Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 30. september 2008

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 20C/231/2007
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1206201943

Dátum vydania rozhodnutia: 30. 09. 2008
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Nižňanská

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2008:1206201943.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave, v konaní pred sudkyňou JUDr. Oľgou Nižňanskou, v právnej
veci navrhovateľa: Hlavné mesto SR Bratislava, Primaciálne námestie č. 1 v Bratislave, proti odporcovi:
ERS Reality, spol. s.r.o., Malé Pálenisko 11 v Bratislave, zast. Mgr. Martinom Keltošom, AK JURIKA &

KELTOŠ, Mickiewiczova 2 v Bratislave, o 5.089.975,- Sk s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi 5.089.975,- Sk

s 13% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2002 do 6.3.2003,

s 13% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.6.2003 až do zaplatenia,

s 13% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.9.2003 až do zaplatenia,

s 12,5% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2003 až do zaplatenia,

s 12% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.3.2004 až do zaplatenia,

s 10% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.6.2004 až do zaplatenia,

s 9% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.9.2004 až do zaplatenia,

s 8% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2004 až do zaplatenia,

s 6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.3.2005 až do zaplatenia,

s 6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.6.2005 až do zaplatenia,

s 6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.9.2005 až do zaplatenia,

s 6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2005 až do zaplatenia,

ako aj náhradu trov konania 308.394,- Sk, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Súd návrh na zaplatenie zmluvnej pokuty ako príslušenstva pohľadávky v celom rozsahu z a m i e t a.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa podaným a dňa 21.2.2006 zmeneným návrhom domáhal zaplatenia istiny vo výške

5.089.975,- Sk s ročným úrokom z omeškania v znení ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudkua naviac so zmluvnou pokutou vo výške 0,15% z dlžných súm a doby omeškania ako súd priznal ročný
úrok z omeškania uvedený v tomto rozsudku.

Svoj nárok odôvodnil od Zmluvy o nájme pozemku č. XX XX XXXX XX uzatvorenej s odporcom

14.9.2000. Podľa nej si odporca od neho prenajal pozemky v k. ú. A. s celkovou plochou o výmere 37
018 m2. Účelom nájmu bola výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti.

Nájomboldohodnutýnadobuurčitúod1.9.2000do30.8.2010.Dohodnuténájomnépredstavovalosumu
50,- Sk/m2 ročne, ktoré sa odporca zaviazal uhrádzať na účet navrhovateľa v pravidelných štvrťročných
splátkach, splatných k 15.6.,15.9.,15.12. a 15.3. príslušného roku.

Pre prípad nedodržania lehoty splatnosti si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,15% z

dlžnej sumy za každý deň omeškania s tým, že povinnosť zaplatiť úrok z omeškania podľa § 517 ods.
2 Občianskeho zákonníka tým nie je dotknutá.

Odporca neuhradil nájomné splatné k 15.6.2003, 15.9.2003, 15.12.2003, 15.3.2004, 15.6.2004,
15.9.2004, 15.12.2004, 15.3.2005, 15.6.2005, 15.9.2005 a 15.12.2005 v splátkach po 462.725,- Sk, teda
v celkovej výške 5.089.975,- Sk.

Navrhovateľ vyrátal aj výšku zmluvnej pokuty, ktorá predstavovala 694,-Sk/deň z každej splátky a táto
predstavovala celkom 3.605.340,- Sk.

Súd vydal vo veci Platobný rozkaz, proti ktorému bol odporcom v zákonnej lehote podaný opravný
prostriedok (odpor).

V ňom odporca uviedol, že po uzatvorení zmluvy začal podnikať všetky potrebné kroky súvisiace k

splneniu dohodnutého účelu nájmu pozemkov. Vypracoval kompletnú projektovú dokumentáciu v súlade
s územným rozhodnutím MČ A., vykonal geologické a iné prípravné práce. Proces výstavby plánovanej
na predmetných pozemkoch bol však zastavený z dôvodu nesúladu územného plánu Hlavného mesta
SR Bratislavy s Územným plánom MČ A.D..

Zatiaľ čo Územný plán MČ A. s výstavbou na prenajatých pozemkoch rátal, Územný plán Hlavného

mesta SR Bratislava nie. Z toho dôvodu nebolo odporcovi vydané územné rozhodnutie a práce na
výstavbe boli obmedzené len na udržiavacie práce.

Odporca má za to, že prišlo k naplneniu tzv. "rozväzovacej podmienky" uvedenej v čl. IV. ods. 7
predmetnej zmluvy, podľa ktorej v prípade, že nájomca nezíska do troch rokov od podpísania zmluvy
stavebné povolenie, zaplatí prenajímateľovi zmluvnú pokutu 200.000,- Sk a zmluva stratí platnosť.

Ďalej v čl. IV. ods. 10 zmluvy je uvedené, že v prípade sťaženia, alebo bránenia vo výstavbe zo strany
prenajímateľa, alebo v získaní stavebného povolenia, či kolaudačného rozhodnutia, nie je nájomca
povinný zaplatiť žiadnu pokutu a prenajímateľ je povinný uhradiť mu všetky škody v tejto súvislosti
vzniknuté, ako aj ušlý zisk.

Odporca má teda za to, že neschválením územného plánu zo strany navrhovateľa mu bolo znemožnené

splniťdohodnutýúčelnájmuanavrhovateľnemánároknažiadnupokutuaniúrokzomeškania.Odporca
žiadal návrh zamietnuť v celom rozsahu.Na skutočnosti uvedené v odpore reagoval navrhovateľ argumentáciou, že mu nie je známe, na akých
článkoch predmetnej zmluvy bola postavená obrana odporcu, keď Nájomná zmluva ktorou disponuje,
tieto ustanovenia neobsahuje, článok IV. končí ods. 3 a ods. 7 a 10 citovaný odporcom, zmluva

neobsahuje.

Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámil sa s obsahom spisového
materiálu a dospel k záveru, že návrh je z väčšej časti dôvodný.

Zo Zmluvy o nájme pozemku č. XX XX XXXX XX XX uzatvorenej dňa 14.9.2000 a Dodatku č. 1 k
tejto Zmluve podpísaného 5.12.2000 na základe ktorého bol upresnený čl. 3 ods. 3 pôvodnej zmluvy,
vyplývajú skutočnosti uvádzané navrhovateľom.

Ten pri výsluchu uviedol, že hoci mal odporca platiť nájomné na účet, boli mu zaslané faktúry a to z
dôvodu jeho omeškania. Bol mu tiež zaslaný Pokus o zmier listom zo dňa 16.11.2005, ktorý mu bol
doručený 18.11.2005. Navrhovateľ po neúspešnom pokuse od zmluvy odstúpil dňa 27.6.2006, doklad o
odstúpení nemá k termínu pojednávania k dispozícii. Nájomné za rok 2006 do dňa odstúpenia od zmluvy
sineuplatňujú.Ďalejnavrhovateľuviedol,ževprípadenesúladuúzemnýchplánovsapostupovalotak,že

sa vyvolalo tzv. rokovanie o urbanistickej štúdii. Dňa 14.9.2001 predložil odporca žiadosť o prerokovanie
tejto štúdie, avšak nebolo k nej z jeho strany vydané žiadne stanovisko, pretože štúdia nebola riadne
obstaraná na základe prerokovaného zadania. V súčasnosti je už Územný plán Hlavného mesta SR
Bratislavy v súlade s Územným plánom mestských častí.

Odporca dôvodil, že Zmluvu o nájme pozemku uzatvorenú 14.9.2000 považuje za absolútne neplatnú,

pretože je v rozpore s § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko ide o právny úkon, ktorého
predmetom je nemožné plnenie. Týmto nemožným plnením je účel nájmu, ktorý sa nemohol realizovať
z dôvodu nesúladu územných plánov. Čo sa týka dôvodov, uvedených v odpore k Platobnému rozkazu,
toto bola len jeho domnienka, nakoľko má s navrhovateľom uzatvorených viacero iných zmlúv, na nájom
iných pozemkov ktoré v odpore spomínané články obsahujú. O tom, že na pozemkoch nebude môcť

stavať, sa dozvedel v roku 2003.

Z listu odporcu zo dňa 3.8.2006 adresovaného navrhovateľovi vyplýva, že jeho obsahom je reakcia
odporcu na odstúpenie od zmluvy zo strany navrhovateľa. V liste odporca uvádza, že ho rozhodnutie o
odstúpení od zmluvy "nemilo prekvapilo", nakoľko pri vzájomných rokovaniach bol dohodnutý odpredaj
predmetných pozemkov, pričom výstavba polyfunkčných objektov si vyžaduje vysoké finančné náklady,

boli spracované rôzne posudky a štúdie ako aj projektová dokumentácia. Napriek odstúpeniu od zmluvy
je tu naďalej záujem zo strany odporcu pozemky odkúpiť a splniť všetky záväzky voči navrhovateľovi.

Podľa § 663 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ) Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za
odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky.

Podľa § 665 ods. 1 OZ nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo

inak, primerane povahe a určeniu veci.

Podľa § 671 ods. 1 OZ nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase
uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa § 673 OZ nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol
prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe

a určeniu veci.Podľa § 674 OZ ak nájomca môže prenajatú vec užívať z dôvodov uvedených v § 673 iba obmedzene,
má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré
ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa § 675 OZ právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u
prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa,
keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Podľa § 37 ods. 2 OZ právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.

Podľa § 3 ods. 1 OZ výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez
právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými

mravmi.

Podľa § 575 ods. 1 OZ ak sa plnenie stane nemožným, povinnosť dlžníka plniť zanikne.

Podľa § 575 ods. 2 OZ plnenie nie je nemožné, najmä ak ho možno uskutočniť aj za sťažených
podmienok, s väčšími nákladmi alebo až po dojednanom čase.

V prejednávanej veci si účastníci konania dohodli v predmete zmluvy nájom pozemkov vo vlastníctve

navrhovateľa v celkovej výmere 37 018 m2 s cenou nájmu 50,- Sk/m2/rok. Obsahom tohto
záväzkovo-právneho vzťahu bolo zo strany navrhovateľa prenechanie pozemkov v jeho vlastníctve do
nájmu (užívania) odporcovi ako nájomcovi a odporcovi vznikla povinnosť platiť dohodnuté nájomné.
V obligačnom právnom vzťahu musia byť práva a povinnosti vo vzájomnej relácii, t.j. právu jedného
korešponduje povinnosť druhého a naopak. V danom prípade navrhovateľ mal z uzatvorenej zmluvy

povinnosť prenechať vec (pozemky) do nájmu odporcovi a zároveň mal právo na dojednanú odplatu;
odporca mal právo prenajatú vec (pozemky) užívať a mal povinnosť za toto užívanie platiť nájomné.

Napriek tomu, že navrhovateľ si svoju povinnosť zo zmluvy, splnil, odporca mu nezaplatil dohodnuté
nájomné, preto ho súd na túto povinnosť v celom rozsahu zaviazal.

Obrana odporcu založená na ustanoveniach, ktoré mali byť obsahom zmluvy, sa ukázala ako

nepravdivá. Nedôvodnou bola aj jeho právna argumentácia o nemožnosti plnenia s poukazom § 37 ods.
2 a § 575 Občianskeho zákonníka. Predmetom zmluvy a teda plnenia

bol nájom pozemkov za odplatu a nie účel nájmu a spôsob ich užívania. Ak odporca nemohol užívať
pozemky na účel, ktorý dohodol, mal si u navrhovateľa uplatniť nárok na odpustenie, príp. zľavu z
nájomnéhopodľa§675Občianskehozákonníkazdôvodovuvedenýchv§673,nakoľkospôsobužívania

nebol zrejme dohodnutý primerane povahe a určeniu veci (výstavbu bytov na pozemkoch neumožňoval
územný plán navrhovateľa). Odporca sa podľa jeho tvrdenia o tejto skutočnosti dozvedel v roku 2003 a
keďže svoj nárok podľa vyššie cit. zák. ustanovenia neuplatnil u navrhovateľa bez zbytočného odkladu,
toto právo sa mu zaniklo (prekludovalo sa). Odporca tiež súdu nepredložil žiadny dôkaz, ktorý by
preukazoval jeho snahu v roku 2003, 2004 a 2005 vyvolať s navrhovateľom nejaké rokovania o zmene

obsahu zmluvy. List z 3.8.2006 v ktorom prejavil ochotu urovnať svoje záväzky voči navrhovateľovi je
datovaný až potom, čo navrhovateľ od uzatvorenej zmluvy pre neplatenie nájomného odstúpil. Z tohto
listu jednoznačne vyplýva snaha o udržanie nájomného vzťahu a tiež o odkúpenie predmetu nájmu.
Podľa názoru súdu bolo možné splniť aj dohodnutý účel nájmu, hoci za sťažených podmienok (§ 575
ods. 2 OZ).

Súd preto návrhu v časti istiny aj príslušenstva pohľadávky vo výške ročného úroku z omeškania
rovnajúceho sa dvojnásobku základnej úrokovej sadzby stanovenej NBS a platnej k prvému dňu someškaním jednotlivých splátok (§ 3 vl. nar. č. 87/1995 Z.z.) na základe výsledkov dokazovania a v
zmysle vyššie cit. zák. ustanovení vyhovel ako dôvodnému a preukázanému.

Návrh týkajúci sa príslušenstva pohľadávky rovnajúci sa zmluvnej pokute, ktorej vyčíslenie zodpovedalo

sume 3.605.340,- Sk, v celom rozsahu zamietol pre rozpor s dobrými mravmi. Dojednanie zmluvnej
pokuty za omeškanie s platením nájomného je podľa názoru tunajšieho súdu v rozpore s účelom a
princípom tohto zabezpečovacieho prostriedku splnenia záväzkov zo zmluvy. Zmluvná pokuta je svojim
obsahom paušalizovaná náhrada škody a možno ju dohodnúť pre prípad nesplnenia záväzku vôbec,
alebo pre prípad porušenia akejkoľvek inej dojednanej povinnosti, okrem tej, ktorá je sankcionovaná

zo zákona alebo z iného príslušného právneho predpisu. Omeškanie s plnením dlhu je sankcionované
priamo Občianskym zákonníkom (§ 517 ods. 2) podľa ktorého ak ide omeškanie s plnením peňažného
dlhu,máveriteľprávopožadovať oddlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákona
povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje
vykonávací predpis (vl. nar. č. 87/1995 Z.z.). Ak teda všeobecne záväzný právny predpis ustanovil ako
sankciu za omeškanie úrok z omeškania, ktorého výšku určil osobitným právnym prepisom, potom

zmluvné strany pre takéto porušenie zmluvy nemôžu platne dojednať aj zmluvnú pokutu, naviac, pokiaľ
výška tejto pokuty je v zjavnom nepomere tak k záväzku ktorý zabezpečuje, ako aj k dvojnásobku
základnej úrokovej sadzby stanovenej NBS a platnej k prvému dňu s omeškaním dlhu. Tunajší súd
považuje ustanovenie čl. 3 bod 4 v celom rozsahu za neplatné pre rozpor s § 517 ods. 2 OZ a § 3 OZ.

O náhrade trov konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 3 O.s.p. Navrhovateľ mal neúspech v časti

príslušenstva pohľadávky, súd mu priznal plnú náhradu trov konania, rovnajúcu sa zaplateniu súdneho
poplatku za podaný návrh.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajšom súde,
písomne v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O. s. p.) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiusmeruje,vakomrozsahusanapáda,včomsatotorozhodnutie,alebopostupsúdupovažuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O. s. p.,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O. s. p.),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 1,
2 O. s. p.).Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (§ 251 ods. 1 veta prvá O. s. p.).