Rozhodnutie ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 24. apríl 2014

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 2Co/234/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7206226014
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 04. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslav Soga
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2014:7206226014.1

Rozhodnutie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Miroslava Sogu a sudcov JUDr.
Viery Bodnárovej a JUDr. Ota Jurča v právnej veci žalobcov: X. I. C., D.. XX.X.XXXX, N. G.L., F. U., X.
B. Č., D.. X.X.XXXX, N. G.L., F. X, X. O.. V. X., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. U., X. A.. L. X., D.. X.X.XXXX,
N. G., F. U., X. O.. O. Č., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, X. L.. V. C., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. U., X. L..
I. T., D.. X.XX.XXXX, N. G., F. U., X. M. C., D.. X.X.XXXX, N. G., F. X, X. P. Y., D.. X.XX.XXXX, N. G.,

F. U., XX. L.. G. N. - P., D.. X.X.XXXX, N. G., F. U., XX. H. O., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. U., XX. O. Z.,
D.. X.X.XXXX, N. G., F. X, XX. V. A., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. U., XX. O. G., D.. XX.XX.XXXX, N. G.,
F. U., XX. F. Š., D.. XX.XX.XXXX, N. G., F. U., XX. G. V., D.. X.XX.XXXX, N. G., F. U., XX. Z. G., D..
X.X.XXXX, N. G., F. X, XX. O.. H. S., D.. X.X.XXXX, N. G., F. X, XX. V. R., D.. XX.X.XXXX, N. G., F.
X, XX. O.. Z. H., D.. X.X.XXXX, N. G., F. X, XX. L.. H. O., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. V. C., D..
XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. U. S.-A., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. L.. A. G., D.. XX.XX.XXXX, N.

G., F. X, XX. Y. G., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. O. Z., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. V. A., D..
XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. O. H., D.. X.X.XXXX, N. G., F. X, XX. M. F., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X,
XX. R. G., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. V. S., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. R. G., D.. X.X.XXXX,
N. G., F. X, XX. O. W., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. B. D., D.. X.X.XXXX, N. G., F. X, XX. W. A., D..
XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. M.. F. A., D.. XX.XX.XXXX, N. G., F. X, XX. O.. Z. C., D.. X.X.XXXX, N. G.,
F. X, XX. O. N., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. V. G. Z., L.: XX XXX XXX, Z. Z. G., F. X, XX. F. Š., D..

XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. L.. O. D., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. R. M., D.. X.XX.XXXX, N. G., F.
X, XX. L.. A. O., D.. XX.X.XXXX, N. G., F. X, XX. L.. U. Z., D.. XX.XX.XXXX, N. G., Č.. V. XX, R. M.. O.
X., V.H., Z. Z. S. G., C. X, proti žalovanému Stavebné bytové družstvo IV. Košice, Levočská 3, IČO: 00
216 666, právne zastúpenému JUDr. Tiborom Sásfaiom, advokátom, so sídlom v Košiciach, Fejova 4,
v konaní o zaplatenie 7.422,69 EUR s príslušenstvom, o odvolaní žalobcov proti rozsudku Okresného
súdu Košice II zo dňa 10.4.2013 č.k. 41C/115/2006 -761 takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j erozsudok.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia sa ako vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu Z. súp. č. 746, F. X, X,
X žalobou podanou na tunajšom súde dňa 30.10.2006 domáhali voči žalovanému zaplatenia sumy
223.616,- Sk, t.j. sumy neodvedenej do Fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie od 1.10.2003
do 30.6.2006 (t.j. do skončenia nájmu). Zároveň žiadali priznať úroky z omeškania a náhradu trov

konania. Po upresnení žalobného petitu žiadali, aby súd uložil žalovanému zaplatiť žalobcom do Fondu
prevádzky, údržby a opráv sumu 20.329,- Sk s 12,5 % úrokom z omeškania od 1.1.2004 do zaplatenia,
sumu 20.329,- Sk s 12 % úrokom z omeškania od 1.4.2004 do zaplatenia, sumu 20.329,- Sk s 10,5
% úrokom z omeškania od 1.7.2004 do zaplatenia, sumu 20.329,- Sk s 9 % úrokom z omeškania od
1.10.2004 do zaplatenia, sumu 20.329,- Sk s 9 % úrokom z omeškania od 1.1.2005 do zaplatenia, sumu
20.329,- Sk s 8 % úrokom z omeškania od 1.4.2005 do zaplatenia, sumu 20.329,- Sk so 6 % úrokom z

omeškania od 1.7.2005 do zaplatenia, sumu 20.329,- Sk so 6 % úrokom z omeškania od 1.10.2005 do
zaplatenia, sumu 20.329,- Sk so 6 % úrokom z omeškania od 1.1.2006 do zaplatenia, sumu 20.329,-Sk so 6,5 % úrokom z omeškania od 1.4.2006 do zaplatenia, sumu 20.326,- Sk so 7,5 % úrokom z
omeškania od 1.7.2006 do zaplatenia.

Žalobu žalobcovia zdôvodnili tým, že sú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome súp.
č. 746 postavenom na parc. č. 1277, 1278, 1279 v kat. území Z., na F. X. Č..X, X, X S. G.. Žalovaný
ako správca zmluvou o prenájme nebytového priestoru č. 68/97 z 1.9.1997 prenajal nebytový priestor
s výmerou 325,26 m2, patriaci žalobcom, spoločnosti TEHO s.r.o., Komenského 7, Košice, za účelom
umiestnenia strojného zariadenia - výmenníková stanica za 250,- Sk/m2 ročne, t.j. 81.315,- Sk za rok.

Žalobcovia majú za to, že finančné prostriedky získané za nájom bol žalovaný podľa ust. § 16 ods. 8
zák. č. 151/1995 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, povinný odvádzať do Fondu prevádzky, údržby a opráv na tvorbu rezerv na opravy. Táto
povinnosť vyplýva pre žalovaného aj zo zmluvy o výkone správy, a to čl. 6 ods. l, písm. b) a ust. § 10
ods. 2 zák. č. 367, ktorým sa mení a dopĺňa zák. č. 182/1993 Z.z. Avšak žalovaný finančné prostriedky
získané z nájmu do Fondu prevádzky, údržby a opráv neodvádzal napriek tomu, že žalobcovia ho o to

žiadali listom z 28.6.2005, z 20.l.2006 a na schôdzach.

Súd prvého stupňa preskúmavaným rozsudkom žalobu zamietol s tým, že o náhrade trov konania
rozhodne osobitným uznesením.

Na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že žaloba je nedôvodná. Vychádzal pritom z toho,
že zmluva o prenájme bola uzavretá dňa 1.9.1997, vznik právnych nárokov, ako aj nároky z nich plynúce
posúdil podľa právneho predpisu platného v čase jej vzniku, t.j. podľa zák. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov. Má za to, že predmetom nájmu bola kotolňa, ktorá bola určená a slúžila
na dodávku tepla a teplej vody do viac obytných domov, pričom TEHO s.r.o. zrekonštruoval túto kotolňu

na výmenníkovú stanicu taktiež pre 3 domy a jednu ubytovňu. Skutočnosť, že kotolňa slúžila a slúži na
dodávku tepla a teplej vody do viac obytných domov, nie je medzi účastníkmi sporná.

Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že predmetom nájmu bola kotolňa určená a slúžila (a aj doposiaľ

slúži) na dodávku tepla a teplej vody do viac obytných domov (3 obytné domy a ubytovňa), pričom TEHO
s.r.o. zrekonštruoval túto kotolňu na výmenníkovú stanicu taktiež pre 3 domy a jednu ubytovňu (i keď
nájomná zmluva označila predmet nájmu ako nebytový priestor). Skutočnosť, že kotolňa (výmenníková
stanica) slúžila a slúži na dodávku tepla a teplej vody do viac obytných domov, nie je medzi účastníkmi
konania sporná.

Podľa ust. § 2 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení k 1.9.1997 (aj doposiaľ), spoločnými zariadeniami
domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia
výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú
najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné

televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a
plynové prípojky.
Vychádzajúc z doslovnej citácie zákona, je nesporné, že sem patrí aj výmenníková stanica, ktorá
nahradila zariadenie kotolne. Keďže zákon hovorí, že sem patria kotolne vrátane technologického
zariadenia, podľa názoru súdu ide o stavebnú aj technologickú časť, ktoré má tvoriť spoločné zariadenie

domu. To znamená, že kotolňa vrátane technologického zariadenia, bez ohľadu na to, či ide o stavebnú
alebo technologickú časť, je spoločným zariadením domu.

Z výkladu Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z.z., ktorého autorkou
výkladu je JUDr. Jaroslava Zanyová, Ministerstvo financií SR, publikovaného v Poradcovi podnikateľa

č.11-12/200, str. 105 vyplýva, že „spoločné zariadenia domu sú vypočítané príkladmo, nie taxatívne.
Preto ak je dom vykurovaný diaľkovo a v dome sa nachádza tzv. bojlerovňa alebo výmenníková stanica
určenávýlučneprejedendom,ktoráneovplyvňujeďalšírozvodtepladoinýchdomovatedaslúživýlučne
tomuto domu, kde je zabudovaná, túto je možné previesť do vlastníctva vlastníkov bytov v dome. Ak je
však v dome výmenníková stanica, ktorá zabezpečuje rozvod tepla aj pre iné domy, tak takéto technické

zariadenie nie je možné previesť do vlastníctva vlastníkov bytov. Rovnako ak kotolňa slúži napr. dvom
alebo trom domom, je možné ju previesť na základe dohody všetkých vlastníkov bytov v dotknutých
domochdospoluvlastníctvavlastníkovbytovvdome,kdesanachádzastým,žetítozabezpečiadodávkutepla pre všetky domy. V tomto prípade musí ísť o dohodu vlastníkov bytov. V prípade kotolne teda nejde
o nebytový priestor, ale ide o spoločné zariadenie domu".

Vychádzajúc z nespornej skutočnosti, že kotolňa (výmenníková stanica), jej stavebná i technologická
časť slúžila a slúži na dodávku tepla a teplej vody pre viacero obytných domov (nielen pre obytný
dom Z.), vychádzajúc z ust. § 2 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z.z. a z výkladu k Zákonu o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov č. 182/1993 Z.z., nejedná sa o spoločné zariadenie obytného domu Z., ale
o spoločné zariadenie viacerých obytných domov. Otázka kotolne (výmenníkovej stanice) je riešená

priamo zákonom, t.j. výslovne § 2 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z.z. Z uvedeného dôvodu výmenníkovú
stanicu s technologickým zariadením, predtým kotolňu s technologickým zariadením), nebolo možné
platne previesť do vlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov len domu Z., pretože neslúžila
výlučne tomuto domu a právna úprava zákonom č. 182/1993 Z.z. v znení do 31.5.1998 takýto prevod
neumožňovala. Do tohto obdobia bola uzavretá väčšina zmlúv o prevode vlastníctva bytov pre žalobcov.

Zo žalobného návrhu je zrejmé, že ako právny dôvod žaloby uvádzajú žalobcovia ust. § 10 ods. 2
zák. č. 182/1993 Z.z. a § 16 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z, domáhajú sa zaplatenia sumy v celkovej
výške 223.616,- Sk na istine, t.j. sumy neodvedenej do Fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie
od 1.10.2003 do 30.6.2006, t.j. do skončenia nájmu. V tejto súvislosti prvostupňový súd poukazuje na
skutočnosť, že s poukazom na ust. § 10 ods. 2 citovaného zákona, žalobcovia by sa mohli domáhať

zaplatenia nájomného do Fondu prevádzky, údržby a opráv len po účinnosti novely § 10 ods. 2 zák.
č. 182/1993 Z.z. zákonom č. 367/2004 Z.z. s účinnosťou od 1.7.2004 v znení „2) Príjem za prenájom
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a
priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby, opráv". Citované ustanovenie sa týka výlučne
príjmu zo spoločných zariadení domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto

domu, nie viacerým domom. Ako vyplynulo aj z výpovede svedkov M.. U. V. L.. Z.F., príjmy boli účtované
na Stredisko podnikateľských činností žalovaného a používané ako zdroj pre všetky tri domy, ktorú sú
touto výmenníkovou stanicou zásobované teplom a teplou vodou.

Súd sa ďalej zaoberal aj právnym posúdením toho, či predmet nájmu kotolňa (výmenníková

stanica) možno považovať za nebytový priestor. Vychádzajúc z horeuvedených zákonných ustanovení,
výmenníková stanica (predtým kotolňa) podľa ust. § 2 ods. 5 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení ku 1.9.1997
patrí medzi spoločné zariadenia domu. Keďže kotolňa slúži na dodávku tepla a teplej vody viacerým
obytným domom, ide o spoločné zariadenie viacerých obytných domov. Počas konania účastníci
konania nepreukázali ani neoznačili súdu dôkazy svedčiace tomu, že by v súlade s ust. § 16 ods. 8

zák. č. 182/1993 Z.z. v znení platnom do 1.7.2004, bol na základe rozhodnutia stavebného úradu o
zmene užívania stavby vznikol nebytový priestor zo spoločných častí domu alebo spoločných zariadení
domu (v danom prípade z kotolne či výmenníkovej stanice). Keďže takýto nebytový priestor z kotolne
(výmenníkovejstanice)nevznikol,nemoholbyťvsúladescitovanýmzákonnýmustanovenímpriprevode
bytov predmetom prevodu do podielového spoluvlastníctva bytov, keďže podľa názoru súdu ust. § 16

ods. 8 zákona o vlastníctve bytov má na mysli len také nebytové priestory, ktoré vznikli na základe
rozhodnutia stavebného úradu o zmene v užívaní stavby.

Ust. § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení platnom ku dňu 1.9.1997 pripúšťa, že zmluva o prevode
vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem náležitostí

uvedenýchv§5ods.l,môžeobsahovaťajvymedzenie spoluvlastníckehopodielunakotolni,akvykuruje
viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu predchádza zmluvou
o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
V danom prípade súd nemal za preukázané, že by k takému prípadu došlo. Keďže kotolňa v danom
prípade slúžila a slúži viac domom, bolo ju možné previesť len na základe dohody všetkých vlastníkov

bytov v dotknutých domoch do spoluvlastníctva vlastníkov bytov v dome, kde sa nachádza s tým, že
títo potom zabezpečia dodávku tepla pre všetky domy. V takom prípade by sa musela jednať o dohodu
vlastníkov bytov, pričom žalobcovia súdu takúto dohodu nepredložili. Tento právny názor je zrejmý aj
z výkladu zák. č. 182/1993 Z.z. spracovaného JUDr. Jaroslavou Zanyiovou z MF SR uverejneného v
Poradcovi podnikateľa č.11-12/2000 na str. 105.

V zmysle právneho názoru Krajského súdu v Košiciach sa súd ďalej zaoberal otázkou, kto a akým
spôsobom sa podieľal na splácaní úveru (anuity) stavebnej časti domu Z. a teda aj stavebnej časti
kotolne, resp. či úver, ktorý žalobcovia splácali resp. splácajú za výstavbu obytného domu označenéhoako Z., splácali výlučne nájomníci bytov nachádzajúcich sa v tomto obytnom dome, alebo aj niekto iný,
napr. SBD Košice-Juh alebo nájomníci iných bytov, ktorých byty boli vykurované z kotolne nachádzajúcej
sa v obytnom dome Z.. Vykonaným dokazovaním, najmä zo znaleckého posudku L.. S. W., ale i

znaleckého posudku A.. L.. W. G. vyplynulo, že pôvodne kotolňa, ktorá je postavená sčasti pod budovou
Z. a sčasti mimo nej, bola určená a postavená ako spoločná kotolňa pre tri obytné domy Z., I.D., A.
a jednu ubytovňu TU a tak stavebná, ako aj technologická časť bola v plnom rozsahu financovaná
výhradne z prostriedkov štátneho príspevku. Iný finančný zdroj sa na jej financovaní nepodieľal. K
takému záveru dospeli znalci na základe predložených účtovných dokladov, ale tiež postupom podľa

vtedy platných právnych predpisov o štátnych príspevkoch (vyhl. 94/59 Ú.v, § 13). Žalobcovia sa teda
absolútne nepodieľali na financovaní stavebnej časti kotolne, teraz výmenníkovej stanice. Aj z tohto
dôvodu, po doplnení dôkazov v zmysle pokynu odvolacieho súdu, prvostupňový súd dospel k záveru,
že žalobca žalobcov nie je dôvodná.

Proti tomuto rozsudku sa včas odvolali žalobcovia. Navrhli rozsudok súdu prvého stupňa zrušiť a vec
vrátiť súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Majú za to, že súd prvého stupňa pochybil, keď neskúmal
a nezdôvodnil najdôležitejšiu okolnosť pre posúdenie sporu, t.j., či úver, ktorý žalobcovia splácali, resp.
splácajú za výstavbu obytného domu označené ako Z. splácali výlučne nájomníci bytov nachádzajúci
sa v tomto dome alebo aj niekto iný, napr. SBD Košice Juh, alebo nájomníci iných domov, ktorých byty

boli vykurované z kotolne, nachádzajúcej sa v obytnom dome Z.. Iba v takom prípade by súd prvého
stupňa mohol vec náležite posúdiť. Pokiaľ súd prvého stupňa túto skutočnosť nezisťoval, nie je možné
spravodlivo posúdiť otázku opodstatnenosti žaloby. Namietali aj záver v tom smere, že kotolňou, resp.
výmenníkovoustanicousarozumejúpriestoryatechnologickézariadenienechsanachádzajúkdekoľvek
bez opory v zákone. Priestory kotolne, t.j. stavebná časť, v ktorej je technologické zariadenie umiestnené

nie je totožné s technologickým zariadením. Aj zo zmluvy medzi SBD Košice Juh a vyplýva TEHO s.r.o.
vyplýva, že SBD prenajíma iba priestor a nie technologické zariadenie. Poukázal na to, že žalobcovia
nežiadajú náhradu za prenájom výmenníkovej stanice, ale náhradu za nájom priestoru. Ďalej uviedol, že
štát poskytol podľa vyhlášky 94/1959 na výstavbu bytov družstvám príspevok 30 % priemeru nákladu na
byt plánovaného v štátnej bytovej výstavbe. Do tohto priemerného nákladu na byt nie sú podľa pokynov

Štátnej plánovacej komisie zahrnuté náklady na technické zariadenie zásobujúce bytové objekty teplom
a teplou vodou, pretože tieto boli kryté z prostriedkov národných výborov. V tomto prípade príspevok na
technické zariadenie vo výške 658.940,-Kčs nie je však na stavebnú časť.

Krajský súd na základe podaného odvolania vec prejednal bez nariadenia pojednávania ( § 214 ods. 2

O.s.p.) podľa ust. § 212 ods. 1 O.s.p. preskúmal rozsudok súdu prvého stupňa spolu s konaním, ktoré
mu predchádzalo a dospel k záveru, že súd prvého stupňa správne zistil skutkový stav a správne vo
veci aj rozhodol.

Správne, výstižné a presvedčivé sú aj dôvody tohto rozsudku, na ktoré v celom rozsahu poukazuje aj

odvolací súd.

Odvolací súd konštatuje, že súd prvého stupňa sa náležitým spôsobom vyporiadal so všetkými
dôležitými skutočnosťami pre rozhodnutie vo veci a tým pádom so skutočnosťami, ktoré žalobcovia
namietajú v podanom odvolaní. Správne súd prvého stupňa konštatoval, že zo znaleckého posudku L..

S. W. V. A.. L.. W. G. vyplynulo, že pôvodne kotolňa, ktorá je postavená sčasti pod budovou Z. a sčasti
mimo nej bola určená a postavená ako spoločná kotolňa pre tri obytné domy Z., I. V. A. a jednu ubytovňu
technickej univerzity a tak stavebná, ako aj technologická časť bola v plnom rozsahu financovaná
výhradnezprostriedkovštátnehopríspevku.Inýfinančnýzdrojsanajejfinancovanínepodieľal.Ktomuto
záveru dospel súd prvého stupňa na základe znaleckých posudkov, ktorí vychádzali z predložených

účtovných dokladov a tiež postupom podľa vtedy platných právnych predpisov v štátnom príspevku
(vyhláška č. 94/59 ÚV § 13). Žalobcovia teda žiadnym spôsobom neprispeli na financovanie stavebnej
častikotolne,ktorájeterazvýmenníkovoustanicouaztohodôvodusprávnesúdprvéhostupňarozhodol,
pokiaľ žalobu zamietol.

Z týchto dôvodov krajský súd podľa ust. § 219 ods. 1,2 O.s.p. rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne
správny potvrdil.O trovách odvolacieho konania odvolací súd nerozhodoval, keďže o týchto trovách nerozhodoval
doposiaľ ani súd prvého stupňa, preto bude úlohou súdu prvého stupňa pri rozhodovaní o trovách
prvostupňového konania rozhodnúť aj o trovách odvolacieho konania.

Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach jednohlasne (§ 3 ods. 9 zák.č. 757/2004 Z.z.).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.