Rozsudok ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 24. január 2012

Súd: Okresný súd Bratislava V
Spisová značka: 5C/221/2007

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1507233511
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 01. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Ulacká

ECLI: ECLI:SK:OSBA5:2012:1507233511.15

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava V samosudkyňou JUDr. Vierou Ulackou v právnej veci navrhovateľa: C. U.,

narodený XX.X.XXXX, bytom C., Z. rad XXX/X, zastúpený na základe plnej moci advokátkou JUDr.
Jankou Hazlingerovou, Bratislava, Čapkova 8, proti odporcom: 1) S. N., narodený XX.X.XXXX, bytom v
D., K. XX a 2) G. N., narodená XX.X.XXXX, bytom v D., K. XX, obaja na základe plnej moci zastúpení
Advokátskou kanceláriou JUDr. Zdenka Lániková, s.r.o., Bratislava, Grösslingova 8, o zaplatenie
9.958,18 eur (300.000 Sk) s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ je povinný zaplatiť štátu na účet tunajšieho súdu náhradu trov konania 65,64 eur do 3 dní
od právoplatnosti rozsudku.

Navrhovateľ je povinný zaplatiť odporcom v 1. a 2. rade na účet Advokátskej kancelárie JUDr. Zdenka
Lániková, s.r.o. náhradu trov konania 996,32 eur do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom, ktorý bol súdu doručený 4.12.2007, sa navrhovateľ domáhal, aby boli odporcovia zaviazaní
zaplatiť mu 300.000 Sk s úrokom z omeškania 8,5 % ročne od 1.12.2007 až do zaplatenia a náhradu
trov konania. Návrh odôvodnil tým, že kúpnou zmluvou z 9.5.2007 odpredal odporcom nehnuteľnosť za
dohodnutú kúpnu cenu 2.300.000 Sk, odporcovia časť kúpnej ceny 300.000 Sk, ktorá sa stala splatnou
30.11.2007, odmietli zaplatiť s tým, že ju použijú na odstránenie skrytých vád, lebo dom vlhne a má
praskliny. Vlhnutie domu a jeho praskliny boli zjavné ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy, čo v tom čase

odporcom neprekážalo, nie sú to skryté vady, odporcovia vedeli, že kupujú päťdesiatročnú stavbu bez
izolácií proti vlhkosti a tomu zodpovedala aj dohodnutá kúpna cena. Predmetom prevodu nebol iba
dom, ale aj pozemky a vedľajšie stavby.

Odporcovia žiadali návrh zamietnuť. Uviedli, že dom kúpili po ubezpečení, že je napriek chýbajúcej
izolácii suchý a v zime teplý. Jeho skutočný stav zistili až po vyprataní domu, dovtedy pri ohliadkach
pre rozloženie nábytku v izbách a drevený obklad stien v obývačke nevideli, že sú steny mokré. Okrem
vlhnutia a prasklín má dom aj ďalšie vady : cez drevenú stenu medzi kuchyňou a izbou uniká von teplo,

kotol nemá tesnenie, jeho rošt je rozpadnutý na 3 časti a len zošraubovaný, pri kúrení preniká dym cez
bočné dvere do domu. Vyzvali preto navrhovateľa, aby bola ostávajúca časť kúpnej ceny 300.000 Sk
použitá na odstránenie vád. Mokrý dom by určite nekúpili, ale boli v časovej tiesni, lebo predávali svoj
byt a ak by nepristúpili na požiadavku manželky navrhovateľa a nevyplatili vopred zálohu, navrhovateľ
by dom predal iným záujemcom a oni by nemali kde bývať.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, oboznámil sa s obsahom listinných dôkazov
založených v súdnom spise, ako svedkov vypočul manželku navrhovateľa K. U., dcéru navrhovateľa E.K., syna odporcov S. N. a jeho priateľa S. I., realitného makléra Mgr. W. W. a znalkyňu Ing. Bc. V. C., do
konania pribral znalcov z odboru stavebníctvo a to jednak na určenie príčin vlhnutia domu a jednak na
posúdenie, či je príčina vlhnutia domu vzhľadom na jeho stavebno-technický stav odstrániteľná.

Vykonať iné dôkazy účastníci nenavrhli.

Z kúpnej zmluvy, ktorú uzavrel navrhovateľ ako predávajúci s odporcami v 1. a 2. rade ako kupujúcimi
dňa 9.5.2007, súd zistil, že jej predmetom boli nehnuteľnosti v katastrálnom území A., zapísané na liste
vlastníctva č. XXX: pozemok parc. č. XX/X zastavaná plocha vo výmere 440 m2, pozemok parc. č.
XX/X záhrada vo výmere 456 m2 a rodinný dom súpisné č. X postavený na pozemku parc. č. XX/X.

Nehnuteľnosť odporcovia kúpili do bezpodielového spoluvlastníctva manželov za kúpnu cenu 2.300.000
Sk, ktorú sa zaviazali navrhovateľovi zaplatiť v troch častiach, zálohu 1.000.000 Sk v deň podpísania
zmluvy, druhú časť 1.000.000 Sk do 31.5.2007 a zvyšných 300.000 Sk najneskôr do 30.11.2007.

Dňa 26.7.2007 uzavreli účastníci dodatok ku kúpnej zmluve, ktorým odstránili nedostatky pôvodného
textu zmluvy. Vklad bol Správou katastra v A. I. povolený 30.7.2007.

Medzi účastníkmi nebolo sporné, že odporcovia zaplatili navrhovateľovi len časť dohodnutej kúpnej ceny

2.000.000 Sk. Pred splatnosťou poslednej časti kúpnej ceny vyzvali listom z 10.9.2007 navrhovateľa,
abysavyjadrilkichnávrhunauzavretiedodatkukukúpnejzmluve,vzmyslektoréhonezaplatenýzvyšok
kúpnej ceny 300.000 Sk použijú na úhradu nevyhnutných nákladov potrebných pre sanáciu skrytých
vád domu ako sú vlhnutie a praskliny. Súčasne upozornili navrhovateľa, že v opačnom prípade budú
núteníodkúpnejzmluvyodstúpiť.Navrhovateľpísomne10.10.2007odporcomoznámil,žesichnávrhom

nesúhlasí, lebo nehnuteľnosť nemá žiadne skryté vady. Napriek tomu odporcovia od kúpnej zmluvy
neodstúpili a i keď v písomnom vyjadrení k návrhu znovu uviedli, že sa rozhodli od zmluvy odstúpiť, v
súdnom konaní sa proti povinnosti doplatiť navrhovateľovi zvyšok kúpnej ceny bránili len tým, že pre
skryté vady majú právo na zľavu z kúpnej ceny vo výške 300.000 Sk.

Stanovisko odporcov sa zmenilo po tom, čo znalkyňa Ing. K. D., ktorú súd do konania pribral na

odborné posúdenie príčin vlhnutia domu, v znaleckom posudku č. 48/2009 uviedla, že dom nemá
vybudované dostatočné základy a jeho dodatočné odizolovanie proti vlhkosti neodporučila vykonať bez
predchádzajúceho posudku statika. Následne odporcovia listom z 25.10.2009, ktorý bol navrhovateľovi
doručený 5.11.2009, od kúpnej zmluvy uzavretej 10.10.2007 (v skutočnosti 9.5.2007) odstúpili. Po
odstúpení od zmluvy sa zmenila aj ich procesná obrana: návrh žiadali zamietnuť ako bezpredmetný,

lebo zmluva sa od počiatku zrušila, a keďže navrhovateľ považoval odstúpenie za neplatné, navrhli, aby
bola otázka platnosti odstúpenia posúdená ako predbežná s tým, že nároky zo zrušenej zmluvy si budú
uplatňovať osobitne. Pôvodnú obranu zachovali už len ako alternatívnu pre prípad, ak by súd dospel k
záveru, že sa zmluva odstúpením nezrušila.

V prvom rade preto bolo potrebné vyriešiť otázku, či sa na základe oznámenia odporcov z 25.10.2009

o odstúpení od zmluvy kúpna zmluva v zmysle § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ) od začiatku
zrušila, t. j. či odporcovia týmto právnym úkonom účinne od zmluvy odstúpili.

Oznámenie odporcov z 25.10.2009 je označené ako odstúpenie od kúpnej zmluvy uzatvorenej
10.10.2007 a odvoláva sa na ustanovenie § 597 ods. 1 OZ. Ďalej sa v ňom uvádza:

„Kupujúci uzavrel v predmete označenú kúpnu zmluvu, zaplatil predávajúcemu za prevod vlastníckeho

práva podľa kúpnej zmluvy zálohu a doplatok č. 1 ako 2. časť kúpnej ceny. Splácanie kúpnej ceny robil
v dobrej viere, že nehnuteľnosť na základe vyhlásenia predávajúceho, ktorý nehnuteľnosť dlhodobo
užíval, je v dobrom stave, nevlhne a že mu nie sú známe také vady a poškodenia, ktoré by mohli
negatívne ovplyvniť budúce užívanie nehnuteľnosti. Počas užívania nehnuteľnosti však kupujúci zistil,
že nehnuteľnosť nemožno riadne užívať pre nadmerné vlhnutie stavby. Podľa čl. VII. kúpnej zmluvy

ods. 3 sa snažil kupujúci vzájomným rokovaním vyzvať predávajúceho, aby posledná 3. časť kúpnej
ceny nebola vyplatená predávajúcemu ale aby táto vo výške 300 000 Sk bola použitá na odstránenie
vád predmetu kúpnej ceny. Predávajúci s tým nesúhlasil a namiesto rokovania podal na Okresný súd
Bratislava V. žalobu vo veci zaplatenia 300 000 Sk čím zároveň ukončil aj rokovanie vo veci odstránenia
vád predmetu kúpy vedenú pod č. 5C XXX/XX. V priebehu pojednávania však nezávislý súdny znalec

Ing. K. D. určená súdom zistila, že predmet kúpy podľa znaleckého posudku č. 48/2009 nespĺňa bez
generálnej opravy podmienky jeho ďalšieho užívania a vykazuje také vady, pre ktoré je aj po odstránenípríčin vlhnutia domu neužívateľný. Predmet kúpnej zmluvy trpí skrytou vadou, ktorú nebolo možné
odhaliť pri bežných prehliadkach pred kúpou. Skrytá vada robí vec neupotrebiteľnou a preto kupujúci od
kúpnej zmluvy z 10.10 2007 odstupuje. Predávajúci od samého začiatku robil tlak na kupujúceho aby sa

rýchlo uskutočnila kúpa domu nakoľko musí rýchlo vyplatiť zálohovaný pozemok a ak nedostane skoro
zálohu 1 000 000 Sk dom predá inému záujemcovi. Pritom byt, v ktorom kupujúci býval bol už v štádiu
predaja kvôli hypotéke a preto kupujúci konali za nápadne nevýhodných podmienok a v tiesni. Dňom
doručenia tohto listu predávajúcemu kupujúci od zmluvy odstupuje so všetkými právnymi dôsledkami.“

Navrhovateľ poukázal na nejasnosť, nezrozumiteľnosť a neurčitosť takto formulovaného oznámenia o

odstúpení od zmluvy, a tým na jeho formálno-právnu neplatnosť. Oznámenie považoval za skutkovo
nedostatočne vyjadrené a dôvod odstúpenia neuvedený jednoznačne.

Ani samotní odporcovia zjavne nemali jasno v tom, pre akú vadu nehnuteľnosti od zmluvy odstúpili.
Tak, ako sa menili ich právni zástupcovia, menila sa aj interpretácia dôvodov odstúpenia. Pôvodne od
zmluvy odstúpili pre vadu zistenú znaleckým posudkom č. 48/2009 a pre konanie v tiesni za nápadne
nevýhodných podmienok, po prvej zmene právneho zastúpenia na pojednávaní 1.6.2010 za dôvod

odstúpenia, okrem konania v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, označili skutočnosť, že ich
navrhovateľ výslovne ubezpečil, že je dom suchý, ktorú vlastnosť si oni vymienili a toto ubezpečenie
sa preukázalo ako nepravdivé, na vlhnutie domu a praskliny ich neupozornil a vlhnutie maskoval
rozložením kvetín a nábytku, pričom v čl. III. ods. 2 kúpnej zmluvy vyhlásil, že je vec bez vád. Od
8.9.2010 odporcov v konaní zastupuje v poradí už tretí právny zástupca, podľa ktorého dôvodom

odstúpenia je skutočnosť, že dodatočne vyšla najavo vada, na ktorú odporcovia neboli upozornení, vada
je neodstrániteľná a nehnuteľnosť je na bývanie neupotrebiteľná. Vadou je nadmerné vlhnutie domu,
nad rámec predpokladaného vlhnutia, ktorú odporcovia vytýkali už tri mesiace po uzavretí zmluvy.

Odstúpenie od zmluvy je právnym úkonom a právny úkon musí byť v zmysle § 37 ods. 1 OZ
urobený (okrem iného) určito, inak je neplatný. Neurčitým je taký právny úkon, ktorý je síce vyjadrený

zrozumiteľne, ale jeho nejasný obsah sa nedá odstrániť ani pomocou interpretačných pravidiel. Podľa §
35 ods. 2 OZ treba právne úkony vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa
vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.

V tomto prípade je jednoznačné, že vôľou odporcov bolo odstúpením kúpnu zmluvu zrušiť. Napriek
nesprávne uvedenému dátumu uzavretia zmluvy je kúpna zmluva špecifikovaná dostatočne určito na to,

aby nebolo pochýb, od ktorej zmluvy odstupujú. Dôvody odstúpenia sú dva: prvým sú neodstrániteľné
skryté vady domu, druhým je konanie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Právo od zmluvy odstúpiť pre vady kúpenej veci patrí k právam vyplývajúcim zo zodpovednosti za vady.
Odporcovia mohli právo uplatniť len v súvislosti s tými vadami, ktoré navrhovateľovi vytkli najneskôr do
24 mesiacov od prevzatia veci (druhá veta § 599 ods. 1 OZ). Lehota na vytknutie vád je v zmysle § 504

OZ lehotou prekluzívnou.

Medzi účastníkmi nebolo sporné, že navrhovateľ nehnuteľnosť vypratal a odporcom odovzdal 2.6.2007.
Preto lehota na vytknutie vád začala plynúť od 2.6.2007 a uplynula dňa 2.6.2009. V tejto lehote
odporcovia ako vady vytýkali listom z 10.9.2007 vlhnutie a praskliny, za ďalšie vytknutie vád je možné
považovať aj písomné vyjadrenie zo 16.1.2008 k návrhu, v ktorom odporcovia ako vady uviedli, že je

dom mokrý, nie je v ňom teplo, izby sú mokré, studené a opadáva v nich omietka, kotol nemá tesnenie,
rošt je rozpadnutý na 3 časti a len zošraubovaný a pri kúrení dym cez bočné dvere preniká do domu.

V oznámení o odstúpení od zmluvy nie je vada, pre ktorú odporcovia toto právo uplatňujú, špecifikovaná
dostatočne určito. Všeobecne sa len konštatuje, že predmet kúpy nespĺňa bez generálnej opravy
podmienky jeho ďalšieho užívania, trpí skrytou vadou, ktorú nebolo možné odhaliť pri bežných

prehliadkach pred kúpou a že skrytá vada robí vec neupotrebiteľnou. Neurčitosť nebola odstránená ani
odkazom na znalecký posudok č. 48/2009, keďže z posudku záver o tom, že má dom vady, pre ktoré je
aj po odstránení príčin vlhnutia neužívateľný, priamo nevyplýva.

V úvodnej časti oznámenia sa síce uvádza, že nehnuteľnosť nemožno riadne užívať pre nadmerné
vlhnutie stavby, ale len v súvislosti s opisom dôvodov, pre ktoré sa odporcovia rozhodli nezaplatiť

navrhovateľovi zvyšok kúpnej ceny. Vlhnutie stavby sa s dôvodmi odstúpenia od zmluvy priamo nespája,práve naopak, z ďalšieho textu vyplýva, že dôvodom odstúpenia sú tie vady, pre ktoré je aj po odstránení
príčin vlhnutia dom neužívateľný, t. j. iné vady, než vlhnutie domu.

Znalkyňa v posudku poukázala na to, že dom nemá vybudované dostatočné základy, z ktorého dôvodu

môže byť narušená jeho statika, preto dodatočné odizolovanie domu proti vlhkosti neodporučila vykonať
bez predchádzajúceho posudku statika. Takúto vadu odporcovia do 24 mesiacov od prevzatia veci
navrhovateľovi nevytýkali. Preto aj v prípade, ak by odkazom na znalecký posudok menili od zmluvy
odstúpiť pre túto vadu, bolo by odstúpenie od zmluvy aj z tohto dôvodu za neplatné.

V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že vady mohli odporcovia vytknúť buď ich presným popísaním

(v čom spočívajú, aká je ich príčina) alebo uvedením, ako sa navonok prejavujú. Narušená statika
domu sa môže prejaviť aj trhlinami, prasklinami stien a odporcovia praskliny ako vadu včas vytýkali.
V tomto prípade však nie je možné praskliny považovať za skrytú vadu, lebo viditeľné praskliny domu
zdokumentovali aj odporcovia na fotografiách zhotovených ešte pred uzavretím zmluvy. Nároky zo
zodpovednosti za zjavné vady by si odporcovia mohli uplatňovať len vtedy, ak by ich navrhovateľ
ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek vád (§ 500 ods. 1 OZ). V článku III. ods. 2 kúpnej

zmluvy navrhovateľ vyhlásil, že mu nie sú známe také vady a poškodenia, ktoré by mohli ovplyvniť
budúce užívanie nehnuteľnosti alebo mali vplyv na kúpnu cenu. Neubezpečoval teda kupujúcich, že
nehnuteľnosť nemá žiadne vady, len vyhlásil, že jemu vady nie sú známe.

Druhým dôvodom odstúpenia od zmluvy malo byť konanie odporcov v tiesni za nápadne nevýhodných
podmienok. Odstúpenie od zmluvy z tohto dôvodu umožňuje ustanovenie § 49 OZ. Za tieseň sa obvykle

považuje taký stav účastníka, či už sociálny, ekonomický alebo iný, ktorý naňho dolieha do tej miery, že
uzavrie zmluvu preňho nápadne nevýhodnú, ktorú by, nebyť toho stavu, inak neuzavrel.

Za stav tiesne odporcovia považujú skutočnosť, že v situácii, kedy oni predávali svoj byt, po predaji
ktorého by nemali kde bývať, od nich manželka navrhovateľa požadovala zálohu 1.000.000 Sk, inak
by bol dom predaný iným záujemcom. V čom spočívajú nápadne nevýhodné podmienky, odporcovia

neuviedli. S prihliadnutím na to, že kúpna cena, za ktorú odporcovia nehnuteľnosť kúpili, bola nižšia než
cena uvedená v znaleckom posudku, ako aj na to, že od apríla 2007 obhospodarovali záhradu, takže ku
rozhodnutiu nehnuteľnosť kúpiť zjavne dospeli už vtedy, nepovažoval súd požiadavku navrhovateľa na
poskytnutie zálohy za skutočnosť, pod ktorej vplyvom by odporcovia konali pri uzatváraní kúpnej zmluvy
v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Z týchto dôvodov dospel súd k záveru, že odporcovia neodstúpili od zmluvy platne, a keďže sa zmluva
na základe ich oznámenia z 25.10.2009 nezrušila, zaoberal sa ďalej ich alternatívnym nárokom na zľavu
z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Navrhovateľ bol v zmysle § 596 OZ povinný pri dojednávaní kúpnej zmluvy odporcov upozorniť na vady,
o ktorých vedel. Ak by odporcov výslovne ubezpečil, že je vec bez akýchkoľvek vád, odporcovia by mali

podľa § 500 ods. 1 OZ právo uplatňovať nárok zo zodpovednosti aj v prípade zjavných vád. V prípade
skrytých vád, t.j. vád, ktoré vyšli najavo až dodatočne a na ktoré navrhovateľ odporcov neupozornil, majú
odporcovia na základe § 597 ods. 1 OZ právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, zodpovedajúcu
povahe a rozsahu vady. Právo na zľavu je nárokom zo zodpovednosti za vady, preto odporcovia môžu
zľavu uplatniť len v súvislosti s tými vadami, ktoré navrhovateľovi vytkli v lehote 24 mesiacov od prevzatia

veci (§ 599 ods. 1 OZ). Vadou, pre ktorú si odporcovia zľavu uplatnili, je vlhnutie domu.

Navrhovateľ považuje vlhnutie za vadu zjavnú, ktorú odporcovia museli zistiť pri prehliadkach domu.
Odporcovia mali možnosť viac krát si nehnuteľnosť prezrieť, jednej z ohliadok sa zúčastnil aj realitný
maklér, ktorý výslovne poukázal na technický stav domu, na prasklinu a na vlhnutie. Stopy vlhnutia boli
zreteľne viditeľné, resp. skutočnosť, že dom vlhne, bola zrejmá z farebných zmien na fasáde domu. Dom

ohliadol aj znalec, ktorý na objednávku odporcov vypracoval znalecký posudok o cene nehnuteľnosti,
takžeajzoznaleckéhoposudkumuselivedieť,vakomstaveboldomvčasepredaja,včítaneskutočnosti,
že nemá izolácie proti vlhkosti.

Medzi účastníkmi nebolo sporné, že o kúpe domu odporcovia jednali s manželkou navrhovateľa
(navrhovateľ neovláda slovenčinu). Odporcovia tvrdili, že ich manželka navrhovateľa ubezpečila, že

dom je napriek chýbajúcim izoláciám suchý. Odporkyňa v 2. rade uviedla, že si túto vlastnosť pri kúpevymienila a uisťovala sa, či stav domu zodpovedá jej zdravotnému stavu, lebo v roku 1999 jej bola
diagnostikovaná alergia na plesne.

Manželka navrhovateľa K. U. ako svedkyňa uviedla, že pred odporcami nič netajili, dom bol viditeľne

vlhký a na niekoľkých miestach popraskaný. Na nutnosť dom odizolovať ich upozornila a dokonca
odporkyni v 2. rade na jej žiadosť ešte pred uzavretím zmluvy zaobstarala prospekt od firmy, ktorá
vlhnutie domov odstraňuje podrezaním. Tvrdenie, že by odporcov ubezpečovala o tom, že je dom suchý,
poprela, keďže ani odporcovia a ani nikto iný sa jej na vlhnutie nepýtali. Odporkyňa v 2. rade o svojom
zdravotnom stave hovorila len to, že nepracuje, lebo má niečo s chrbticou.

Odporkyňa v 2. rade potvrdila, že od manželky navrhovateľa prospekt o odstraňovaní vlhnutia stavby
podrezaním dostala, ale podľa nej sa tak stalo až po uzavretí kúpnej zmluvy.

Skutočnosť, či si odporcovia pri kúpe vymienili, aby bol dom suchý, resp. či ich manželka navrhovateľa
o tejto vlastnosti domu ubezpečila, nie je pre uplatnenie práva na zľavu rozhodujúca, rozhodujúcou
by v zmysle § 597 ods. 2 OZ bola, ak by odporcovia z dôvodu vlhnutia stavby od zmluvy odstúpili.
Napriek tomu sa súd touto otázkou zaoberal a dospel k záveru, že vykonaným dokazovaním sa

odporcom nepodarilo túto skutočnosť preukázať. Odporkyňa v 2. rade si vo svojich tvrdeniach protirečila,
najprv vypovedala, že sa na vlhnutie domu pýtala ona, neskôr sa podľa nej na vlhnutie pýtal jej brat,
ubezpečenie, že je dom suchý, malo najprv spočívať v tom, že manželka navrhovateľa na jej otázku
„kývala hlavou“, potom zas, že jej to potvrdila výslovne. Paradoxne vyznieva aj tvrdenie odporkyne,
že sa pre diagnostikovanú alergiu na plesne vopred uisťovala, či je dom suchý, keďže jej rovnako

bola diagnostikovaná aj alergia na peľ tráv, stromov a buriny, čo jej nebránilo kúpiť dom so záhradou.
Jej tvrdeniu súd neuveril aj preto, že odporcovia mali možnosť kúpu domu zvrátiť už v júli 2007, kedy
kataster vyžadoval pre povolenie vkladu odstránenie formálnych nedostatkov kúpnej zmluvy, takže
stačilo dodatok ku zmluve nepodpísať. Súd poukazuje aj na to, že sa odporcovia pri prvom vytknutí vád
vôbec nezmienili o tom, že si pri kúpe vymienili, aby bol dom suchý, resp. že ich predávajúci ubezpečil,

že dom je suchý, brániť sa tým začali až po začatí súdneho konania.

Ďalej sa súd zaoberal otázkou, či je vlhnutie stavby, o ktorej odporcovia vedeli, že nie je izolovaná,
možné považovať za skrytú vadu.

Rodinný dom je stavba určená na bývanie a odporcovia ho na tento účel aj kupovali. Vadou rodinného
domu je preto neexistencia takej jeho vlastnosti, ktorá možnosť využiť ho na bývanie znižuje. Vlhnutie

rodinného domu možnosť jeho plnohodnotného využitia znižuje a je teda vadou. Ak stavba nie je
izolovaná, vždy s jej vlhnutím treba rátať, napriek tomu nie je možné bez ďalšieho označiť vlhnutie za
zjavnú vadu. Za rozhodujúce súd považuje, či odporcovia vedeli alebo mohli vedieť, ako sa táto vada v
skutočnosti aj prejavuje a ako ovplyvňuje úžitkové vlastnosti domu.

Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že odporcovia mali pred uzavretím kúpnej zmluvy viac krát

možnosť nehnuteľnosť prezrieť, boli informovaní, že dom nie je podpivničený, nemá izolácie a vedeli,
že bol postavený v roku 1954, resp. jeho prístavba v roku 1956. Odporcovia nepopreli ani to, že stopy
vlhnutiadomuboli zjavnénajehovonkajšomobvodovommúre,naktorombolaviditeľnáfarebnázmena.
Tvrdia však, že ohliadkami nemohli zistiť, že dom vlhne aj zvnútra a na to, že je dom zvnútra mokrý,
ich navrhovateľ neupozornil.

Manželka navrhovateľa vo svedeckej výpovedi uviedla, že dom bol viditeľne vlhký, naproti tomu jej
dcéra E. K. , ktorú tiež ako svedkyňu súd vypočul, tvrdila, že dom nebol mokrý, bol vlhký len zvonku, vo
vnútri nebola ani vlhkosť a ani plesne. Skutočnosť, že vlhnutie domu zvnútra nebola zjavné, potvrdili aj
ďalší svedkovia, ktorí nehnuteľnosť ohliadali pred uzavretím kúpnej zmluvy.

Realitný maklér Mgr. W. W., ktorého realitná agentúra pre odporcov riešila predaj ich bytu v N. s väzbou

na kúpu rodinného domu, nehnuteľnosť v A. ohliadol dva krát, aby zaistili podklady. Dom bol podľa neho
obývateľný i keď nie v dokonalom technickom stave a potreboval opravy. Aj keď vedel, že pri takýchto
domoch sa ich vlhnutie dá predpokladať, nevidel žiadne škvrny ani fľaky, stopa po vlhnutí bola len na
vstupnej stene do domu, na ktorej bola zvonku biela čiara, inak boli v čase ohliadky steny suché.

Znalkyňa Ing. Bc. V. C., ktorá vypracovala znalecký posudok k cene nehnuteľnosti, vo svedeckej

výpovedi uviedla, že nehnuteľnosť podrobne prezrela v apríli 2007, steny domu boli zvnútra obloženédreveným obkladom, preto by sa ich prípadné zavlhnutie nedalo bežnou ohliadkou zistiť, a keďže
medzi stenou a obkladom je vzduchová medzera, zabraňujúca vzlínaniu vlhkosti do obkladu, nemuseli
byť stopy vlhnutia viditeľné ani na obklade. Zvonku bol dom suchý a žiadne zjavné mapy po vlhnutí

nevidela. Ohliadka však bola vopred avizovaná, nie je preto vylúčené, že dom mohol byť vopred
dôkladne vyvetraný, resp. steny vysušené elektrickým ohrievačom, ktorý si všimla v jednej z predných
miestností. Ak v posudku vlhnutie domu zvnútra nepopísala, potom stopy vlhnutia nevidela a necítila ani
adekvátny zápach, resp. nebol výrazný. Keďže v dome chýbajú vodorovné izolácie proti zemnej vlhkosti,
je samozrejmé, že zavlhnutý bol, ale nie nad obvyklú mieru. Ak by bol dom zavlhnutý, znížilo by to jeho

životnosť a tým aj jeho cenu.

Syn odporcov S. N. ako svedok uviedol, že dom síce mali možnosť si ohliadnuť, ale bol v ňom nábytok,
masívne veľké skrine pri stenách, veľké čelo postele a obklad stien. Až po nasťahovaní zistili, že sú
steny zospodu mokré, na dotyk vlhké, odúvali sa omietky a v malom množstve bolo vidieť plesne. Po
odstránení dreveného obkladu v obývacej izbe bol obklad zvnútra navlhnutý a steny pod ním mokré.
Ohliadok sa zúčastnil aj jeho priateľ S. I., podľa ktorého dom vyzeral pekne, ale keď dali dolu obloženie,

vyšlo najavo, že je premočený, vlhký a plesnivý, čo bolo aj cítiť. Steny v rohu obývačky boli šedé až
čierne, ako by boli chytené plesňou.

Z výpovedí odporcov súd zistil, že skutočný stav domu ani pri viacnásobných ohliadkach nezistili,
viditeľná bola len veľká prasklina. Pred uzavretím zmluvy mali možnosť prezrieť si dom len zariadený,
v obývacej izbe boli 3 steny obložené drevom od podlahy až po strop, na štvrtej stene bolo okno a pri

stene sedačka, v ostaných izbách bol pri stenách nábytok a kvetiny, videli preto len hornú časť stien, na
spodok a do rohov ich nenapadlo sa pozrieť. Aj kuchyňa bola na 3 stenách obložená a pri štvrtej stene
stál stôl. Po vyprataní domu už boli stopy vlhnutia viditeľné na spodku jednej steny v detskej izbe a pod
oknom ďalšej izby, kde bolo treba upraviť omietku. Postupne sa vlhkosť vzlínala po stenách nahor, kde
síce neboli viditeľné stopy vlhnutia, ale steny sú zhora zaplesnené. V čase prevzatia domu bolo sucho,

pre spodnú vodu sa asi vlhkosť vyzrážala a v súčasnosti sú vlhké celé steny. Zhruba v rovnakom stave
bol dom už 10.9.2007, kedy žiadali o poskytnutie zľavy na opravu vád.

Týmito výpoveďami považoval súd za preukázané, že skutočný rozsah vlhnutia vnútorných stien domu
nemohli odporcovia pred podpísaním kúpnej zmluvy zistiť, resp. aj keď by stopy vlhnutia pri dôkladnej
ohliadke (kontrolou spodnej časti neobložených stien, odsunutím nábytku a pod.) mohli nájsť, v tom čase

sa vada prejavovala len nepatrne, keďže pri prevzatí domu 2.6.2007 boli steny zavlhnuté len na spodku
dvoch stien. Stav stien za obložením sa bez odstránenia obkladu nedal zistiť vôbec.

Vzhľadom na tieto okolnosti považuje súd vlhnutie domu za skrytú vadu, ktorej rozsah vyšiel najavo až
dodatočne, a keďže navrhovateľ výslovne na túto vadu odporcov neupozornil, majú odporcovia podľa §
597 ods. 1 OZ právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady.

Pri posudzovaní výšky zľavy ako predbežnej otázky vychádzal súd zo zistenia, že vlhkosťou
sú postihnuté všetky priestory rodinného domu, včítane obytných miestností, čím sa možnosť
plnohodnotného využitia domu na bývanie znižuje.

Zo znaleckých posudkov oboch znalcov, ktorých súd do konania pribral, je zrejmé, že vlhnutie negatívne
pôsobí na úžitkové a technicko-konštrukčné vlastnosti stavby, mení štruktúru a vlastnosti použitého

stavebného materiálu, účinkom vlhkosti sa pozvoľne rozpadávajú stavebné materiály a v konečnom
dôsledku voda narušuje stabilitu celej konštrukcie.

Znalec Ing. S. J. v posudku č. 08/2011 konštatoval, že v posudzovanej budove (rodinný dom) už lokálne
prichádza k javu, kedy sa materiály stavív následkom svojej degradácie začínajú pozvoľne uvoľňovať z
nosných múrov. Navlhnutie zhoršuje tepelnoizolačné vlastnosti konštrukcie, takže sa zvyšujú tepelné

straty objektu a priestory sa stávajú pre plesne (zväčša karcinogénne), ktoré sú sprievodným znakom
vlhnutia, aj zdravotne závadnými. Keďže nebola vytvorená vodorovná prekážka v postupe vody nad
úrovňou hornej hrany základov, voda vystúpila do múrov stavby domu a aj do vrstiev podláh. Sprievodné
plesne sú už len doplňujúcim javom pri vysokej koncentrácii vody v omietkach a v materiáloch murív.

Skutočnosť, že stavba nemala od počiatku vodorovné hydroizolácie, považoval znalec z hľadiska

súčasných príčin vlhnutia už za bezvýznamnú, keďže materiály používané v období výstavby rodinnéhodomu mali predpokladanú technickú životnosť len 30 rokov, po ktorej dobe by hydroizolácia aj tak svoju
funkčnosť stratila.

Po nasťahovaní sa do domu odporcovia vymenili okná v celom dome za plastové, v obývačke vybúrali

vystupujúci vchod a stenu zamurovali, strhli drevené obloženie, steny pod ním zapucovali a vymaľovali,
z dvoch stien, ktoré boli za obložením vykachličkované, odstránili kachličky a vybúrali komín, ktorý bol
tiež za obložením. Navrhovateľ poukázal na to, že nevhodnými stavebnými úpravami, najmä výmenou
okien za plastové, mohli odporcovia negatívne ovplyvniť rozsah zavlhnutia a najmä zaplesnenia domu,
lebo kým dom užíval on s rodinou, plesne v ňom neboli.

Zo znaleckého posudku Ing. J. vyplýva, že celkový vývoj zaplesnenia sa aplikáciou plastových okien
urýchlil, keďže plastové okná neumožňujú prirodzené vetranie priestorov a zvyšuje sa relatívna vlhkosť
vzduchuvinteriéri.Zaplesneniejevšaklendoplňujúcimjavomvysokejkoncentrácievlhkostivomietkach
a materiáloch murív. Výmena okien preto len zintenzívnila rozvoj plesní na povrchoch omietok, hlavne
v kútoch pri styku steny s podlahou alebo stropom, nebola príčinou zaplesnenia, lebo plesne dokážu
dlhodobo žiť aj bez vonkajšieho prejavu na povrchu omietky.

Znalkyňa Ing. K. D. (po vydaji U.) v znaleckom posudku č. 48/2009 uviedla, že stavebné úpravy, ktoré
odporcovia zrealizovali po kúpe domu, nemali na intenzitu vlhnutia domu žiaden podstatný vplyv, skôr
naopak, odstránením obloženia stien (dreveného aj kachličiek) vlhnutie ustúpilo do najnižších polôh,
zvýšila sa však relatívna vlhkosť v dome ako dôsledok výmeny drevených okien za plastové. Kapilárnym
vzlínaním je podľa posudku najviac poškodená obvodová stena od susedov, kde vlhkosť vystupuje až

do výšky 2 metrov, v tejto oblasti sa nachádza komora, šatník, spálňa a kúpeľňa, okno bolo vymenené
len v spálni, takže výmena jedného okna stav domu neovplyvnila, navyše čiara na fasáde domu a farba
fasády jednoznačne určujú, že zavlhnutie fasády je dlhoročné.

Za jedinú možnosť odstrániť príčiny vlhnutia znalkyňa považovala podrezanie, alternatívne injektáž,
domu a náklady potrebné na ich odstránenie odhadla celkovo na 12.353,20 eur (372.152,50 Sk).

Znalec Ing. J. odporučil odstraňovať následky zavĺhania a realizovať sanačno-rekonštrukčné riešenie
náhrady absentujúcej hydroizolácie až sekundárne, po primárnom zabezpečení statickej bezpečnosti a
stability nosných konštrukcií.

Keďže znalcom konštatované poruchy nosných konštrukcií, ktoré sa prejavujú vo forme trhlín v
nosných murivách stien, nie sú výsledkom vlhnutia, ale nedostatočnej hĺbky založenia stavby a

absencie stužujúcich konštrukcií, pri posudzovaní výšky zľavy súd k potrebe ich primárneho odstránenia
neprihliadol (plytké založenie stavby nebolo ako vada v lehote 24 mesiacov vytýkané a trhliny na múroch
nie je možné považovať za skrytú vadu).

Priposudzovanívýškyzľavysúdnevychádzalzkúpnejcenycelejnehnuteľnosti,alelenzcenyrodinného
domu, keďže len jeho vady boli vytýkané. Zo znaleckého posudku č. 29/2007, ktorý znalkyňa Ing. Bc.

C. vypracovala 13.4.2007, súd zistil, že všeobecná hodnota nehnuteľnosti ako celku (rodinný dom,
pozemky, drobné stavby, oplotenie, vonkajšie úpravy) bola 2.413.955,64 Sk, po zaokrúhlení 2.400.000
Sk, z ktorej sumy na rodinný dom pripadá 670.313,34 Sk.

V dôsledku vlhnutia rodinného domu sú v značnej miere a výrazne znížené jeho úžitkové vlastnosti,
pre zaplesnenie a začínajúcu degradáciu nosných múrov nie je možné dom plnohodnotne využiť na

bývanie, na ktorý účel bol kúpený. Náklady, ktoré je potrebné na odstránenie príčin vlhnutia vynaložiť, sú
vyššie, než 300.000 Sk. Súd preto dospel k záveru, že odporcovia dôvodne požadovali od navrhovateľa
zľavu vo výške žalovanej sumy. Zľava predstavuje necelých 45 % z kúpnej ceny domu a tento podiel,
podľa názoru súdu, aj zodpovedá povahe a rozsahu, v ktorom vytýkaná vada obmedzuje odporcov v
riadnom užívaní rodinného domu.

Odporcovia si proti pohľadávke navrhovateľa na doplatenie zvyšnej časti kúpnej ceny, uplatnili svoju
pohľadávku na zľavu z kúpnej ceny. Za úkon smerujúci k započítaniu považuje súd požiadavku
odporcovpoužiťžalovanúsumunaopravuváddomu.Keďžeideovzájomnépohľadávky,ktorýchplnenie
je rovnakého druhu a vzájomne sa kryjú, zanikli v zmysle § 580 OZ započítaním. Súd preto návrh
navrhovateľa na zaplatenie zvyšnej časti kúpnej ceny zamietol.Odporcovia mali vo veci plný úspech a podľa § 142 ods. 1 OSP im vzniklo právo na náhradu trov
konania. Vzhľadom na dôvody hodné osobitného zreteľa, najmä s prihliadnutím na to, že neuviedli
pri prvom úkone, ktorý im v konaní patril, všetky rozhodujúce skutočnosti a dôkazy, nedostatočnou

súčinnosťou a menením stanovísk konanie predlžovali a predražovali, priznal im súd v zmysle § 150 ods.
1 OSP len čiastočnú náhradu trov. Navrhovateľovi preto uložil povinnosť, aby odporcom nahradil časť
trov právneho zastupovania, a to za úkony právnej služby, ktoré poskytol ich súčasný právny zástupca
prevzatím a prípravou právneho zastupovania dňa 8.9.2010 a účasťou na pojednávaniach konaných
dňa 22.11.2010, 18.1.2011 a 24.1.2012. Základná sadzba tarifnej odmeny, určená podľa § 10 ods. 1 a

§ 13 ods. 2 vyhlášky č. 655/2004 Z. z., je za jeden úkon spolu 237,34 eur, keďže išlo o spoločné úkony
pri zastupovaní oboch odporcov. Za 3 úkony prislúcha odmena v plnej výške, za účasť na pojednávaní
22.11.2010, ktoré bolo odročené bez prejednania veci, len vo výške jednej štvrtiny (§ 14 ods. 5 vyhlášky).
Paušálna náhrada výdavkov za dva úkony z roku 2010 patrí každému z odporcov po 7,21 eur, za úkon z
roku 2011 po 7,41 eur a za úkon z roku 2012 po 7,63 eur. Súčet odmeny a paušálnej náhrady výdavkov,
830,27 eur, sa zvyšuje o sumu 166,05 eur, zodpovedajúcu dani z pridanej hodnoty 20%. Náhradu trov

konania v celkovej výške 996,32 eur zaplatí navrhovateľ v zmysle § 149 ods. 1 OSP odporcom na účet
ich právneho zástupcu.

O náhrade trov štátu bolo rozhodnuté podľa § 148 ods. 1 OSP. Vzhľadom na výsledok konania súd
uložil navrhovateľovi, aby štátu nahradil 65,64 eur, ktorú sumu zaplatil súd z rozpočtových prostriedkov
štátu znalcovi. Celkové trovy znaleckého dokazovania boli 1.546,74 eur, účastníci na trovy dôkazu zložili

preddavky spolu vo výške 1.481,10 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať do 15 dní odo dňa jeho

doručenia odvolanie, na tunajšom súde, písomne vo 2

vyhotoveniach.

V odvolaní sa má uviesť kto ho podáva, ktorej veci sa týka, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom

sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny

a čoho sa odvolateľ domáha, musí byť podpísané a datované.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť len

tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 OSP,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože

nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie

rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k

nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšieskutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§

205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho

právneho posúdenia veci.

Odvolanie, ktoré nebude mať tieto náležitosti odvolací súd

odmietne.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné

rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie

podľa zákona č. 233/1995 Z. z..