Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 13. jún 2013

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 2C/80/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7611207137
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 06. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Monika Balážová

ECLI: ECLI:SK:OSSN:2013:7611207137.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Spišská Nová Ves, samosudkyňa JUDr. Monika Balážová, v právnej veci žalobcu K. Q., J..

XX. XX. X., G. N., L. H. X., právne zastúpeného JUDr. Silviou Kollárovou, advokátkou so sídlom v Levoči,
Štúrova 29, proti žalovanému LAGUNA REALITY s.r.o., Spišská Nová Ves, Zimná 59, IČO: 44030916,
právne zastúpenému Mgr. Jurajom Berčom, advokátom so sídlom v Spišskej Novej Vsi, Zimná 59, o
určenie neplatnosti zmluvy s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a.

Žalobca j e p o v i n n ý uhradiť na účet právneho zástupcu žalovaného sumu 319,45 Eur do troch
dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa svojím návrhom domáhal, aby súd určil, že Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti z 10.2.2011

uzavretá medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a žalobcom ako záujemcom je neplatná a taktiež
aby súd určil, že Dohoda o ukončení zmluvného vzťahu z 25.2.2011 uzavretá medzi žalovaným ako
sprostredkovateľom a žalobcom ako záujemcom je neplatná.

Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 10.2.2011 bola platne podpísaná „Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti“
medzi žalobcom ako záujemcom a žalovaným zastúpeným konateľom ako sprostredkovateľom.
Predmetom zmluvy boli nehnuteľnosti - byt 1+1 v obci N., L. H., X. Č.. XXXX, H..Ú.. N., K.. H. Č.. XXXX/
X o výmere 520 m2 - zastavané plochy a nádvoria - bytový dom pod súpisným číslom XXXX - byt č. XX,
na X. poschodí, vo vchode X, s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach

domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 82/10000. Takto popísané nehnuteľnosti sú uvedené aj v
čl. II. bod 2.1 predmetnej zmluvy bez toho, aby tam bola zapísaná preukázateľná ťarcha - záložné
právo v prospech Tatra banky a.s. Bratislava 1, podľa zmluvy zo dňa 9.7.2007, ktorá sa viazala na tento
byt a tiež na podiel na spol. častiach, zariadeniach a pozemku v 82/10000 a ktorá vyplývala a bola
zrejmá z LV č. XXXX pre k.ú. N.Ž., z ktorého žalovaný pri spisovaní Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti
dňa 10.2.2011 aj vychádzal. O tejto závažnej skutočnosti - ťarche, ktorú možno charakterizovať ako
prekážku na strane predávajúceho vlastníka, však žalovaný žalobcu žiadnym spôsobom neinformoval

a ani túto závažnú skutočnosť žiadnym spôsobom neuviedol v Zmluve o rezervácii nehnuteľnosti zo
dňa 10.2.2011, čím ho uviedol do omylu a teda predmetnú zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti podpísal
žalobca aj za nápadne nevýhodných podmienok. Pritom zrejmá skutočnosť o tom, že na byte a tiež na
podiele na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku v 82/10000 viazne ťarcha, je nesporne tak
závažnou skutočnosťou (prekážkou na strane predávajúceho vlastníka), o ktorej mal a musel žalovaný
žalobcu informovať už pri podpisovaní rezervačnej zmluvy dňa 10.2.2011. Okrem toho došlo zo strany
žalovaného k porušeniu povinnosti podľa čl. III bod 3.5 Všeobecných zmluvných podmienok tvoriacichnedeliteľnú súčasť rezervačnej zmluvy z 10.2.2011, podľa ktorého: „Sprostredkovateľ sa zaväzuje
riadne vykonať sprostredkovateľskú činnosť v prospech záujemcu“, a to z dôvodu, že v predmetnej
zmluve žalovaný žiadnym spôsobom neuviedol ťarchu, ktorá sa viazala na nehnuteľnosti, o ktoré mal

žalobca záujem a ani žalovaný žalobcu žiadnym spôsobom o tejto závažnej skutočnosti neinformoval,
čím spôsobil, že žalobca podpísal rezervačnú zmluvu dňa 10.2.2011 aj za nápadne nevýhodných
podmienok. Následne žalobcovi znalec predložil výpis z LV č. XXXX pre k.ú. N., pričom tento výpis je
datovaný dátumom 14.2.2011. Dňa 25.2.2011 sa dostavil žalobca do kancelárie žalovaného, kde vyjadril
a prejavil vôľu odstúpiť od rezervačnej zmluvy zo dňa 10.2.2011 z dôvodu zrejmej a preukázateľnej

ťarchy - záložného práva v prospech Tatra banky a.s. BA 1 podľa zmluvy zo dňa 9.7.2007 - viažucej sa
na nehnuteľnosti podľa LV č. XXXX pre k.ú. N. - byt č. XX/X orient. č. X a tiež na podiel na spol. častiach,
zariadeniach a pozemku v 82/10000 a teda práve táto ťarcha bola dôvodom, prečo žalobca prejavil
záujem ukončiť zmluvný vzťah odstúpením od zmluvy, ktorý vznikol na základe Zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti a tiež pre tento dôvod odmietol aj podpísať Zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Dňa
25.2.2011 bola spísaná a podpísaná dohoda o ukončení zmluvného vzťahu medzi záujemcom (teraz

žalobcom) a sprostredkovateľom (teraz žalovaným), no dôvod, prečo záujemca odmietol zmluvu o
prevode vlastníctva bytu podpísať, uvedený nebol. Na základe tejto dohody žalobca zaplatil žalovanému
zmluvnú pokutu vo výške 1.020,- Eur bezhotovostným prevodom na účet žalovaného. Žalobca vyzval
žalovaného výzvou zo dňa 24.3.2011 označenou ako „Výzva na vrátenie finančnej čiastky“ na vrátenie
sumy 1.020,- Eur s prísl. v lehote do 5 dní odo dňa preukázateľného prevzatia výzvy. Žalovaný prevzal

predmetnú výzvu dňa 25.3.2011 a reagoval vo svojom liste označenom ako Stanovisko z 15.4.2011 tak,
že výzvu považoval za neopodstatnenú a že nemá v úmysle žalobcovi vracať akúkoľvek sumu. Podľa
názoru právneho zástupcu žalobcu je jednoznačne zrejmá tá skutočnosť, že sám žalovaný priznal to,
že neuviedol zrejmé záložné právo v Zmluve o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.2.2011 viažuce sa
na nehnuteľnosti, o ktorých nadobudnutie mal žalobca záujem ako záujemca. Tým vlastne žalovaný

sám potvrdil, že sa dopustil podstatného omylu, ktorý vyvoláva následok neplatnosti rezervačnej zmluvy,
nakoľkosapodstatnýomyltýkarozhodujúcejokolnosti,bezktorejbysazmluvaneuskutočnilaažalovaný
o tom pri spisovaní rezervačnej zmluvy musel jednoznačne vedieť.

Žalovaný vo svojom vyjadrení k návrhu cestou svojho právneho zástupcu uviedol, že návrh považuje
za nedôvodný a navrhuje, aby súd žalobu zamietol. Nedôvodnosť žalobného návrhu podľa žalovaného

v prvom rade vyplýva z absencie naliehavého právneho záujmu na podaní takejto žaloby. Keďže ide
o určovaciu žalobu v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p., musí žalobca v tomto konaní okrem iného osvedčiť
existenciu naliehavého právneho záujmu. Súdna prax dôvodila, že naliehavý právny záujem nie je daný
v prípade, ak je možné priamo žalovať na plnenie. V tomto prípade by prípadné vyslovenie neplatnosti
napadnutých zmlúv bolo len akademickým rozhodnutím, bez akéhokoľvek dosahu na účastníkov, a

následne by musela nasledovať ďalšia žaloba, v ktorej by sa žalobca domáhal plnenia. Okrem absencie
naliehavého právneho záujmu je žaloba nedôvodná aj skutkovoprávne. Žalobca sa domáha neplatnosti
Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.2.2011 z dôvodu, že ju mal žalobca podpísať v omyle.
Ten mal spočívať v tom, že v danej zmluve sa pri špecifikácii bytu, o ktorý mal žalobca ako budúci
kupujúci záujem, neuvádzalo, že na byte viazne záložné právo v prospech Tatra banky, a.s., ktorým je

zabezpečený úver poskytnutý ešte v roku 2007 na kúpu tohto bytu. Žalobcom uvedený dôvod považuje
žalovaný za absurdný. Predmetná ťarcha v Zmluve o rezervácii uvedená nie je v prvom rade preto, že je
jasné, že žalobca mal záujem rezervovať si byt bez ťarchy, a nie byt s ťarchou. Inak povedané, žalobca
podpisom tejto zmluvy prejavil svoju vôľu nadobudnúť daný byt za podmienok v zmluve uvedených, teda
bez ťarchy a za danú kúpnu cenu. Presne naopak, ak by v Zmluve o rezervácii bola ťarcha uvedená,

jednalo by sa o jednoznačne zmluvu nevyváženú v neprospech žalobcu, kedy by sa z tejto zmluvy mohlo
javiť, že žalobca má záujem nadobudnúť byt s ťarchou. Práve takáto situácia by bola neúnosná. Spôsob
vysporiadania tejto ťarchy, ako aj nadobudnutia bytu a úhrady kúpnej ceny, bol žalobcovi podrobne
vysvetlený. Podľa žalovaného je jasné, že ani teoreticky nemohla nastať situácia, že by žalobca uhradil
kúpnu cenu a kúpil byt zaťažený záložným právom zabezpečujúcim úver predávajúcich. Keďže žalobca

chcel kúpu bytu financovať z prevažnej časti z úveru, že takáto situácia nemohla nastať. Banka, ktorá
by poskytla žalobcovi hypotekárny úver na kúpu tohto bytu, by totiž časť kúpnej ceny, ktorá sa rovná
zostatku nesplateného úveru vlastníkov, uhradila priamo na účet Tatra banky, a.s., čím by bol úver
predávajúcich predčasne v celosti splatený, záväzok ako aj záložné právo by teda zaniklo. Kupujúcemu
by ostal byt nezaťažený záložným právom predávajúcich, iba záložným právom zabezpečujúcim úver

kupujúceho. Ide o absolútne štandardný postup bánk, ako aj realitných kancelárií. Toto sa žalovaný
pokúsil objasniť aj v stanovisku zo dňa 15.4.2011. Žalobca si z tohto stanoviska dovodil závery, ktoré zneho v žiadnom prípade nevyplývajú. Pravdou je, že v stanovisku, rovnako ako vo vyjadrení k návrhu,
potvrdzujú to, čo je aj nesporné, teda že ťarcha v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti uvedená nebola.
Vo vyjadrení ďalej žalovaný uviedol, že mu nie je jasné, ako z tejto skutočnosti žalobca dovodil, že

tým vlastne žalovaný sám potvrdil, že sa dopustil podstatného omylu, ktorý má vyvolávať následok
neplatnosti rezervačnej zmluvy. Skutočnosť, že ťarcha v rezervačnej zmluve zapísaná nie je, znamená
to, že žalobca mal záujem kúpiť byt nezaťažený ťarchou a realitná kancelária mala povinnosť zabezpečiť
žalobcovi do vlastníctva takýto byt bez ťarchy. Taký bol aj úmysel zmluvných strán, taký je absolútne
štandardný postup v mnohých prípadoch, ktoré realitná kancelária bežne realizuje. Čo sa týka určenia

neplatnosti Dohody o ukončení zmluvného vzťahu zo dňa 25.2.2011, ktorého sa žalobca domáha, k
tomu žalovaný uviedol, že dôvod, na základe ktorého sa tak domáha, bližšie nešpecifikuje, zrejme to
odvodzuje od dôvodu na neplatnosť Zmluvy o rezervácii. Žalobca potom, čo oznámil žalovanému, že
viac nemá záujem o kúpu bytu, bol poučený o tom, že v zmysle Všeobecných zmluvných podmienok
je povinný uhradiť zmluvnú pokutu. Bez najmenších výhrad sa žalobca do sídla žalovaného dostavil,
Dohodu o ukončení zmluvného vzťahu podpísal a dal príkaz na úhradu zmluvnej pokuty. Vysoké

percento prevádzaných nehnuteľností je zaťažených záložným právom zabezpečujúcim úver vlastníka,
ktorý použil na úhradu kúpnej ceny. V činnosti každej realitnej kancelárie teda ide o bežnú prax, pri
ktorej je potrebné z prostriedkov kupujúceho zabezpečiť úhradu tohto úveru vlastníka tak, aby záložné
právo ako subsidiárny právny vzťah zaniklo. Nie je zmyslom Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti uviesť
existenciu záložného práva. Jej zmyslom je zabezpečiť, aby kupujúci mal istotu, že daná nehnuteľnosť

nebude predaná inému záujemcovi, a dohodnúť podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, najmä kúpnu cenu.
Zo Zmluvy o rezervácii ďalej vyplývajú synalagmatické práva a povinnosti, splnením ktorých nastane
očakávaný stav, a to ten, že kupujúci sa za danú kúpnu cenu stane výlučným vlastníkom nehnuteľností,
o ktoré má záujem. V prípade, ak by žalobca od Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti neodstúpil, celkom
určite by dnes bol vlastníkom predmetného bytu, bez ťarchy v prospech Tatra banky, a.s. Pohľadávka

banky voči pôvodným vlastníkom činila k 15.3.2011 (teda ku dňu, kedy sa malo predčasné splatenie
ich úveru realizovať) vrátane všetkého príslušenstva sumu 5.785,36 Eur. Celková kúpna cena bola
dohodnutá na sumu 25.000,- Eur, teda celkom určite by došlo k úhrade celého úveru predávajúcich, a
k zániku a výmazu záložného práva Tatra banky, a.s. Žalovaný cestou svojho právneho zástupcu na
záver vyjadrenia podotkol, že veľmi citlivo vníma tvrdenia, že on porušil alebo zanedbal svoju povinnosť.

Obchod sa nezrealizoval preto, že žalobca sa tak rozhodol, je možné, že mu nevyšiel úver. Podľa
žalovaného sa žalobca v tejto žalobe snaží zodpovednosť preniesť na žalovaného a hľadá absurdné
dôvody.

Na pojednávaní dňa 8.4.2013 právna zástupkyňa žalobcu navrhla, aby súd pripustil zmenu návrhu, a to
tak, aby zmenený návrh znel: „Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi z titulu bezdôvodného obohatenia

sumu 1.151,- Eur s 9 % úrokom z omeškania od 25.2.2011 do zaplatenia a trovy právneho zastúpenia.“
Právna zástupkyňa žalobcu pred pripustením zmeny vyšpecifikovala, že suma 1.151,- Eur pozostáva
zo sumy 1.020,- Eur uhradenej zmluvnej pokuty, 115,- Eur za ZP, 2x 8,- Eur za kolok. Uvedenú zmenu
návrhu súd pripustil svojím uznesením na pojednávaní dňa 8.4.2013 podľa ust. § 95 ods. 1 a 2 O.s.p.

Po pripustení zmeny návrhu právny zástupca žalovaného vzniesol námietku premlčania.

Následne právna zástupkyňa žalobcu svojím podaním zo dňa 19.5.2013, súdu doručeným 20.5.2013,
navrhla, aby súd pripustil zmenu návrhu podľa § 95 ods. 1 O.s.p., a to tak, aby zmenený návrh
znel: „1. Súd určuje, že Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti z 10.2.2011 uzavretá medzi žalovaným ako
sprostredkovateľom a žalobcom ako záujemcom je neplatná. 2. Súd určuje, že Dohoda o ukončení
zmluvného vzťahu z 25.2.2011 uzavretá medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a žalobcom ako

záujemcom je neplatná. 3. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi titulom vrátenia plnenia z neplatného
právneho úkonu sumu 1.020,- Eur a titulom náhrady škody sumu 131,- Eur, spolu 1.151,- Eur s 9 %
úrokom z omeškania ročne od 25.2.2011 do zaplatenia, všetko to v lehote do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku. 4. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi trovy konania a právneho zastúpenia, ktoré budú z
jeho strany vyčíslené v súdom stanovenej lehote.“ Uvedenú zmenu návrhu právna zástupkyňa žalobcu

odôvodnila na pojednávaní dňa 23.5.2013.

Súd uvedenú zmenu pripustil na pojednávaní dňa 23.5.2013.Súd prevedeným dokazovaním výsluchom účastníkov konania po zmene sudcu po vznesenej námietke
zaujatosti, výsluchom svedkov a listinnými dôkazmi, zistil tento skutkový stav:

Súd z výpovede žalobcu ako účastníka konania zistil, že v roku 2010 vlastnil a predával 3 izbový byt na

Č. ulici. Išlo o kúpnu zmluvu, byt sa predal v roku 2010 cez realitnú kanceláriu VB reality aj s ťarchou.
Uviedol, že práve preto vie, čo ťarcha obsahuje. Dňa 9.2.2011 so svojím životným partnerom našiel
na internete byt, kde bolo uvedené telefónne číslo na makléra, ktorého jasne telefonicky oboznámil
so svojou situáciou, teda že potrebuje byť do 1.3. 2011 z podnájmu von. Hneď 10. 2. sa uskutočnila
technická obhliadka, ktorej sa zúčastnil aj jeho partner Y. J.. Bol uistený maklérom S. P., ktorý pracuje
v Laguna reality s.r.o., že byt ťarchu nemá. Uviedol, že mal takú podmienku, aby na byte nebola ťarcha

a aby byt mal balkón. V deň obhliadky išli do realitnej kancelárie Laguna reality podpisovať rezervačnú
zmluva o byte. Mal dostatok času si preštudovať celú zmluvu a nakoľko nikde v článku nevidel, že by
zmluva obsahovala ťarchu, tak ju s týmto vedomím podpísal.

Súd z výpovede štatutárnej zástupkyne žalovaného zistil, že táto uzatvára s účastníkmi a záujemcami o
kúpubytuzmluvuorezerváciinehnuteľnosti,atosfyzickýmiosobamiaobchodnýmispoločnosťami,teda

právnickými osobami, v zmysle ust. § 262 v spojení s § 642 a nasl. Obch. zákonníka. Rezervačnú zálohu
uzatvárajú na základe dohody s klientom, nemajú na to nejaký kľúč, vychádzajú len z praxe a tieto zálohy
sú bežne od 1.000,- do 2.000,- Eur, vždy to záleží od ceny nehnuteľnosti, ktorú predávajú a rezervujú.
Zmluvy podpisuje ona, ale vypisuje ich maklér, uviedla, že túto zmluvu podpisovala a uzatvárala ona.
Poprela skutočnosť, že by mala vedomosť o tom, že žalobca výslovne uvádzal ako podmienku byt bez

ťarchy, teda osobne s ním ona o tom nejednala. Taktiež uviedla, že nemá vedomosti o tom, že by žalobca
chcel odstúpiť od zmluvy po zistení, že uvedená nehnuteľnosť, ktorú chcel kúpiť, má ťarchy. Vo svojej
výpovedi uviedla, že pri vypracovaní Dohody o ukončení zmluvného vzťahu dňa 25.2.2011 bola ona
prítomná, písal ju S.. G. a bolo to v ich kancelárii. Keď žalobca prišiel do kancelárie dňa 25.2.2011,
ona bola prítomná v prvej kancelárii, kde sedí S.. G.. Žalobca prišiel s tým, že byt nechce, ona sa ho

pýtala na dôvod, jeho vyjadrenie bolo trochu širšie a to asi také, že by to dlho trvalo, že si vybavuje
úver, na jej otázku, či si vybavuje úver v nejakej konkrétnej banke, dostala odpoveď, že bol v dvoch
bankách. Necitoval kde, ale povedal vetu, že ide asi ešte do sporiteľne. Vysvetlila mu situáciu, že keďže
si úver vybavuje sám a nevybavuje to realitná kancelária, že mu zo zmluvy vyplýva povinnosť poskytnúť
súčinnosť potrebnú k uzavretiu zmluvy. Pýtala sa ho, ako má rozumieť vete, že to bude dlho trvať, znova

sa žalobca vyjadril, že úver ešte nemá definitívne schválený v tom čase a že na tom pracuje. Uviedla,
že dodnes nevie, kedy a v ktorej banke v akom štádiu s úverom pokročil. Uviedla, že si pamätá, že mu
vysvetľovala ustanovenia zmluvy, že odstúpiť od zmluvy môže - použil slovíčko, že ten byt nechce -
ona mu vysvetlila všetko, čo je v článku 3 a v článku 5 - že ak nebude uzavretá zmluva kúpna alebo o
budúcej kúpnej zmluve, a to z akéhokoľvek dôvodu, ktorý ona vlastne nevie, že zaplatí sankciu. Jeho

odpoveď bola: „zaplatím 60%, ale ja ten byt nechcem“.

Žalobca poprel tvrdenia, ktoré uviedla štat. zástupkyňa žalovaného, uviedol, že pri podpise zmluvy
nebola prítomná konateľka JUDr. Zuzana Kollárová, ani S.. G., bol tam prítomný len ich maklér, O. H.
a osobne on. Uviedol, že spolu mali rozhovor v jej realitnej kancelárii po uzatvorení rezervačnej zmluvy
niekedy11.až12.,nakoľkopodpisovalzmluvusvedomím,žetenbytťarchunemá.Potvrdil,žekonateľka

sa ho pýtala, či si vybavuje úver, uviedol, že už ho mal vybavený v SLSP a.s., lebo potreboval dať
vypracovať ZP, ktorý si dal vypracovať v UniCredit Bank u p. J., pretože od neho mal informáciu, že
ho banka vypracuje do 48 hodín. Následne ho p. J. dal vypracovať F.. H.. Žalobcovi sa do rúk dostal
18.2.2011, kde sa dozvedel o tomto probléme. Uviedol, že nemá vedomosť o tom, že by mu JUDr.
Zuzana Kollárová hovorila o tých bodoch v zmluve - teda o bode 3 a o jeho právach a povinnostiach.

Uviedol, že on diskutoval len s maklérom a nie s konateľkou spoločnosti. Uviedol, že keď prišiel do
realitnej kancelárie, povedal, že nechce byt, ale povedal aj dôvod a rozprával sa v tom čase len s ňou.
Dňa 11. až 12 bol s ňou rozhovor len ohľadom ZP, nie úveru. Až 18. sa dozvedel zo ZP, že byt má ťarchu.
Telefonicky sa rozprával s maklérom p. P. dňa 18.2., kedy mu povedal, že 25. odstúpi od zmluvy. Po
vypracovaní ZP - dátum si presne nepamätal - prišiel k nej do kancelárie a povedal jej, že byt nechce

pre ťarchu - bol tam vtedy sám, bol to chvíľkový rozhovor, pretože ona bola zaneprázdnená. Žalobca
ďalej uviedol, že dňa 25.2. konateľku spoločnosti videl v prvej kancelárii. V druhej kancelárii im umožnila
previesť jednanie za účasti p. H. a p. P.. Keď prišli do tejto miestnosti s p. H., zmluva už bola na stole.K popieraným skutočnostiam štatutárna zástupkyňa žalovaného uviedla, že je pravdou, že bola v
prvej miestnosti, zmluvu písala spolu s S.. G.Č., dohodli sa na jej obsahu. Uviedla, že sa jej nezdá
pravdepodobné, aby v dňoch, ako to uvádza žalobca, bol on v UniCredit Bank len za účelom

vypracovania ZP, alebo dohodnutia znalca, a že v tom čase už mal schválený úver v sporiteľni, avšak
ona to nemala dôvod skúmať, pretože on uviedol, že si úver vybaví sám.

Žalobca k výpovedi konateľky uviedol, že v minulosti už mal úver - hypotéku - od UniCredit Bank, ktorý
potom aj celý vyplatil, o čom sú aj doklady, že vlastnil 3 izbový byt s ťarchou, aj ju predal, nakoľko mal
veľmi dobré vzťahy s bankou. A bolo mu to ponúknuté od p. J.. Uviedol, že to môže byť neštandardné,
ale jedine v UniCredit Bank mu dali istotu, že mu vypracujú ZP do 48 hod.

Štatutárna zástupkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že povinnou prílohou pri podpise rezervačnej zmluvy
nie je kópia LV. V prípade, že si ho klient vyžiada, keď spisujú rezervačnú zmluvu, ak je tam prístup
na internet, tak si ho vyberú. Štatutárna zástupkyňa - konateľka žalovaného uviedla, že pri vypisovaní
rezervačnejzmluvynebola.Akjetopotrebnéprispisovanírezervačnejzmluvy,vytiahnusiLVzinternetu,
ak sa podpisuje už riadna zmluva (kúpno-predajná), vyžiadajú si aktuálny výpis z LV z katastra. Pri

spisovaní rezervačnej zmluvy nemajú povinnosť vypisovať aj ťarchy, pretože ťarcha nie je prekážkou na
prevod vlastníctva, záleží od toho, o akú ťarchu ide. Uviedla, že sú povinní uviesť do rezervačnej zmluvy
iba takú ťarchu, ktorá by bránila prevodu vlastníctva. Ďalej uviedla, že keď oni robia kúpno-predajné
zmluvy, robia sa v advokátskej kancelárii a tieto autorizujú a oni zodpovedajú za to, že prevod vlastníctva
sa udeje v súlade s právom a že na žiadneho ďalšieho vlastníka nehnuteľnosti neprejdú ťarchy v

zmysle zálož. práv, ktoré viaznu na nehnuteľnosti z titulu poskytnutého úveru pre predchádzajúceho
vlastníka nehnuteľnosti. Uviedla, že oni takých predajov majú veľa, a to, že na LV viazne záložné
právo pre predchádzajúceho vlastníka, to sa najprv vysporiada a nadobúdateľ vlastníctva dostane byt
bez ťarchy predchádzajúceho vlastníka. Uviedla, že v rezervačnej zmluve by bolo povinnosťou uviesť
vecné bremeno, právo prechodu, podľa nej záložné právo v prospech Tatra banky z dôvodu úveru

nie je potrebné považovať za ťarchu, ktorá by mala byť uvedená v rezervačnej zmluve, pretože s
týmto záložným právom by sa vysporiadali pred prevodom vlastníctva na nového majiteľa. Uviedla,
že ona mala vedomosť o tom, že žalobca má dve podmienky: mať možnosť nasťahovať sa do bytu
začiatkom marca a byt s balkónom. Ďalej uviedla, že nikdy neponúkajú byt s ťarchou. To, že na LV
je zapísané záložné právo v prospech záložného veriteľa neznamená, že ponúkajú byt s ťarchou. Na

nového vlastníka táto pôvodná ťarcha, ktorá viazne na byte v prospech záložného veriteľa - banky -
nikdy neprejde.

Súd z výpovede svedka S. P. zistil, že v čase, keď ho oslovil žalobca, pracoval ako maklér v LAGUNA
reality s.r.o. Žalobca ho kontaktoval na inzerát, že chce vykonať obhliadku 1 izbového bytu v N.,
ulicu si už nepamätal. Uviedol, že pri obhliadke bol prítomný on, obaja predávajúci, žalobca a ešte

jeden pán, ktorého priezvisko nevedel. Podľa svedka požiadavka od žalobcu bola, že chce 1 izb. byt
s balkónom, aby bol voľný cca do 1 mesiaca, teda do konca februára. Uviedol, že byt sa žalobcovi
pozdával, a keďže tam boli prítomní aj predávajúci, dohodli sa, že sa vysťahujú. Na druhý deň sa
stretli v kancelárii, bola podpísaná zmluva. Podľa svedka, keď ich žalobca navštívil, bolo vidieť, že
má naponáhlo, podpísal rezervačnú zmluvu a odišiel. Pri podpise bol prítomný žalobca sám. Podľa

svedka žalobca nežiadal nič zdôrazniť v rezervačnej zmluve. Uviedol, že v prípade, keby bol mal nejaké
zvláštne požiadavky, že by mali byť zaznamenané v rezervačnej zmluve, ktorú zmluvu tvorí tlačivo,
určite by to však nebol písal on ako maklér, ale konateľka spoločnosti. Podľa svedka zo strany žalobcu
okrem ním uvedených požiadaviek žalobca žiadne iné nemal, preto sa následne stretli v kancelárii.
Rezervačnú zmluvu vypracovala konateľka spoločnosti. Svedok vo svojej výpovedi ďalej uviedol, že v

období od podpísania rezervačnej zmluvy do 25.2.2011 určite so žalobcom komunikoval, lebo maklér
stále komunikuje s predávajúcimi aj kupujúcimi. Svedok uviedol, že niekedy po podpísaní rezervačnej
zmluvymužalobcavolalapovedal,žebytužnechce.Následnemuonpovedal,žemáprísťdokancelárie
25.2.2011. Z akého dôvodu žalobca uviedol, že byt nechce, svedok si nepamätal. Dňa 25.2. žalobca
prišiel do kancelárie asi 10 minút skôr ako svedok, po príchode svedka svedkovi bolo povedané, že s

pani Zuzanou Kollárovou - konateľkou spoločnosti - bolo prejednané, že od zmluvy žalobca odstupuje,
následne mu bola vypracovaná zmluva o ukončení, ktorú však nevypracováva on ako maklér. Bola
predložená žalobcovi, čítal ju aj on a pani, ktorá bola s ním (svedok si túto pani pomýlil s právnouzástupkyňou žalobcu). Súd z výpovede svedka ďalej zistil, že on nemal prečítanú zmluvu, ktorú dal
podpísať žalobcovi, ani nepoznal jej obsah. Svedok pri svojej výpovedi si stále mýlil ženu, ktorá bola
prítomná so žalobcom v realitnej kancelárii dňa 25.2., s právnou zástupkyňou žalobcu. Svedok uviedol,

že pred podpisom uvedenej zmluvy sa ho táto žena pýtala, ako sa dá vyhnúť zmluvnej pokute, on
jej uviedol, že podpísaním kúpnej zmluvy. Napriek tomu podpísali ukončenie zmluvy a ešte v ten deň
doniesli potvrdenie o úhrade zmluvnej pokuty. Svedok nevedel uviesť, akým spôsobom bola pokuta
uhradená, či bola zložená v hotovosti v kancelárii, alebo prevodom.

Žalobca poprel skutočnosť, že by bol v kancelárii so svojou právnou zástupkyňou, uviedol, že tam bol

s O. H.. Uviedol, že to je len videnie svedka. Taktiež poprel skutočnosť, že by bol peniaze zaplatil v
kancelárii, uviedol, že ich zaplatil cez účet, o čom má dôkaz. Žalobca uviedol, že keď sa vrátil, boli tam
prítomní pán A. a pán G. a bola im odovzdaná kópia potvrdenia o zaplatení.

Svedok uviedol, že sa asi pomýlil, a že keď žalobca tvrdí, že tam nebola jeho právna zástupkyňa, tak
tam nebola. On si však myslí, že tam bola.

Súd z výpovede svedka Y. J. zistil, že vedel, že žalobca mal v úmysle dlhodobo kúpiť si vlastný byt a

všetky veci a náležitosti, čo sa týka aj úveru, začal vybavovať niekedy začiatkom januára 2011. Vedel,
že žalobca mal záujem o 1 izbový byt, ktorý mal byť bez ťarchy, to bola jeho výlučná podmienka,
nakoľko v minulosti sám predával byt, ktorý mal ťarchu a vedel, aké komplikácie sú s tým spojené.
Ďalšia požiadavka bola, aby bol byt čiastočne alebo úplne prerobený a želal si byt s balkónom. Čo sa
týka zmieňovaného bytu, tento našli spolu na internete 9.2.2011 zhruba okolo 21,00 hod. a podľa fotiek

na internete sa im páčil, oslovili realitného makléra pána P.. Keď mu volali, povedal, že táto ponuka je
aktuálna, že bola dosadená večer v ten deň, bola označená "top", teda že je voľný. Boli mu povedané
tie podmienky, ktoré už spomenul a maklér povedal, že ak má žalobca o tento byt záujem, tak je možné
vykonať technickú obhliadku. Žalobca povedal, že má o byt záujem a či by sa to dalo akútne riešiť.
Dohodli sa na stretnutí na 10.2. o 8,15 hod. pred poštou N.. Svedok uviedol, že bol v tom čase na PN,

ktorú mal hlásenú u žalobcu v podnájme. Bol pri tom telefonickom rozhovore, bolo to na odposluch.
Vtedy žalobca na obhliadku vzal aj jeho, aby mu povedal názor na byt. Mali z toho obaja dobrý pocit,
lebo p. P. sa s nimi lúčil so slovami, že či na sto percent príde o 8,15 hod. do N. pred poštu, či je to
seriózne. Pán P. ich zobral od pošty k tomu bytu autom. Boli tam manželia V.Q. a svedok v tú chvíľu
ostal prekvapený, lebo nevedel, že žalobca a majitelia bytu sa poznajú. P. V. ho zobral do kuchyne a do

bytového jadra, žalobca išiel s p. P. do vedľajšej miestnosti. P. V. svedkovi povedal, že byt je čiastočne
prerobený, kuchyňa kompletne, jadro čiastočne, že do toho dal asi 60.000,- Sk. Potom išli s p. V. do
izby, kde sa žalobca s p. V. a s p. P. rozprávali o byte. Nakoľko p. V. videla žalobcovu mamu v blízkosti
činžiaka, žalobca vysvetlil, že tam kúpil byt, ktorý zabezpečil pre rodičov z dôvodu, že pôvodný byt na Č.
X bol zaťažený záložným právom. Z výpovede svedka vyplynulo, že nik z prítomných pri obhliadke bytu

nespomenul, že byt má ťarchu. Svedok uviedol, že žalobca pri tomto stretnutí maklérovi povedal, že tam
nesmie byť ťarcha, teda záložné právo, povedal, že byt sa mu páči, lebo je prerobený a má balkón a
nachádza sa blízko mamy. Žalobca sa pýtal p. P., či by bolo možné sa presťahovať k 1.3.2011, načo
mu on odpovedal, že to nie je problém a v tú chvíľu začal komunikovať s manželmi V. a povedal im "nie
je problém zabezpečiť bývanie v K., ktoré máte vybavené, tá staršia pani, ktorá je v dvojdome, pôjde o

poschodie vyššie a vy si môžete dole preniesť nábytok a urobiť úpravy". Žalobca vysvetlil, že ho tlačí
čas kvôli úveru a chce poriešiť otázku vlastného bývania. S p. P. sa rozlúčili s tým, že žalobca išiel na
poštu kupovať kolky na ZP a vybaviť do realitky náležitosti. Pri komunikácii v realitke svedok už nebol.
Svedok ďalej uviedol, že pri obhliadke sa nik z prítomných nepýtal na ťarchu aj napriek tomu, že podľa
svedka žalobca povedal, že nechce byt s ťarchou, avšak nik sa tejto témy nechytil.

Keďže bol rozpor vo výpovediach žalobcu a svedka Y. J., súd pristúpil ku konfrontácii. Pri konfrontácii
svedok J. tvrdil, že žalobca uviedol pri obhliadke, že chce byt bez ťarchy, čiastočne alebo celý prerobený
s balkónom a 1 izbový. Svedok P. tvrdil, že žalobcom bolo povedané, že chce byt s balkónom a aby
bol ku koncu mesiaca voľný.

Súd z výpovede svedkyne O. H. zistil, že táto bola prítomná koncom februára so žalobcom pri zrušení

rezervačnej zmluvy. Žalobca ju kontaktoval telefonicky, že podpísal rezervačnú zmluvu, ide ju vypovedaťa aby s ním išla do N..J. I. a bola prítomná pri jej zrušení. Uviedla, že prišla do realitnej kancelárie,
pamätá sa, že to bola opravená budova, vonku bola tabuľa Realitná kancelária LAGUNA, JUDr. Zuzana
Kollárová. Pri dverách bola pani doktorka Kollárová, podávala jej ruku, povedala, že sa im nemôže

venovať, ale že sa jej bude venovať jej kolega pán P. a že majú prejsť do jej kancelárie. Pán P. mal v
rukách papiere, vošli do kancelárie JUDr. Kollárovej. Pán P., pracovník realitky, im oznámil, že žalobca
má podpísať zrušenie rezervačnej zmluvy. Podľa svedkyne p. P. bol veľmi nervózny, posadil žalobcu za
stôl, aby podpísal a zaplatil pokutu za zrušenie rezervačnej zmluvy. Svedkyňa uviedla, že sa neustále
viackrát pýtala p. P., prečo má žalobca platiť takú vysokú pokutu a prečo je p. P. taký nervózny, vulgárny.

On jej odpovedal, že realitná kancelária nepredáva byty bez ťarchy, že oni nie sú exekútorský úrad, že
žalobca má zaplatiť tú pokutu, lebo nezobral byt. Podľa nej žalobcovi dali zrušenie rezervačnej zmluvy a
papierdoN.N.nazaplateniepokuty.Žalobcasitopodľanejnemalkedyprečítať,lebop.P.nanehotlačil,
že má podpísať a zaplatiť pokutu. Ona s tým nesúhlasila, aby išiel platiť pokutu, keďže byt neberie. P. P.
povedal, že to budú vymáhať súdnou cestou, ak sa pokuta nezaplatí. Svedkyňa chcela jednať s JUDr.
Kollárovou, avšak p. P. povedal, že pani doktorka je zaneprázdnená. Potom odišli do prvej miestnosti,

bola tam za počítačom pani, ktorej sa pýtali, či je potrebné pri platení pokuty uviesť aj nejaký VS a ŠS,
p. P. im dal vypísaný papier do banky, bolo tam číslo účtu a suma. P. P. povedal, že to majú zaplatiť a
doniesť doklad, až vtedy je to všetko ukončené. Potom išli do banky zaplatiť tú sumu a vrátili sa naspäť
s kópiou. P. P. povedal, že je to ukončené, následne odišli preč. Svedkyňa počas výpovede stále tvrdila,
že vedela o tom, že žalobca chce 1 izbový byt bez ťarchy.

Vzhľadom k tomu, že sa výpovede svedka P. a svedkyne H. v určitých častiach rozchádzali, súd pristúpil
ku konfrontácii svedkov na pojednávaní dňa 10.4.2013. Svedkyňa H. do očí tvrdila svedkovi P.: „Prišli
sme do kancelárie LAGUNA JUDr. Z. Kollárovej za účelom odstúpenia od rezervačnej zmluvy. Spýtala
som sa, prečo sa má platiť poplatok vyše 1.000 Eur, vy ste povedali, že sa musí zaplatiť, lebo realitka
to bude vymáhať súdnou cestou. Stále som sa pýtala, prečo taký vysoký poplatok, keď je odstúpenie

od zmluvy a nie sú dodržané podmienky, že pán Q. zistil, že v LV je ťarcha a on chcel byt bez ťarchy,
teda nebola dodržaná zmluvná podmienka zo strany LAGUNA reality. Tak pán Q. tam prišiel so mnou
za účelom odstúpenia od tej rezervačnej zmluvy, stále som sa pýtala, prečo sa má platiť poplatok, keď
zmluva je neplatná pre nedodržanie podmienok realitnej kancelárie, vy ste povedali, že ťarcha tam je,
v ZP bola uvedená ťarcha s tým, že sa má zaplatiť poplatok, lebo sa odstúpilo od rezervačnej zmluvy.

Boli ste nervózny, dali ste nám doklad, už ste sa ponáhľali.“ Svedok P. tvrdil do očí svedkyni H.: „ Jak
ste vedeli, že zmluvná pokuta je nad tisíc eur? Ja som tvrdil, aj stokrát budem tvrdiť, tú vetu mám
vrytú: "ako sa mám vyhnúť zmluvnej pokute?", lebo vy ste prišli nie uzatvoriť kúpno-predajnú zmluvu,
ale vypovedať rezervačnú zmluvu. Bola mi položená otázka, ako sa dá vyhnúť zmluvnej pokute, ja
som povedal podpísaním kúpno-predajnej zmluvy. Oni povedali - neviem presne kto - nič nepodpíšu.

Podpísali ukončenie a odišli preč. Boli zaplatiť poplatok a asi prišli späť, keď tvrdia, že prišli. Toto nie je
v mojej kompetencii, ja som už viac nerobil. Ja som bol iba v kancelárii, oni mi povedali, podpísali a išiel
som preč. Všetky dokumenty ostali v spise, nie obe, jedna ostáva kancelárii, jedna sa odovzdáva.“

ĎalejsvedokP.pokonfrontáciiuviedol,žeoninevymáhajúzmluvnépokutyažeurčitenanikohonevyvíjal
nátlak. Uviedol, že v kancelárii podpísali a jeho robota skončila, išiel preč, že sa do toho ďalej nestaral

a ani tam nebol, keď sa radili o VS alebo o tej platbe, už sa o to nezaujímal.

Svedkyňa H. po konfrontácii uviedla, že po podpise odišli z kancelárie do prvej kancelárie, išiel tam s
nimi pracovník kancelárie - svedok, žalobca a ona. V kancelárii oslovili pani za počítačom, aby si overili
VS a ŠS a p. P. tam bol až do konca, až kým neodišli do banky. Potom, čo sa vrátili, doklad nedali P.,
ale inému pánovi, asi S.. G..

Súd z čiastočného výpisu z LV č. XXXX, okres N.. J. I., obec N., k.ú. N., zistil, že na byte vch. č. X, X.
posch., byt č. XX, kde ako vlastníci sú uvedení V. I. M. V. Z., v časti C je uvedená ťarcha, a to záložné
právo na byt č. XX/X, orient. č. X v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome a záložné právo v
prospech Tatra banky a.s.

Súd zo Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.2.2011 zistil, že žalobca ako záujemca mal

uzatvorenú so sprostredkovateľom, teda žalovaným, zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, ktorá zmluvabola uzavretá podľa ust. § 262 a § 642 a nasl. Obch. zákonníka č. 513/1991 Zb. v platnom znení. V
uvedenej zmluve zmluvné strany sa dohodli, že ich záväzkový vzťah sa bude spravovať ustanoveniami
zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení. V čl. II. zmluvy sa dohodli na podstatných

náležitostiach, ktorými za 2.1 boli nehnuteľnosti - budova byt 1+1, L. H., N., N.. Č.. XXXX, obec N., X.
XXXX, bytová jednotka č. bytu XX, K.. X, I. X, pozemky parc. č. XXXX/X-520 m2 - zastavané plochy a
nádvoria, spoluvlastnícky podiel na pozemku 82/10000, k.ú. N.. Za 2.2 bola dohodnutá celková kúpna
cena vrátane DPH 25.000,- Eur. Za 2.4 - záloha na celkovú kúpnu cenu bola dojednaná vo výške
1.700,- Eur vrátane DPH, kde bolo dohodnuté, že bude zaplatená najneskôr do 10.4.2011, ďalej len

rezervačná záloha. V bode 2.5 bola dohodnutá doba trvania rezervácie nehnuteľnosti s tým, že zmluva
sa uzatvára na dobu určitú 2 mesiace do 10.4.2011. V bode 2.6 uvedenej zmluvy boli dohodnuté
doplnkové služby sprostredkovateľa, ktorými boli: vypracovanie kúpnych zmlúv a návrhu na vklad,
uhradiťsprávnypoplatokzanávrhnavkladdovýšky66,-Eurauhradiťpoplatkyzaosvedčeniepodpisom
nakúpnejzmluve. Vbode2.7bolodohodnuté,ženedeliteľnousúčasťourezervačnejzmluvysúpísomné
všeobecné zmluvné podmienky, s ktorými sa sprostredkovateľ aj záujemca dôkladne oboznámili a tieto v

plnom rozsahu zodpovedajú ich slobodnej a vážnej vôli a nemajú voči nim žiadne výhrady a podmienky.
V bode 2.8 tejto zmluvy zmluvné strany vyhlásili, že sú spôsobilí na právne úkony a ich zmluvná voľnosť
nie je nijako obmedzená, vyhlasujú, že zmluvu uzatvárajú na základe ich slobodnej vôle, neuzatvárajú
ju v tiesni, v omyle, ani za nápadne nevýhodných podmienok, súčasne vyhlasujú, že si zmluvu dôkladne
prečítali, jej obsahu porozumeli, súhlasia s ním a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.

Súd z Dohody o ukončení zmluvného vzťahu ho dňa 25.2.2011 zistil, že žalovaný ako sprostredkovateľ
a žalobca ako záujemca uzatvorili dohodu o ukončení zmluvného vzťahu. Z dohody vyplýva, z odst. 2
čl. I. Predmet dohody, že sprostredkovateľ oznámil záujemcovi, že pripravil na podpis zmluvu o prevode
vlastníctva bytu, na čo záujemca odmietol túto zmluvu z vlastnej vôle podpísať a prejavil záujem ukončiť
zmluvný vzťah, ktorý vznikol na základe zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti. Z ods. 3 uvedeného bodu

vyplýva, že záujemca týmto konaním porušil svoj záväzok kúpiť uvedený byt za dohodnutú cenu, čím
mu vznikla v zmysle čl. 5.2 všeobecných obchodných podmienok povinnosť uhradiť zmluvnú pokutu vo
výške 60% z rezervačnej zálohy, teda vo výške 1.020,- Eur. Z odst. 4 dohody vyplýva, že podľa čl. 6.5
všeobecných obchodných podmienok sa strany dohodli, že ukončia zmluvný vzťah založený zmluvou o
rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.2.2011 a zároveň že záujemca zaplatí sprostredkovateľovi zmluvnú

pokutuvovýške1.020,-Eurvlehotedo25.2.2011bezhotovostnýmprevodomnaúčetsprostredkovateľa,
alebo v hotovosti do jeho rúk. Z čl. II. dohody - Záverečné ustanovenia - vyplýva, že táto dohoda je
účinná dňom pripísania zmluvnej pokuty podľa čl. I tejto dohody na účet sprostredkovateľa. V prípade, že
zmluvná pokuta nebude uhradená v stanovenej lehote, je záujemca povinný na požiadanie uhradiť celú
zmluvnú pokutu vo výške 1.700,- Eur. Z odst. 2 uvedeného čl. vyplýva, že zmluvné strany prehlasujú, že

si dohodu prečítali, s jej obsahom súhlasia, že ju neuzatvorili ani v tiesni, ani za nápadne nevýhodných
podmienok, na znak čoho ju vlastnoručne podpisujú.

Súd zo Zmluvy o splátkovom úvere uzatvorenej dňa 13.4.2011 zistil, že žalobca ako dlžník má so N.
M..N.. uzatvorenú zmluvu o splátkovom úvere v celkovej výške úveru 25.600,- Eur, ktorú spláca od
20.6.2011 vo výške 122,13 Eur mesačne k 20. dňu v kal. mesiaci.

Súd zo Zmluvy o splátkovom úvere zo dňa 22.2.2011 zistil, že žalobca má uzatvorenú ako dlžník so
N. M..N.. zmluvu o splátkovom úvere - spotrebný úver vo výške 9.200,- Eur na čokoľvek, s mesačnou
splátkou 169,19 Eur od 20.3.2011.

Súd z faktúry č. JK11VF08897 zistil, že žalobca uhrádza platby za poskytované internetové služby.

Súd z Kúpnej zmluvy zo dňa 20.6.2004, nachádzajúcej sa na č.l. 50-51 súdneho spisu zistil, že žalobca

ako kupujúci odkúpil od predávajúcich (svojich rodičov) byt na Č. W. Č.. X/X.

SúdzKúpnejzmluvyzodňa7.5.2010nachádzajúcejsanač.l.52-55súdnehospisuzistil,žežalobcaako
predávajúci odpredal kupujúcim X. K. P. M. X. L. X. byt na Č. ulici, orient. č. X I. N. J. I.. Z časti III. Kúpna
cena vyplýva, že kupujúci zaplatili časť kúpnej ceny z hypotekárneho úveru na účet predávajúceho, tedažalobcu, vo výške 24.773,58 Eur a sumu 10.026,42 Eur na interný zúčtovací účet vedený v UniCredit
Bank Slovakia a.s. pobočka N. J. I., teda týmto bol vyrovnaný úver poskytnutý žalobcovi na kúpu bytu
jeho rodičov.

Z čiastočného LV č. XXXX (na č.l. 58-59 súdneho spisu), okres N.. J. I., Q. N.. J. I., H..Ú.. N.. J. I.,
predloženého žalobcom z dôvodu žiadosti o oslobodenie od platenia súdneho poplatku, súd zistil, že
žalobca je vlastníkom bytu vo vch. č. X na prízemí, byt č. X na X. ulici v N.. J. I.. Na uvedenom byte
viaznu ťarchy, a to pre všetkých vlastníkov bytov v dome záložné právo k bytu zo zákona v prospech
ostatných vlastníkov bytov v dome a záložné právo v prospech SLSP a.s. Bratislava, a to na byte č. X/X,

teda na byte žalobcu, ako aj na podiele na spoločných častiach a zar. a pozemkov v podiele 82/10000.

Právna zástupkyňa žalobcu na základe ukončeného dokazovania navrhla žalobe vyhovieť v zmysle
zmeneného návrhu na pojednávaní dňa 23.5.2013, čo odôvodnila vo svojej záverečnej reči nasledovne:
Poukázala na platnú zásadu rímskeho práva, a to "iura novit curia", z lat. "súd pozná právo", ktorá
je platná dodnes. Podľa tejto zásady počas občianskeho súdneho konania právne predpisy nie sú
predmetom dokazovania, pretože ich súd musí poznať. Dokazovať sa teda musia len relevantné

skutočnosti, a na základe nich má súd povinnosť subzumovať daný skutkový stav pod relevantnú
právnu normu. Z vykonaného skutkového dokazovania nepochybne vyplýva, že jej klient ako žalobca
mal záujem o kúpu bytu s prísl., ktorý však výslovne chcel mať bez ťarchy. V dôsledku toho oslovil
žalovaného, ktorý s ním podpísal dňa 10.2.2011 Zmluvu o rezerv. nehnuteľnosti, pričom dala do
pozornosti skutočnosť, že táto zmluva bola uzatvorená podľa zákonných ustanovení Obchodného

zákonníka v platnom znení a z obsahu predmetnej zmluvy je tiež nepochybné, že sa zmluvné strany,
t. j. teraz žalobca a teraz žalovaný, dohodli na tom, že ich záväzkový vzťah sa bude spravovať
ustanoveniami Obchodného zákonníka v platnom znení. Je pravdou, že jej klient ako teraz žalobca
Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti podpísal, nakoľko žalovaný v predmetnej zmluve označil, t. j.
identifikoval, byt s prísl. bez ťarchy. Následne si dal žalobca vypracovať ZP na predmetný byt s prísl.,

za ktorý riadne vyplatil pre znalca dohodnutú sumu vo výške 115,- Eur prostredníctvom UniCredit Bank
SlovakiaatiežzaplatilzavyhotoveniestýmsúvisiacehoLV2xpo8,-Eur,tedaspolu16,-Eur.Priskúmaní
obsahu ZP žalobca zistil, že byt s prísl. označený v Zmluve o rezervácii nehnuteľnosti ťarchu, t. j. záložné
právo v prospech Tatra banky a.s., má, a to počnúc od 9.7.2007, ktorá ťarcha sa viazala na predmetný
byt a tiež na podiel na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku v 82/10000 a ktorá vyplývala a

bola zapísaná na LV č. XXXX K. H..Ú. N.. Žalobca okamžite telefonicky kontaktoval sprostredkovateľa
(teraz žalovaného) tak, že chce od rezerv. zmluvy odstúpiť z dôvodu, že rezervovaný byt s prísl. ťarchu
má. Žalobca sa dňa 25.2.2011 dostavil spolu so svedkyňou O. H. do sídla žalovaného s tým, že chce
od rezerv. zmluvy odstúpiť z dôvodu, že rezervovaný byt pre neho ťarchu má a podľa čl. III. bod 3.3
všeob. zmluv. podmienok dohodnutých medzi sprostredkovateľom a záujemcom (teraz žalobcom a

žalovaným), ktoré tvorili nedeliteľnú prílohu rezervačnej zmluvy z 10.2.2011, ťarchu na byte s prísl.
pokladal žalobca za prekážku na strane predávajúceho vlastníka a táto skutočnosť oprávňovala teraz
žalobcu od rezervačnej zmluvy odstúpiť. Žalovaný však dňa 25.2.2011 predložil žalobcovi k podpisu
Dohodu o ukončení zmluvného vzťahu z 25.2.2011, kde boli zmluvnými stranami označení teraz žalobca
(v dohode ako záujemca) a teraz žalovaný (v dohode ako sprostredkovateľ). V tejto dohode však

žalovaný ako dôvod ukončenia zmluvného vzťahu označil to, že žalovaný pripravil na podpis zmluvu
o prevode vlastníctva bytu, čo však žalobca podľa žalovaného odmietol podpísať a súčasne prejavil
záujem ukončiť zmluvný vzťah. Podľa žalovaného žalobca porušil svoj záväzok kúpiť byt za dohodnutú
cenu, čím podľa žalovaného vznikla pre žalobcu povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 60%
z rezervačnej zálohy, t.j. 1020,- Eur, ktorú žalobca bezhotovostným prevodom uhradil dňa 25.2.2011

na účet žalovaného. Uviedla, že je nesporné, že žalovaný v dohode o ukončení zmluvného vzťahu
z 25.2.2011 uviedol účelový a arbitrárny dôvod na to, aby získal plnenie, t.j. peniaze od žalobcu a
teda majú za to, že takto sa žalovaný bezdôvodne obohatil na úkor žalobcu. Poukázala na to, že v
priebehu vykonaného dokazovania uviedla ako advokátka žalobcu tú skutočnosť, že právny zástupca
žalovaného Mgr. Berčo jej a žalobcovi pred pojednávacou miestnosťou jednoznačne uviedol, že pokyn

na to, aby uviedol, že dôvodom ukončenia zmluvného vzťahu je okolnosť, že jej klient odmietol podpísať
zmluvu o prevode vlastníctva bytu, mu dala konateľka žalovaného JUDr. Zuzana Kollárová. Podľa
právnej zástupkyne žalobcu je jasne preukázané, že zmluva o rezervácii nehnuteľnosti uzatvorená
medzi žalobcom a žalovaným dňa 10.2.2011 je neplatná, nakoľko sa jedná o neplatný právny úkon
podľa ust. §49a OZ, ide o relatívnu neplatnosť, nakoľko sa preukázalo, že žalobca podpísal predmetnú

zmluvu v omyle, pretože vychádzal zo skutočnosti, ktorá bola pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, t.j. vrezervačnejzmluvežalovanýmoznačenýbytsprísl.ťarchunemal,pritomžalovanýmuselvedieťavedel,
že predmetný byt s prísl. ťarchu počnúc od roku 2007 má, a teda žalovaný vyvolal úmyselne tento omyl.
Vzhľadom na tieto skutočnosti je nutné považovať Dohodu o ukončení zmluvného vzťahu z 25.2.2011

za neplatnú, nakoľko právne účinne možno ukončiť jedine platnú zmluvu. Je nesporne preukázané, že
žalovaný udržiaval žalobcu počnúc od 10.2.2011 v omyle a v súvislosti s týmto úmyselným konaním
žalovaného vznikla žalobcovi aj škoda vo výške 115,- Eur, ktorú riadne vyplatil za vyhotovený ZP a tiež
mu vznikla škoda vo výške 16,- Eur, čo sú riadne vyplatené kolkové známky za LV. Podľa ust. § 1 ods.
2 druhá veta Obch. zákonníka ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa ust. Obch. zákonníka, riešia

sa podľa predpisov občianskeho práva. Je zrejmé, že práve všeobecne záväzný právny predpis, a to
OZ, rieši v ust. § 49a právne úkony takto: Právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v
omyle, vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca a osoba, ktorej bol
právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný,
ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Uviedla, že má za to, že žalobca mal a má stále naliehavý
právny záujem na tom, aby súd v rozsudku vyslovil, že Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti z 10.2.2011

je neplatná a tiež Dohoda o ukončení zmluvného vzťahu je neplatná, nakoľko bez toho určenia je
žalobcove právne postavenie neisté a predovšetkým tiež z dôvodu, že žalobca sa týmito označenými
právnymi úkonmi cíti dotknutý na svojich právach a právom chránených záujmoch a preto sa dovoláva
pred súdom vyslovenia ich neplatnosti podľa ust. § 40a OZ. Je jasné, že žalobca v danom právnom
vzťahu môže navrhovaným určením dosiahnuť odstránenie spornosti a ochranu svojich práv a právom

chránených záujmov a preto má žalobca naliehavý právny záujem aj na odstránení svojej právnej
neistoty. Podľa ustálenej judikatúry súdov zverejnených ako komentár k OZ v Zb. 4 na str. 459 je
uvedené, že právne následky omylu podľa ust. § 49a je možné uplatniť len vtedy, ak podľa ust. §
49a ide o omyl, ktorý vyvolal druhý účastník zmluvy alebo ktorý musel byť tomuto účastníkovi známy.
Musí ísť o účastníka, ktorý stojí na druhej strane právneho úkonu, než o účastníka, ktorý sa omylu

dovoláva ako dôvodu na odstúpenie od zmluvy. Omyl vyvoláva následok neplatnosti právneho úkonu
len vtedy, ak ide o podstatný omyl. O podstatný omyl ide vtedy, ak sa týka rozhodujúcej okolnosti,
pritom nemusí ísť vždy o podstatnú náležitosť zmluvy, môže ísť aj o inú náležitosť, bez ktorej by sa
zmluva neuskutočnila a druhá strana o ňom aspoň musela vedieť. V tejto súvislosti poukázala aj na
prílohu žalobného návrhu, v ktorom bolo v kópii priložené stanovisko žalovaného z 15.4.2011, pričom

po preskúmaní jeho obsahu je podľa nej absolútne nepochybné, že sám štat. zástupca žalovaného
priznal, že neuviedol zrejmé záložné právo v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.2.2011 viažuce
sa na nehnuteľnosti, o ktorých nadobudnutie mal žalobca záujem. Upriamila pozornosť na predmetné
stanovisko podpísané JUDr. Zuzanou Kollárovou, štat. zástupkyňou žalovaného, konkrétne v ods. 3
predmetného stanoviska je uvedené "je samozrejmé, že naša realitná kancelária neponúkala vášmu

klientovi byt zaťažený záložným právom, preto ani toto záložné právo nebolo uvedené v zmluve o
rezervácii nehnuteľnosti." Tým vlastne žalovaný prostredníctvom svojej štat. zástupkyne sám potvrdil,
že sa dopustil podstatného omylu, ktorý vyvoláva následok neplatnosti rezervačnej zmluvy, nakoľko sa
podstatný omyl týka rozhodujúcej okolnosti, bez ktorých by sa zmluva neuzavrela a žalovaný o tejto
podstatnej okolnosti pri spisovaní rezervačnej zmluvy jednoznačne a nesporne vedel. Podľa uznesenia

NS SR zo dňa 20.10.2010 sp.zn. 4Cdo136/2009 "podľa ust. § 40a OZ ak ide o dôvod neplatnosti
právneho úkonu, aj podľa ust. § 49a považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takýmto
úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju
sám spôsobil. Právny úkon, ktorý má vadu, majúcu za následok jeho tzv. relatívnu neplatnosť v zmysle
ust. § 40a OZ, sa považuje za platný so všetkými právnymi dôsledkami z neho vyplývajúcimi, pokiaľ ten,

na ochranu ktorého je dôvod neplatnosti právneho úkonu určený, t.j. oprávnená osoba, sa neplatnosti
nedovolá. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný
od jeho začiatku." Okrem toho po preskúmaní všeobecných zmluvných podmienok dohodnutých medzi
sprostredkovateľom (teraz žalovaným) a záujemcom (teraz žalobcom), ktoré tvorili nedeliteľnú prílohu
zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti z 10.2.2011, podľa jej čl. II. bod 2.7, je podľa jej právneho názoru

na základe vyššie uvedeného tiež nepochybne preukázané, že došlo zo strany žalovaného aj k
porušeniu povinnosti podľa čl. 3.5 všeob. zmluvných podmienok, z ktorých vyplýva záväzok pre
sprostredkovateľa teraz žalovaného, že riadne bude vykonávať sprostredkovateľskú činnosť v prospech
záujemcu. Právny vzťah medzi žalobcom a žalovaným sa spravuje ustanoveniami Obch. zákonníka,
čo nesporne vyplýva zo zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, kde sa aj teraz žalobca so žalovaným

dohodli, že ich záväzkový vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Obch. zákonníka. V tejto súvislosti
poukázala na ust. § 394 Obch. zákonníka, ods. 2: "pri práve na vrátenie plnenia uskutočneného podľa
neplatnej zmluvy začína premlčacia doba plynúť odo dňa, kedy k plneniu došlo." Podľa ust. § 394 ods.
3 Obch. zákonníka "pri práve na náhradu škody podľa § 268 začína premlčacia doba plynúť odo dňa,keď sa právny úkon stal neplatným. Podľa ust. § 397 Obch. zákonníka ak zákon neustanovuje pre
jednotlivé práva inak, je premlčacia doba 4 roky." Uviedla, že má za to, že k premlčaniu práva v tomto
konkrétnom prípade v žiadnom prípade nedošlo. Ďalej uviedla, že je pravdou, že Obchodný zákonník

nepozná termín bezdôvodné obohatenie, ale nárok na vrátenie plnenia, ktoré bolo uskutočnené podľa
neplatnej zmluvy, avšak či už sa formuluje nárok ako bezdôvodné obohatenie, alebo nárok z neplatnej
zmluvy, vždy pri danom skutkovom stave ide o bezdôvodné obohatenie na strane žalovaného. V tejto
súvislosti poukázala na článok Oľgy Ovečkovej s názvom "Premlčanie práva na vydanie bezdôvodného
obohatenia v obchodno-právnych vzťahoch", čo bolo zverejnené v bulletine Slov. advokácie č. 10/2006

na str. 19: "úprava premlčania má v obch. zák. celostný charakter a je možné ju aplikovať aj na
problematiku premlčania pri inštitúte bezdôvodného obohatenia." Ďalším judikátom, ktorým podoprela
svoje tvrdenie o tom, že o premlčaní v tomto prípade nemôže byť ani reči, je rozsudok NS SR sp. zn.
4Obo57/03 z 26.2.2004, podľa ktorého "premlčanie práva na vrátenie plnenia uskutočneného podľa
neplatnej zmluvy upravuje Obch. zákonník v § 394 ods. 2. Stanovuje súčasne, že premlčacia doba
začína plynúť odo dňa, keď k plneniu došlo. Toto ustanovenie je vo vzťahu k ustanoveniu § 107 OZ

ustanovením špeciálnym, ktoré upravuje premlčanie len jedného druhu bezdôvodného obohatenia,
t.j. ide o bezdôvodné obohatenie získané plnením z neplatnej obchodnej zmluvy. Keďže Obchodný
zákonník premlčanie práva na vydanie bezdôvodného obohatenia získaného formou plnenia z neplatnej
zmluvy upravuje, nie je možné vzhľadom na § 1 ods. 2 Obch. zákonníka na premlčanie tohto práva
použiť ust. § 107 OZ. Platí to pre stanovenie začiatku plynutia premlčacej doby i pre určenie jej dĺžky."

To znamená, na základe tohto judikátu súdom najvyššej súdnej inštancie v tomto prípade by sa právo
premlčalo vo štvorročnej premlčacej lehote, ktorá začala plynúť odo dňa, keď k plneniu došlo. Podľa
ust. § 402 Obch. zákonníka "premlčacia doba prestáva plynúť, keď veriteľ za účelom uspokojenia alebo
určenia svojho práva urobí akýkoľvek právny úkon, ktorý sa považuje podľa predpisu upravujúceho
súdne konanie za jeho začatie, alebo za uplatnenie práva v už začatom konaní.“ A práve podaným

žalobným návrhom z 18.5.2011 v mene jej klienta ako žalobcu vykonala úkon smerujúci k uplatneniu
nároku žalobcu na vrátenie plnenia uskutočneného podľa neplatnej zmluvy a súčasne tiež sa uplatnil
nárok na náhradu škody, ktorá vznikla v príčinnej súvislosti s neplatným právnym úkonom, čím podľa
ust. § 402 Obch. zákonníka prestala premlčacia doba plynúť. Podľa § 268 Obch. zákonníka, kto spôsobil
neplatnosť právneho úkonu, je povinný nahradiť škodu osobe, ktorej bol právny úkon určený.

Právny zástupca žalovaného v záverečnom prednese navrhol žalobu zamietnuť, čo odôvodnil tým, že
nárok na zaplatenie sumy 1151,- Eur s prísl., a to či už z titulu bezdôvodného obohatenia, ako to bolo
pripustené uznesením z 8.4.2013, alebo čiastočne z titulu bezdôvodného obohatenia a čiastočne z titulu
náhrady škody, proti ktorému už 8.4. vzniesli námietku premlčania, je premlčaný. Z dôvodu právnej istoty
vzniesli námietky premlčania aj proti nároku uplatnenému výrokom č. 3 návrhu na zmenu petitu, súdu

doručeného 20.5.2013. Subjektívna premlčacia lehota pri práve na plnenie z bezdôvodného obohatenia
a pri práve na náhradu škody je dvojročná a začína plynúť odo dňa, kedy sa oprávnený dozvie, že došlo k
bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor bezdôvodne obohatil, resp. kedy sa poškodený dozvie
o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá. Žalobca sa podľa nich o domnelom bezdôvodnom obohatení a o
tom, kto sa na jeho úkor bezdôvodne obohatil, dozvedel 25.2.2011, kedy podpísal Dohodu o ukončení

zmluvného vzťahu, a teda 2 ročná premlčacia lehota uplynula najneskôr 25.2.2013. Prinajhoršom sa
žalobca o skutočnostiach rozhodujúcich pre začatie plynutia subjektívnej premlčacej lehoty dozvedel
24.3.2011, kedy prostredníctvom svojej právnej zástupkyne vyzval žalovaného, aby mu tento vrátil sumu
1020,- Eur z toho titulu, že Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.2.2011 považuje za neplatný
právny úkon. Aj v takom prípade by premlčacia doba uplynula najneskôr dňa 24.3.2013. Žalobca dal

návrh na zmenu petitu, ktorým sa domáhal peňažného plnenia až 8.4.2013, teda po uplynutí premlčacej
doby. Vznesením námietky premlčania sa nárok premlčal, a teda nie je možné v súdnom konaní
takto uplatnenému nároku vyhovieť. Nárok na zaplatenie 131,- Eur z titulu náhrady škody žalobca u
žalovanéhonikdydoposiaľneuplatnilasútohonázoru,žetentonároknepreukázal,tedaženepreukázal,
že túto sumu platil. Doposiaľ žalobca ani nevyzval žalovaného na úhradu tejto sumy. Vo vzťahu k

navrhovaným výrokom č. 1 a 2 sú toho názoru, že návrh je treba zamietnuť pre nedostatok naliehavého
právneho záujmu na podanie takejto žaloby. Žalobca svoj naliehavý právny záujem odôvodňuje iba
tým, že má úmysel domáhať sa plnenia vrátenia ním zaplatenej zmluvnej pokuty a náhrady škody. Inak
svoj naliehavý právny záujem neodôvodňoval. V zmysle ustálenej judikatúry NS SR naliehavý právny
záujem na taktom určení nie je daný v prípade, ak je možno priamo žalovať na plnenie. V tomto prípade

by vyslovenie neplatnosti napadnutých zmlúv bolo len akademickým rozhodnutím bez akéhokoľvek
reálneho dosahu na účastníkov konania a žalobca by aj tak musel trvať na žalovanom nároku na plnenie.Napríklad v rozsudku NS SR 3Cdo247/2006 súd konštatuje, že "záver súdu o neexistencii naliehavého
práv záujmu navrhovateľa predpokladá posúdenie, či podaný určovací návrh je vhodným (správne
zvoleným a prípustným) procesným nástrojom ochrany jeho práva alebo návrhom, ktorý spornosť

neodstraňuje, ale zbytočne vyvoláva konanie, po ktorom bude musieť aj tak nasledovať ešte iné konanie.
Ak navrhovateľ neosvedčí svoj naliehavý právny záujem na požadovanom určení, ide o samostatný a
prvoradý dôvod pre zamietnutie určovacieho návrhu." Keďže z právnych úkonov, ktorých neplatnosti
sa žalobca domáha, dnes nevyplývajú pre zmluvné strany žiadne práva a povinnosti, tieto právne
úkony už dnes žiadnu zo strán nezaväzujú k akýmkoľvek povinnostiam, ktoré by zatiaľ neboli splnené

a žalobca ani také skutočnosti v konaní nepreukazoval, neexistuje ani iný naliehavý právny záujem na
určení neplatnosti týchto zmlúv. Uviedol, že žalovaný nemá záujem dnes tvrdiť, ani netvrdí, že Zmluva o
rezervácii nehnuteľnosti je stále účinná, že žalobca je z tejto zmluvy stále viazaný, a rezervácia bytu trvá,
preto v porovnaní s existujúcim právnym stavom by sa ani po vyhovení žalobného návrhu vo výrokoch č.
1a2nijaknezlepšiloprávnepostaveniežalobcu.Absencianaliehavéhoprávnehozáujmujepodľanicho
to výraznejšia, že nárok na zaplatenie požadovaných súm je v dôsledku vznesenej námietky premlčania

už premlčaný. Okrem absencie naliehavého právneho záujmu je žaloba nedôvodná aj skutkovo-právne.
Žalobca sa domáha neplatnosti zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti z dôvodu, že ju mal podpísať v omyle.
Žalobcom uvedený dôvod považujú za irelevantný. Predmetná ťarcha v zmluve o rezervácii uvedená
nie je v prvom rade preto, že je jasné, že žalobca mal záujem kúpiť si byt bez ťarchy, nie byt s ťarchou -
teda stať sa vlastníkom bytu bez ťarchy. Žalobca v návrhu na začatie konania poukazuje na neuvedenie

záložného práva v rezervačnej zmluve ako na skutočnosť, ktorú možno charakterizovať ako prekážku
na strane predávajúceho vlastníka. Neodôvodňuje však, aký následok by táto prekážka mohla mať.
Žalovaný má za to, že neuvedenie skutočnosti známej ťarchy viaznucej na byte do rezervačnej zmluvy
nemá za následok žiadnu prekážku na strane vlastníka, teda ani prekážku, pre ktorú by nebolo možné
previesť vlastnícke právo ani prekážku, pre ktorú by nemohol žalobca začať užívať byt v čase, ktorý

požadoval. Jedná sa totiž o okolnosti, kde práva a povinnosti zmluvných strán sa bežne upravia v
obsahu kúpnej zmluvy. Rovnako poukázal na to, že neuvedenie ťarchy v rezervačnej zmluve nemohlo
spôsobiť uvedenie žalobcu do pozície, že tento podpísal rezervačnú zmluvu za nápadne nevýhodných
podmienok, pretože ak by aj táto skutočnosť v rezervačnej zmluve uvedená bola, základné podmienky
žalobcu, za ktorých mal byt nadobudnúť, by sa nijako nezmenili. Nezmenila by sa celková kúpna cena,

ani čas, kedy mal začať byt užívať. List vlastníctva je verejná listina a bez preukázania opaku sa má
za to, že údaje v nej uvedené sú všeobecne známe. Žalovaný teda ani nemohol vyvolať u žalobcu
omyl. Spôsob vysporiadania tejto ťarchy, ako aj nadobudnutia bytu a úhradu kúpnej ceny, bol žalobcovi
podrobne vysvetlený. Je jasné, že ani teoreticky nemohla nastať situácia, že by žalobca uhradil kúpnu
cenu a kúpil by byt zaťažený záložným právom zabezpečujúcim úver predávajúcich. Keďže žalobca

chcel kúpu bytu financovať z prevažnej časti z úveru, takáto situáciu absolútne nemohla nastať. Banka,
ktorá by poskytla žalobcovi hypotekárny úver na kúpu bytu, by totiž časť kúpnej ceny, ktorá sa rovná
zostatku nesplateného úveru vlastníkov - predávajúcich - uhradila priamo na účet Tatra banky a.s.,
čím by bol úver predávajúcich v celosti splatený, a teda ich záväzok, a teda aj záložné právo, by
zaniklo. Kupujúcemu by ostal byt nezaťažený záložným právom predávajúcich, iba záložným právom

zabezpečujúcim jeho úver. Ide o absolútne štandardný postup bánk, ako aj realitných kancelárií.

Sprostredkovateľská zmluva je ako samostatný typ zmluvy zahrnutá v OZ v ust. § 774 a nasl. a taktiež je
obsiahnutá aj v ust. § 642 - 651 Obchodného zákonníka. Na uvedený vzťah, keďže sa jedná o občana,
by prichádzalo do úvahy uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy podľa ust. OZ , v danom prípade
však účastníci uzatvorili sprostredkovateľskú zmluvu podľa ust. Obchodného zákonníka, podľa § 262

Obchodného zákonníka, kde výslovne v zmluve uviedli, že ich vzťah bude upravený Obch. zákonníkom,
čo je možné, a to z dôvodu, že sprostredkovateľom je podnikateľ.

Podľa § 642 Obchodného zákonníka zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude
vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou,
a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

Podľa čl. III, bod 3.3 - Práva a povinnosti zmluvných strán - Všeobecných zmluvných podmienok (VZP)
LAGUNAREALITY,s.r.o.,vprípade,ženehnuteľnostinebudemožnépreviesťnazáujemcupreprekážky
na strane predávajúceho vlastníka, je záujemca oprávnený písomne od tejto rezervačnej zmluvy
odstúpiť. Záujemca má ďalej právo písomne odstúpiť od tejto zmluvy aj vtedy, ak nesplní podmienkypre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľností v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľností formou
hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané sprostredkovateľom. Vo vyššie uvedených prípadoch
odstúpenia od Zmluvy je sprostredkovateľ povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu. Podľa bodu

3.4 VZP záujemca prehlasuje, že sa pred podpisom rezervačnej zmluvy osobnou obhliadkou na mieste
samom dôkladne oboznámil s technickým, skutkovým a právnym stavom nehnuteľností, tento stav mu
je dobre známy a v tomto stave chce predmetné nehnuteľnosti kúpiť a prevziať. Podľa bodu 3.5 VZP
sprostredkovateľ sa zaväzuje riadne vykonať sprostredkovateľskú činnosť v prospech záujemcu.

Podľa čl. V., bod 5.1 - Zabezpečenie záväzkov - Všeobecných zmluvných podmienok LAGUNA

REALITY, s.r.o., zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute tak, že pre prípad, ak záujemca poruší
svoje zmluvné povinnosti podľa tejto zmluvy a všeobecných zmluvných podmienok, zaväzuje sa popri
splnení svojich záväzkov, zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta predstavuje
výšku rezervačnej zálohy dohodnutej podľa tejto zmluvy, pokiaľ táto zmluva už neurčuje inú výšku
zmluvnej pokuty v nejakom jej osobitnom ustanovení. Podľa bodu 5.2 v prípade, že nedôjde do uplynutia
dohodnutej doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo inej

zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam z dôvodu na strane záujemcu alebo záujemca nezloží či
neprevedie do uplynutia dohodnutej doby rezervácie rezervačnú zálohu, alebo zostávajúcu časť kúpnej
ceny, je záujemca povinný zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu vo výške 60% z dohodnutej
rezervačnej zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu
so zloženou rezervačnou zálohou. Podľa bodu 5.3 zmluvné strany sa dohodli, že sprostredkovateľ je

oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením právnej povinnosti, na ktorú sa vzťahuje
zmluvná pokuta a že sprostredkovateľ je oprávnený domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú
pokutu.

Podľa § 40a OZ ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods.
1, § 479, § 589, § 701 ods. 1 a § 741b ods. 2, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto

je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov ( § 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.

Podľa § 49a OZ právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo
skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento
omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala
úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

Súd na základe takto zisteného skutkového stavu dospel k tomuto právnemu záveru:

Žalobca sa v konaní domáha prvým a druhým výrokom určenia jednak neplatnosti Zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti a jednak Dohody o ukončení zmluvného vzťahu. Ide teda o určovaciu žalobu, pri ktorej
v zmysle § 80 písm. c/ Os.p. musí preukázať existenciu naliehavého právneho záujmu na určení
neplatnosti takýchto právnych úkonov. V opačnom prípade by s takouto žalobou neuspel. Podľa žalobcu
naliehavý právny záujem na určení neplatnosti týchto právnych úkonov je daný tým, že bez toho určenia

je jeho právne postavenie neisté a že sa týmito označenými právnymi úkonmi cíti byť dotknutý na
svojich právach a právom chránených záujmoch. Súd v tejto súvislosti konštatuje, že podľa ustálenej
judikatúry naliehavý právny záujem na určení či už platnosti, alebo neplatnosti právneho úkonu, alebo
právnych vzťahov, nie je spravidla opodstatnený najmä vtedy, ak vyriešenie určitej otázky neznamená
úplné vyriešenie obsahu spornosti daného právneho vzťahu, alebo práva, alebo ak požadované určenie

má povahu len predbežnej otázky vo vzťahu k posúdeniu, či tu je, resp. nie je právny vzťah, alebo
právo. Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti právneho úkonu nie je spravidla daný vtedy, ak
je možno priamo žalovať na plnenie. V danom prípade žalobca úpravou svojho žalobného petitu svojím
písomným podaním zo dňa 19.5.2013, ktorú zmenu súd pripustil uznesením vyhláseným na pojednávaní
dňa 23.5.2013, sa dožadoval peňažného plnenia z titulu bezdôvodného obohatenia v zmysle § 457 OZ,

a teda je zrejmé, že od začiatku tohto súdneho sporu mohol viesť konanie na zaviazanie žalovanéhona poskytnutie peňažného plnenia bez toho, aby bolo potrebné výslovne osobitným výrokom určiť,
že právne úkony, a síce Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti a Dohoda o ukončení zmluvného vzťahu,
sú neplatnými právnymi úkonmi. Otázka platnosti, resp. neplatnosti týchto právnych úkonov, sa totiž

dala poriešiť ako predbežná otázka pri rozhodovaní o tom, či súd zaviaže žalovaného na poskytnutie
peňažného plnenia, ktorého sa žalobca po ňom dožadoval v rámci zmeneného žalobného návrhu. Súd
teda je toho názoru, že pre určenie neplatnosti ako Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, tak aj Dohody o
ukončení zmluvného vzťahu osobitnými výrokmi súdu, nebol daný naliehavý právny záujem.

Čo sa týka tvrdenia žalobcu, že bol žalovaným uvedený do omylu, súd má za to, že tieto tvrdenia

neboli vykonaným dokazovaním nepochybne preukázané. Predovšetkým žalobca v tomto konaní
nepreukázal, že by činnosťou žalovaného v konečnej fáze mal by mu byť predávaný byt s akýmikoľvek
ťarchami, keďže nepristúpil ani k podpísaniu žiadnej kúpno-predajnej zmluvy, z ktorej by táto okolnosť
vyplývala. Nepredložil súdu ani žiadny návrh takej kúpno-predajnej zmluvy, podľa ktorej by činnosťou
žalovaného mal nadobudnúť pri zápise jeho výlučného vlastníckeho práva do správy katastra akýkoľvek
byt s príslušnou ťarchou, ktorú len podľa jeho tvrdení na byte nepožadoval. Relevantným z hľadiska

posúdenia toho, či byt, ktorý mal žalobca dostať do svojho výlučného vlastníctva, je alebo nie je zaťažený
záložným právom, či už banky, alebo tretieho subjektu, prípadne akoukoľvek inou ťarchou, nie je stav
tejto nehnuteľnosti predtým, ako sa vypracuje predmetná kúpno-predajná zmluva na predaj bytu, ale
podstatným je, akú zmluvu v skutočnosti mal pri kúpe bytu podpísať, a teda či z takéhoto návrhu kúpno-
predajnej zmluvy, ktorý mu mal žalovaný predložiť, vyplývala povinnosť pre žalobcu prevziať byt aj

s prípadnou ťarchou. (Súd poukazuje na tú skutočnosť, že v každom prípade, kedy sa predáva byt
nachádzajúci sa v bytovom dome, bude na tomto byte ťarcha v zmysle § 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993
Z.z.)

Je v rámci sporového konania na samotnom žalobcovi, ktorý v tomto konaní bol zastúpený právnou
zástupkyňou, aby preukázal, že návrh kúpno-predajnej zmluvy, ktorú mal podpísať a na základe ktorej

mal nadobudnúť obstarávaný byt, obsahoval také ustanovenia, v zmysle ktorých v konečnom dôsledku
mal nadobudnúť ťarchu na byte, na ktorú vo svojej žalobe poukazuje.

Žalobca v danom prípade nemôže poukazovať na skutočnosť, že s bytom s ťarchou má zlé skúsenosti,
pretože takýto byt on sám kupoval. Je pravdou, že takýto byt kupoval a následne ho predával, ale jednalo
saobytjehorodičov,odktorýchbytkupovalakeďženemaldostatokfinančnýchprostriedkov,vzalsiúver

z UniCredit Bank a následne potom, čo chcel tento byt predať, musel u UniCredit Bank svoj dlh vyrovnať.
Vyplýva to jednak z kúpno-predajnej zmluvy, ktorú uzatvoril so svojimi rodičmi, kde si musel na časť
kúpnej ceny vziať úver z UniCredit Bank a následne potom, čo chcel uvedený byt predať ďalej, musel dlh
UniCredit Bank vyrovnať, až tak tento byt mohli do vlastníctva nadobudnúť noví majitelia, ktorí taktiež na
uvedený byt si museli vziať úver, z ktorého museli vyplatiť časť kúpnej ceny žalobcovi a časť ceny išla

na dlh, ktorý bol povinný splatiť UniCredit Bank žalobca. Z tohto dôvodu nemôže žalobca poukazovať
na tento prípad. Súd mal z toho dôvodu za to, že žalobca v uvedenom prípade nemohol byť uvedený
do omylu, pretože sám absolvoval niekoľko prevodov a vedel, ako sa v danom prípade postupuje.

V danom prípade je súd toho názoru, že žalobca následne už nemal záujem o tento byt a z tohto dôvodu
nemalzáujemopodpísaniekúpno-predajnejzmluvy,alechcelrezervačnúzmluvusožalovanýmukončiť.

Z tohto dôvodu podľa názoru súdu žalobca sa nemohol dostať pri obstarávaní bytu žalovaným do omylu,
že mu byt bude odovzdaný s ťarchou, pretože aj z vlastnej skúsenosti, tak ako bolo vyššie uvedené,
vedel a musel vedieť, akým spôsobom sa prípadné existujúce ťarchy na bytoch odstraňujú tak, aby
následne nový majiteľ nadobúdaného bytu preberal tento do svojho výlučného vlastníctva bez ťarchy,
ktorá na ňom existovala do uzavretia prípadnej kúpno-predajnej zmluvy. Predsa sám žalobca, tak ako

bolo vyššie uvedené, bol aktérom predaja bytu, ktorý pôvodne vlastnil a na ktorom bola zriadená ťarcha
vyplývajúca z jeho dlhov vo vzťahu k UniCredid Bank a v rámci procesu predaja tohto bytu videl, akým
spôsobom sa tento jeho dlh voči banke vyrovnával a akým spôsobom následne nový kupujúci, ktorý byt
po ňom preberal, tento získaval do svojho výlučného vlastníctva bez ťarchy, ktorou tento byt pôvodne
zaťažil samotný žalobca. Z tohto dôvodu súd má za to, že jak Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti, tak

aj Dohoda o ukončení zmluvného vzťahu, sú platné a nemôžu byť neplatné z dôvodu omylu na strane
žalobcu.Vzhľadom na vyššie uvedené preto nemohol vzniknúť žalobcovi ani nárok na vrátenie plnenia titulom
bezdôvodného obohatenia, ktorého sa domáhal z dôvodu údajnej neplatnosti Dohody o ukončení
zmluvného vzťahu, a preto súd aj posledný výrok na peňažné plnenie zamietol. Pokiaľ ide o tvrdenie

žalobcu, že pri podpisovaní Dohody o ukončení zmluvného vzťahu a pri úhrade zmluvnej pokuty konal
pod nátlakom, súd tomuto tvrdeniu žalobcu neuveril, pretože nič nebránilo tomu, aby žalobca uvedenú
dohodu nepodpísal. Taktiež nič nebránilo žalobcovi v tom, aby zmluvnú pokutu neuhradil, keďže k
úhrade predmetnej zmluvnej pokuty nedošlo priamo pri podpise Dohody o ukončení zmluvného vzťahu,
ale naopak, jej úhrada sa realizovala vkladom peňažných prostriedkov na účet žalovaného mimo jeho

prevádzky a bez súčinnosti a prítomnosti žalovaného, resp. jeho zamestnancov, takže mal dostatočný
čas na to, aby túto úhradu nezrealizoval, resp. aby do peňažného ústavu vôbec išiel.

Súd poukazuje aj na tú skutočnosť, že v prípade, ak by bol súd vyslovil, že jak Zmluva o rezervácii
nehnuteľnosti, tak Dohoda o ukončení zmluvného vzťahu je neplatná, súd by žalovaného nezaviazal
na vrátenie bezdôvodného obohatenia žalobcovi, pretože v danom prípade by už neplatili ustanovenia
Obchodného zákonníka dohodnuté v rezervačnej zmluve, ale ustanovenia Občianskeho zákonníka a zo

strany žalovaného bola vznesená námietka premlčania.

Na základe vyššie uvedených skutočností súd rozhodol tak, ako je to uvedené v enunciáte tohto
rozsudku.

Súd o trovách konania rozhodol podľa ust. § 150 ods. 1 O.s.p. a žalobcu zaviazal uhradiť trovy konania
žalovanému, a to trovy právneho zastúpenia vo výške 50%, pričom bral do úvahy skutočnosti, že na

strane žalobcu sú dôvody osobitného zreteľa, ktoré spočívajú v tom, že žalobca je bez pracovného
pomeru, evidovaný na úrade práce ako uchádzač o zamestnanie a vzhľadom na jeho dlhy, ktoré má
voči N. M..N.. z dôvodu poskytnutého úveru na zakúpenie bytu, mohli by u žalobcu vyvolať nepriaznivé
následky.

Trovy právneho zastúpenia žalovaného boli vyčíslené v zmysle vyhlášky MS SR 655/2004 Z.z.

nasledovne: Výpočtový základ na rok 2011 predstavuje hodnotu 741,- Eur, z toho 1/100 predstavuje
7,41 Eur (rež.paušál) a 1/13 predstavuje 57,- Eur (nepomenovaný úkon). Poskytované úkony právnej
služby za rok 2011 predstavujú: 1) 7.7.2011 prevzatie a príprava zastúpenia vr. prvej porady s klientom
57,-, rež. paušál 7,41 Eur, 2) 7.7.2011 písomné podanie na súd vo veci samej - vyjadrenie k návrhu 57,-
Eur, rež. paušál 7,41 Eur, 3) 25.7.2011 účasť na pojednávaní 57,- Eur, rež. paušál 7,41 Eur. Výpočtový

základ na rok 2012 predstavuje hodnotu 763,- Eur, z toho 1/100 predstavuje 7,63 Eur (rež.paušál), a 1/13
predstavuje58,69Eur(nepomenovanýúkon).Poskytnutéúkonyprávnejslužbyzarok2012predstavujú:
4) 10.12.2012 účasť na pojednávaní 58,69 Eur, rež. paušál 7,63 Eur. Výpočtový základ na rok 2013
predstavuje hodnotu 781,- Eur, z toho 1/100 predstavuje 7,81 Eur (rež.paušál) a 1/13 predstavuje 60,07
Eur (nepomenovaný úkon). Poskytnuté úkony právnej služby za rok 2013 predstavujú: 5) 24.1.2013

účasť na pojednávaní 60,07 Eur, rež. paušál 7,81 Eur, 6) 8.4.2013 účasť na pojednávaní 60,07 Eur,
rež. paušál 7,81 Eur. V dôsledku zmeny žalobného návrhu sa hodnota jedného úkonu právnej služby
ďalej vypočítava z hodnoty predmetu sporu vo výške 1.151,- Eur, teda hodnota jedného úkonu právnej
služby predstavuje sumu 61,41 Eur. 7) 10.4.2013 účasť na pojednávaní 61,41 Eur, rež. paušál 7,81
Eur, 8) 23.5.2013 účasť na pojednávaní 60,07 Eur, rež. paušál 7,81 Eur. Spolu hodnota poskytnutých

úkonov právnej služby predstavuje 532,41 Eur + 20% DPH 106,48 Eur, konečná hodnota poskytnutých
úkonov právnej služby vrátane DPH predstavuje sumu 638,89 Eur. Súd zaviazal žalobcu znížené trovy
právneho zastúpenia uhradiť v zmysle § 149 O.s.p. na účet právneho zástupcu žalovaného.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie do 15 dní od jeho doručenia cestou tunajšieho súdu na

Krajský súd v Košiciach, písomne v troch vyhotoveniach.V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci

samej, možno odôvodniť len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal

navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov

k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti

alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho

posúdenia veci.