Uznesenie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 28. november 2014

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 8C/158/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5613205098
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 11. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Halušková
ECLI: ECLI:SK:OSLM:2014:5613205098.1

Uznesenie

Okresný súd Liptovský Mikuláš v právnej veci žalobcu v 1 rade H.. Y. Q., K.. XX. XX. XXXX, trvale bytom
B. J. Z., O. XXX/XX a žalobkyne v 2. rade S. R., K.. XX. XX. XXXX, trvale bytom B. G., V. P. XXXX/X,
obidvaja právne zastúpení JUDr. Ingrid Kovalčukovou, advokátkou so sídlom v Košiciach, Štúrova 33,
proti žalovanému STARS Real Estate, s.r.o., so sídlom v Bratislave, Ružinovská 3, IČO: 44 907 095,
právne zastúpenému Legal Partner Wengová, s.r.o. so sídlom v Bratislave, Dostojevského rad 20, IČO:

47 237 112, v konaní o zaplatenie 3.000,- eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Súd schvaľuje súdny zmier nasledovného znenia:

Žalovaný sa zaväzuje zaplatiť žalobcom solidárne sumu 3.000,- eur, v lehote 3 pracovných dní od
právoplatnosti uznesenia o schválení súdneho zmieru, na účet žalobcu v 1. rade, vedený v I. O., U..W..,
V. O., č. účtu XXXXXXXXXX/XXXX, VS 1582013.

Žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

Predmetom konania začatého 13. 05. 2013 bol návrh žalobcov na zaviazanie žalovaného na vydanie
bezdôvodného obohatenia 3.000,- eur spolu s ročným úrokom z omeškania 5,75 % od 22. 03. 2013 do
zaplatenia a náhradou trov konania. Žalobcovia odôvodnili žalobu tým, že 17. 01. 2013 so žalovaným

uzatvorili ako budúci kupujúci dohodu o zložení blokovacieho depozitu 3.000,- eur, ktorý zaplatili 20.
01. 2013. Týmto prejavili vážnu vôľu uzatvoriť v budúcnosti s budúcimi predávajúcimi kúpnu zmluvu
o prevode 3 - izbového bytu - novostavby za 100.000,- eur. Uzavretie kúpy sprostredkoval žalovaný,
ktorého odmena bola dojednaná v samostatnej zmluve uzatvorenej medzi ním a predávajúcimi. Účelom
zloženia depozitu v zmysle čl. III dohody bolo zablokovanie nehnuteľnosti po dobu účinnosti dohody s
tým, že žalovaný ju nebude ponúkať inému záujemcovi a tiež zahájenie jednania a prípravy zmluvných

dokumentov vedúcich ku kúpe predmetných nehnuteľností, ku ktorej nedošlo. Žalovaný odmietol
žalobcom vrátiť zložené peniaze z dôvodu, že nastúpili predpoklady vedúce k prepadnutiu rezervačného
poplatku z titulu zmluvnej pokuty obsiahnuté v čl. V ods. 4 dohody v spojení s jej čl. IV ods. 1. Toto
dojednanie považujú žalobcovia za neplatné z dôvodu, že účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve môžu
iba účastníci realizačnej zmluvy.

Pred začatím prvého pojednávania, ktorého termín bol určený na 28. 11. 2014 účastníci uzatvorili súdny
zmier, ktorého výrok je uvedený v enunciáte tohto uznesenia a navrhli jeho schválenie súdom.

Podľa § 99 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku (ďalej len Obč. súd. por.) ak to povaha vecí pripúšťa,
môžu účastníci skončiť konanie súdnym zmierom. O zmier sa má súd vždy pokúsiť. Ak to umožňujú
okolnosti prejednávanej veci, môže súd pred prvým pojednávaním a počas konania účastníkov vyzvať,

aby sa o zmier pokúsili mediáciou a zúčastnili sa na informatívnom stretnutí u mediátora zapísaného
v registri mediátorov.Podľa § 99 ods. 2 Obč. súd. por. súd rozhodne o tom, či zmier schvaľuje; neschváli ho, ak je v rozpore
s právnymi predpismi. V takom prípade súd po právoplatnosti uznesenia pokračuje v konaní.

Podľa § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 517 ods. 1, 2 veta prvá Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,
je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka
popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku
úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 563 Občianskeho zákonníka ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym predpisom
alebourčenývrozhodnutí,jedlžníkpovinnýsplniťdlhprvéhodňapotom,čohooplnenieveriteľpožiadal.

Podľa § 585 ods. 1 Občianskeho zákonníka dohodou o urovnaní môžu účastníci upraviť práva medzi
nimi sporné alebo pochybné. Dohoda, ktorou majú byť medzi účastníkmi upravené všetky práva, sa

netýka práv, na ktoré účastník nemohol pomýšľať.

V zmysle označenej právnej úpravy súd schválil súdny zmier účastníkov konania, pretože sa neprieči
zákonu. Dohoda o zložení blokovacieho depozitu zo dňa 17. 01. 2013 uzatvorená medzi žalovaným
a žalobcami ako záujemcami s poukazom na § 51 Občianskeho zákonníka je neplatným právnym

úkonom. Z jej obsahu má súd preukázané, že žalovaný ako realitná kancelária bol oprávnený
sprostredkovať predaj 3 - izbového bytu č. X K. X. V. O. W.. Č.. XXXXX K. T. V. Č.. XX/C B. O.,
postavenej na pozemku KN-C parc. č. 631/95 a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach bytového domu o veľkosti 8018/529540, ktoré sú zapísané na LV č. XXXX,
vedenom Správou katastra pre Hlavné mesto Bratislava vo vlastníctve predávajúcich, manželov O.Ý..

Žalobcovia ako záujemcovia vyhlásili, že majú v úmysle uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorej predmetom budú
tietonehnuteľnosti,keďvčl.IIIsazaúčelomzablokovanianehnuteľnostipodobuúčinnostitejtozmluvya
za účelom začatia konania a prípravy zmluvných dokumentov zaviazali zaplatiť blokovací depozit 3.000,-
eur v lehote do 22. 01. 2013. Dohoda bola uzatvorená na určitú dobu 17. 01. 2013 do 14. 03. 2013. V čl.
IV sa žalobcovia ako záujemcovia zaviazali bez zbytočného odkladu po vyzvaní kanceláriou uzatvoriť s

predávajúcimi v dobe účinnosti tejto dohody kúpnu zmluvu a v prípade porušenia tejto povinnosti sa v čl.
V bod 4 dohodli, že vyplatený blokovací depozit prepadá v prospech kancelárie z titulu zmluvnej pokuty.
Fotokópiou e-mailovej komunikácie medzi žalobcom a žalovaným z 21. 01. 2013 je preukázané zloženie
blokovacieho depozitu na depozitný účet žalovaného. Elektronickým podaním zo 14. 03. 2013 žalovaný
žalobcom oznámil prepadnutie depozitu 3.000,- eur titulom zmluvnej pokuty, nakoľko nepristúpili k

podpisu kúpnej zmluvy s predávajúcimi. Nesúhlas s týmto postupom prejavil žalobca v I.rade 13. 03.
2013. Dohoda o zložení blokovacieho depozitu uzatvorená 17. 01. 2013 medzi žalobcami a žalovaným
je inominátnou zmluvou. Táto zmluva nebola uzatvorená subjektmi, ktoré sú subjektmi kúpnej zmluvy,
ktorá mala byť následne uzatvorená. Účastníkmi zmluvy o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti sú
budúci predávajúci a žalovaný ako právnická osoba poskytujúca služby realitnej kancelárie. Účastníkmi

tohto hlavného záväzku nie sú žalobcovia ako budúci kupujúci. Dohoda o zložení blokovacieho depozitu
zo 17. 01. 2013 neobsahuje žiaden hlavný záväzok, na uzavretie kúpnej zmluvy zaväzuje tretie osoby
(budúcich kupujúcich), nie žalovaného a budúcich predávajúcich, ktorí sú zmluvnými stranami zmluvy o
sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. V prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy mal byť blokovací depozit
v plnej výške započítaný do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Vzhľadom na vyššie uvedené však nie je platný

zmluvný záväzok budúcich kupujúcich zaplatiť k rukám sprostredkovateľa preddavok na kúpnu cenu
(označený ako blokovací depozit), ktorá patrí budúcim predávajúcim, hoci neboli účastníkmi zmluvy o
zložení blokovacieho depozitu a žalovaný pri jej uzavretí nevystupoval ako ich priamy ani nepriamy
zástupca (nekonal menom zastúpených na účet zastúpených, ani svojím menom na cudzí účet), pretože
budúci predávajúci ho takýmto zastupovaním nesplnomocnili. Žalovanému potom vzniklo bezdôvodné

obohatenie plnením z neplatného právneho úkonu na úkor budúcich kupujúcich vo výške 3.000,-
eur. Túto problematiku podrobnejším spôsobom rieši rozhodnutie NS ČR sp. zn. 33OdO/330/2002. V
tejto súvislosti súd musí pripomenúť, že vyžadovanie blokovacích depozitov, rezervačných poplatkov
a podobne označených nárokov od záujemcov o kúpu nehnuteľnosti realitnými kanceláriami je narealitnom trhu bežné, ide však o postup odporujúci zákonu. Keďže je zmluva o zložení blokovacieho
depozitu uzatvorená medzi žalobcami a žalovaným 17. 01. 2013 neplatná pre rozpor so zákonom
celá, nemôže byť platné ani zmluvné dojednanie o tom, že v prípade porušenia povinnosti je vyplatený

blokovací depozit zmluvnou pokutou. Zabezpečiť zmluvnou pokutou platne možno len platný hlavný
záväzok. Oproti pôvodnému návrhu na zaplatenie istiny 3.000,- eur s úrokom z omeškania sa účastníci
konania dohodli len na zaplatení tejto istiny. S poukazom na § 585 ods. 1 Obč. zák. ide o ich dohodu
o urovnaní všetkých sporných nárokov, preto samostatné rozhodnutie v prevyšujúcej časti potrebné
nebolo. Účastníci sa dohodli aj o náhrade trov konania (§ 146 ods. 1 písm. b/ OSP).

Poučenie:

Proti uzneseniu o schválení súdneho zmieru odvolanie n i e j e prípustné (§ 202 ods. 3 písm. h/
Obč. súd. por.).

Schválený zmier má účinky právoplatného rozsudku. Rozsudkom však môže súd zrušiť uznesenie o
schválení zmieru, ak je zmier podľa hmotného práva neplatný. Návrh možno podať do troch rokov od

právoplatnosti uznesenia o schválení.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v

znení neskorších predpisov.