Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 25. marec 2013

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 12C/83/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4109234327
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 03. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Heinrichová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2013:4109234327.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra v právnej veci navrhovateľa: Cabaj Development, s.r.o., so sídlom Tolstého

7, Bratislava, zast. advokátska kancelária SOUKENÍK - ŠTRPKA, s.r.o., so sídlom Šoltésovej 14,
Bratislava, proti odporcom: 1. Ing. Z. E., bytom I. XXX/X, J., 2. Ing. I. I., bytom L. E. XXX/XX, J., 3. I. S.,
bytom Y. M. E. XX, J., všetci zast. JUDr. Marek Ďuran, advokát so sídlom Boženy Němcovej 4, Nitra, o
zaplatenie 16.596,96 eur s prísl., sudkyňou Mgr. Ivanou Heinrichovou, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť odporcom v 1. - 3. rade náhradu trov konania vo výške 9.851,83
eura do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku do rúk právneho zástupcu odporcov, pričom náhrada
trov konania pozostáva zo sumy 995,50 eura, čo je súdny poplatok za odpor a zo sumy 8.856,33 eura,

čo sú trovy právneho zastúpenia.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa podaným návrhom zo dňa 9.12.2009 domáhal od odporcov zaplatenia sumy 16.596,96
eur s príslušenstvom titulom vydania bezdôvodného obohatenia. Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa
9.6.2008 bola medzi odporcami a spoločnosťou VVMZ spol. s r.o. uzatvorená zmluva o budúcej kúpnej
zmluve predmetom ktorej bol záväzok odporcov ako budúcich predávajúcich uzatvoriť so spoločnosťou
VVMZ ako budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu predmetom ktorej mal byť prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam zapísaných na LV č. XXXX nachádzajúcich sa v kat. úz. U., obec U. - P., okr. J., parc.
č. XXX/XX orná pôda o výmere 47 376 m2 o veľkosti podielu odporcu v 1. rade 23/50-ín v celku o

veľkosti podielu odporcu v 2. rade 23/50-ín v celku a o veľkosti podielu odporcu v 3. rade 4/50-ín v celku.
Navrhovateľ zložil do notárskej úschovy rezervačný poplatok a odporcovi v 1. rade bola vyplatená suma
230.000,- Sk, odporcovi v 2. rade 230.000,- Sk a odporcovi v 3. rade bola vyplatená suma 40.000,-
Sk. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy však nedošlo pre neakceptovateľné vady na nehnuteľnosti, ktoré
bránili zámeru spoločnosti VVMZ realizovať individuálnu bytovú výstavbu rodinných domov a preto žiada
vrátenie rezervačného poplatku od odporcov.

Okresný súd Nitra vo veci rozhodol dňa 11.10.2010 rozsudkom č.k. 12 C 83/2010-297 tak, že návrh

navrhovateľa zamietol a zaviazal ho zaplatiť odporcom v 1. až 3. rade náhradu trov konania vo výške
7.459,75 eura.

Proti uvedenému rozsudku podal navrhovateľ odvolanie, kde namietal, že súd nesprávne posúdil dobu
trvania Zmluvy o budúcej zmluve, ktorá zaväzovala odporcov až do 1.10.2008 a nie len do 9.9.2008.
Spoločnosť VVMZ nevyzvala odporcov na uzatvorenie kúpnej zmluvy, pretože všetky podmienky podľaZmluvy o budúcej zmluve neboli v čase jej trvania splnené. Rezervačný poplatok nemohol prepadnúť
v prospech odporcov.

Právny zástupca odporcov sa k podanému odvolaniu vyjadril tak, že na parcelách odporcov neviazla

žiadna vada v dobe účinnosti Zmluvy o budúcej zmluve, ani po tomto čase, ktorá by bránila zámeru
navrhovateľa realizovať IBV na týchto pozemkoch.

Krajský súd v Nitre uznesením č. k. 5Co 41/2011-379 napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil
a vec vrátil na ďalšie konanie s tým, že je potrebné ustáliť časový úsek, počas ktorého trvala a bola v
platnosti Zmluvy o budúcej zmluve, ďalej je potrebné sa zaoberať či v priebehu trvania platnosti Zmluvy
o budúcej zmluve došlo k súčasnému naplneniu všetkých podmienok dojednaných v článku III. bod 2

zmluvy. Je treba zistiť celkovú genézu obmedzujúcich leteckých ochranných pásiem vzťahujúcich sa
na danú nehnuteľnosť, prihliadnuť na rozhodnutia Leteckého úradu a vypočuť zamestnanca Leteckého
úradu, porovnať stanoviská leteckého úradu so stavebnými zámermi a cieľmi právneho predchodcu
navrhovateľa, či bolo možné v čase platnosti ZoBZ vzhľadom na existujúce obmedzujúce letecké
ochranné pásma realizovať stavebné zámery. Je potrebné upraviť formulácia petitu návrhu, keďže výška

spoluvlastníckych podielov odporcov nie je rovnaká.

Právny zástupca navrhovateľa trval na podanom návrhu aj na petite návrhu tak ako bol podaný.
Čo sa týka časového trvania platnosti zmluvy, poukazoval na podané odvolanie, podľa jeho názoru
sa platnosť zmluvy mala predĺžiť o ďalších 21 dní a zmluva mala trvať do 21.10.2008. Čo sa týka
vady - výšky ochranných pásiem trval na svojich doterajších tvrdeniach a vyjadreniach a uviedol, že

výška ochranného pásma v čase trvania zmluvy neumožňovala navrhovateľovi realizovať jeho zámer,
preto nevyzval odporcov na uzavretie zmluvy a požaduje od nich vrátenie rezervačného poplatku.
V čase trvania zmluvy navrhovateľ vedel o vade týkajúcej sa výšky ochranných pásiem, svedčí o
tom mailová komunikácia zo septembra 2008 ako aj písomná komunikácia z októbra 2008. Toto bolo
navrhovateľovi známe z vyhlášky obce zo septembra 2008 ako aj z nahliadnutia do dokumentácie.

Okrem navrhovateľa o týchto vadách mali vedomosti aj odporcovia, reagovali na to návrhom k dodatku k
zmluveopredĺženíjejplatnosti,pokiaľsatátootázkanevyrieši.Podstatouvecijeto,čivdanomčasebolo
možné realizovať zámer navrhovateľa. Územný plán sám uvádza výšku 192 - 227 metrov nad morom
a je tu uvedené, že podľa nového návrhu obmedzení sa stanovuje nové obmedzenie vo výške 243 m,
čo bol preklep. Skutočná navrhovaná výška bola 234. Na ďalšom pojednávaní uviedol, že investičný

zámer navrhovateľa bola výstavba 4-5 poschodových domov, výška jednopodlažného domu so strechou
je 6 metrov. Toto vyplýva z územnej dokumentácie z obce U. - P., teda bola potrebná výška 6 metrov
medzi terénom a ochranným pásmom. Každé jedno podlažie sa ráta krát tri metre, čo rovnako vyplýva
z územnej dokumentácie a preto tu nebolo možné realizovať investičný zámer navrhovateľa, pretože
nebol dostatočný rozdiel medzi terénom a ochranným pásmom.

Právny zástupca odporcov na pojednávaní popieral akýkoľvek záväzok odporcov, petitu nie je možné
vyhovieť tak ako je formulovaný. Čo sa týka výškových pásiem námietku navrhovateľa považoval za
špekulatívnu, pretože Letecký úrad stanovil kvótu dňa 12.2.2008, 243 m nad morom, toto bolo jediný
známy údaj, jediné známe vyjadrenie zúčastneným stranám aj Obecnému úradu ako stavebnému
úradu a bol schválený územný plán. Je irelevantné dokedy platila zmluva, pretože navrhovateľ nezaslal

odporcom výzvu ani do 1.10.2008, ani po tomto dátume, ani predtým. 1.10.2008 neexistoval z Leteckého
úradu žiaden iný doklad, iné vyjadrenie. Navrhovateľ sa až 19.12.2008 dozvedel, že došlo k chybe v
písaní a že Letecký úrad namiesto 234 metrov nad morom uviedol 243 metrov nad morom. Navrhovateľ
sa to dozvedel až dva mesiace po uplynutí účinnosti zmluvy. Iné informácie navrhovateľ dovtedy nemal.
Dôležitý je územný plán, ktorý bol schválený a bol právoplatný, pretože Obecný úrad ako stavebný úrad

si zabezpečoval vyjadrenia zo všetkých úradov a IBV schválil. Najvyššia výška predmetného pozemku
je 222,12 metra nad morom, stále vychádza, že aj na ktoromkoľvek mieste pozemku je možné postaviť
trojpodlažný dom. Žiadal návrh zamietnuť. Podstatné je to, že v čase platnosti a účinnosti zmluvy
bol vydaný doklad na 243 metrov nad morom. Od začiatku prípadnej kúpy sa hovorilo o výstavbe
IVB + príslušnej vybavenosti, tvrdenia o výstavbe 4-5 podlažných budov sú absurdné. Súhlasil s tým,

že je potrebná výška 6 metrov na 1-podlažný dom, 9 metrov na 2-podlažný dom. Takéto hranice súpriechodné, dokonca by tam vyšiel aj 3-podlažný dom, avšak pri IBV si nevie predstaviť viac podlažné
budovy.

Na základe výzvy súdu navrhovateľ upravil petit návrhu, súd uznesením č.k. 12C 83/2010-458 zo dňa

7.9.2012, právoplatne dňa 1.10.2012 pripustil zmenu návrhu na začatie konania, ktorý bol upravený tak,
že odporca v 1. rade je povinný zaplatiť navrhovateľovi sumu vo výške 7.634,60 eur a úroky z omeškania
vo výške 9 % p.a. zo sumy vo výške 7.634,60 eur od 19.11.2009 až do zaplatenia, odporca v 2. rade
je povinný zaplatiť navrhovateľovi sumu vo výške 7.634,60 eur a úroky z omeškania vo výške 9 % p.a.
zo sumy vo výške 7.634,60 eur od 27.10.2009 až do zaplatenia, odporca v 3. rade je povinný zaplatiť

navrhovateľovi sumu vo výške 1.327,76 eur a úroky z omeškania vo výške 9 % p.a. zo sumy vo výške
1.327,76 eur od 21.10.2009 až do zaplatenia.

Svedkyňa Ing. Z. X. - zamestnankyňa Leteckého úradu SR na pojednávaní uviedla, že ochranné pásma
boli vyhlásené ešte rozhodnutím Ministerstva dopravy Praha dňa 13.12.1965, od r. 1965 platila pre
obytnú zónu J. U. maximálna výška 192-227 metrov nad morom. V roku 2008 začal proces vyhlasovania
novýchochrannýchpásiem,ukončenétobolorozhodnutímzodňa23.3.2009,ktoréboloprávoplatnédňa

16.6.2009. Teda do 16.6.2009 platili pôvodné výškové obmedzenia a po tomto dátume nové obmedzenia
od 219,75 - 241,85 metrov nad morom. Pre obytnú zónu J. U. v roku 2010 vydávali výnimku a to dňa
22.3.2010, kde bolo možné postaviť stavbu do výšky 10 m nad terénom, v max. výške 243 metrov
nad morom. Leteckému úradu bola doručená žiadosť 25.3.2008, prevádzkovateľom letiska Slovenský
národný Aeroklub. Letecký úrad sa vyjadruje k územnému plánu obce, kontroluje, či sú ochranné pásma

zapracované v územnom pláne. Dňa 12.2.2008 podávali nesúhlasné stanovisko, pretože v územnom
pláne neboli zapracované ochranné pásma. Druhé nesúhlasné stanovisko podávali 10.9.2008 z tých
istých dôvodov. Prvé súhlasné stanovisko podávali 24.9.2008, kde už boli zapracované ochranné pásma
- platné výškové obmedzenia 192-227 metrov nad morom s tým, že v stanovisku už bolo uvedené, že sa
spracúva nový návrh, že môžu ísť až do výškového obmedzenia 243 metrov nad morom, čo mala obec

rešpektovať. Bola doručená pripomienka spoločnosti VVMZ, či nenastal preklep v dokumentácii nových
ochranných pásiem, správne malo byť uvedené 234 metrov nad morom, preklep bol na 243. Hneď
ako na túto chybu prišli, urobili opravu v písaní a to19.12.2008, doručili to aj Krajskému stavebnému
úradu. Čo sa týka parc. č. XXX/XX - vie uviesť nadmorské výšky rohov predmetnej parcely - dolný ľavý
roh 215 m nad morom, dolný pravý roh 221,64 m nad morom, horný ľavý roh 214,78 m nad morom,

horný pravý roh 217,16 m nad morom. Najvyšší bod predmetnej parcely je dolný pravý roh 221,64
m nad morom. Nerozdeľovali priestor na dve parcely, vyjadrenie dávali pre celú zónu. Platilo výškové
obmedzenie 192-227 m.n.m, stúpalo smerom k parc. XXX/XX, Územný plán obce bol schválený
27.8.2008, právoplatne dňa 9.9.2008, ktorý v sebe zahŕňal obmedzenie 243 m.n.m., Letecký úrad sa k
tomunevyjadroval,prišlinachybuažnazákladenámietkyspoločnostiVVMZvdecembri2008.Námietky

nepodávali. Keby nedošlo k chybe v písaní, správy údaj by bol uvedený 234 m.n.m. Vo februári 2008 boli
pripravení dať obmedzenie 234 m.n.m. aj keď vyhláška určovala max. 227 m.n.m., toto je v kompetencii
LÚ, vzhľadom k tomu, že zbytočne boli takto upravené výškové obmedzenia keďže prevádzka na letisku
sa nerozširovala, práve naopak. Stačilo obmedzenie vo výške 234 m.n.m. pre letisko a pre parametre
lietadiel. V súčasnosti pre túto zónu platí výnimka z r. 2010 a to obmedzenie 243 a výška stavby 10 m nad

terénom. Vyjadrenie LÚ zo dňa 12.2.2008, ktorým bola určená výška 243, bolo usmernenie, informácia
pre obec, že toto majú zapracovať do zmien a doplnkov územného plánu a takto má obec informovať aj
stavebníkov. Vychádzali z návrhu nových ochranných pásiem, boli si istí, že tento údaj bude schválený.
Je v kompetencii LÚ povoliť výstavbu nad rámec obmedzení, povolia výnimku formou rozhodnutia, ak
je to možné, ak to nemá vplyv na leteckú prevádzku.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, svedkyne a oboznámením sa s
obsahom spisu a to návrhom, zmluvou o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 9.6.2008, prílohou č. 1 -
kúpna zmluva, dodatkom č. 1 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 9.6.2008, zápisnicou o
prijatí peňazí do notárskej úschovy N 142/2008 zo dňa 12.6.2008, zmluvou o budúcej kúpnej zmluve
zo dňa 19.5.2008, vyjadrením Slovnaftu a.s. ohľadne stavby produktovodu v ochrannom pásme,

stanoviskom ZVS, mapkou, vyjadrením starostu obce U.-P. ohľadne funkčného využitia parciel, správou
o výsledkoch inžiniersko-geologického prieskumu, vyjadrením Leteckého úradu SR zo dňa 19.12.2008,
+ nákresom, zaslaním ochranných pásiem zo Žilinskej univerzity + upomienkou, poštovým podacím
hárkom, zmluvou o postúpení pohľadávok zo dňa 28.9.2009, výzvou na vrátenie rezervačného poplatkuzo dňa 5.10.2009, doručenkami, platobným rozkazom, odporom, funkčným využitím parcely, vyjadrením
starostu obce U.-P., výpisom z uznesenia obecného zastupiteľstva zo dňa 25.4.2008, 3.9.2008,
územným plánom obce U.-P. zmena a doplnok č. 7 + nákres, výzvou navrhovateľa adresovanou I. H. zo

dňa 2.3.2009, kúpnou zmluvou zo dňa 26.2.2009, stanoviskom Leteckého úradu SR zo dňa 12.2.2008,
nákresom produktovodu Slovnaft a.s., vyjadrením odporcu zo dňa 21.7.2010, listom navrhovateľa
adresovaným odporcovi v 3. rade zo dňa 10.10.2008, nákresom ochranného pásma produktovodu
Slovnaft a.s., nákresom k zmene a doplnku č. 7 k územnému plánu obce, mailovou komunikácia
medzi navrhovateľom a odporcami, výpisom z oficiálnej stránky obce všeobecné záväzné nariadenia,

všeobecným záväzným nariadením zo dňa 27.8.2008 o vyhlásení záväzných častí územného plánu
obce, vyjadrením navrhovateľa zo dňa 24.9.2010, oznámením Leteckého úradu, nákresom, vyhlásením
ochranných pásiem letiska Nitry zo dňa 29.9.2008, vyjadrením Leteckého úradu zo dňa 9.5.2008,
17.9.2010, 27.1.2010, 1.3.2010, 22.3.2010, 23.3.2009, rozhodnutím Ústredného výboru zväzarmu zo
dňa 13.3.1965, kúpnou zmluvou zo dňa 27.2.2009, mailovou komunikáciou týkajúcou sa financovania,
oznámením o oprave chyby v písaní obce U.-P., predbežným zámerom obytná zóna, konceptom

územného plánu obce, mailovou komunikáciou, verejnou vyhláškou rozhodnutie o umiestnení stavby
zo dňa 21.6.2010, oznámením verejná vyhláška o začatí územného konania, výkresom, vyjadrením
navrhovateľa zo dňa 6.10.2010, rozsudkom, odvolaním navrhovateľa, vyjadrením odporcov k odvolaniu,
rozsudkami KS v Nitre 9Co 41/2011, 6Co 42/2011, uznesením KS v Nitre 5Co 41/2011, územným
plánom obce U. - P., doplnením návrhu, uznesením o zmene petitu návrhu, dokladmi zaslanými

Leteckým úradom, verejnou vyhláškou, nákresom predloženým na pojednávaní dňa 25.3.2013 a zistil
tento skutkový a právny stav:

Dňa 9.6.2008 bola medzi odporcami a spoločnosťou VVMZ, spol. s r.o. so sídlom Bratislava, Tolstého
7 uzatvorená zmluva o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok odporcov ako budúcich
predávajúcich uzatvoriť so spoločnosťou VVMZ spol. s r.o. ako budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu,

predmetom ktorej mal byť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zapísaných na LV č. XXXX
nachádzajúcich sa v kat. úz. U., obec U. - P., okr. J., parc. č. XXX/XX orná pôda o výmere 47 376 m2
o veľkosti podielu odporcu v 1. rade 23/50-ín v celku, o veľkosti podielu odporcu v 2. rade 23/50-ín v
celku a o veľkosti podielu odporcu v 3. rade 4/50-ín v celku a to do 2 mesiacov odo dňa podpisu zmluvy
o budúcej zmluve. Navrhovateľ zložil do notárskej úschovy rezervačný poplatok a odporcovi v 1. rade

bola vyplatená suma 230.000,- Sk, odporcovi v 2. rade suma 230.000,- Sk a odporcovi v 3. rade bola
vyplatená suma 40.000,- Sk.

K uzatvoreniu kúpnej zmluvy však nedošlo. Navrhovateľ ako dôvod uvádzal neakceptovateľné vady na
nehnuteľnosti, ktoré bránili zámeru spoločnosti VVMZ spol. s r.o. realizovať individuálnu bytovú výstavbu
rodinných domov a preto žiadal vrátenie rezervačného poplatku od odporcov. Odporcovia ako dôvod

neuzavretia kúpnej zmluvy uvádzali nedostatok finančných prostriedkov na strane navrhovateľa ako aj
tú skutočnosť, že vlastníci susediacich pozemkov odmietli zmluvu s navrhovateľom uzavrieť.

V čl. II. bod 2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa účastníci tejto zmluvy dohodli, že budúci kupujúci
zaplatí budúcim predávajúcim rezervačný poplatok, ktorý bude slúžiť na zabezpečenie záväzku
budúceho kupujúceho uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť a to vo výške 500.000,- Sk.

Podľa čl. II. bod 7 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve v prípade ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
podľa čl. 2 ods. 1 tejto zmluvy s výnimkou podľa ods. 8 tohto článku, rezervačný poplatok prepadá v
prospech budúcich predávajúcich z titulu zabezpečenia rezervácie nehnuteľnosti.

Podľa čl. II. bod 8 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve budúci predávajúci sú povinní vrátiť budúcemu
kupujúcemu rezervačný poplatok ak

-nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy pre dôvody na strane čo len jedného z budúcich predávajúcich

-ak enviromentálny audit preukáže znečistenie pozemku prípadne iná vada pozemku zabráni zámeru
budúceho kupujúceho realizovať individuálnu bytovú výstavbu rodinných domov a prislúchajúcej
občianskej vybavenosti alebo-ak obec U.-P. vyjadrí záväzný nesúhlas s realizovaním zámeru budúceho kupujúceho.

Podľa čl. III. bod 1 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa zmluvní strany dohodli, že BKZ bude uzatvorená
na základe písomnej výzvy budúceho kupujúceho podľa ods. 2 a 3 tejto zmluvy do 14 dní po tom, ako

bude výzva na uzatvorenie kúpnej zmluvy doručená poslednému z budúcich predávajúcich. Podľa bodu
2. budúci kupujúci sa zaviazal písomne vyzvať budúcich predávajúcich na uzatvorenie kúpnej zmluvy
do 14 dní po tom, ako budú splnené všetky nasledujúce podmienky uvedené o ods. 2.1 až 2.8.

Z obsahu článku III. vyplývajú podmienky, ktoré mali byť súčasne splnené, jednou z nich je to, že
na nehnuteľnosti neviažu žiadne skutkové ani právne vady, ktoré môžu ohroziť úmysel budúceho
kupujúceho, pričom nehnuteľnosti boli určené na individuálnu bytovú výstavbu rodinných domov a

prislúchajúcej občianskej vybavenosti.

Dňa9.6.2008bolkzmluveobudúcejkúpnejzmluveuzatvorenýdodatokč.1,ktorýmsapredĺžilaplatnosť
zmluvyobudúcejkúpnejzmluvevprípadevýzvyspoločnostiVVMZspol.sr.o.akobudúcehokupujúceho
na uzatvorenie kúpnej zmluvy počas trvania zmluvy o budúcej kúpnej zmluve o 21 dní alebo o dobu odo
dňa právoplatnosti územného plánu, najviac však o 21 dní.

Dňa 12.6.2008 bola spísaná v Notárskom úrade JUDr. Z. Z., notárky so sídlom v J., I. XX zápisnica o
prijatí peňazí do notárskej úschovy sp. zn. N 142/2008, Ú 4/2008, podľa ktorej spoločnosť VVMZ, spol. s
r.o. vložila na účet v Y. sumu 1.987.827,62 Sk a budúcim predávajúcim bola vyplatená suma pripadajúca
na ich spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti nasledovne: odporcovi v 1. rade suma 230.000,- Sk,
odporcovi v 2. rade suma 230.000,- Sk, odporcovi v 3. rade suma 40.000,- Sk.

K uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo, hoci kúpna zmluva bola dňa 26.2.2009 na notárskom úrade JUDr.
Z. Z. odporcami ako predávajúcimi podpísaná, nepodpísal ju navrhovateľ ako kupujúci.

Navrhovateľ nevyzval odporcov počas trvania účinnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve odporcov na
uzatvorenie kúpnej zmluvy.

Dňa 28.9.2009 bola uzatvorená zmluva o postúpení pohľadávok medzi postupcom spoločnosťou VVMZ,

spol. s r.o. a postupníkom - spoločnosťou Cabaj Development, s.r.o., predmetom ktorej bolo postúpenie
pohľadávok na vrátenie rezervačného poplatku na navrhovateľa. Navrhovateľ oznámil postúpenie
pohľadávky odporcom listom zo dňa 5.10.2009 a zároveň ich vyzval na vrátenie rezervačného poplatku.

Podľa tvrdenia navrhovateľa k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo pre neakceptovateľné vady v zmysle
čl. 2 ods. 8 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, išlo o iné vady, ktoré bránili zámeru navrhovateľa realizovať

individuálnu výstavbu bytových rodinných domov.

Podľa tvrdenia odporcov k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo zo strany navrhovateľa pre nedostatok
finančných prostriedkov a preto, že nedošlo k dohode medzi navrhovateľom a vlastníkmi susediacich
pozemkov.

Z vyjadrenia Západoslovenskej vodárenskej spoločnosti, a.s. odštepný závod Nitra zo dňa 18.7.2008

vyplýva, že v obci U. - P. nie je prevádzkovaná verejná kanalizácia.

Z vyjadrenia spoločnosti Slovnaft a.s. zo dňa 21.7.2008 vyplýva, že došlo k stretu záujmov projektovanej
výstavby a produktového vedenia - potrubia DN250, kábla DKMOS, s predmetnou stavbou v ochrannom
pásme produktovodu však súhlasil za dodržania určitých podmienok a obytná zóna parc.č. XXX/XX,
XXX/X, XXX/X, XXX/X, XXX/X musí byť vo vzdialenosti 150m od produktovodu DN250. Podľa nákresuzodňa21.7.2008jebezpečnostnávzdialenosťodproduktovodu100m aochrannépásmoproduktovodu
nezasahuje do parcely odporcov.

Z vyjadrenia obce U. - P. vyplýva, že parc.č. XXX/XX, XXX/X, XXX/X, XXX/X sú v zmysle

územnoplánovacej dokumentácie obce navrhované na polyfunkcie IBV a súkromných záhrad, bytových
domov a verejnej zelene, a obchodných zariadení. Obecné zastupiteľstvo na svojom zasadnutí dňa
27.8.2008 schválilo územný plán obce - zmeny a doplnky č. 7.

Zo záverečnej správy o výsledkoch inžiniersko-geologického prieskumu spoločnosti GEOPOL Prešov,
s r.o. súd zistil, že pozemky sú pre výstavbu objektov rodinných domov a príslušnej infraštruktúry
hodnotené ako podmienečne vhodné, úroveň znečistenia horninového prostredia sa pohybuje na

úrovni bežného antropogénneho pozadia, to znamená bežného prírodného obsahu. Všetky hodnoty
sledovaných ukazovateľov obsahu organických látok v prípade podzemných vôd, zemín a pôdneho
vzduchu predstavujú prírodné obsahy týchto látok v záujmovej oblasti, vo väčšine ukazovateľov bola
zaznamená koncentrácie pod limitom. Vo vzorkách podzemných vôd neboli zaznamená zvýšené obsahy
anorganických látok. Odobraté vzorky zemín nevykazovali prejavy znečistenia.

Z rozhodnutia Leteckého úradu zo dňa 12.2.2008 vyplýva, že LÚ stanovil v tejto lokalite výškové
obmedzenie 243 m.n.

Jednalo sa však o chybu v písaní, ktorá bola opravená po zaslaní pripomienok spoločnosťou VVMZ,
s.r.o. dňa 19.12.2008.

Z vyjadrení Leteckého úradu Slovenskej republiky zo dňa 19.12.2008 súd zistil, že spoločnosť VVMZ,

spol. s r.o. zaslala dňa 29.9.2008 leteckému úradu pripomienku, kde žiadala opravu údajov výškového
obmedzenia z hodnoty 234 metrov nad morom na hodnotu 243 m.n.m.. K oprave chyby po tejto námietke
došlo vo vyjadrení Leteckého úradu zo dňa 12.2.2008.

Zo stanoviska Leteckého úradu SR zo dňa 27.1.2010 vyplýva, že stavba svojou navrhnutou výškou 243
m.n.m. nerešpektuje ochranné pásma Letiska Nitra stanovené rozhodnutím LÚ SR zo dňa 23.3.2008

s obmedzujúcou výškou v rozmedzí 219,75 m - 241,85 m.n.m. na predmetnú stavbu je však možné
požiadať o udelenie výnimky z ochranných pásiem Letiska Nitra.

Z oznámenia LÚ SR zo dňa 1.3.2010 o začatí konania a o upustení od ústneho pojednávania súd
zistil, že bolo začaté konanie o udelení výnimky z ochranných pásiem Letiska Nitra. O udelení výnimky
rozhodol Letecký úrad SR rozhodnutím zo dňa 22.3.2010 tak, že najvyšší bod stavby nepresiahne výšku

10 m nad terénom, maximálne však 243 m.n.m..

Zo stanoviska Leteckého úradu zo dňa 17.9.2010 vyplýva, že v roku 2008 platilo výškové obmedzenie
192 - 227 m.n.m. Toto ochranné pásmo bolo určené rozhodnutím Ministerstva dopravy Praha zo dňa
13.12.1965. Pri udelení výnimky zo dňa 22.3.2010 už platilo pre túto stavbu výškové obmedzenie v
rozmedzí 219,75 m - 241,85 m.n.m.. Toto ochranné pásmo bolo určené rozhodnutím LÚ SR zo dňa

23.3.2009, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 16.6.2009 a platnosť stratilo rozhodnutie z 13.12.1965.

Podľa § 451 ods. 1 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí musí obohatenie vydať.

Podľa§451ods.2OZ,bezdôvodnýmobohatenímjemajetkovýprospechzískanýplnenímbezprávneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu, alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Ak
toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

Podľa § 458 ods. 1 OZ musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je

dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch musí sa poskytnúť peňažná náhrada.

Podľa § 517 ods. 1 veta prvá OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní je v omeškaní.

Podľa § 517 ods. 2 OZ ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania,
výšku úrokov z omeškania, poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že medzi účastníkmi konania bola riadne a platne

uzatvorená dňa 9.6.2008 Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej malo byť uzatvorenie
kúpnej zmluvy a prevod vlastníckeho práva k vyššie citovaným nehnuteľnostiam. Doba trvania zmluvy
bola upravená v článku 6 zmluvy nasledovne: zmluva bola uzatvorená na dobu určitú na 2 mesiace
odo dňa jej uzavretia, teda do 9.8.2008, s možnosťou predĺženia o 1 mesiac. Ak pred uplynutím
pôvodnej doby 2 mesiacov doručí budúci kupujúci budúcim predávajúcim oznámenie o predĺžení lehoty

trvania zmluvy, zmluva sa predlžuje o 1 mesiac, t.j. na dobu 3 mesiace, teda do 9.9.2008. Dodatkom
č. 1 sa upravila doba trvania zmluvy, ak budúci kupujúci počas trvania zmluvy /v lehote 2 mesiacov,
prípadne v lehote 3 mesiacov/ vyzve budúcich predávajúcich na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy,
predlžuje sa platnosť zmluvy o dobu 21 dní. Ak nehnuteľnosť ešte nebude určená na individuálnu
bytovú výstavbu podľa právoplatného územného plánu, predlžuje sa platnosť zmluvy najviac o 21 dní

odo dňa právoplatnosti územného plánu. S poukazom na rozhodnutie Krajského súdu v Nitre č.k.
5Co 41/2011-379 sa Krajský súd v Nitre priklonil k argumentácii navrhovateľa uvádzanej v podanom
odvolaní v tom smere, že časový úsek trvania predmetnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bol od
9.6.2008 do 1.10.2008, to znamená, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve zaväzovala navrhovateľa aj
odporcov v období od 9.6.2008 do 1.10.2008 a takto je teda ustálený časový úsek trvania a platnosti

budúcej kúpnej zmluvy. Navrhovateľ mal v tejto lehote vyzvať odporcov do 1.10.2008 na uzatvorenie
riadnej kúpnej zmluvy a následne by sa platnosť zmluvy predĺžila. Navrhovateľ však odporcov na
uzavretie kúpnej zmluvy nevyzval, čo v konaní sporné nebolo. Predmetom ďalšieho konania bolo
preveriť splnenie resp. nesplnenie podmienky, či v danej lokalite stanovené letecké ochranné pásmo
vo výške 192 až 227 metrov nad morom obmedzuje možnosť výstavby na predmetnej nehnuteľnosti, či

bolo možné realizovať stavebné zámery právneho predchodcu navrhovateľa. Doplneným dokazovaním
súd dospel k rovnakému záveru ako keď rozhodoval vo veci prvýkrát a mal za to, že k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy nedošlo zo subjektívnych dôvodov na strane navrhovateľa, pretože navrhovateľ v konaní
neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal jednoznačne a bez pochybností, že by po celú dobu platnosti
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve od 9.6.2008 do 1.10.2008 neboli splnené súčasne všetky podmienky

dojednané v čl. III. Bod 2. zmluvy a teda, že na nehnuteľnosti viazli vady zabraňujúce realizovať mu na
predmetnýchpozemkochjehoinvestičnýzámer,ktorýmbolospoukazomnačlánokIII.Zmluvyrealizovať
individuálnu bytovú výstavbu rodinných domov a prislúchajúcu občiansku vybavenosť a navrhovateľ
argument o výstavbe päťpodlažných budov uviedol až na poslednom pojednávaní, čo súd považoval
za účelové tvrdenie z jeho strany. Navrhovateľ tvrdil, že v danej lokalite bolo stanovené obmedzujúce

letecké ochranné pásmo vo výške 192 - 227 m.n.m. obmedzujúce možnosť výstavby na predmetnej
parcele. Z listinných dôkazov, predovšetkým s poukazom na územný plán obce, ktorý bol schválený
dňa 27.8.2008, právoplatne dňa 9.9.2008 a ktorý v sebe zahŕňal obmedzenie 243 m.n.m. ako aj z
výpovede svedkyne Ing. Z. X. však vyplýva, že v čase platnosti ZoBKZ existoval jeden záväzný a
známy údaj 243 m.n.m, ktorý bol prenesený aj do platného územného plánu obce. Až v decembri

2008, teda po skončení platnosti ZoBKZ, došlo k oprave chyby v písaní, aj z výpovede svedkyne X.
vyplynulo, že obec mala rešpektovať výšku 243 m.n.m. Navrhovateľ preto nemohol mať objektívne
pochybnosť o tomto údaji. Preto počas platnosti ZoBKZ nemohol mať tento dôvod na to, aby nevyzval
odporcov na uzavretie zmluvy. Ak by aj mala byť uvádzaná výška 234 m.n.m., stále tu bol priestor na
výstavbu do výšky 12 metrov. Obmedzujúce výškové letecké pásma neboli dôvodom, pre ktoré nedošlo

k uzavretiu zmluvy. Z výpovede svedkyne Ing. Z. X. vyplynulo, že ochranné pásma boli vyhlásené
rozhodnutím Ministerstva dopravy Praha zo dňa 13.12.1965 a teda od roku 1965 platila pre obytnú zónuJ. U. maximálna výška 192-227 m nad morom, do 16.6.2009 platili pôvodné výškové obmedzenia 192 -
227 m.n.m. s tým, že vo vyjadrení bolo uvádzané, že určujú obmedzenie 243 m.n.m. Touto písomnosťou
bolo určené obmedzenie 243 m.n.m., ktoré mala obec rešpektovať. Údaj 243 m.n.m. opravili na základe

listu spoločnosti VVMZ až 19.12.2008. Vo februári 2008 boli pripravení dať obmedzenie 234 m.n.m.,
aj keď vyhláška určovala max. 227 m.n.m., toto je v kompetencii Leteckého úradu. Vyjadrenie LÚ zo
dňa 12.2.2008, ktorým bola určená výška 243, bolo usmernenie, informácia pre obec, že toto majú
zapracovať do zmien a doplnkov územného plánu a takto má obec informovať aj stavebníkov. Z
uvedeného dôvodu rezervačné poplatky prepadli v prospech odporcov s poukazom na čl. II. bod 7

ZoBKZ. Navrhovateľ žiadal od odporcov vrátiť rezervačný poplatok na základe tvrdenia, že k uzavretiu
kúpnej zmluvy nedošlo pre neakceptovateľné vady, ktoré bránili jeho zámeru realizovať individuálnu
výstavbu bytových rodinných domov na pozemku odporcov, toto však v konaní nepreukázal a preto súd
návrh navrhovateľa ako nedôvodný zamietol. Navrhovateľ v konaní nepreukázal, že vinou odporcov
nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, že by nehnuteľnosť mala vady, pre ktoré ju nemohol využiť na
účely bytovej výstavby. To, že na pozemkoch neexistujú vady, ktoré by bránili v zámere navrhovateľa

realizovať IBV najlepšie dokazuje tá skutočnosť, že v súčasnosti v danej lokalite prebieha výstavba. A
sám navrhovateľ prejavoval záujem o kúpu pozemkov aj neskôr po skončení platnosti a účinnosti zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve, k uzatvoreniu kúpnej zmluvy malo dôjsť 26.2.2009 na notárskom úrade JUDr.
Z., navrhovateľ však zmluvu nepodpísal.

O trovách konania rozhodol súd v zmysle § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že úspešným odporcom priznal

náhradu trov konania vo výške 9.851,83 eura, ktoré pozostávajú zo sumy 995,50 za vyrubený súdny
poplatok za odpor, z trov právneho zastúpenia vo výške 8.856,33 eur za 13 úkonov právnej pomoci: 1.
príprava a prevzatie veci, 2. odpor, 3. účasť na pojednávaní dňa 31.5.2010. Hodnota 1 úkonu je 320,34
eura znížená o 20 % pri zastupovaní dvoch a viacerých klientov je to suma 256,27 eura x 3 plus 3 x
7,21 eura režijný paušál = 790,44 eura plus 20 % DPH /150,18 eura/ = 940, 62 eura x 3 = 2.821,86

eura. 4. písomné vyjadrenie zo dňa 16.7.2010, 5. účasť na pojednávaní dňa 27.9.2010, 6. písomné
vyjadrenie zo dňa 11.10.2010, 7. účasť na pojednávaní dňa 11.10.2010, 8. vyjadrenie k odvolaniu zo dňa
16.2.2011, 9. písomné vyjadrenie zo dňa 21.12.2011, 10. 11.12.13. - účasť na pojednávaniach v dňoch
25.1.2012, 11.6.2012, 16.1.2013, 25.3.2013. Výpočet 1 úkonu právnej pomoci po 1.6.2010 znížený o 50
% je nasledovný. Hodnota 1 úkonu je 320,34 eura znížená o 50 % pri zastupovaní dvoch a viacerých

klientov je to suma 160,17 eura, za 10 úkonov právnej pomoci 10 x 160,17 eura plus 4 x 7,21 eura
režijný paušál za úkony v roku 2010, 2 x 7, 41 eura režijný paušál za úkony v roku 2011 plus 2 x 7,
63 eura režijný paušál za úkony v roku 2012 plus 2 x 7, 81 eura režijný paušál za úkony v roku 2013 =
1.676,24 eura plus 20 % DPH /335,25 eura/ = 2.011,49 eura x 3 = 6.034,47 eura.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho
súdu na Krajský súd v Nitre.

Vodvolanísamápoprivšeobecnýchnáležitostiach(§42ods.3O.s.p.)uviesť, protiktorémurozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.