Rozsudok – Bezdôvodné obohatenie ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, September 12, 2025

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 5C/82/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123469059
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Anna Hýseková

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2025:6123469059.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica, pracovisko Brezno, sudkyňou JUDr. Annou Hýsekovou, v právnej veci

žalobkyneA.B.C.,nar.XX.XX.XXXX,trvalebytomD.,E.XXzast.JUDr.VierouŽembovou,advokátkou,
Brezno, ČSA 5 proti žalovanému VULCAN SK s.r.o., Vráble, Štúrova 1046/97, IČO 45 558 841 zast.
JUDr. Ladislavom Barátom, advokátom, Nitra, Školská 3 o zaplatenie 10 576,-Eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni 3 060,-Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 %
ročne zo sumy 3 060,-Eur od 09. 02. 2024 do zaplatenia, to všetko v lehote 3 dní odo dňa právoplatnosti
tohto rozhodnutia.

II. V prevyšujúcej časti žalobu z a mi e t a.

III. Žalovanému sa p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 42,14 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Podanou žalobou, doručenou súdu dňa 20. 12. 2023 sa žalobkyňa domáhala voči žalovanému
zaplatenia 10 576,-Eur s prísl. a náhrady trov konania. Žalobu odôvodnila tým, že je vlastníčkou
nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat. úz. D. vedených na LV č. XXXX ako parc. reg. "C" č. XXXX/
XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX -zast. plocha a nádvorie o výmere XXX
m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie

o výmere X m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha
a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XX m2, č. XXXX/XX
- zast. plocha a nádvorie o výmere XX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere
X m2. Na jej pozemkoch bola postavená výrobná hala, pravdepodobne bývalým štátnym majetkom v
Polomke v čase "socialistického režimu" bez súhlasu vlastníkov. V súčasnosti halu vlastní žalovaný a
má pridelené súp. č. XXXX. Pozemky č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX a č. XXXX/
XX v celkovej výmere XXX m2 sú zastavané halou a zvyšné pozemky č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č.

XXXX/XX a č. XXXX/XX o celkovej výmere XXX m2 žalovaný používa ako prístupové komunikácie,
manipulačné plochy a priestory. Opakovane sa so žalovaným ústne snažila uzavrieť dohodu o nájme,
ale bezúspešne. Dňa 25. 10. 2023 žalovaného vyzvala na uzavretie nájomnej zmluvy a nájom za roky
2022 a 2023. Dňa 09. 11. 2023 žalovaný vo vyjadrení poprel rozsah pozemkov, ktoré užíva. Dňa 14. 11.
2023 mu bolo zaslané stanovisko spolu s mapovými snímkami, kde bolo preukázané, ktoré pozemky sú
zastavané a ktoré obslužné. Listom zo dňa 28. 11. 2023 žalovaný uznal rozsah užívania pozemkov,
ale namietol navrhovanú výšku nájomného a navrhol ročný nájom 52,59 Eur. Výšku nájmu žalobkyňa

stanovila a požadovala ako obvyklý nájom v regióne a jeho výšku zistila z obdobných uzavretých zmlúv,
kde vlastníci budov neboli vlastníkmi pozemkov. Za 1 m2 pozemku pod halou požadovala nájom 15,-Eur
ročne a za ostatné pozemky 0,40 Eur ročne za 1 m2. Ročnú výšku nájmu preto žiadala vo výške 5 288,-
Eur. Žalovaný užíva jej pozemky bez platenia akejkoľvek náhrady, preto dochádza k bezdôvodnémuobohateniu na jeho strane v jej neprospech. Žiadala zaplatenie sumy 10 576,-Eur titulom vydania
bezdôvodného obohatenia za roky 2022 a 2023, t.j. sumu 5 288,-Eur za každý rok zvlášť od 01. 01.
2022 do 31. 12. 2023. Z toho dôvodu sa domáhala, aby súd zaviazal žalovaného zaplatiť

jej sumu 10 576,-Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od podania žaloby do
zaplatenia a náhrady trov konania.

2. Ako dôkazy označila LV č. XXXX, F. XXX, snímok z pozemkovej mapy, výzvu zo dňa 25.
10. 2023, vyjadrenia, stanovisko, nájomnú zmluvu.

3. Žalovaný vo svojom vyjadrení k žalobe uviedol, že stanovisko k výzve žalobkyne prezentoval vo
svojich vyjadreniach zo dňa 09. 11. 2023 a 28. 11. 2023. On má záujem o odkúpenie nehnuteľností,
ale žalobkyňa s tým nesúhlasí. Nehnuteľnosti nadobudol v dražbe dňa XX. XX. XXXX, kde predmetom
dražby bolo nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX v kat. úz. D.. Nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom
konania boli na základe geometrických plánov odčlenené od pôvodného areálu a sú zapísané na LV

č. XXXX. Zmluva o nájme z roku 2009, ktorú predložila žalobkyňa nie je spôsobilá na použitie za
účelom stanovenia nájmu, keď podľa LV č. XXXXX v kat. úz. G. sa na predmete nájmu nachádzajú
manipulačná hala (výmera zastavanej plochy XXX m2) a robotnícka ubytovňa (výmera zastavanej
plochy XXX m2), zmluva nerozlišuje medzi pozemkami označenými ako zastavaná plocha a nádvorie
a pozemkami zastavanými budovami, bola uzavretá medzi spol. GOLIAN s.r.o. a spol. Lesy Slovenskej

republiky bez toho, aby bola suma stanovená znaleckým posudkom, bolo na ľubovôli strán aký nájom
si dohodnú a dohodli sa na cene, ktorá nezodpovedá reálnemu nájmu. V aktuálnom liste vlastníctva
sa už niektoré pozemky ani nenachádzajú. Pri stanovení výšky nájomného by sa malo vychádzať zo
znaleckého posudku č. X/XXXX, vyhotoveného A. E., ktorý oceňoval pozemky výrobného areálu o
výmere XX XXX m2 a ocenil ich na 49 159,62 Eur, teda 1 m2 mal hodnotu 4,14 Eur. Žalobu žiadal

zamietnuť ako nedôvodnú pre zjavnú neprimeranosť výšky nájomného resp. žiadal, aby súd vychádzal
zoznaleckéhoposudkuč.X/XXXX.Aktosúdnebudeakceptovať,žiadalustanoviťznalcaprestanovenie
reálnej hodnoty nájomného.

4. Ako dôkazy označil prvú stranu a záver znaleckého posudku č. X/XXXX, vyjadrenia zo dňa 09.

11. 2023 a dňa 28. 11. 2023.

5. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení uviedla, že predmetný znalecký posudok č. X/XXXX nebol doložený
kompletný, bol vypracovaný v roku 2011 na účely dražby, kde znalec toto zohľadňoval a cenu
primerane znížil pre dobrú predajnosť, od času vyhotovenia znaleckého posudku cena nehnuteľností

niekoľkonásobne vzrástla. Ňou doloženú zmluvu o nájme je možné použiť, keď pozemky boli vo
vlastníctve spol. GOLIAN, s.r.o. a na nich boli postavené budovy, v tom čase vo vlastníctve SR - LESY
SR, ktoré tam vykonávali podnikateľskú činnosť. Pozemky žalovanej sa nachádzajú v obci Polomka vo
vzdialenosti cca 18 km od Brezna a pozemky, ktoré boli predmetom zmluvy sú síce vedené v kat. úz.
G., ale v skutočnosti sa nachádzajú za obcou Michalová cca 14 km od Brezna.

6. Ako dôkaz navrhla obhliadku nehnuteľností.

7. Žalovaný vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalobkyne uviedol, že každý znalecký posudok musí byť
vyhotovený v súlade s právnymi predpismi. Nimi predložený znalecký posudok bol vyhotovený na účel

záložnej zmluvy pre poskytnutie úveru, pre dražbu bol použitý znalecký posudok č. XXX/XXXX znalca
A. D.. Pre účely tohto súdneho konania nie je nevyhnutné predkladať celý znalecký posudok. Znalecký
posudok č. X/XXXX ocenil nehnuteľnosti na 4,14 Eur/1 m2 a znalecký posudok č. XXX/XXXX na 2,73
Eur/1 m2. Zmluva doložená žalobkyňou zjavne znevýhodňuje štát ako nájomcu a nie je použiteľná pre
toto súdne konanie. Súhlasil s obhliadkou nehnuteľností za účasti znalca.

8. Ako dôkaz doložil prvú a 19. stranu znaleckého posudku č. XXX/XXXX.

9. Po predbežnom prejednaní sporu žalobkyňa súdu doložila ocenenia nájmu pozemkov od realitných
kancelárií, ktoré stanovili cenu nájmu pozemkov zastavaných výrobnou halou na 0,90 resp. 1,-Eur/1 m2/

mesačne a ostatných pozemkov slúžiacich ako obslužné plochy 0,40 resp. 0,50 Eur/1 m2/ mesačne.

10. Pred otvorením pojednávania dňa 12. 11. 2024 strany sporu uviedli, že sa spoja so znalcami,
aby si dali vypracovať znalecký posudok.11. Uznesením č. 5C/82/2023-98 zo dňa 21. 01. 2025 súd konanie prerušil.

12. Podaním zo dňa 24. 06. 2025 žalobkyňa navrhla pokračovanie v konaní z dôvodu, že po dohode
so žalovaným zabezpečila vypracovanie znaleckého posudku A. H. E. zo dňa XX. XX. XXXX, ktorý
predložila žalovanému aj s pripomienkami k nemu. Znalecký posudok stanovil cenu ročného nájmu za
pozemky pod halou na 4,049 Eur/1 m2 a ostatých pozemkov 1,134 Eur/1 m2. Znalec vychádzal z ceny
pozemkov v D. v hodnote 34,16 Eur/1 m2 a z toho vypočítal ročný nájom. Cena pozemkov je však

podľa zistenia vyššia. Do znaleckého posudku znalec doložil zásady hospodárenia mesta Brezno, kde
v pásme III. je nájom pozemkov vo výške 15,94 Eur/1 m2/ročne a priložil aj ceny pozemkov v okolitých
obciach v rozpätí od 50-60,-Eur, ale v obci Polomka vychádzal iba z ceny 34,14 Eur/1m2. V posudku
malo byť zohľadnené sťaženie využívania ostatných pozemkov vo vlastníctve žalobkyne. Mala za to,
že súd by mal postupovať v súlade so stanoviskom Cpj/30/97 zo dňa 20. 10. 1997 ohľadom
primeranej náhrady za podiel pri predaji nehnuteľností, ktorá musí byť závislá nielen od technického

stavu a veku, ale aj záujmu o ňu.

13. Ako dôkaz doložila výzvu na mimosúdnu dohodu, stanovisko k výzve, znalecký posudok č. XXX/
XXXX a navrhla výsluch znalca.
14. Súd nariadil pojednávanie na deň 12. 09. 2025, na ktoré sa nedostavil žalovaný ani jeho právny

zástupca, ktorí svoju neúčasť ospravedlnili. V ospravedlnení z pojednávania žalovaný uviedol, že on
žalobkyni v priebehu konania ponúkol nájom 1 200,-Eur ročne a v stanovisku zo dňa 06. 06. 2025,
ktoré zaslal žalobkyni akceptoval znalcom určenú sumu 1 530,-Eur ročne. Z dôvodu hospodárnosti
žiadal konať v neprítomnosti jeho a jeho právneho zástupcu a rozhodnúť v ich neprítomnosti podľa
doloženého znaleckého posudku, v prevyšujúcej časti žalobu zamietnuť a priznať náhradu trov konania

podľa výsledku sporu. Súd preto vec prejednal a rozhodol v neprítomnosti žalovaného a jeho právneho
zástupcu. Súd pri rozhodovaní vychádzal z prednesov právnych zástupcov strán sporu, listinných
dokladov nachádzajúcich sa v súdnom spise, najmä z LV č. XXXX, F. XXX, výzvy zo dňa 25. 10. 2023,
vyjadrenia zo dňa 09. 11. 2023, vyjadrenia zo dňa 28. 11. 2023, mailovej komunikácie, nájomnej zmluvy,
ocenení realitných kancelárií, znaleckého posudku č. XXX/XXXX a výsluchu znalca.

15. Právna zástupkyňa žalobkyne na pojednávaní uviedla, že sa v celom rozsahu pridržiava podanej
žaloby a v nej uvedených skutočností. So žalovaným sa nedohodli mimosúdne, nedošlo k uzavretiu
nájomnej zmluvy, preto sa žalobkyňa rozhodla podať žalobu a domáhať sa vydania bezdôvodného
obohatenia za užívanie jej pozemkov žalovaným. Žalovaný nechce uznať inú sumu ako je uvedená

v znaleckom posudku, ale nimi boli do konania doložené ocenenia od realitných kancelárií, ktoré sa
odlišujú od znaleckého posudku, nikto nebol ochotný poskytnúť konkrétnu nájomnú zmluvu a povedali,
že sa to pohybuje okolo 1,- Eur až 1,20 Eur v Brezne. Znalec pri výsluchu povedal, že postupuje podľa
metodiky, ktorá za 20 rokov nebola v podstate menená, vychádzal z ceny nehnuteľnosti, ktorú musel
znížiť vzhľadom na to, že ide o zastavanú plochu a suma je v tom prípade polovičná ako by bola v inom

prípade.Nemožnoprihliadaťibanaznaleckýposudok,pretožecenysazaposlednérokyvznačnejmiere
zmenili, aj znalec povedal, že oni sú obmedzení pri vypracovávaní znaleckých posudkov metodikou.
Mala za to, že to nevyjadruje skutočnú hodnotu nájmu a vyjadrenia realitných kancelárií považovala
za dôvodné. V konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva sudkyňa na tunajšom
súde ani nežiadala znalecký posudok, ale vyjadrenia realitných kancelárií, kde sa mala určovať hodnota

nehnuteľnosti. Žiadala žalobe vyhovieť a priznať nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

16. Na pojednávaní znalec uviedol, že znalci majú obmedzené možnosti ohľadom získania údajov,
ktoré môžu použiť pri vypracovaní znaleckého posudku, vychádza sa hlavne z ekonomických dôvodov,
hodnoty nehnuteľnosti. On žije v regióne, robí znalecké posudky, pozná trh, vie ako sa pohybujú

ceny a vypracúva znalecké posudky na základe týchto informácií. Znalec vychádza z určených hodnôt
aj z metodického pokynu, ktorý je stanovený pri určovaní výšky nájmu. Dosť často to býva odlišné
od vyjadrení realitných kancelárií príp. z iných zdrojov, pretože sa už stretol s vyjadrením realitných
kancelárií, kde uvádzajú to, čo nie vždy trh skutočne rieši vzhľadom na to, že trh sa vyvíja a mení
veľmi rýchlo. Pri stavbách sa používajú štatistické ukazovatele, ktoré vydáva štatistický úrad, nárast

hodnôt stavieb je štvrťročne upravovaný, berie sa do úvahy nárast stavebných prác aj stavebného
materiálu, ale základná hodnota cien m2 za pozemok je z obdobia prijatia metodiky, z roku 2004.
Základná cena, z ktorej vychádzajú pre Brezno je 9,26 Eur za 1 m2, ale reálne sa pohybuje od 50,-
do 250,-Eur. Majú možnosť vychádzať zo základnej ceny iných sídlených útvarov, krajského mestaBanská Bystrica alebo, keď sa robí hodnota niekde na Táľoch alebo na Krpáčove až zo základnej
hodnoty bratislavskej ceny. On použil metódu, ktorá vychádza z hodnoty za 1 m2 danej obce. Vychádzal
z hodnoty 26,-Eur/m2, keď základná hodnota nezastavaného pozemku v tej časti, kde sa pozemky

nachádzajú, je vyššia, ale vzhľadom na to, že na pozemkoch sa nachádza stavba, ktorá je legálna,
zapísaná v katastri nehnuteľností, tak na trhu sa taký pozemok predať nedá, čiže má nižšiu hodnotu.
Pozemky sú zastavané a užívané na daný účel, ich predaj na voľnom trhu je značne obmedzený, ak by
ho kúpila tretia osoba, bolo by to za účelom špekulácie. Znalec použil metódu polohovej diferenciácie,
keď uviedol, že hodnota stavebných pozemkov v obci Polomka sa pohybuje v rozmedzí 45 - 60,-Eur,

ale tieto pozemky sú zastavané, preto stanovil hodnotu pozemkov pod stavbou na 34,17 Eur/m2. V
prípade ostatných pozemkov uviedol, že predstavujú prístup, nikto tam nemôže stavať ani užívať na iný
účel, sú to prístupové pozemky k budove, ktorá tam stojí. Zásady hospodárenia mesta Brezna uviedol v
znaleckom posudku iba z dôvodu, že ak majú obce alebo mestá takýto materiál vypracovaný, pomáha
to pri nejakom objektívnom posudzovaní, ale obec Polomka ho vypracovaný nemá. Pri určení výšky
nájmu vychádzal z toho, čo hovorí metodika, že nájom, v tomto prípade 1 530,-Eur ročne, sa za 15

rokov dostane k sume 22 950,-Eur a za 20 rokov k sume 30 600,-Eur, pričom hodnota nehnuteľností (13
000,-Eur) je podstatne nižšia, čiže aj tak išiel trochu vyššie ako je metodika ekonomického zhodnotenia
nájmu oproti hodnote pri súčasnom predaji alebo súčasnej hodnote možného predaja. Uviedol, že sa vie
vyjadriť k hodnotám na predaj realitných kancelárií, ale tieto robia nájmy veľmi sporadicky, čiže bližšie
sa k tomu nevedel vyjadriť. Možnosť napojenia na siete neznamená, že je sieť priamo na pozemku,

ale v normálnej dostupnej vzdialenosti. Reálna hodnota pozemku je 26,-Eur/m2, aj keď je nevyužiteľný,
lebo na ňom stojí stavba a je tam prístupová komunikácia. Bez stavby by hodnota bola minimálne
dvojnásobná. Znalecké posudky na nájmy sa vypracúvajú veľmi málo, on z praxe nepozná prípad nájmu,
kde by bol odlišný vlastník pozemku a budovy. Býva to o dohode, ale podľa jeho informácií aj napr.
v samotnom Brezne sa veľmi málo prenajímajú čisto pozemky pod budovami, spravidla sú to budovy

spolu s pozemkami, cena môže byť rozdielna aj na jednej ulici. Ak je nastavená cena veľmi vysoko a
nikto neprejaví záujem, musí sa ísť s cenou nižšie, aj mesto to dojednáva individuálne, vie prísť aj s
lepšou cenou.

17.Podľa§451Občianskehozákonníka(ďalejlen"OZ"),ktosanaúkorinéhobezdôvodneobohatí,musí

obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol,
ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

18. Podľa § 456 veta prvá OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor

koho sa získal.

19. Podstata právnej úpravy bezdôvodného obohatenia spočíva v tom, že toho, kto poruší povinnosť
neobohacovať sa na úkor iného, stíha nepriaznivý právny následok v podobe sankcie spočívajúcej v
povinnosti bezdôvodné obohatenie vydať. K vzniku bezdôvodného obohatenia je vždy potrebné splniť

jeho základné predpoklady, a to získanie bezdôvodného obohatenia jedným subjektom, protiprávnosť
získania bezdôvodného obohatenia a príčinná súvislosť medzi protiprávnym získaním bezdôvodného
obohatenia a majetkovou ujmou druhého subjektu. Skutková podstata bezdôvodného obohatenia
vzniknutého plnením bez právneho dôvodu zahŕňa prípady, keď právny dôvod plnenia neexistoval
od začiatku a tiež prípady, keď pôvodne existujúci právny dôvod plnenia dodatočne odpadol. Plnením

bez právneho dôvodu je aj užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy, či iného titulu oprávňujúceho užívať
cudziu vec. Majetkovým vyjadrením tohto prospechu je peňažná čiastka, ktorá zodpovedá sumám
vynakladaným obvykle v danom mieste a čase na užívanie veci i s prihliadnutím k druhu právneho
dôvodu, ktorým sa spravidla právo užívania veci realizuje; najčastejšie ide o nájomnú zmluvu, a preto
výška náhrady by mala zodpovedať obvyklému nájomnému, ktoré by bol ako nájomca, za bežných

okolností povinný platiť, ak by vec užíval na základe nájomnej zmluvy.

20.Zvykonanéhodokazovaniapovažovalsúdzapreukázané,žežalobkyňajevlastníčkou(okreminých)
aj nehnuteľností vedených Okresným úradom Brezno - odbor katastrálny na LV č. XXXX ako parc. reg.
"C" č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o

výmere XXX m2, č. 2434/35 - zast. plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a
nádvorie o výmere X m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XX m2, č. XXXX/XX - zast.
plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XX m2, č.
XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmere XX m2, č. XXXX/XX - zast. plocha a nádvorie o výmereX m2. Ako titul nadobudnutia je uvedené uznesenie o dedičstve 27D/124/2020, Dnot 23/2021 zo dňa
13. 04. 2021.

21. Žalovaný je výlučným vlastníkom stavby súp. č. XXXX - sklad v kat. úz. D., ktorá je okrem iných
pozemkov postavená aj na pozemkoch žalobkyne parc. reg. "C" č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/
XX, č. XXXX/XX a č. XXXX/XX. Pozemky parc. reg. "C" č. XXXX/XX, č. XXXX/XX a č. XXXX/XX sa
nachádzajúpridanejstavbe.Stavbužalovanýnadobudolnazákladeosvedčeniaovykonanídobrovoľnej
dražby N 180/2010, NZ 40967/2010 zo ňa 03. 11. 2010.

22.Žalobkyňavýzvouzodňa25.10.2023žalovanémuoznámila,ževlastnípozemky,ktorésúzastavané
výrobnou halou v jeho vlastníctve resp. ich využíva ako prístupové cesty a manipulačné plochy. K výzve
mala priložiť nájomnú zmluvu (súdu nebola predložená), ktorú požadovala uzavrieť od 01. 01. 2024 a
nájom za roky 2022 a 2023 určila vo výške 5 288,-Eur za každý rok zvlášť, spolu 10 576,-Eur. Žalovaný
sa mal k predžalobnej výzve vyjadriť do 10. 11. 2023.

23. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 09. 11. 2023 uviedol, že ako predmet nájmu prichádza do úvahy
pozemok pod stavbou vo výmere XXX m2 (parc. č. XXXX/XX) a ostatné pozemky v rozsahu XXX m2
(z parc. č. XXXX/XX užíva ako cestu XX m2 a z parc. č. XXXX/XX užíva ako cestu XX m2). Hodnota
navrhovaného nájmu je premrštená, keď nájom za porovnateľné pozemky v danej lokalite v intraviláne

predstavuje od 0,15 Eur/m2 a v extraviláne v prípade drobných výmer, ktoré nie sú vhodné na stavebnú
resp. investičnú činnosť je hodnota nájmu nižšia. Navrhol zníženie požadovaného nájmu na sumu
zodpovedajúcu charakteru, veľkosti a možnosti využitia parciel s prihliadnutím na priemernú cenu v
danej lokalite a rozsah užívaných parciel (spolu XXX m2).

24. V e-mailovej správe zo dňa 14. 11. 2023 žalobkyňa uviedla, že ňou vymenované pozemky sa
nachádzajú pod budovou žalovaného a v prípade nedohodnutia sa v otázke nájmu do 31. 11. 2023
(pravdepodobne malo byť uvedené 30. 11. 2023) za predchádzajúce obdobie a následne k uzavretiu
nájomnej zmluvy, bude vec riešiť súdnou cestou.

25. Vo vyjadrení zo dňa 28. 11. 2023 žalovaný uviedol, že súhlasí s nájmom parciel pod budovou
parc. reg. "C" č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX a č. XXXX/XX v celkovej výmere XXX
m2 a časťou parciel reg. "C" č. XXXX/XX - výmera pre nájom XX m2, č. XXXX/XX - výmera pre nájom XX
m2 a č. XXXX/XX - výmera pre nájom X m2, spolu XXX m2. Navrhol ročnú výšku nájmu za pozemky pod
stavbou vo výške 0,15 Eur/m2 (50,40 Eur) a za ostatné pozemky 0,015 Eur/m2 (2,19 Eur), spolu 52,59

Eur. V prípade, že žalobkyňa s tým nebude súhlasiť navrhol určiť hodnotu nájmu znaleckým posudkom.
26. Podľa nájomnej zmluvy zo dňa XX. XX. XXXX uzavretej medzi spol. GOLIAN s.r.o. a LESY
Slovenskej republiky, štátny podnik boli predmetom nájmu pozemky (všetko zastavané plochy a
nádvoria) v celkovej výmere 3 015 m2 v kat. úz. Brezno s dohodnutou výškou nájomného 49 039,04
Eur za rok + DPH.

27. Spol. Nové BÝVANIE RK, s.r.o. vo svojom ohodnotení zo dňa 31. 10. 2024 uviedla, že porovnaním
podobných nájmov v okolí Brezna je cena nájmu za pozemky pod halou vo výške 1,-Eur/m2
mesačne a ostatných pozemkov 0,50 Eur/m2 mesačne. Hodnota má byť priblížená aktuálnej situácii na
trhu. Spol. Horehron Reality s.r.o. vo svojom ocenení zo dňa 22. 10. 2024 uviedla, že ohodnotenie

vychádza z porovnania nájmov podobných pozemkov v okrese Brezno, aktuálnej situácie na trhu s
nehnuteľnosťami, lokality a odhad hodnoty bol 0,90 Eur/m2 mesačne za pozemky pod halou a 0,40
Eur/m2 mesačne za obslužné plochy. D. E. - KovoReal vo vyjadrení zo dňa 18. 10. 2024 uviedol, že
porovnaním obdobných nájmov v meste Brezno resp. okolitých obciach je možné stanoviť cenu nájmu
1,-Eur/m2 mesačne za pozemky pod halou a 0,40 Eur/m2 mesačne za ostatné pozemky.

28. Znalec A. H. E. v znaleckom posudku č. XXX/XXXX stanovil cenu nájmu pozemkov zastavaných
výrobnou halou parc. C-KN č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/
XX a pozemkov využívaných ako manipulačné plochy parc. C-KN č. XXXX/XX, č. XXXX/XX, č. XXXX/
XX bez príslušenstva. V znaleckom posudku uviedol, že pozemky je možné v čase hodnotenia využívať

na účel poľnohospodárskej výroby, iné využívanie je málo pravdepodobné, sú zastavané a užívané na
daný účel, ich predaj na voľnom trhu je značne obmedzený a prevod na tretiu osobu by sa
vzhľadom k situácii mohol považovať za špekulatívny. Znalec použil metódu polohovej diferenciácie,
keď uviedol, že hodnota stavebných pozemkov v obci Polomka sa pohybuje v rozmedzí 45,-až 60,-Eur, ale vzhľadom na to, že pozemky sú už zastavané, stanovil hodnotu pozemkov pod stavbou
na 34,17 Eur/m2. V prípade ostatných pozemkov uviedol, že pozemky sú zastavané cestnými panelmi
a drobnými stavbami, preto ich hodnotu stanovil na 10,25 Eur/m2. Pri stanovení všeobecnej hodnoty

nájmu hodnotil metódu porovnávania, kde by nájom pozemkov pod halou stanovený porovnávaním bol
10,08 Eur/rok a ostatných pozemkov 4,45 Eur/rok. Pri metóde výpočtom na báze všeobecnej hodnoty
stanovilvýškunájmupozemkovpodhalouna1360,46Eur/rok(4,049Eur/m2/rok)aostatnýchpozemkov
168,21 Eur/rok (1,134 Eur/m2/rok) a celkovú výšku nájmu stanovil na 1 530,-Eur, pričom ako vhodná
metóda na stanovenie VŠH bola použitá metóda výpočtom.

29. Ako už súd vyššie uviedol, plnením bez právneho dôvodu je aj užívanie pozemku bez nájomnej
zmluvy či iného titulu oprávňujúceho užívať cudziu vec. Majetkovým vyjadrením tohto prospechu je
peňažná čiastka, ktorá zodpovedá sumám vynakladaným obvykle v danom mieste a čase na užívanie
veci i s prihliadnutím k druhu právneho dôvodu, ktorým sa spravidla právo užívania veci realizuje;
najčastejšie ide o nájomnú zmluvu, a preto výška náhrady by mala zodpovedať obvyklému nájomnému,

ktoré by bol ako nájomca, za bežných okolností povinný platiť, ak by vec užíval na základe nájomnej
zmluvy. V danom prípade nebolo sporné, že medzi stranami sporu nebola uzavretá nájomná zmluva,
preto žalovaný užíva pozemok bez právneho dôvodu.

30. V priebehu súdneho konania medzi stranami došlo k dohode ohľadom rozsahu užívania pozemkov,

keď žalovaný užíva v celom rozsahu pozemky pod halou v celkovej výmere XXX m2 (ako bolo uvedené
v žalobe) a ostatné pozemky vo výmere XXX m2 (parc. č. XXXX/XX v rozsahu XX m2, parc. č. XXXX/
XX v rozsahu XX m2 a parc. č. XXXX/XX v rozsahu X m2).

31. Medzi stranami zostala sporná výška nájmu. Žalobkyňa v žalobe žiadala, aby súd prihliadal na

nájomnú zmluvu, ktorú uzavreli spol. GOLIAN s.r.o. a LESY Slovenskej republiky, štátny podnik v roku
2009, kde boli predmetom nájmu pozemky (všetko zastavané plochy a nádvoria) v celkovej výmere
3 015 m2 v kat. úz. Brezno s dohodnutou výškou nájomného 49 039,04 Eur za rok + DPH, kde
podľa nej sa pozemky majú fakticky nachádzať v kat. úz. Michalová. V priebehu konania doložila aj
ocenenia realitných kancelárií. Pred otvorením pojednávania dňa 12. 11. 2024 sa strany sporu dohodli,

že sa obrátia na znalca, aby im vypracoval znalecký posudok. Po vypracovaní znaleckého posudku
sa žalovaný vyjadril, že výšku nájmu uvedenú znaleckým posudkom akceptuje. Žalobkyňa uviedla, že
zabezpečila vypracovanie znaleckého posudku, kde znalec vychádzal z ceny pozemkov 34,16 Eur/
m2, ale podľa zistenia je ich hodnota vyššia, v prílohe doložil ceny pozemkov v okolitých obciach (50
- 60,-Eur). V posudku malo byť zohľadnené sťaženie využívania ostatných pozemkov vo vlastníctve

žalobkyne, pričom ona doložila aj vyjadrenia realitných kancelárií, kde bola uvedená vyššia cena nájmu.
Mala za to, že súd by mal postupovať v súlade so stanoviskom Cpj/30/97 zo dňa 20. 10. 1997 ohľadom
primeranej náhrady za podiel pri predaji nehnuteľností, ktorá musí byť závislá nielen od technického
stavu a veku, ale aj záujmu o ňu.

32. Súd nebral pri určovaní výšky bezdôvodného obohatenia do úvahy zmluvu, ktorú medzi sebou
uzavreli spol. GOLIAN s.r.o. a LESY Slovenskej republiky, štátny podnik, keď je zrejmé, že táto sa
týkala pozemkov v niekoľkonásobne vyššej výmere, v inej lokalite, ako sú pozemky žalobkyne a zároveň
nie je je z nej ani zrejmé, čo všetko má byť na pozemkoch postavené. Výška nájmu bola v danom
prípade pravdepodobne vecou dohody, pričom tieto pozemky sa nachádzajú v kat. úz. Brezno, aj keď

žalobkyňa tvrdí, že ide fakticky o kat. úz. Michalová. Brezno je okresným mestom, na rozdiel od obce
Polomka, ktorá je od mesta vzdialená cca 18 km, kde hodnota pozemkov je nepomerne vyššia a tým aj
cena nájmu je odlišná. Na pojednávaní bol vypočutý znalec, ktorý sa vyjadril k námietkam žalobkyne,
ktoré uviedla vo svojom podaní doručenom súdu so znaleckým posudkom. Cenu pozemkov stanovil s
ohľadom na to, že ide o pozemky zastavané stavbou, ktorá je legálna a zapísaná v katastri nehnuteľností

resp. o pozemky, ktoré slúžia ako obslužné k tejto stavbe. Vyššia hodnota pozemkov by prichádzala do
úvahy iba v prípade, ak by neboli zastavané a dali by sa použiť aj na iný účel, čo v tom prípade nie
je možné. Pri určovaní výšky nájmu potom vychádzal z takto určenej ceny, pričom nájom stanovil na 1
530,-Eur ročne, keď tento sa za 15 rokov dostane k sume 22 950,-Eur a za 20 rokov k sume 30
600,-Eur, pričom hodnota nehnuteľností (13 000,-Eur) je podstatne nižšia, teda cenu určil vyššiu ako

je metodika ekonomického zhodnotenia nájmu oproti hodnote možného predaja. Zásady hospodárenia
mesta Brezno doložil iba ako príklad, z čoho je možné vychádzať, ak ich má obec vypracované, ale obec
Polomka ich vypracované nemá. Takýto typ nájmu sa vyskytuje iba výnimočne.33. Predmetná stavba vo vlastníctve žalovaného je umiestnená na pozemkoch žalobkyne aj na
pozemkoch (a to z podstatne väčšej časti) žalovaného, je postavená legálne, zapísaná v katastri
nehnuteľností, pričom bola postavená už v čase, keď žalobkyňa pozemky nadobudla (dedením).

Samotný žalovaný ju nepostavil, nadobudol ju v dražbe spolu s pozemkami, ktoré sa nachádzajú pod
prevažnou časťou stavby aj v okolí stavby. Pozemky žalobkyne sa nachádzajú iba pod menšou časťou
stavby (nie pod celou stavbou) a v podstate ich obklopujú pozemky žalovaného. Nájom pozemkov
v prospech inej osoby je nepravdepodobný, keďže by ich nebolo možné používať na iný účel. Ako
uviedol žalovaný, on prejavil záujem o odkúpenie pozemkov, ale žalobkyňa ich nie je ochotná predať.

Pokiaľ žalobkyňa odkazovala na stanovisko Cpj 30/97 týkajúce sa zrušenia a vyporiadania podielového
spoluvlastníctva, podľa ktorého by mala byť primeraná náhrada závislá na konštrukcii a
vybavení, veľkosti a veku stavby, ale i na záujme o ňu, t. j. na dopyte a ponuke v danom
mieste a čase, tak tu súd poukazuje na skutočnosť, že je rozdiel, ak ide o predaj nehnuteľnosti a nájom
nehnuteľnosti. Predaj resp. kúpa nehnuteľností (stavieb alebo pozemkov) sú založené na ponuke a
dopyte, kde aj realitné kancelárie vedia stanoviť reálne ceny, za aké nehnuteľnosti ponúknu na predaj.

Ale iná situácia je v prípade nájmu pozemkov, ktoré sú zastavané stavbami, ak vlastníkom pozemku a
stavby nie je tá istá osoba. V tomto prípade nie je možné hovoriť o ponuke a dopyte, keď záujem o nájom
by mal len vlastník stavby, pre iné osoby by takýto nájom nemal zmysel. Je skôr výnimkou, aby vlastník
stavby nebol súčasne aj vlastníkom pozemku pod stavbou, ktorý sa má prenajať, čo potvrdil aj samotný
znalec, ktorý pôsobí na Horehroní, má dlhoročné skúsenosti a zároveň uviedol, že realitné kancelárie

nájmy uzatvárajú veľmi málo. On vychádzal z kritérií stanovených zákonom a metodikou. Žalobkyňa
doložilavyjadreniarealitnýchkancelárií,zktorýchvšakpodľanázorusúduniejezrejmé,nazákladečoho
stanovili realitné kancelárie danú cenu, keď iba uviedli, že cenu určujú porovnaním podobných nájmov
v Brezne a okolí. Ani jedna realitná kancelária však neuviedla konkrétny nájom, ktorý by zrealizovala
(resp. mala vedomosť o jeho realizácii), za akú cenu, v akej obci, v akej výmere, pod akými stavbami sa

pozemky nachádzali, či išlo o pozemky pod celou stavbou alebo iba časťou, či boli pozemky využívané
ako celok alebo iba ich časť, či bol vlastník stavby a pozemku tá istá osoba alebo nie a pod., aby bolo
možné naozaj posúdiť, že nájom v takejto výške skutočne prichádza v danej oblasti a za danej situácie
do úvahy. Tieto ich tvrdenia nebolo možné porovnať ani s verejne dostupnými údajmi na internetových
portáloch zaoberajúcich sa nehnuteľnosťami, keď takéto nájmy na nich ponúkané nie sú. Súd potom pri

určení výšky bezdôvodného obohatenia vzal do úvahy znalecký posudok, kde znalec presne uviedol,
z akých kritérií pri určovaní výšky nájmu vychádzal. Pozemky sú zastavané stavbou, ktorá je legálna
a zapísaná v katastri nehnuteľností, pričom táto stavba je postavená aj na ďalších pozemkoch a tie
sú všetky vo vlastníctve žalovaného. Navyše, ako vyplýva aj zo snímok pozemkovej mapy a listov
vlastníctva, pozemok žalovaného parc. č. XXXX/XX (zastavaný stavbou) aj pozemok žalovaného parc.

č. XXXX/XX sa nachádzajú z jednej strany pozemkov žalobkyne a z druhej strany sa tiež nachádzajú
pozemky žalovaného (aj zastavané stavbou). Reálna možnosť prenajatia pozemkov žalovanej pod
stavbou niekomu inému je tak v podstate vylúčená a ostatné jej pozemky žalovaný neužíva v celom
rozsahu. Nie je predpoklad, že by niekto iný mal záujem o nájom jej pozemkov, preto ani znalec nepoužil
porovnávaciu metódu, keď nemal preukázanú existenciu žiadnej zmluvy, ktorá by sa týkala podobného

nájmu, iba ocenenia realitných kancelárií. Skutočnosť, že časť pozemkov je zastavaná stavbou bola
zohľadnená, keď znalec určil pri pozemkoch zastavaných halou sumu nájmu cca štvornásobne vyššiu
ako pri ostatných pozemkoch. Navyše sa sám znalec vyjadril, že pri všeobecnej hodnote pozemkov 13
000,-Eur a ním stanovenej výške nájmu 1 530,-Eur ročne, nájom za 15 rokov predstavuje sumu 22 950,-
Eur, za 20 rokov sumu 30 600,-Eur, čo je podstatne vyššia suma ako hodnota nehnuteľností, teda aj

tak išiel vyššie ako je metodika ekonomického zhodnotenia nájmu oproti súčasnej hodnote možného
predaja.

34. Súd preto priznal žalobkyni bezdôvodné obohatenie v celkovej výške 3 060,-Eur, teda vo výške 1
530,-Eur za každý rok užívania pozemkov (roky 2022 a 2023) a v prevyšujúcej časti žalobu zamietol.

35. Nesplnením peňažného záväzku sa žalovaný dostal do omeškania a žalobkyni vznikol nárok na úrok
z omeškania, ktorý si uplatnila od podania žaloby. Súd priznal úrok z omeškania vo výške 5 % ročne zo
sumy 3 060,-Eur až od dátumu 09. 02. 2024, keď žalovanému bola žaloba doručená dňa 07. 02. 2024,
nasledujúci deň bol povinný plniť a dňa 09. 02. 2024 sa dostal do omeškania s plnením, keď až doručenie

samotnej žaloby je možné považovať za riadne doručenie výzvy na vydanie bezdôvodného obohatenia,
keď vo výzvach zaslaných žalovanému pred začatím konania žalobkyňa len uvádzala, že sa k nim má
vyjadriť resp. dohodnúť sa s ňou. Výška úroku bola v zmysle § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka
a § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. určená podľa základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnejbanky, zvýšenej o 5 percentuálnych bodov, pričom súd neprekročil návrh žalobkyne. V prevyšujúcej časti
ohľadom požadovaného úroku z omeškania od skoršieho dátumu súd žalobu zamietol.

36. Súd nevykonal dokazovanie obhliadkou na mieste samom, pretože medzi stranami sporu došlo k
dohode o rozsahu užívania pozemkov ani časťami znaleckých posudkov, ktoré boli doložené žalovaným,
keď tieto nebolo možné použiť v tomto súdnom konaní, pretože ich predmetom bolo iba stanovenie
všeobecnej hodnoty nehnuteľností a nie určenie výšky nájmu.

37. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku (ďalej len "CSP") a
žalovanému ako strane v konaní v prevažnej miere úspešnej priznal nárok na náhradu trov konania voči
žalobkyni podľa pomeru úspechu a neúspechu v rozsahu 42,14 % (71,07 % - 28,93 %), keď vychádzal
z nárokov uvedených v žalobe, ktoré bolo možné vyčísliť do dňa vydania rozhodnutia (istina 10 576,-
Eur a 5 % úrok z omeškania zo sumy 10 576,-Eur od 20. 12. 2023) a nároku priznaného týmto
rozhodnutím (istina 3 060,-Eur a 5 % úrok z omeškania zo sumy 3 060,-Eur od 09. 02. 2024),

keď v prevyšujúcej časti súd žalobu zamietol. O výške náhrady účelne vynaložených trov konania bude
podľa § 262 ods. 2 CSP rozhodnuté po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e p r í p u s t n é odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia v dvoch
vyhotoveniach na tunajší súd (§ 362 ods. 1, 2 CSP).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa Zákona č. 233/1995 Z.z.
(Exekučný poriadok).