Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 24. február 2015

Súd: Okresný súd Bardejov
Spisová značka: 5C/157/2006

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8206205000
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 02. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Krochtová
ECLI: ECLI:SK:OSBJ:2015:8206205000.22

Rozhodnutie

Okresný súd Bardejov samosudkyňou JUDr. Katarínou Krochtovou v právnej veci žalobcu SPRAVBYT,
s. r. o., so sídlom Hurbanova 18, Bardejov, IČO: 31 683 061, zast. JUDr. Jozef Sotolář, PhD., Advokátska
kancelária, Južná trieda 1, Košice, proti žalovanému Mesto Bardejov, Radničné námestie 16, 085 04
Bardejov, zast. JUDr. Jozef Stašák, advokát, Andraščíkova 3, 085 01 Bardejov, o zaplatenie 5 878,66
€, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 1 336,30 €, v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

Žalobu vo zvyšnej časti z a m i e t a.

O trovách konania rozhodne do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca v žalobe doručenej tunajšiemu súdu 31.10.2006 uviedol, že so žalovaným mal uzavretú Zmluvu
o výkone správy zo dňa 29.4.2002, ktorá bola platná od 1.1.2002. Na základe tejto zmluvy bolo
dohodnuté, že žalobca v prospech nájomcu poskytuje v súlade s dohodnutými podmienkami správu,
pričom nájomca sa zaväzuje pravidelne uhrádzať na účet žalobcu dohodnuté sumy vrátane príspevkov
do fondu opráv. Žalobca tvrdil, že za obdobie od 09/2002 do 08/2005 žalovaný neuhrádzal platby za

nebytové priestory, ktoré sa nachádzajú v bytových domoch A/1 - 6 nebytových priestorov v sume 350
Sk mesačne za 1 nebytový priestor, t. j. spolu 75 600 Sk, A/2 - 4 nebytové priestory v sume 350 Sk
mesačne za 1 nebytový priestor, t. j. spolu 50 400 Sk, B/1 - 4 nebytové priestory v sume 350 Sk mesačne
za 1 nebytový priestor, t. j. spolu 50 400 Sk, B/2 - 4 nebytové priestory v sume 350 Sk mesačne za 1
nebytový priestor, t. j. spolu 50 400 Sk, B/3 - 4 nebytové priestory v sume 350 Sk mesačne za 1 nebytový
priestor, t. j. spolu 50 400 Sk, to všetko na ulici Dlhý rad v Bardejove, v bytovom dome bl. E - 6 nebytových

priestorov v sume 200 Sk mesačne za 1 nebytový priestor, t. j. spolu 43 200 Sk, na S. ulici v Bardejove,
v bytovom dome bl. B/10 - nebytové priestory o výmere 185,57 m2 v sume 5 Sk/m2 mesačne, t.j. spolu
sumu 33 402 Sk, na ul. O.. M. v Bardejove. Podľa tvrdení žalobcu takto neboli uhrádzané platby v období
od 09/2002 do 08/2005, pričom celkový nedoplatok ku dňu 1.9.2005 predstavoval sumu 353 802 Sk.
Žalobca v žalobe poukázal na § 8 a § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v znení účinnom v relevantnom čase (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.“), na ustanovenie čl.

II ods. 6 Zmluvy o výkone správy. Taktiež poukázal na § 10 citovaného zákona a keďže žalovaný ako
vlastník nebytových priestorov v označených bytových domoch v súlade so zmluvou o výkone správy
nepoukazoval mesačne vopred preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv za uvedené obdobie,
žalobca podal na súd žalobu a domáhal sa, aby súd žalovanému uložil povinnosť zaplatiť mu sumu 11
744,07 € (353 802 Sk) s úrokom vo výške 6 % ročne od 1.9.2005 do zaplatenia a trovy konania.

K žalobe sa písomne vyjadril žalovaný prostredníctvom svojho právneho zástupcu, pričom v podaní
doručenom súdu 5.4.2007 uviedol, že Zmluvu o výkone správy podpísanú 29.4.2002 považuje zaneplatnú s poukazom na § 39 Občianskeho zákonníka, pretože túto podpísal jedine vlastník - žalovaný,
pričom zmluvu mali podľa žalovaného podpísať všetci vlastníci. Pritom táto zmluva sa podľa žalovaného
malavzťahovaťlennazabezpečenieprevádzky,údržbyaoprávspoločnýchčastíaspoločnýchzariadení

nepredaných bytov v bytových domoch. Podľa žalovaného všetky nebytové priestory vo vlastníctve
žalovaného spravuje spoločnosť BARDBYT, s.r.o. na základe zmluvy o správe majetku, pričom táto
spoločnosť zabezpečuje pre nebytové priestory dodávku tepla, teplej vody, vodného a stočného,
elektrickej energie, zabezpečuje opravy, údržbu, vedie evidenciu, prenajíma priestory, t.j. vykonáva
správu nebytového priestoru. Žalovaný tvrdil, že so žalobcom nemá uzavretú zmluvu o výkone správy

na nebytové priestory, a preto podľa jeho názoru žalobca nemá právo od neho požadovať príspevok do
fondu prevádzky, údržby a opráv. Navyše podľa udania žalovaného tento ani nebol pozývaný na schôdze
vlastníkov bytov, kde bola stanovená výška preddavkov. Z uvedeného dôvodu navrhol žalobu zamietnuť.

K vyjadreniu žalovaného zaujal stanovisko žalobca, ktorý v podaní doručenom súdu 26.6.2007 uviedol,
že Zmluvu o výkone správy podpísal primátor žalovaného za všetky byty a nebytové priestory, ktoré

sú vo vlastníctve žalovaného. Zároveň dodal, že požadujú len príspevok do fondu opráv a nepožadujú
príspevok za poskytnuté služby. Príspevok do fondu opráv požadujú za priestory, ktoré sa nachádzajú
pod bytovým domom, netýka sa to predstavanej časti.

Súd vo veci nariadil pojednávania na 12.12.2007, 15.2.2008, 11.4.2008, 11.6.2008, 20.1.2010,

6.12.2010, 12.1.2011 a dňa 2.2.2011 vyhlásil čiastočný rozsudok.

V priebehu týchto pojednávaní účastníci konania predniesli nasledujúce argumenty:

Žalobca na pojednávaní zotrval na písomných vyjadreniach, pričom oponoval názoru žalovaného, že

byty a nebytové priestory nemajú nič spoločné. V tejto súvislosti poukázal na to, že majú spoločnú
strechu, či kanalizáciu, a preto ide o priestory, ktoré sú prepojené. Súčasne tvrdil, že zaplatenia úhrad
do fondu prevádzky, údržby a opráv sa domáhajú len voči tej časti nebytových priestorov, ktoré sa
nachádzajú pod bytovou časťou, a nie aj voči tej časti, ktorá je predstavaná. Právny zástupca žalobcu
trval na tom, že aj na nebytové priestory nachádzajúce sa pod bytovou časťou sa vzťahuje zákona

č. 182/1993 Z. z. a dodal, že tieto časti majú spoločný pozemok, spoločné základy, spoločnú strechu,
spoločné prípojky médií. Žalobca tvrdil, že existujú dva LV samostatne na podstavanú časť nebytových
priestorov nachádzajúcu sa pod bytovou časťou a samostatne na predstavanú časť. Žalobca ďalej tvrdil,
že pokiaľ ide o podstavanú časť, tak v tomto prípade je na LV vyjadrený vlastnícky vzťah k nebytovému
priestoru a zároveň aj podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu. Pokiaľ ide o

výšku preddavkov, ktoré podľa názoru žalobcu mal žalovaný platiť do fondu opráv, uviedol, že tá vyplýva
z predložených zmlúv o výkone správy, ktoré boli uzatvárané podľa zákona č. 182/1993 Z. z., pričom ak
je v zmluve uvedené, že suma sa platí za jeden byt, platí to obdobne aj pre nebytový priestor v bytovom
dome. Počet nebytových priestorov v jednom bytovom dome odvodzujú od skutočného stavu, a teda
koľko je v ňom nebytových priestorov, pričom vychádzajú zo stavebnotechnického riešenia nebytových

priestorov. Z toho vyplýva, že ak je v bytovom dome viac bytov, je tam aj viac nebytových priestorov
a pokiaľ na LV je ohľadom niektorého bytového domu uvedený len jeden nebytový priestor, tak je to z
dôvodu, že takto to vedie kataster nehnuteľností. Stále zotrvával na svojom názore, že bytový dom tvoria
byty a nebytové priestory, ktoré sa nachádzajú pod bytovou časťou, pričom ide o celok, o stavbu, ktorá
je so zemským povrchom pevne spojená. Žalobca žiadal žalobe v celom rozsahu vyhovieť a v prípade

úspechu si uplatnil náhradu trov konania.

Na pojednávaniach právny zástupca žalovaného zotrval na písomnom vyjadrení a dodal, že vlastníkom
predmetných nebytových priestorov je výlučne žalovaný a že tieto nebytové priestory sú samostatné veci
v právnom slova zmysle, na tieto nebytové priestory boli vydané samostatné kolaudačné rozhodnutia,

bolo im pridelené samostatné súpisné číslo. Tieto nebytové priestory sú samostatne napojené na
inžinierske siete a nemajú nič funkčne spoločné s bytovou časťou. Byty sa nachádzajú iba nad časťou
nebytových priestorov, zvyšná časť je predstavaná. Účelom využitia nebytových priestorov je obchodný
účel, pričom tieto nebytové priestory sa prenajímajú a sú tam prevádzky obchodov. Právny zástupca
žalovaného poukázal na dve zmluvy uzavreté medzi objednávateľom - žalovaným a poskytovateľom-

spoločnosťou BARDBYT, s.r.o., zo dňa 19.11.2001 a zo dňa 7.1.2003, predmetom ktorých je podľa
jeho názoru správa majetku žalovaného. V tejto súvislosti dodal, že všetky náklady, ktoré sú spojené s
údržbou týchto priestorov zabezpečuje BARDBYT, s.r.o. Právny zástupca žalovaného zároveň vzniesol
námietku premlčania pokiaľ ide o nárok žalobcu za obdobie od 09/2002 do 31.10.2003, pričom v tejtosúvislosti poukázal na trojročnú premlčaciu dobu a na to, že žaloba bola podaná 31.10.2006. Žalovaný
argumentoval aj tým, že na LV sú predmetné nebytové priestory zapísané ako celok, teda tá časť, ktorá
je predstavaná, ako aj tá časť, ktorá sa nachádza pod bytovou časťou, pričom tieto časti na LV tvoria

jeden nebytový priestor. V tejto súvislosti dodal, že je potrebné rozlišovať pojmy nebytové priestory a
spoločné priestory. Ďalej argumentoval tým, že uvedené priestory považujú za nebytové stavby v súlade
s § 43 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), pričom obe
časti, tá, ktorá je predstavaná, ako aj tá, ktorá sa nachádza pod bytovou časťou, považujú za nebytový
dom v zmysle stavebného zákona. Okrem toho poukázal na § 82 stavebného zákona, podľa ktorého

sa kolaudačným rozhodnutím povoľuje užívanie stavby na dohodnutý účel. Zároveň poukázal na to,
že nebytové priestory, ktoré sú predmetom tohto konania, majú samostatné súpisné čísla. Pokiaľ ide
o zapísanie podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach, tak toto sa riešilo v súvislosti
s vyporiadaním pozemkov pod bytovými domami a keď vlastníctvo k pozemkom nadobudol žalovaný,
nedalo sa to zapísať ako podiel k pozemku, ale muselo sa to riešiť takýmto spôsobom. Právny zástupca
žalovaného v tejto súvislosti dôvodil tým, že v bytových domoch sa najprv odpredávali byty a potom

vlastníci bytov mali záujem aj o kúpu pozemkov pod bytovým domom. V tom čase nebytové priestory
tvorili samostatnú stavbu a takto boli zapísané v katastri nehnuteľností, pričom podstavaná časť a
predstavaná časť tvorili jeden celok. Potom, čo dochádzalo k predaju pozemkov pod bytovým domom,
tak predstavaná časť ostala na pôvodnom LV a podstavaná časť bola zapísaná na LV bytového domu.
Žalovaný namietal, že pokiaľ išlo o bytový dom - blok E, tak len ohľadom toho sú na LV zapísané 4

nebytové priestory, pričom u ostatných ide o 1 nebytový priestor, čo vyplýva z LV. Na základe uvedených
skutočností žalovaný navrhol žalobu zamietnuť.

Dňa 2.2.2011 súd vyhlásil vo veci čiastočný rozsudok, ktorým žalovanému uložil povinnosť zaplatiť
žalobcovi sumu 708,36 € za bytový dom C. E. Q.. S. v Bardejove a sumu 916,15 € za bytový dom I.

E. Q.. O.. M. v Bardejove. Žalobu v časti o zaplatenie sumy 4 240,92 € spolu s úrokom 6% ročne zo
sumy 11 744,07 € od 1.9.2005 zamietol. V rámci odvolacieho konania Krajský súd v Prešove (ďalej len
„krajský súd“) rozsudkom sp. zn. 16 Co 42/2011 z 22.8.2011 napadnutý rozsudok potvrdil s výnimkou
výroku, ktorým súd žalobu zamietol, pretože tento výrok nebol odvolaním napadnutý.

Po právoplatnom čiastočnom rozsudku tunajšieho súdu v spojení s rozsudkom odvolacieho súdu ostalo
rozhodnúť o nároku žalobcu vo vzťahu k bytovým domom A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3, v celkovej sume 5
878,66 €, čo predstavuje nárok žalobcu za preddavky do fondu údržby a opráv za obdobie od októbra
2003 do augusta 2005.

Následne sa na tunajšom súde uskutočnili ďalšie pojednávania v dňoch 16.1.2014, 26.2.2014 a
3.2.2015, pričom účastníci konania, resp. ich právni zástupcovia predniesli túto argumentáciu:

Žalobca aj naďalej trval na tom, že hoci v katastri nehnuteľností je v každom z bytových domov uvedený
jeden nebytový priestor, toto nemožno akceptovať, pretože ide o viaceré nebytové priestory, ktoré

sú podľa ich názoru samostatne oddelené a prenajímané, so samostatným vchodom, pričom ide o
viacerosamostatnýchčasti,čobolopodľanázoružalobcumožnépreukázaťohliadkounamiestesamom
alebo nájomnými zmluvami, z ktorých by bolo možné určiť, kto ten - ktorý priestor užíva. Poukázal
na to, že napr. v jednom z bytových domov sa nachádzajú potraviny a mototechna a že na tieto
prevádzky musia existovať samostatné nájomné zmluvy. Aj naďalej trval na tom, že v bytovom dome

A/1 sa nachádza 6 nebytových priestorov a v ostatných bytových domoch A/2, B/1, B/2 a B/3 sa
nachádzajú v každom z nich 4 nebytové priestory. V súvislosti s týmito nájomnými zmluvami žalobca
poukázal na to, že tieto sú uzatvárané medzi BRADBYT-om a jednotlivými podnikateľskými subjektmi
v bytovom dome a sú uzatvárané v režime Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb“). Z toho podľa názoru právneho

zástupcu žalobcu vyplýva, že ide o samostatné nájomné zmluvy na samostatné nebytové priestory so
samostatným vchodom, samostatným napojením na médiá, dohodnutými podmienkami nájomného a
podieľaní sa na nákladoch spojených s užívaním tohto nebytového priestoru. V tejto súvislosti poukázal
na citovaný zákon, ktorý vymedzuje nebytový priestor, ako aj na zápisy o odovzdaní a prevzatí stavby
vrátane kolaudačných rozhodnutí, ktoré priamo v texte vymedzujú obchody a obchodné prevádzky, čo je

v súlade so stavebnotechnickým vymedzením. Na základe toho žalobca žiadal, aby súd žalobe vyhovel
a zároveň si uplatnil aj náhradu trov konania.V rámci konania právny zástupca žalovaného aj naďalej tvrdil, že pokiaľ ide o bytové domy A/1, A/2, B/1,
B/2 a B/3, u každého z nich ide o jeden nebytový priestor, pričom v tejto súvislosti poukázal na stav v
katastri nehnuteľností a v tomto ohľade teda nie je podstatné, či nebytový priestor má viaceré obchodné

prevádzky. Právny zástupca žalovaného tvrdil, že v danej veci nie je potrebné vykonať dokazovanie
predložením nájomných zmlúv za každú prevádzku nachádzajúcu sa v nebytovom priestore, pričom
zotrvával na tom, že je potrebné vychádzať zo stavu uvedenom v katastri nehnuteľností. V tejto súvislosti
poukázal aj na čiastočný rozsudok vyhlásený v tejto veci, ktorý je právoplatný a v ktorom súd pri
počte nebytových priestorov v bytovom dome vychádzal zo stavu, aký je zapísaný na LV. Zároveň

argumentoval tým, že ak zmluva o výkone správy stanovuje, že do fondu údržby a opráv sa platí suma
350 Sk mesačne za byt, platí sa taká istá suma za 1 nebytový priestor bez ohľadu na jeho výmeru,
či počet užívateľov nebytového priestoru. Taktiež poukázal na zmluvy o vykonaní dražby dražobníkom
Creditors, z ktorých vyplýva, že v bytových domoch A/2, B/1, B/2 a B/3 ide o jeden nebytový priestor.
Predložil aj zápisnice o vyhodnotení výsledkov písomného hlasovania týkajúce sa všetkých bytových
domov A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3, pričom z každej z týchto zápisníc je zrejmé, že v každom bytovom dome

je 1 nebytový priestor. Na základe toho navrhol žalobu zamietnuť a v prípade úspechu priznať náhradu
trov konania.

Súd konštatuje, že v priebehu ďalšieho konania ostala medzi účastníkmi konania sporná otázka čo do
počtu nebytových priestorov v bytových domoch A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3, za ktoré si žalobca uplatňoval

svoj nárok - platby do fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie od októbra 2003 do augusta 2005 v
sume 11,62 € (t. j. 350 Sk) mesačne za 1 nebytový priestor.

Pre súd bol určujúci právny názor tunajšieho súdu vyslovený v čiastočnom rozsudku č. k. 5C
157/2006-642 z 2.2.2011 v spojení s rozsudkom krajského súdu sp. zn. 16 Co 42/2011 z 22.8.2011.

Keďžeobsahtýchtorozhodnutíjeobomúčastníkomkonaniaznámy,súdpovažovalzaprávnevýznamné
poukázať len na podstatnú argumentáciu v nich obsiahnutú.

V tejto súvislosti súd poukazuje na to, že v označenom rozsudku tunajší súd s poukazom na § 2 ods. 3
zákona č. 182/1993 Z. z. definoval nebytový priestor, ktorým sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť

alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie;
nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Súd okrem toho v čiastočnom rozsudku definoval aj spoločné časti domu a spoločné zriadenia domu, a
to citujúc ustanovenia § 2 ods. 4 a 5 zákona č. 182/1993 Z. z.

V čiastočnom rozsudku súd vyslovil, že v čase nadobudnutia účinnosti zákona č. 182/1993 Z. z. bol
žalovaný vlastníkom aj zostávajúcich bytových domov, a teda A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3. Tieto bytové
domy pozostávajú z bytovej časti, pod ktorou sa nachádzajú nebytové priestory, ktoré možno rozdeliť
na podstavanú časť, teda tú, ktorá sa nachádza priamo pod bytovou časťou a tú, ktorá je predstavaná.

Súd sa ďalej zaoberal aj pojmom bytového domu, v tejto súvislosti poukázal na § 2 ods. 2 zákona
č. 182/1993 Z. z. a vyslovil názor, že za bytový dom ako súbor bytov a nebytových priestorov je
potrebné považovať to, čo je ako bytový dom vedené v LV bytových domov v katastri nehnuteľností,
v ktorých sú zapísané jednotlivé byty a nebytové priestory s uvedením spoluvlastníckych podielov na

spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu tvoriacich jeden bytový dom. S vlastníctvom bytu
a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných
zariadení domu, príslušenstva, spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.

V čiastočnom rozsudku súd ďalej konštatoval, že na LV č. XXXX, Správy katastra Bardejov, k. ú.

Bardejov je zapísaný bytový dom blok W. s bytmi a nebytovým priestorom (skladový priestor), pričom
vlastníkom nebytového priestoru je žalovaný so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom pozemku XXXXX/XXXXX. Na LV č.
XXXX, Správy katastra Bardejov, k. ú. Bardejov je zapísaný bytový dom blok A/2 s bytmi a nebytovým
priestorom (skladový priestor), pričom vlastníkom nebytového priestoru je žalovaný so spoluvlastníckym

podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom
pozemku XXXXX/XXXXXX. Na LV č. XXXX, Správy katastra Bardejov, k. ú. Bardejov je zapísaný
bytový dom blok B/1 s bytmi a nebytovým priestorom, pričom vlastníkom nebytového priestoru je
žalovaný so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu aspoluvlastníckym podielom pozemku XXXXX/XXXXXX. Na LV č. XXXX, Správy katastra Bardejov, k.
ú. Bardejov je zapísaný bytový dom blok B/2 s bytmi a nebytovým priestorom (skladový priestor),
pričom vlastníkom nebytového priestoru je žalovaný so spoluvlastníckym podielom na spoločných

častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom pozemku XXXXX/XXXXXX.
Na LV č. XXXX, Správy katastra Bardejov, k. ú. Bardejov je zapísaný bytový dom blok B/3 s bytmi
a nebytovým priestorom (skladový priestor), pričom vlastníkom nebytového priestoru je žalovaný so
spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym
podielom pozemku XXXXX/XXXXXX.

Vo vzťahu k povinnosti vlastníka nebytového priestoru prispievať do fondu prevádzky, údržby a opráv,
súd poukázal na § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom do 30.6.2004, podľa ktorého
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so
zmluvou o výkone správy prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku. Ak zmluva neustanovuje

inak, znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho
podielu [§ 5 ods. 1 písm. b)]. Súd zároveň poukázal aj na citované zákonné ustanovenie v znení účinnom
od 1.7.2004 do 31.10.2005, podľa ktorého vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v
súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne
vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade

vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa
pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky
na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone

správy neurčuje inak, znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome náklady podľa veľkosti
spoluvlastníckeho podielu určeného podľa § 5 ods. 1 písm. b).

Vychádzajúc z uvedeného súd v čiastočnom rozsudku konštatoval, že po odpredaji bytov ich nájomcom
zostali v bytových domoch nebytové priestory vo vlastníctve žalovaného, a preto je žalovaný povinný

platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške určenej vlastníkmi bytov. To znamená, že
žalovaný má povinnosť podieľať sa na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Súd v čiastočnom rozsudku zároveň vyslovil, že pokiaľ ide o bytové domy A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3, v
tomto smere zistil, že podľa zmlúv o výkone správy uvedených bytových domov boli mesačné preddavky

do fondu prevádzky, údržby a opráv určené vo výške 350 Sk mesačne za jeden predaný byt.

Súd v tomto rozsudku konštatoval aj to, že medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že žalovaný za
obdobie uvádzané žalobcom neplnil preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv.

V čiastočnom rozsudku teda súd vyhovel tej časti žaloby, ktorou sa žalobca domáhal svojho nároku vo
vzťahu k bloku B/10 v sume 708,36 € a vo vzťahu k bloku E za 4 nebytové priestory v sume 916,15 €,
a to za obdobie od októbra 2003 do augusta 2005.

Súd zamietol žalobu v časti, ktorou sa žalobca domáhal zaplatenia úroku vo výške 6 % ročne zo sumy

11 744,07 € od 1.9.2005 dôvodiac tým, že na priznanie tohto nároku nie je právny dôvod, keďže je
potrebnéodlišovaťmedziúrokomaúrokomzomeškania,ktorýjepríslušenstvompohľadávkyasankciou
pri plnení peňažného záväzku. Súd taktiež zamietol žalobu v časti sumy 4 240,92 €, a to pokiaľ ide o
nárok žalobcu za obdobie od septembra 2002 do septembra 2003, s poukazom na námietku premlčania
vznesenú žalovaným.

Súd konštatuje, a to s poukazom na vyššie uvedené, že v ďalšom konaní ostávalo rozhodnúť o nároku
žalobcu vo vzťahu k bytovým domom A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3 za obdobie od októbra 2003 do augusta
2005 v celkovej sume 5 878,66 €.

V priebehu ďalšieho konania bol súd povinný sústrediť dokazovanie už len vo vzťahu k zisteniu
opodstatnenosti nároku žalobcu vo vzťahu k počtu nebytových priestorov v tom - ktorom bytovom dome
A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3 na ul. Dlhý rad v Bardejove.Žalobca pritom v priebehu celého konania tvrdil, že pokiaľ ide o počet nebytových priestorov vo
vlastníctve žalovaného v uvedených bytových domoch, nemožno vychádzať zo zápisu v katastri
nehnuteľností, ale je potrebné vychádzať zo skutočného stavu. Aj naďalej trval na tom, že v bytovom

dome A/1 sa nachádza 6 nebytových priestorov a v ostatných bytových domoch A/2, B/1, B/2 a B/3 sa
nachádzajú v každom z nich 4 nebytové priestory. Podľa neho je toto tvrdenie preukázateľné nájomnými
zmluvami, ktoré sú uzatvárané medzi BRADBYT-om (správcom majetku žalovaného) a jednotlivými
podnikateľskými subjektmi v bytovom dome. Vo vzťahu k uvedenému tvrdil, že nájomné zmluvy sú
uzatvárané podľa Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb.

Naopak žalovaný v priebehu celého konania tvrdenia žalobcu popieral a trval na tom, že v každom z
uvedených bytových domov je len 1 nebytový priestor. Táto skutočnosť vyplýva z katastra nehnuteľností,
pričom na podporu svojich tvrdení poukázal aj na iné listinné dôkazy, ako napríklad zmluvy o vykonaní
dražby, či zápisnice o vyhodnotení výsledkov písomného hlasovania, z ktorých vyplýva, že v každom z
uvedených bytových domov je len 1 nebytový priestor vo vlastníctve žalovaného.

Súd konštatuje, že žalobca na podporu svojich tvrdení o tom, že v každom z bytových domov A/1, A/2,
B/1, B/2 a B/3 sú viaceré nebytové priestory poukazoval na zákon č. 116/1990 Zb. v znení účinnom v
relevantnom čase (v znení účinnom do 30.6.2004, aj v znení účinnom od 1.7.2004), kde podľa § 1 písm.
a) nebytové priestory sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu

sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné
priestory domu.

Podľa § 3 ods. 1 a 2 zákona č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie
inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“). Nebytové priestory sa prenajímajú na

účely, na ktoré sú stavebne určené. Keďže odsek 2 tohto zákonného ustanovenia bol novelizovaný, súd
dodáva, že podľa odseku 2 citovaného ustanovenia v znení účinnom do 30.6.2004 miestnosti určené
na prevádzkovanie obchodu a služieb možno prenajímať iba po predchádzajúcom súhlase národného
výboru. Pokiaľ národný výbor do 15 dní od prijatia žiadosti o veci nerozhodne, predpokladá sa, že súhlas
bol udelený.

Súd konštatuje, že gramatickým, logickým, ale aj systematickým výkladom týchto ustanovení zákona č.
116/1990 Zb. pojednávajúcich o nebytovom priestore a jeho nájme, či podnájme, nemožno dospieť k
iným záverom, pokiaľ ide o definíciu nebytového priestoru, akú pozná zákon č. 182/1993 Z. z.

Na tomto mieste považuje súd za nevyhnutné pripomenúť, že podľa zákona č. 182/1993 Z. z. je
nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu
určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti
domu a spoločné zariadenia domu. Tejto definícii nebytového priestoru zodpovedá aj znenie § 1 písm.
a) zákona č. 116/1990 Zb.

Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že nebytový priestor môže tvoriť jedna miestnosť alebo súbor
miestností, pričom k tomu musí pristúpiť ďalší predpoklad, a teda, aby v tejto súvislosti bolo vydané
rozhodnutie stavebného úradu, ktoré určuje, že táto miestnosť alebo súbor miestností je určená na iný
účel ako na bývanie.

Súd zastáva názor, že v okolnostiach tohto prípadu nie je právne významné, či vôbec a koľko nájomných
zmlúv má vlastník nebytového priestoru uzavretých na jeden nebytový priestor zapísaný na príslušnom
LV v katastri nehnuteľností. Predmetom nájmu môže byť nebytový priestor ako celok alebo aj jeho časť.
Uzavreté nájomné zmluvy na ten - ktorý nebytový priestor nemôžu podľa názoru súdu zmeniť právne

postavenie nebytového priestoru a nemôžu z neho vytvoriť bez ďalšieho toľko nebytových priestorov
koľko je nájomných zmlúv. Totiž právny stav založený na právnej norme a vyjadrený vo verejnej listine
(kataster nehnuteľností) nemôže byť menený vlastným ponímaním práva tak, ako to má na mysli
žalobca.
Podľa názoru súdu v okolnostiach tohto prípadu je jednoznačne preukázané, a to z vyššie označených

LV, ktoré v každom z bytových domov A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3 identifikujú 1 nebytový priestor (skladový
priestor) vo vlastníctve žalovaného. Skutočnosť, že ide o nebytový priestor, a teda priestor neslúžiaci na
bývanie, je zrejmá aj z kolaudačných rozhodnutí č. 504/85 zo 6.3.1985 (blok A/2), č. 505/85 zo 6.3.1985
(blok A/1), č. 417/84 z 24.2.1984 (blok B/3), č. 298/84 z 24.2.1984 (blok B/2), ktorými sa povolilo užívaniestavby na určený účel - obchody, resp. obchodná vybavenosť (§ 82 stavebného zákona v znení účinnom
od 1.1.1983 do 30.4.1990).

Vneprospechnázoružalobcuotom,ževoznačenýchbytovýchdomochjeviaceronebytovýchpriestorov
svedčiapodľanázorusúduajžalovanýmpredloženélistinnédôkazy-Zápisniceovyhodnotenívýsledkov
písomného hlasovania vyhotovené v priebehu rokov 2011, 2013 a 2014. Z týchto zápisníc vyplýva, že
zachytávajú písomné hlasovanie ohľadom navýšenia alebo úpravy platieb do fondu údržby a opráv
správcu - v danom prípade žalobcu, či schvaľovanie podania návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby.

Tieto zápisnice sa dotýkali hlasovania v bytových domoch A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3, pričom z každej z
nich vyplýva, že ide o 1 nebytový priestor v každom z týchto bytových domov. Keďže na zápisniciach
týkajúcich sa bloku A/1, A/2, B/1 a B/2 je uvedené aj meno zástupcu správcu - žalobcu, súd usudzuje, že
žalobca mal za to, že v každom z týchto bytových domov sa nachádza len 1 nebytový priestor. Obdobné
skutočnosti podľa názoru súdu vyplývajú aj zo Zmlúv o vykonaní dražby uzavretými v roku 2011 medzi
dražobníkom CREDITORS, s.r.o. a navrhovateľom - žalobcom, z ktorých vyplýva, že predmetom dražby

je v bloku A/2, B/1, B/2 a B/3 nebytový priestor (skladový priestor), a nie nebytové priestory, na existencii
ktorých v priebehu konania trval žalobca.

Súd ďalej poukazuje na znenie § 6 ods. 1 písm. d) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o
zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení účinnom v každom čase

(od účinnosti zákona nezmenené), podľa ktorého v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové
priestory, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov.

Ako už súd konštatoval, z listov vlastníctva, na ktorých sú zapísané nebytové priestory v blokoch A/1,
A/2, B/1, B/2 a B/3 je zjavné, že v každom z týchto blokov je na LV zapísaný 1 nebytový priestor a

nikdy tomu nebolo inak. Na tomto mieste považuje súd za právne významné poukázať na § 1 ods.
1 a 2 katastrálneho zákona, podľa ktorého súčasťou katastra sú údaje o právach k nehnuteľnostiam
a to aj o vlastníckom práve, pričom kataster slúži aj ako informačný systém, najmä na ochranu práv
k nehnuteľnostiam. Ak teda žalovanému svedčí podľa údajov zapísaných v katastri nehnuteľností
vlastnícke právo k jednému nebytovému priestoru v každom z bytových domov A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3,

nemôže túto okolnosť ovplyvniť počet nájomných zmlúv viažúcich sa na 1 nebytový priestor.

Poukazujúc na uvedené súd nevyhovel návrhu žalobcu na vykonanie dokazovania ohľadom
zabezpečenia prípadných nájomných zmlúv, ktoré súvisia s nájmom toho - ktorého nebytového priestoru
v označených bytových domoch. Podľa názoru súdu dokazovanie v tomto smere by neprinieslo viac

svetla do prejednávanej veci. Záver je totiž jednoznačný, pričom v tomto smere súd poukazuje na stav
v katastri nehnuteľností.

Aj keď žalobca je toho názoru, že počet nebytových priestorov ovplyvňuje stavebnotechnické riešenie
nebytových priestorov, či počet nájomných zmlúv, súd sa s týmto názorom nestotožňuje, pretože

podstatný je stav zapísaný v katastri nehnuteľností. V tomto smere je potrebné zdôrazniť, že contra
factum non datur argumentum (proti faktu niet argumentu).

Na základe toho súd priznal žalobcovi nárok na sumu 1 336,30 €. Táto suma v sebe zahŕňa preddavky
do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorú bol žalovaný povinný platiť žalobcovi (v súlade s § 10 ods. 1

zákona č. 182/1993 Z. z. a zmluvou o výkone správy z 29.4.2002 uzavretej medzi žalobcom a žalovaným
a zmluvami o výkone správy uzavretými na každý bytový dom z 18.12.1997) za 1 nebytový priestor
v bytových domoch A/1, A/2, B/1, B/2 a B/3 (na ul. Dlhý rad v Bardejove) vo výške 11,62 € (350
Sk) mesačne, za obdobie od októbra 2003 do augusta 2005 (23 mesiacov x 11,62 € x 5 nebytových
priestorov), čo predstavuje sumu 267,26 € za označené obdobie na každý z uvedených bytových domov.

Vozvyšnejčastisúdžalobuzamietol,atospoukazomnato,žesúdpriznalžalobcovinároknazaplatenie
mesačného preddavku do fondu len za 1 nebytový priestor v každom z uvedených bytových domoch
za označené obdobie.

Na základe uvedených skutočností rozhodol súd tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

Pokiaľ ide o výrok o trovách konania, tento vychádza z § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku.
Súd v danej veci rozhodne o trovách konania do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej,pretože ide o skutkovo náročnú vec, čo vyplýva aj z toho, že o časti nároku žalobcu bolo rozhodnuté
čiastočným rozsudkom z 2.2.2011 (vyhovené vo vzťahu k bytovému domu E na ul. S. v Bardejove a
bytovému domu B/10 na ul. J. Grešáka v Bardejove) v spojení s rozsudkom krajského súdu sp. zn. 16

Co 42/2011 z 22.8.2011.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva do 15 dní od doručenia rozsudku na
súde, proti rozhodnutiu ktorého smeruje.

1, V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

2, Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

3, Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na odvolanie.

Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.