Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 25. máj 2015

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 9C/53/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8111216441
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 05. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Rastislav Sikorjak
ECLI: ECLI:SK:OSPO:2015:8111216441.12

Rozhodnutie

Okresný súd Prešov samosudcom JUDr. Rastislavom Sikorjakom v právnej veci žalobcu: VALTAL, s.r.o.,
so sídlom Jesenná 26, Prešov, IČO: 45 645 051, právne zastúpený AK Vaľo & Partners, s.r.o., so sídlom
Konštantínova 3, Prešov, IČO: 36 868 434 proti žalovanému: 1. T. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom W.
XXX/X, K., 2. Y. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom W. XXX/X, K., o nahradenie prejavu vôle žalovaných s
uzavretím kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu zamieta.

II. Žalobca nemá právo na náhradu trov konania a žalovaným náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou došlou tunajšiemu súdu dňa 13.06.2011 sa žalobca domáhal na žalovaných nahradenia prejavu
vôle s uzavretím kúpnej zmluvy tak ako bola uvedená v žalobe, ktorá sa týka spoluvlastníckych podielov
žalovaných na pozemkoch v k. ú. Fintice. Svoj nárok žalobca odvodzoval od zmluvy o budúcej zmluve

uzatvorenej medzi ním a žalovanými dňa 28.06.2010.

Okresný súd Prešov v poradí prvým rozsudkom č. k. 9C/53/2011-110 zo dňa 08.07.2013 rozhodol tak,
že žalobe v celom rozsahu vyhovel. Voči tomuto rozsudku bolo podané odvolanie zo strany žalovaných.

Krajský súd o tomto odvolaní rozhodol dňa 21.10.2014 uznesením č. k. 21Co/209/2013-168 tak, že
rozsudok zrušil a vec vrátil prvostupňovému súdu na ďalšie konanie.

Krajský súd vo svojom zrušujúcom uznesení uviedol, že nie je zrejmé z akého skutkového zistenia
pri určenej kúpnej cene prvostupňový súd vychádzal. Nie je zrejmý spôsob výpočtu kúpnej ceny v

súlade s článkom 3. Zmluvy. Spôsob výpočtu kúpnej ceny v zmluve musí totiž obsahovať také údaje,
na základe ktorých možno pomocou objektívne určitých hľadísk vykonať výpočet kúpnej ceny a dospieť
ku konkrétnej peňažnej čiastke. Na str. 8. svojho uznesenia krajský súd uviedol, že prvostupňový súd
tak nedostatočne posúdil konkrétnosť dohody o kúpnej cene. Záväzok žalobcu vyplývajúci zo zmluvy o
budúcej zmluve musí byť presný, určitý, pričom neurčitosť dohody o kúpnej cene musí byť podrobená
preskúmaniu tak, aby dohoda o kúpnej cene vzhľadom na neurčitosť nespôsobovala neplatnosť zmluvy

o budúcej zmluve (§ 37 ods. 1 O. z.).

Zároveň na str. 9. svojho uznesenia odvolací súd uviedol, že považuje záver prvostupňového súdu o
neexistencii žiadnych okolností, pre ktoré by sa zmluva mala priečiť dobrým mravom z dôvodu porušenia
zásady laesio enormis za predčasný.

Krajský súd vytkol okresnému súdu, že tento nedostatočným spôsobom posúdil okolnosti uzavretia
zmluvy o budúcej zmluve. Prvostupňový súd nebol dôsledný a nevyrovnal sa s tvrdeniami žalovanýchv priebehu konania o ich znížených intelektuálnych schopnostiach v čase uzavretia právneho úkonu.
Podľa jeho názoru je potrebné venovať pozornosť a podrobiť prieskumu, či pri uzatváraní zmluvy nebola
zneužitá neskúsenosť žalovaných, ich rozumové slabosti.

Po vrátení veci krajským súdom okresný súd vec znovu pojednal, poučil žalovaných o možnosti požiadať
o ustanovenie právneho zástupcu Centrum právnej pomoci a dospel k nasledujúcim záverom:

Je nesporné, že medzi účastníkmi konania došlo dňa 28.06.2010 k uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve.

Podľa článku 2. tejto Zmluvy o budúcej zmluve s názvom Špecifikácia záväzku - Budúci predávajúci
a spoločnosť Valtal touto ZoBZ zakladajú záväzok, že v lehote najneskôr do 14 dní od právoplatného
skončenia dedičského konania, v ktorom nadobudnú dedičské podiely, uzatvoria kúpnu zmluvu na

nadobudnuté dedičské podiely, to všetko vrátane vyplatenia dohodnutej kúpnej ceny v celom rozsahu.

Podľa článku 3 Zmluvy o budúcej zmluve s názvom Cena a platobné podmienky - Zmluvné strany sa
dohodli, že cena za všetky nehnuteľnosti (zapísané na LV 1005 a LV 1750) je dohodnutá vo výške 33 000
€. Kúpna cena bude zaplatená pri podpise riadnej zmluvy s využitím vinkulácie notárskej alebo bankovej
úschovy.PripodpiseZoBZposkytlaspoločnosťValtalbudúcimpredávajúcimfinančnúhotovosťvovýške

11 000 € ako zálohu na kúpnu cenu, ktorá bude vysporiadaná započítaním pri vyplatení kúpnej ceny v
súvislosti s podpisom riadnej zmluvy.

V prípade, že obaja budúci predávajúci nenadobudnú všetky nehnuteľnosti podľa vyššie uvedeného
do výlučného vlastníctva a v celosti, ich kúpna cena podľa predchádzajúceho zmluvného článku bude
ponížená o cenu, ktorú spoločnosť Valtal vyplatí na ďalšie spoluvlastnícke podiely, a to až do úplného

nadobudnutia nehnuteľnosti v podiele 1/1.

Podľa žaloby sa žalobca domáha nahradenia prejavu vôle žalovaných s uzavretím kúpnej zmluvy na
podiely žalovaných, ktoré nadobudli v dedičskom konaní po svojich predkoch za kúpnu cenu vo výške
10 094,18 €. Táto kúpna cena, resp. jej výška je v žalobe odôvodnená tak, že pôvodne sa predpokladalo,
že žalovaní nadobudnú nehnuteľnosti o celkovej výmere 45 632 m2 za dohodnutú kúpnu cenu 33 000

€, čo potom za 1 m2 predstavuje 0,72 €. Keďže však žalovaní nadobudli iba podiely, ktorým prislúcha
výmera 14 019,7 m2, potom kúpna cena má byť vo výške 10 094,18 €.

Pri svojom rozhodovaní vychádzal súd z nasledujúcich právnych predpisov:

Podľa § 50a ods.1 Občianskeho zákonníka - Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 37 ods.1 Občianskeho zákonníka - Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Krajský súd predovšetkým uložil okresnému súdu vyrovnať sa s platnosťou zmluvy o budúcej zmluve
vo vzťahu k určitosti dojednanej kúpnej ceny.

V tejto fáze odôvodnenia súd považuje za potrebné najprv poukázať na ustálenú judikatúru vo vzťahu

k vyjadreniu kúpnej ceny v zmluve o budúcej zmluve.

Súd teda poukazuje na? rozsudok NS ČR sp. zn. 33Odo/1171/2005 (použiteľný z dôvodu rovnakej právnej úpravy ako platí
v SR), podľa ktorého podstata zmluvy o zmluve budúcej podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka
spočíva v tom, že sa jej subjekty písomne zaväzujú, že do určitej doby uzavrú určitú zmluvu.

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať všetky nevyhnuté obsahové formálne náležitosti budúcej
zmluvyaakoprávnyúkonmusítiežvyhovovaťvšeobecnýmnáležitostiamprávnychúkonovstanovených
v ustanoveniach § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Nie je vylúčené, aby peňažné plnenie bolo v Zmluve o zmluve budúcej určené iným spôsobom než
uvedením konkrétnej peňažnej čiastky, avšak musí sa tak stať spôsobom, ktorým bude možno túto cenu

celkom nepochybne určiť v dobe uzavretia zmluvy o zmluve budúcej. Takejto požiadavke by samozrejme
vyhovoval odkaz na konkrétny matematický postup, podľa ktorého by dosadením konkrétnych veličín
do jeho zadania bolo možné v okamžiku uzavretia zmluvy bez akýchkoľvek pochýb stanoviť presnú
finančnú čiastku.

Naproti tomu, pokiaľ výšku takéhoto plnenia v budúcej zmluve nie je možné zistiť preto, že všetky
premenné vzorca nemožno zistiť, alebo sú stanovené neurčite, či nezrozumiteľne, tak ako je tomu

v posudzovanom prípade, nemôže ísť o určitý a teda platný právny úkon, pretože ani samotným
účastníkom zmluvy o zmluve budúcej v dobe jej uzavretia nebolo známe aký rozsah budúcich povinností
povinný preberal; vzhľadom k tomu, že súd nemôže pri rozhodovaní o nahradení prejavu vôle nič na
podstatných náležitostiach budúcej zmluvy meniť, doplňovať, či upresňovať, je vylúčené, aby neurčité
údaje boli napravované výkladom prejavu vôle účastníkov zmluvy o budúcej zmluve.

? rozsudok NS SR sp. zn. 2Cdo/274/2004 - Dohoda o budúcej kúpnej zmluve musí mať obsahové
a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva; keď pôjde o predaj nehnuteľnosti,
dohoda už musí po obsahovej a formálnej stránke celkom vyhovovať nielen príslušným ustanoveniam
Občianskeho zákonníka, ale aj katastrálnym predpisom. Kúpna cena musí byť vymedzená uvedením
peňažnej sumy alebo iným spôsobom, ktorým ju možno nepochybne určiť.

? rozsudok NS ČR sp. zn. 33Cdo 4404/2008 - Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať všetky
nevyhnuté obsahové a formálne náležitosti budúcej zmluvy zodpovedajúcej zmluvnému typu, ku
ktorému sa vzťahuje, čo znamená, že v prípade kúpnej zmluvy musí byť dosiahnutá dohoda o predmete
kúpy a kúpnej cene. Nie je síce vylúčené, aby kúpna cena bola v zmluve stanovená iným spôsobom než
uvedením peňažnej čiastky avšak musí sa tak stať spôsobom, ktorým bude možné kúpnu cenu celkom

nepochybne určiť, a to už v čase uzavretia zmluvy, pretože zmluva nemôže byť platne uzavretá bez
dosiahnutia zhody o jej podstatných náležitostiach. V tomto rozhodnutí sa ďalej uvádza, že napríklad, ak
by určenie kúpnej ceny v zmluve bolo uvedené odkazom na znalecký posudok, ktorý bude v budúcnosti
iba vypracovaný, nemohlo by ísť o určitý a teda platný právny úkon, pretože ani samotným účastníkom
zmluvy by v dobe jeho uzavretia nebolo známe za akú cenu je vec vlastne predávaná a tento nedostatok

by nebolo možné preklenúť ani výkladom.

? rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo/2127/2000 - Jestliže je v kupní smlouvě, kterou se převádí více
nemovitostí, jejími účastníky sjednána cena jedinou částkou tak, že ve smlouvě není cena jednotlivých
nemovitostí nijak specifikována (a to ani např. odkazem na znalecký posudek, který by specifikaci
obsahoval), a z povahy převáděných nemovitosti je zřejmé, že nemůže jít o stejné ceny, pak je-li smlouva

neplatná ohledně převodu jedné z těchto nemovitostí, je neplatná i v části týkajících se zbývajících
nemovitostí touto smlouvou rovněž převedených. Pro takový závěr podpůrně svědčí i § 457 ObčZ, podle
kterého je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému, co
podle ní dostal. Pokud by totiž byla kupní cena více nemovitostí sjednána jedinou částkou bez jakékoliv
specifikace pro jednotlivé nemovitosti, pak v případě, že by měl být neplatný převod jen jedné z nich,

nebylo by vůbec zjistitelné, kolik ze sjednané kupní ceny je povinen prodávající kupujícímu vrátit. Kupní
cena je podstatnou náležitostí kupní smlouvy a jako právní úkon ji lze vykládat jen ve smyslu § 35 odst.
2 ObčZ, jak správně uvedl odvolací soud. To znamená podle jazykového vyjádření a podle vůle toho,
kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Jestliže však účastnící smlouvy
projevili vůli stanovit kupní cenu více nemovitostí bez jakékoliv specifikace ceny jednotlivých věcí a

už z povahy těchto nemovitostí plyne, že jejich cena nemůže být stejná, pak vůle účastníků smlouvysměřovala k převodu těchto nemovitostí jen jako celku a proto také s cenou stanovenou pro všechny
tyto nemovitosti jedinou částkou. Jinou vůli účastníci smlouvy neměli a ani ji nevyjádřili.

Na prejednávanú vec vyššie uvedenej judikatúrne závery podľa procesného súdu znamenajú

nasledujúce:

Predovšetkým v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve nebolo zrejmé, čo je jej predmetom. V čase
uzavretia tejto zmluvy totižto ešte nebolo ukončené dedičské konanie, a teda nebolo zrejmé, aké podiely,
prípadne či vôbec a ak áno, v akom rozsahu na relevantných nehnuteľnostiach žalovaní nadobudnú. Z
toho dôvodu nebola platne dohodnutá ani kúpna cena.

V článku 3 sa javí, že kúpna cena za nehnuteľnosti, ak by boli zdedené žalovanými ako celok, bola

dohodnutá vo výške 33 000 €. Pre prípad, že by tieto nehnuteľnosti ako celky neboli žalovanými
nadobudnuté však bolo uvedené, že v prípade, že obaja budúci predávajúci nenadobudnú všetky
nehnuteľnosti podľa vyššie uvedeného do výlučného vlastníctva a v celosti, ich kúpna cena podľa
predchádzajúceho zmluvného článku bude ponížená o cenu, ktorú spoločnosť Valtal vyplatí na ďalšie
spolu vlastnícke podiely, a to až do úplného nadobudnutia nehnuteľnosti v podiele 1/1.

Je teda zrejmé, že z takto formulovaného cenového dojednania nie je jasné, aká má byť kúpna cena v
prípade, ak žalovaní nezdedia celé nehnuteľnosti, o kúpu ktorých mal žalobca záujem.

V konečnom dôsledku súd považuje ustanovenie článku 3. ods. 2 ZoBZ za neplatné nielen pre neurčitosť
ale aj pre rozpor s dobrými mravmi, pretože mohla nastať situácia, že kúpna cena žalobcom chcených
nehnuteľností bude 0 €, čo by už nezodpovedalo kúpnej zmluve, a to v prípade, ak by na výplatu podielov

ostatných dedičov bola vynaložená suma vyššia ako 33 000 €, čo vzhľadom na ocenenie nehnuteľností
podľa realitnej kancelárie VOK vo výške cca 155 000 € bolo reálne.

Súd ďalej považuje za potrebné uviesť, že pre určitosť kúpnej ceny v prípade predaja viacerých rôznych
nehnuteľností je potrebné uviesť cenu každej nehnuteľnosti zvlášť. Je tomu tak preto, že v prípade, ak
by z akýchkoľvek dôvodov bola zmluva neplatná ohľadne prevodu jednej z nehnuteľností, pri nerozlíšení

cien, by nebolo možné udržať platnosť kúpnej zmluvy vo zvyšnej časti, pretože by nebolo zrejmé, aká
časť kúpnej ceny sa má vrátiť za tú nehnuteľnosť, ktorá bola prevedená neplatne.

Ďalším nedostatkom zmluvy o budúcej zmluve je to, že išlo vlastne o subjektívnu kumuláciu dvoch
zmlúv, a to kúpnu zmluvu uzavretú vo vzťahu k žalovanému 1. a kúpnu zmluvu uzavretú vo vzťahu k
žalovanému 2.

Článok3.-Cenaaplatobnépodmienkyvšakžiadnymspôsobomnerozlišujeakájekúpnacenavprípade
budúcej kúpnej zmluvy uzavretej so žalovaným 1. a aká je kúpna cena v prípade kúpnej zmluvy uzavretej
so žalovaným 2.

Nakoniec, súd ešte uvádza, že nemožno kúpnu cenu stanoviť v realizačnej zmluve spôsobom ako to
urobil žalobca, pretože zo ZoBZ nevyplýva dohodnutie jednotkovej ceny 0,72 € za m2 (žalobca k určeniu

tejto kúpnej ceny celkom určite pristúpil práve pre neurčitosť a nemožnosť určenia kúpnej ceny podľa
ods. 2 článku 3 ZoBZ) a nemožno teda ku kúpnej cene dospieť takýmto jednoduchým prepočtom v
zmluve nevyjadreným, najmä ak išlo o nehnuteľnosti rôznej kvality (pozri vyššie uvedený rozsudok NS
ČR sp. zn. 22 Cdo/2127/2000).

Na základe vyššie uvedených záverov má súd teda za to, že Zmluva o budúcej zmluve je neplatná,

pretože nebola dostatočne určitým spôsobom stanovená jej podstatná náležitosť a to kúpna cena, preto
žalobe žalobcu nebolo možné vyhovieť.

Vzhľadom na uvedené, procesný súd považoval za nehospodárne zaoberať sa ďalej skúmaním
simplicity žalovaných a jej vplyvom na platnosť ZoBZ.

Pokiaľ ide o náhradu trov konania, neúspešný žalobca právo na ich náhradu nemá a úspešní žalovaní

náhradu trov konania nepožadovali.Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia
na Okresný súd Prešov.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O.s.p. - musí byť z podania zjavné,
ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované,
je potrebné ho predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na
súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis ) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval ako účastník,
nemal spôsobilosť byť účastníkom konania, účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol
riadne zastúpený, v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo
konanie, sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný, účastníkovi konania sa

postupomsúduodňalamožnosťkonaťpredsúdom,rozhodovalvylúčenýsudcaalebobolsúdnesprávne
obsadený, ibaže namiesto samosudcu rozhodoval senát, súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil
vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené ( § 205a O.s.p. ),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.