Rozsudok – Bezdôvodné obohatenie ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 16. jún 2025

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 4C/7/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122493644
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 06. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivana Macková

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2025:6122493644.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza, sudkyňou JUDr. Ivanou Mackovou, v spore žalobcov: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX,

bytom C. D.. C. XXX/X, E., 2/ F. B., nar. XX.X.XXXX, bytom C. D.. C. XXX/X, E., obaja právne zastúpení
Mgr. Rastislavom Otrubom, advokátom so sídlom Závodie, Kvačalova 1227/55, Žilina, IČO: 46 974 245,
proti žalovanému: BV REAL PD, s.r.o., so sídlom Námestie slobody 28, Prievidza, IČO: 46 392 173,
právne zastúpený Advokát KRÁTKY, s.r.o., so sídlom Horná 16, Banská Bystrica, IČO: 55 592 431, o
zaplatenie 7.520,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne sumu 7.520,- eur spolu s úrokom
z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 7.520,- eur od 5.1.2023 do zaplatenia, všetko v lehote 3 dní

od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalobcom 1/ a 2/ priznáva náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu 100% s tým, že o výške
trov bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa podanou žalobou domáhali zaplatenia sumy 7.520 eur a úroku z omeškania z dlžnej
sumy od 1.9.2022 do zaplatenia. Žalobu odôvodnili tým, že dňa 6.6.2022 uzavreli ako budúci kupujúci
so žalovaným ako sprostredkovateľom Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti (ďalej aj ako „dohoda“) na
základe ktorej sa budúci predávajúci, budúci kupujúci a sprostredkovateľ zaviazali uzavrieť najneskôr

do 31.8.2022 kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené v dohode. Žalobcovia 1/, 2/ uhradili v zmysle
čl. I ods. 1.4. prvú časť kúpnej ceny vo výške 7.520 eur na účet, ktorého majiteľom je žalovaný (ako
sprostredkovateľ). V zmysle čl. I ods. 1.5 dohody poverili budúci kupujúci žalovaného, aby pri podpise
dohody prevzal od budúceho kupujúceho prvú časť kúpnej ceny do svojej úschovy. Strany zároveň
uvedenýmustanovenímdohodypoveriližalovaného,abyzloženúzálohuvydaltomuúčastníkovidohody,
ktorému naň za podmienok uvedeným v dohode vznikne právny nárok. Vzhľadom na to, že k uzavretiu
kúpnej zmluvy nedošlo, došlo v zmysle § 578 Občianskeho zákonníka k zániku záväzku uplynutím

času. Žalobcom vzniklo od 1.9.2022 právo na vrátenie uhradenej zálohy vo výške 7.520 eur. Žalobcovia
podaním z 7.11.2022 vyzvali žalovaného na vrátenie zálohy, avšak žalovaný v určenej lehote zálohu
nevrátil. Žalobcovia ďalej poukazovali na viaceré formálne nedostatky dohody, ktoré majú vplyv i na to,
či vôbec medzi účastníkmi dohody došlo k vzniku záväzkovo-právneho vzťahu. V prvom rade poukázali
na to, že na liste vlastníctva (G.) H. XXXX, katastrálne územie I. boli v čase spísania dohody budúci
predávajúci vlastníkmi E. H. XXX/X, XXX/X, XXX/X a stavby so súpisným číslom XXX, postavenej na
parc. C. H. XXX/X. V dohode je však v čl. I ods. 1 nesprávne identifikovaná časť predmetu budúcej kúpy,

a to parcela registra C. H. XXX/X - záhrada o výmere 75 m2 (správne mala byť uvedená parc. H. XXX/
X - záhrada o výmere 75 m2). Okrem uvedeného v dohode absentuje podpis jedného z podielových
spoluvlastníkov nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom budúceho prevodu. Vzhľadom na to, že sobsahom dohody nevyjadril jeden z podielových spoluvlastníkov súhlas, nedošlo k riadnemu uzavretiu
dohody. Žalobcovia sa domáhali vrátenia zálohy v sume 7.520 eur titulom bezdôvodného obohatenia.

2. Okresný súd Banská Bystrica vydal vo veci platobný rozkaz, proti ktorému podal žalovaný odpor.
Uviedol v ňom, že nesprávnosť v označení parcely nemá za následok neplatnosť celého právneho
úkonu, všetky zúčastnené strany boli uzrozumené s predmetom prevodu a poukázal na ustanovenie §
37 ods. 3 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“). K absencii podpisu na dohode uviedol, že v rámci
realizácie zamýšľaného obchodu všetky zmluvné strany, ktorým bol návrh určený, tento návrh prijali.

Žalovaný vlastní exemplár dohody, ktorý je podpísaný všetkými zmluvnými stranami.

Podaním odporu sa platobný rozkaz zrušil a vec bola postúpená Okresnému súdu Prievidza.

3. Žalobcovia vo vyjadrení k odporu trvali na zaplatení sumy 7.520 eur titulom bezdôvodného
obohatenia. Doplnili tvrdenie, že predmet budúcej kúpy, ktorý bol špecifikovaný v čl. I ods. 1.1 dohody,

nekorešpondoval so stavom skutočným a súčasne budúci predávajúci zatajili nevyhovujúci technický
stav predmetu budúceho predaja, nedošlo k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy v určenej lehote z dôvodov
na strane budúcich predávajúcich. Majú za to, že zo strany žalovaného, resp. budúcich predávajúcich
došlo k dodatočnému podpisu dohody. Zopakovali, že s obsahom dohody nevyjadril jeden z podielových
spoluvlastníkov súhlas, teda nedošlo k platnému uzavretiu dohody. Jedná sa pritom o absolútnu

neplatnosť právneho úkonu, ktorý nie je možné zhojiť. Vo svojom doplnení skutkových okolností z
24.10.2023 poukazovali na to, že dohodu je potrebné posudzovať ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
v zmysle § 50a OZ a zároveň ako spotrebiteľskú zmluvu. Na základe dohody malo dôjsť k budúcemu
prevodu nehnuteľností, čo má za následok, že prejav vôle účastníkov byť viazaní touto zmluvou musí
byť na tej istej listine. Vyjadrili pochybnosti o dodatočnej manipulácii s podpismi na dohode.

4. Žalovaný vo svojom ďalšom vyjadrení poukazoval na to, že pokiaľ ktorákoľvek zmluvná strana
vyjadrí súhlas s predloženým návrhom dohody a následne ho navrhovateľovi doručí, má sa za to, že
z jej strany došlo k uzatvoreniu záväzkovo-právneho vzťahu. Komunikácia (e-mailová) medzi budúcim
predávajúcim 4/ (pánom E. J.) a zástupcom žalovaného (pani K.) preukazuje, že pán J. akceptoval

zaslanýnávrhdohody,ktorýajnáslednepodpísal.Žalobcovianepredložiližiadnerelevantnéskutočnosti,
ktoré by preukazovali ich tvrdenia, že predmet budúcej kúpy nekorešpondoval so stavom skutočným a
údajne budúci predávajúci zatajili nevyhovujúci technický stav predmetu budúceho predaja.

5. Súd prvej inštancie rozhodol vo veci dňa 1.7.2024 rozsudkom č.k. 4C/7/2023-168 tak, že vo výroku I.

uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne sumu 7.520,- eur spolu
s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 7.520,- eur od 5.1.2023 do zaplatenia, všetko v
lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku; vo výroku II. súd v prevyšujúcej časti úrokov z omeškania
žalobu zamietol a vo výroku III. súd prvej inštancie priznal žalobcom 1/ a 2/ náhradu trov konania voči
žalovanému v rozsahu 100% s tým, že o výške trov bude rozhodnuté samostatným uznesením po

právoplatnosti rozsudku.

6. Na odvolanie žalovaného Krajský súd v Trenčíne (odvolací súd) uznesením č.k. 8Co/77/2024-196
z 27.2.2025 rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti vo výrokoch I. a III. zrušil a vec vrátil
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Odvolací súd v uznesení uviedol, že úlohou

súdu prvej inštancie bude v ďalšom konaní v prvom rade preskúmať, či pri ohliadke nehnuteľností a
následne pri uzatváraní rezervačnej zmluvy bol dostatočne identifikovaný predmet zmluvy o budúcej
zmluve (konkrétne E. H. XXX/X L. E. H. XXX/X K. M. I.), teda vyhodnotiť svedeckú výpoveď N. K. a
žalobcov 1/ a 2/ a ustáliť, či došlo k dohode o predmete zmluvy o budúcej zmluve a následne k platnému
uzatvoreniu zmluvy, z ktorej plnenie je predmetom sporu. Až podľa záverov bude súd prvej inštancie

posudzovať žalobcami 1/ a 2/ uplatnený nárok.

7. Žalobcovia prostredníctvom právneho zástupcu na pojednávaní konanom dňa 16.6.2025 uviedli,
že záväzkovo právny vzťah zanikol uplynutím času, t.j. 31.08.2022, pretože nebola uzatvorená riadna
kúpna zmluva. Predĺženie lehoty na uzatvorenie kúpnej zmluvy nebolo nijak dodatkom upravené.

Dohoda o rezervácii teda zanikla ako celok. Zmluvu je potrebné brať ako spotrebiteľskú zmluvu.
Žalobcovia vystupovali ako fyzické osoby. Žalovaný pripravil zmluvu (išlo o formulárovú zmluvu, do ktorej
žalovaný iba doplnil údaje), bola predložená na podpis žalobcom. Pokiaľ bola nesprávne identifikovaná
parcela – je to na úkor toho, kto pojmy do zmluvy zaviedol, teda na vrub žalovaného. Sú názoru,že samotná dohoda o rezervácii, najmä vzhľadom na spornú parcelu je neurčitá a zmätočná. V čase
spísania dohody o rezervácií neboli budúci predávajúci vlastníkmi ani E. H. XXX/X ani E. H. XXX/X.
Vlastnili len parcelu H. XXX/X. Až následne došlo k rozdeleniu a prečíslovaniu parciel geometrickým

plánom. Zmluva je zmätočná, mylná a zavádzajúca.

8. Žalobca 1/ na pojednávaní konanom dňa 16.6.2025 uviedol, že o zámene pozemku nadobudol
vedomosť až vtedy, keď ho upozornil pracovník SLSP, a.s., že nemôžu vybaviť úver, lebo sú tam
problémy so zámenami pozemkov. Mali so žalobkyňou 2/ záujem o dom, nevenovali pozornosť

parcelám. Pani K. im pri obhliadke ukázala nejaké pozemky, ale ich presné rozloženie nevedeli. Ďalej
uviedol, že by nemal záujem o kúpu nehnuteľností aj bez pozemku č. XXX/X-X. Boli dohodnutí, že kupujú
dom. Pani K. ich mala upozorniť na nezrovnalosti, čo neurobila.

9. Žalobkyňa 2/ na pojednávaní konanom dňa 16.6.2025 uviedla, že neboli oboznámení o zámene
pozemkov. Dozvedela sa to až pri vybavovaní úveru, ktorý vybavovala ona. Pracovník banky jej oznámil,

že na predmetnú rezervačku nie je možné posunúť úver na schválenie. Predtým nemala vedomosť, že
na katastrálnom úrade prebieha proces zámeny pozemkov. Pri obhliadke videli ohradený pozemok a to
bolo všetko. Chceli kúpiť pozemok, ako im bol ohradený ukázaný. Ten pozemok bol už vtedy dosť malý.
Pani K. o viac veciach klamala. Aj ohľadne podpisov zmlúv. Ona ich zavádzala od začiatku.

10. Na pojednávaní konanom dňa 16.6.2025 žalovaný prostredníctvom právneho zástupcu uviedol, že je
presvedčený, že žalobcovia boli dostatočne uzrozumení o tom, čo bolo predmetom rezervačnej zmluvy
a žalobu opierajú o vyfabulované dôvody. Takéto konanie žalobcov je v rozpore s dobrými mravmi.

11. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom žalobcov 1/ a 2/, výsluchom štatutárneho zástupcu

žalovaného, výsluchom svedkyne N. K., oboznámením s listinnými dôkazmi, najmä: dohoda o rezervácii
nehnuteľnosti, predžalobná výzva, výpis z LV č. XXXX, e-mailová komunikácia + príloha, fotografia
pivničnejsteny,vyjadrenieKatastrálnehoodboruOkresnéhoúraduPrievidza,LVč.XXXXschronológiou
zmien, žiadosť o zápis geometrického plánu (GP), vrátenie listiny, doplnenie súhlasu, GP na oddelenie
pozemkov parc. č. XXX/X, XXX/X, dodatok k návrhu na vklad, návrh na vklad vlastníckeho práva,

zámenná zmluva na pozemok, dodatok k zámennej zmluve, rozhodnutie Katastrálneho odboru OÚ
Prievidza o prerušení konania, rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva, prehlásenie E. J. z
25.10.2023, mandátna zmluva, návrh kúpnej zmluvy + e-mailová komunikácia medzi p. K. a žalobkyňou
2/, návrh dohody o rezervácii + e-mailová komunikácia medzi p. K. a O. J., na základe čoho zistil
tento skutkový stav:

12. Dňa 6.6.2022 uzatvorili žalobcovia (ako budúci kupujúci) a O. J., N. J., P. O. J. a E. J. (ako budúci
predávajúci) a žalovaný ako sprostredkovateľ dohodu o rezervácii nehnuteľnosti. V časti I. dohody
sú špecifikované nehnuteľnosti v katastrálnom území I., zapísané na LV č. XXXX, a to : stavba so
súpisným číslom XXX, postavená na parcele H. XXX/X, pozemky: parc. H. XXX/X zastavaná plocha

a nádvorie o výmere 508 m2, parc. H. XXX/X záhrada o výmere 43 m2, parc. H. XXX/X záhrada
o výmere 75 m2. Pri identifikácii parc. H. XXX/X je uvedené: zámenná zmluva V-734/2022. Budúci
predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali, že najneskôr do 31.8.2022 uzatvoria kúpnu zmluvu na
nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 dohody. Celková kúpna cena za nehnuteľnosti bola 160.000 eur. Prvú
časť kúpnej ceny vo výške 7.520 eur sa budúci kupujúci zaviazali uhradil budúcemu predávajúcemu do

peňažnej úschovy sprostredkovateľovi. Budúci predávajúci poveril sprostredkovateľa, aby pri podpise
dohody prevzal od budúceho kupujúceho prvú časť kúpnej ceny do svojej úschovy. Strany poverili
sprostredkovateľa, aby zloženú zálohu vydal tomu účastníkovi dohody, ktorému naň za podmienok
uvedených v dohode vznikne právny nárok. Sprostredkovateľ sa o.i. zaviazal zabezpečiť návrh kúpnej
zmluvy na nehnuteľnosti. Budúci predávajúci sa o.i. zaviazali informovať strany dohody o všetkých

právnych alebo faktických skutočnostiach, ktoré by mohli ohroziť či obmedziť vlastnícke alebo užívacie
práva k nehnuteľnostiam alebo by mohli mať význam pre uzatvorenie kúpnej zmluvy. Budúci kupujúci sa
o.i. zaviazali nehnuteľnosti pred uzavretím dohody navštíviť, riadne si ich obzrieť a oboznámiť sa s ich
stavom; riadne a včas uhradiť budúcemu predávajúcemu kúpnu cenu za podmienok určených v dohode
a kúpnej zmluve. V bode 3.4 dohody sa strany dohodli, že strana dohody, ktorá zapríčiní neuzavretie

kúpnej zmluvy, alebo neposkytne na uzavretie kúpnej zmluvy potrebnú súčinnosť, alebo dá druhej strane
dôvod na platné odstúpenie od zmluvy je povinná uhradiť všetky náklady, ktoré ostatným dvom stranám
dohody vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľnosti. Strany sa dohodli na celkovej
sume paušálnej náhrady výdavkov, ktorej výška sa rovná výške prvej časti kúpnej ceny (bod 1.4). Nárokna úhradu paušálnej náhrady výdavkov vzniká tým dvom stranám dohody, ktoré nespôsobili zmarenie
podpisu kúpnej zmluvy, pričom sa medzi nich rozdelí rovným dielom (v pomere 50:50). V článku 3.5
budúci kupujúci vyjadrili súhlas, že ich nárok na vrátenie zálohy možno započítať s nárokom na náhradu

paušálnej náhrady výdavkov podľa tejto dohody. Budúci predávajúci súhlasil s tým, aby v prípade, ak
dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti, bol jeho nárok na vydanie prvej časti kúpnej ceny
z úschovy vzájomne započítaný s nárokom sprostredkovateľa na úhradu sprostredkovateľskej odmeny
za sprostredkovanie uzavretia kúpnej zmluvy.

Žalobcamipredloženádohodaobsahovalapodpis3budúcichpredávajúcich,obochbudúcichkupujúcich
a sprostredkovateľa.

Žalovaným predložená dohoda obsahovala podpis všetkých strán, vrátane podpisu E. J. (4. budúceho
predávajúceho) (č.l. 27).

13. E. J. (ako 4. budúci predávajúci) vo svojom prehlásení z 25.10.2023 uviedol že koncom júla 2022
pricestoval na Slovensko z Írska, kde dlhodobo žije. Dôvodom bolo, že dňa 22.7.2022 sa podpisovali
dokumenty potrebné pre majetkový prevod parcely H. XXX/X, nakoľko v tom čase, za účelom zlepšenia
využitia priľahlých pozemkov bola spísaná zámenná zmluva pod V-734/2022. Počas tejto cesty na
Slovensko podpísal ako spoluvlastník rezervačné dohody, ktoré mali pri sebe ostatní spoluvlastníci.

Rezervačná dohoda mu už bola v predstihu emailom zaslaná zo strany realitnej kancelárie BV REAL
PD, s.r.o. a s ktorou v rámci emailovej komunikácie súhlasil. Posledný exemplár rezervačnej dohody,
ktorý mala u seba realitná kancelária BV REAL PD, s.r.o. podpísal až v čase, keď sa dostavil do ich
sídla, kedy sa mali podpisovať kúpne zmluvy so záujemcami na dané nehnuteľnosti, a to s manželmi B..

14. E-mailovou komunikáciou medzi E. J. a N. K. bolo preukázané, že N. K. (ako zástupca žalovaného)
dňa 3.6.2022 elektronicky zaslala E. J. návrh rezervačnej dohody s výzvou na potvrdenie súhlasu s
dohodou. Prílohou mailu bol súbor s označením „RZD I. J. B.“. Dňa 5.6.2022 E. J. zaslal N. K. mail,
v ktorom vyjadruje súhlas s podmienkami uvedenými v dohode, ktorú mu poslala 3.6. s tým, že ako
prílohu preposiela ním podpísanú poslednú stranu dohody o rezervácii nehnuteľnosti. Ako príloha bola

predložená 1 strana dokumentu, ktorý má v zápätí uvedené BV REAL PD, s.r.o. , dohoda o rezervácii
číslo zakázky KU1015, 3 stránka a je opatrený nečitateľným podpisom budúceho predávajúceho s
písmenami P.U.

15. Z odpovede katastrálneho odboru Okresného úradu Prievidza a predložených listín vyplýva, že parc.

H. XXX/X v k.ú. I. bola od 27.1.2022 do 5.8.2023 evidovaná na LV č. XXXX v prospech vlastníkov O. J.,
N. J., P. O. J. a E. J.. Vlastníkom parc. H. XXX/X v k.ú. I. bol v čase uzavretia dohody P. P. O., pričom
parcela bola v tom čase evidovaná na LV č.XXXX.

16. Zámennou zmluvou uzavretou dňa 4.10.2021 zamieňajúci č. 1a, 1b, 1c, 1d: O. J., N. J., P. O. J. a

E. J. prevádzali ich spoluvlastnícke podiely na parc. H. XXX/X (vytvorenej na základe GP č. 636/21 dňa
24.6.2021) na zamieňajúceho č. 2 - P. P. O.. Zamieňajúci č. 2 previedol na zamieňajúcich č. 1a, 1b,
1c a 1d svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti parc. H. XXX/X (vytvorenej na základe GP č. 636/21
dňa 24.6.2021). Návrh na vklad vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy bol na Okresný úrad
Prievidza podaný 3.2.2022 a bol evidovaný pod V 734/22. Vklad vlastníckeho práva bol rozhodnutím

povolený dňa 4.8.2022, pričom rovnakým dňom nastávajú aj účinky vkladu.

17. Z predloženej e-mailovej komunikácie medzi pani K. a žalobkyňou 2/ a priloženého návrhu kúpnej
zmluvy je zrejmé, že predmetom kúpnej zmluvy mala byť okrem ostatných nehnuteľností aj parc. H.
XXX/X, a nie parc. H. XXX/X ako je uvedené v dohode o rezervácii.

18. Predžalobnou výzvou zo 7.11.2022 žalobcovia v zastúpení právnym zástupcom (v tom čase JUDr.
Stanislavou Čagalovou) žiadali žalovaného, aby v lehote 5 dní od doručenia výzvy vrátil rezervačnú
zálohu vo výške 7.520 eur a preplatil náklady vo výške 400 eur, ktoré im vznikli za vypracovanie
znaleckého posudku, na základe ktorého im bol schválený úver ku kúpe nehnuteľností a náklady

právneho zastúpenia. Vo výzve poukazovali na to, že nehnuteľnosť mala skryté vady - pivničné priestory
rodinného domu sú vo veľkej miere navlhnuté, čo pri prvotnej obhliadke nebolo viditeľné pre nábytok a
iné zariadenia umiestnené pri stenách. Zároveň poukázali na to, že nie všetci podieloví spoluvlastníci
nehnuteľností pristúpili k podpisu dohody. Odoslanie výzvy žalovanému nebolo preukázané. Žalobcovianedisponovali žiadnym dokladom, z ktorého by bolo možné konštatovať, že výzva sa dostala do
dispozičnej sféry žalovaného.

19. Žalobkyňa 2/ na pojednávaní 26.10.2023 vo svojej výpovedi uviedla, že hľadali domček na kúpu. Na
základe inzerátu oslovili realitku v zastúpení pani K.. Prvú obhliadku domu vykonali 30.5.2022. Dom sa
im páčil. Cena bola 164.000 eur, navrhli cenu 160.000 eur. Vec riešili iba s pani K., s ktorou sa následne
stretli až pri podpisoch dohody o rezervácii. Stretnutie bolo 6.6.2022 a ona s manželom, rovnako pani
K., dohodu podpísali. Na dohodách už v tom čase boli podpisy budúcich predávajúcich, pričom ona

si nevšimla, že chýba podpis 4. budúceho predávajúceho. Pani K. im nepovedala, že chýba podpis
jedného z budúcich predávajúcich, ani im nebol zaslaný mail z č.l. 62 (mail od E. J. adresovaný pani K.
s vyjadrením súhlasu s obsahom dohody - pozn. súdu). Tento mail a prílohu - poslednú strany dohody s
nečitateľným podpisom a písmenami P.U. (iniciály E. J. - pozn. súdu) im štatutárny zástupca žalovaného
poslal až po tom, ako žalovanému zaslali predžalobnú výzvu. Písomná dohoda o rezervácii s podpismi
všetkých predávajúcich im doručená nebola. Tvrdila, že o prebiehajúcom vkladovom konaní ohľadom

zámennej zmluvy nevedeli. Označenie nehnuteľností nekontrolovala. Len pri vybavovaní úveru, ktorý si
začali vybavovať po podpise dohody, banka prišla na problém. Úver sa im podarilo vybaviť začiatkom
augusta 2022. Úver žiadali vo výške 160.000 eur, schválený im bol v rozsahu 80%. Následne vykonali
ďalšiu obhliadku nehnuteľnosti krátko po schválení úveru. O tom, že jeden zo spoluvlastníkov je v
zahraničí, sa dozvedeli od žalovaného v čase, keď nebol ešte vybavený úver, ani pozemky neboli v

poriadku. Po zistení, že na dohode nie je podpis jedného z budúcich predávajúcich neuskutočnila žiadne
kroky.

20. Žalobca 1/ na pojednávaní 26.10.2023 vo svojej výpovedi uviedol, že sa stotožňuje s výpoveďou
žalobkyne 2/. Označenie nehnuteľností v dohode nekontroloval. O tom, že na dohode nie je podpísaný

E.J.sadozvedelažprivybavovaníúveru.Ozámennejzmluvevčasepodpisudohodyvedel.Nastretnutí
6.6.2022 pani K. povedala, že realitná kancelária rieši niečo ohľadom nehnuteľností, ale nepovedala čo
a ohľadom ktorých. Povedala im, že nehnuteľnosti sú vysporiadané a až pri vybavovaní úveru zistili,
že tomu tak nie je.

21. Svedkyňa N. K. na pojednávaní 26.10.2023 vo svojej výpovedi uviedla, že v minulosti mala uzavretú
mandátnu zmluvu so žalovaným. Predmetom mandátnej zmluvy bola činnosť týkajúca sa predaja a
kúpi nehnuteľností. O predmetnú nehnuteľnosť v I. prejavili žalobcovia záujem. Dohodla sa s nimi na
obhliadke, na ktorú prišli žalobcovia so synom a pani J.. V rámci obhliadky žalobcov previedla po celej
nehnuteľnosti - garáž, pivnice, záhrada, dom. Žalobcom sa nehnuteľnosť páčila, prejavili o ňu záujem.

Vypýtala si od nich občiansky preukaz a asi týždeň po obhliadke vypracovala rezervačnú dohodu.
Návrh dohody poslala mailom žalobcovi 1/ alebo žalobkyni 2/ na odsúhlasenie, pripomienkovanie.
Návrh dohody poslala aj predávajúcim. Následne kontaktovala predávajúcich aj kupujúcich, pričom
všetci s dohodou súhlasili. Urobila tak zrejme telefonicky, akurát E. J. jej odpovedal mailom. Zo strany
predávajúcich ani kupujúcich žiadne pripomienky k obsahu dohody neboli. Pred prípravou dohody o

rezervácii bola zo strany žalobcu 1/ požiadavka na zníženie kúpnej ceny a kúpna cena sa znížila o 4.000
eur. Údaje o nehnuteľnostiach do dohody vpisovala ona. Vychádzala pritom z v tom čase aktuálneho listu
vlastníctva. Vedela, rovnako ako štatutárny zástupca žalovaného, že na katastri v tom čase prebiehalo
konanie v súvislosti so zmenou tvaru pozemku. Žalobcovia boli o tom informovaní, a to ňou, ako aj pani
J.. Pani J. ukazovala žalobcom, ako sa menia pozemky na mieste samom pri obhliadke (prvá obhliadka).

Svedkyňa povedala žalobcom, že to bude určitú chvíľu trvať, lebo kataster má na to lehotu a že zápis
zatiaľ nie je urobený. Žalobcovia to akceptovali. Povedala im, že pani J. si so susedom zamieňa rovnakú
metráž pozemku, aby jej pozemok nemal tvar L, alebo aby bol tvaru obdĺžnikového. Predávajúci to už
mali zamerané na katastri a už sa len čakalo, kedy to kataster zapíše. Takto to žalobcom povedala. Pri
podpisovaní dohody najskôr obehla predávajúcich (pani J. a jej dvoch synov), počkala na potvrdenie

pána J. z Írska, ktorý jej poslal mail aj ním podpísanú zadnú stranu dohody. Až potom sa so žalobcami
dohodla na stretnutí, na ktorom dohodu podpísali aj oni. Do obalu o dohode o rezervácii žalobcom
priložila mail a poslednú stranu dohody s podpisom p. J. z Írska. Už na prvej obhliadke, aj pri príprave
rezervačnej zmluvy osobne so žalobcami hovorila o tom, že p. J. žije v Írsku, že niektoré veci sa budú
podpisovať až dodatočne/neskôr, lebo sa nevie, kedy príde na Slovensko. E. J. podpísal dohody v

čase, kedy prišiel na Slovensko. Žalobcovia vtedy vybavovali hypotéku. Bolo to niekedy v júli 2022.
Pri podpisovaní dohôd nebola. E. J. jej oznámil, že podpísal rezervačné dohody, ktoré majú ostatní
predávajúci doma. Žalobcov o tom neinformovala. Dodatok k dohode o rezervácii sa po vkladovom
konaní zámennej zmluvy nevyhotovoval.22. Štatutárny zástupca žalovaného na pojednávaní 26.10.2023 uviedol, že žalovaná suma je v jeho
dispozícii. Od dohody o rezervácii neodstupoval a neexistuje k nej žiaden dodatok. S výnimkou prípravy

návrhu kúpnej zmluvy osobne nevybavoval záležitosti súvisiace s predajom a kúpou nehnuteľností v
Oslanoch. Do kontaktu s predávajúcimi a kupujúcimi prichádzala výlučne pani K..

23. Právny zástupca žalobcov v záverečnej reči na pojednávaní dňa 16.6.2025 poukazoval na to, že
dohoda o rezervácii nehnuteľnosti bola vypracovaná žalovaným, a preto tento nesie plnú zodpovednosť

za jej obsah. V prípade, že zmluvná strana do zmluvy zahrnula nejaký pojem, je potrebné v prípade
sporného výkladu tento vykladať v neprospech strany, ktorá ho do tejto zmluvy zahrnula. Dohoda
o rezervácii je v časti 1/1 absolútne nejednoznačná, mylná, zavádzajúca. Z podkladov, ktoré boli súdom
zabezpečené vyplýva, že budúci predávajúci boli v skutočnosti vlastníkom parcely H. XXX/X o výmere
118 m2 a táto bola evidovaná na LV č. XXXX. Samotní žalobcovia nemali vedomosť o prebiehajúcom
katastrálnom konaní a o tomto sa dozvedeli až potom, ako požiadali o schválenie úveru. Medzi

zmluvnými stranami počas celého trvania platnosti dohody o rezervácii nedošlo k žiadnemu uzavretiu
ďalšieho dodatku, ktorý by náležite špecifikoval predmet budúcej kúpnej zmluvy. Keďže tento nebol
uzavretý a zmluva o budúcej zmluve si zo zákona vyžaduje písomnú formu je názoru, že zmluva
o budúcej zmluve je v časti spornej parcely neplatná.

24. Právny zástupca žalovaného v záverečnej reči na pojednávaní dňa 16.6.2025 uviedol, že bolo
preukázané,ževšetkyzmluvnéstranyvrámcirezervačnejzmluvybolisjejobsahomakoajpodmienkami
dostatočne oboznámené. Je evidentné, že žalovaný postupoval v dobre viere, avšak zo strany žalobcov
dochádza ku konaniu v rozpore s dobrými mravmi.

25. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), právny úkon sa musí urobiť slobodne
a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

26. Podľa § 40 ods. 1, 2, 3, 4 OZ, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon
alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba

písomne. Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia
viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Podpis
sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé. Písomná forma je
zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami,
ktoréumožňujúzachytenieobsahuprávnehoúkonuaurčenieosoby,ktoráprávnyúkonurobila.Písomná

forma je zachovaná vždy, ak právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným
elektronickým podpisom alebo zaručenou elektronickou pečaťou.

27. Podľa § 41 OZ, ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je neplatnou len táto
časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo,

nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

28. Podľa § 46 ods. 1, 2 OZ, písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj
iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Pre uzavretie zmluvy písomnou
formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode

nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

29. Podľa § 50a ods. 1 OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;
musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

30. Podľa § 451 ods. 1 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

31. Podľa § 451 ods. 2 OZ, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez
právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

32. V danej veci nebolo sporné, že žalobcovia zaplatili žalovanému 7.520 eur ako prvú časť kúpnej
ceny nehnuteľností, ktorá zodpovedala dohodnutej paušálnej výške výdavkov, ktoré vznikli v súvislosti s
prípravourealizácieprevodunehnuteľností. Spornoubolaplatnosťdohodyorezervácii,ktorúžalobcovianapádali z dôvodu absencie podpisu jedného z budúcich predávajúcich, taktiež z dôvodu nesprávneho
označenia pozemku, ktorý má byť predmetom budúcej kúpnej zmluvy.

33. Posudzujúc obsah dohody o rezervácii má súd za to, že ide o 3-stranný právny úkon atypickej zmluvy
(neupravenejakozmluvnýtypvOZ)majúciznakyzmluvyobudúcejzmluve,konkrétnezmluvyouzavretí
budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti tam špecifikované za pomoci sprostredkovateľa (žalovaného),
ktorá je obligatórne písomným právnym úkonom (§ 50a OZ). Z hľadiska vzniku písomnej zmluvy je
potrebné rešpektovať zásady pre platný vznik zmluvy obsiahnuté v 43a a nasl. OZ. Právny úkon

vzniká úplným a bezpodmienečným prijatím (akceptáciou) návrhu na uzavretie zmluvy. Vznik zmluvy
predpokladá existenciu troch aktov na seba nadväzujúcich: 1 - návrh, 2- prijatie návrhu, 3-vzájomná
zhoda vôle.

34. V danom spore žalovaný ako sprostredkovateľ uzavretia budúcej kúpnej zmluvy vyhotovil návrh
dohody o rezervácii nehnuteľnosti, ktorý zaslal budúcom predávajúcim a budúcim kupujúcim (t.j.

žalobcom) na pripomienkovanie. Z výpovedí žalobcov, svedkyne, listinných dôkazov ako aj následného
postupu v procese uzatvárania dohody je zrejmé, že pripomienky k návrhu vznesené neboli a návrh
bol prijatý žalobcami, aj budúcimi predávajúcimi. Sporným bolo v danej veci prijatie návrhu budúcim
predávajúcim 4/ E. J.. E. J. sa v čase podpisovania dohody o rezervácii ostatnými účastníkmi nachádzal
v Írsku. Z predloženej mailovej komunikácie medzi ním a p. K. je zrejmé, že mu bol návrh dohody o

rezervácii elektronicky doručený. Túto skutočnosť potvrdil mailom zo dňa 5.6.2022 adresovaným p. K.,
v ktorom vyjadril súhlas s podmienkami uvedenými v dohode. Aj svedkyňa p. K. potvrdila akceptáciu
návrhu E. J.. Napokon prijatie návrhu je zrejmé aj z následného konania E. J., ktorý po príchode
na Slovensko dodatočne podpísal dohodu o rezervácii, ktorú mali u seba ostatní budúci predávajúci.
Žalobcovia v priebehu konania naznačovali možnú dodatočnú manipuláciu s podpismi E. J. na dohode,

avšak v tomto smere nenavrhli vykonať žiaden dôkaz. Na základe uvedeného súd konštatuje, že
k dohoda o rezervácii bola z hľadiska existencie právneho úkonu uzavretá a ďalej sa zaoberal jej
platnosťou.

35. Žalobcovia považovali dohodu o rezervácii za absolútne neplatnú z dôvodu, že nebola podpísaná

jedným z budúcich predávajúcich - E. J.. Ako už bolo uvedené vyššie, E. J. reagoval na doručenie návrhu
dohody o rezervácii mailom, v ktorom vyjadril súhlas s návrhom a zároveň zaslaním poslednej strany
dohody o rezervácii, ktorá bola opatrená jeho podpisom a písmenami P.U. Právny úkon možno urobiť
v akejkoľvek forme, pokiaľ osobitná forma nie je predpísaná zákonom, alebo dohovorená účastníkmi
právneho úkonu. V danom spore sa posudzuje platnosť dohody o rezervácii, ktorá má prvky zmluvy o

uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti, pri ktorej je zákonom vyžadovaná písomná forma
(§ 50a OZ). Zmluva o budúcej zmluve nie je samostatným zmluvným typom, ale viaže sa na ďalšiu
zmluvu,ktorásamávbudúcnostiuzavrieť,vdanomprípadekúpnuzmluvunanehnuteľnosti. Vdôsledku
toho obsah a náležitosti dohody o rezervácii závisia od náležitostí kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti.
Účastníkmi dohody o rezervácii (ako zmluvy o budúcej kúpnej zmluve) musia byť účastníci zamýšľanej

kúpnej zmluvy. Podmienkou platnosti dohody o rezervácii je preto aj podpis tými účastníkmi, ktorí majú
uzavierať budúcu kúpnu zmluvu. Prejavy účastníkov však nemusia byť na tej istej listine, keďže nejde o
zmluvu o prevode nehnuteľností, ku ktorej uzavretiu smeruje (§ 46 ods. 2 OZ, § 40 ods. 3 OZ). V zmysle
§ 40 ods. 4 OZ písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom
aleboelektronickýmiprostriedkami,ktoréumožňujúzachytenieobsahuprávnehoúkonuaurčenieosoby,

ktorá právny úkon urobila. Právny úkon urobený takouto formou sa považuje za právny úkon urobený
v písomnej forme, ak sú splnené 2 podmienky: 1- musí ísť o prostriedky, ktoré umožňujú zachytenie
obsahu právneho úkonu, 2 - musí byť identifikovaná osoba, ktorá takýmto spôsobom urobila právny
úkon. E. J. mailom zaslal p. K. iba poslednú stranu nejakého dokumentu opatrenú jeho podpisom,
z čoho nemožno jednoznačne identifikovať obsah právneho úkonu, a preto nemožno konštatovať,

že v dôsledku mailom vyjadreného súhlasu s návrhom rezervačná dohoda platne uzavretá nebola.
Nedostatok právneho úkonu v podobe absencie podpisu E. J. bol však odstránený dňom, kedy E. J.
dohodu o rezervácií osobne podpísal a o tejto skutočnosti informoval predkladateľa návrhu dohody - p.
K.. Z prehlásenia E. J. vyplýva, že k jeho vlastnoručnému podpisu dohody o rezervácii došlo koncom júla
2022. Návrh bol teda prijatý všetkými účastníkmi dohody ešte v čase, kedy malo uzavretie rezervačnej

dohody význam pre všetky zúčastnené strany vzhľadom na dohodnutý termín uzavretia kúpnej zmluvy
(t.j. do 31.8.2022). Pre úplnosť súd dodáva, že akceptačná lehota nebola v návrhu uvedená a aj z
činnosti žalobcov je zrejmé, že o uzavretie dohody mali aj v tom čase záujem (vybavovali úver nakúpu nehnuteľností a aj napriek zisteniu, že dohoda nie je podpísaná všetkými budúcimi predávajúcimi
nepodnikli žiadne kroky).

36. Námietku žalobcov, že prehlásenie E. J. nie je možné použiť ako dôkaz, súd vyhodnotil ako
nedôvodnú.Prehláseniesúdpovažovalzadôkaznýprostriedok-listinu,ktorývyhodnocovalsamostatne,
ale aj v spojení s ostatnými dôkazmi. V priebehu konania nevznikli pochybnosti o tom, že listina bola
vyhotovená a podpísaná E. J. (túto skutočnosť nenamietali ani žalobcovia) a z ostatných dôkazných
prostriedkov (výsluch svedkyne, dohoda o rezervácií podpísaná všetkými budúcimi predávajúcimi)

nevyplynula žiadna skutočnosť, ktorá by vzbudzovala pochybnosti o pravdivosti v prehlásení uvedených
tvrdení.

37. Zmluva o budúcej zmluve na kúpu nehnuteľností musí byť uzavretá písomne, musí obsahovať
aj vymedzenie predmetu prevodu a kúpnej ceny. Ďalším dôvodom, pre ktorý žalobcovia považujú
dohodu o rezervácii za neplatný právny úkon je nesprávne označenie nehnuteľnosti, ktorá mala byť

predmetom budúcej kúpnej zmluvy. Individualizácia nehnuteľností v dohode (ktorá má byť zmluvou o
budúcej kúpnej zmluve k nehnuteľnostiam) musí byť vykonaná natoľko určitým spôsobom, aby bolo aj
tretím osobám nepochybne zrejmé, ktoré nehnuteľnosti (pozemky) alebo ich časti majú byť predmetom
prevodu. Predmet prevodu musí byť (napriek tomu, že účelom zmluvy o budúcej zmluve nie je vklad
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností) označený tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom,

aby nevzbudzoval pochybnosti o tom, akého pozemku sa týka.

38. V danom spore budúci predávajúci v dohode o rezervácii vyhlásili, že sú i vlastníkom pozemku
H. XXX/X - záhrada o výmere 75 m2 s uvedením podielov, pričom pri špecifikácii tejto nehnuteľnosti je
uvedené „zámenná zmluva V-734/2022“. Budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zároveň zaviazali, že

uzatvoria kúpnu zmluvu na uvedené nehnuteľnosti. V čase spísania dohody o rezervácií bola E. H. XXX/
X v k.ú. I. (od 27.1.2022 do 5.8.2023) evidovaná na LV č. XXXX v prospech vlastníkov O. J., N. J., P. O.
J. a E. J.. Vlastníkom parc. H. XXX/X v k.ú. I. bol v čase spisovania dohody P. P. O., pričom parcela bola
v tom čase evidovaná na LV č.XXXX. Zámennou zmluvou uzavretou dňa 29.10.2021 zamieňajúci č. 1a,
1b,1c,1d:O.J.,N.J.,P.O.J.aE.J.prevádzaliichspoluvlastníckepodielynaparc.H.XXX/X(vytvorenej

na základe GP č. 636/21 dňa 24.6.2021) na zamieňajúceho č. 2 - P. P. O.. Zamieňajúci č. 2 previedol na
zamieňajúcich č. 1a, 1b, 1c a 1d svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti parc. H. XXX/X (vytvorenej na
základe GP č. 636/21 dňa 24.6.2021). Návrh na vklad vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy
bol na Okresný úrad Prievidza podaný 3.2.2022 a bol evidovaný pod V 734/22. Z uvedeného je zrejmé,
že už v čase spísania dohody o rezervácii bol na katastrálny úrad podaný návrh na vklad na zápis

vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy, na základe ktorej malo dôjsť k zámene pozemkov parc.
H. XXX/X a parc. H. XXX/X v k.ú. I.. V dohode o rezervácii bola ako predmet prevodu uvedená o. i. parc.
H. XXX/X s poznámkou zámenná zmluva. Predmetom samotnej kúpnej zmluvy mala byť parc. H. XXX/
X. Uvedené vyplýva aj z návrhu kúpnej zmluvy vypracovaného žalovaným. Z nesporných skutkových
tvrdení strán vyplynulo, že k žiadnemu dodatku k dohode o rezervácií nedošlo ani po povolení vkladu

vlastníckeho práva v konaní pod V 734/2022. Rovnako zo zhodných tvrdení sporových strán vyplynulo,
že predmetom budúcej kúpnej zmluvy mala byť parc. H. XXX/X (nie XXX/X).

39. Zákon vyžaduje písomnú formu aj u zmluvy o budúcej zmluve, pričom podstatné znaky práve tohto
typuzmluvyobsahujeajtátoDohodaorezerváciinehnuteľnostínajmävčastiachbody1.1až1.6.Zmluva

o budúcej zmluve podľa § 50a OZ má povinne písomnú formu. Na zmluvy, pri ktorých zákon vyžaduje
písomnúformu,súkladenévyššienároky.Individualizácianehnuteľnostívdohode,ktorámábyťzmluvou
o budúcej kúpnej zmluve k nehnuteľnostiam, musí byť vykonaná natoľko určitým spôsobom, aby bolo aj
tretím osobám nepochybne zrejmé, ktoré nehnuteľnosti alebo ich časti majú byť predmetom prevodu.

Súd poukazuje aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 22Cdo/61/99, v ktorom
sa konštatuje, ak ide o právny úkon, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti stanovená písomná forma,
musí byť určitosť prejavu vôle daná obsahom listiny, na ktorej je zaznamenaný. Nestačí, že subjektom
právneho vzťahu je jasné, čo je napr. predmetom zmluvy, ak to nie je poznateľné z jej textu. Určitosť
písomného prejavu vôle je objektívnou kategóriou a takýto prejav vôle by nemal vzbudzovať dôvodné

pochybnosti o jeho obsahu ani u osôb, ktoré nie sú stranami daného zmluvného vzťahu.
Právny úkon je neurčitý, pokiaľ je prejav vôle síce z jazykovej stránky zrozumiteľný, ale nejednoznačný
je jeho vecný obsah. Predpokladom určitosti právneho úkonu je označenie jeho predmetu takým
spôsobom, aby ho bolo možné nezameniteľne rozpoznať od iných predmetov. Ak ide o právny úkon, prektorý je ustanovená pod sankciou neplatnosti písomná forma, musí táto určitosť obsahu vyplývať z textu
listiny, v ktorej je zaznamenaná - nestačí, ak je to známe zmluvným stranám.

40. Žalobcovia na pojednávaní konanom po zrušení 1. rozsudku súdu prvej inštancie odvolacím súdom
tvrdili, že o katastrálnom konaní týkajúcom sa zámeny pozemkov sa dozvedeli až v čase, keď sa snažili
vybaviťúver.NaobhliadkenehnuteľnostíimsvedkyňaK.ukazovalapozemky,ktorémajúbyťpredmetom
kúpnej zmluvy, pričom oni mali záujem o kúpu ohradenej časti pozemku. Nemožno predpokladať, že by
v čase obhliadky bola ohradená aj parc. H. XXX/X, keďže v tom čase bola ešte vo vlastníctve p. O..

Svedkyňa K. vo výpovedi uviedla, že žalobcovia boli počas obhliadky nehnuteľností o zámene parc. H.
XXX/X L. XXX/X informovaní tak ňou, ako aj pani J.. Žalobcovia to popreli. Výsluch p. J. navrhovaný
nebol. Ak by aj p. K. počas obhliadky informovala žalobcov o tom, že na katastrálnom úrade prebieha
konanie o zámene pozemkov (ako to vyplýva aj zo samotnej dohody o rezervácií), nemá to vplyv na
nejednoznačnosť a neurčitosť vyjadrenia predmetu budúcej kúpnej zmluvy v písomnom vyhotovení
dohody (viď bod 42).

41. Žalobcovia navrhli vypočuť ich syna, ktorý mal byť osobne prítomný pri obhliadke nehnuteľností
a ktorý by dosvedčil, že p. K. žalobcov o zámene pozemkov neinformovala. Súd tento návrh zamietol
z dôvodu koncentrácie konania, keďže výsluch bol navrhovaný až na pojednávaní (a z tohto dôvodu
by bolo nevyhnutné pojednávanie odročiť), ako aj z dôvodu, že ide o blízku osobu žalobcov a možno

mať pochybnosti o neutralite jeho svedeckej výpovede. Napokon syn žalobcov nemusel počuť všetko,
o čom sa prítomní zhovárali.

42. Súd pri posudzovaní sporu nepovažoval za rozhodujúce, či boli žalobcovia o nejakej prebiehajúcej
zámene pozemkov počas obhliadky upovedomení. Súd považuje za rozhodné, že v prípade právneho

úkonu, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti stanovená písomná forma, musí byť určitosť prejavu
vôle daná obsahom listiny, na ktorom je prejav zaznamenaný. Tu je potrebné poukázať na to, že
zmluvu vyhotovoval žalovaný a medzi žalobcami a žalovaným išlo o vzťah spotrebiteľský. Žalobcovia si
žalovaného „najali“ na vyhotovovanie právnych úkonov smerujúcich k nadobudnutiu vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam. Nemôže byť na ich ťarchu, ak právny úkon pripravený žalovaným nespĺňa všetky

zákonné náležitosti (nie je dostatočne určitý). Ak sa potom žalobcovia prostredníctvom súdu domáhajú
ochrany, nemožno to vyhodnotiť ako konanie v rozpore s dobrými mravmi.

43. Súd poukazuje aj na bod 25 odôvodnenia rozhodnutia odvolacieho súdu, kde je poukaz na
rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 30Cdo 1244/99, podľa ktorého „Čo sa však týka zmluvy

o budúcej zmluve, postačuje, aby predmet tejto zmluvy bol označený tak, aby nebol zameniteľný s iným
predmetom.ŽiadneustanovenieObčianskehozákonníkanebránitomu,abysazmluvaobudúcejzmluve
týkala nehnuteľností, ktoré predávajúci do vlastníctva ešte len nadobudne.“ Aj podľa uvedeného nič
nebránilo žalovanému ako tvorcovi dohody špecifikovať parcely, ktoré majú byť predmetom budúcej
kúpnej zmluvy tak, že uvedie, že predmetom kúpnej zmluvy bude namiesto parc. H. XXX/X (ktorá

bola v čase spísania dohody vo vlastníctve budúcich predávajúcich) po zavkladovaní zámennej zmluvy
parc. H. XXX/X. Zo znenia bodu 1.2 dohody o rezervácií, ktorý odkazuje na bol 1.1 nie je zrejmé,
či predmetom kúpnej zmluvy mala byť parcela H. XXX/X alebo H. XXX/X. Takého označenie súd
považuje za neurčité, nejednoznačné. Vzhľadom na to, že ide o právny úkon, pre ktorý je pod sankciou
neplatnosti stanovená písomná forma, musí byť určitosť prejavu vôle daná obsahom listiny, na ktorej je

zaznamenaný. Ako už súd uviedol (aj v jeho 1. rozhodnutí) nestačí, že subjektom právneho vzťahu je
jasné, čo je napr. predmetom zmluvy, ak to nie je poznateľné z jej textu. Súd preto považuje dohodu o
rezerváciinehnuteľnostipreneurčitosťpredmetuzmluvyobudúcejkúpnejzmluvezaneplatnú(§37OZ).

44. Právny úkon môže byť neplatný buď celý, alebo čiastočne. Tam, kde sa dôvod neplatnosti vzťahuje

na celý právny úkon, je právny úkon neplatný v celom rozsahu. Tam, kde sa dôvod neplatnosti vzťahuje
iba na časť právneho úkonu, pričom ide o vadu právneho úkonu, ktorú možno oddeliť od jeho ostatného
obsahu, bude neplatnou ex tunc len táto časť právneho úkonu. Ustanovenie § 41 OZ vychádza zo
zásady, že pri existencii vád právneho úkonu dôsledky neplatnosti postihujú celý právny úkon iba vtedy,
ak - z povahy právneho úkonu, - z jeho obsahu, - z okolností, za ktorých k nemu došlo nevyplýva, že

túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu. Povahu právneho úkonu určuje predovšetkým jeho
obsah. Pod povahou právneho úkonu rozumieme typickú vlastnosť, ktorou sa daný úkon odlišuje od
iných úkonov. Za stavu, že by táto typická vlastnosť odčlenením časti úkonu stratila svoju podstatu,
znamenalo by to neprípustný zásah do povahy právneho úkonu a teda neoddeliteľnosť časti neplatnéhoprávnehoúkonu.Podokolnosťami,zaktorýchdošlokprávnemuúkonu,jetrebarozumieťokolnosti,ktoré
boli obsahom jednania strán, ktoré tu boli v čase tohto jednania, a ktoré vyústili k samotnému právnemu
úkonu. Posúdenie toho, či je časť právneho úkonu oddeliteľná od ostatného úkonu, bude závislé aj od

pomeru (vzťahu) samotného obsahu právneho úkonu ako celku k obsahu časti právneho úkonu.

45. Pri skúmaní deliteľnosti právneho úkonu súd vychádzal z toho, že kúpna cena nehnuteľností, ktorá
je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, bola v dohode vyjadrená pevnou sumou 160.000 eur (bod 1.3
dohody). Z obsahu dohody je zrejmé, že išlo o kúpnu cenu za stavbu a 3 pozemky s rozdielnou kultúrou.

Nemožno preto určiť, aká časť z kúpnej ceny predstavovala cenu za neurčito vyjadrenú parcelu (parc. H.
XXX/X-5)aoddeliťjuodzvyškuprávnehoúkonu.Zatýchtookolnostínemožnokonštatovaťoddeliteľnosť
častidohodyorezerváciinehnuteľnosti(časťtýkajúcusaparc.H.XXX/X-5)odostatnéhoobsahudohody
a konštatovať platnosť právneho úkonu v zostávajúcej časti. Preto súd vyhodnotil dohodu o rezervácii
nehnuteľnosti za neplatnú vcelku.

46. Keďže z vyššie uvedeného dôvodu považuje súd dohodu o rezervácii nehnuteľnosti za absolútne
neplatný právny úkon, každý z jej účastníkov je povinný vrátiť, čo podľa nej dostal (457 OZ). Žalovaný
titulom neplatného právneho úkonu obdržal od žalobcov sumu 7.520 eur, čím sa bezdôvodne obohatil.
Bezdôvodné obohatenie je právny inštitút, ktorý vznik obohatenia viaže na to, že na takéto obohatenie
nie je právny dôvod, žiadna zmluva resp. dohoda alebo zákonné ustanovenie, čiže ide o obohatenie

neoprávnené. Je neprípustné, aby sa niekto obohacoval na úkor druhého bez toho, aby na to mal nejaký
právnydôvod,pretojenevyhnutné,abyten,ktosanaúkorinéhobezdôvodneobohatil,muselobohatenie
vydať. Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Žalovanému
preto súd uložil zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 7.520 eur.

47.Podľa§517ods.2OZ,akideoomeškaniesplnenímpeňažnéhodlhu,máveriteľprávopožadovaťod
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

48. Úroky z omeškania súd priznal vo výške 5% ročne (t.j. sadzba požadovaná žalobcami) od 5.1.2023.

Pri určovaní počiatku omeškania súd vychádzal z ustanovenia § 563 OZ, keďže bezdôvodné obohatenie
jesplatnénavýzvu,pričommimosúdnedoručenievýzvytýkajúcejsazaplateniadlžnejsumyžalovanému
žalobcovia nepreukázali. Súd teda vychádzal z doručenia žaloby, ku ktorému došlo 3.1.2023, plniť sa
malo 4.1.2023 a omeškanie nastalo 5.1.2023.

49. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, keď čo do istiny v celom
rozsahu úspešným žalobcom priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Podľa § 262 ods. 2 CSP
rozhodne o výške náhrady trov konania súd po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením,
ktoré vydá súdny úradník.

50. Uloženú povinnosť je žalovaný povinný splniť v lehote troch dní, ktorá začne plynúť dňom
nasledujúcim po právoplatnosti tohto rozsudku (§ 232 ods. 3 CSP). Súd nezistil žiadny dôvod, pre ktorý
by bolo potrebné lehotu na plnenie predĺžiť. Žalovaný potvrdil, že žalovaná suma je v jeho dispozícii.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne na

Okresný súd Prievidza. O odvolaní rozhoduje Krajský súd v Trenčíne.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky;

súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné právav takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces; rozhodoval vylúčený sudca alebo
nesprávne obsadený súd; konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci; súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností;

súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam;
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedkyprocesnéhoútoku,ktoréneboliuplatnené;aleborozhodnutiesúduprvejinštancievychádzaz
nesprávneho právneho posúdenia veci a podľa § 62 ods. 1 CMP aj tým, že súd prvej inštancie nesprávne
alebo neúplne zistil skutočný stav veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Exekučný poriadok).