Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 23. október 2024

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 23Cb/15/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123366470
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Alena Paveleková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2024:6123366470.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou Mgr. Alenou Pavelekovou v spore žalobcu: FOLIS INVEST s.r.o., IČO:

54 598 109, Holubyho 12, 040 01 Košice - mestská časť Juh, v konaní právne zastúpený: Advokátska
kancelária JURIKA & KELTOŠ s.r.o., Mickiewiczova 2, 811 07 Bratislava - Staré Mesto, IČO: 35
951 087, proti žalovanej: Inšpektorát práce Prešov, IČO: 35 531 088, Levočská 6115/3, 080 01 Prešov,
o zaplatenie 11 849,42 Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalovanému n e p r i z n á v a náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou upomínaciemu súdu sa žalobca domáhal na žalovanej zaplatenia sumy 11 849,

42 Eur spolu s úrokom z omeškania 12,5% ročne zo sumy 5924,71 Eur od 11.03.2023 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 12,5% ročne zo sumy 5924,71 Eur od 11.04.2023 do zaplatenia a náklady spojené
s uplatnením pohľadávky 40 Eur a trovy konania.

2. Žalobca svoju žalobu odôvodnil tým, že na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo
dňa 30.04.2008 v znení jej dodatkov 1 - 10 (ďalej len zmluva) mala žalovaná ako podnájomca od
žalobcu v podnájme nebytové priestory v administratívnej budove na ul. A. X B. C. zapísané na liste

vlastníctva č. XXX, pre k. ú. C. súpisné č. XXXX, podnájom bol podľa zmluvy dohodnutý na dobu
určitú a to do 30.04.2023. Na základe zmluvy vystavil žalovanej za podnájom nebytových priestorov
za mesiac máj 2023 faktúru č. 20230336 zo dňa 01.03.2023 splatnú dňa 10.03.2023 vo výške
5924,71 Eur, za mesiac apríl 2023 faktúru č. 20230435 zo dňa 03.04.2023, splatnú dňa 10.04.2023 vo
výške 5924,71 Eur. Žalovaná žalobcovi dlžnú sumu v celkovej výške 11 849,42 Eur neuhradil. Žalobca
následne odôvodnil uplatňovaný úrok z omeškania a uplatnené paušálne náhrady nákladov spojených
s uplatnením pohľadávky.

3. Upomínací súd vydal platobný rozkaz dňa 09.08.2024 pod sp.zn. 11Up/1077/2023.

4. Proti platobnému rozkazu podala žalovaná odpor (č.l. 24).
5. Žalovaná odpor odôvodnila tým, že peňažný nárok žalobcu neuznáva v celom rozsahu a poukázala
na to, že v administratívnej budove s dohodnutým nájmom išlo o budovu, ktorá pozostávala z dvoch
častí, starej a novej, ktoré boli prepojené. Žalovaná užívala priestory na treťom poschodí budovy v

starej a novej časti. V októbri 2022 žalobca začal vykurovať budovu, avšak len jej novú časť. V tom
čase prenajaté priestory v časti starej budovy užívala len žalovaná, o čom bol žalobca uzrozumený
do 30.04.2023. V nadväznosti na žiadosť žalovanej o vykurovanie prenajatých priestorov aj v starej
časti budovy vypracoval žalobca dodatok č. 11 zo dňa 04.11.2022 k zmluve, kde ponúkol žalovanejna užívanie ďalšie priestory v novej časti o rozlohe 125,68 m2. Návrh dodatku č. 11 nebol žalovanou
akceptovaný z viacerých dôvodov a žalovaná užívala priestory o celkovej rozlohe 932,29 m2 (27
miestností), z toho v novej časti 418,72 m2 (8 miestností), v starej časti budovy 513,58 m2 (19

miestností). Žalobca žalovanej ponúkol namiesto rozlohy 513,58 m2 (19 miestností) v nevykurovanej
časti budovy len 125,68 m2 (6 miestností) v novej časti, čo bolo pre žalovanú pri počte zamestnancov
50 čo do rozlohy ako aj počtu miestností nepostačujúce. Okrem toho sa časť týchto priestorov nachádza
na druhom poschodí, a teda bola žalovaná nútená zabezpečiť sťahovaciu službu, čo bolo finančne
neúnosné, keďže mala naplánované sťahovanie na apríl 2023. V ponúkaných priestoroch nebolo

prepojenie do sietí, okrem toho vyčíslenie cien nájmu a energií v predmetnom dodatku bolo zmätočné.
Uviedla, že je nepravdivé tvrdenie, že od 01.11.2022 došlo k zmene obsadenia užívacích priestorov. Z
dôvodu poklesu teplôt žalovaná opakovane kontaktovala žalobcu a požadovala vykurovanie priestorov
v starej časti. V nadväznosti na telefonický hovor zaslala žalovaná žalobcovi e-mailom zo dňa
11.11.2022 návrh dohody o skončení nájmu nebytových priestorov, na čo žalobca nereagoval. Žalovaná
ďalej uviedla, že situácia bola neúnosná vzhľadom na možnosť poškodenia zdravia zamestnancov,

poškodenia zariadení, narušenie chodu úradu. Z dôvodu toho zasadal krízový štáb a podľa žalobcu
si mali zamestnanci vykurovať priestory ohrievačmi, pričom dochádzalo k výpadku elektrickej energie
z dôvodu veľkého odberu, čo sa opakovalo viackrát. Následne však priestory zostali bez elektrickej
energie, následne aj bez vody. Výpočtovú techniku a zariadenie v októbri žalovaná predpokladala, že
by mohli sa znehodnotiť dôsledku nízkych teplôt, presťahovala núdzovo na uskladnenie do priestorov,

ktoré užívala v novej vykurovanej časti. Priestory v starej časti od novembra 2022 slúžili žalovanej
len ako skladové priestory, žalobca napriek tomu účtoval užívanie týchto priestorov vo výške plného
nájmu a dokonca aj úhradu za dodávku tepla, vody, elektriny. Listom zo dňa 18.11.2022 žalovaná
vyzvala žalobcu na urgentné riešenie krízovej situácie. Taktiež doručovala žalobcovi návrh dohody o
skončení nájmu nebytových priestorov, ktorú žalobca neakceptoval. Z dôvodu porušenia povinnosti ako

prenajímateľa a neposkytovania služieb spojených s užívaním predmetu nájmu, a to neposkytovaním
tepla do nebytových priestorov takzvanej starej časti budovy, žalovaná listom zo dňa 29.11.2022
vypovedala zmluvu o nájme nebytových priestorov, pričom predmetná výpoveď bola doručená dňa
29.11.2022 žalobcovi a nasledujúcim mesiacom začala plynúť trojmesačná výpovedná lehota, ktorá
uplynula 29.02.2023. Uviedla, že dňa 28.02.2023 žalovaná žalobcovi odovzdala nebytové priestory v

zmysle odovzdávacieho a preberacieho protokolu zo dňa 28.02.2023.

6. Následne po ukončení nájmu boli žalovanej doručené faktúry na úhradu nájomného jeho, poplatku
za správu prenajatých priestorov a poplatok za dodávku energií vo výške 5924,71 Eur za mesiace
marec a apríl 2023 predmetné faktúry neboli žalovanou vedené v účtovníctve, avšak boli žalobcovi

vrátené s tým, že došlo 28.02.2023 k ukončeniu nájmu. Z dôvodu, že žalobca porušil svoju povinnosť
poskytovať s užívaním nebytového priestoru a služby s tým spojené. Žalobca nekonaním hrubo porušil
povinnosti vyplývajúce z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. tým, že nezabezpečil riadne
plnenie služieb, ktorých poskytovanie bolo s užívaním nebytových priestorov spojené, t.j. neposkytoval
teplo (následne aj elektrinu a vodu) do nebytových priestorov v takzvanej starej časti budovy, čo je

výpovedný dôvod podľa § 9 ods. 3 písm. c) citovaného zákona. Podľa § 12 výpovedná lehota 3 mesiace
a začala plynúť 01.12.2022 a uplynula dňom 28.02.2023. Mal za to, že žalobca neposkytol zľavu za
nájom starej časti, ktoré slúžili ako sklad nábytku, ale účtoval aj poplatky za dodávku energií a to za
mesiace november 2022 až február 2023, ktoré boli uhradené a teda žalovaná mala za to, že v tomto
prípade došlo aj k bezdôvodnému obohateniu na strane žalobcu na úkor žalovanej navyše a ohrozil

zdravie a bezpečnosť zamestnancov žalovanej a chod orgánu štátnej správy vzhľadom na uvedené
navrhol, aby súd napadnutý platobný rozkaz zrušil a aby bolo nariadené pojednávanie a návrh žalobcu,
aby bol zamietnutý.

7. Vyjadrenie žalobcu k odporu žalovanej (č. l. 44)

8. Žalobca sa vyjadril k odporu žalovanej poukázal na to, že spornou je skutkovou a právnou otázkou
dôvodnosť a zákonnosť jednostrannej výpovede zo zmluvy zo strany žalovanej uskutočnenej listom
zo dňa 29.11.2022. Žalobca uviedol, že má za to, že neboli splnené skutkové ani zmluvné a zákonné
predpoklady pre predčasné, jednostranné ukončenie zmluvy zo strany žalovanej a preto žalobca

považoval právny úkon výpovede za absolútne neplatný. Poukázal na ustanovenie § 666 ods. 1 zákona
č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len Občianskeho
zákonníka) a na ustanovenie § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka a § 39 Občianskeho zákonníka.
Taktiež poukázal na čl. 3 ods. 1 zmluvy o nájme a na § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb. vjeho platnom znení. Poukázal na to, že právny vzťah založený zmluvou je pod nájomným právnym
vzťahom, nakoľko žalobca v zmluve označený ako prenajímateľ s poukazom na verejne dostupný výpis
z lista vlastníctva č. XXX pre katastrálne územie C. nebol nikdy vlastníkom nebytových priestorov, ale

len subjektom oprávneným tieto priestory užívať. Vlastníkom priestorov bola v tom čase spoločnosť K6
PROSPERITY s.r.o., ktorá nebytové priestory prenajímala žalobcovi za účelom „užívania a ďalšieho
prenájmu“ na základe „zmluvy o oprávnení prenajímateľa nebytovým priestorom“ uzatvorenej podľa
zák. č. 116/1990 Zb. dňa 31.05. 2 1022. Poukázal na to, že zákon upravuje podnájom len v § 6
ods. 2 vzhľadom na explicitný poukaz na ustanovenie § 5 je zrejme, že iné ustanovenia zákona,

nie sú explicitne uvedené, sa na podnájomný vzťah sa nepoužijú. Navyše ustanovenie § 6 ods. 2
zákona, v prípade podnájomného vzťahu výslovne odkazuje len na práva a povinností podnájomcu,
nie na práva a povinnosti nájomcu vo vzťahu k podnájomcovi. Z ustanovenia § 9 ods. 3 ani zo
žiadneho iného ustanovenia zákona podľa názoru žalobcu nevyplýva, že zákonné dôvody výpovede
z nájmu sa vzťahujú aj na výpoveď z podnájomného vzťahu. Poukázal na to, že zmluva nepochybne
zakladala podnájomný vzťah, bola teda žalovanou výpoveď daná nie na základe výpovedných dôvodov

uvedených v zmluve, ale odkazom na zákonné ustanovenia o výpovedi z nájomného vzťahu, ktoré sa na
podnájomnú zmluvu nevzťahujú je podľa jeho názoru absolútne neplatná. Navyše uviedol, že žalovaná
mala záujem predčasne ukončiť zmluvný vzťah so žalobcom čo preukazuje návrh „dohody o skončení
nájmu nebytového priestoru“ zaslaný žalobcovi e-mailom zo dňa 11.11.2022. Až po neakceptovaní
dohody o predčasnom ukončení zmluvy, žalovaná začal hľadať iné spôsoby ukončenia zmluvy a až

potom začal tvrdiť porušenia povinnosti žalobcu - riadneho neplnenia služieb spojených s užívaním
nebytových priestorov, konkrétne tvrdením, že žalobca „neposkytol teplo“.

9. Žalobca uviedol, že nebol zmluvný ani zákonný dôvod na jednostranné predčasné vypovedanie
zmluvy má preto za to, že zmluva bola platná a účinná až do 30.04.2023 a faktúry č. 20230336 a č.

20230435zamesiacemarecaapríl2023boližalobcomriadnedôvodnevystavenénavrholpokračovanie
na príslušnom súde.

10. Po predložení spisu tunajšiemu súdu uznesením zo dňa 02.02.2024 s poučeniami podľa § 167 ods.
3 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP) umožnil žalobcovi sa opätovne

vyjadriť na čo nereagoval.

11. Súd následne umožnil žalovanej vyjadrenie s poučeniami podľa § 167 ods. 4 CSP.

12. Vyjadrenie žalovanej (č. l. 63)

13. Žalovaná poukázala na ustanovenie zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov v znení neskorších právnych predpisov a uviedol, že práva a povinnosti prenajímateľa a
nájomcu sa vzťahujú v zmysle vyššie uvedených ustanovení aj na nájomcu a podnájomcu. Podnájom
je v zmysle práva odvodeným právnym dôvodom užívania nebytového priestoru a podnájomný vzťah

je vzťahom akcesorickým k nájomnému vzťahu. Poukázal na to, že ustanovenie § 9 citovaného zákona
je kogentné, z čoho vyplýva, že zmluvné strany nemôžu uvedené výpovedné dôvody vylúčiť. Poukázal
na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 13.10.2010, sp. zn. 2 Obdo/10/2020, kde
sa konštatovala kogentná povaha predmetného ustanovenia. Poukázal, že o zániku podnájmu zákon
síce nepojednáva vôbec nič, ale aplikácia zákonných výpovedných dôvodov nie je explicitne zákonom

vylúčená, a teda je prípustné použiť analógiu legis a aplikovať zákonné výpovedné dôvody aj na
zánik podnájmu. Podnájom môže skončiť výpoveďou, a to zo strany podnájomcu ako aj zo strany
nájomcu. Uviedol, že v zmluve o nájme nebytových priestorov bolo dohodnuté, že skončiť nájom je
možné len dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo výpoveďou podľa niektorého dôvodu
uvedeného v § 9 ods. 2 citovaného zákona. Výpovedná lehota je 3 mesiace a počíta sa od prvého

dňa nasledujúceho po doručení písomnej výpovede. Poukázal na to, že výpoveď je možné dať aj
z dôvodov, ktoré upravuje zákon č. 116/1990 Zb.. Tieto výpovedné dôvody platia bez ohľadu na to,
či si ich zmluvné strany v zmluve zakotvia alebo nie. V prípade, ak by nájomná zmluva niektorý zo
zákonných výpovedných dôvodov vylúčila, takéto ustanovenie by bolo potrebné považovať za absolútne
neplatné. S poukazom na zásadu zmluvnej voľnosti si zmluvné strany v zmluve o podnájme nebytového

priestoru môžu dohodnúť nad rámec zákonných výpovedných dôvodov aj akékoľvek iné výpovedné
dôvody, tak pre podnájomcu ako aj nájomcu. Považoval za absurdné uvažovať o vylúčení možnosti
podať výpoveď v situácii, kedy predmet nájmu sa stane nespôsobilým na užívanie. Od 18.10.2022 došlo
k porušeniu povinnosti prenajímateľa neposkytovaním služieb spojených s užívaním predmetu nájmu,a to neposkytnutím tepla do nebytových priestorov v takzvanej starej časti budovy, čím vážne došlo k
ohrozeniu zdravia a bezpečnosti zamestnancov žalovanej a chodu orgánu štátnej správy. Žalovaná teda
považoval podanú výpoveď za platný právny úkon.

14. Súd nariadil pojednávanie, na ktorom vykonal dokazovanie všetkými predloženými listinnými
dôkazmi a to zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.04.2008 a
dodatkami č. 1 až 10 z č. l. 11 až 16, faktúrou č. 20230435 z č. l. 17, faktúrou č. 20230336, návrhom
dodatku č. 11 zo dňa 04.11.2022 z č. l. 25, dodatkom č. 11 z č. l. 26, odpoveďou - odmietnutím návrhu

na dodatok z č. l. 26 zo dňa 08.11.2022 a kópiou doručenky z č. l. 27, emailovou komunikáciou zo dňa
11.11.2022 z č. l. 27, dohodou o skončení nájmu nebytových priestorov z č. l. 28, výzvou na okamžité
riešeniekrízovejsituáciezodňa18.11.2022zč.l.29,dohodouoskončenínájmunebytovýchpriestorovz
č. l. 30, kópiou doručenky z č. l. 31, vypovedaním zmluvy o nájme nebytových priestor zo dňa 29.11.2022
z č. l. 31 až 32 a kópiou doručenky, odovzdávacím a preberacím protokolom zo dňa 28.02.2023 z č. l.
33, poverením - vrátením faktúry zo dňa 16.03.2023 z č. l. 34, faktúrou a kópiou doručenky z č. l. 35,

vrátením faktúry zo dňa 11.04.2023, faktúrou a kópiou doručenky z č. l. 36 až 38. Ďalej súd oboznámil s
listinnými dôkazmi pripojenými k vyjadreniu žalobcu k odporu žalovaného a to výpisom listu vlastníctva č.
XXX z č. l. 46, zmluvou o oprávnení prenajímateľa k nebytovým priestorom z č. l. 47 až 48 a zápisnicou
zo zasadnutia krízového štábu na IP Prešov zo dňa 28.10.2022.

15. Žalobca uviedol prostredníctvom právneho zástupcu, že zotrváva na podanej žalobe a poukázal
na to, že právny vzťah medzi žalobcom a žalovanou bol podnájomný, pričom žalovaná vypovedala
zmluvu zo zákonných dôvodov výpovede nájomného vzťahu, ktoré sa na podnájomný vzťah nevzťahujú.
Uviedol, že to preukazuje priamo dikcia zákona č. 116/1990 Zb., ktorá v prípade aplikácie právnej úpravy
nájmu na podnájomný vzťah takúto explicitne uvádza. V prípade zákonných dôvodov výpovede z nájmu

však takýto explicitný odkaz na podnájomné vzťahy absentuje, a preto mal za to, že na podnájomný
vzťah sa neuplatňujú. Uviedol tiež, že vo veci nebol daný žiadny zákonný ani zmluvný dôvod pre
vypovedanie podnájomnej zmluvy. Poukázal na to, že z vyjadrení samotnej žalovanej je zrejmé, že
mala záujem ukončiť podnájomný vzťah predčasne, pričom momentom, kedy žalobca odmietol ukončiť
podnájomný vzťah predčasne, začala žalovaná účelovo tvrdiť porušenie povinností žalobcu so zámerom

ukončiť podnájomný vzťah v rozpore so zásadou pacta sunt servanda.
16. Poverená zástupkyňa žalovanej uviedla, že žalobu neuznávajú. Uviedla, že žalobca nezabezpečil
riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie nebytových priestorov nevyhnutne súvisí, neposkytoval
teplo v tzv. starej časti. Uviedla, že žalovaná bola nútená riešiť krízovú situáciu, ktorá nastala na konci
októbra 2022 a následne pokračovala aj v roku 2023, kedy prijala krízové opatrenia. Uviedla, že sa

snažilizmiernoucestouriešiťsituáciu,napriektomužalobcanesúhlasilstýmtonávrhom,apretopristúpili
k vypovedaniu zmluvy o nájme nebytových priestorov s poukazom na ustanovenie § 9 ods. 3 písm.
c) zákona č. 116/1990 Zb. A to z dôvodu hrubého porušenia povinností vyplývajúcich z § 5 ods. 1.
Uviedla, že výpoveď bola žalobcovi doručená na konci mesiaca november 2022, a teda od 01.12.2022
plynula trojmesačná výpovedná doba, ktorá skončila dňa 28.02.2023. Teda nebol daný právny dôvod,

aby žalovaná uhrádzala faktúry, ktoré žalobca vystavil, a tieto faktúry ani neviedla vo svojom účtovníctve
a faktúry vrátila.
17. V konaní nebolo sporné, že medzi žalobcom a žalovanou bola uzatvorená zmluva o nájme
nebytových priestorov zo dňa 30.04.2008 s dodatkami č. 1 až č. 10, pričom v zmysle dodatku č. 10 sa
žalobca ako nový prenajímateľ na základe zmluvy o predaji časti podniku uzavretej medzi predávajúcim

spoločnosťou VARIETO CASSOVIA s.r.o. „pôvodný prenajímateľ“ a kupujúcim spoločnosťou FOLIS
INVEST s.r.o. „nový prenajímateľ“ uzatvorenej dňa 30.05.2022 s účinnosťou od 01.06.2022, ktorou došlo
k prevzatiu záväzkov spoločnosti VARIETO CASSOVIA s.r.o. v súvislosti s prevádzanou časťou podniku
a zároveň k prechodu všetkých pohľadávok spoločnosti VARIETO CASSOVIA s.r.o. súvisiacich s
prevádzanoučasťoupodnikunaspoločnosťFOLISINVESTs.r.o.Pretosazmluvnéstrany-tedažalobca

so žalovanou - dohodli na tomto dodatku k zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.04.2008 s
tým, že pôvodný text sa mení na text v časti určenia prenajímateľa, s tým, že prenajímateľom sa stáva
spoločnosť FOLIS INVEST s.r.o. Tento dodatok nadobudol účinnosť dňa 01.06.2022. Žalovaná teda
vstúpila do práv a povinností pôvodného prenajímateľa, čo sa týka zmluvy zo dňa 30.04.2008.

18. Podľa zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.04.2008, časti I. predmetom bol nájom
nebytových priestorov uvedených v časti II. tejto zmluvy za podmienok dojednaných touto zmluvou.
Predmetné priestory bol prenajímateľ oprávnený prenajímať na základe zmluvy, ak sa stal vlastníkom
priestorov.19. Podľa časti II. článku 1 zmluvy, prenajímateľ prenajal nájomcovi nebytové priestory v administratívnej
budove na ulici A. D. X B. C., zapísanej na liste vlastníctva č. XXX pre katastrálne územie C., súpisné

č. XXXX, na parcelách č. 621, 622, 636, a to kancelárske priestory na III. nadzemnom podlaží hlavného
traktu objektu so vstupom z ulice Konštantínovej cez spoločné schodište, pozostávajúce z miestností
301, 309, 312, 313, 314, 315, 316, 317, 318, 319, 320, 321, 322A, 322B, 323, 326, 327, 329, 234, 235,
340, 310, 308, sociálnych zariadení a doplnkových plôch o celkovej výmere 818,3 m2.

20. Podľa časti II. článku 2, bodu 1 zmluvy, prenajímateľ prenajal nájomcovi nebytové priestory uvedené
v časti II. článku 1 tejto zmluvy za účelom ich využitia nájomcom na činnosti podľa výpisu z obchodného
registra, a to na administratívne činnosti podľa štatútu a zriaďovacej listiny nájomcu.

21. Podľa časti III. článku 3, bodu 1, počas trvania nájomného vzťahu, počnúc dňom 01.05.2008 a
končiac dňom 30.04.2023, bolo dojednané, že táto zmluva môže byť ukončená len dohodou medzi

prenajímateľom a nájomcom alebo výpoveďou podľa niektorého z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2
zákona č. 116/1990 Zb. v jeho platnom znení. Výpovedná lehota činí 3 mesiace a počíta sa od prvého
dňa nasledujúceho po doručení písomnej výpovede. V pochybnostiach sa má za to, že výpoveď bola
doručená tretí deň po jej odoslaní ako doporučenej zásielky na adresu zmluvnej strany uvedenú v tejto
zmluve.

22. V konaní nebolo sporné, že žalobca vystavil žalovanej faktúry č. 20230435 a č. 20230336, a to
titulom nájomného, poplatku za správu prenajatých priestorov a poplatku za dodávku energií, obidve vo
výške 5924,71 Eur, za obdobie apríl 2023 a marec 2023.

23. V konaní taktiež medzi stranami sporu nebolo sporné to, že výpoveďou zo dňa 29.11.2022 (č. l.
3) žalovaná žalobcovi oznámila, že vypovedá predmetnú zmluvu podľa ustanovenia § 9 ods. 3 písm.
c) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov. Odôvodnila to tým, že časť nebytových
priestorov, ktoré boli predmetom nájmu, sa nachádza v tzv. novej časti a časť v tzv. starej časti
budovy. Dňa 18.10.2022 začal prenajímateľ vykurovať celú novú časť budovy, teda aj priestory, ktoré

užívala žalovaná v novej časti. Vykurovať nebytové priestory, ktoré sa nachádzajú v starej časti,
však ku dňu 29.11.2022 nezačal, napriek viacerým výzvam, naposledy zo dňa 18.11.2022, ktorá bola
prenajímateľovi doručená dňa 21.11.2022. Predmetnou výzvou bol prenajímateľ vyzvaný k okamžitému
začatiu vykurovania priestorov v starej časti a súčasne bol upozornený na to, že porušovaním svojich
povinností vystavuje zamestnancov nájomcu ohrozeniu ich života a zdravia a vplyvom klesajúcich

teplôt aj hnuteľný majetok žalovanej riziku vážneho poškodenia a vzniku škody. Prenajímateľ tento
závadný stav neodstránil a na upozornenie žiadnym spôsobom nereagoval. Žalovaná teda mala za to,
že žalobca hrubo porušil povinnosti vyplývajúce z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. tým,
že nezabezpečil riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie bolo s užívaním nebytových priestorov
spojené. Súčasne poukázala, že výpovedná lehota je 3 mesiace a začína plynúť od 01.12.2022. Súd

mal preukázané, že predmetná výpoveď bola žalobcovi doručená dňa 29.11.2022.
24. Žalovaná predložila odovzdávací a preberací protokol, v zmysle ktorého sa žalovaná a žalobca
dohodli, že preberajúci prevzal od odovzdávajúceho nebytové priestory nachádzajúce sa na treťom
nadzemnompodlažívobjekteadministratívnejbudovynauliciA.D.XB.C.,zapísanejnalistevlastníctva
č. XXX pre katastrálne územie C., súpisné č. XXXX, na parcele registra C č. 621/1 - zastavané plochy

a nádvoria o výmere 2390 m2 a parcela registra C č. 636 - zastavané plochy a nádvoria o výmere
1927 m2, ktoré boli predmetom nájmu podľa zmluvy o nájme nebytových priestorov uzavretej dňa
30.04.2008 v platnom znení. Preberajúci prevzal od odovzdávajúceho aj 15 kusov čipov od vstupu do
areálu administratívnej budovy. Preberací protokol bol realizovaný dňa 28.02.2023.
25. Súd taktiež vykonal dokazovanie výzvou na okamžité riešenie krízovej situácie spôsobenej

nevykurovaním celého predmetu nájmu zo dňa 18.11.2022 (č. l. 29), kde žalovaná žalobcovi
oznamovala, že došlo k porušeniu jeho povinností ako prenajímateľa neposkytovaním služieb spojených
s užívaním predmetu nájmu, a to neposkytovaním tepla do nebytových priestorov v takzvanej starej
časti budovy, a vyzvala ho k okamžitému začatiu vykurovania týchto priestorov. Súčasne žiadala, aby sa
vyjadril k návrhu na uzavretie dohody o skončení nájmu k 31.12.2022, ktorá bola zaslaná e-mailom dňa

11.11.2022. Podľa kópie doručenky (č. l. 31) žalobca mal doručenú predmetnú výzvu dňa 21.11.2022.
26. Súd taktiež vykonal dokazovanie zápisnicou zo zasadnutia krízového štábu na IP Prešov zo dňa
28.10.2022,vzmysle,ktorejvyplynulo,žepredsedníčkazvolalakrízovýštábspredmetomzaoberaniasa
alternatívaminazabezpečenievýkonukontroly,zabezpečeniachoduslužobnéhoúraduaochranyživotaa zdravia všetkých zamestnancov inšpektorátu práce s ohľadom na návrh majiteľa budovy a jeho ústnu
ponuku predloženú dňa 26.10.2022, s tým, že inšpektorát práce navrhol konateľovi uzatvorenie dodatku
k zmluve o nájme priestorov na Konštantínovej č. 6, ktorý by znamenal ukončenie nájmu k 31.12.2022,

nakoľko nebolo plne zabezpečené vykurovanie priestorov inšpektorátu práce Prešov. Podmienkou
konateľov pre uzatvorenie dodatku bolo uhradenie nájomného v plnej výške aj za zostávajúce mesiace
január až apríl 2023. ďalej zo zápisnice vyplýva, že krízový štáb prijal uznesenie že ústny návrh majiteľa
prehodnotí o predložení písomného návrhu dodatku k nájomnej zmluve, nakoľko ústny návrh majiteľa
budovy nezahŕňal uhradenie nákladov na sťahovanie do iných kancelárií v rámci budovy Konštantínovej

č. 6 a tá ho nebolo možné zo strany inšpektorátu práce i akceptovať podľa vyjadrenia vedúcej
oddelenia vnútornej prevádzky inšpektorát práce nemal voľné finančné prostriedky na zabezpečenie
presťahovania dodávateľským spôsobom. Inšpektorát práce súčasne prijal opatrenia s cieľom ochrany
zdravia zamestnancov a zachovanie inšpekcie práce chodu úradu s tým, že umožnil zamestnancom
prácu formou „Home office“, respektíve úrad zabezpečil zamestnancom takzvané zdieľané pracoviska
prípade potreby výkonu na pracovisku a podateľne mali byť dočasne presťahované do kancelárií, ktoré

sa vykurujú.
27. Takto zistený skutkový stav súd posúdil podľa nasledujúcich právnych predpisov :
28. Podľa § 261 ods. 9 Obchodného zákonníka, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a
2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom
zákonníku, spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a

týmto zákonom.
29. Podľa § 720 Občianskeho zákonníka, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný
zákon.
30. Podľa § 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.), nájomca je oprávnený prenechať nebytový

priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.
31. Podľa § 6 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., práva a povinnosti vyplývajúce z § 5 sa vzťahujú aj na
toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu.
32. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho

na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.
33. Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu
dohodnutom v zmluve.
34. Podľa § 5 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým

udržiavaním.
35. Podľa § 5 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť
prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných
nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
36. Podľa § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času,

na ktorý bol dojednaný.
37. Podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si
nebytový priestor najal; b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené
užívanie; c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

38. Nájom dojednaný na určitý čas sa končí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný, prenajímateľ môže
písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas aj pred uplynutím času napríklad, ak nájomca užíva
nebytovýpriestorvrozporesozmluvou,nájomcameškásplatenímnájomného,atď.zmysleustanovenia
§ 9 ods. 3 citovaného zákona aj nájomca môže vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím
dojednaného času ak prenajímateľ hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

39. V danej právnej veci bolo nesporné, že nájomná zmluva uzatvorená medzi žalobcom a žalovanou
bola dohodnutá na určitý čas, a to do 30.04.2023. Výpoveďou zo dňa 29.11.2022 (č. l. 3) žalovaná
žalobcovi oznámila, že vypovedá predmetnú zmluvu podľa ustanovenia § 9 ods. 3 písm. c) zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov. Odôvodnila to tým, že časť nebytových priestorov,
ktoré boli predmetom nájmu, sa nachádza v tzv. novej časti a časť v tzv. starej časti budovy. Dňa

18.10.2022začalprenajímateľvykurovaťcelúnovúčasťbudovy,tedaajpriestory,ktoréužívalažalovaná
v novej časti. Vykurovať nebytové priestory, ktoré sa nachádzajú v starej časti, však ku dňu 29.11.2022
nezačal, napriek viacerým výzvam, naposledy zo dňa 18.11.2022, ktorá bola prenajímateľovi doručená
dňa 21.11.2022. Žalovaná uvedené tvrdenie žalobcu nevyvrátila.40. V danom prípade z dokazovania vyplynulo, že žalobca ako prenajímateľ nebytového priestoru
znemožňoval žalovanej ako nájomcovi riadne užívanie nebytových priestorov na účel dohodnutý
nájomnou zmluvou zo dňa 30.04.2008 v spojení so všetkými dodatkami č. 1 až 10 a nezabezpečil

žalovanej vyhovujúce pracovné podmienky pre prevádzkovanie činnosti žalovanej podľa výpisu z
obchodného registra, a to na administratívne činnosti podľa štatútu a zriaďovateľskej listiny. Z listinných
dôkazov predložených žalovanou vyplynulo, že miestnosti, v ktorých vykonávali zamestnanci žalovanej
administratívnu činnosť, v takzvanej starej časti neboli vykurované. Súd mal za preukázané, že žalobca
ako prenajímateľ si neplnil zmluvnú povinnosť udržiavať nebytový priestor v stave spôsobilom na

dohodnuté užívanie, a teda žalovaná platne výpoveďou zo dňa 29.11.2022 ukončila nájomný vzťah
a 28.02.2023 nebytové priestory vrátila v stave, v akom ich prevzala. Vzhľadom na uvedené súd v
danom prípade nevyhovel návrhu žalobcu a nezaviazal žalovanú na zaplatenie sumy 11 849,42 Eur s
príslušenstvom, ktorú si žalobca v konaní uplatnil ako nezaplatené nájomné za mesiace marec a apríl
2023.
41. Pokiaľ ide o argumentáciu žalobcu, že z ustanovenia § 9 ods. 3 ani zo žiadneho iného ustanovenia

zákona nevyplýva, že zákonné dôvody výpovede z nájmu sa vzťahujú aj na výpoveď z podnájomného
vzťahu tu súd poukazuje na to, že pod podnájmom (sublocatio) rozumieme vo všeobecnosti prenechanie
užívania prenajatej veci ďalšej osobe – podnájomcovi. Pri podnájme vzniká právny vzťah medzi
nájomcom (osobou, ktorá získala vec do nájmu od prenajímateľa) a podnájomcom (osobou, ktorá
získala vec do podnájmu od nájomcu). Podnájomný vzťah je jednoznačne vzťahom akcesorickým, t. j.

je odvodený od hlavného vzťahu – nájmu. Zároveň platí, že ak zmluva alebo zákon neustanovuje inak,
na vzťah medzi nájomcom a podnájomcom sa primerane použijú ustanovenia o nájme s výnimkou tých,
z povahy ktorých vyplýva, že sa môžu viazať len na nájom, keďže v zákone naopak nevyplýva, že by
sa ustanovenia § 9 na podnájom nevzťahovali aj podnájom môže skončiť výpoveďou, a to zo strany
podnájomcu, ako aj zo strany nájomcu.

42. Súd teda konštatuje, že výpoveď je možné dať aj z dôvodov, ktoré upravuje zákon č. 116/1990
Zb. tieto výpovedné dôvody platia bez ohľadu na to, či si ich zmluvné strany v zmluve zakotvia, alebo
nie a týkajú sa aj podnájomného vzťahu. V prípade, ak by nájomná zmluva niektorý zo zákonných
výpovedných dôvodov vylúčila, takéto ustanovenie je potrebné považovať za absolútne neplatné. S
poukazom na zásadu zmluvnej voľnosti, zmluvné strany si v zmluve o podnájme nebytového priestoru

môžu dohodnúť nad rámec zákonných výpovedných dôvodov aj akékoľvek iné výpovedné dôvody, tak
pre podnájomcu ako aj pre nájomcu. Výpovedné dôvody sledujú zachovanie zmyslu a účelu úpravy
nájmu resp. podnájmu nebytových priestorov, pričom ich vylúčenie by mohlo ad absurdum viesť k
situácií, kedy zmluva o nájme v tomto prípade podnájme by bola zo strany nájomcu /podnájomcu/
nevypovedateľná aj v situácii, kedy predmet nájmu sa stane nespôsobilým na užívanie – od 18.10.2022

došlo k porušeniu povinností prenajímateľa neposkytovaním služieb spojených s užívaním predmetu
nájmu a to neposkytnutím tepla do nebytových priestorov v tzv. starej časti budovy, čím vážne
ohrozil zdravie a bezpečnosť zamestnancov žalovaného a chod orgánu štátnej správy. Vychádzajúc z
ústavného princípu preferencie platnosti právneho úkonu pred jeho neplatnosťou, nepovažuje žalovaný
podanú výpoveď za absolútne neplatný právny úkon.

43. Z uvedeného dôvodu nemohol súd žalobe žalobcu vyhovieť.
44. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
45. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
46. Žalobca v konaní neuspel, a preto žalovanej podľa § 255 ods. CSP vzniklo právo na náhradu trov

konania proti žalobcovi v plnom rozsahu. Keďže súd zo spisového materiálu nezistil, že by žalovanej
v súvislosti s týmto konaním vznikli nejaké trovy, ich náhradu jej nepriznal. Civilný sporový poriadok
výslovne nerieši situáciu, keď strana, ktorá má podľa procesných ustanovení nárok na náhradu trov
konania, nemá podľa obsahu spisu žiadne trovy. Na tento prípad nie sú k dispozícii ani analogicky
použiteľné ustanovenia Civilného sporového poriadku alebo iného zákona (analogia legis alebo iuris), a

pretosúdspoužitímZákladnýchprincípovčl.4ods.2CSPaplikovalnarozhodnutieonárokunanáhradu
trov konania žalovanej princíp racionálny. Vychádzal pritom z toho, že ak strane podľa obsahu spisu
v konaní nevznikli žiadne trovy, je v súlade s čl. 17 základných princípov CSP, zakotvujúcim procesnú
ekonómiu, rozhodnúť priamo tak, že jej náhradu trov konania nepriznáva. Rozhodovanie postupom
najskôr podľa § 262 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP o priznaní nároku strane na náhradu trov konania

a následne o výške náhrady trov konania, za situácie, keď oprávnenej strane nevznikli žiadne trovy, by
bolo zjavne nielen nerozumné, ale aj v rozpore so zásadou hospodárnosti civilného súdneho sporu.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Prešov písomne v 2 vyhotoveniach. V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, v

ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka.

Ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah v akom sa rozhodnutie napáda môže odvolateľ rozšíriť len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 364 CSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania. Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g)zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedky procesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že

právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Ak nebude povinnosť uložená týmto rozsudkom splnená

v stanovenej lehote, možno sa jej plnenia domáhať návrhom na výkon exekúcie podľa osobitného
právneho predpisu.