: I. A., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C. XX, XXX XX D., právne zastúpený: JUDr. Mario Holler, Krmanova 16, 040 01 Košice, IČO:
42 103 134, o zľavu z kúpnej ceny, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalobcovia v 1. a 2. rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalovanému trovy konania

v rozsahu 100 %, a to do 3 dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške týchto
trov.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou doručenou súdu dňa 23.08.2022 domáhali voči žalovanému zaplatenia sumy
vo výške 14.150,- €, titulom zľavy z kúpnej ceny.
1.1 Žalobcovia svoj návrh odôvodnili tým, že dňa 1.3.2017 ako kupujúci na základe kúpnej zmluvy
nadobudli nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v katastrálnom území D., zapísané na liste vlastníctva
č. XXXXX a to pozemok parc. č. XXXX/X - trvalý trávnatý porast o výmere 626 m2, do podielového
spoluvlastníctva v podiele 1/2, za cenu 45.000,- €.

1.2Pripredajižalovanýzatajilvadynapredmetekúpy,ktoréspočívajúvtom,ženazakúpenompozemku
ústi potrubím B. D., čo nebolo zlegalizované, nakoľko to neodpovedalo technickým normám STN pre
zaústenie potoka, ktorý bránil výstavbe rodinného domu, ktorý postavili na predmetnej nehnuteľnosti.
1.3 Na základe podnetu od majiteľa priľahlého pozemku bolo zo strany Správy povodia Hornádu a
Bodrogu zvolané stretnutie za prítomnosti zástupcov stavebného úradu mesta D., ktorý riešil nelegálne
zatrúbenie B. potoka a hrozilo pozastavenie výstavby rodinného domu. Výsledok tohto stretnutia bol
jednoznačný v tom, že kupujúci musia vyhotoviť projektovú dokumentáciu, na základe ktorej bude

potrebné vybudovať nové zatrúbenie, prípadne koryto potoka a napojiť potok na susedný pozemok.
1.4 Projekt na odstránenie vady pozemku vypracoval Ing. Arch. Marek Jozef Gryglak. Cena technickej
sady určená na prekládku B. potoka činí 1.900,- €. Rozpočet nákladov na odstránenie vady stanovený
spoločnosťou HYDROARCH, s.r.o. predstavuje 13.200,- €.
1.5 Odporca bol viackrát vyzvaný na uhradenie nákladov spojených s odstránením vady na pozemku,
ale do dnešného dňa tak neučinil.

2. Žalovaný vo svojom vyjadrení navrhol žalobu zamietnuť.
2.1 Žalovaný poprel, že by pri predaji žalobcom čokoľvek ohľadom predmetom kúpy zatajil. Žalobcovia
okrem toho v čl. IV ods. 2 kúpnej zmluvy vyhlásili, že stav a vlastnosti predmetu kúpy sú im známe,
nakoľko si ho pred podpisom zmluvy osobne a podrobne prehliadli. B. potok je riadne zakreslenýv mapách katastra nehnuteľností, ktoré sú verejne prístupné, a prechádza cez susediace pozemky.
Žalobcovia zrejme nedopatrením umiestnili čas základe základové dosky na miesto, kde tečie potok.
2.2 Žalovaný ďalej uviedol, že žalobcovia nedodržali zákonom stanovený postup pri uplatňovaní vád

uvedený v § 599 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia v zákonnej lehote neuplatnili údajné vady. Teda, ak
by aj existovali vady, tak v takomto prípade nárok na zľavu zanikol. Žalovaný poukázal aj na skutočnosť,
že ak by aj nárok bol riadne a včas uplatnený, je potrebné uplatniť ho na súde, pričom lehota na
uplatnenie takéhoto nároku je v tomto prípade 3 roky. Žaloba bola podaná po tejto lehote a preto vzniesol
námietku premlčania.

2.3 Žalovaný nesúhlasil nielen s nárokom samotným, ale ani s výškou nároku, pretože sa nejedná ani
o nevyhnutné náklady ani o oprávnené náklady.

3. Žalobcovia v replike poukázali na to, že došlo k porušeniu čl. VI bodu 3 kúpnej zmluvy, v ktorom
predávajúci vyhlásil, že mu nie sú známe žiadne vecné ani záväzkové práva tretích strán, čo však
nebola pravda, nakoľko si bol vedomý toho, že zo strany Slovenského vodohospodárskeho podniku,

š.p. sa k potoku uviažu povinnosti majiteľa pozemku. Žalobcovia mali za to, že na strane predávajúceho
došlo k porušeniu čl. VI bodov 1, 2, 3 kúpnej zmluvy. Predávajúci závažne porušil čl. VI bod 5 kúpnej
zmluvy, čo kupujúcim umožňuje odstúpiť od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy by v tomto štádiu bolo veľmi
komplikované, a preto žiadajú o náhradu reálnych a podložených výdavkov, ktoré im už vznikli a ktoré
vzniknú preložkou potoka.

4. Žalobca v duplike uviedol, že kupujúci si sami pripravili text kúpnej zmluvy.

5. Tunajší súd rozsudkom, č.k. 8C/57/2022-104, zo dňa 13.06.2023 žalobu zamietol.

6. Krajský súd v Prešove ako odvolací súd uznesením, č.k. 20Co/64/2023-148, zo dňa 25.04.2024 zrušil
rozsudok súdu prvej inštancie a vec vrátil na nové konanie a nové rozhodnutie. V odôvodení svojho
rozhodnutia uviedol, že úlohou súdu prvej inštancie bude opätovne rozhodnúť o žalobe žalobcov tak, že
musí prednostne opätovne vyriešiť otázku momentu začatia plynutia prekluzívnej lehoty a tomto smere
vykonať dokazovanie o momente kedy sa skutočne dozvedeli, že ich kupovaná nehnuteľnosť má vadu.

V prípade, ak dospeje k záveru, že nárok žalobcov na uplatnenie zodpovednosti za vady nezanikol v
prekluzívnej dobe podľa, posúdi námietku premlčania vnesenú žalovaným, a v prípade jej nedôvodnosti
posúdi samotné splnenie zákonných podmienok nároku žalobcov na zľavu z kúpnej ceny.

7. Súd vykonal dokazovanie listinami (cenová ponuka na č.l. 2, rozpočet na č.l. 3, stavebné povolenie na

č.l. 5-8, predĺženie termínu dokončenia stavby na č.l. 9, list žalobcov zo dňa 16.08.2021 na č.l. 10, kúpna
zmluva na č.l. 11-14, rozhodnutie OÚ Prešov na č.l. 16-23, záznam na č.l. 55, oznámenie o výkone
štátneho stavebného dohľadu na č.l. 164, list žalobcov na č.l. 167 príjmové pokladničné doklady na č.l.
168, potvrdenia o platbách na č.l. 169-171), ako aj ďalším spisovým materiálom, výsluchom žalobcov,
pričom zistil tento skutkový stav:

7.1 Žalobcovia ako kupujúci a žalovaný ako predávajúci uzavreli dňa 01.03.2017 kúpnu zmluvu,
predmetom ktorej bola parcela CKN č. XXXX/X trvalý trávnatý porast o výmere 626 m2 za kúpnu cenu vo
výške45.000,-€.ZLVč.XXXXX,k.ú.D.,súdzistil,ževkladtejtokúpnejzmluvydokatastranehnuteľností
bol povolený dňa 09.05.2017 pod V XXXX/XXXX. Žalovaný v čl. IV, bod 1 kúpnej zmluvy vyhlásil, že
nie sú mu známe akékoľvek faktické alebo právne vady predmetu kúpy, na ktoré by mal kupujúceho

pred predajom upozorniť.
7.2 Mesto Prešov vydalo dňa 12.10.2017 stavebné povolenie, č. SÚ/12371/2017-Ja/212, žalobkyni v 2.
rade na výstavbu rodinného domu.
7.3 Mesto Prešov liste zo dňa 31.05.2018 zvolalo dňa 19.06.2018 výkon štátneho stavebného dohľadu
na tvári miesta a to na základe podnetu, ktorý podal Slovenský vodohospodársky podnik, š.p. vo veci

prešetreniavýstavbyrodinnéhodomunapozemkuCKNč.XXXX/X,k.ú.D.,ktorývovlastníctvežalobcov.
Zo zápisnice z 19.06.2018 súd zistil, že sa ho zúčastnili žalobcovia, B. J. a z jeho záverov vyplýva, že
je nutné zrealizovať preložku B. potoka.
7.4 Žalobcovia v liste zo dňa 14.08.2020 označenom ako „Výzva na uhradenie poplatkov spojených so
zlegalizovaním zatrubenia, prípadne vybudovaním koryta na časti toku B. potoka“ vyzvali žalovaného,

aby sa zmluvne zaviazal na preplatenie všetkých nákladov spojených so zlegalizovaní sa trúbenia,
prípadne vybudovaním koryta, ako aj nákladov spojených s vypracovaním projektovej dokumentácie.
7.5 Z pokladničného dokladu zo dňa 12.11.2019 súd zistil, že žalobkyňa v 2. rade uhradila Ing. arch.
MarekoviJozefoviGryglakovisumuvovýške1.000,-€akozálohunaprojektovúdokumentáciu„PreložkaB. potoka“. Z pokladničného dokladu zo dňa 17.03.2020 súd zistil že žalobca v 1. rade uhradil Ing. arch.
Marekovi Jozefovi Gryglakovi doplatok za projektovú dokumentáciu vo výške 950,- €.
7.6 Žalobcovia v liste zo dňa 16.08.2021 označenom ako „Výzva na uhradenie poplatkov spojených so

zlegalizovaním zatrubenia, prípadne vybudovaním koryta na časti toku B. potoka – doplnenie listinných
podkladov“ uviedli, že na list zo dňa 14.08.2020 žalovaný odpovedal tým, že žiadal o zaslanie fotokópií
všetkých do dokumentov, na ktoré sa v tomto liste odvolávali.
7.7 Okresný úrad Prešov, odbor opravných prostriedkov, rozhodnutím č. OU-PO-OOP 2022/004282-03/
HAM, zo dňa 19.01.2022 zamietol odvolanie B. J., proti rozhodnutiu toho orgánu, avšak odboru

starostlivosti o životné prostredie, ktorým žiadateľom (žalobcom) povolil zriadenie vodnej stavby
„Preložka B. potoka na parc. CKN č. XXXX/X, k.ú. D.“.
7.8 Spoločnosť HYDROARCH, s.r.o. dňa 11.08.2022 vypracovala pre žalobkyňu v 2. rade cenovú
ponuku na „Preložku B. potoka“ vo výške 13.200,- € s DPH.
7.9 Z výsluchu žalobcu v 1. rade súd zistil, že na zatrúbenie boli upozornení zo strany
vodohospodárskeho podniku, po tom čo ho na to upozornila suseda, sestra žalovaného, potom čo bola

zaliata základová doska domu. Následne na to kontaktovali žalovaného a požadovali nejaké vyrovnanie.
Žalovaný s ním odmietol komunikovať.
7.10 Žalobkyňa v 2 rade v rámci výsluchu uviedla že si nepamätá, kedy kontaktovali žalovaného.
Po pozastavení stavby bolo stretnutie na mieste samom so zástupcom stavebného úradu zástupcom
vodohospodárskeho podniku, na ktorom bol prítomný žalovaný a jeho sestra.

7.11 Z výsluchu žalovaného súd zistil, že slúžia obcami nemal uzavretú dohodu ohľadom preplatenia
nákladov preložky potoka.

8. Na základe vykonaného dokazovania súd vec takto právne posúdil:

Podľa § 500 ods. 1 Občianskeho zákonník, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť
z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže
scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.

Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy

kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu
dohodnutú cenu.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

Podľa § 599 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže
kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.

9. Pod zjavnými vadami nehnuteľnosti sa rozumejú vady, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke
nehnuteľnosti. Vady nehnuteľnosti, ktoré vyjdú najavo dodatočne sa označujú ako skryté vady. Ide o
také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Faktické vady sa viažu k povahovým
a funkčným vlastnostiam nehnuteľnosti. V danom prípade nebolo sporné, že žalovaný neupozornil
žalobcov na ním realizované zatrubenie B. potoka prechádzajúceho cez parc. CKN č. XXXX/X, v k.ú.

D., bez povolenia príslušných orgánov, čo možno považovať za faktickú, skrytú vadu veci.

10. Predpokladom uplatnenia práv zo zodpovednosti za vady na súde je ich uplatnenie u predávajúceho.
Práva zo zodpovednosti za vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho „bez zbytočného odkladu“.
Najneskoršie je možné vadu vytknúť v rámci záručnej doby v trvaní 24 mesiacov. Márne uplynutie tejto

lehoty znamená, že príslušné právo zo zodpovednosti za vady zanikne a kupujúci si nebude môcť
uplatniť toto právo na súde, pretože toto právo zanikne tzv. preklúziou. To znamená, že ak by sa vada
na kúpenej veci vyskytla síce v rámci tejto lehoty, ale kupujúci by reklamáciu v rámci nej neuplatnil,
alebo keby sa vada kúpenej veci objavila až po uplynutí tejto lehoty, kupujúci si žiadne právo z dôvoduzodpovednosti za vady u predávajúceho už uplatniť nemôže. V danom prípade došlo k zavkladovaniu
predmetnej kúpnej zmluvy dňa 09.05.2017, pričom žalobcovia sa o vade preukázateľne dozvedeli
v rámci výkonu štátneho stavebného dohľadu dňa 19.06.2018, kedy im začala plynúť prekluzívna lehota.

Žalobcovia si preukázateľne uplatnili u žalovaného vady predmetu kúpy až listom zo dňa 14.08.2020,
teda po uplynutí zákonnej dvojročnej prekluzívnej lehoty. Okrem toho je potrebné uviesť, že žalobcovia
síce žiadali preplatenie nákladov spojených s legalizáciou zatrubenia, no neurčito, t.j. bez uvedenia
konkrétnej výšky.

11. Na základe vykonaného dokazovania súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

12. Súd zamietol návrh žalobkyne v 2. rade na vykonanie dokazovania výsluchom zamestnanca
stavebného úradu z dôvodu hospodárnosti konania, nakoľko skutočnosti, ktoré mali z jeho výsluchu
vyplynúť neboli relevantné pre posúdenie danej veci. Ak by aj došlo medzi žalobcami a žalovaným
k dohode o úhrade nákladov na preložku potoka, tak takýto nárok by bol založený na inom skutkovom

a právnom základe, než je žalobcami uplatnený nárok. Mohlo by sa jednať o zmenu žaloby. Súd tiež
z dôvodu hospodárnosti konania nevykonal výsluch svedkyne, B. J., nakoľko žalobca v 1. rade uviedol,
že svedkyňa s nimi ohľadom zatrubenia potoka pred samotným šetrením stavebného úradu na mieste
samom nekomunikovala.

13. O trovách konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 Civilného sporového
poriadku. V danom konaní bol žalovaný v plnom rozsahu úspešný, a preto súd zaviazal žalobcov na
náhradu trov konania. O výške týchto trov bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnom
skončení veci. (§ 262 ods. 2 CSP),

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať písomne odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský
súd v Prešove cestou tunajšieho súdu.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje
a musí byť podpísané. Odvolanie musí ďalej obsahovať, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom

rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho
sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov tak,
aby jeden zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková
povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady
súdnehokonania,vediesavýkonrozhodnutiazúradnejmoci(zákonč.65/2001Z.z.ospráveavymáhaní
súdnych pohľadávok v znení neskorších predpisov).