Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 20. jún 2023

Súd: Mestský súd Bratislava III
Spisová značka: B1-39Cb/74/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122367501
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 06. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jana Brídziková

ECLI: ECLI:SK:MSBA3:2023:6122367501.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava III v konaní pred sudkyňou Mgr. Janou Brídzikovou v spore žalobcu: KOGA Rent

s.r.o., so sídlom Kopčianska 3756/10, 851 01 Bratislava, IČO: 47 469 391, právne zastúpený: A.K.F.
Legal, s.r.o., so sídlom Čulenova 5, 811 09 Bratislava, IČO: 47 236 400, proti žalovanému: AMALCA
DEVELOPMENT a.s., so sídlom Panenská 13, 811 03 Bratislava, IČO: 46 498 184, právne zastúpený:
Valko & Volný, s.r.o. so sídlom Porubského 2, 811 06 Bratislava, IČO: 35 916 192, o zaplatenie 563,06
EUR s príslušenstvom

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica dňa 07.07.2022 domáhal
vydania rozhodnutia, ktorým súd uloží žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 563,06 EUR s
príslušenstvom.

2. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že žalobca ako kupujúci so žalovaným ako predávajúcim viedli
rokovanie ohľadom predaja rezidenčného apartmánu č. S a parkovacieho stojiska č. XXX evidovaných
na liste vlastníctva č. XXXX, ktoré sa nachádzajú v polyfunkčnom objekte E. Brána, so súpisným číslom

XXXX, na adrese Kopčianska č. 8, 10 v Bratislave (ďalej tiež len ako „nehnuteľnosti“). Žalobca uviedol,
že prejavil o kúpu nehnuteľností záujem už dňa 23.02.2022, kedy sa po dohode zúčastnil obhliadky
nehnuteľností. Žalovaný následne dňa 01.03.2022 potvrdil žalobcovi kúpnu cenu nehnuteľností v
celkovej výške 265.000,00 EUR a dňa 16.03.2022 zaslal žalobcovi návrh zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam, ktorý v ten istý deň žalobca pripomienkoval. Následne dňa 21.03.2022
žalovaný doručil žalobcovi návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam s odpoveďami
na komentáre a pripomienky žalobcu. Žalobca uviedol, že so žalovaným boli dohodnutí na podstatných

náležitostiach zmluvy, žalobca teda nemal dôvod sa domnievať, že by k predaju nehnuteľností nemalo
dôjsť. Žalobca uviedol, že v dobrej viere, že k uzatvoreniu zmluvy dôjde, zaslal návrh zmluvy na revíziu
advokátskej kancelárii A.K.F. Legal, s.r.o. (ďalej tiež len ako „advokátska kancelária“), ktorá zmluvu
kompletne zrevidovala. Žalobca si následne za účelom potvrdenia reálneho stavu nehnuteľnosti so
stavom uvedeným v zmluve dohodol so žalovaným obhliadku na deň 08.04.2022, ktorú však následne
žalovaný tesne pred termínom obhliadky zrušil s odôvodnením, že žalovaný sa s nehnuteľnosťou
rozhodol naložiť inak a od predaja nehnuteľností odstupuje. Žalobca poukázal na to, že takmer mesiac

po bezdôvodnom ukončení procesu kontraktácie dňa 05.05.2022 žalobcovi doručil opätovnú ponuku
na predaj nehnuteľností, v ktorej bola navýšená cena rezidenčného apartmánu č. S. o 56 % a cena
parkovacieho stojiska č. 320 o 106 %. Žalobca mal za to, že žalovaný sa zachoval v rozpore s dobrými
mravmi a obchodnými zvyklosťami, keďže žalobcu zaviedol, že prevod nehnuteľností bude dohodnutý aneskôr ukončil rokovania o zmluve bez akéhokoľvek rozumného dôvodu a takmer mesiac po ukončení
rokovania doručil žalobcovi opätovnú ponuku na predaj nehnuteľností s navýšenou kúpnou cenou
o 157.300,00 EUR. Žalobca poukázal na ustanovenie § 415 Občianskeho zákonníka a ustanovenie

§ 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka s tým, že § 415 Občianskeho zákonníka sa vzťahuje aj na
predzmluvnú zodpovednosť, tzv. culpa in contrahendo, pričom poukázal na rozhodnutie Najvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 29Odo/1166/2004 zo dňa 11.10.2006. Žalobca uviedol, že aj pri rokovaní
o zmluve je každý povinný počínať si tak, aby ku vzniku škody nedochádzalo. Žalobca a žalovaný viedli
rokovania o zmluve o prevode nehnuteľností na žalobcu, pričom žalobca so žalovaným boli dohodnutí na

podstatnýchnáležitostiachzmluvyarokovaliužlenotechnických,procesnýchavykonávacíchotázkach,
a teda rokovania boli v pokročilom štádiu. Na základe konania žalovaného bol žalobca v dobrej viere
a legitímne očakával, že k uzatvoreniu zmluvy dôjde, žalovaný však rokovania o zmluve bezdôvodne
ukončil, čím zo strany žalovaného došlo k porušeniu predzmluvnej zodpovednosti počínať si tak, aby
nedochádzalo k škodám na majetku v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka. Žalobca tiež poukázal
na ustanovenie § 424 Občianskeho zákonníka s tým, že konanie žalovaného jednoznačne vykazuje

znaky úmyselného porušenia dobrých mravov a zásad poctivého obchodného styku, a teda jeho konanie
založilo aj zodpovednosť žalovaného za škodu v dôsledku úmyselného konania proti dobrým mravom.
V dôsledku konania žalovaného, ktorý porušil povinnosti podľa § 415 a § 424 Občianskeho zákonníka
vznikla žalobcovi škoda spočívajúca v nákladoch žalobcu na právne služby spojené s revíziou zmluvy
o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Advokátska kancelária vystavila žalobcovi faktúru

č. 592022, ktorú žalobca uhradil dňa 14.06.2022. V súvislosti s nákladmi na právne služby žalobca
dňa 19.05.2022 zaslal žalovanému faktúru č. FA220005, splatnú dňa 02.06.2022 na sumu 563,06 EUR
bez DPH, ktorá žalovaným nebola uhradená. Žalobca poslal žalovanému dňa 03.06.2022 emailom aj
poštou predžalobnú výzvu, žalovaný však nereagoval a dlžnú sumu neuhradil. Žalovaný nereagoval ani
na opätovnú predžalobnú výzvu zo dňa 24.06.2022. Neuhradená suma tak predstavuje 563,06 EUR.

Žalobca si uplatnil aj nárok na úroky z omeškania podľa § 369 Obchodného zákonníka vo výške 9,00 %
ročne zo žalovanej sumy odo dňa 07.07.2022 do zaplatenia a paušálnu náhradu nákladov spojených s
uplatnením pohľadávky vo výške 40,00 EUR podľa § 369c Obchodného zákonníka.

3. Okresný súd Banská Bystrica vo veci vydal dňa 18.07.2022 platobný rozkaz sp. zn. 22Up/478/2022,

proti ktorému žalovaný podal odpor.

4. Žalovaný v odpore doručenom súdu dňa 02.08.2022 uviedol, že za spornú je potrebné považovať už
len aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu, keďže v súvislosti s predzmluvnými rokovaniami vystupoval W..
N. za spoločnosť KOGA Bau s.r.o., so sídlom Ulica Svornosti 43, 821 06 Bratislava, IČO: 45 462 283

(ďalej tiež len ako „KOGA Bau“) a nie za žalobcu, ako vyplynulo z emailovej komunikácie predloženej
žalobcom. Žalovaný ďalej sporoval, že z faktúry č. 592022, vystavenej advokátskou kanceláriou
na žalobcu nebolo zrejmé, aké právne služby a v prospech akého subjektu mali byť advokátskou
kanceláriou poskytnuté. Žalovaný ďalej zdôraznil, že pokiaľ mala byť žalobcovi spôsobená škoda na
základe úkonov právnej služby poskytnutých advokátskou kanceláriou (t. j. pripomienkovania zmluvy),

tak žalovaný nikdy advokátskou kanceláriou kontaktovaný nebol, a ani mu nikdy nebola doručená
akákoľvek zmluva, ktorá by bola danou advokátskou kanceláriou pripomienkovaná. Žalovaný poukázal
na to, že to bol žalovaný, kto ako posledný zaslal druhej strane pripomienkovanú zmluvu, a to dňa
21.03.2022. Následne však už žiadnu reakciu k pripomienkovanej zmluve neobdržal (od akejkoľvek
osoby). Žalovaný uviedol, že to pritom bol W.. N. (konateľ žalobcu, ako aj spoločnosti KOGA Bau), kto

v emailovej správe zo dňa 22.03.2022 uviedol, že „Ďakujem za zaslanie a upresnenie. Ohľadom úprav
zmluvy bude Vás kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal.“ Žalovaný zdôraznil, že advokátska
kancelária ho za akýmkoľvek účelom nikdy nekontaktovala, napriek tomu, že ho na základe informácie
žalobcu kontaktovať mala, a ani žalovanému akýkoľvek spripomienkovaný návrh zmluvy nezaslala.
Žalovaný tiež poukazoval na to, že faktúra bola na žalobcu vystavená až v mesiaci máj 2022, hoci

rokovania W.. N. so žalovaným sa uskutočnili ešte v mesiaci marec 2022. Žalovaný tiež sporoval, že
existovala dohoda na podstatných náležitostiach pripravenej zmluvy, nakoľko žalobca ešte potreboval
obhliadku a nemal ani lokalizované parkovacie miesto. K otázke existencie dohody o podstatných
náležitostiach žalovaný poukázať na § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého musia mať
zmluvy o prevode nehnuteľností písomnú formu, či v zmysle § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka prejavy

účastníkov musia byť na tej istej listine. Žalovaný tiež z objektívneho hľadiska považoval za pochopiteľné
to, prečo pristúpil k zvýšeniu ceny. Týmito dôvodmi boli najmä (i) neistá situácia vo svete v súvislosti
s vojnou na Ukrajine, (ii) výrazné zvyšovanie úrokových sadzieb, (iii) významné zmeny na finančných
trhoch, či (iv) rastúca inflácia. Žalovaný mal za to, že je bežnou praxou na realitnom trhu zobrať na účelyurčenia predajnej ceny nehnuteľností do úvahy uvedené meniace sa veličiny a na danom základe predaj
ešte nezazmluvnených nehnuteľností „stopnúť“, ceny prehodnotiť, a následne nehnuteľnosti - už za ceny
aktualizované - opätovne ponúkať. Žalovaný mal za to, že uvedené okolnosti by pritom odôvodňovali

zvýšenie ceny nehnuteľností aj pri korektnom prístupe druhej strany, nieto ešte v situácii, kedy druhá
strana resp. jej právny zástupca na žalovaným naposledy (dňa 21.03.2022) zaslané pripomienky k
zmluve vôbec nereagovali. Žalovaný tiež poukázal na to, že z rozsudku Najvyššieho súdu Českej
republiky sp. zn. 29Odo/1166/2004 zo dňa 11.10.2006 vyplýva, že v rámci rokovaní pred uzavretím
zmluvy je potrebné počítať s určitými nákladmi bez ohľadu na to, či zamýšľaná zmluva nakoniec bude

uzatvorená. Zároveň však predmetný rozsudok uvádza, že o náklady, pri ktorých je možné uvažovať, že
môžu zakladať vznik škody, ide v prípade, ak nejde o náklady obvyklé a ak potreba ich vzniku vyplývala
zo špecifických požiadaviek druhej strany. O žiadne také náklady však v prejednávanom prípade podľa
žalovaného nešlo. Žalovaný tak žalobou uplatnený nárok považoval za nedôvodný v celom rozsahu a
žiadal žalobu v celom rozsahu zamietnuť.

5. K odporu žalovaného sa žalobca vyjadril v replike doručenej súdu dňa 30.08.2022. Žalobca k
spornej otázke aktívnej vecnej legitimácie žalobcu uviedol, že konateľ žalobcu pán Aleksander J.
N. je zároveň konateľom a spoločníkom spoločnosti KOGA Bau a na emailovú komunikáciu občas
používa emailovú adresu spoločnosti KOGA Bau. Žalobca mal za to, že túto skutočnosť nie je možné
považovať za vystupovanie v mene iného subjektu ako v mene účastníka predzmluvných rokovaní.

Žalobca poukázal na to, že už dňa 11.03.2022 bolo žalovanému oznámené, že kupujúcim, a teda
účastníkom predzmluvných rokovaní so žalovaným bude žalobca. Napokon to bol sám žalovaný,
ktorý dňa 16.03.2022 zaslal žalobcovi návrh zmluvy o prevode apartmánu a parkovacieho stojiska v
komplexe Vienna Gate, kde za kupujúceho označil žalobcu. Žalobca tak považoval námietku nedostatku
aktívnej vecnej legitimácie za nedôvodnú. Žalobca tiež poukázal na to, že z faktúry č. 592022

vystavenejadvokátskoukancelárioužalobcovivyplynulo,žeprávneslužbyboliposkytnutéžalobcoviako
odberateľovi, pričom v prílohe faktúry bolo výslovne uvedené, že právne služby sa týkali revízie zmluvy.
Samotné poskytnutie právnych služieb advokátskou kanceláriou podľa žalobcu potvrdzuje aj emailová
komunikácia medzi advokátskou kanceláriou a žalobcom, pričom advokátska kancelária zmluvu
kompletne zrevidovala a zaslala žalobcovi ako svojmu klientovi na odsúhlasenie pred jej odoslaním

druhej strane - žalovanému. Žalobca poukázal na to, že približne týždeň pred dohodnutou dodatočnou
prehliadkou nehnuteľností v telefonickom rozhovore so zamestnankyňou žalovaného, pani M. G., sa
dozvedel, že žalovaný sa rozhodol predmetné nehnuteľnosti nepredávať. U žalobcu však pretrvával
záujem o kúpu nehnuteľností, preto chcel v predzmluvných rokovaniach pokračovať. Z tohto dôvodu
žalobca pani G. telefonoval ešte raz v záujme stretnúť sa s niekým z riadiacich pozícií žalovaného, pani

G. však v emaile zo dňa 20.04.2022 informovala žalobcu, že stretnutie nebude možné. Z uvedeného
dôvodu žalobca po kompletnej revízii zmluvy nedal advokátskej kancelárii pokyn, aby odoslala
pripomienkovanú zmluvu žalovanému, nakoľko v dôsledku bezdôvodného ukončenia kontraktačného
procesu zo strany žalovaného to už bolo zbytočné. Žalobca ďalej uviedol, že faktúra za poskytnuté
právne služby nebola žalobcovi vystavená okamžite po ich poskytnutí z dôvodu inštrukcie žalobcu, ktorý

mal záujem na vystavení faktúry až po ukončení právnej veci, nakoľko bol v dobrej viere, že uzavretie
zmluvy sa uskutoční. Žalobca mal ďalej za to, že žalobca a žalovaný v predzmluvných rokovaniach
dospeli k dohode o podstatných náležitostiach, nakoľko účastníkmi predzmluvných rokovaní boli v
zmluve určené predovšetkým (i) zmluvné strany, (ii) predmet prevodu, (iii) kúpna cena a spôsob jej
zaplatenia, (iv) určenie a popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva polyfunkčného

domu, (v) úprava práv k zastavaným a priľahlým pozemkom, (vi) vyhlásenia zmluvných strán, (vii)
úprava práv a povinností v súvislosti s existujúcou nájomnou zmluvou, (viii) spôsob podania návrhu na
vklad vlastníckeho práva, či (ix) odovzdanie predmetu prevodu. Záujmom žalobcu pri neuskutočnenej
dodatočnej obhliadke bolo potvrdiť si skutočný stav predávaných nehnuteľností so stavom uvedeným
v zmluve s tým, že na dodatočnú obhliadku sa odvolávala aj samotná zmluva v časti Príloh alebo

v čl. II ods. 3 zmluvy. Žalobca ďalej poukazoval na to, že návrh zmluvy bol vyhotovený v písomnej
forme, pričom pre vznik predzmluvnej zodpovednosti sa nevyžaduje uzatvorenie zmluvy v písomnej
forme podľa § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Otázku písomnej formy tak žalobca považoval za
irelevantnú.Žalobcapovažovalzaneakceptovateľnéurčenieapotvrdenievýškykúpnejcenyžalovaným,
následné bezdôvodné ukončenie predzmluvných rokovaní a napokon opätovnú ponuku na predaj

nehnuteľností s navýšenou kúpnou cenou apartmánu o 56 % a parkovacieho stojiska o 106 %. Žalobca
poukazoval na to, že vojna na Ukrajine začala ešte pred určením výšky kúpnej ceny žalovaným. Žalobca
mal za to, že navýšenie kúpnej ceny nemohlo byť odôvodnené ani ostatnými žalovaným uvádzanými
dôvodmi, nakoľko úrokové sadzby ako aj inflácia už začali rásť pred momentom potvrdenia výšky kúpnejceny žalovaným. Žalobca uviedol, že žalovaný je oprávnený určiť si výšku kúpnej ceny predávanej
veci, avšak vždy má všeobecnú prevenčnú povinnosť v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka. Ak
žalovanýkomunikovalžalobcovikúpnucenuažalobcatútoakceptoval,žalovanýzodpovedázadôsledky

toho, že túto cenu svojvoľne zmenil. Všeobecnú prevenčnú povinnosť žalovaný podľa žalobcu porušil
ukončením kontraktačného procesu v pokročilom štádiu, čím žalobcovi vznikla škoda spočívajúca v
nákladoch na právne služby, ktoré by nevynaložil, ak by žalovaný ponúkal nehnuteľnosť za zvýšenú
kúpnu cenu od počiatku. Konanie žalovaného, ktorý stanovil výšku kúpnej ceny, následne ukončil
predzmluvné rokovania bez legitímneho dôvodu a neskôr kontaktoval žalobcu s opätovnou ponukou

na kúpu nehnuteľností s navýšenou kúpnou cenou o 157.300,00 EUR, podľa žalobcu tiež napĺňa
znaky úmyselného konania proti dobrým mravom podľa § 424 Občianskeho zákonníka a proti zásadám
poctivého obchodného styku podľa § 265 Obchodného zákonníka. Žalobca považoval svojvoľné
navýšenie kúpnej ceny žalovaným za prevádzané nehnuteľnosti podľa zmluvy za neakceptovateľné a
v rozpore s dobrými mravmi a zásadami poctivého obchodného styku, preto mal za to, že žalovaný
má v plnom rozsahu niesť zodpovednosť za škodu vzniknutú žalobcovi, spočívajúcu v nákladoch na

právne služby spojené s revíziou zmluvy. K otázke stanovenia „obvyklých nákladov“ žalobca uviedol, že
hraničným momentom je okamih, kedy aspoň jedna strana je v dobrej viere, že rokovaná zmluva bude
skutočne uzatvorená. Od tohto momentu možno považovať náklady za neobvyklé, nakoľko účastník
kontraktačného procesu sa môže rozumne spoľahnúť na uzavretie rokovanej zmluvy a poctivé vedenie
predzmluvných rokovaní a koná adekvátne tomuto úsudku. Žalobca uviedol, že si služby advokátskej

kancelárie objednal v momente, kedy bol presvedčený, že uzavretie zmluvy sa uskutoční. Ak by bola
kúpna cena navýšená zo strany žalovaného už na začiatku predzmluvných rokovaní, žalobca by si
právne služby nikdy neobjednal a žiadna škoda by mu nebola vznikla. Žalovaný teda podľa žalobcu
jednostranným navýšením kúpnej ceny priamo zapríčinil vznik škody žalobcovi. Žalobca tiež mal za
to, že v obchodnoprávnych vzťahoch je nemožné určiť, aké náklady možno považovať za obvyklé.

Žalobca uviedol, že je nesporné, že žalovaný ukončil kontraktačný proces v pokročilom štádiu, kedy bol
žalobca v dobrej viere, že zmluva bude uzatvorená; následne kontaktoval žalobcu s opätovnou ponukou
na kúpu nehnuteľností s navýšenou kúpnou cenou o 157.300,00 EUR; žalovaný svojím konaním
porušil všeobecnú prevenčnú povinnosť v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka; žalovaný úmyselným
konaním proti dobrým mravom porušil § 424 Občianskeho zákonníka; žalovaný svojím konaním porušil

zásadu poctivého obchodného styku a v dôsledku tohto konania žalovaného žalobcovi vznikla škoda
spočívajúca v nákladoch na právne služby. Žalobca mal za to, že tak boli splnené všetky predpoklady
pre vznik zodpovednosti za škodu žalovaného.

6. Spor bol na tunajší súd postúpený dňa 02.09.2022.

7. Žalovaný sa k replike žalobcu vyjadril v duplike doručenej súdu dňa 25.11.2022. Žalovaný mal za
to, že dôvodom na zamietnutie žaloby je, (1) že to bol žalobca, kto vôbec nereagoval na návrh zmluvy
odoslaný žalovaným dňa 21.03.2022 (a to vôbec do 20.04.2022, kedy žalovaný informoval, že ďalšie
stretnutie nie je možné); (2) advokátska kancelária žalovaného nikdy nekontaktovala a žalovanému

nikdy nebol doručený návrh zmluvy, ktorý by bol pripomienkovaný zo strany advokátskej kancelárie; (3)
bol to konateľ spoločnosti KOGA Bau, ako aj konateľ žalobcu, ktorý ešte požadoval ďalšiu obhliadku
prípadného predmetu kúpy; (4) rokovanie skončilo v momente, kedy bolo stále viacero nedoriešených
otázok, ktoré nemožno považovať za formálne a (5) zmluva o prevode nehnuteľností musí mať podľa
§ 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka písomnú formu a podľa § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka

musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Žalovaný mal za to, že za daných okolností zmluvné
strany vôbec nemohli byť v dobrej viere, že k uzatvoreniu zmluvy skutočne dôjde. Žalovaný zdôraznil,
že to bol žalobca, kto na pripomienky k návrhu zmluvy takmer mesiac vôbec nereagoval (či už sám
alebo prostredníctvom advokátskej kancelárie, ktorá mala na základe e-mailovej správy pána N. zo dňa
22.03.2022 kontaktovať žalovaného), kto nebol spokojný s lokalizáciou parkovacieho stojiska, či kto

chcel ďalšiu obhliadku predmetu navrhovanej zmluvy. Žalovaný mal za to, že pokiaľ si žalobca podľa
svojho názoru uplatňuje ním uvádzanú sumu dôvodne, tak pri danom prístupe by si rovnako mohol
uplatniť obdobnú sumu žalovaný, a to z titulu, že mu celý mesiac nebola zaslaná akákoľvek reakcia
k pripomienkam k navrhovanej zmluve. Žalovaný mal za to, že z konkrétnych skutkových okolností
nebolo možné determinovať, že zmluva medzi žalobcom a žalovaným skutočne bude uzatvorená. Celý

uvedený stav z pohľadu žalovaného osvedčoval, že bol to konateľ žalobcu, resp. spoločnosti KOGA
Bau, kto si evidentne nechával otvorené zadné dvierka pre prípad, že by sa rozhodol zmluvu napokon
neuzavrieť. Uvedené podľa názoru žalovaného vyplynulo z nečinnosti žalobcu pri pripomienkovaní
návrhuzmluvy,čizpožadovaniaďalšejobhliadky.Žalovanýmalďalejzato,žedobrávieravto,žezmluvabude skutočne uzatvorená, nemohla vyplývať nielen z opísaných skutkových okolností, ale relevantný
bol aj fakt, že nebola uzatvorená ani zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy, či rezervačná zmluva
alebo iný obdobný typ zmluvy, ktoré sú v súvislosťami s plánovaným predajom nehnuteľností medzi

participujúcimi osobami obvykle uzatvárané. Žalovaný mal tiež za to, že kroky žalovaného, s ohľadom na
prístup protistrany nemožno hodnotiť ako nepoctivé. Žalovaný ďalej poukazoval na ustanovenie § 379
Obchodného zákonníka s tým, že aj v prípade, ak je skutočne daná zodpovednosť za škodu, uhrádza
sa len predvídateľná škoda. Žalovaný uviedol, že ak by všetky ostatné predpoklady predzmluvnej
zodpovednosti (culpa in contrahendo) u žalovaného boli dané (čo žalovaný odmietal), žalovaný nemal

dôvod sa domnievať, že akékoľvek náklady na advokátsku kanceláriu jeho protistrane vznikli, obzvlášť,
pokiaľ žalovaného podľa emailovej správy pána Gajewskeho zo dňa 22.03.2022 síce advokátska
kancelária mala kontaktovať, k ničomu takému však počas najbližších týždňov vôbec nedošlo. Žalovaný
považoval za absurdné, že žalobca sa za daných okolností prostredníctvom žaloby snažil získať
majetkový prospech s odôvodnením, že žalovaný má byť osobou zodpovednou za náklady, ktoré mali
byť vynaložené na právne služby v súvislosti s pripomienkovaním zmluvy, a to napriek tomu, že poslednú

verziu danej zmluvy mala protistrana žalovaného u seba celý mesiac (od 21.03.2022) a žalovanému
ju na ďalšie revízie (pripomienkovanie) vôbec neodoslala a žalovaného advokátska kancelária za celé
obdobie ani vôbec nekontaktovala. Žalovaný ďalej zdôraznil, že predzmluvné rokovania neprebiehali
so žalobcom, ale so spoločnosťou KOGA Bau, a teda nie je daná aktívna vecná legitimácia žalobcu v
spore. Vo vzťahu k faktúre vystavenej advokátskou kanceláriou mal žalovaný za to, že táto je účelová a

umelo vyprodukovaná len za účelom konania vo veci. Ak totiž boli právne služby poskytnuté v mesiaci
marec 2022, mali byť fakturované najneskôr v mesiaci apríl 2022, a to s poukazom na ustanovenia § 73
zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov. Poukázal na to, že na
faktúre advokátskej kancelárie bol uvedený ako dátum zdaniteľného plnenia májový dátum, a teda buď
sa vystavená faktúra právnych služieb týkajúcich sa pripomienkovania návrhu zmluvy netýkala, alebo

bola vystavená účelovo. Žalovaný ďalej poukazoval na ustanovenia § 44 ods. 2, § 43c ods. 1, § 43c
ods. 3 a § 43a ods. 3 Občianskeho zákonníka s tým, že s ohľadom na nečinnosť žalobcu je vylúčená
akákoľvek zodpovednosť žalovaného. Žalovaný tiež považoval za evidentné, že v rozhodnom čase
nastali aj okolnosti, ktoré mohli mať a mali zákonitý vplyv na cenu, za ktorú boli nehnuteľnosti ponúkané,
ako následky vojny na Ukrajine, inflácia či zvyšujúce sa úrokové sadzby. Na strane žalovaného ako

predávajúceho by preto existovali okolnosti odôvodňujúce zmenu navrhovanej kúpnej ceny bez ohľadu
na ostatné okolnosti (správanie potenciálnych kupujúcich). Z pohľadu meniacich sa okolností, ale berúc
do úvahy aj opísanú nečinnosť žalobcu, považoval žalovaný za irelevantné, či žalovaný menil pôvodnú
ponuku o 20 %, o 100 % alebo o 1000 %, rozhodujúce totiž podľa žalovaného bolo, že ju bol oprávnený
meniť, resp. že nebol dôvod, aby sa predchádzajúcou ponukou spred 50 dní (zo dňa 01.03.2022)

cítil, či bol akokoľvek viazaný. Pre vylúčenie pochybností teda platí, že žalovaný pôvodne ponúknutou
cenou v žiadnom prípade voči svojej protistrane viazaný nebol, a už vôbec nie v apríli 2022, keďže
sa mu jeho protistrana, či advokátska kancelária k pripomienkam k návrhu zmluvy od 21.03.2022
neozvala. Žalovaný ďalej neuznával vznik akejkoľvek škody na strane žalobcu. Žalovaný poukazoval
na to, že prevenčnú povinnosť mal v danom prípade žalobca, s tým, že dlhodobá nečinnosť protistrany

pri pripomienkovaní zmluvy, či nedôsledné obhliadnutie si plánovaného predmetu prevodu už pri prvej
obhliadke, v súlade s prevenčnou povinnosťou nie sú.

8. Súd vo veci nariadil termín pojednávania na deň 23.05.2023, na ktorom spor prejednal v prítomnosti
strán sporu, resp. ich právnych zástupcov.

9. Žalobca na pojednávaní zotrval na žalobe a svojich písomných vyjadreniach a žiadal žalobe v celom
rozsahu vyhovieť. Žalobca uviedol, že návrh zmluvy bol zaslaný na revíziu advokátskej kancelárii.
Uviedol, že k ukončeniu rokovaní došlo z dôvodu, že dňa 01.04.2022 bolo zo strany pani Pšenákovej
žalobcovi oznámené, že nedôjde k uzatvoreniu zmluvy, a preto už pripomienkovaný návrh zmluvy nebol

zasielaný žalovanému. Žalobca uviedol, že už počas svojej prvej prehliadky nehnuteľností prejavil reálny
záujem o kúpu nehnuteľností. Žalobca mal za to, že už v čase predloženia návrhu zmluvy na revíziu
advokátskej kancelárii, zmluva obsahovala dohodu na podstatných náležitostiach.

10. Žalovaný na pojednávaní rovnako zotrval na procesnej obrane uvedenej v písomných vyjadreniach a

žiadal žalobu zamietnuť. Žalovaný poukazoval na to, že to bol žalovaný, kto zasielal k pripomienkovaniu
posledný návrh zmluvy, na čo už žalobca, ani jeho právny zástupca nereagovali. Poukazoval tiež na
povinnú písomnú formu zmluvy o prevode nehnuteľností.11. Súd sa oboznámil so žalobou a vyjadreniami strán sporu a vykonal vo veci dokazovanie listinnými
dôkazmi založenými do súdneho spisu, a to najmä: emailom zo dňa 16.03.2022 odosielateľa [email protected]
adresátovi [email protected] , emailom zo dňa 11.03.2022 odosielateľa [email protected]

adresátovi [email protected] , emailom zo dňa 10.03.2022 odosielateľa [email protected]
adresátovi [email protected] , emailom zo dňa 01.03.2022 odosielateľa [email protected]
adresátovi [email protected] , Návrhom Zmluvy o odplatnom prevode vlastníctva
nebytového priestoru - rezidenčného apartmánu č. S. a spoluvlastníckeho podielu na nebytovom
priestore - garáži č. X (č.l. 9-14), Návrhom Zmluvy o odplatnom prevode vlastníctva nebytového priestoru

- rezidenčného apartmánu č. A252 a spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - garáži č. X
(č.l. 15-20), Návrhom Zmluvy o odplatnom prevode vlastníctva nebytového priestoru - rezidenčného
apartmánu č. S a spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - garáži č. X (č.l. 21-26), emailovou
komunikáciou zo dňa 20.04.2022 medzi [email protected] a [email protected] , emailovou
komunikáciou zo dňa 25.03.2022 medzi [email protected] a [email protected] , emailovou
komunikáciou zo dňa 24.03.2022 medzi [email protected] a [email protected] , emailom

zo dňa 22.03.2022 odosielateľa [email protected] adresátovi [email protected] , emailom
zo dňa 21.03.2023 odosielateľa [email protected] adresátovi [email protected] , emailovou
komunikáciou zo dňa 16.03.2022 medzi [email protected] a [email protected] , emailom zo
dňa 23.05.2022 odosielateľa [email protected] adresátovi [email protected] , emailom zo dňa 23.05.2022
odosielateľa [email protected] adresátovi [email protected] , emailmi zo dňa 19.05.2022 a

zo dňa 12.05.2022 odosielateľa [email protected] adresátovi [email protected] , emailom
zo dňa 05.05.2022 odosielateľa [email protected] adresátovi [email protected] , faktúrou č.
592022 vystavenou dodávateľom A.K.F. Legal, s.r.o. dodávateľovi KOGA Rent s.r.o. dňa 02.05.2022 na
sumu 675,67 EUR s DPH (563,06 EUR bez DPH), potvrdením o zrealizovaní transakcie z účtu žalobcu
v sume 675,67 EUR dňa 14.06.2022, faktúrou č. FA220005 vystavenou dňa 19.05.2022 dodávateľom

KOGA Rent s.r.o. odberateľovi AMALCA DEVELOPMENT a.s. na sumu 563,06 EUR, prílohou k faktúre
DRAFT00023, listom žalobcu zo dňa 03.06.2022 adresovaným žalovanému - Predžalobná výzva,
listom žalobcu zo dňa 24.06.2022 adresovaným žalovanému - Opätovná predžalobná výzva, emailovou
komunikáciou zo dňa 21.03.2022 a 20.03.2022 medzi [email protected] a [email protected] ,
ako aj ostatnými listinnými dôkazmi založenými do súdneho spisu.

12. Na pojednávaní konanom dňa 23.05.2023 strany sporu po poučení súdom podľa § 154 zákona č.
160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov („CSP“) zároveň uviedli, že vo
veci nemajú žiadne ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania.

13. Súd spor právne posúdil nasledovne:

14. Podľa § 1 ods. 1 a 2 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov
(„Obchodný zákonník“) tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy,
ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním. Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú

ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa
predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa
obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

15. Podľa § 265 Obchodného zákonníka výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého

obchodného styku, nepožíva právnu ochranu.

16. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov
(„Občiansky zákonník“) výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez
právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými

mravmi.

17. Podľa § 43a ods. 1 Občianskeho zákonníka prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy, ktorý je
určený jednej alebo viacerým určitým osobám, je návrhom na uzavretie zmluvy (ďalej len "návrh"), ak je
dostatočne určitý a vyplýva z neho vôľa navrhovateľa, aby bol viazaný v prípade jeho prijatia.

18. Podľa § 43a ods. 3 Občianskeho zákonníka dokiaľ nebola zmluva uzavretá, môže byť návrh
odvolaný, ak odvolanie dôjde osobe, ktorej je určený, skôr, než táto osoba odoslala prijatie návrhu.19. Podľa § 43c ods. 1 Občianskeho zákonníka včasné vyhlásenie urobené osobou, ktorej bol návrh
určený, alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas, je prijatím návrhu.

20. Podľa § 43c ods. 3 Občianskeho zákonníka neskoré prijatie má napriek tomu účinky včasného
prijatia, ak navrhovateľ o tom bez odkladu upovedomí osobu, ktorej bol návrh urobený, a to ústne alebo
odoslaním správy.

21. Podľa § 44 ods. 2 Občianskeho zákonníka prijatie návrhu, ktoré obsahuje dodatky, výhrady,

obmedzenia alebo iné zmeny, je odmietnutím návrhu a považuje sa za nový návrh. Prijatím návrhu je
však odpoveď, ktorá vymedzuje obsah navrhovanej zmluvy inými slovami, ak z odpovede nevyplýva
zmena obsahu navrhovanej zmluvy.

22. Podľa § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch
nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

23. Podľa § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde
k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť
prejavy účastníkov na tej istej listine.

24. Podľa § 415 Občianskeho zákonníka každý je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám
na zdraví, na majetku, na prírode a životnom prostredí.

25. Podľa § 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením
právnej povinnosti.

26. Podľa § 420 ods. 3 Občianskeho zákonníka zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu
nezavinil.

27.Podľa§424Občianskehozákonníkazaškoduzodpovedáajten,ktojuspôsobilúmyselnýmkonaním

proti dobrým mravom.

28. Podľa § 378 Obchodného zákonníka škoda sa nahrádza v peniazoch; ak však o to oprávnená strana
požiada a ak to je možné a obvyklé, nahrádza sa škoda uvedením do predošlého stavu.

29. Podľa § 379 Obchodného zákonníka ak tento zákon neustanovuje inak, nahrádza sa skutočná
škoda a ušlý zisk. Nenahrádza sa škoda, ktorá prevyšuje škodu, ktorú povinná strana v čase vzniku
záväzkovéhovzťahuakomožnýdôsledokporušeniasvojejpovinnostipredvídalaaleboktorúbolomožné
predvídať s prihliadnutím na skutočnosti, ktoré v uvedenom čase povinná strana poznala alebo mala
poznať pri obvyklej starostlivosti.

30. Po vykonanom dokazovaní a po posúdení vykonaných dôkazov jednotlivo, ako aj vo vzájomných
súvislostiach, dospel súd k nasledovným skutkovým a právnym záverom.

31. Žalobca sa žalobou domáhal zaplatenia sumy vo výške 563,06 EUR s príslušenstvom, a to

titulom nároku na náhradu škody, ku ktorej malo dôjsť v priamej príčinnej súvislosti s porušením
predzmluvnej povinnosti žalovaného počínať si tak, aby nedochádzalo k škodám na majetku v zmysle
§ 415 Občianskeho zákonníka, resp. úmyselným konaním žalovaného proti dobrým mravom, a to v
rozsahu nákladov vynaložených žalobcom na právne služby spojené s revíziou a pripomienkovaním
návrhu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

32. Žalovaný v konaní v rámci svojej procesnej obrany namietol aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu v
spore. Žalovaný ďalej sporoval, že z jeho strany nedošlo k žiadnemu porušeniu predzmluvnej povinnosti,
ani k úmyselnému konaniu proti dobrým mravom. Žalovaný namietal vznik škody na strane žalobcu a
účelovosť vystavenej faktúry za právne služby. Žalovaný tiež namietal, že žalobcom vynaložené náklady

na právne služby sú nákladmi a výdavkami obvyklými a nemožno ich posúdiť ako škodu na strane
žalobcu.33. Medzi stranami nebolo v konaní sporné, pričom vyplynulo aj z predloženej emailovej komunikácie,
že dňa 01.03.2022 bola zo strany žalovaného potvrdená pánovi N. (konateľ žalobcu, ako aj konateľ
spoločnosti KOGA Bau) kúpna cena za rezidenčný apartmán č. A252 v sume 250.000,00 EUR,

parkovacie stojisko v sume 15.000,00 EUR. Nebolo sporné, že dňa 16.03.2022 zaslal žalovaný pánovi
N. návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k uvedeným nehnuteľnostiam na odsúhlasenie. Dňa
21.03.2022 žalovaný zaslal pánovi N. odpovede na pripomienky k návrhu zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam. Nebolo sporné, že dňa 22.03.2022 pán N. informoval žalovaného, že ohľadom
úprav zmluvy ho bude kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal, s.r.o.. Nebolo sporné, že

v dňoch 24.03.2022 a 25.03.2022 prebehla medzi žalovaným a pánom N. emailová komunikácia
ohľadom parkovacieho stojiska a termínu opätovnej obhliadky nehnuteľností, ktorý bol stanovený na
deň 08.04.2022. Nebolo sporné, že dňa 20.04.2022, po dopyte pána N., mu bolo zo strany žalovaného
oznámené, že ďalšie stretnutie nie je možné. V konaní ďalej nebolo sporné a vyplynulo aj z predloženej
emailovej komunikácie, že dňa 05.05.2022 žalovaný zaslal pánovi N. novú ponuku na predaj apartmánu
(aj) č. A252 za kúpnu cenu 391.400,00 EUR a parkovacieho stojiska v sume 30.900,00 EUR. Žalobca

listami zo dňa 03.06.2022 a 24.06.2022 žalovaného vyzval na úhradu škody spočívajúcej v nákladoch
na právne služby v sume 563,06 EUR s príslušenstvom, ktorú žalovaný žalobcovi neuhradil.

34. Súd sa primárne zaoberal spornou otázkou aktívnej vecnej legitimácie žalobcu v spore. V zmysle
uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 29. novembra 2018, sp. zn. 8Cdo/100/2017, vecne

legitimovaný je ten, o právach alebo povinnostiach ktorého v spore ide. Je to stav vyplývajúci z
hmotného práva, podľa ktorého strana je subjektom práva (povinnosti), ktoré je predmetom sporu. V
dvojstranných právnych vzťahoch, v ktorých sporové strany stoja svojimi návrhmi proti sebe, ide o
vecnú aktívnu legitimáciu na strane žalobcu alebo vecnú pasívnu legitimáciu na strane žalovaného.
Žalovaný namietal aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu v konaní, a to s argumentáciou, že predzmluvné

rokovania neprebiehali medzi žalovaným a žalobcom, ale medzi žalovaným a spoločnosťou KOGA
Bau. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že už dňa 11.03.2022 boli žalovanému zaslané
identifikačné údaje potenciálneho kupujúceho nehnuteľností, a to žalobcu - spoločnosti KOGA Rent
s.r.o., čo aj žalovaný reflektoval a uviedol v Návrhu Zmluvy o odplatnom prevode vlastníctva nebytového
priestoru - rezidenčného apartmánu č. A252 a spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore -

garáži č. 2. V zmysle uvedeného mal súd preukázané, že žalobca bol identifikovaný ako subjekt -
kupujúci v návrhu predmetnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Z predloženej
emailovej komunikácie mal súd síce preukázané, že predzmluvné rokovania so žalovaným viedol v
zásade pán N., v emailovej komunikácii označený ako konateľ spoločnosti KOGA Bau, teda subjektu
odlišného od žalobcu, uvedené by však malo podľa názoru súdu vplyv na posúdenie otázky vzniku

tvrdenej škody na strane žalobcu v prípade, ak by bolo v konaní preukázané naplnenie ostatných
predpokladov vzniku zodpovednosti za škodu na strane žalovaného. Pre posúdenie otázky aktívnej
vecnej legitimácie žalobcu v spore súd považoval za relevantné, že potenciálnym kupujúcim bol v danom
prípade žalobca, teda spoločnosť KOGA Rent s.r.o., a teda potenciálnymi zmluvnými stranami zmluvy
o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam boli žalobca a žalovaný. Pokiaľ teda mohla v rámci

predzmluvných rokovaní vzniknúť nejakému subjektu škoda, mohli to byť len potenciálne zmluvné strany
zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, preto na uplatnenie nároku na náhradu škody,
ktorámalažalobcovivzniknúťporušenímpredzmluvnejpovinnostižalovaného,bolvsporeaktívnevecne
legitimovaný žalobca ako potenciálny kupujúci. Vzhľadom na uvedené súd námietku nedostatku aktívnej
vecnej legitimácie žalobcu vyhodnotil ako nedôvodnú.

35. V ďalšom sa súd zaoberal samotným žalobcom uplatneným nárokom na náhradu škody. Žalobca
nároknanáhraduškodyodvodzovalodargumentácie,žežalovanýporušilsvojupredzmluvnúpovinnosť,
a to ukončením kontraktačného procesu v pokročilom štádiu, čím žalobcovi vznikla škoda spočívajúca
v nákladoch na právne služby, ktoré by inak žalobca nevynaložil, ak by žalovaný ponúkal nehnuteľnosť

za zvýšenú cenu od počiatku. Predzmluvná zodpovednosť (culpa in contrahendo) je inštitút, ktorý
možno voľne chápať ako zodpovednosť za porušenie povinností v právnom vzťahu medzi potenciálnymi
účastníkmi budúcej zmluvy v procese kontraktácie. Predzmluvnú zodpovednosť možno odvodzovať
od všeobecnej prevenčnej povinnosti podľa § 415 Občianskeho zákonníka v spojení so všeobecnou
úpravou náhrady škody podľa § 420 Občianskeho zákonníka, prípadne v spojení s § 424 Občianskeho

zákonníka,tedaúmyselnýmkonanímprotidobrýmmravom.Vustanovení§415Občianskehozákonníka
jevyjadrenápovinnosťkaždéhoúčastníkaobčianskoprávnychvzťahovpredchádzaťškodám,pričomide
o povinnosť nielen dodržiavať to, čo je ustanovené zákonom (alebo zmluvou), ale aj o povinnosť konať
tak, aby nedochádzalo ku škodám. Z ustanovenia § 415 Občianskeho zákonníka možno vyvodiť právnupovinnosť každého počínať si podľa konkrétnych okolností tak, aby nebola inému spôsobená škoda a ak
si niekto nepočína v súlade s touto povinnosťou, chová sa protiprávne a postihuje ho za to, pri splnení
ďalších predpokladov, občianskoprávna zodpovednosť za škodu. Porušenie prevenčnej povinnosti je

zároveň porušením právnej povinnosti v zmysle § 420 Občianskeho zákonníka. Ustanovenie § 420
Občianskeho zákonníka predstavuje všeobecnú úpravu zodpovednosti za škodu v občianskom práve.
V zmysle uvedeného, každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil. Subjektmi zodpovednosti za škodu sú
tak fyzické, ako aj právnické osoby. Táto zodpovednosť spočíva na zavinenom spôsobení škody. Jeho
právnym základom je protiprávne konanie škodcu, z ktorého vznikne škoda inej fyzickej alebo právnickej

osobe. Obsahom záväzkového vzťahu medzi škodcom a poškodeným je povinnosť škodcu nahradiť
škodu a právo poškodeného uplatniť právo na jej náhradu. Ustanovenie § 420 Občianskeho zákonníka
sa použije vždy, keď konkrétny prípad spôsobenia škody nespadá pod niektoré iné ustanovenie
Občianskeho zákonníka o náhrade škody, ktoré ustanovuje osobitné podmienky zodpovednosti za
škodu, alebo ak zodpovednosť za škodu nie je upravená v inom zákone. Zodpovednosť za škodu
spôsobenú porušením právnej povinnosti možno uplatniť, ak sú kumulatívne splnené predpoklady

zodpovednosti za škodu, a to porušenie právnej povinnosti, vznik škody ako majetkovej ujmy, existencia
príčinnej súvislosti medzi protiprávnym úkonom škodcu a vzniknutou škodou a zavinenie toho, kto škodu
svojím protiprávnym úkonom spôsobil. Zavinenie sa pri tejto forme zodpovednosti predpokladá, avšak
za podmienok ustanovených § 420 ods. 3 Občianskeho zákonníka sa škodca môže od zodpovednosti
oslobodiť.

36. Vo väzbe na predmetný spor tak súd považoval za potrebné skúmať, či bolo v konaní preukázané
kumulatívne naplnenie predpokladov vzniku zodpovednosti za škodu na strane žalovaného, pričom
dôkazné bremeno na preukázaní existencie predpokladov vzniku zodpovednosti za škodu leží na
žalobcovi s tým, že zavinenie sa prezumuje.

37. Žalobca porušenie povinností žalovaného videl v tom, že žalovaný ukončil kontraktačný proces
v pokročilom štádiu, kedy už existovala dohoda na podstatných náležitostiach zmluvy o prevode
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a žalobca bol v dobrej viere, že zmluva bude uzatvorená,
pričom následne žalovaný kontaktoval žalobcu s opätovnou ponukou a kúpnou cenou nehnuteľností

navýšenou o 157.300,00 EUR, čím konal v rozpore s § 415 Občianskeho zákonníka, ako aj v rozpore
s § 424 Občianskeho zákonníka. Po vykonanom dokazovaní súd dospel k záveru, že porušenie
povinností zo strany žalovaného nebolo žalobcom preukázané. Súd mal z predloženej emailovej
komunikácie preukázané, že dňa 01.03.2022 žalovaný zaslal pánovi N. informáciu o výške kúpnej ceny
za nehnuteľnosti a žiadal od pána N. uvedenie údajov o kupujúcom. Dňa 11.03.2022 zamestnankyňa

spoločnosti KOGA Bau žalovanému zaslala údaje o kupujúcom - žalobcovi. Dňa 21.03.2022 zaslal
žalovaný pánovi N. návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam s odpoveďami na
komentáre a pripomienky žalobcu, resp. pána N.. Dňa 22.03.2022 pán N. oznámil žalovanému, že
ohľadom úprav zmluvy ho bude kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal. V konaní nebolo
tvrdené ani preukázané, že by žalobca, jeho konateľ, alebo advokátska kancelária žalobcu, zaslala

akceptáciu alebo pripomienky k návrhu zmluvy zasielaného žalovaným dňa 21.03.2022. Súd poukazuje
na to, že v rámci predzmluvných rokovaní potenciálnych zmluvných strán sa prevenčná povinnosť
v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka viaže k povinnosti potenciálnej zmluvnej strany neprerušiť
rokovanie o uzavretí zmluvy bez legitímneho dôvodu po tom, čo sa druhá strana môže odôvodnene
spoľahnúť na to, že dôjde k uzatvoreniu zmluvy. K porušeniu uvedenej povinnosti dôjde vtedy,

ak (i) rokovania dospeli do štádia, kedy jedna strana bola v dôsledku chovania druhej strany v
dobrej viere, že zmluva bude uzatvorená a súčasne (ii) druhá strana prerušila rokovania o uzavretie
zmluvy bez legitímneho dôvodu. S poukazom na uvádzaný skutkový stav a vykonané dokazovanie
žalobcom predloženou emailovou komunikáciou dospel súd k záveru, že rokovania o uzavretie zmluvy
o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam boli prerušené zo strany žalobcu, kedy tento vo

vzťahu k žalovaným doručenému návrhu zmluvy na zaslaný návrh zmluvy nereagoval, tento neodmietol,
nepripomienkoval, ani neprijal. V konaní rovnako nebolo preukázané, že by žalobca urobil vyhlásenie
alebo inak konal spôsobom, z ktorého by bolo možné vyvodiť súhlas s návrhom žalovaného, alebo zaslal
žalovanému nový návrh s jeho pripomienkami. Žalobca v konaní nepreukázal a ani netvrdil, že by prijal,
odmietol alebo pripomienkoval žalovaným zaslaný návrh na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníckeho

práva kedykoľvek v období od 21.03.2022, kedy bol tento návrh odoslaný žalovaným a doručený
žalobcovi, resp. pánovi N., až do 20.04.2022, kedy žalovaný oznámil pánovi N., že ďalšie stretnutie v
tejto veci už nie je možné. Z vykonaného dokazovania súd zároveň nemal preukázané, že by advokátska
kancelária žalobcu akýmkoľvek spôsobom po 21.03.2022 (ani pred týmto dátumom) kontaktovalažalovaného ohľadom žalovaným predloženého návrhu zmluvy a prípadne viedla predzmluvné rokovania
so žalovaným v mene žalobcu. V zmysle uvedeného tak súd dospel k záveru, že to bol žalobca, resp.
právny zástupca žalobcu, kto relevantným spôsobom nereagoval na žalovaným zaslaný a doručený

návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, a to aj reflektujúc ustanovenie § 43c ods.
1 Občianskeho zákonníka, preto žalovaného nemožno považovať za subjekt, ktorý prerušil rokovania
o uzavretie zmluvy bez legitímneho dôvodu.

38. Pokiaľ žalobca v konaní argumentoval tým, že po doručení návrhu zmluvy zo strany žalovaného,

so žalovaným predzmluvne rokoval ohľadom dátumu doobhliadky nehnuteľností, resp. v otázke
parkovacieho stojiska, súd mal za to, že uvedené konanie žalobcu preukazuje, že rokovania
potenciálnych zmluvných strán ešte v danej fáze nedospeli do stavu, kedy sa dôvodne dalo očakávať
uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, nakoľko bolo zrejmé, že medzi
potenciálnymi zmluvnými stranami ešte neboli vyriešené všetky otázky relevantné pre ukončenie
kontraktačného procesu, a to aj s poukazom na preukázanú okolnosť, že zo strany žalobcu, resp.

advokátskej kancelárie, nebola zaslaná a doručená reakcia na návrh zmluvy o prevode vlastníckeho
práva.

39. Súd konštatuje, že v zmysle uvedeného, z predloženej emailovej komunikácie mal súd preukázané,
že žalovaný dňa 21.03.2022 zaslal žalobcovi (resp. pánovi N.) návrh zmluvy o prevode vlastníckeho

práva k nehnuteľnostiam (so zapracovanými odpoveďami k predchádzajúcim pripomienkam žalobcu).
Na uvedený úkon zo strany žalovaného pán N. reagoval oznámením, že žalovaného bude ohľadom
úprav zmluvy kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal. Z vykonaného dokazovania mal súd
preukázané, že žalobca, jeho konateľ a ani advokátska kancelária žalobcu ohľadom návrhu zmluvy
žalovaného nijako nekontaktovali, návrh žalovaného žalobca neprijal, nepripomienkoval ani neodmietol.

Rovnako nebolo v konaní preukázané, že by advokátska kancelária žalovaného v rámci predzmluvných
rokovaní, po dátume 21.03.2022, akýmkoľvek spôsobom kontaktovala. Pokiaľ žalobca tvrdil, že na
návrh zmluvy zaslaný žalovaným nereagoval z dôvodu, že mal už približne týždeň pred dohodnutým
termínom doobhliadky (teda 01.04.2022) telefonickú informáciu od zamestnankyne žalovaného, že
žalovaný sa rozhodol predmetné nehnuteľnosti nepredávať, súd konštatuje, že uvedené nebolo v

konaní preukázané. Súd zároveň nad rámec uvedeného poukazuje na to, že žalobca, resp. advokátska
kancelária, ani do začiatku apríla 2022, kedy mal mať žalobca uvedenú informáciu k dispozícii, na návrh
zmluvy zaslaný žalovaným dňa 21.03.2022 nereagovali. Na základe uvedeného súd dospel k záveru,
že v konaní nebolo preukázané, že by k prerušeniu, resp. ukončeniu predzmluvných rokovaní ku dňu
20.04.2022 došlo z dôvodov na strane žalovaného, a teda, že by žalovaný porušil svoju povinnosť

tým, že by prerušil rokovanie o uzatvorení zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam bez
legitímneho dôvodu.

40. Žalobca ďalej v konaní v rámci procesného útoku namietal, že konanie žalovaného, ktorý stanovil
výšku kúpnej ceny nehnuteľností, následne mal bez legitímneho dôvodu ukončiť predzmluvné rokovania

a neskôr kontaktoval žalobcu s opätovnou ponukou na kúpu nehnuteľností s navýšenou kúpnou cenou,
napĺňa znaky konania proti dobrým mravom podľa § 424 Občianskeho zákonníka a proti zásadám
poctivého obchodného styku podľa § 265 Obchodného zákonníka.

41. V zmysle osobitného ustanovenia § 424 Občianskeho zákonníka za škodu zodpovedá ten, kto ju

spôsobil úmyselným konaním proti dobrým mravom. Pre vznik zodpovednosti za škodu spôsobenú
úmyselným konaním proti dobrým mravom sa vyžaduje súčasné splnenie troch podmienok, a to:
1. úmyselné konanie proti dobrým mravom, 2. vznik škody, 3. príčinná súvislosť medzi úmyselným
konaním proti dobrým mravom a vznikom škody, pričom k vzniku povinnosti nahradiť škodu je potrebné,
aby tieto predpoklady boli naplnené všetky súčasne, pokiaľ niektorá z nich chýba nárok na náhradu

škody nevzniká. Pod úmyselným konaním proti dobrým mravom je potrebné rozumieť úmyselné
konanie priečiace sa morálnym normám a pravidlám, ktoré sú uznávané v demokratickej spoločnosti
presadzujúcej slušnosť, ohľaduplnosť, vzájomné rešpektovania a pod. Úmyselné konanie proti dobrým
mravom tieto etické normy nerešpektuje a nesie znaky neslušnosti, nepoctivosti, bezohľadnosti.

42. Ako súd konštatoval vyššie, v konaní nebolo preukázané, že by k ukončeniu predzmluvných
rokovaní došlo z dôvodov na strane žalovaného, z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že
rokovania boli ukončené práve z dôvodu nečinnosti na strane žalobcu, ktorý relevantným spôsobom
nereagoval, a to sám ani prostredníctvom advokátskej kancelárie, na návrh zmluvy zaslaný žalovanýmdňa 21.03.2022. Pokiaľ tak, po ukončení pôvodných predzmluvných rokovaní, žalovaný následne
opätovne kontaktoval žalobcu, resp. pána N. dňa 05.05.2022 s novou ponukou na kúpu nehnuteľností
(aj keď s kúpnou cenou nehnuteľností navýšenou o 157.300,00 EUR), uvedené nepredstavuje, práve s

poukazom na predchádzajúcu nečinnosť žalobcu konanie, ktoré by bolo možné posúdiť ako úmyselné
konanie žalovaného proti dobrým mravom zakladajúce vznik zodpovednosti za škodu. Súd poukazuje
na to, že je vecou vlastníka nehnuteľnosti, za akú kúpnu cenu sa rozhodne svoju nehnuteľnosť predať,
resp. na predaj ponúknuť a je na autonómnej vôli potenciálneho kupujúceho, či k takejto ponuke pristúpi
a bude kúpnu cenu akceptovať. Pokiaľ boli predchádzajúce predzmluvné rokovania medzi žalobcom

a žalovaným ukončené, čo mal súd preukázané z emailu zo dňa 20.04.2022, žalovaný nebol viazaný
predchádzajúcouponukouamoholavzhľadomnaobjektívneokolnostiajpristúpilkprehodnoteniuvýšky
kúpnej ceny daných nehnuteľností. V konaní zároveň nebolo zo strany žalobcu nijako preukázané, že by
žalovaný v rámci predzmluvných rokovaní účelovo a umelo predlžoval dĺžku kontraktačného procesu,
nereagoval na pripomienky žalobcu k návrhu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
a to bez skutočného záujmu zmluvu o prevode nehnuteľností uzavrieť a v úmysle poškodiť žalobcu

a spôsobovať mu náklady, ktoré by bez takéhoto konania žalovaného nevznikli. V konaní tak nebolo
preukázané také konanie žalovaného, ktoré by bolo možné posúdiť ako úmyselné konanie proti dobrým
mravom, resp. konanie v rozpore so zásadou poctivého obchodného styku s následkom vzniku škody
na strane žalobcu.

43. Sumarizujúc uvedené súd dospel k záveru, že žalobca v konaní nepreukázal splnenie prvého
predpokladu vzniku zodpovednosti za škodu, a to porušenie právnej povinnosti na strane žalovaného, a
to ani povinnosti v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka, teda povinnosti potenciálnej zmluvnej strany
- v danom prípade predávajúceho, neprerušiť rokovanie o uzavretí zmluvy bez legitímneho dôvodu po
tom, čo sa druhá strana mohla odôvodnene spoľahnúť na to, že dôjde k uzatvoreniu zmluvy, ako ani

povinnosti konať súladne s dobrými mravmi a poctivým obchodným stykom. Pokiaľ nebolo preukázaný
a naplnený už prvý predpoklad vzniku zodpovednosti za škodu, pričom všetky predpoklady vzniku
zodpovednosti za škodu musia byť naplnené kumulatívne, súd s poukazom na hospodárnosť konania
meritórne neposudzoval existenciu ďalších predpokladov, teda vznik škody, jej výšku, resp. príčinnú
súvislosť medzi porušením povinnosti a vznikom škody. S poukazom na uvedené súd dospel k záveru,

že žalobca v spore neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal žalobou uplatnený nárok na náhradu
škody voči žalovanému, preto súd žalobu ako nedôvodnú v celom rozsahu zamietol.

44. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

45. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

46. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

47. Žalovaný bol v predmetnom konaní úspešný v celom rozsahu, keďže súd žalobu ako nedôvodnú
zamietol. S poukazom na uvedené a s odkazom na citované ustanovenia CSP dospel súd k záveru,
že žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov
konania rozhodne súd v zmysle § 262 ods. 2 CSP samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník

po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie (§ 355 ods. 1 CSP) do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Mestskom súde Bratislava III.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania podľa § 127 ods. 1 CSP ( t.j. ktorému súdu je
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, musí byť podpísané) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v
akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba
oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na vykonanie exekúcie podľa
osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. v platnom znení).