Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 21. január 2026

Súd: Okresný súd Levice
Spisová značka: 9Csp/35/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6125237469
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Alexandra Lisyová

ECLI: ECLI:SK:OSLV:2026:6125237469.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

9Csp/35/2025

A.:B.:C.:XXXX:XXXXXXXXXX.X
sp. zn.: 9Csp/35/2025 - 134
IČS: XXXXXXXXXX

file_0.wmf

thumbnail_0.bin

thumbnail_1.bin

ROZSUDOK
V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Levice, sudkyňou Mgr. Alexandrou Lisyovou, v spore žalobcu: Nitrianske reality s.r.o., so
sídlom Farská 9, 949 01 Nitra, IČO: 46 960 643, zast.: Advokátska kancelária JUDr. Milan Kukučka, s. r.
o., Farská 7, 949 01 Nitra, IČO: 52 007 308, proti žalovaným: 1./ D. D. E., nar. XX.XX.XXXX, F. G. XXXX/

XXX, XXX XX H., 2./ I. E., nar. XX.XX.XXXX, F. G. XXXX/XXX, XXX XX H., obaja právne zastúpení:
JUDr. Natália Bajchyová, advokát so sídlom Vojenská ul. 6208/144, 934 01 Levice, IČO: 53 046 757, o
zaplatenie 9.000 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

9Csp/35/2025

A.:B.:C.:XXXX:XXXXXXXXXX.X
sp. zn.: 9Csp/35/2025 - 134
IČS: XXXXXXXXXX

I. Súd konanie v časti o zaplatenie sumy 6.000 eur s príslušenstvom zastavuje.

II. Žalovaný v 1. rade a žalovaný v 2. rade sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu vo
výške 3.000 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,40 % ročne zo sumy 3.000 eur od 04.12.2024
do zaplatenia, a to všetko v lehote do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Žalovanému v 1. rade a žalovanému v 2. rade priznáva nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi
v rozsahu 33,34 %. o d ô v o d n e n i e :

9Csp/35/2025

A.:B.:C.:XXXX:XXXXXXXXXX.X
sp. zn.: 9Csp/35/2025 - 134
IČS: 6125237469

1. Žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu doručeným Okresnému súdu Banská Bystrica

dňa 13.02.2025 domáhal, aby súd uložil žalovaným povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 9.000
eur s príslušenstvom a náhrady trov konania. Žalobu odôvodnil tým, že medzi žalobcom v postavení
sprostredkovateľa a žalovanými v postavení záujemcov bola dňa 21.06.2024 uzatvorená Zmluva o
sprostredkovaní (ďalej len „Zmluva o sprostredkovaní“), predmetom ktorej bol záväzok žalobcu vyvíjať
činnosť smerujúcu k tomu, aby žalovaní mali vo vzťahu k nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa v obci

Bratislava – Staré Mesto, kat. úz. B. J., zapísanej v LV č. XXXX, označenej v registri „C“ v časti A -
majetková podstata ako parcela CKN č. 7534 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 984 m2 a stavba
– bytový dom so s. č. XXXX, ktorá leží na parcele CKN č. 7534, v časti B – vlastníci pod por. č. XX, vchod
č. o. K. XX, 1. p., byt L. X, v celosti (1/1); s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku v podiele 97/10000 (ďalej

len „Nehnuteľnosti“) príležitosť uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu s treťou osobou a záväzok žalovaných
zaplatiť žalobcovi odmenu vo výške 4 % z reálnej predajnej ceny Nehnuteľností. Na základe žalobcom
vyvíjanej činnosti podľa Zmluvy o sprostredkovaní, žalobca sprostredkoval tretiu osobu, ktorá prejavila
záujem o kúpu Nehnuteľností. Z uvedeného dôvodu bola medzi kupujúcim, žalobcom v postavení
sprostredkovateľa a žalovanými v postavení predávajúcich dňa 06.08.2024 uzatvorená Rezervačná

zmluva (ďalej len „Rezervačná zmluva“) k Nehnuteľnostiam. Zmluvné strany sa v bode 7. Rezervačnej
zmluvy zaviazali uzatvoriť (realizačnú) kúpnu zmluvu, a to najneskôr v posledný deň lehoty na jej
uzatvorenie tzn. do 30.09.2024, 10:00 hod., v sídle žalobcu (M. X, XXX XX N.). Podľa podmienok
Rezervačnej zmluvy boli žalovaní spoločne s kupujúcim dňa 27.09.2024 vyzvaní (e-mailom) na podpis
kúpnej zmluvy. Obe zmluvné strany (predávajúci aj kupujúci) sa dňa 30.09.2024 dostavili na dohodnuté

miesto za účelom podpisu kúpnej zmluvy. K podpisu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane žalovaných
neprišlo, keďže žalovaný – D. D. E. podpis kúpnej zmluvy bez uvedenia dôvodu odoprel. Tieto
skutočnosti dosvedčuje písomný záznam vyhotovený žalobcom, v ktorom boli zmluvné strany poučené o
dôsledkoch neuzatvorenia kúpnej zmluvy. Tento záznam taktiež žalovaný – D. D. E. odoprel podpísať „V
prípade, že do lehoty uvedenej v bode 7 Zmluvy nepríde medzi Predávajúcim a Kupujúcim k uzatvoreniu

zmluvy o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti z akéhokoľvek dôvodu na strane Predávajúceho,
a teda Predávajúci poruší svoj záväzok podľa bodu 7 Zmluvy: - Kupujúcemu vzniká voči Predávajúcemu
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 Rezervačného poplatku a – Sprostredkovateľovi
vzniká voči Predávajúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 Rezervačného poplatku.“
Rezervačný poplatok podľa bodu 6. Rezervačnej zmluvy predstavoval sumu vo výške 6.000,- EUR.

Žalobca si splnil svoje záväzky vyplývajúce mu zo Zmluvy o sprostredkovaní a zároveň žalovaní porušili
svoj záväzok vyplývajúci z Rezervačnej zmluvy, konkrétne záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu. Na základe
uvedeného žalobcovi prináleží nárok na zaplatenie odplaty za sprostredkovanie príležitosti uzatvoriť
kúpnu zmluvu vo výške 4 % z reálnej predajnej ceny Nehnuteľností, pričom z tejto sumy si žalobca
nárokuje sumu vo výške 6.000,- EUR; nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 3.000,- EUR.

Žalobca dňa 08.11.2024 písomne vyzval žalovaných jednotlivo na zaplatenie dlžnej sumy. Žalovanej –
I. E. bola predžalobná výzva doručená dňa 27.11.2024 a žalovanému - D. D. E. dňa 28.11.2024.
Žalovaní na predžalobnú výzvu písomne každý jednotlivo odpovedali, a to vyjadreniami zo dňa
01.12.2024, ktoré boli právnemu zástupcovi žalobcu doručené dňa 05.12.2024. Vo svojich vyjadreniach
neuznali nárok a odmietli uhradiť ním požadované finančné plnenie. Argumenty

prezentované v ich vyjadreniach považuje za nedôvodné. Žalovaní sa dostali do omeškania zo
zaplatením svojich záväzkov dňa 03.12.2024 resp. 04.12.2024, t. j. v deň nasledujúci po uplynutí
lehoty poskytnutej vo výzve na dobrovoľné splnenie záväzkov žalovaných. Nakoľko žalovaní nárok na
zaplatenie odplaty za sprostredkovanie vo výške 6.000,- EUR ako aj zmluvnú pokutu vo výške 3.000,-
EUR neuhradili, hoci boli na ich úhradu v zmysle platných záväzkov zo Zmluvy o sprostredkovaní

povinní, do dnešného dňa dlhujú žalobcovi sumu spolu vo výške 9.000,- EUR. Pretože si žalovanínesplnili svoju povinnosť nahradiť žalobcovi odplatu za sprostredkovanie dostali do omeškania s
plnením svojho peňažného záväzku, čím im vznikla povinnosť platiť úroky z omeškania v zákonnej
výške. Na preukázanie svojich skutkových tvrdení predložil žalobca súdu spolu so žalobou zmluvu

o sprostredkovaní, rezervačnú zmluvu, záznam z podpisu kúpnej zmluvy, oznámenie a výzva na
dobrovoľné plnenie – predžalobná výzva, vyjadrenia k oznámeniu a výzve – pokus o zmier.

2. Dňa 20.03.2025 zaslal žalobca na výzvu upomínacieho súdu objasnenie uplatňovaného nároku
na zaplatenie odplaty za sprostredkovanie príležitosti uzatvoriť kúpnu zmluvu vo výške 4 % z

reálnej predajnej ceny, t. j. časti uplatňovaného nároku vo výške 6.000,- Eur, v ktorom nad rámec
v žalobe uvádzaných skutkových tvrdení uviedol, že si splnil svoj záväzok zo Sprostredkovateľskej
zmluvy vyvíjať činnosť k tomu, aby žalovaní mali vo vzťahu k Nehnuteľnosti príležitosť uzatvoriť
Sprostredkúvanú zmluvu. Uviedol, že k správnemu posúdeniu splatnosti sprostredkovateľskej provízie
je potrebné ustanovenia Zmluvy o sprostredkovaní a Rezervačnej zmluvy podrobiť náležitému
obsahovému a právnemu výkladu a skonfrontovať na seba nadväzujúce ustanovenia a definície

Zmluvy o sprostredkovaní a Rezervačnej zmluvy. Podľa čl. I. bod 2. Zmluvy o sprostredkovaní:
„Sprostredkovateľská zmluva je zmluva o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo zmluva o
budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti (ďalej len ako „kúpna zmluva“). Podľa
čl. IV. bod 1. Zmluvy o sprostredkovaní: „Zmluvné strany sa dohodli, že Sprostredkovateľovi vzniká
nárok na Províziu okamihom uzatvorenia kúpnej zmluvy (pozn.: v zmysle definície pojmu je kúpnou

zmluvou aj zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti). Splatnosť provízie
nastávazaplatenímkúpnejcenyalebojejčasti(pozn.:kupujúcauhradilarezervačnýpoplatokvypočítaný
z dohodnutej kúpnej ceny, ktorý predstavuje 1. časť kúpnej ceny) na základe kúpnej zmluvy.“ Podľa bodu
7. Rezervačnej zmluvy: „Zmluvné strany sa dohodli, že okamihom uhradenia Rezervačného poplatku
vzniká záväzok Predávajúcich a Kupujúceho v dobrej viere rokovať o ďalších podmienkach kúpnej

zmluvy a uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr v posledný deň lehoty na jej uzatvorenie ....“ Podľa bodu
8. Rezervačnej zmluvy: „V prípade, že medzi Predávajúcim a Kupujúcim príde k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy, bude Rezervačný poplatok započítaný do kúpnej ceny za Nehnuteľnosť.“ Náležitosti zmluvy o
budúcej zmluve nie sú explicitne stanovené v Občianskom zákonníku, no platí, že pre platnosť zmluvy
o budúcej zmluve sa vyžaduje, aby bola: a) uzavretá písomne, b) aby v nej bola uvedená doba, dokedy

zmluvné strany budúcu zmluvu uzavrú a c) aby v nej boli uvedené podstatné náležitosti tej zmluvy, ktorá
jepredmetomzmluvyobudúcejzmluve.Žalobcavdoterajšomkonanípreukázal,ženazákladevyvíjanej
činnosti žalobcu uzatvorili žalovaní v postavení predávajúcich dňa 06.08.2024 so sprostredkovateľom
(žalobcom) a kupujúcou Rezervačnú zmluvu. Rezervačná zmluva obsahuje podstatné náležitosti zmluvy
o budúcej zmluve o predaji nehnuteľností. Z finálneho znenia kúpnej zmluvy ako aj z ďalších ustanovení

Rezervačnej zmluvy vyplýva dohoda zmluvných strán vo vzťahu k úhrade kúpnej ceny (jej častí), pričom
zaplatený rezervačný poplatok predstavuje 1. časť kúpnej ceny spôsobom započítania do kúpnej ceny.
Vyššie uvedené dokazuje, že boli splnené podmienky vyžadované ustanovením čl. IV. bod 1. Zmluvy
o sprostredkovaní k splatnosti provízie, a to aj napriek skutočnosti, že žalovaní odopreli podpis kúpnej
zmluvy.Bolinaplnenédvazákladnépredpoklady:1)podpiszmluvyobudúcejkúpnejzmluve(rezervačná

zmluva) a 2) zaplatenie rezervačného poplatku vo výške 6.000,- Eur ako prvej časti kúpnej ceny za
nehnuteľnosti. K nároku na náhradu škody uviedol, že v prípade, ak by sa konajúci súd nestotožnil s
právnou argumentáciou žalobcu uvedenou v časti A) tohto vyjadrenia, žalobca ako alternatívny právny
dôvod označuje nárok na náhradu vzniknutej škody. K splneniu pojmových znakov nároku na náhradu
škodyuviedol,žeporušenieprávnejpovinnosti-Žalovaníakomanželiaporušilisvojupovinnosťuzatvoriť

kúpnu zmluvu, na ktorej uzatvorenie sa zaviazali v Rezervačnej zmluve. Vznik škody ako majetkovej
ujmy – Žalobcovi vznikla škoda vo výške ušlej sprostredkovateľskej provízie. Existencia príčinnej
súvislosti medzi protiprávnym úkonom škodcu a vzniknutou škodou – Pretože zo strany žalovaných
neprišlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, musel vrátiť zaplatený rezervačný poplatok vo výške 6.000,- Eur
kupujúcej. Tento rezervačný poplatok, by v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy nebol žalobca povinný

vrátiť.Kzavineniuuviedol,žepredávajúcisibolivedomísvojhozáväzkuuzavrieťkúpnuzmluvuanapriek
tomu konali v rozpore s týmto záväzkom.

3. Okresný súd Banská Bystrica vydal dňa 02.05.2025 č.k. 6Up/24/2025 v predmetnej veci platobný
rozkaz, ktorým žalobe v celom rozsahu vyhovel a proti ktorému žalovaní podali odpor. V podanom

odpore zhodne namietali, že žalobca nemá nárok na zaplatenie odplaty za sprostredkovanie príležitosti
uzatvoriť kúpnu zmluvu vo výške 4%z reálnej predajnej ceny nehnuteľnosti, pričom z tejto sumy si
žalobca nárokuje sumu 6000,- eur /ďalej len „provízia"/, z dôvodu že nedošlo k uzavretiu kúpnej
zmluvy. Uvedené potvrdzuje aj zákonné vymedzenie sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 zákonač. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník /ďalej len„OZ"/, v zmysle ktorého sprostredkovateľskou zmluvou sa
sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje
sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Na vznik nároku na províziu nepostačuje len vyvíjanie činnosti smerujúcej k príležitosti uzavrieť zmluvu,
ale súčasne aj samotné uzavretie riadnej kúpnej zmluvy a nielen rezervačnej zmluvy a v rámci nej
zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, ako sa to snaží žalobca navodiť v žalobe a v podaní - objasnenie
uplatňovaného nároku s odvolaním sa na obsahový a právny výklad ustanovení sprostredkovateľskej
zmluvy, v rezervačnej zmluve a ich konfrontáciu vrátane definície údajného pojmu „sprostredkúvaná

zmluva. Tvrdenia žalobcu, že žalovaný 1 bez uvedenia dôvodu odoprel podpis kúpnej zmluvy a
dosvedčuje to aj záznam z podpisu kúpnej zmluvy, sa nezakladajú na pravde. Kúpnu zmluvu žalovaný
1 nepodpísal z dôvodu, že napriek nesúhlasu v kúpnej zmluve bol aj naďalej uvedený „v čl. V. bod
5.6 Predávajúci vyhlasujú, že v byte opísanom v Článku I. tejto zmluvy sú v celom byte vymenené/
zrealizované nové rozvody vody, plynu a elektroinštalácie". Na danom bode v kúpnej zmluve o nových
rozvodoch trval žalobca napriek tomu, že žalovaný 1 nikdy ani nepotvrdil, že v byte sú nové rozvody

vody, plynu a elektroinštalácie. Uvedené skutočnosti dokazuje mailová komunikácia zo dňa 22.08.2024,
žalobcom zaslaný pôvodný návrh kúpnej zmluvy žalovaným bez bodu 5.6 o nových rozvodoch,
zo dňa 05.09.2024 - súhlas kupujúcej s pôvodným návrhom kúpnej zmluvy bez bodu 5.6 o nových
rozvodoch, zo dňa 16.09.2024 - návrh kúpnej zmluvy svojvoľne doplnený žalobcom o bod 5.6 o nových
rozvodoch, a následne komunikácia ohľadne daného bodu v dňoch 24.9.2024 -27.09.2024 s tým, že

napriek nesúhlasu žalovaných bol žalobcom ponechaný bod 5.6. o nových
rozvodoch. S poukazom na uvedené, boli súčinní po celý čas a k finálnemu podpisu kúpnej zmluvy
nedošlo z titulu doplneného nepravdivého bodu 5.6. o nových rozvodoch. K objasneniu uplatňovaného
nároku pod B/ uviedli, že neporušili žiadnu povinnosť a nespôsobili žiadnu škodu-ušlú províziu voči
žalobcovi v kontexte vyššie uvedeného dôvodu s nepravdivým bodom 5.6. o nových rozvodoch,

pre ktorý neuzatvorili kúpnu zmluvu. Žalobca nemá nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške
3000,- eur v zmysle rezervačnej zmluvy z dôvodu, že tento žiadnym spôsobom nezdôvodňuje a vo
vzťahu k žalobcovi sa nedopustili žiadneho porušenia záväzku v kontexte vyššie uvedeného dôvodu s
nepravdivýmbodom5.6.onovýchrozvodoch,prektorýneuzatvorilikúpnuzmluvu.Odhliadnucodvyššie
uvedenej argumentácie, pokiaľ žalobca alternatívne odôvodňuje nárok na províziu titulom nároku na

náhradu škody-ušlej provízie z dôvodu, že porušili záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu, tak pre tento prípad
bola v bode 14. Rezervačnej zmluvy dohodnutá zmluvná pokuta. Z toho dôvodu podľa § 545 ods.2 prvá
veta OZ, žalobca nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením právnej povinnosti,
na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta, ak z dojednania účastníkov o zmluvnej pokute nevyplýva niečo
iné. Žiadali žalobu ako nedôvodnú zamietnuť a priznať nárok na náhradu trov konania.

4. Žalobca v žalobnej replike k odporu uviedol, že žalovaní uvádzajú, že nemá nárok na zaplatenie
odplaty za sprostredkovanie príležitosti uzatvoriť kúpnu zmluvu vo výške 4 % z reálnej predajnej ceny
nehnuteľnosti, z ktorej sumy si žalobca nárokuje sumu vo výške 6.000,- Eur (ďalej len „provízia“), a
to z dôvodu že nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. Žalovaní taktiež namietajú, že by boli nesúčinní

pri podpise kúpnej zmluvy, t. j. namietajú aj nárok žalobcu na zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- Eur.
Žalobca s odpormi žalovaných nesúhlasil a považuje za účelovú obranu v snahe oddialiť splnenie
právnej povinnosti zaplatiť vymáhanú sumu. Žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie provízie, pretože
na základe žalobcom vyvíjanej činnosti podľa Zmluvy o sprostredkovaní, žalobca sprostredkoval tretiu
osobu, ktorá prejavila záujem o kúpu Nehnuteľností. Žalovaní na základe vyvíjanej činnosti žalobcu

uzatvorili v postavení predávajúcich dňa 06.08.2024 so sprostredkovateľom (žalobcom) a kupujúcou
Rezervačná zmluvu. Odkázal na čl. I. bod 2. Zmluvy o sprostredkovaní. Náležitosti zmluvy o budúcej
zmluve nie sú explicitne stanovené v Občianskom zákonníku, no platí, že pre platnosť zmluvy o budúcej
zmluve sa vyžaduje, aby bola: a) uzavretá písomne, b) aby v nej bola uvedená doba, dokedy zmluvné
strany budúcu zmluvu uzavrú a c) aby v nej boli uvedené podstatné náležitosti tej zmluvy, ktorá je

predmetom zmluvy o budúcej zmluve. Podľa čl. IV. bod 1. Zmluvy o sprostredkovaní: „Zmluvné strany
sa dohodli, že Sprostredkovateľovi vzniká nárok na Províziu okamihom uzatvorenia kúpnej zmluvy 1.
Splatnosť provízie nastáva zaplatením kúpnej ceny alebo jej časti na základe kúpnej zmluvy.“ Žalobca
teda v doterajšom konaní preukázal, že na základe vyvíjanej činnosti žalobcu uzatvorili žalovaní v
postavení predávajúcich dňa 06.08.2024 so sprostredkovateľom (žalobcom) a kupujúcou Rezervačnú

zmluvu, t. j. jednu z možných sprostredkúvaných zmlúv v zmysle ustanovení Zmluvy o sprostredkovaní.
Mal zato, že je spravodlivé konštatovať, že mu vznikol nárok na uhradenie provízie vo výške 6.000,-
Eur, keďže podmienky boli splnené. Žalovaní v podanom odpore namietali, že nie je pravdou, že by
žalovaný 1) odoprel podpis kúpnej zmluvy bez uvedenia dôvodu. Tvrdia, že dôvodom, pre ktorý žalovaný1) odoprel podpis kúpnej zmluvy mal byť bod 5.6 článku V. kúpnej zmluvy, ktorý znel: „5.6 Predávajúci
vyhlasujú, že v byte opísanom v Článku I. tejto zmluvy sú v celom byte vymenené/zrealizované nové
rozvody vody, plynu a elektroinštalácie.' a s ktorým nesúhlasili. Žalovaný 1 vraj nikdy nepovedal ani

nepotvrdil, že v byte sú nové rozvody vody, plynu a elektroinštalácie. K skutkovým tvrdeniam žalovaných
uviedol, že ich namieta a označuje za nepravdivé. Žalovaný 1 prezentoval informáciu o vymenených
rozvodoch v byte aj s ich špecifikáciou pred realitnou maklérkou pani D. J. O., ako aj pri podpise
Rezervačnej zmluvy za prítomnosti kupujúcej. Následne informáciu o vymenených rozvodoch potvrdil
aj vedúcej sekretariátu žalobcu J. P. J., a to pri jej opätovnom telefonickom dopyte na túto skutočnosť.

Na preukázanie týchto tvrdení navrhol vykonať výsluch svedka D. J. O., J. P. J. a D. O.. Keďže sám
žalovaný 1 informáciu uvádzal v komunikácii so žalobcom, kupujúca vzniesla pripomienku k pôvodnému
zneniu kúpnej zmluvy a žiadala, aby bola táto informácia vzťahujúca sa k technickému stavu bytu do
zmluvy doplnená. Žalobca zapracoval do kúpnej zmluvy dňa 16.09.2024 ustanovenie v znení: „5.6
Predávajúci vyhlasujú, že v byte opísanom v Článku I. tejto zmluvy sú zrealizované nové rozvody
vody, plynu a elektroinštalácie.“ V emailovej správe zo dňa 25.09.2024 žalovaný 1 najskôr vyjadril

svoj nesúhlas s vyššie uvedeným ustanovením. Na správu žalovaného 1 odpovedala pani J. P. J. e-
mailom zo dňa 26.09.2024, kde okrem iného uviedla: „Informácia o vymenených rozvodoch bola Vami
odprezentovaná niekoľkokrát, podobne aj na stretnutí, sme viacerí svedkovia, ktorí sme túto informáciu
počuli a vieme ju potvrdiť. Na základe Vášho vyhlásenia bude v Kúpnej zmluve v článku V bod. 5.6
ponechaný.“ Na e-mail žalovaný 1 odpovedal dňa 27.09.2024, kedy žiadal o úpravu kúpnej zmluvy v

iných bodoch (2.2, 2.3, 2.4 a 2.6) a jeho požiadavky na úpravu boli do finálneho znenia kúpnej zmluvy
zapracované. Okrem týchto pripomienok k zmluve žalovaný 1 už nežiadal odstránenie bodu 5.6 Kúpnej
zmluvy, ale žiadal jeho modifikáciu nasledovne: „bod 5.6 zosúladiť s textom nižšie ... “boli vymenené/
zrealizované...“. Všetky pripomienky žalovaného boli do finálneho textu kúpnej zmluvy zapracované.
Konečné znenie bodu 5.6 podľa požiadavky žalovaného znelo nasledovne:„5.6 Predávajúci vyhlasujú,

že v byte opísanom v Článku I. tejto zmluvy sú v celom byte vymenené/zrealizované nové rozvody vody,
plynuaelektroinštalácie.“Kfinálnemutextukúpnejzmluvyžalovaný1užnevzniesolžiadnepripomienky.
Na základe uvedeného má zato, že žalovaný 1 odoprel podpis kúpnej zmluvy bez dôvodu, a teda
žalovaný 1 a následne aj žalovaná 2 neboli súčinní ku konečnému podpisu kúpnej zmluvy. Podľa bodu
14. Rezervačnej zmluvy „V prípade, že do lehoty uvedenej v bode 7 Zmluvy nepríde medzi Predávajúcim

a Kupujúcim k uzatvoreniu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti z akéhokoľvek dôvodu
na strane Predávajúceho, a teda Predávajúci poruší svoj záväzok podľa bodu 7 Zmluvy: Kupujúcemu
vzniká voči Predávajúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 Rezervačného poplatku
a Sprostredkovateľovi vzniká voči Predávajúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2
Rezervačného poplatku.“ Žalobca v konaní preukázal, že k podpisu kúpnej zmluvy neprišlo z dôvodu

na strane žalovaných, a preto mu patrí nárok podľa Rezervačnej zmluvy na zaplatenie zmluvnej pokuty
vo výške 3.000,- Eur.

5. Žalovaný 1 a žalovaný 2 vo vyjadreniach doručených súdu dňa 01.09.2025 zhodne uviedli, že
trvajú na podanom odpore, žalobca nemá nárok na províziu vo výške 6.000 eur z dôvodu, že nedošlo

k uzatvoreniu riadnej kúpnej zmluvy, pričom dôvodom je neuzatvorenia je nepravdivý bol 5.6 v čl. V.
že Predávajúci vyhlasujú, že v byte opísanom v článku I. tejto zmluvy sú v celom byte vymenené/
zrealizované nové rozvody vody, plynu a elektroinštalácie, na ktorom žalobca trval napriek ich nesúhlasu
a preto nemá nárok ani na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 3.000 eur. Neporušili žiadnu povinnosť
vzhľadom na uvedenie nepravdivého bodu 5.6 o nových rozvodoch, pre ktorý neuzatvorili kúpnu zmluvu.

Žalobca nemá nárok požadovať náhradu škody ak sa na porušenie povinnosti vzťahuje zmluvná
pokuta. V súvislosti s bodom 14 Rezervačnej zmluvy uviedol, že ide o nekonkrétnu, neurčitú a nejasnú
formuláciu nakoľko je uvedené že „z akéhokoľvek dôvodu na strane predávajúceho“ a z takto neplatnej
formulácie nie je možné si ani nárokovať zmluvnú pokutu. K žalobcovej definícii pojmu sprostredkúvaná
zmluva uviedli, že ju nemožno povýšiť nad zákonný a logický výklad sprostredkovateľskej zmluvy. Mali

zato, že neuzavretie kúpnej zmluvy a dôvody jej neuzavretia zo strany žalovaných neboli splnené
podmienky podľa čl. IV bod 1 Zmluvy a nárok na províziu vo výške 6.000 eur nevznikol. Ďalej uviedli,
že žalobca správne konštatuje, že ako žalovaný 1 prezentoval informáciu o vymenených rozvodoch
v byte aj s ich špecifikáciou pred realitnou maklérkou O., a teda, že boli vymenené rozvody a nie,
že sú nové. Pri podpise rezervačnej zmluvy za prítomnosti kupujúcej ako aj pri telefonickom dopyte

vedúcej sekretariátu žalobcu p. J. rovnako uviedol, že boli vymenené rozvody, a že nie sú nové.
Medzi boli vymenené a sú nové je principiálny rozdiel. Namietali navrhovaných svedkov, nakoľko ide
o zamestnancov resp. živnostníkov u žalobcu a je prirodzené, že títo len potvrdia aj to čo nie je pravda
za účelom úspechu žalobcu v spore. Naviac s pánom O. vôbec nekomunikovali a ani sa s ním osobnenestretli. V komunikácii so žalobcom uvádzal informáciu o tom, že v byte boli vymenené rozvody
a nie, že sú nové. Žalobca podal nesprávnu informáciu kupujúcej, že v byte sú nové rozvody, ktorá
zrejme na základe tejto požadovala doplniť pôvodný návrh kúpnej zmluvy o nepravdivý bod 5.6. Po

doručení emailu dňa 16.09.2024 žalobcom o doplnenej informácii o nových rozvodoch zaslal email
dňa 24.09.2024 že nesúhlasia v uvedeným bodom. Dňa 25.09.2024 zaslal email v ktorom uviedol,
že pôvodný text bol kupujúcou odsúhlasený bez bodu 5.6 o nových rozvodoch. Žalobca napriek ich
nesúhlasu trval na ponechaní doplneného bodu o rozvodoch, a preto žiadali emailom zo dňa 27.09.2024
aspoň zosúladiť bod 5.6 s textom nižšie „boli vymenené/realizované ....a to tak že „5.6 Predávajúci

vyhlasujú, že v byte opísanom v článku I. tejto zmluvy boli vymenené/realizované rozvody vody, plynu
a elektroinštalácie.“ Avšak namiesto uvedenej pripomienky žalobca aj naďalej ponechal finálny text
kúpnej zmluvy v bode 5.6 v znení „predávajúci vyhlasujú, že v byte opísanom v článku I. tejto zmluvy
sú v celom byte vymenené/realizované nové rozvody vody, plynu a elektroinštalácie.“ K finálnemu textu
zmluvy nevzniesol pripomienky z dôvodu, že by bolo vzhľadom na dovtedajšiu komunikáciu so žalobcom
zbytočné doťahovanie sa keďže sa blížil deň stretnutia za účelom podpisu kúpnej zmluvy v domnení, že

sa uvedený bod vydiskutuje osobne na mieste. Neodopreli podpis kúpnej zmluvy bezdôvodne, a teda
boli plne súčinní až do chvíle nepodpísania kúpnej zmluvy pre nepravdivý bod 5.6 o nových rozvodoch.
Ak by zmluvu podpísali tým pádom by vedome klamali kupujúcu a vystavili sa tak do budúcna možnosti
uplatňovania si náhrady škody voči nim.

6. Dňa 29.09.2025 bolo súdu zo strany žalobcu doručené podania, čiastočné späťvzatie žaloby v časti
o zaplatenie 6.000 eur s príslušenstvom titulom odmeny (provízie) vyplývajúcej z uzatvorenej zmluvy
o sprostredkovaní zo dňa 21.06.2024 medzi sporovými stranami.

7. Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom vec podľa § 180 CSP prejednal za prítomnosti právneho

zástupcu žalobcu a právneho zástupcu žalovaných, v neprítomnosti sporových strán, nakoľko mal zato,
že sú splnené podmienky na vykonanie pojednávania. Právny zástupca žalobcu na pojednávaní uviedol,
že trvá na žalobe v rozsahu po čiastočnom späťvzatí zo dňa 29.9.2025, o zaplatenie sumy 3.000 Eur
titulomzmluvnejpokutyzrezervačnejzmluvy.Malzanesporné,žemedzistranamisporuprišlokpodpisu
zmluvy o sprostredkovaní na predaj nehnuteľnosti žalovaných, a že žalobca sprostredkoval tretiu osobu

záujemcu o kúpu nehnuteľností. Žalovaní na základe žalobcom vyvíjanej činnosti uzatvorili v postavení
predávajúcich s kupujúcou a so žalobcom rezervačnú zmluvu, na predaj predmetných nehnuteľností.
Zmluvné strany rezervačnej zmluvy sa v bode 7 zaviazali uzatvoriť kúpnu zmluvu v lehote do 30.9.2024.
V zmysle rezervačnej zmluvy boli predávajúci ako aj kupujúca zo strany žalobcu vyzvaní na uzatvorenie
sprostredkovanej zmluvy za dohodnutých podmienok, ktoré boli ustálené po viacnásobnej e-mailovej

komunikáciimedzipredávajúcimi,žalobcomakupujúcou.Kfinálnemuzneniuzmluvynevznieslizmluvné
strany žiadne námietky. Avšak v deň podpisu žalovaný 1. bezdôvodne odoprel podpis sprostredkovanej
zmluvy čím zapríčinil, že v konečnom dôsledku žalovaní neboli súčinní k podpisu. Na základe takéhoto
konania podľa bodu 14 rezervačnej zmluvy vznikol žalobcovi ako aj kupujúcej nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty, každému jednotlivo vo výške 1 rezervačného poplatku. K námietkam žalovaných z

dôvodu neuzavretia kúpnej zmluvy, ktoré prezentovali vo svojich písomných podaniach odkázal v celom
rozsahu na body 4.1- 4.2 svojho písomného vyjadrenia zo dňa 10.07.2025 a na predložené dôkazy.
Na základe tam uvedenej argumentácie a chronologického zosumarizovania všetkých pripomienok a
úkonov zmluvných strán mal za nesporné, že preukázal, že k podpisu kúpnej zmluvy neprišlo práve
z dôvodu na strane žalovaného 1 resp. žalovaných a preto považuje nárok na zaplatenie zmluvnej

pokuty vo výške 3.000 Eur za dôvodný a navrhol, aby súd žalovaných spoločne a nerozdielne zaviazal
k zaplateniu tejto zmluvnej pokuty. Ďalej uviedol, že v prípade, ak by bolo sporné tvrdenie, že žalovaní
zapríčinili nepodpísanie zmluvy, teda na ktoré sa odvolávajú, že neprišlo k odsúhlasenie bodu v zmluve,
v takom prípade nesúhlasí s tvrdením žalovaných, že by svedkovia klamali. Poukázal na emailu
žalovaného1zodňa27.09.2024,vktoromsámžalovaný1vzniesolnovépripomienkykzmluveanavrhol

upraviť bod 5.6 so znením „vymenené/zrealizované“, čiže nerozporoval túto skutočnosť. Mal zato, že z
textácie e-mailu zo dňa 27.09.2024 je nesporné, že z neho nevyplýva požiadavka žalovaných z bodu 5.6
odstrániťslovo„nové“,aležiadalzosúladiťvýraz„vymenené/zrealizované“.Ďalejuviedol,ženavýsluchu
navrhovaných svedkov netrvá. Na záver navrhol, aby súd podanej žalobe po čiastočnom vykonaní
späťvzatia vyhovel a zaviazal žalovaných spoločne a nerozdielne na úhradu zmluvnej pokuty vo výške

3.000 Eur s prísl. a žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania, a aby žalobu v časti konania
6.000 Eur zastavil a vrátil pomerné % zaplateného súdneho poplatku. Právny zástupca žalovaných
na pojednávaní uviedol, že v zastávajúcej časti žaloby a nároku po späťvzatí v časti nároku provízie
je názoru, že aj zostávajúci nárok žalobcu je nedôvodný a to s poukazom a v kontexte dôvodov, naktoré poukazovali a odôvodňovali aj pred späťvzatím časti žaloby, pre sporný bod 5.6. článku 5 zmluvy
ktorý bol aj na základe e-mailovej komunikácie medzi žalobcom a žalovaným konkrétne v maily zo dňa
24.9.2024 adresovaný žalobcovi. Dôvod, pre ktorý sa žalovaný nemohli podpísať pod sporný bod 5.6

vo finálnom znení kúpnej zmluvy bol ten, že takéto prehlásenie o nových rozvodoch na predmete kúpy
nebol, žalovaní sa nikdy nevyjadrili, ani nepotvrdili, že boli vymenené nové rozvody, že sú v byte nové
rozvody. Ak žalobca tvrdí opak a navrhuje vykonanie dôkazu ako výpoveď svedkov pani O., pani J.
a pána O., o ktorom ani nemajú vedomosť, že kto to je, tieto nepovažujú za dôveryhodné výpovede
ohľadom nových rozvodov, pretože predpokladajú, že ide o interných alebo externých zamestnancov

žalobcu, ktorí potvrdia aj skutočnosti, ktoré sa nezakladajú na pravde. Žalovaní namietajú formuláciu
„novú“, sú názoru, že ak žalobca tvrdí, že žalovaný 1 sa zmienil o nových rozvodoch, je na žalobcovi
dôkazné bremeno, ale také, ktoré jednoznačne dokáže tvrdenie t.j. svedkovia, teda tretie osoby, ktorí
by boli dôveryhodní. V prípade, ak by sa žalovaní podpísali pod nepravdivý sporný bod 5.6, tak by
vedome zavádzali a klamali čím by sa vystavovali aj do budúcna rizika uplatňovania nároku kupujúcej
titulom náhrady škody keby vznikla a zistila by, že tie rozvody neboli nové. Ďalej právny zástupca

žalovaných uviedol, že má také informácie, že rozvody boli menené niekedy v januári 2011, tak rozhodne
nemohli byť nové. K emailu zaslanému žalovaným v 1. rade zo 27.09.2024 žalobcovi uviedla, že
aj v tomto ohľadne je preukázaná súčinnosť žalovaných, že boli ochotní zmluvu podpísať, ale ešte
dotiahnuť detaily v rámci rokovaní o podmienkach kúpnej zmluvy. Čo sa týka sporného bodu 5.6
tento podrobnejšie ozrejmili vo vyjadrení zo dňa 27.08.2025, kde zo strany žalovaných bolo myslené,

sporné bolo preformulovať a vynechať slovíčko „nové“ teda ponechať „vymenené/zrealizované“ toto sa
nezrealizovalo, nevedia z akých dôvodov, prečo v tomto smere žalobca vyvíjal neprimeraný nátlak na
zachovaní tohto nepravdivého bodu o nových rozvodoch a napokon toho istého dňa zo strany žalobcu
bolo žalovaným oznámené, že zasielajú finálnu verziu zmluvy, kde bol sporný bod ponechaný. Nakoľko
žalovaní nevideli dôvod pokračovať ďalej v tejto komunikácii, ktorá nikam neviedla a z toho dôvodu sa

k tejto finálnej verzii v maily nevyjadrovali a dostavili sa až na konečný podpis zmluvy dňa 30.09.2024 do
priestorov žalobcu, kde napokon z dôvodu, že nebola ochota tento pojem zo zmluvy dať preč, nedošlo
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. K predbežnému právnemu posúdeniu uviedol, že žalovaní, teda žalovaný
v 1. rade na doplnení návrhu kúpnej zmluvy zaslanej žalobcom dňa 16.09.2024 reagoval dňa 24.09.2024
kde vyjadril jasne nesúhlas so sporným bodom 5.6, od tohto očakával, že žalobca preformuluje tento

bod na skutočné vyjadrenie žalovaného 1 a to tak, že ... boli vymenené rozvody, neponechá tam pojem
nové rozvody. Má za to, že už tu prvotne zo strany žalovaných bolo nepochybne vyjadrené v rámci
rokovaní o bližších podmienkach kúpnej zmluvy, že tento bod nie je pravdivý v uvedenom rozsahu. Dal
do pozornosti aj to, že výkon práv a povinností nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi a poukázal na
výkon práv a povinností, ktorý nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi a ktorý je zakotvený v § 3. Ak by

sa žalovaní podpísali pod kúpnu zmluvu so sporným bodom 5.6 z tohto dôvodu by bol dôvod v rozpore
sdobrýmimravmi,lebobyvedomezavádzalikupujúcehoaterazvrámciprebiehajúcomspornomkonaní
prebiehajúci nárok žalobcu titulom zmluvnej pokuty by bol takýto výkon práva, ak by bol tento nárok
priznaný v rozpore s dobrými mravmi podľa uvedeného princípu. Toto by do budúcnosti v prípade, že
by došlo k reálnej poruche s rozvodmi, ak by boli ponechané ako nové, kupujúca mohla voči žalovaný

uplatňovať nárokom na náhradu škody v súvislosti s ním vzniknutým voči žalovaným a taktiež by to
mohlo zakladať skutkovú podstatu trestného činu podvodu. S poukazom na vykonané dokazovanie je
názoru, že zostávajúci nárok žalobcu titulom zmluvnej pokuty vo výške 3.000 Eur s prísl. je nedôvodný
a navrhla žalobu zamietnuť a žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

8. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou a s listinnými dôkazmi predloženými
sporovými stranami, ako aj oboznámením sa s obsahom celého spisového materiálu a zistil nasledovný
skutkový stav:

9. Zo zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 21.06.2024 (č.l. 14-16) uzatvorenej medzi žalobcom ako

sprostredkovateľom a žalovanými ako záujemcami vyplýva, že žalobca sa zaviazal vyvíjať činnosť
smerujúcu k tomu, aby žalovaní mali vo vzťahu k nehnuteľnosti príležitosť uzavrieť sprostredkúvanú
zmluvu (v zmysle č.l. I bod 2 zmluvy , zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo zmluva
o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti – v zmluve ďalej len ako kúpna zmluva)
s treťou osobou a žalovaní sa zaviazali zaplatiť žalobcovi odmenu (províziu). V zmluve v č.l. I bod 2 je

ďalej bližšie určená nehnuteľnosť, ku ktorej predaju má činnosť vyvíjaná žalobcom smerovať. Z č.l. II
zmluvy vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli, že žalobca bude nehnuteľnosť ponúkať tretím osobám za
dohodnutú cenu 169.000 eur vrátane provízie. Výška provízie žalobcu bola dojednaná ako 4% z reálnej
predajnej ceny, nebola dojednaná exkluzivita žalobcu.10. Z rezervačnej zmluvy (č.l. 17-19) uzatvorenej medzi žalovanými ako predávajúcimi, kupujúcou p. J.
a žalobcom ako sprostredkovateľom dňa 06.08.2024 vyplýva, že žalovaní sú vlastníkmi nehnuteľnosti na

adrese K. XXXX/XX, XXX XX E. D. – B. J., a to jednoizbového bytu zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. B. J.,
č. bytu:X, vchod: XX, Q.: X, B. L.: XXXX, Q. N. Q. L. XXXX, zastavaná plocha a nádvorie, podiel na spol.
častiach a spol. zariadeniach a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 97/10000 (ďalej
len ako nehnuteľnosť). Žalovaní vyhlásili, že majú záujem nehnuteľnosť predať a kupujúca vyhlásila,
že má o kúpu nehnuteľnosti záujem, na základe čoho sa žalovaní zaviazali pre kupujúcu nehnuteľnosť

rezervovať. Podľa bodu 4 sa dohodli na kúpnej cene 169.000 eur, spôsob úhrady kúpnej ceny formou
hypotekárneho úveru a vlastných finančných prostriedkov s lehotou na odovzdanie nehnuteľností do 10
dní odo dňa vyplatenia celkovej kúpnej ceny a s lehotou na uzatvorenie kúpnej zmluvy najneskôr do
30.09.2024. V bode 5 Zmluvy sa zmluvné strany dohodli na rezervačnom poplatku vo výške 6.000 eur,
ktorý sa kupujúca zaviazala uhradiť na bankový účet žalobcu. V bode 7 sa zmluvné strany dohodli , že
okamihom uhradenia Rezervačného poplatku vzniká záväzok žalovaných ako predávajúcich a kupujúcej

v dobrej viere rokovať o ďalších podmienkach kúpnej zmluvy a uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr
v posledný deň lehoty na jej uzatvorenie (bod 4 písmena d) zmluvy a teda do 30.09.2024) o 10
hod. v sídle žalobcu ako sprostredkovateľa. Podľa bodu 11 sa zmluvné strany zaviazali poskytovať
si súčinnosť tak, aby v lehote do 30.09.2024 prišlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. V bode 14 zmluvy
si zmluvné strany dojednali, že v prípade, že do lehoty uvedenej v bode 7 Zmluvy nepríde medzi

Predávajúcim a Kupujúcim k uzatvoreniu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti z
akéhokoľvek dôvodu na strane žalovaného ako Predávajúceho, a teda žalovaný ako Predávajúci poruší
svoj záväzok podľa bodu 7 Zmluvy: Kupujúcemu vzniká voči žalovaný ako Predávajúcemu nárok na
zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 Rezervačného poplatku a Sprostredkovateľovi vzniká voči
žalovaným ako Predávajúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 Rezervačného

poplatku.

11. Zo záznamu z podpisu kúpnej zmluvy zo dňa 30.09.2024 (č.l. 20) súd zistil, že dňa 30.09.2024
sa uskutočnilo stretnutie za účelom podpisu kúpnej zmluvy na základe rezervačnej zmluvy a to na
základe výzvy žalobcu ako sprostredkovateľa, ktorý výzvou dňa 27.09.2024 prostredníctvom emailu

vyzval žalovaných 1 a 2 ako predávajúcich a kupujúci na podpis kúpnej zmluvy, ktorú sa dohodli uzatvoriť
najneskôr do 30.09.2024 o 10 hod. v sídle žalobcu. Z písomného záznamu vyplýva, že nedodržaním
lehoty na podpis kúpnej zmluvy zo strany žalovaných keď ako predávajúci porušili svoj záväzok podľa
bodu 7 Zmluvy sa vráti rezervačný poplatok v plnej výške. A nárok na zmluvnú pokutu si žalobca ako
sprostredkovateľakupujúcavymáhajúsamostatne.Zozáznamuďalejvyplýva,žestretnutiasazúčastnili

a záznam podpísali E. D. O., D. J. O., J. P. J., Q. J. (kupujúca) a žalovaná 2, žalovaný 1 záznam
nepodpísal.

12. Z predloženého verzie kúpnej zmluvy na schválenie bez uvedenia dátumu predloženej žalovanými
k odporu (č.l. 56-59-40) súd zistil, že táto mala byť uzatvorená medzi žalovanými ako predávajúcimi

a kupujúcou p. J.. Podľa č.l. 1. bod 1.1 sú žalovaní (predávajúci) bezpodielovými spoluvlastníkmi
nehnuteľností nachádzajúcich sa v obci E. - B. J., O. R. B. J., S. F. H. L. XXXX, C. v registri „C“ v časti A -
majetková podstata ako parcela CKN č. 7534 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 984 m2 a stavba
- bytový dom so s. č. XXXX, ktorá leží na parcele CKN č. XXXX, v časti B - vlastníci Q. Q. L. XX, F. L. C.
K. XX, X. Q., byt L. X, a to v podiele 1/1 v pomere k celku; s podielom priestoru na spoločných častiach

a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku v podiele
97/10000. Podľa bodu 1.2 sú predávajúci bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností nachádzajúcich
sa v obci Bratislava - Staré Mesto, kat. úz. B. J., zapísaných v LV č. XXXX, označených v registri „C“ v
častiA-majetkovápodstataakoparcelaCKNč.XXXX-zastavanáplochaanádvorieovýmere984m2a
stavba - bytový dom so s. č. XXXX, ktorá leží na parcele CKN č. XXXX, v časti B - vlastníci pod por. L. XX,

vchod č. o. K. 13, prízemie, nebytový priestor č. NP01, a to v podiele 1/115 v pomere k celku; s podielom
priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckym
podielom k pozemku v podiele 115/10000. Podľa bodu 1.3. predmetom kúpnej zmluvy mal byť odplatný
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam opísaným v Článku I. ods. 1.1 a 1.2 zmluvy spolu
s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu na príslušenstve a

spoluvlastníckym podielom k pozemku zo žalovaných ako predávajúcich na kupujúcu za podmienok
dojednaných v ďalších ustanoveniach kúpnej zmluvy. Podľa článku II, bod 2.1 Byt č. X N. X. Q. bytového
domu s. č. XXXX, vchod o. č. K. XX, pozostáva z nasledovných miestností o podlahovej ploche:
kuchyňa 7,23 m2, izba 1 17,42 m2, predsieň 4,26 m2, kúpeľňa 2,17 m2, WC 1,21 m2. Celková výmerapodlahovej plochy bytu bez plochy balkónov a loggií je 32,29 m2. Príslušenstvom bytu je: pivničná
kobka č. 17/04 s plochou 1,47 m2. Podľa bodu 2.2 Byt opísaný v Článku I. zmluvy sa prevádza spolu
s príslušenstvom, ktoré tvorí nasledovné zariadenie: sedačka, stôl, kuchynská linka, komody a posteľ.

Podľa bodu 2.3 Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, všetka jeho vnútorná inštalácia (potrubné
rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, odpady a pod.), okrem stúpacích vedení a
uzavieracích ventilov najbližšie k nim. Podľa bodu 2.4 Byt je ohraničený: a) vstupnými dverami do bytu
a do príslušenstva umiestneného mimo byt (pivnica) vrátane zárubne, okien bytu, ako aj príslušenstva
bytu. b) prívodmi teplej, studenej vody a plynu od hlavných uzavieracích ventilov pre byt, kanalizáciou

po zaústenie do zvislého odpadového potrubia, elektrickými ističmi pre byt. Podľa bodu 2.6.Spoločnými
zariadeniamidomunaúčelytejtozmluvypodľaods.1písm.h)§2zákonač.182/1993Z.z.vznenízmien
a doplnkov sú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. takýmito
zariadeniami sú: práčovne, komíny, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
Priestory Interdatu umiestnené v 1. podzemnom podlaží sú klasifikované tiež ako spoločné priestory.
V článku III zmluvy je upravený prevod vlastníckeho práva a článku IV zmluvy je dojednaná kúpna cena

a spôsob jej úhrady. Z článku V zmluvy bod 5.2 vyplýva, že kupujúca vyhlásila že nehnuteľnosti a ich stav
ku dňu podpisu zmluvy sú jej známe z osobnej prehliadky. V bode 5.3 obsahuje vyhlásenie žalovaných
ako predávajúcich, že na prevádzaných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne ťarchy a záložné práva. Ďalej
vyhlasujú, že na prevádzaných nehnuteľnostiach nezriadili žiadne ďalšie nájomné alebo iné užívacie
právo v prospech tretej osoby a že všetky dane a poplatky spojené s prevádzanými nehnuteľnosťami

sú ku dňu podpisu tejto zmluvy uhradené. Bod 5.4 obsahuje vyhlásenie žalovaných ako predávajúcich,
že sa voči nim nevedú žiadne exekučné konania a nezriadili k prevádzaným nehnuteľnostiam žiadne
predkupné právo v prospech tretej osoby. Bod 5.5 obsahuje vyhlásenie žalovaných ako predávajúcich,
že nehrozí žiadne konanie, ani žiadne konanie nie je vedené, ktoré by mohlo zmariť alebo obmedziť
prevod vlastníckeho práva v súlade s ustanoveniami tejto zmluvy na kupujúcich. Z bodu 5.6 vyplýva, že

žalovaní ako predávajúci oboznámili kupujúcu so zmluvou o výkone správy domu, podľa ktorej správu
domu zmluvne zabezpečuje správca, ktorým je AG - EXPERT, s.r.o., so sídlom Bancíkovej 1/A, 821 03
Bratislava, IČO: 35 730 595. Kupujúca vyhlasuje, že pristupuje k tejto zmluve o výkone správy.

13. Z emailovej komunikácie zo dňa 22.08.2024 (č.l. 50) súd zistil, že p. J. za žalobcu kontaktovala

žalovaných kupujúcu s tým, že im zasiela návrh kúpnej zmluvy na oboznámenie sa s ňou žiadala
o súhlasné stanovisko resp. na oznámenie pripomienok.

14. Z emailovej komunikácie zo dňa 30.08.2024 (č.l. 50rub) súd zistil, že p. J. za žalobcu zaslala
žalovaným ako aj kupujúcej návrh kúpnej zmluvy doplnený o klimatizáciu do zoznamu zariadenia podľa

želania kupujúcej a žiadala o oboznámenie sa s ňou a o stanovisko resp. oznámenie pripomienok.

15. Z emailovej komunikácie zo dňa 05.09.2024 (č.l. 51) súd zistil, že kupujúca oznámila, že z jej strany
je všetko v poriadku a posiela v prílohe kópie záložných zmlúv na skontrolovanie.

16. Z emailovej komunikácie zo dňa 16.09.2024 (č.l. 51 rub) súd zistil, p. J. za žalobcu kontaktovala
žalovaných a kupujúcu s tým, že zasiela finálnu verziu kúpnej zmluvy doplnenú o informáciu o nových
rozvodoch v článku V, bod 5.6 na oboznámenie sa s ňou, súhlasné stanovisko resp. na oznámenie
pripomienok. Žalovaný 1 reagoval na email s tým, že s doplnením bodu 5.6 do zmluvy nesúhlasia.
Následne pani J. odpovedala žalovanému 1 (č.l. 53), že túto informáciu dali do kúpnej zmluvy, okrem

iného, aj na základe toho čo telefonicky žalovaní potvrdili, že rozvody sú vymenené a špecifikovali aj
ktoré. Ďalej uviedla, že informácia bola poskytnutá svojho času aj pani maklérke a rovnako odznela
z úst žalovaného pri podpise Rezervačnej zmluvy. Následne vyzvala žalovaného aby uviedol, či na
odstránení tohto článku zo zmluvy trvá. Dňa 25.09.2024 (č.l. 53rub) žalovaný odpovedal, že pôvodný
text zmluvy zaslaný žalobcom je štandardný, bol doplnený o klimatizáciu, odsúhlasený kupujúcou.

Následne p. J. za žalobcu oznámila žalovanému (č.l. 54), že jeho odpoveď nesúvisí s tým, o čom
sa bavia a konštatovala, že klimatizácia bola doplnená na základe požiadavky kupujúcej a následne
bol doplnený bod 5.6, tiež na základe požiadavky kupujúcej. Q. J. uviedla, že k bodu 5.6. s ním
telefonovala, odsúhlasili jej informáciu, ktorá už niekoľkokrát odznela, okrem iného aj na stretnutí pri
podpise Rezervačnej zmluvy, že v byte boli menené rozvody a aj boli presne definované ktoré rozvody

boli menené. Žiadala o vyjadrenie sa k bodu 5.6 do 12 hod. Následne žalovaný o 15. hod oznámil,
že odsúhlasujú zmluvu bez bodu 5.6 (č.l. 54rub). Dňa 26.09.2024 za žalobcu kontaktovala žalovaného
p. J. (č.l. 55) s tým, že podpisom rezervačnej zmluvy sa zaviazali k vypracovaniu Kúpnej zmluvy, jej
podpísaniu a tiež k súčinnosti s financujúcou bankou, k podpisu záložnej zmluvy, prípadne dodatkovk záložnej zmluve a stým súvisiacich dokumentov. Uviedla, že informácia o vymenených rozvodoch bola
žalovanými prezentovaná niekoľkokrát, podobne aj na stretnutí kde boli viacerí svedkovia, ktorí túto
informáciu počuli a vedia ju potvrdiť. Konštatovala, že na základe tohto vyhlásenia žalovaných bude

v Kúpnej zmluve v č. V bod 5.6. ponechaný. Zároveň pozvala žalovaných na podpis pripravenej kúpnej
zmluvy v posledný deň lehoty na jej uzatvorenie o 10 hod v sídle žalobcu. Následne dňa 27.09.2024
o 14:42 hod (č.l. 55) žalovaní kontaktovali žalobcu s tým, že z bodu 2.2 žiadajú vypustiť „stôl“ nebol
nadiktovaný,zbodu2.3.vypustiť„ústrednéhokúrenia“,zbodu2.4.bvypustiť„teplej“,ibastudená,zbodu
2.6. vypustiť „Interdatu“ a bod 5.6. zosúladiť s textom nižšie „boli vymenené/zrealizované....“. O 15:40

zaslal žalobca prostredníctvom p. J. finálnu verziu kúpnej zmluvy s tým, že stretnutie je v pondelok
30.09.2024 o 10.00 hod v kancelárii žalobcu.

17. Z predloženej finálnej verzie kúpnej zmluvy zo dňa 30.09.2024 podpísanej p. J. ako kupujúcou
(č.l. 37-40) súd zistil, že táto mala byť uzatvorená medzi žalovanými ako predávajúcimi a kupujúcou
p. J.. Podľa č.l. 1. bod 1.1 sú žalovaní (predávajúci) bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností

nachádzajúcich sa v obci Bratislava - Staré Mesto, kat. úz. B. J., zapísaných v LV č. XXXX, označených
v registri „C“ v časti A - majetková podstata ako parcela CKN č. 7534 - zastavaná plocha a nádvorie
o výmere 984 m2 a stavba - bytový dom so s. č. XXXX, ktorá leží na parcele CKN č. 7534, v časti B
- vlastníci Q. Q. L. XX, F. L. C. K. XX, 1. p., byt č. 4, a to v podiele 1/1 v pomere k celku; s podielom
priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckym

podielom k pozemku v podiele 97/10000. Podľa bodu 1.2 sú predávajúci bezpodielovými spoluvlastníkmi
nehnuteľností nachádzajúcich sa v obci Bratislava - Staré Mesto, kat. úz. B. J., zapísaných v LV č. XXXX,
označených v registri „C“ v časti A - majetková podstata ako parcela CKN č. 7534 - zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 984 m2 a stavba - bytový dom so s. č. XXXX, ktorá leží na parcele CKN č. 7534,
v časti B - vlastníci pod Q. L. XX, F. L. C. K. XX, prízemie, nebytový priestor č. N., a to v podiele 1/115

v pomere k celku; s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na
príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku v podiele 115/10000. Podľa bodu 1.3. predmetom
kúpnej zmluvy mal byť odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam opísaným v Článku I.
ods. 1.1 a 1.2 zmluvy spolu s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
domu na príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku zo žalovaných ako predávajúcich na

kupujúcu za podmienok dojednaných v ďalších ustanoveniach kúpnej zmluvy. Podľa článku II, bod 2.1
Byt č. X N. X. Q. bytového domu s. č. XXXX, vchod o. č. K. XX, pozostáva z nasledovných miestností
o podlahovej ploche: kuchyňa 7,23 m2, izba 1 17,42 m2, predsieň 4,26 m2, kúpeľňa 2,17 m2, WC 1,21
m2. Celková výmera podlahovej plochy bytu bez plochy balkónov a loggií je 32,29 m2. Príslušenstvom
bytu je: pivničná kobka č. 17/04 s plochou 1,47 m2. Podľa bodu 2.2 Byt opísaný v Článku I. zmluvy sa

prevádza spolu s príslušenstvom, ktoré tvorí nasledovné zariadenie: sedačka, kuchynská linka, komody,
posteľ a klimatizácia. Podľa bodu 2.3 Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, všetka jeho vnútorná
inštalácia (potrubné rozvody vody, plynu, elektroinštalácie, odpady a pod.), okrem stúpacích vedení a
uzavieracích ventilov najbližšie k nim. Podľa bodu 2.4 Byt je ohraničený: a) vstupnými dverami do bytu
a do príslušenstva umiestneného mimo byt (pivnica) vrátane zárubne, okien bytu, ako aj príslušenstva

bytu. b) prívodmi studenej vody a plynu od hlavných uzavieracích ventilov pre byt, kanalizáciou po
zaústenie do zvislého odpadového potrubia, elektrickými ističmi pre byt. Podľa bodu 2.6.Spoločnými
zariadeniami domu na účely tejto zmluvy podľa ods. 1 písm. h) § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení
zmien a doplnkov sú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu.
takýmito zariadeniami sú: práčovne, komíny, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové

prípojky. Priestory umiestnené v 1. podzemnom podlaží sú klasifikované tiež ako spoločné priestory.
V článku III zmluvy je upravený prevod vlastníckeho práva a článku IV zmluvy je dojednaná kúpna cena
a spôsob jej úhrady. Z článku V zmluvy bod 5.2 vyplýva, že kupujúca vyhlásila že nehnuteľnosti a ich stav
ku dňu podpisu zmluvy sú jej známe z osobnej prehliadky. V bode 5.3 obsahuje vyhlásenie žalovaných
ako predávajúcich, že na prevádzaných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne ťarchy a záložné práva. Ďalej

vyhlasujú, že na prevádzaných nehnuteľnostiach nezriadili žiadne ďalšie nájomné alebo iné užívacie
právo v prospech tretej osoby a že všetky dane a poplatky spojené s prevádzanými nehnuteľnosťami
sú ku dňu podpisu tejto zmluvy uhradené. Bod 5.4 obsahuje vyhlásenie žalovaných ako predávajúcich,
že sa voči nim nevedú žiadne exekučné konania a nezriadili k prevádzaným nehnuteľnostiam žiadne
predkupné právo v prospech tretej osoby. Bod 5.5 obsahuje vyhlásenie žalovaných ako predávajúcich,

že nehrozí žiadne konanie, ani žiadne konanie nie je vedené, ktoré by mohlo zmariť alebo obmedziť
prevod vlastníckeho práva v súlade s ustanoveniami tejto zmluvy na kupujúcich. Z bodu 5.6 vyplýva
vyhlásenie žalovaných ako predávajúcich, že v byte opísanom v Článku I. zmluvy sú v celom byte
vymenené/zrealizované nové rozvody vody, plynu a elektroinštalácie. Z bodu 5.7 zmluvy vyplýva, žežalovaní ako predávajúci oboznámili kupujúcu so zmluvou o výkone správy domu, podľa ktorej správu
domu zmluvne zabezpečuje správca, ktorým je AG - EXPERT, s.r.o., so sídlom Bancíkovej 1/A, 821 03
Bratislava, IČO: 35 730 595. Kupujúca vyhlasuje, že pristupuje k tejto zmluve o výkone správy.

18. Na takto zistený skutkový stav súd aplikoval nasledovné ustanovenia právnych predpisov:

19. Podľa § 50a ods. 1 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, účastníci sa môžu písomne zaviazať,
že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

20. Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy,
možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

21. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

22. Podľa § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy
(ďalej len „OZ“), účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však

nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

23. Podľa § 488 OZ, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie
(pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

24. Podľa § 489 OZ, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody,
z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

25. Podľa § 491 ods. 1 OZ, záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom výslovne upravených;
môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§ 51) a zo zmiešaných zmlúv obsahujúcich

prvky rôznych zmlúv.

26. Podľa § 52 ods. 1, 3 a 4 OZ, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu
formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. 19. Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

27. Podľa § 53 ods. 1 a 2 OZ, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len

"neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu
plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo
ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia
sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol
ovplyvniť ich obsah.

28. Podľa § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka, za neprijateľné podmienky uvedené
spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil
svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku.

29. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka, neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských
zmluvách sú neplatné.

30. Podľa § 544 ods. 1 OZ Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému

účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

31. Podľa § 544 ods. 2 OZ Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená
výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.32. Podľa § 544 ods. 3 OZ Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie
zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále).

33. Podľa § 545 ods. 1 OZ Ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný
plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.

34. Podľa § 545 ods. 2 OZ Veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením

povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta, ak z dojednania účastníkov o zmluvnej pokute
nevyplýva niečo iné. Veriteľ je oprávnený domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len
keď je to medzi účastníkmi dohodnuté.

35. Podľa § 545 ods. 3 OZ Ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu
zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

36. Podľa § 545a OZ Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej
porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá
porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.

37. Podľa § 232 ods. 3 Zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), lehota na
plnenie je tri dni a plynie od právoplatnosti rozsudku. Súd môže v odôvodnených prípadoch určiť dlhšiu
lehotu.

38. Podľa § 151 ods. 1 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

39. Podľa § 144 Zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), žalobca môže
vziať žalobu späť.

40. Podľa § 145 ods. 2 CSP, ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O
čiastočnom späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.

41. Podľa § 146 ods. 1 CSP, súd konanie nezastaví, ak žalovaný so späťvzatím žaloby z vážnych

dôvodov nesúhlasí. Na nesúhlas žalovaného so späťvzatím žaloby sa neprihliada, ak dôjde k späťvzatiu
žaloby skôr, než sa začalo predbežné prejednanie sporu podľa § 168 alebo pojednávanie.

42. Podľa § 151 ods. 1 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

43. Žalobca, ako pán sporu využil svoje dispozičné oprávnenie a podaním doručeným tunajšiemu
súdu dňa 29.09.2025 vzal žalobu v časti o zaplatenie istiny vo výške 6.000 eur spolu s prislúchajúcim
príslušenstvom (titulom provízie) späť, v dôsledku čoho tak súd konanie v tejto časti podľa § 145 ods.
2 CSP zastavil I. výrokom tohto rozhodnutia, keď súhlas žalovaných sa v zmysle § 146 ods. 1 CSP

nevyžadoval. Predmetom sporu tak po čiastočnom späťvzatí zostalo zaplatenie istiny vo výške 3.000
eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,40 % ročne zo sumy 3.000 eur od 04.12.2024 do zaplatenia,
ako aj na náhrada trov konania.

44. Na základe vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že žaloba bola (v časti nedotknutej

zastavením konania) podaná dôvodne. Žalobca po čiastočnom späťvzatí žaloby domáhal, aby súd
zaviazal žalovaných na zaplatenie istiny vo výške 3.000 eur s príslušenstvom, a to titulom zmluvnej
pokuty dojednanej pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti vyplývajúcej z uzatvorenej rezervačnej
zmluvy.

45.Súduvádza,žeúčelomrezervačnejzmluvyvovšeobecnostijeobvykleodplatnárezerváciahnuteľnej
alebo nehnuteľnej veci, počas ktorej sa predávajúci zaväzuje neponúknuť hnuteľnú alebo nehnuteľnú
vec na predaj tretej osobe, prípadne ju inak scudziť a poskytnúť výlučné právo kúpy záujemcovi o kúpu,
s ktorým uzavrel rezervačnú zmluvu. Rezervačná zmluva v takomto ponímaní je špecifická zmluva, ktoránezodpovedá žiadnemu zmluvnému typu upravenému v Občianskom zákonníku, teda zmluva s týmto
obsahomjeinominátnouzmluvouvzmysle§51Občianskehozákonníka.Preprávnevzťahyvyplývajúce
z takejto zmluvy je rozhodujúci predovšetkým jej obsah, teda to, ako sú definované vzájomné práva a

povinnosti zmluvných strán. Takto stanovené povinnosti sú potom pre ne záväzné. Len za situácie, keď
nie je medzi účastníkmi zmluvy v určitej otázke dojednané nič, použijú sa na záväzkový právny vzťah
vzniknutý z nepomenovaných zmlúv analogicky tie ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú
záväzkový právny vzťah obsahom a účelom jemu najbližšie (§ 491 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

46. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie za preukázané, že predložená rezervačná
zmluva je trojstranný právny úkon upravujúci zmluvné vzťahy sprostredkovateľa (žalobcu),
predávajúceho (žalovaných 1 a 2) a kupujúceho s tým, že obsahuje 2 právne úkony, a to rezervačnú
zmluvu, ktorá má charakter nepomenovanej zmluvy podľa § 51 Občianskeho zákonníka a zmluvu o
zmluve budúcej podľa § 50a Občianskeho zákonníka. Posudzujúc rezervačnú zmluvu uzavretú dňa
06.08.2024 medzi žalobcom ako sprostredkovateľom, žalovaným 1 a 2 ako predávajúcim a kupujúcou

súd uvádza, že táto je vo svojom prevažujúcom obsahu inominátnou zmluvou podľa § 51 Občianskeho
zákonníka, predmetom ktorej je rezervácia nehnuteľnosti tam bližšie špecifikovanej na dohodnutú dobu,
ktorá zmluva zároveň obsahuje aj prvky zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a Občianskeho zákonníka,
keď jej súčasťou je budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorý bude realizovaný uzavretím
kúpnejzmluvy.Uvedenévyplývazčl.3rezervačnejzmluvy,vzmyslektoréhojejpredmetomjerezervácia

veci uvedenej v čl. 1 zmluvy na dohodnutú dobu za účelom uzavretia budúcej sprostredkovávanej
zmluvy za podmienok opísaných v tejto zmluve, ako aj vzájomný záväzok zmluvných strán takú zmluvu
uzatvoriť. Žalovaní ako predávajúci a kupujúca sa zaviazali v rezervačnej zmluve, že kúpnu zmluvu
v lehote najneskôr do 30.09.2024. Z obsahu stranami uzavretej rezervačnej zmluvy v danom prípade
vyplýva aj povinnosť zmluvných strán uzavrieť kúpnu zmluvu do dojednanej doby, v zmluve je riadne

špecifikovanýpredmetplnenia,kúpnacenaakoajspôsobdojednaniaúhradykúpnejceny.Predpokladmi
platného uzavretia zmluvy o budúcej zmluve sú: zmluva o budúcej zmluve musí byť uzavretá písomne
(§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka), musí obsahovať záväzok zmluvných strán dojednať budúcu
konečnú zmluvu (§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka), musí v nej byť dojednaná doba, do ktorej
bude uzatvorená budúca zmluva (§ 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka), pričom zároveň v nej musia

byť dohodnuté aj všetky podstatné náležitosti budúcej zmluvy (§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka).
Keďže zmluva o budúcej zmluve nie je samostatným zmluvným typom, ale viaže sa na konkrétnu
zmluvu, ktorá sa má v budúcnosti uzavrieť, v zmluve o budúcej zmluve musia byť dojednané aj všetky
podstatné náležitosti budúcej zmluvy. Ak teda ide o kúpnu zmluvu, predmetom ktorej je odplatný
prevod nehnuteľnosti, podstatnými náležitosťami, ktoré musia byť obsiahnuté v zmluve o budúcej kúpnej

zmluve, sú údaje o nehnuteľnosti, ktoré ju jednoznačne identifikujú tak, aby nebola zameniteľná a tiež
cena, ktorú bude po uzavretí kúpnej zmluvy povinný kupujúci zaplatiť predávajúcemu, pričom súd
konštatuje, že tieto dojednané boli. V súhrne teda uzavretá rezervačná zmluva má charakter zmiešanej
zmluvy,tojednakinominátnejzmluvyvzmysle§51Občianskehozákonníkapokiaľidezáväzokvlastníka
rezervovať predmetnú hnuteľnú vec pre záujemcu za účelom jej kúpy počas doby jej rezervácie,

najneskôr do 30.06.2022 a jednak zmluvy o budúcej zmluve v zmysle § 50a Občianskeho zákonníka
pokiaľ ide o záväzok jej zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do 30.09.2024.

47. Zároveň súd konštatuje, že rezervačná zmluva uzatvorená dňa 06.08.2024 medzi žalobcom ako
sprostredkovateľom, žalovanými 1 a 2 ako predávajúcimi a kupujúcim, v rámci ktorej jedna zmluvná

strana, žalobca vystupuje ako dodávateľ, ktorý koná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti, a
žalovaní ako predávajúci v postavení spotrebiteľa. Súd vzhľadom na uvedené konštatuje, že uzatvorená
rezervačná zmluva tak má spotrebiteľský charakter, čo v konaní nebolo sporné, a na tento vzťah treba
uplatňovať aj ustanovenia § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka, ako aj zákon č. 250/2007 o ochrane
spotrebiteľa(nakoľkovsúdnomkonanínebolopreukázanéaanitvrdené,žebyžalovaníuzatváralitakúto

zmluvu v súvislosti s ich podnikateľskou činnosťou). V súlade s prílohou Smernice Rady č. 93/13/EHS
o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách zákon uvádza príkladne podmienky zakotvené
v spotrebiteľských zmluvách, ktoré je potrebné považovať za neprijateľné. Podľa článku 5 uvedenej
smernice všetky písomné ustanovenia spotrebiteľských zmlúv musia byť vyjadrené zrozumiteľne, v
prípade nezrozumiteľnosti sa podmienka má vykladať v prospech spotrebiteľa. Podľa článku 4 ods.

2 smernice ak hlavný predmet zmluvy, cena alebo úhrada, prípadne tovar alebo služby dodávané
výmenným spôsobom nie sú vyjadrené zrozumiteľne, je potrebné preskúmať, či tieto podmienky nie sú
nekalé. Napriek skutočnosti, že predmetná zmluva mala formulárový charakter, bola vopred pripravená
žalobcom a žalovaní nemohli ovplyvniť jej obsah, táto obsahuje všetky potrebné náležitosti v zmyslevyššie uvedených zákonných ustanovení, strany sporu sa predpísanou písomnou formou dohodli
na predmete zmluvy, spôsobe úhrady a pri uzavretí zmluvy neboli obídené príslušné ustanovenia
vnútroštátneho práva ani ustanovenia smernice č. 93/13/EHS.

48. Súd prvej inštancie posúdil, že v konaní nebolo sporné, a vykonaným dokazovaním bolo aj
preukázané, že dňa 06.08.2024 medzi žalobcom, žalovanými 1/ a 2/ a kupujúcou bola uzavretá
rezervačná zmluva, v zmysle ktorej žalovaný 1 a 2 ako predávajúci mali záujem o uzatvorenie zmluvy
s kupujúcim na nehnuteľnosť na adrese K. XXXX/XX, XXX XX E. D. – B. J., a to jednoizbového bytu

zapísaného na LV č. XXXX, k. ú. B. J., č. bytu: X, F.: XX, Q.: X, B. L.: XXXX, Q. N. Q. L. XXXX, zastavaná
plocha a nádvorie, podiel na spol. častiach a spol. zariadeniach a na príslušenstve a spoluvlastnícky
podiel k pozemku: 97/10000 (ďalej len ako nehnuteľnosť), a to za kúpnu cenu 169.000 eur s tým, že
spôsob úhrady kúpnej ceny bol určený ako „hypotekárny úver + vlastné finančné prostriedky“, pričom
dojednali aj lehotu uzatvorenia kúpnej zmluvy najneskôr do 30.09.2024. Kupujúci sa zaviazal zaplatiť na
účet žalobcu rezervačný poplatok 6.000 eur najneskôr do nasledujúceho pracovného dňa po podpise

zmluvy. Zmluvné strany sa v bode. 7 dohodli, že okamihom uhradenia rezervačného poplatku vzniká
záväzok predávajúceho a kupujúceho rokovať v dobrej viere o ďalších podmienkach kúpnej zmluvy a
uzatvoriť ju najneskôr v posledný deň lehoty na jej uzatvorenie, o 10:00 hod v sídle žalobcu. V bode
8 sa zmluvné strany dohodli, že odo dňa uhradenia rezervačného poplatku, až do uplynutia lehoty
na uzatvorenie kúpnej zmluvy bude pre kupujúceho nehnuteľnosť rezervovaná a počas tejto doby

žalovaní neuzatvoria so žiadnou inou osobou zmluvu, ktorou by sa zaviazali previesť, alebo ktorou
by na ňu previedli vlastnícke právo. V bode 9 sa dohodli, že ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy,
bude rezervačný poplatok započítaný do kúpnej ceny za nehnuteľnosť. V bode 13 zmluvy si dojednali,
že v prípade, že do lehoty uvedenej v bode 7 Zmluvy (30.09.2024) nepríde medzi predávajúcim a
kupujúcim k uzatvoreniu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z akéhokoľvek dôvodu

na strane kupujúceho, a teda kupujúci poruší svoj záväzok podľa bodu 7 Zmluvy, predávajúcemu
vzniká voči kupujúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 rezervačného poplatku
a sprostredkovateľovi vzniká voči kupujúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2
rezervačného poplatku. Zmluvné strany sa dohodli, že v tomto prípade sú predávajúci (žalovaní) a
sprostredkovateľ (žalobca) oprávnení uspokojiť svoj nárok z uhradeného rezervačného poplatku. V bode

14 zmluvy si zmluvné strany dojednali, že v prípade, že do lehoty uvedenej v bode 7 Zmluvy nepríde
medzi predávajúcim a kupujúcim k uzatvoreniu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
z akéhokoľvek dôvodu na strane žalovaného ako predávajúceho, a teda žalovaný ako predávajúci
poruší svoj záväzok podľa bodu 7 Zmluvy, kupujúcemu vzniká voči žalovaným ako predávajúcemu
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 rezervačného poplatku a sprostredkovateľovi vzniká

voči žalovaným ako predávajúcemu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1/2 rezervačného
poplatku. Sprostredkovateľ (žalobca) bol v tomto prípade zároveň povinný vrátiť rezervačný poplatok
vplnejvýškekupujúcemunabankovýúčetatodo5pracovnýchdníoddoručeniapísomnéhooznámenia
o mieste plnenia. Žalobca a kupujúci sa dohodli, že zmluvnú pokutu si každý vymáhajú samostatne.
V bode 18. rezervačnej zmluvy sa žalobca (sprostredkovateľ) zaviazal, že zabezpečí návrh kúpnej

zmluvy, návrh na vklad, podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a preberací protokol.
V konaní nebolo sporným, že kupujúca rezervačný poplatok uhradila a nebolo sporné ani to, že žalobca
dňa 22.08.2024 zaslal žalovaným prvý návrh kúpnej zmluvy, následne dňa 30.08.2024 zaslal ďalší
návrh kúpnej zmluvy doplnený o klimatizáciu do zoznamu zariadení podľa želania kupujúcej a dňa
16.09.2024 zaslal návrh zmluvy doplnený o informáciu o nových rozvodoch v článku V, bod 5.6, a to za

účelom oboznámenie sa s ňou a jej pripomienkovania. Následne dňa 24.09.2024 o 08:16 hod. žalobca
emailom požiadal žalovaných o vyjadrenie sa ku kúpnej zmluve do 25.09.2024 do 12:00 hod., na čo
žalovaný 1 reagoval emailom o 12:49 hod., že s doplnením bodu 5.6 do zmluvy nesúhlasia. Žalobca
následne upozornil žalovaných, že informáciu o rozvodoch uviedli sami žalovaní pri podpise rezervačnej
zmluvy, maklérke telefonicky informáciu potvrdili a špecifikovali aj menené rozvody. Žalovaní v emaile

zo dňa 25.09.2024 zotrvali na pôvodnom texte zmluvy doplnenom o klimatizáciu, ktorý bol odsúhlasený
kupujúcou. Žalobca následne žalovaným oznámil, že vzhľadom na poskytnuté informácie zo strany
žalovaných o doplnenie bodu 5.6 v zmluve žiadala kupujúca a žiadal ich o vyjadrenie k bodu 5.6 do
25.09.2024 do 12:00 hod. Žalovaný následne emailom o 15:00 hod uviedli že odsúhlasujú zmluvu bez
bodu 5.6, načo žalobca emailom zo dňa 26.09.2024 oznámil, že nakoľko informácia o rozvodoch bola

prezentovaná žalovanými za prítomnosti svedkov bude na základe vyhlásenia žalovaných tento bod
ponechaný v zmluve a zároveň pozvali žalovaných na podpis zmluvy dňa 30.09.2024 o 10:00 hod. v
sídle žalobcu. Emailom zo dňa 27.09.2024 žalovaní zaslali pripomienky k zmluve stým, že žiadali z bodu
2.2. vypustiť stôl, bodu 2.3. vypustiť ústredné kúrenie, bodu 2.4b teplú vodu, bodu 2.6 Interdatu a bod5.6. zosúladiť s textom “…boli vymenené/realizované…”. Následne žalobca emailom zo dňa 27.09.2024
o 15:40 hod. zaslal žalovaným upravený finálny návrh kúpnej zmluvy v zmysle ich požiadavky, s tým, že
sa stretnú pondelok 30.09.2024 o 10:00 hod. Z vykonaného dokazovania mal súd za nesporné skutkové

tvrdenie, že žalovaní viac bod 5.6 po 27.09.2024 nenamietali, nezaslali pripomienky a na finálnu
verziu kúpnej zmluvy nijakým spôsobom nereagovali. Dňa 30.09.2024 sa žalovaní dostavili do sídla
žalobcu za účelom podpisu kúpnej zmluvy, avšak k jej uzatvoreniu nedošlo, nakoľko túto nepodpísali,
o čom bol spísaný záznam, ktorý je podpísaný zamestnancami žalobcu, kupujúcou a žalovanou 2.
Žalovaný 1 záznam odmietol podpísať. Žalobca následne listami zo dňa 08.11.2024 vyzval žalovaných

na dobrovoľné plnenie titulom čl. 14 rezervačnej zmluvy a to v lehote 3 pracovných dní od doručenia
výzvy. Žalovaní reagovali oznámením k výzve zo dňa 01.12.2024 v ktorom uviedli, že neuznávajú nárok.

49. Sporným v konaní zostala (po čiastočnom späťvzatí žaloby) skutočnosť, či zo strany žalovaných ako
predávajúcich došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti v zmysle čl. 14 rezervačnej zmluvy, a či žalobcovi
vznikol nárok na dojednanú zmluvnú pokutu. Prvoradým v predmetnej veci bolo posúdiť so zreteľom

na skutkové tvrdia žalobcu uvádzané v žalobe, či zo strany žalovaných došlo k porušeniu rezervačnej
zmluvy, a teda či svojim konaním zapríčinili, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, a či žalobcovi
vznikol nárok na uplatňovanú zmluvnú pokutu, čo žalovaní ako spotrebitelia namietali. Žalovaní sa
v konaní bránili tým, že neporušili žiadnu povinnosť vo vzťahu k nepravdivému bodu 5.6, pre ktorý
nepristúpili k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a namietali jeho formuláciu. Úlohou súdu bolo aj vysporiadanie

sasoskutkovýmitvrdeniamižalovanýchoneurčitostizmluvnéhodojednaniabodu14rezervačnejzmluvy
a posudzovaním či dojednanie o zmluvnej pokute je neprijateľnou zmluvnou podmienkou.

50. Z dokazovania vykonaného súdom prvej inštancie vyplynulo, že žalobca sa podanou žalobou
domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 1 rezervačného poplatku vo výške 3.000 eur z dôvodu

porušenia zmluvnej povinnosti zo strany žalovaných ako predávajúcich, a to v lehote do 30.09.2024
uzatvoriť kúpnu zmluvu v zmysle čl. 14 rezervačnej zmluvy, a to z akýchkoľvek dôvodov. Súd po
preskúmaní rezervačnej zmluvy poukazuje na čl. 11 rezervačnej zmluvy, v zmysle ktorého sa zmluvné
strany zaviazali poskytovať si navzájom všetku potrebnú súčinnosť tak, aby v lehote do 30.09.2024 došlo
k uzatvoreniu zmluvy.

51. Súd sa primárne zaoberal posudzovaním platnosti dojednania o zmluvnej pokute, určitosťou jeho
formulácie v rezervačnej zmluve vzhľadom na jej žalovanými tvrdenú nejasnosť a neurčitosť, a to
z dôvodu, že ak by dospel k záveru o jej neprijateľnosti, takéto zistenie by malo za následok jej
absolútnu neplatnosť, a posudzovanie skutočnosti či došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti zo strany

žalovaných by v tom prípade bolo nadbytočným. Preskúmaním namietaného zmluvného dojednania
bodu 14 rezervačnej zmluvy o zmluvnej pokute dospel k záveru o jej platnosti, nakoľko táto bola
dojednaná písomne, jednoznačne je v zmluve určená konkrétna zmluvná povinnosť, ktorej porušenie je
zmluvnou pokutou zabezpečené a tiež je jasne a určito uvedená jej výška. Súd nepovažoval dojednanú
zmluvnú pokutu za neprijateľnú zmluvnú podmienku, ktorú by bolo potrebné posúdiť ako neplatné

zmluvné ustanovenie. Pri uzatváraní zmluvy bola zachovaná zmluvná voľnosť a zmluvné ustanovenie
týkajúce sa zmluvnej pokuty bolo žalobcom podrobne špecifikované. Je nesporné, že žalovaní súhlasili
s dohodnutými zmluvnými podmienkami a boli si vedomí, že v prípade porušenia povinnosti uzatvoriť
zmluvu v lehote do 30.09.2024 si môže voči nim žalobca uplatniť nárok na zmluvnú pokutu vo výške
dohodnutej v zmluve.

52. Dojednanie zmluvnej pokuty v spotrebiteľských zmluvách je neprijateľné len v takom prípade,
ak ide o neprimerane vysokú sumu v nadväznosti na charakter záväzku spotrebiteľa a samozrejme
aj ujmu dodávateľa. V prejednávanom prípade je sankcia dojednaná vo výške 3.000 eur, teda 1 z
rezervačného poplatku vo výške 6.000 eur, pričom odmena za sprostredkovanie predaja bola dojednaná

vo výške 4% z reálne predajnej ceny (vo výške 169.000 eur), čo samo o sebe súd nepovažuje za
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech žalovaných. Čo sa týka výšky dojednanej
zmluvnej pokuty súd konštatuje, že z jej písomného dojednania jednoznačne vyplýva porušenie akej
zmluvnej povinnosti sa zmluvnou pokutou zabezpečuje a z uvedených ustanovení zmluvy je možné bez
akýchkoľvek problémov určiť jednoznačne ich výšku, a to jednak celkovú výšku zmluvnej pokuty, ako aj

jej časť pripadajúca na žalobcu. Takto dojednaná výška zmluvnej pokuty zároveň podľa názoru súdu
nie je neprimeraná ani vzhľadom na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti (povinnosti uzavrieť
kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti - bytu). Jednoducho povedané, povinnosť žalovanej strany
vyplývajúca z rezervačnej zmluvy uzavrieť v dojednanej lehote kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnostiv hodnote 169.000 eur, plne zodpovedá hodnotou a významom zmluvnej pokute vo výške 3.000 eur
(ale aj 6.000), keď v podstate ide o zmluvnú pokutu dosahujúcu 1,77 % (resp. 3,55 %) z dojednanej
kúpnej ceny. Tak dôležitá povinnosť, ako uzavretie samotnej zmluvy, určite spĺňa kritérium primeranosti,

ak výška zmluvnej pokuty 3.000 eur dosahuje 1,77 % (resp. pri sume 6.000 eur hodnotu 3,55 %) hodnoty
záväzku kupujúceho resp. dojednanej ceny nehnuteľnosti. V danom prípade je nepochybné, že žalobca
ako sprostredkovateľ splnil všetky povinnosti vyplývajúce nielen zo zmluvy o sprostredkovaní ale najmä
z rezervačnej zmluvy, rovnako aj kupujúca ktorá zaplatila rezervačnú zálohu - prvú časť kúpnej ceny
predávajúcej strane (ktorá sa v prípade uzavretia kúpnej zmluvy mala započítať na kúpnu cenu), ktorú

podľa vzájomnej dohody, vzal do úschovy sprostredkovateľ; 2/ žalobca poskytoval súčinnosť a vyhotovil
návrhkúpnejzmluvyvsúladespripomienkamistrán,3/pozvalpredávajúcichakupujúcu,abysadostavili
k podpisu kúpnej zmluvy, o čom svedčí emailová komunikácia ako aj záznam k podpisu kúpnej zmluvy
zo dňa 30.09.2024.

53. Súd sa osobitne zaoberal otázkou, či dojednanie zmluvnej pokuty podľa bodu 14 rezervačnej zmluvy

nespôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v zmysle § 53 ods. 1
Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti súd poukazuje na to, že predmetné ustanovenie nepôsobí
jednostranne v prospech žalobcu a v neprospech spotrebiteľa. Súd mal po preskúmaní predloženej
zmluvnej dokumentácie zato, že záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu bol v rezervačnej zmluve formulovaný
obojstranne zaväzujúco (rovnako pre žalovaných ako aj pre záujemcu - kupujúcu), avšak na seba

nadväzujúco, teda ich povinnosť poskytnúť si vzájomnú súčinnosť, a to v tejto časti rezervačnej zmluvy
aj vo vzťahu k žalobcovi – sprostredkovateľovi ako zmluvnej strane. Tu treba poukázať aj na skutočnosť,
že za porušenie rovnakých povinností plynú z predmetnej rezervačnej zmluvy pre žalovaného ako
predávajúceho rovnaké sankcie ako pre kupujúcu. Rovnako pokiaľ ide o žalobcu ako sprostredkovateľa,
v prípade ak z dôvodov na strane predávajúceho či kupujúceho má dojednané rovnaké nároky voči

obom zmluvným stranám v zhodnom rozsahu. Sprostredkovateľovi v tomto prípade vznikla naviac
povinnosť vrátiť zaplatený rezervačný poplatok v plnej výške kupujúcemu do 5 pracovných dní od
doručenia písomného oznámenia, pričom sprostredkovateľ a kupujúci si vymáhajú zmluvnú pokutu
od predávajúceho samostatne. Zmluvná pokuta dojednaná v bode 13 a 14 tak predstavovala jediné
zmluvné zabezpečenie záväzku predávajúceho (žalovaných) a kupujúceho uzavrieť kúpnu zmluvu v

dohodnutej lehote. Rezervačná zmluva neobsahovala žiadne ďalšie sankčné mechanizmy (napr. záloh,
preddavoknaprovíziu,odstupnéalebokumulatívnezabezpečenia),ktorébyžalobcuzvýhodňovalialebo
by zvyšovali sankčné zaťaženie žalovaných resp. kupujúceho. Za tejto situácie nemožno dospieť k
záveru, že by predmetné ustanovenie spôsobovalo značnú nerovnováhu v neprospech žalovaných,
keďžezmluvnápokutaplnilavyrovnávaciuapreventívnufunkciu,atovkontextereálnehoekonomického

rizika, ktoré žalobca znášal. Súd zároveň zdôrazňuje, že ochrana spotrebiteľa nie je bezbrehá a
nemôže viesť k popretiu zásady pacta sunt servanda, pokiaľ boli zmluvné podmienky formulované jasne,
zrozumiteľne a ich dôsledky boli pre zmluvné strany predvídateľné. Spotrebiteľské právo a ochrana
spotrebiteľa nemôže byť v právnom štáte bez akýchkoľvek obmedzení. Je logické, že dodávateľ sa musí
chrániť v rámci svojho podnikania a poskytovania verejných služieb napr. aj sankciou vo forme zmluvnej

pokuty. Dohodou o zmluvnej pokute možno zaistiť splnenie určitej zmluvnej povinnosti vyplývajúce z
akejkoľvek zmluvy, dokonca aj zo zmluvy inominátnej, pravda pokiaľ to jej charakter pripúšťa.

54. Pokiaľ ide o posudzovanie vzniku samotného nároku na zmluvnú pokutu, súd ďalej skúmal či zo
strany žalovaných došlo k tvrdenému porušeniu zmluvnej povinnosti ich zavinením, nakoľko v zmysle

§ 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka platí, že zmluvnú pokutu nemožno požadovať, ak porušenie
povinnosti nebolo zavinené. Súd vykonaným dokazovaním, a to najmä z predložených listinných
dôkazov mal bez pochybností preukázaný aj záver, že žalovaní ako predávajúci porušili povinnosť v
dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu, a to vlastným zavinením. Súd mal preukázané, že žalobca ako
sprostredkovateľ si splnil svoju zmluvnú povinnosť keď najneskôr do 30.09.2024 vyzval žalovaných ako

predávajúcich a kupujúcu na uzavretie kúpnej zmluvy a zároveň im zaslal v zmysle čl. 15 rezervačnej
zmluvy návrh kúpnej zmluvy na oboznámenie sa s ňou a jej pripomienkovanie, avšak zo strany
žalovaných následne k splneniu ich povinnosti zmluvu uzavrieť nedošlo. Z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že žalobca prvotný návrh kúpnej zmluvy zaslal žalovaným dňa 22.08.2024, a následne
v zmysle pripomienok zmluvných strán tento upravoval (a to nielen požiadaviek kupujúcej ale aj

predávajúcich, viď email zo dňa 27.09.2024 na č.l. 55 spisu). Žalobca v zmysle pripomienok žalovaných
a kupujúcej upravil návrh kúpnej zmluvy a jej finálny návrh zaslal stranám dňa 27.09.2024 o 15:40
hod spolu s pozvánkou na stretnutie za účelom jej podpisu. V konaní nebolo sporné, že žalovaní ako
predávajúci následne žiadne pripomienku k obsahu finálnej verzie kúpnej zmluvy u žalobcu neuplatnili,a jej obsah nerozporovali. Napriek uvedenému žalovaní nepristúpili k podpisu kúpnej zmluvy na stretnutí
dňa30.09.2024vsídležalobcu,atozdôvodutvrdenéhonepravdivéhobodu5.6.kúpnejzmluvyonových
rozvodoch. V tomto kontexte súd poukazuje na skutočnosť, že dôvody spočívajúceho v obsahu bodu

5.6 kúpnej zmluvy uvádzané žalovanými v priebehu konania materiálne nenapĺňajú znaky dôvodov, pre
ktoré by boli oprávnení nepristúpiť k podpisu kúpnej zmluvy a tak zmariť požadovaný výsledok. Takéto
dôvody zároveň neboli žalovanými tvrdené a ani preukázané v priebehu celého konania pred súdom
prvej inštancie. Skutočnosť, že žalovaní vyjadrili výhrady k niektorým dojednaniam o výmene rozvodov
v nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzali v návrhu kúpnej zmluvy, nemohla byť prekážkou uzavretia zmluvy,

čo vyplýva aj z rezervačnej zmluvy v ktorej sa zmluvné strany zaviazali poskytnúť si riadnu súčinnosť
za účelom uzavretia kúpnej zmluvy v lehote do 30.09.2024. Odmietnutie uzavrieť kúpnu zmluvu len z
dôvodu výhrad k nepodstatným (nepovinným) ustanoveniam kúpnej zmluvy, akým bod 5.6 o výmene
rozvodov nepochybne je (naviac bez poskytnutia riadnej súčinnosti k prípadnej riadnej úprave bodu 5.6.)
nie je možné považovať za objektívnu skutočnosť na strane žalovaných pre ktorú nedošlo k uzavretiu
zmluvy. Ak zmluvná strana odmietne uzavrieť zmluvu pre rozpor, ktorý sama predtým vyvolala alebo

ktorý sa týka jej vlastných vyhlásení, ide o dôvod na jej strane.

55. Žalobca počas celého konania odôvodňoval porušenie povinnosti žalovaných tým, že nebol
dosiahnutý požadovaný výsledok, ku ktorému uzatvorenie rezervačnej zmluvy smerovalo, a to práve z
dôvodov na strane žalovaných. Súd má zato, že v prejednávanom prípade podstatnou skutočnosťou

bolo či došlo alebo nedošlo k 30.09.2024 k uzavretiu zamýšľanej zmluvy. Súd po preskúmaní dojednania
o zmluvnej pokute obsiahnutého v bode. 14 dospel k záveru, že toto zmluvné dojednanie je dostatočne
určité, jeho formulácia je jasná a zrozumiteľná, jednoznačne z neho vyplýva, že nárok naň vzniká
ak sa zmluva v lehote do 30.09.2024 neuzavrie, teda nedôjde k požadovanému výsledku. Námietka
žalovaného, že formulácia o rozvodoch bola nepresná, nie je právne relevantná pre posúdenie vzniku

nárokunazmluvnúpokutu,keďžezmluvnápokutanebolaviazanánaporušeniekonkrétnehovyhlásenia,
ale na výsledok – neuzavretie kúpnej zmluvy. V danej veci nie je podstatné z akého dôvodu nedošlo
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, ale to že táto uzavretá nebola. Pokiaľ ide o námietku žalovaných,
že dojednanie o „akýchkoľvek dôvodoch, ktoré sú na strane predávajúceho“ je nejasné, neurčité,
nekonkrétne, teda že by bolo možné pod ne subsumovať prakticky čokoľvek a akúkoľvek udalosť

uvádza, že tieto nie sú dôvodné. Takáto formulácia sama o sebe nespôsobuje značnú nerovnováhu
v právach a povinnostiach strán, keďže sa vzťahuje výlučne na dôvody, ktoré mali v danom prípade
pod svojou kontrolou žalovaní ako predávajúci, keďže z dohody o zmluvnej pokute uzatvorenej medzi
stranami sporu nevyplýva, že povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu vznikne aj v prípade nezavineného
porušenia zmluvných povinností (v danom prípade je formulované znenie ako „z akýchkoľvek dôvodov

na strane..“ a nie ako „bez ohľadu na zavinenie“).

56. Rozhodujúce v súdenej veci bolo preukázanie skutočnosti, či a ktorá zo zmluvných strán zavinila
jej neuzavretie zamýšľanej zmluvy v dojednanej lehote a to s dôrazom na zavinenie podľa § 545 ods.
3 Občianskeho zákonníka. Podľa § 545 ods. 3 OZ platí, že zmluvnú pokutu nemožno požadovať, ak

porušenie povinnosti nebolo zavinené. V danom prípade súd konštatuje, že žalovaní vedome odmietli
uzavrieť kúpnu zmluvu, a to aj napriek tomu, že v rámci rokovaní, resp. pripomienkovania návrhov
kúpnej zmluvy až do zaslania jej finálnej verzie mali dostatok času a možnosť navrhnúť konkrétne a
presné znenie ustanovenia o rozvodoch bod 5.6, ak tento považovali za nepresný, nepravdivý, a za
jediný dôvod brániacimi splneniu ich povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu v dojednanej lehote. Napriek

tomu, že namietali formuláciu navrhnutú žalobcom, svoje tvrdenia bližšie nešpecifikovali, neuviedli jeho
riadne alternatívne znenie a ani nedoložili skutkový stav. Takéto konanie žalovaných súd hodnotí ako
zavinené,minimálnevoformenedbanlivosti,keďžežalovanísimuselibyťvedomínásledkovodmietnutia
podpisu zmluvy. Uvedený záver vyplýva z predloženej emailovej komunikácie, v rámci ktorej žalovaní
síce namietali včlenenie bodu 5.6 týkajúci sa výmeny rozvodov do kúpnej zmluvy, avšak súd zistil, že na

základepožiadavkyžalovanýchzodňa27.09.2024došlokúpravefinálnejverziekúpnejzmyslevzmysle
ich inštrukcií, a to nie len v časti bodu 5.6 kúpnej zmluvy, ale v častiach týkajúcich sa bodov 2.2, 2.3, 2.4b
ako aj 2.6 ktoré žiadali vypustiť. Pokiaľ ide o bod 5.6 zmluvy tento žalovaní žiadali zosúladiť tak že „boli
vymenené/realizované...“ pričom z predloženej kúpnej zmluvy podpísanej kupujúcou (teda jej finálnej
verzii) bol uvedený ako „sú vymenené/realizované“ nové rozvody...., má súd zato, že po obsahovej

stránke to nič nemení na tvrdenej skutočnosti, že k ich výmene zo strany žalovaných došlo. Žalovaní
naviac po zaslaní poslednej finálnej verzie kúpnej v zmluvy dňa 27.09.2024 túto nepripomienkovali ani
nenamietali, pričom aj v podaniach doručených súdu zotrvali na tom, že k ich výmene došlo, avšak
s tým, že nikdy netvrdili, že sú nové. Súd konštatuje, že až do nariadeného termínu pojednávaniaani raz neuviedli, kedy došlo k výmene sporných rozvodov, vzhľadom na namietané znenie bodu 5.6.
Počas trvania rezervačnej zmluvy, a v rámci pripomienkovania návrhu kúpnej zmluvy tieto skutočnosti
neozrejmili vo vzťahu k žalobcovi ani v emailovej komunikácia, najskôr žiadali vypustenie bodu o výmene

rozvodov a následne len jeho úpravu, pričom ani v rámci tejto požiadavky neposkytli riadnu súčinnosť
keď neuviedli konkrétny údaj kedy k výmene malo dôjsť. Až na nariadenom termíne pojednávania
právny zástupca žalovaných uviedol, že podľa jej informácií malo dôjsť k výmene niekedy v januára roka
2011, načo súd poučil žalovanú stranu poukazom na § 296 v spojení s § 291 CSP, naviac túto tvrdenú
skutočnosť ani ničím nepreukazovali. Ak sa žalovaní obávali v rámci formulácie bodu 5.6 prípadných

budúcich nárokov zo strany kupujúcej mali riadne uviesť a konkretizovať skutočnosti o ktorých sami
poskytliinformácie,zpredloženejkomunikáciestránsporunevyplýva,žebyžalovanýnamietliformuláciu
„nové“rozvodyaleibazosúladeniebodu5.6„bolivymenené/realizované“,atoajnapriektomu,ževrámci
pripomienkovania bodov 2.2, 2.3, 2.4b ako aj 2.6 riadne špecifikovali, že konkrétne slovo, resp. slovné
spojenie žiadajú vypustiť. Súd obranu žalovaných v priebehu zmluvných rokovaní ako aj v priebehu
súdneho konania vyhodnotil ako účelovú v snahe vyhnúť sa splneniu ich zmluvnej povinnosti. Okrem

toho má súd zato, že formulácia uvedená vo finálnej verzii kúpnej zmluvy predloženej na podpis ako
„sú vymenené/realizované nové rozvody“ a úprava ako žiadali žalovaní „boli vymenené/realizované ...“
je po obsahovej stránke totožná, z oboch podľa posúdenia súdu vyplýva záver, že v nehnuteľnosti boli
pôvodné rozvody menené, teda nehnuteľnosť sa nachádza v stave, kedy má rozvody už po výmene.
Námietka žalovaného, že formulácia o rozvodoch bola nepresná, nie je právne relevantná pre posúdenie

vzniku nároku na zmluvnú pokutu, keďže zmluvná pokuta nebola viazaná na porušenie konkrétneho
vyhlásenia, ale na výsledok – neuzavretie kúpnej zmluvy. Z uvedeného teda vyplýva, že prekážka
bola na strane žalovaných, ktorí k dátumu, kedy mala byť kúpna zmluva uzatvorená nepristúpili k jej
podpisu. Argument žalovaných, že finálnu verziu kúpnej zmluvy ďalej nenamietali lebo si mysleli, že to
doriešia na stretnutí dňa 30.09.2024 nemôže obstáť, nakoľko súkromnoprávne vzťahy sú založené na

autonómii a zmluvnej slobode a žalovaní tak mali a museli mať možnosť pripomienkovať návrh, resp.
návrhy zmluvy, avšak túto nevyužili riadne, teda aspoň tak aby určito uviedli svoje výhrady. Vzhľadom
na uvedené má súd zato, že práve žalovaní svojou nečinnosťou, resp. neposkytnutím riadnej súčinnosti
zavinili, že nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy do 30.09.2024, a to minimálne vo forme nedbanlivosti,
pričom súd dáva do pozornosti, že na splnenie podmienky zavinenia postačuje nevedomá nedbanlivosť.

Vzhľadom na uvedené má súd zato, že zavinenie možno pričítať žalovaným ako predávajúcim, teda
k porušeniu povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu do 30.09.2024 z ich strany preukázateľne došlo. Pokiaľ
ide o námietku žalovaných podľa § 3 Občianskeho zákonníka vznesenú na pojednávaní, že v prípade
podpisu kúpnej zmluvy s tam namietaným bodom 5.6, že výkon práv a povinností nesmie byť v rozpore
s dobrými mravmi súd uvádza, že informácia o rozvodoch vychádzala z informácií poskytnutých

samotnými žalovanými, ak ju považovali za nepresnú boli povinní konkrétne uviesť v čom je nepravdivá
a navrhnúť jej korekciu. Ak by sa žalovaní podpísali pod kúpnu zmluvu so sporným bodom 5.6 z tohto
dôvodu by bol dôvod v rozpore s dobrými mravmi, lebo by vedome zavádzali kupujúceho a teraz v rámci
prebiehajúcom spornom konaní prebiehajúci nárok žalobcu titulom zmluvnej pokuty by bol takýto výkon
práva, ak by bol tento nárok priznaný v rozpore s dobrými mravmi podľa uvedeného princípu. Keďže tak

preukázateľne neurobili a namiesto toho odmietli uzavrieť zmluvu, nemožno ich postup považovať za
výkon práva v súlade so zásadou poctivosti § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

57.Vzhľadomnavyššieuvedenésúddospelkzáveru,žežalobcovivznikolnároknazaplateniezmluvnej
pokuty v dojednanej výške, a to zavineným (minimálne vo forme nedbanlivosti) porušením povinnosti

žalovaných, ktorí sú povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3.000 eur tak ako si žalobca uplatnil
podanou žalobou.

58. Podľa § 517 ods. 1, prvá veta a ods. 2 OZ, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a v čas nesplní, je v omeškaní.
Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení

úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

59. Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná

úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

60. Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych
bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškanias plnením peňažného dlhu. Žalobca vyzval pred podaním žaloby žalovaných na zaplatenie istiny
listom zo dňa 08.11.2024, táto výzva sa dostala nesporne do dispozície/sféry poznania žalovaných
dňa 27.11.2024 a dňa 28.11.2024, pričom lehota na plnenie bola do 3 pracovných dní od doručenia

teda posledným dňom bol 03.12.2024 a nasledujúcim dňom sa žalovaní dostali do omeškania, t.j. od
04.12.2024.Týmtodňomsadostalidoomeškania.Keďževýškeúrokovbolazostranyžalobcuuplatnená
v súlade s právnymi predpismi, vo výške 8,40 % súd žalobe aj v časti úrokov z omeškania vyhovel.

61. Súd určil lehotu na plnenie v súlade s § 232 ods. 3 CSP, nakoľko nezistil dôvody odôvodňujúce

rozhodnúť o dlhšej lehote plnenia ani dôvody, pre ktoré by súd mal umožniť žalovaným plniť sumu
v splátkach.

62. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

63. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

64. Podľa § 256 ods. 1 CSP, ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov
konania protistrane.

65. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

66.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

67. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 262 ods. 1 CSP v spojení
s §255 ods. 1 CSP, keď konanie bolo síce v časti o zaplatenie istiny vo výške 6.000 eura v dôsledku
späťvzatia zastavené a v rozsahu zostalého predmetu konania bolo žalobe vyhovené, teda žaloba bola
podaná dôvodne v časti o zaplatenie sumy 3.000 eura, čo predstavuje úspech žalobcu vo výške 33,33

% a úspech žalovaných vo výške 66,67 % v ktorej časti bola žaloba vzatá späť, teda v danom prípade
konečný čistý úspech žalovaných je 33,34 % (66,67 % - 33,33 %). To v konečnom dôsledku znamená
nárok žalovaného 1 a 2 voči žalobcovi na náhradu účelne vynaložených trov celého konania v rozsahu
33,34 % trov konania, o čom súd rozhodol vo výroku III. rozsudku, keď súd nezistil žiadne dôvody pre
aplikáciu postupu podľa § 257 CSP a v konaní takýto dôvod tvrdený ani nebol. O výške náhrady trov

konania bude rozhodnuté v zmysle § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

68. Čo sa týka žalobcom zaplateného súdneho poplatku za podanú žalobu, súd uvádza, že späťvzatím
žaloby pred prvým pojednávaním vzniká poplatníkovi nárok na vrátenie kráteného súdneho poplatku (§

11 ods. 3, ods. 4 zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov
– ďalej len „zákon o súdnych poplatkoch“). O vrátení kráteného súdneho poplatku súd však nemôže
rozhodnúť spolu s rozhodnutím o zastavení konania pre späťvzatie žaloby v jednom rozhodnutí. Proti
tomuto uzneseniu o zastavení konania pre späťvzatie žaloby je prípustné odvolanie (§ 357 písm. a/
CSP), z ktorého dôvodu o ňom môže rozhodnúť len sudca (a nie vyšší súdny úradník) (§ 6 ods. 2

zákona č. 549/2003 Z. z. o súdnych úradníkoch v účinnom znení). V konaní podľa zákona o súdnych
poplatkoch, a teda aj v konaní o vrátení kráteného súdneho poplatku podľa § 11 ods. 3 a ods. 4 zákona o
súdnychpoplatkoch,konáarozhoduje(len)vyššísúdnyúradník(§14ods.4vetaprvázákonaosúdnych
poplatkoch). Keďže konať a rozhodnúť o zastavení konania pre späťvzatie žaloby môže len sudca a o
vrátení súdneho poplatku len vyšší súdny úradník, je vylúčené rozhodnúť o vrátení súdneho poplatku už

v rozhodnutí o zastavení konania pre späťvzatie žaloby, vydanom sudcom. O vrátení kráteného súdneho
poplatku tak rozhodne súd, obsadený vyšším súdnym úradníkom, a to po nadobudnutí právoplatnosti
tohto uznesenia (pre úplnosť možno dodať, že skôr, ako bude súdne konanie právoplatne skončené,
nemôže vzniknúť dôvod na vrátenie súdneho poplatku pre zastavenie konania).

Poučenie:

9Csp/35/2025A.:B.:C.:XXXX:XXXXXXXXXX.X
sp. zn.: 9Csp/35/2025 - 134

IČS: XXXXXXXXXX
Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na súde, proti
ktorého rozhodnutiu smeruje. O odvolaní rozhodne Krajský súd v Nitre.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Podľa § 363 CSP sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je podanie
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).
Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, žalobca môže podať návrh na

vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.

V Leviciach, dňa 21. januára 2026
Mgr. Alexandra Lisyová
s u d k y ň a

Za správnosť vyhotovenia:
Patrícia Marková