Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. september 2014

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 7Co/595/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5112241492
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 09. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Mária Kašíková

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2014:5112241492.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd Žilina, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Františka Dulačku a

členiek senátu Mgr. Kataríny Beniačovej a Mgr. Márie Kašíkovej, v právnej veci navrhovateľov: v rade
1/ Ing. J. L., XX.XX.XXXX, bytom G. XXXX/XX, P., v rade 2/ PhDr. C. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom F.
XX, Z., proti odporcovi: Reality holding, a.s., so sídlom Bôrická 13, Žilina, IČO: 46 366 806, zastúpený
Advokátska kancelária JUDr. M. Mareková, s.r.o., so sídlom Záblatská 28, Trenčín, IČO: 47 241 098, o
zaplatenie 2.000 Eur s príslušenstvom, o odvolaní odporcu proti rozsudku Okresného súdu Žilina, č. k.
25C/60/2013-207 zo dňa 27. novembra 2013, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

Navrhovateľom náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd napadnutým rozsudkom zaviazal odporcu zaplatiť navrhovateľom v rade 1/, 2/ sumu 2.000
Eur a trovy konania 120 Eur. Vychádzal zo zistenia, že medzi navrhovateľmi v rade 1/ a 2/ a odporcom
bola uzatvorená zmluva o rezervácii nehnuteľností a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou v zmluve
opísanejnehnuteľnostizodňa30.08.2012.Odporcasavzmluvezaviazalnavrhovateľomsprostredkovať
kúpu bytu s príslušenstvom a za sprostredkovanie kúpy bytu sa navrhovatelia v rade 1/ a 2/ zaviazali
zaplatiť odporcovi odmenu vo výške 2.000 Eur. Za týmto účelom navrhovatelia v rade 1/ a 2/ zložili
zálohu na kúpu bytu vo výške 2.000 Eur, ktorá mala byť odmenou odporcu za sprostredkovanie kúpy
bytu navrhovateľmi. Keďže odporca nebol schopný sprostredkovať navrhovateľom v rade 1/ a 2/ kúpu

konkrétneho bytu uvedeného v zmluve, na základe dohody o ukončení rezervačnej zmluvy zo dňa
18.09.2012 odstúpili účastníci zmluvy dňom 18.09.2012 od uvedenej zmluvy o rezervácii nehnuteľností
z 30.08.2012, čím právny vzťah medzi navrhovateľmi a odporcom zanikol. Navrhovatelia písomnou
žiadosťou žiadali od odporcu vrátenie zálohy vo výške 2.000 Eur. S poukazom na uvedené odporcovi
vznikla povinnosť vrátiť navrhovateľom zálohu, preto ich návrhu vyhovel. Odporca v konaní nepreukázal,
že sprostredkoval kúpu predmetného bytu.

Proti rozhodnutiu v zákonom stanovenej lehote podal odvolanie odporca. Namietal, že svoju povinnosť

z rezervačnej zmluvy si splnil a k zlyhaniu došlo na strane záujemcov, nakoľko nedisponovali celou
kúpnou cenou a vlastník požadoval platbu z vlastných finančných zdrojov - v hotovosti a naraz, čo
vyplýva aj zo svedeckých výpovedí. Listom zo dňa 18.09.2012 ako návrh dohody o ukončení zmluvy
bol doručený iba jedným z vlastníkov, hoci na liste vlastníctva figurovali manželia a manželka si ani
žiadny návrh dohody nepamätala. Zvláštne bolo v ten deň zo strany navrhovateľov, keď do tlačiva
uviedli, že sa vlastník rozhodol byt nepredať. To, že navrhovatelia kúpili byt bolo jeho pričinením,
nakoľko ich s predávajúcimi a s nehnuteľnosťou oboznámil. Uhradenie rezervačnej zálohy, ako prvejčasti kúpnej ceny znamená, že začali plniť sprostredkovanú kúpu v prospech vlastníkov bytu a v
zmysle zákona, ak nastalo čiastočné plnenie, nemožno od zmluvy odstúpiť. Zo zmluvy vyplývalo, že
odporca ako sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou

osobou zmluvu s určitým obsahom. Preto mu vznikol ako sprostredkovateľovi nárok na províziu už
zaobstaraním tejto príležitosti. Poukázal na ust. § 49a Občianskeho zákonníka. Navrhovateľ tvrdí, že sa
domáha vrátenia časti kúpnej ceny, ktorá bola prijatá sú súhlasom vlastníka a plnenie bolo započítané
dňa 30.08.2012 na províziu. Nie je pravdou, že by od zmluvy odstúpil. Jedná sa o jednostranný právny
úkon, zmluva bola písomná a takýto dokument nikdy nebol z jeho strany produkovaný. Je zrejmé, že

predávajúci a kupujúci sa kontaktovali, nakoľko o údajnom rozhodnutí vlastníkov vedeli a vyvíjali nátlak
na vrátenie zálohy ihneď, s ohľadom na toto správanie maklér spísal pod nátlakom dohodu, že sa
realitná kancelária zaväzuje rezervačnú zálohu vrátiť. Súd sa vôbec nezaoberal listinnými dôkazmi a
neposúdil platnosť sprostredkovania. Rezervačná záloha nebola vrátená z dôvodu, že nakoniec sami
predávajúci oznámili, že byt v prospech navrhovateľov predávajú. Okresný súd v odôvodnení rozsudku
uvádza, že sprostredkovateľ nebol schopný sprostredkovať kúpu bytu, avšak sprostredkovanie prebehlo

zoznámením predávajúceho a kupujúceho a podaním návrhu kúpnych zmlúv. Na základe uvedeného
navrhol zmeniť rozsudok okresného súdu tak, že žalobu zamietne pre neodôvodnenosť a splnenie
podmienok sprostredkovania a priznal náhradu trov konania.

K odvolaniu sa vyjadrili navrhovatelia v rade 1/ a 2/, ktorí uviedli, že zmluvu o rezervácii nehnuteľností
spoločne podpísali a taktiež spoločne zaplatili rezervačnú zálohu tak, ako je to uvedené v predmetnej

zmluve. Od zmluvy nikdy neodstúpili. Na vyzvanie a na usmernenie zastupujúceho sprostredkovateľa
dňa 18.09.2012 a na základe hlasitého telefonického hovoru s predávajúcim v kancelárii odporcu, z
ktorého vyplynulo, že predmetnú nehnuteľnosť nie je možné zakúpiť, uzatvorili vzájomnú obojstrannú
dohodu o ukončení rezervačnej zmluvy. Kúpu nehnuteľností si zaobstarali prostredníctvom iného
sprostredkovateľaazavyššiunadobúdaciucenu.Tvrdeniaodporcu,žemaklérspísaldohoduoukončení

rezervačnej zmluvy pod nátlakom, je nepodložené a nepravdivé. Z uvedených dôvodov navrhli rozsudok
okresného súdu potvrdiť.

Krajský súd, ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) po zistení, že odvolanie podal včas účastník konania
proti rozhodnutiu proti ktorému je prípustné odvolanie (§ 201, § 204 ods. 1 O.s.p.), bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) preskúmal rozhodnutie v rozsahu § 212 ods. 1 O.s.p. a

rozsudok okresného súdu v celom rozsahu ako vecne správny podľa § 219 ods. 1 O.s.p. potvrdil.

Odvolací súd sa v zásadných a rozhodujúcich zisteniach a záveroch stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, a preto sa obmedzil iba na skonštatovanie správnosti dôvodov rozsudku
okresného súdu a na zdôraznenie vecnej správnosti len doplnil/zopakoval niektoré podstatné
skutočnosti.

Zo zisteného skutkového stavu okresným súdom vyplýva, že účastníci konania uzatvorili dňa 30.08.2012
zmluvu o rezervácii nehnuteľností a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností. Predmetnou
zmluvou sa odporca ako sprostredkovateľ zaviazal sprostredkovať kúpu nehnuteľností - bytu č. 12,
poschodie 4.p, vchod 14 v obytnom dome súpisné číslo XXXX v meste J., evidovaný na LV č. XXXX
a pozemku parc. č. 9176, evidovaný na LV č. XXXX v spoluvlastníckom podiele 60/6822, všetko v

kat. území J.. Kúpna cena bola dohodnutá na sumu 46.500 Eur a rezervačná záloha na 2.000 Eur.
Doba trvania zmluvy bola dohodnutá na dobu určitú a to dvoch mesiacov. V bode V. Doplnkové služby
sprostredkovateľa je dohodnuté, že záujemca (navrhovatelia v rade 1/ a 2/ v tomto konaní) uhradia
kúpnu cenu z vlastných úspor alebo z úveru banky. V zmluvných podmienkach, ktoré sú súčasťou
zmluvy, v bode II. Rezervačná záloha sa konštatuje, že záujemca ako prejav svojej vážnej vôle, na

zablokovanie nehnuteľností pre seba zloží pri podpise zmluvy rezervačnú zálohu uvedenú v bode III.,
prípadne jej zaplatenie zaistí vystavením vlastnej zmenky. Rezervačná záloha je časťou kúpnej ceny,
započítaná do kúpnej ceny, môže byť vrátená, ak sa zmluvné strany na takom splnení dohodnú. Z
príjmového pokladničného dokladu č. 950615 z 30.08.2012 vyplýva, že odporca od navrhovateľa v rade
1/ prijal sumu 2.000 Eur, pričom v účele platby sa hovorí, že sa jedná o časť kúpnej ceny ID 50615. Dňa

18.09.2012 účastníci konania uzatvorili dohodu o ukončení rezervačnej zmluvy č. ID 50615. V obsahu
tejtodohodysakonštatuje,žepoobojstrannejdohoderušiarezervačnúzmluvuuzavretúdňa30.08.2012na uvedené nehnuteľnosti, pričom celá rezervačná záloha 2.000 Eur bude vrátená záujemcovi na jeho
účet s presne uvedeným číslom účtu. Na dohode je dopísané, že ukončením tejto zmluvy obojstranne
nevzniknú žiadne iné plnenia, okrem rezervačnej zálohy. Navrhovatelia zároveň listom z 18.09.2012

adresovanom odporcovi žiadali o vrátenie rezervačnej zálohy z dôvodu, že predávajúci sa rozhodli
konkrétnu nehnuteľnosť nepredať.

Ako bolo teda vyššie uvedené, rezervačná záloha sa v zmysle zmluvy mala stať súčasťou kúpnej ceny a
mala byť započítaná do tejto kúpnej ceny. V prípade, že nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy, predmetná
rezervačná záloha sa má vrátiť, ak sa zmluvné strany na takomto splnení dohodnú. Zmluvné strany si v

dohode o ukončení rezervačnej zmluvy zo dňa 18.09.2012 dohodli, že rezervačná záloha bude vrátená.

Tvrdenia odporcu, že predmetná dohoda o ukončení rezervačnej zmluvy bola podpísaná pracovníkom
realitnej kancelárie pod nátlakom, nebolo v konaní preukázané. Uvedené vyplýva zo svedeckej
výpovede pracovníka realitnej kancelárie J. F., ktorý uviedol, že v kancelárii oznámil navrhovateľom,
že predajcovia bytu s nimi zrušili zmluvu o sprostredkovaní a teda cez ich realitnú kanceláriu už
nemajú záujem predať predmetný byt. Uvedené bolo potvrdené i hlasitým telefonickým kontaktom s

predávajúcim V. F.. Následne na to uzavreli dohodu o ukončení rezervačnej zmluvy. Svedok predtým,
ako podpísal dohodu o zrušení rezervačnej zmluvy sa telefonicky kontaktoval s právnikom realitnej
kancelárie, ktorý mu uviedol, že uvedenú zmluvu má podpísať. Teda pracovník realitnej kancelárie
podpísal dohodu o ukončení až po konzultácii s právnikom realitnej kancelárie, a preto tvrdenie odporcu,
že podpísanie zrušenia rezervačnej zmluvy bolo vykonané pod nátlakom nie je možné akceptovať.

Rovnako sa odporcovi nepodarilo preukázať, že kúpna zmluva na bytu nebola uzavretá z dôvodu
pochybenia na strane záujemcov (navrhovateľov), nakoľko títo nedisponovali celou kúpnou cenou
a vlastník požadoval zaplatiť finančné zdroje v hotovosti. V samotnej rezervačnej zmluve medzi
navrhovateľmi a odporcom v bode V. tejto zmluvy bolo dohodnuté, že záujemca uhradí kúpnu cenu z
vlastných zdrojov alebo z úveru banky. Navrhovatelia si na kúpu predmetného bytu sčasti vybavovali aj

úver v banke, čo bolo v konaní preukázané a preto nie je možné pripisovať na ťarchu navrhovateľov,
že neplnili podmienky z rezervačnej zmluvy. V prípade, že odporca mal uzavretú sprostredkovateľskú
zmluvu s predajcami v znení, že kúpna cena bude vyplatená v hotovosti, jedná sa o právny vzťah medzi
odporcom a treťou osobou a nedotýka sa navrhovateľov.

Rovnako odporca nepreukázal, že zaobstaral pre navrhovateľov príležitosť uzavrieť s treťou osobou

kúpnu zmluvu na konkrétny byt. Je pravdou, že navrhovatelia napokon s treťou osobou uzavreli kúpnu
zmluvu na konkrétny byt, avšak uvedená zmluvy bola sprostredkovaná ďalšou realitnou kanceláriou,
keď opätovne predmetný byt bol ponúkaný na predaj na internetových stránkach. K uzavretiu kúpnej
zmluvy na sporný byt teda došlo nie pričinením odporcu, ale v dôsledku sprostredkovania kúpy ďalšou
realitnou kanceláriou, ktorá tento byt ponúkala na internetovej stránke.

Odporca v odvolaní poukazuje, že záloha na kúpu mala byť započítaná na províziu. V tejto časti odvolací
súd poukazuje, že medzi navrhovateľmi a odporcom nebola dohodnutá žiadna provízia a ani spôsob
jej platby. Zo všetkých listinných dôkazov v spise vyplýva, že navrhovatelia uhradili rezervačnú zálohu,
ktorá mala byť započítaná na kúpnu cenu v prípade uzavretia kúpnej zmluvy, prípadne ak si to strany
dohodnú, táto bude vrátená. Strany v dohode o ukončení rezervačnej zmluvy sa dohodli, že rezervačná

záloha bude vrátená. Ak províziu mal odporca dohodnutú s treťou osobou (predajcom bytu), jedná sa o
právny vzťah odporcu s touto treťou osobou a nedotýka sa právneho vzťahu s navrhovateľmi.

K odvolacej námietky odporcu, že od zmluvy neodstúpil odvolací súd poukazuje, že v odôvodnení
rozhodnutia okresného súdu je dané uvedené zmätočne. Okresný súd konštatuje, že došlo dohodou
k ukončeniu rezervačnej zmluvy a až následne udáva, že od zmluvy odporca odstúpil. Uvedené však

nemá význam na konečné rozhodnutie vo veci s poukazom na vyššie konštatovaný skutkový stav.Vychádzajúc z uvedeného odvolací súd rozsudok okresného súdu potvrdil ako vecne správny a zároveň
potvrdil i odvolaním výslovne nenapadnutý, ale od rozhodnutia vo veci samej závislý výrok o trovách
prvostupňového konania. Okresný súd náležite aplikoval zásadu úspechu v spore i návrhový charakter

rozhodovania o náhrade trov.

O trovách odvolacieho konania rozhodol krajský súd tak, že navrhovateľom v rade 1/ a 2/ ich náhradu
nepriznal. Odporca nebol v tomto štádiu konania úspešný, a preto podľa § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení
s § 224 ods. 1 O.s.p. nemá právo na náhradu trov odvolacieho konania. Naproti tomu navrhovatelia si
náhradu trov aktuálneho odvolacieho konania neuplatnili (§ 151 ods. 1 O.s.p.) a fakticky im žiadne trovy

v súvislosti s odvolacím konaním nevznikli.

Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku n i e j e prípustné odvolanie.