Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 10. marec 2015

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 5Co/869/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7613221251
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 03. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ján Slebodník

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2015:7613221251.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Jána Slebodníka a sudcov

JUDr. Slávky Zborovjanovej a JUDr. Andreja Šalatu, v právnej veci žalobcu E-Company Poprad, s.r.o.
Rázusova 2677/10, Poprad, IČO: 44 807 147, právne zast. AK Hudzík - Novýsedlák Partners, v.o.s.,
Mnoheľova 830/15, Poprad, proti žalovaným 1/ O.. S. O., V. X/ T. O., P. N. Z., L. XX, právne zast.
JUDr. Romanom Zajacom, advokátom AK Letná 80, Spišská Nová Ves, o 2.500 € s prísl., o odvolaní
žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Spišská Nová Ves, č.k. 2C/221/2013-95 zo 4. augusta 2014

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok.

Náhradu trov odvolacieho konania účastníkom nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa (ďalej len súd) rozhodol, že žalovaní sú povinní spoločne

a nerozdielne zaplatiť žalobcovi istinu 2500 € spolu s 5,50% p.a. úrokom z omeškania zo sumy 2500 €
od 11.5.2013 až do zaplatenia a trovy konania vo výške 150 € a to všetko do troch dní od právoplatnosti
rozsudku, a že žalovaní sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi trovy právneho zastúpenia
vo výške 789,67 € na účet Advokátska kancelária Hudzík - Novysedlák Partners, v.o.s., Mnoheľova
830/15, Poprad a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Žalobu žalobca odôvodnil, že po zmluve o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, zapísanej na LV
č. XXXX, kat. územie Z. D. S., aby ho zaradil do svojej ponuky a začal vyhľadávať pre žalovaných
kupujúceho na tento byt. Ak počas platnosti zmluvy záujemca uzavrie kúpnu zmluvu na predaj

nehnuteľnosti s inou osobou ako mu sprostredkuje sprostredkovateľ, má sprostredkovateľ nárok na
províziu podľa čl. III, ktorú si nárokuje v tomto konaní a súd vo veci vydal platobný rozkaz sp. zn.
2Ro/1463/2013 - 13, zo dňa 2.7.2013, proti ktorému v zákonnej lehote podal kvalifikovaný odpor s
odôvodnením žalovaný v 2. rade, uplatnený nárok žalobcu neuznal.

Žalovaní dojednanie provízie i v prípade nesplnenia záväzku zo strany žalobcu, považovali za
neprijateľnú podmienku, ktorá je v rozpore s dobrými mravmi a vytvára značnú nerovnováhu medzi
právami a povinnosťami zmluvných strán a bod 3.4 v článku III, zmluvy exkluzivita nemožno považovať

za individuálne dojednanú podmienku. Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom účastníkov konania,
oboznámil sa s listinnými dôkazmi a to zmluvou o výhradnom sprostredkovaní predaja zo dňa 4.6.2012,
výpisom z katastra nehnuteľností, čiastočným výpisom z listu vlastníctva č. XXXX, kat. územie Z. D.
S., dodatkami k zmluve o výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita, uzatvorené dňa 14.8.2012,
4.10.2012, 3.12.2012, spismi Katastrálneho úradu v Košiciach, Správy katastra Spišská Nová Ves
ohľadom povolenia vkladov vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti, podrobným výpisom hovorov
na označené telefónne čísla, vypočul svedkov L.. M. S., L. V., R. C., T. O., a zistil nasledovný skutkový

a právny stav:Podľa bodu 2.4 zmluvy v prípade, že počas platnosti tejto zmluvy záujemca uzavrie kúpnu zmluvu na
predaj nehnuteľnosti s inou osobou ako mu sprostredkuje sprostredkovateľ (aj s osobou, ktorú našiel
sám záujemca), má sprostredkovateľ nárok na províziu vo výške uvedenej v čl. III. v zmluve o výhradnom

sprostredkovaní pri podpise zmluvy. Dňa 4.6.2012 bola dohodnutá fixná odmena vo výške 3000 €, a k
citovanej zmluve boli medzi účastníkmi konania uzatvorené tri dodatky, všetky označené ako dodatok č.
1 k zmluve o výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita a to dňa 14.8.2012, podľa čl. II. zmluvné
strany sa dohodli, že odo dňa podpisu tohto dodatku sa v bode 1.6 mení kúpna cena na 69.000 €. Podľa
dodatku k zmluve zo dňa 4.10.2012 došlo k zmene kúpnej ceny na sumu 58.000 € s poznámkou dohoda

možná a v rámci čl. III. záverečné ustanovenia provízia bola upravená fixne na čiastku 2.500 €. Podľa
v poradí tretieho dodatku zo dňa 3.12.2012 došlo na základe dohody zmluvných strán k zmene kúpnej
ceny na sumu 55.000 €.

Počas platnosti zmluvy totiž žalovaní previedli vlastnícke právo k bytu najprv na rodičov žalovaného v
2. rade a to T. O. V. O.F. O. (simulovaný právny úkon) a to na základe kúpnej zmluvy zo dňa 25.2.2013.
Kupujúci, T. O. dňa 25.2.2013 adresoval Správe katastra Spišská Nová Ves žiadosť o urýchlené konanie

o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a uhradil správny poplatok za urýchlené vybavenie návrhu
na vklad vo výške 266 €. Vklad bol povolený dňa 1. marca 2013 po číslom: V 382/2013. Následne došlo
k prevodu bytu na kupujúcich L. V. V. R. C. v spoluvlastníckom podiele ? a to na základe zmluvy o
prevode vlastníctva bytu zo dňa 15.3.2013. Vklad bol povolený dňa 15.4.2013 pod číslom V 620/2013.
Za podstatné žalobca považoval skutočnosť, že k predaju bytu p. V. L. došlo po tom, čo sa menovaná

prihlásila žalobcovi na základe zverejneného inzerátu o predaji bytu, dostala základné informácie, ale
v konečnom dôsledku kanceláriu žalobcu obišla a došlo k priamemu vzťahu medzi rodičmi žalovaného
v 2. rade a kupujúcimi I. V. V. R.. C..

Súd dôvodil, že bod 2.4. zmluvy slúži na ochranu žalobcu, keďže tento ako sprostredkovateľ na svoje
náklady vykonáva inzertnú činnosť, inzeruje predaj bytu žalovaným na internete a v tlačených médiách a

vpraxisastáva,žekupujúcialeboajpredávajúcimázáujemobísťrealitnúkanceláriu,abynemuseliplatiť
províziu.Žalovanýmbolaviackrátposkytnutáanalýzapredajnostibytu,nazákladektorejdošlokzníženiu
ceny zo sumy 69.000 € na sumu 58.000 €. Obrana žalovaných poukazujúca na neprijateľnosť zmluvných
podmienok (spotrebiteľská zmluva) z pohľadu žalobcu je neadekvátna, pretože v danom prípade sa
jedná o takzvaný absolútny obchod a podľa bodu 3.4 zmluvy o sprostredkovaní, sprostredkovateľ nemá

nárok na províziu, ak záujemca uzavrie kúpnu zmluvu s nasledovnými osobami. Žalovaní do tohto bodu
neuviedli žiadne osoby. Bod 3.4. slúži na ochranu záujemcu, ak tento bol v kontakte s potenciálnym
kupujúcim ešte pred uzavretím zmluvy o sprostredkovaní, uvedie tam jeho meno a v takom prípade
sprostredkovateľ nemá nárok na províziu, pretože k uzavretiu zmluvy došlo preukázateľne bez pričinenia
sprostredkovateľa. Nakoľko v bode 3.4. zmluvy nie sú uvedené mená L. V. V. R. C., je nespochybniteľné,

že žalobca má nárok na províziu 2.500 €. Žalobca uplatnil aj úrok z omeškania vo výške 5,5 % ročne a to
od11.5.2013aždozaplatenia,pretožepredsporovouvýzvouzodňa30.4.2013žiadaluhradiťprovíziudo
10.5.2013. Žalobca dokladoval marketingovú analýzu predaja bytu žalovaných, s analýzou porovnania
ponukových cien 4 a 3 izbových bytov v lokalite Spišská Nová Ves.

Súd citoval § 52 ods. 1, 2, 3a § 53 ods. 1 OZ, lebo podľa ods. 2 za individuálne dojednané zmluvné

ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom
zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Podľa ods. 3, ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné
ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.
Podľa bodu 2.4. zmluvy v prípade, že počas platnosti tejto zmluvy záujemca uzavrie kúpnu zmluvu na
predaj nehnuteľnosti s inou osobou ako mu sprostredkuje sprostredkovateľ (aj s osobou, ktorú našiel

sám záujemca), má sprostredkovateľ nárok na províziu vo výške uvedenej v čl. III. Podľa bodu 3.4.
zmluvy sprostredkovateľ nemá nárok na províziu, ak záujemca uzavrie kúpnu zmluvu s nasledovnými
osobami. Žalobca podniká za účelom dosiahnutia zisku a zaisťuje si, aby jeho snaha dosiahnuť províziu
nebolazmarenápostupomklienta.Výškaprovíziebolaprimeranáaupravovanávzhľadomnaznižovanie
ponukovej ceny bytu. Súdu sa javí ako účelová obrana zo strany žalovaných pokiaľ tvrdia, že o

prolongácii zmluvy nevedeli a provízia nebola platne s nimi dohodnutá. Priamo opak potvrdzuje žalovaný
v 2. rade, ktorý uviedol, že po podpise dodatku dňa 3.12.2012 sa žalovaná v 1. rade vyjadrila: "Pokiaľ
sa v januári 2013 byt nepredá, tak s inzerciou končia", čo odporuje tvrdeniu, že nemali vedomosť o
platnosti zmluvy a trvaní zmluvného vzťahu. Podľa názoru súdu zmluva svojím obsahom ako celok
vytvára rovnocenný právny vzťah pre obe strany zmluvného vzťahu, obsahuje ustanovenia na ochranu

žalobcu (bod 2.4) a ustanovenie na ochranu žalovaných (bod 3.4). Zmluva je prehľadná, formátuA4, obsahujúca 4 články s jasne formulovanými ustanoveniami, bez zložitej právnej terminológie.
Zmluvu mali účastníci vždy k dispozícii. Mali možnosť najmenej 5 dní pred skončením platnosti zmluvu
vypovedať,aleustanoveniamnevenovalidostatočnúpozornosťanesprávalisaobozretne,napriektomu,

že to bolo v ich možnostiach, ide o vzdelaných ľudí a dá sa predpokladať, že po vysvetlení obsahu
zmluvy o jej ustanoveniach nemajú žiadne pochybnosti. Takýto postup z ich strany nemôže byť pripísaný
na ťarchu žalobcu. Žalovaní postupovali tak, aby sa vyhli vyplateniu dohodnutej provízie, právny úkon
prevodu bytu na rodičov žalovaného v 2. rade bol v podstate simulovaný právny úkon, reálne prevod
nehnuteľnosti ako taký neprebehol, nebolo preukázené vyplatenie kúpnej ceny, realizoval sa urýchlený

vklad do katastra nehnuteľnosti, ktorý bol podaný dňa 26.2.2013. Uzavretie dodatku v poradí tretieho
dňa 3.12.2012 nasvedčuje tomu, že žalovaní mienili zotrvať v zmluvnom vzťahu, ale účelovo tvrdia
opak. Po zvážení všetkých okolností prípadu a po preštudovaní zmluvy o výhradnom sprostredkovaní
predaja, mal súd preukázané, že nárok žalobcu je dôvodný čo do základu a výšky a rozhodol tak ako
znie výroková časť rozsudku.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a žalobcovi, ktorý mal v konaní úspech priznal

plnú náhradu trov konania vo výške 939,67 €, ktoré pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku z
návrhu vo výške 150,- € a trov právneho zastúpenia vo výške 789,67 € za 6 úkonov právnej služby.
Náhrada za stratu času vo výške 80,40 € za cestu Poprad - Spišská Nová Ves a späť 3x, celkom 6
začatých polhodín, náhrada výdavkov za cestovné vo výške 54,45 €, Poprad - Spišská Nová Ves a späť,
3x cesta motorovým vozidlom Kia Sorento, spolu 150 km, náhrada za použitie 0,183 € x 150 km = 27,45

€ a náhrada za pohonné hmoty pri priemernej spotrebe 12 l na 100 km - 18 l x 1,5 € = 27,- €, trovy sa
nahradia advokátovi podľa § 149 ods. 1 O.s.p.

V podanom odvolaní žalovaní v 1. a 2. rade namietali, že poukazujúc na Rozsudok Najvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 33 Cdo 4601/2008 mali za to, že prvostupňový súd sa radikálne
odklonil od súdnej praxe, kde pri skúmaní neprijateľnosti zmluvnej podmienky, sa dojednania zmluvy

musia posudzovať v kontexte s ostatnými dojednaniami sprostredkovateľskej zmluvy. Predmetná
sprostredkovateľská zmluva obsahovala dojednanie, že sprostredkovateľ má nárok na províziu v plnej
výške aj v prípade, že záujemca v čase trvania zmluvy predá nehnuteľnosť inej osobe, než mu
sprostredkoval sprostredkovateľ, zároveň však zmluva znemožňovala záujemcovi dostať sa bez sankcie
zo zmluvného vzťahu pomocou premyslenej zmluvnej konštrukcie, ktorá len ťažko umožňovala urobiť

si reálnu predstavu o všetkých dôsledkoch vyplývajúcich zo zmluvy. Neobstojí ani tvrdenie právneho
zástupcu žalobcu na pojednávaní dňa 14.7.2014, že strany mohli zmluvný vzťah skončiť podľa čl. 5
bodu 5.2. zmluvy, resp. že mohli vypovedať zmluvu kedykoľvek. Predmetná sprostredkovateľská zmluva
obsahuje len 4 články a možnosť výpovede v tejto zmluve nie je stanovená. Žalobca od začiatku
zmluvného vzťahu neoboznámil žalovaných so skrytou prolongáciu v sprostredkovateľskej zmluve, čo

spolu s trvaním žalobcu na písomnej výpovedi sprostredkovateľskej zmluvy päť dní pred ukončením
jej platnosti, vytvára labyrint zavádzajúci sprostredkovateľa o existencii právneho vzťahu, jeho dĺžke
a možnosti ukončenia. Zo svedeckých výpovedí jasne vyplýva zámer žalovaných zotrvať v zmluvnom
vzťahu do 6 mesiacov od podpisu sprostredkovateľskej zmluvy, pričom podpisom posledného dodatku
ústne predĺžili platnosť zmluvy dokonca januára 2013. Predstaviteľ realitnej kancelárie žalovaných

nevyviedol z omylu o trvaní zmluvy a prijal ich ústnu výpoveď zmluvy k dohodnutému termínu, o čom
sa dokonca telefonátom zmluvné strany vo februári 2013 uistili a realitná kancelária neprejavila záujem
na ďalšom trvaní sprostredkovateľskej zmluvy. Je zjavné a tendenčné správanie žalobcu, využiť ním
vyvolaný omyl u žalovaných, domáhať nároku na províziu hoci svojim pričinením sa nijako nepodujal na
predaji bytu či už predchádzajúcemu kupujúcemu p. O. st. alebo súčasným vlastníkom p. V. V. A.. C..

Žalovaní považujú nárok realitnej kancelárie na províziu za nezákonný a neprimerane vysoký,
kde sa realitná kancelária snaží obohatiť na nepriaznivej finančnej situácii spotrebiteľov ku ktorej
nepriamo prispel aj dodávateľ svojou nečinnosťou. Činnosť vykonaná dodávateľom neprispela k predaju
nehnuteľnosti, realitná kancelária nepriviedla na obhliadku bytu jediného záujemcu.

O. i. dojednania o nároku realitnej kancelárie na províziu podľa čl. 2.4. a dojednania o nekonečnom

obnovovaní zmluvy podľa č. 2.5. sú neplatné ako neprijateľné zmluvné podmienky v ich vzájomnom
kontexte, nakoľko ich účastníci nielenže nemohli vopred ovplyvniť, neboli oboznámení s ich významom
ale dokonca boli uvedení do omylu, že ustanovenie o exkluzivite sa vzťahuje výlučne na iné realitné
kancelárie. Navrhli napadnutý rozsudok zrušiť alebo rozhodnúť odvolacím súdom (zrejme zmeniť) avrátiť vec súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Skutkový stav je zistený nesprávne a okrem toho je
daný odvolací dôvod aj podľa § 205 ods. 2 písm. c), d) a f) O.s.p.

V podanom vyjadrení žalobca navrhol potvrdiť rozsudok ako vecne správny, žiadal priznať trovy

odvolacieho konania.

Vo vyjadrení uviedol, že žalovaní namietali, že o povinnosti zaplatiť províziu nevedeli a
sprostredkovateľskú zmluvu považovali za ukončenú. K tejto skutočnosti sa vyjadrili už v ich vyjadrení
k odvolaniu. : Zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá 4.6.2012 na 6 mesiacov do 4.12.2012. Žalovaní
mohli do 30.11.2012 oznámiť žalobcovi, že nemajú záujem na predĺžení zmluvy. Žalovaní naopak
dňa 3.12.2012 uzavreli dodatok znižujúci dohodnutú kúpnu cenu a teda namiesto možnosti zamedziť

prolongácii zmluvy dali vyslovene najavo svoju vôľu pokračovať v zmluvnom vzťahu uzavretím Dodatku
č. 3. Zmluva o sprostredkovaní je na jednom liste formátu A4, obsahuje niekoľko jasne formulovaných
bodov a bod 2.5. nie je medzi týmito bodmi prehliadnuteľný. Žalovaní mohli využiť aj možnosť ukončiť
zmluvu dohodou podľa bodu 2.6., avšak v tomto smere neurobili voči žalobcovi príslušný návrh. Tvrdenia
žalovaných na pojednávaní sú v rozpore s ich námietkou, že nevedeli o prolongácii zmluvy, keďže

samotný žalovaný v 2. rade priznal, pokiaľ sa v januári 2013 byt nepredá, tak s inzerciou končia. Túto
skutočnosťvodôvodnenísprávnekonštatovalajprvostupňovýsúd.Žalobcatedapoukazujenajmänato,
žežalovanísibolivedomíprolongáciezmluvy,keďže3.12.2012,t.j.deňpredvypršanímplatnostizmluvy
nielenže neoznámili úmysel zmluvu ukončiť ale naopak uzavreli dodatok k sprostredkovateľskej zmluve,
čím aktívnym prejavom vôle preukázali, že nielenže vedeli o ďalšom trvaní zmluvy ale na tomto ďalšom

trvaní zmluvy mali záujem. Na tomto stretnutí dňa 3.12.2012 žalovaní žiadali L.. S., aby pokračoval v
doterajšej činnosti, inzeroval byt za dohodnutú zníženú cenu a našiel kupca, lebo žalovaní mali finančné
problémy.

Na tomto mieste treba zdôrazniť ešte jednu podstatnú skutočnosť. Žalovaní si boli od samotného
začiatku zmluvného vzťahu vedomí toho, že uzatvárajú tzv. exkluzívnu zmluvu o sprostredkovaní, t.j.

že nesmú nehnuteľnosť predávať sami, alebo prostredníctvom inej realitnej kancelárie a v prípade, že
tak učinia, má žalobca nárok na províziu v plnom rozsahu. Ako už uvádzali predtým, takéto dojednanie
je životne dôležité pre činnosť každej realitnej kancelárie lebo bez neho by bolo možné zo strany
záujemcov vždy obísť povinnosť zaplatiť realitnej kancelárii províziu a to napríklad aj špekulatívnym
prevodom nehnuteľnosti na vlastných rodičov, ako to učinili žalovaní. Keby žalobca nemal takúto

podmienku uvedenú v exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve, pracoval by de facto stále zadarmo
lebo v konečnom dôsledku by ho mohol záujemca stále obísť. Žalobca netvrdí, že realitná kancelária
môže byť nečinná a má nárok na províziu. Činnosť realitnej kancelárie zahŕňa okrem nafotenia príslušnej
nehnuteľnosti aj jej inzerovanie na platených a neplatených internetových serveroch, inzerovanie v
tlači, zasielanie ponúk o nehnuteľnosti záujemcom, ktorí prejavia záujem o kúpu určitého typu bytu,

dennodenné sledovanie trhu s nehnuteľnosťami, sledovanie bankového sektora a pod. Všetky tieto
povinností si žalobca voči žalovaným plnil, dokonca sa s nimi v rámci zmluvného vzťahu stretával
každý mesiac a osobne stretol a presvedčil ich o nutnosti znížiť požadovanú kúpnu cenu. Tým, že
žalovaní požadovali na začiatku nereálnu cenu, zapríčinili, že žalobcovi vznikali zbytočné náklady po
dobu 8 mesiacov. Realitný maklér L.. S. má príjem z realitnej činnosti a ak by sme akceptovali tvrdenia

žalovaných, jeho čas strávený v prospech žalovaných by mal byť akousi voľnočasovou aktivitou bez
nároku na odmenu; takáto konštrukcia je však neakceptovateľná.

Taktiež poukázal, že žalovaní porušili bod 1.3. zmluvy o sprostredkovaní, keď neinformovali žalobcu,
že v decembri 2012 prejavil o kúpu bytu záujem R. C., ktorý to v svojej svedeckej výpovedi potvrdil.
Prejavenie záujmu o kúpu bytu je podstatnou skutočnosťou dôležitou pre uzavretie kúpnej zmluvy,

keďže sprostredkovateľ môže mať takisto nejakého záujemcu a môže nastať situácia, že byt bude
sľúbený dvom osobám (kúpna cena rodičmi žalovaného v 2. rade nebola vyplatená). Žalovaní neustále
poukazujú na Rozsudok NS ČR 33Cdo/4601/2008. Tento rozsudok však rieši odlišnú skutkovú situáciu,
keď uvádza okrem iného: „Smlouva jako celek (t.j. smluvní ujednání ve svém souhrnu) vytvářela
výrazněnerovnocennýprávnivztah.Zájemce(spotŕebitel)jejnebyloprávněnprotivůlizprostředkovatele

ukončit bez zaplacení částky 200.000,- Kč. Nemohl tak učinit ani pri nenaplnení účelu, který uzavřením
zprostředkovatelské smlouvy sledoval, dokonce ani při nečinnosti zprostředkovatele." V našom prípade
žalovaní mohli kedykoľvek jednostranne zmluvu ukončiť písomným oznámením v zmysle bodu 2.5.
sprostredkovateľskej zmluvy bez akejkoľvek sankcie. Z vyššie uvedených dôvodov považovali názor
žalovaných o neprijateľnosti zmluvných podmienok v ČI 2.4 a 2.5 za neakceptovateľný a trvali na tom,že nárok žalobcu na províziu je plne v súlade so spravodlivou ochranou spotrebiteľa a dobrými mravmi.
Naopak v súlade s dobrými mravmi nie je doterajšie konanie žalovaných, ktorí simulovaným právnym
úkonom sa snažili obísť realitnú kanceláriu žalobcu, v konaní uvádzali nepravdivé skutočnosti, ktoré boli

v rozpore s predloženými listinnými dôkazmi.

Odvolací súd postupom podľa § 214 ods. 2 O.s.p. preskúmal rozsudok podľa § 212 ods.1, 3 O.s.p. a
rozsudok potvrdil podľa § 219 ods. 1, 2 O.s.p., lebo sa stotožňuje aj s jeho dôvodmi, rozsudok je vecne
správny, zákonný a presvedčivý, a to aj napriek skutočnostiam uvedeným v odvolaní.

Odňatím možnosti konať pred súdom sa rozumie procesný postup alebo aj rozhodnutie súdu, v dôsledku
ktorého účastník nemôže uplatniť konkrétne procesné práva priznané mu O. s. p.

Podľa § 157 ods.2 O. s. p. v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal a z akých
dôvodov, ako sa vo veci vyjadril žalovaný, prípadne iný účastník konania, stručne, jasne a výstižne
vysvetlí, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, z ktorých dôkazov vychádzal a akými
úvahami sa pri hodnotení dôkazov riadil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne
posúdil. Súd dbá na to, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

Z cit. ust. vyplýva, že súd je povinný v odôvodnení uviesť, ktoré skutočnosti (skutkové zistenia) boli
dokazovaním, zhodnými tvrdeniami účastníkov alebo iným zákonom predpísaným spôsobom - podľa
jeho názoru - preukázané a ktoré nie, príp. tiež, ktoré z nich sú pre rozhodnutie veci bezvýznamné.
Pri každej jednotlivej, preukázanej i nepreukázanej, skutočnosti (skutkovom zistení) musí stručne
a jasne uviesť, ako k tomuto záveru dospel, teda z akých dôkazov - podľa jeho názoru - záver

vyplýva, ako tieto dôkazy podľa § 132-§ 135 O. s. p. hodnotil, a to najmä vtedy, ak šlo o dôkazy
protichodné, a prečo nevyhovel všetkým návrhom účastníkov na vykonanie dôkazov, pričom svoj výklad
musí prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prejednávanej veci, najmä rozsahu dokazovania, zložitosti
zisťovania skutkového stavu veci, množstvu návrhov účastníkov na vykonanie dôkazov a p. a uviesť ho
tak,abyjehozáveryorozhodujúcichskutočnostiach(skutkovýchzisteniach)neboliprenezrozumiteľnosť

alebo nedostatok dôvodov nepreskúmateľné. Jednotlivé preukázané skutočnosti (skutkové zistenia)
je potrebné premietnuť do záverov o skutkovom stave veci (do tzv. skutkovej vety), ktorý stručne a
výstižne vyjadruje skutkový stav veci (§ 153 ods.1 O. s. p.) a ktorý je rozhodujúci pre právne posúdenie.
Posúdením veci po právnej stránke treba rozumieť výklad o tom, z akých ust. zákona alebo iného
právneho predpisu vychádzal (prečo pod tieto ust. podradil zistený skutkový stav) a ako ho prípadne

vyložil, a výklad o tom, aké majú účastníci na základe zisteného skutkového stavu podľa týchto ust.
vo vzťahu k predmetu konania práva a povinnosti a ako bola preto vec rozhodnutá. Rozhodnutie nie
je preskúmateľné predovšetkým v prípade, že z jeho odôvodnenia nevyplýva vzťah medzi skutkovými
zisteniami a úvahami pri hodnotení dôkazov na strane jednej a právnymi závermi na strane druhej, resp.,
keď sú právne závery v extrémnom nesúlade s vykonanými skutkovými zisteniami alebo z nich v žiadnej

možnej interpretácii odôvodnenia nevyplývajú.

ÚS SR už viackrát judikoval, že súčasťou obsahu základného práva na spravodlivý proces (konanie)
podľa čl.46 ods.1 Ústavy SR,čl.36 ods.1 Listiny základných práv a slobôd (úst.zák.č.23/91 Zb.) a čl.6
ods.1 Dohovoru je aj právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne
a zrozumiteľne dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom

súdnej ochrany, t. j. s uplatnením nárokov a obranou proti takému uplatneniu. Pre účastníka konania,
v ktorom bolo vydané nepreskúmateľné rozhodnutie to znamená odňatie jeho možnosti konať pred
súdom, lebo mu neumožňuje - ak s rozhodnutím nie je spokojný - efektívne využitie jeho procesného
práva na napadnutie rozhodnutia súdu odvolaním (§ 201 prvá veta O. s. p.), t. j. aby mohol odvolanie
odôvodniť z hľadiska § 205 ods.1,2 O. s. p., lebo ak rozhodnutie neobsahuje žiadne dôvody, resp.

obsahuje iba nedostatočné dôvody, v takom prípade účastník konania objektívne nemá ani možnosť
posúdiť správnosť, resp. nesprávnosť rozhodnutia (postupu súdu) a teda ani sa kvalifikovane rozhodnúť.

Odvolací dôvod podľa § 205 ods.2 písm. d) O. s. p. sa týka chyby v zisťovaní skutkového stavu veci
spočívajúcej v tom, že skutkové zistenie, ktoré bolo podkladom pre rozhodnutie súdu prvého stupňa je
nesprávne, t. zn. musí ísť o skutkové zistenie, na základe ktorého vec posúdil po právnej stránke a ktoré

je nesprávne lebo nemá oporu vo vykonanom dokazovaní, pričom medzi chybami skutkového zistenia a
chybamiprávnehoposúdeniajeúzkavzájomnásúvislosť,keďžepríčinounesprávnych(nedostatočných)
skutkových zistení môže byť chybný právny názor, v dôsledku ktorého zisťoval iné skutočnosti, príp.zisteným skutočnostiam prisudzoval iný právny význam. Skutkové zistenie nezodpovedá vykonaným
dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 132 O. s. p., a to vzhľadom na to, že buď
vzaldoúvahyskutočnosti,ktorézvykonanýchdôkazovaleboprednesovúčastníkovnevyplynuli,aniinak

nevyšli počas konania najavo alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi
preukázané alebo vyšli počas konania najavo. Nesprávne sú i také skutkové zistenia, ktoré založil na
chybnom hodnotení dôkazov. Ide o situáciu, keď je logický rozpor v hodnotení dôkazov, príp. poznatkov,
ktoré vyplynuli z prednesov účastníkov alebo, ktoré vyšli najavo inak, z hľadiska závažnosti (dôležitosti),
zákonnosti, pravdivosti, event. vierohodnosti alebo, keď výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá

tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 132-§ 135 O. s. p.

Z ustanovenia § 153 ods. 1 O.s.p. vyplýva, že súd rozhodne na základe skutkového stavu zisteného z
vykonaných dôkazov, ako aj na základe skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi sporné, ak o nich
alebo o ich pravdivosti nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Zákonná úprava obsiahnutá v ustanovení § 120 O.s.p. rešpektuje zásadné rozdiely medzi sporovým
a nesporovým konaním. Zároveň akceptuje tú skutočnosť, že vzhľadom k povahe oboch týchto

konaní dokazovanie v sporovom konaní je založené na iných základoch, ako dokazovanie v konaní
nesporovom. Sporové konanie je ovládané prejednávacou zásadou, ktorá je tradične historicky chápaná
tak, že tvrdiť skutočnosti a navrhovať na ich preukázanie dôkazy je vecou účastníkov konania. To
znamená, že iniciatíva pri zhromažďovaní dôkazov zaťažuje zásadne účastníkov a ukladá im povinnosť
označiť dôkazy k preukázaniu ich tvrdení. Účastník má preto povinnosť tvrdenia (§ 79 ods. 1O.s.p.) a

povinnosť dôkaznú. Táto skutočnosť ale neznamená, že zákonná úprava sa zrieka zásady materiálnej
pravdy. Táto zásada, ako protipól zásady formálnej pravdy, je naďalej súčasťou nášho civilného procesu
a je vyjadrená v ustanovení § 153 ods. 1 O.s.p.

Zákon v ustanovení § 120 ods. 1 veta tretia O.s.p. vychádza z toho, že súd nie je pri vykonávaní dôkazov
odkázaný len na formálny návrh účastníka na vykonanie dôkazu, ale pripúšťa možnosť vykonať aj iné,

účastníkmikonanianenavrhovanédôkazy.Ichvykonanievšakpodmieňujeichvýnimočnosťou,akoajich
nevyhnutnosťou pre rozhodnutie vo veci. Ide teda o také dôkazy, ktoré vyplynú z doterajšieho priebehu
konania bez toho, aby zákon ukladal súdu povinnosť takéto dôkazy vyhľadávať. Pritom právo súdu
vykonať aj účastníkmi konania neoznačené a nenavrhnuté dôkazy zostáva len v polohe možnosti a nie
povinnosti. Je preto na súde, aby v každom konkrétnom prípade posúdil, či výnimočne vykoná aj iné

dôkazy, ako navrhujú účastníci, ak j ich vykonanie nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci. Z uvedeného
teda vyplýva, že ak dôkaz potrebný a nevyhnutný pre rozhodnutie vo veci vyjde v priebehu konania
najavo (súd má o ňom vedomosť), bez ohľadu na návrhy účastníkov konania môže a zároveň aj musí
súd výnimočne takýto dôkaz vykonať. Súd po takýchto dôkazoch nepátra, pretože je vecou účastníka
konania, aby ich vykonanie navrhli a aby sa starali o svoje práva.

V prejednávanej veci, súd prvého stupňa vykonal rozsiahle dokazovanie, neopomenul žiadny návrh na
dokazovanie v konaní a ani v odvolacom konaní neponúkali žalovaní v 1. a 2. rade nové dôkazy. Súd vec
právne posúdil správne a zákonne, pri podnikaní za účelom dosiahnutia zisku zmluvou si zaistil žalobca
odmenu za sprostredkovanie, jeho snaha dosiahnuť províziu bola zmarená postupom žalovaných, výška
provízie bola primeraná. Tvrdenie žalovaných v 1. a 2. rade, že o prolongácii zmluvy nevedeli a provízia

nebola platne s nimi dohodnutá, sa nepotvrdilo. Sama žalovaná v 2. rade sa vyjadrila, že pokiaľ sa v
januári 2013 byt nepredá, tak inzerciu končia, čo znamená, že to odporuje tvrdeniu a názoru žalovaných
v 1. a 2. rade, že nemali vedomosť o platnosti zmluvy a trvaní zmluvného vzťahu.

Odvolacie námietky sú nepodstatné z hľadiska tvrdenia žalovaných, že zo svedeckých výpovedí jasne
vyplýva zámer zotrvať v zmluvnom vzťahu do 6 mesiacov od podpisu sprostredkovateľskej zmluvy,

pričom podpisom posledného dodatku ústne predĺžili platnosť zmluvy do konca januára 2013. Nebolo
preukázané, aby predstaviteľ realitnej kancelárie žalovaných nevyviedol z omylu o trvaní zmluvy a prijal
ich ústnu výpoveď zmluvy k dohodnutému termínu.

Treba prisvedčiť žalobcovi, že o. i. aktívnym pôsobením realitného makléra L.. S. boli presvedčení
žalovaní o nutnosti výrazne znížiť požadovanú kúpnu cenu, potom došlo k reálnym požiadavkám

žalovaných pri predaji, žalovaní nikdy neoznámili úmysel zmluvu ukončiť, ale jasne uzavreli dodatok
sprostredkovateľskej zmluvy, čo vyplýva z dokazovania súdu prvého stupňa. Ak by žalobca nemal
podmienku uvedenú v exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve, pracoval by de facto stále zadarmo,
lebo v konečnom dôsledku by ho mohol záujemca stále obísť, čo sa aj v praxi stáva. Zástupca žalobcu,resp. jeho zamestnanec sa stále stretával so žalovanými, a to každý mesiac. Napokon žalovaný v 1.
a 2. rade jasne zavádzali súd a urobili simulovaný právny úkon, keď kúpna cena medzi žalovanými a
rodičmi žalovaného v 1. rade nebola nikdy vyplatená (48.700 €, kúpnu cenu mal uloženú dlhú dobu

doma, lebo neveril bankám). Pritom poukaz na rozsudok NS ČR 33Cdo/4601/2008 je neprimeraný, išlo
o iný prípad, lebo uzavretím sprostredkovateľskej zmluvy podľa judikátu nemohli záujemcovia ukončiť
zmluvu proti vôli sprostredkovateľa.

Odvolací súd ešte poukazuje na uznesenie NS SR 7Cdo/117/2014 z 23.5.2014, podľa ktorého pri
odvolacom dôvode o nedostatočnom zistení skutkového stavu, nejde len o vyhodnotenie dokazovania,

ale ťažisko dokazovania zostalo stále pred súdom prvého stupňa a jeho skutkové závery môže
oprávnene dopĺňať a korigovať len odvolací súd, ktorý za tým účelom môže aj vykonať dokazovanie,
avšak podľa § 213 O.s.p., preskúmať správnosť a úplnosť skutkových zistení nemožno bez opakovania
dokazovania, lebo žalovaní v 1. a 2. rade ani neponúkali ďalší dôkaz na doplnenie skutkového stavu,
nemoholaniodvolacísúdprehodnocovaťvykonanédôkazy,apretoaninebolomožnévychádzaťziného
skutkového stavu a odchýliť sa od neho (§ 213 ods. 1, 3 O.s.p.).

Odvolací súd potvrdil rozsudok ako vecne správny aj vo výroku o trovách konania a odvolacie trovy
nepriznal úspešnému žalobcovi z dôvodu, že vyjadrenie k odvolaniu sa nejaví účelné, lebo aj bez tohto
vyjadrenia by odvolací súd musel v odvolacom konaní rozhodnúť.

Výsledok hlasovania - pomer hlasov: 3 hlasy za (§ 3 ods.9 tretia veta zák.č.757/04 Z. z. o súdoch a o
zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti rozsudku odvolacieho súdu odvolanie nie je prípustné.