Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 3. jún 2014

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Cob/229/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1512203787
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 06. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Bahníková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1512203787.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Oľgy Bahníkovej a členiek

senátu JUDr. Lenky Praženkovej a JUDr. Ľubice Kriškovej v právnej veci navrhovateľa: Meopta, správa
a údržba bytov, s.r.o., Hagarova 9/B, 830 04 Bratislava IČO: 735 750 634, zast. JUDr. Anna Dugová,
advokátka, Lazaretská 4, 811 08 Bratislava, proti odporcovi: Produktum, a.s., Šustekova 7/2689, 851
04 Bratislava, IČO: 35 928 972, o vypratanie nehnuteľnosti, o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku
Okresného súdu Bratislava V č.k. 29Cb/49/2012-100 zo dňa 11.4.2013 takto

r o z h o d o l :

KrajskýsúdvBratislaverozsudokOkresnéhosúduBratislavaVč.k.29Cb/49/2012-100zodňa11.4.2013
p o t v r d z u j e .

Odporcovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh a odporcovi nepriznal náhradu trov konania.

V odôvodnení súd uviedol, že navrhovateľ sa návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 1.3.2012
domáhal, aby uložil odporcovi povinnosť vypratať spoločné priestory na Šustekovej ul. č. 7 v Bratislave
nachádzajúce sa v bytovom dome zapísanom v evidencii Katastrálneho úradu v F., Správy katastra pre
Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu, V..Ú.. T. - Y..Č.. T., okres Bratislava V, na liste vlastníctva
č. XXXX, parc. č. XXXX E. XXXX/X ako stavba - bytový dom súpisné číslo XXXX, vo vchode č. 7 na
prvom nadzemnom podlaží označené v pôdoryse prvého nadzemného podlažia, pripojeného k návrhu.

Svoj návrh odôvodnil tým, že navrhovateľ ako správca nehnuteľnosti - bytového domu na Šustekovej
ul. č. 7 v Bratislave, súpisné číslo XXXX uzavrel dňa 2.1.2007 s právnym predchodcom navrhovateľa

spoločnosťou Produktum s.r.o., Nájomnú zmluvu č. 01/2007/Šu7- variabilný symbol XXXXXXXXXX
na dobu neurčitú, predmetom ktorej bol nájom spoločných priestrov v bytovom dome na Šustekovej
č. 7 v Bratislave o celkovej ploche 30 m2. Odporca bol povinný platiť navrhovateľovi nájomné a
zálohové platby za služby poskytované v súvislosti s nájmom. Odporca tieto platby neuhrádzal napriek
opakovaným výzvam navrhovateľa a navrhovateľ zaslal odporcovi výpoveď nájomnej zmluvy, ktorú
si odporca neprevzal a bola uložená na pošte dňa 2.11.2011 a tento deň sa v súlade s nájomnou
zmluvou považuje za deň doručenia výpovede. Trojmesačná výpovedná lehota uplynula dňa 11.11.2011

a odporca predmet nájmu nevypratal.

Odporca vo svojom návrhu uviedol, že navrhovateľ ako správca nie je podľa zmluvy o výkone správy
splnomocnený na iné úkony, než je uvedené v tejto zmluve a nebol teda oprávnený na podanie výpovede
z nájmu bez vyjadrenia vlastníkov bytov. Navrhovateľ nedisponuje žiadnym vyjadrením ani súhlasomvlastníkov bytov na podanie výpovede z nájmu odporcovi. Taktiež zákon č. 182/1993 Z.z., o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov neumožňuje prenos tejto kompetencie na iný subjekt, toto právo je
prenechanévýlučnenarozhodnutievlastníkovbytovnaschôdzachvlastníkovanavrhovateľakosprávca

nemôže nakladať s majetkom vlastníkov bez ich súhlasu. Navrhovateľ sa v podanom návrhu odvoláva
na tzv. výbor vlastníkov, pričom takýto orgán nie je oprávnený rozhodovať o spoločných častiach a
zariadeniach domu. Preto odporca z dôvodu, že navrhovateľ nedisponoval oprávnením na podanie
výpovede z nájmu, žiadal, aby súd návrh v celom rozsahu zamietol. Čo sa týka právneho dôvodu
výpovede,ktorýmjedlhnanájomnomodporcauviedol,žeštyrimesiacepreddoručenímvýpovedeurobil

voči navrhovateľovi započítací prejav, ktorým započítal voči navrhovateľovej pohľadávke pohľadávku vo
výške 2.232,-- Eur, čím došlo k zániku navrhovateľovej pohľadávky na nájomnom.

Súd poukázal na ustanovenia § 132, § 153, ods. 1 O.s.p., § 8 ods. 1, § 8a, ods. 1 zák. č. 182/1993
Z.z., § 8b, ods. 1,2, § 11a, ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., § 14 ods. 1,2 zák. č. 182/1993 Z.z., čl. 4 bod
2 Zmluvy o výkone správy.

Ako prvou otázkou pri rozhodovaní sa súd vysporiadal s legitimáciou navrhovateľa ako správcu na

podanie výpovede z nájmu spoločných priestrov domu.

Z vykonaného dokazovania mal prvostupňový súd za preukázané, že výpoveď z nájmu bola podaná
navrhovateľom ako správcom nehnuteľnosti a podľa jeho tvrdenia, túto bol oprávnený podať na
základe rozhodnutia výboru vlastníkov bytov. Vytvorenie výboru vlastníkov bytov ako spoločného
orgánu vlastníkov bytov oprávneného rozhodovať o záležitostiach týkajúcich sa bytov a spoločných

priestorov nemá oporu v zákone. Pokiaľ by aj takýto výbor o spoločných záležitostiach rozhodoval,
navrhovateľ nepreukázal, že výbor vlastníkov bytov navrhovateľa na podanie výpovede splnomocnil.
Takéto splnomocnenie nebolo navrhovateľovi udelené ani na schôdzu vlastníkov bytov, ktorá bola
konaná 6.9.2011. Z uvedených dôvodov bol súd prvého stupňa toho názoru, že navrhovateľ vo vlastnom
mene nebol oprávnený na podanie výpovede z nájmu zo spoločných priestorov bytového domu

odporcovi, a preto je takáto výpoveď neplatná a nemôže zakladať povinnosť odporcu vypratať spoločné
priestory, pričom sa nezaoberal ďalším právnym dôvodom na podanie výpovede, a to existenciou
nedoplatku na nájomnom.

Súd preto návrh ako nedôvodný zamietol.

O náhrade trov konania rozhodol podľa ust. § 142 ods. 1 O.s.p., a úspešnému odporcovi náhradu trov

konania nepriznal z dôvodu, že mu v konaní žiadne trovy nevznikli.

Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ, podľa ktorého sa prvostupňový
súd nevysporiadal s viacerými relevantnými skutočnosťami. Navrhovateľ v návrhu oprel svoju
argumentáciu o ust. § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z., pričom prvostupňový súd vo svojom
odôvodnení spomenul iba dikciu zákonných ustanovení § 8b ods. 1 a 2 zák. č. 182/1993 Z.z., neuviedol

však, z akého dôvodu nerozhodol v súlade s týmito ustanoveniami. Samostatnosť správcu pri výkone
správy sa prejavuje najmä v metódach rozhodovania a riadenie svojej činnosti, ktorou sa správa domu
v prospech vlastníkov vykonáva. V priebehu konania nebola taktiež nijako spochybnená skutočnosť, že
odporca si neplnil svoju zmluvnú povinnosť vyplývajúcu z nájomnej zmluvy a nebol priložený spis sp.zn.
26Rob/25/2011, v ktorom bol vydaný platobný rozkaz. V odvolaní ďalej uviedol, že odporca využíva časť

spoločných priestorov bez právneho dôvodu a konajúci súd sa nezaoberal touto skutočnosťou. Podľa
názoru navrhovateľa ide o klasickú reivindikačnú žalobu, pri ktorej mal súd prvého stupňa zisťovať, či
odporca je oprávnený užívať predmetné priestory, v prípade ak ich užíva bez právneho dôvodu mal
ho súd zaviazať na vypratanie a odovzdanie predmetných priestorov. Navrhovateľ poukázal na § 8a,
ZoVB a je toho názoru, že výbor vlastníkov plní funkciu zástupcu vlastníkov. Navrhol, aby odvolací

súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil prvostupňovému súdu na ďalšie konanie, alebo napadnutý
rozsudok zmenil v zmysle petitu žaloby, pripusteného dňa 17.10. 2012. Navrhovateľ si zároveň uplatnil
náhradu trov právneho zastúpenia v odvolacom konaní vo výške 67,90 Eur.K odvolaniu navrhovateľa sa vyjadril odporca, ktorý navrhol napadnutý rozsudok potvrdiť a zaviazať
navrhovateľa k úhrade súdnych trov odporcovi vo výške 350,-- Eur. Uviedol, že navrhovateľ vo svojom
odvolaní neuviedol žiadne nové dôkazy alebo skutočnosti. Odvolanie považuje za irelevantné a účelové

aj preto, že na schôdzi vlastníkov Šustekova 5-7 konanej dňa 16.7.2013 boli ku dňu 1.7.2013 zrušené
všetky nájomné zmluvy na spoločné priestory (dvom prenajímateľom), teda aj odporcova nájomná
zmluva, a na schôdzi vlastníkov Šustekova 5-7 konanej dňa 25.6.2013 bola aj odporcovi schválená nová
nájomná zmluva s novou výmerou m2 a novou cenou za 1/m2.

Navrhovateľ na uvedené písomné vyjadrenie odporcu nereagoval.

Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p., bez nariadenia

pojednávania v zmysle § 214 ods. 2 O.s.p., pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol oznámený
na úradnej tabuli súdu dňa 27.5.2014 podľa § 156 ods. 3 O.s.p. Po preskúmaní obsahu spisu,
oboznámení sa s dôvodmi odvolania a s vyjadrením k odvolaniu odvolací súd dospel k záveru, že
odvolaniu nie je možné vyhovieť.

Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje so zisteným skutkovým stavom a právnym posúdením veci

prvostupňovým súdom. Súd prvého stupňa sa vo svojom rozsudku vysporiadal so všetkými relevantnými
argumentami navrhovateľa, správne vyhodnotil vykonané dôkazy a na správnosť dôvodov uvedených v
napadnutom rozsudku odvolací súd podľa § 219 ods. 2 O.s.p., v celom rozsahu odkazuje.

Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozsudku a k odvolacím dôvodom navrhovateľa odvolací
súd uvádza, že Nájomná zmluva č. 01/2007 zo dňa 2.1.2007 bola uzavretá medzi vlastníkmi bytov

domu Šustekova ul. č. 7, zastúpení správcom (navrhovateľom) ako prenajímateľom a odporcom ako
nájomcom, a výpoveď predmetnej Nájomnej zmluvy č. 01/2007 bola daná právnou zástupkyňou správcu
bytového domu, t.j. navrhovateľa.

Podľa § 8b ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., v znení účinnom v čase uzavretia nájomnej zmluvy, správca je
povinný vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne, vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov

a nebytových priestorov v dome.

Uvedené ustanovenie umožňuje, aby bol správca aktívne legitimovaný vo svojom mene podať žalobu
na súd na výmáhanie pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V predmetnej veci je
predmetom súdneho konania vypratanie spoločných priestorov, ktoré sú vo vlastníctve vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, po výpovedi nájomnej zmluvy danej správcom.

Súd prvého stupňa správne poukázal vo svojom rozhodnutí na ustanovenia § 14 ods. 1,2 zák. č.
182/1993 Z.z., ako aj na čl. 4 bod 2 Zmluvy o výkone správy.

Podľa čl. IV.2 Zmluvy o výkone správy, vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú o spoločných
častiach a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve, najmä o výške tvorby a konkrétnom použítí
fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome. Za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden
hlas. O priebehu schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov spíše správca alebo iná osoba
poverená vlastníkmi zápisnicu.

Podľa čl. VI. bod 1 Zmluvy o výkone správy, vlastníci bytov a nebytových priestorov splnomocňujú
správcu na právne úkony v ich mene na zabezpečenie povinností podľa čl. II. ods. 2 Zmluvy o výkone

správy

Výpoveď z nájmu spoločných priestorov sa v čl. II. ods. 2 nenachádza.Súd prvého stupňa preto dospel k správnemu záveru, že správca nemôže vo svojom mene rozhodovať
o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Navyše, navrhovateľ nijako nespochybnil tvrdenia odporcu vo vyjadrení k odvolaniu, ktoré obdržala

právna zástupkyňa navrhovateľa dňa 9.9.2013, že na schôdzi vlastníkov Šustekovej 5-7 dňa 25.6.2013
bola aj odporcovi schválená nová nájomná zmluva s novou výmerou a novou cenou (a predtým, na
schôdzi vlastníkov dňa 16.4.2013, bola ku dňu 1.7.2013 zrušená predchádzajúca nájomná zmluva).

Odvolací súd preto dospel k záveru, že dôvody odvolania sú právne irelevantné, a že súd prvého stupňa
rozhodol vecne správne, keď konštatoval neplatnosť výpovede z nájmu a žalobu o vypratanie zamietol.

Odvolací súd preto napadnutý rozsudok podľa § 219 ods. 1,2 O.s.p., ako vecne správny potvrdil.

O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 224 ods. 1 O.s.p., v spojení s ust. §
142 ods. 1 O.s.p. Odporcovi, ktorý bol v odvolacom konaní úspešný, trovy v odvolacom konaní nevznikli,
preto mu odvolací súd ich náhradu nepriznal.

Uvedený rozsudok je výsledkom hlasovania odvolacieho senátu v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.