Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 14. január 2014

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 33Cb/291/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1712208770
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 01. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Lucia Vícenová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2014:1712208770.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok samosudkyňou Mgr. Luciou Vícenovou v právnej veci navrhovateľky: L. S., V. X,

G., zastúpenej všeobecným zástupcom: S.. V. H., G. XX, G. proti odporcovi: Style living s.r.o., SNP 32,
Limbach, IČO: 46 227 334, zastúpenému advokátkou: JUDr. Beáta Kaprinajová, Jašíkova 2, Bratislava
o zaplatenie 4.721,52 eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľke sumu 3.921,52 eur a nahradiť jej trovy konania vo výške
218,13 eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšku súd žalobu z a m i e t a.

Navrhovateľka je p o v i n n á nahradiť odporcovi na účet jeho právneho zástupcu trovy konania vo výške
47,- eur za zaplatený súdny poplatok za odpor a vo výške 118,52 eur za trovy právneho zastúpenia, do
troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na začatie konania doručeným súdu dňa 22.05.2012 sa navrhovateľka domáhala voči
odporcovi zaplatenia istiny vo výške 5.512,80 eur a náhrady trov konania. Svoj návrh odôvodnila tým,
že navrhovateľ ako prenajímateľ dňa 21.07.2011 uzatvoril s odporcom ako nájomcom Zmluvu o nájme,
predmetom ktorej bolo prenechanie 65 m? z nebytového priestoru nachádzajúceho sa v k.ú. Rača, okres
Bratislava - Rača, súpisné č. XXXX na parcele č. XXX/XX, XX, XX zapísanej na LV č. XXXX vedenom
v katastrálnom úrade - Správe katastra BA III, ktorý sa nachádza na V. X, prízemie. Zmluvné strany sa
dohodli, že nájomné splatné 15. deň v mesiaci sa stanovuje vo výške 704,16 eur mesačne. Účastníci

sa ďalej dohodli, že plnenia spojené s užívaním priestoru budú platené preddavkovo a splatné k tomu
istému dňu, ako nájomné vo výške 87,12 eur, pričom v tejto sume budú zahrnuté plnenia za teplo a
ústredné kúrenie (65,33 eur), teplo a ohrev vody (2,10 eur), vodné a stočné - teplá voda (0,52 eur),
vodné a stočné - studená voda (2,57 eur), OLO (14,51 eur) a poistenie objektu (2,09 eur). Odporca sa
od počiatku vyhýbal plneniam

dojednaným v zmluve o nájme, neplatil nájom, ani plnenia spojené s užívaním priestoru. V mesiacoch
november 2011 až apríl 2012 odporca čiastočne hradil plnenia zo zmluvy vo výške 400,- eur mesačne.

Súd vydal vo veci platobný rozkaz, proti ktorému podal odporca odpor, v ktorom uviedol, že návrh je

zmätočný a neurčitý a predmet zmluvy je neexistujúci, na LV č. XXXX nie je vedená nehnuteľnosť,
tak ako je uvedené v návrhu. Túto skutočnosť odporca zistil po podpise zmluvy, upozornil na to
navrhovateľku a ústne sa dohodli, že zmluvu budú považovať za neplatnú, preto sa necítila viazaná
pôvodnou zmluvou. S navrhovateľkou uzavreli ústnu dohodu na prenajatie priestoru v dome súpisnéč. XXXX vedeného na LV č. XXXX, nie XXXX ako uvádza navrhovateľka, pričom pozemky neboli od
začiatku vo vlastníctve navrhovateľky, ale vo vlastníctve Hlavného mesta SR, vedené na LV č. XXXXX.
Priestor, ktorý odporca skutočne prevzal, nebol užívaniaschopný a po dohode s navrhovateľkou odporca

zabezpečil rekonštrukciu priestoru, tak, aby vyhovoval účelu nájmu. Navrhovateľka súhlasila s úpravou
priestoru s tým, že si vyhradila, aby odporca tento priestor upravil na jej náklady a to tak, že odporca
za prvý mesiac nebude platiť nájomné. Za prenajatie tohto priestoru bolo dohodnuté nájomné vo výške
400,- eur mesačne, ktoré odporca riadne platil, navrhovateľka ho prijímala a nikdy odporcu ani ústne, ani
písomne nevyzvala na doplatenie sumy, ktorú teraz požaduje. Odporca považoval návrh za zmätočný

aj v časti týkajúcej sa požadovanej sumy. Z návrhu nie je zrejmé, z čoho sa uplatnená suma vo výške
5.512,80 eur skladá. Odporca namietol, že zástupca navrhovateľky nie je advokátom.

Navrhovateľka k podanému odporu uviedla, že s tvrdeniami v ňom uvedenými sa nemôže stotožniť a
považuje ich za nepravdivé či bezpredmetné. Navrhovateľka si nie je vedomá nulity zmluvy a má za
to, že ustanovenia zmluvy sú v súlade so zákonom, nebytový priestor ako predmet zmluvy bol riadne
špecifikovaný, odporca vedel, akú nehnuteľnosť si berie do prenájmu a preto je zmluva platná a jej

účastníci sú v zmysle zásady pacta sund servanda a platných právnych predpisov povinní rešpektovať
a dodržiavať jej obsah. Lista vlastníctva, na ktorý sa odvoláva odporca v odpore, ako na chybný, je v
skutočnosti ten, na ktorom bola nehnuteľnosť riadne evidovaná. Neskôr z doposiaľ nezistených príčin
prepísal kataster predmetnú nehnuteľnosť na LV č. XXXXX. Odporca mal za to, že táto skutočnosť
nezneplatňuje zmluvu o nájme zo dňa 21.07.2011. Suma, ktorú navrhovateľka požaduje zaplatiť,

predstavuje dlžné mesačné nájomné spolu s plneniami spojenými s užívaním nebytového priestoru
vynásobené príslušným počtom mesiacov, ktoré odporca navrhovateľke nezaplatil. Od tejto čiastky je
odpočítaná časť nájomného, ktoré odporca navrhovateľke uhradil. Zástupca navrhovateľky sa nikdy
nevydával za advokáta a navrhovateľku zastupuje v zmysle § 27 ods. 1 O.s.p.

Uznesením č.k. XXCb/XXX/XXXX - XX zo dňa 26.02.2013 konanie v časti o zaplatenie istiny vo výške

791,28 eur zastavil pre späťvzatie.

Súd vykonal vo veci dokazovanie listinnými dôkazmi, a to zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa
21.7.2011, príjmovými pokladničnými dokladmi navrhovateľa zo dňa 21.3.2012, 17.4.2012, 25.1.2012,
29.2.2012, 19.12.2011, 15.11.2011, výpisom z listu vlastníctva č. 1248, čiastočným výpisom z listu
vlastníctva č. 11668, čiastočným výpisom z listu vlastníctva č. XXXX, ostatnými listinnými dôkazmi

založenými v spise, výsluchom navrhovateľky a odporcu a zistil nasledovný skutkový stav:

Dňa 21.07.2011 navrhovateľka ako prenajímateľka a odporca ako nájomca uzavreli Zmluvu o nájme
nebytových priestorov. V čl. I zmluvy (Predmet nájmu) bolo uvedené, že prenajímateľ má vo vlastníctve
nehnuteľnosť - nebytový priestor nachádzajúci sa v k.ú. Rača, okres Bratislava - Rača, súpisné č. XXXX
naparceleč.XXX/XX,XX,XXzapísanejnaLVč.XXXXvedenomvKatastrálnomúrade-Správekatastra

v Okresný úrad BA III. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania nebytový priestor (miestnosť)
vo výmere 65 m? z vyššie špecifikovanej nehnuteľnosti, ktorý sa nachádza na V. X, prízemie. V čl.
II zmluvy (Účel nájmu) bolo uvedené, že nájomca bude uvedené priestory užívať na výkon svojej
činnosti v súlade s predmetom činnosti vymedzenom dokladom o oprávnení podnikať (napr. výpis z
obchodného registra, živnostenský list alebo koncesná listina, licencia), resp. iný doklad svedčiaci o

právnej subjektivite (zriaďovacia listina) nájomcu platnom ku dňu uzatvorenia zmluvy. Zmluvné strany
sa dohodli na úhrade za nájom priestorov vo výške 130,- eur za m? podlahovej plochy nebytového
priestoru ročne. Ročná výška úhrady za nájom je 8.450,- eur. Mesačná výška úhrady za nájom je
704,16 eur. Službami, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním nebytového priestoru, sú vodné a
stočné, teplo a teplá voda, elektrická energia, odvoz odpadu, poplatky za telefón, ostatné služby, za

ktoré služby platí nájomca mesačné preddavky vo výške 87,12 eur. Účastníci sa dohodli, že úhrada
za nájom a poplatok správcovi, úhrada za služby poskytované pri nájme sa platí mesačne na účet
prenajímateľa a je splatná 15. dňa príslušného kalendárneho mesiaca. Účastníci nájomnú zmluvu
uzavreli na dobu neurčitú od 01.08.2011. Účastníci sa dohodli na možnosti skončiť nájomnú zmluvu
výpoveďou zo zákonom stanovených dôvodov podľa § 9 zákona č. 116/1990 Zb. Výpovedná doba

je 3 mesiace, pričom začína plynúť prvým dátumom mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej
výpovede druhej zmluvnej strane. Prenajímateľ sa zaviazal odovzdať nájomcovi nebytové priestoryv stave spôsobilom na obvyklé alebo dohovorené užívanie v súlade s kolaudačným rozhodnutím
pre prenajímané nebytové priestory, zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s
užívaním nebytových priestorov spojené. Nájomca sa zaviazal vykonávať bežnú údržbu prenajímaných

priestorov a udržiavať ich v stave spôsobilom na užívanie. Potrebu opráv, ktoré presahujú rámec bežnej
údržby neodkladne oznamovať prenajímateľovi, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením
povinnosti vznikla. Nájomca sa ďalej zaviazal nevykonať bez predchádzajúceho písomného súhlasu
prenajímateľa stavebné úpravy prenajatých priestorov. Nájomca môže požadovať úhradu nákladov
spojených so zmenou na veci len v prípade, ak prenajímateľ dal predchádzajúci písomný súhlas so

zmenou a súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady. Účastníci sa dohodli, že ustanovenia zmluvy je
možné meniť iba formou písomných číslovaných dodatkov k zmluve, podpísaných oboma zmluvnými
stranami.

Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 15.11.2011 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu
sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený nájom za priestory. Z výdavkového pokladničného
dokladu zo dňa 15.11.2011 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu sumu 400,- eur s tým, že ako

účel platby bol uvedený nájom za obchod. priestory.

Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 19.12.2011 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu
sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený prenájom obchodných priestorov. Z výdavkového
pokladničného dokladu zo dňa 19.12.2011 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu sumu 400,-
eur s tým, že ako účel platby bol uvedený prenájom obchod. priestorov.

Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 25.01.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu
sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bolo uvedené nájomné za obchodné priestory. Z výdavkového
pokladničného dokladu zo dňa 25.01.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu sumu 400,-
eur s tým, že ako účel platby bolo uvedené nájomné za obchodné priestory.

Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 29.02.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu

sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený nájom 2/2012. Z výdavkového pokladničného
dokladu zo dňa 29.02.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu sumu 400,- eur s tým, že ako
účel platby bol uvedený nájom 2/2012.

Z príjmového pokladničného dokladu č. 3/2012 zo dňa 21.03.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala
od odporcu sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený nájom priestoru. Z výdavkového

pokladničného dokladu č. X/XXXX zo dňa 21.03.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu
sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený nájom priestoru.

Z príjmového pokladničného dokladu č. XX/XXXX zo dňa 17.04.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala
od odporcu sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený nájom priestorov. Z výdavkového
pokladničného dokladu č. XX/XXXX zo dňa 17.04.2012 súd zistil, že navrhovateľka prijala od odporcu

sumu 400,- eur s tým, že ako účel platby bol uvedený nájom priestorov.

Zmluvou č. XXXXXXXXXXXXXXX o prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku prislúchajúceho
k bytu a nebytového priestoru zo dňa 16.04.2012 predávajúci Hlavné mesto Slovenskej republiky
Bratislava previedol na kupujúcu navrhovateľku spoluvlastnícky podiel na pozemku parc. č. XXX/XX,
č. XXX/XX a č. XXX/XX vo veľkosti XXXX/XXXXXX prislúchajúci k bytu a vo veľkosti XXXX/XXXXXX

prislúchajúci k nebytovému priestoru. Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností bol povolený
rozhodnutím Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu zo dňa 28.05.2012.

Z príkazov na úhradu súd zistil, že konateľka odporcu predložila príkaz na úhradu sumy 400,- eur dňa
29.06.2012 s variabilným symbolom 102011, sumy 400,- eur dňa 29.06.2012 s variabilným symbolom
XXXXX, sumy 400,- eur dňa 15.06.2012 s variabilným symbolom XXXXXX.Z výpisov z bankového účtu navrhovateľa súd zistil, že odporca uhradil navrhovateľke dňa 02.07.2012
sumu vo výške 400,- eur s uvedením variabilného symbolu 102011, dňa 02.07.2012 sumu vo výške
400,- eur s uvedením variabilného symbolu 92011, dňa 18.06.2012 sumu vo výške 400,- eur s uvedením

variabilného symbolu 62012 a dňa 15.05.2012 sumu vo výške 400,- eur s uvedením variabilného
symbolu 52012.

Y.Z.vlistezodňa09.09.2013prehlásil,ževmesiacujúl2011,august2011,september2011preodporcu
vykonal rôzne drobné práce - oprava svietidiel, výmena žiaroviek, premiestnenie stropných zdrojov,
výmena zámky, oprava WC, vodovodu a rôzne činnosti, montovanie markízy, drobné opravy spolu s

rodinou p. H. (konateľky odporcu), čiastočné maľovanie na prevádzke v G. V. X. Práce vykonal bez

nároku na odmenu z dôvodu žitia s dcérou konateľky odporcu. K prehláseniu boli priložené pokladničné
doklady preukazujúce nákup stavebného materiálu spolu za sumu 121,38 eur.

V liste odporcu zo dňa 16.05.2012 adresovanom navrhovateľke odporca potvrdil, že na základe zmluvy
o nájme užíva nebytový priestor v G. - V. na ulici V. X. Ďalej konateľka odporcu v liste uviedla, že pri
uzatváraní zmluvy navrhovateľku upozornila na skutočnosť, že v nebytovom priestore treba vykonať

úpravy tak, aby bol schopný užívania. Ústne sa dohodli, že na náklady odporcu odporca priestor
upraví (elektroinštalačné práce, maľby, nátery, atď.) s tým, že jeden mesiac odporca nebude platiť
nájom a ani za služby spojené s užívaním nebytového priestoru. Pri uzatváraní zmluvy konateľka
odporcu navrhovateľku upozornila, že zmluva nemá náležitosti platnej zmluvy, nakoľko nemá presne
vyšpecifikovaný priestor a tiež na LV č. XXXX, ktorý navrhovateľka uvádza v zmluve, sa takýto priestor

vôbec nenachádza. Navrhovateľka súhlasila s prepracovaním zmluvy v dohľadnej zmluve. Podľa ústnej
dohody bol odporcovi znížený nájom na 400,- eur mesačne na dobu, pokým sa obchodné aktivity
odporcu nerozbehnú. Odporca platil každý mesiac znížené nájomné a navrhovateľka ho prijímala oproti
príjmovým pokladničným dokladom. Namiesto platenia nájomného na účet, ako bolo uvedené v zmluve,
navrhovateľka požiadala, aby nájomné bolo vyplácané v hotovosti. V priebehu nájomného vzťahu

navrhovateľka ani raz nevyzvala odporcu či už písomne alebo ústne na platenie vyššieho nájomného.
Napriek tomu navrhovateľka zaslala odporcovi "Výpoveď nájomnej zmluvy na nebytové priestory" zo
dňa 23.04.2012, súčasťou ktorej bol aj Rozpis platieb za nebytové priestory. Rozpis navrhovateľka za
niekoľkodníroztrhalaasľúbila,žezmluvuprepracuje,takakoboloústnedohodnutéatiežnavrhovateľka
tvrdila, že výpoveď bol momentálny skrat a že by bola rada, keby všetko pokračovalo tak, ako doteraz.

Preto odporca považoval požiadavku navrhovateľa za neoprávnenú a výpoveď z nájmu za neplatnú.
Napriek tomu odporca priestor uvoľní do 30.06.2012, doplatí 800,- eur za mesiace október a november
a v ten deň aj odovzdá navrhovateľke kľúče od priestoru, ako bolo dohodnuté dňa 30.04.212.

Navrhovateľka na pojednávaniach uviedla, že popiera ústnu dohodu s odporcom o novej nájomnej
zmluve a o dohode o nájomnom vo výške 400,- eur. Odporca uhradil čiastky vo výške 400,- eur za máj

2012 a za jún 2012 a taktiež platby, ktoré navrhovateľka prijala následne vo výške 2 x 400,-eur považuje
za platby za mesiace za máj a jún 2012 a nie za mesiace september a október 2011, ako to v účele platby
ako variabilný symbol uviedol odporca. Nájomné za august 2011 tiež nebolo uhradené. Navrhovateľka
sa pozná s konateľkou odporcu dosť dlho, možno aj 15 rokov a za ten čas sa z nich stali priateľky.
Na otázku, či súhlasí s tým, že priatelia sa medzi sebou dohadujú ústne, navrhovateľka uviedla, že

čo sa týka právnych vecí, je ústna dohoda o ničom. Jediná ústna dohoda medzi účastníkmi sa týkala
toho, že navrhovateľka bude platiť elektrickú energiu, čo ani nie je v zmluve a aj ju platila. K výpovedi z
nájmu uviedla, že dohoda bola tá, že pani H. (konateľka odporcu) mala dostať z daňového úradu vrátenú
DPH a hovorila, že navrhovateľke jednorazovo všetko zaplatí, celkovú dlžnú sumu. Pretože konateľka
odporcu začala navrhovateľku klamať a hovorila, daňový úrad jej nič nedal a stále tam robia chyby, že

navrhovateľke zaplatiť nemôže, tak sa v takom duševnom rozpoložení rozhodla, že dostane výpoveď,
ktorú navrhovateľka konateľke odporcu dala aj do ruky aj poslala poštou. Dva dni na to sa rozprávali
a ona hovorila, že to všetko vyplatí do budúceho mesiaca do 15-teho, že bude mať peniaze z DPH.
Vtedy tie peniaze navrhovateľka súrne potrebovala na odkúpenie pozemkov pod nehnuteľnosťou, čo si
musela požičať cca 3.300,-eur, ktoré do dnešného dňa nevrátila, pretože nemá z čoho a vtedy konateľka

odporcu navrhovateľke sväto sväte sľúbila,že k 15-temu budúceho mesiaca jej určite peniaze dá, a tým pádom sa vyrovnajú. Navrhovateľka by
si svoju podlžnosť tým pádom tiež uhradila. Vtedy navrhovateľka konateľke odporcu podala výpoveď,
ktorou disponovala a ona ju roztrhala, s tým, že jej navrhovateľka povedala, aby roztrhala aj tú, ktorú

má konateľka odporcu doma. 15-teho prišla navrhovateľka za konateľkou odporcu s tým, že jej má dať
peniaze, ale konateľka odporcu jej povedala mi, že jej nič nedá, že koľko dostala, už je dosť a že nebude
okrádať jej vnučku, čo bola navrhovateľka prekvapená, lebo jej vnučka s nájmom nemá nič spoločné.
Preto navrhovateľka napísala druhú výpoveď, ktorá bola z jej strany právoplatná. Navrhovateľka
potvrdila, že druhá výpoveď prišla až po mesiaci. Navrhovateľka podala návrh na vydanie platobného

rozkazu ešte pred tým ako zaslala výpoveď, aby konateľka odporcu vedela, čo všetko má odporca ešte
zaplatiť. Konateľka odporcu vedela, koľko má zaplatiť, podlžnosť sa nerušila, odporca mal dlžnú sumu
vedieť podľa zmluvy. Na otázku, prečo navrhovateľka uvádzala na každom príjmovom pokladničnom
doklade, že nájom a nie čiastkový nájom, navrhovateľka uviedla, že s konateľkou odporcu bola vždy
veľmi dobrá priateľka, takže dohoda bola tá, že zatiaľ jej bude platiť 400,- eur a následne zvyšok
doplatí. Ohľadom nebytového priestoru navrhovateľka uviedla, že všetky priestory boli vyčistené aj

vymaľované,načomáajdoklady.Odporcachcelvykonaťnejakéúpravyvpriestore,čomunavrhovateľka
umožnila. V priestore boli inak rozmiestnené svietidlá podľa potrieb odporcu, to potvrdila. Skutočnosť,
že vymenili zámky, je čisto na odporcovi, navrhovateľka im kľúče odovzdala. Montovanie markízy by
navrhovateľka považovala za reklamu odporcu, žiarovky dala navrhovateľka, poprehadzovanie svietidiel
je na odporcovi. Všetky úpravy, ktoré odporca vykonal, boli vykonané s dovolením navrhovateľky,

taktiež premaľovali dva rámy dverí a tri radiátory. Po odchode odporcu sa takisto menili všetky zámky.
Predchádzajúci nájomca končil zmluvu ku dňu 31.5.2011, teda dva mesiace bol priestor voľný, preto
nevidela dôvod, prečo by odporca za august nemal platiť.

Štatutárna zástupkyňa odporcu na pojednávaniach uviedla, že účelom užívania predmetu nájmu
odporcom bola predajňa s bytovým tovarom. Potvrdila, že si bola pred podpisom nájomnej zmluvy

obzrieť nebytové priestory a teda mala vedomosť, o ktorý nebytový priestor sa jedná. Potvrdila, že
príkaz na úhradu prijatý na realizáciu dňa 29.6.2012 sa týka platby za nájomné vo výške 400,- eur za
mesiac jún 2012. Na otázku, aký bol účel platby vo výške 400,- eur daný na realizáciu dňa 15.6.2012,
konateľka odporcu uviedla, že sa jedná o doplatok za nájomné, nakoľko navrhovateľka povedala, že
si nepreberie kľúče od nebytového priestoru, ani si ich nepreberala v dohodnutom termíne. Jedná sa

teda o doplatok na nájomnom za 10 mesiacov od septembra 2011 do júna 2012. Skutočnosť, za ktorý
mesiac bolo nájomné určené, vyplýva z čísla uvedeného ako variabilný symbol, v danom prípade je to
XXXXXX. K úpravám v priestore uviedla, že svetlo sa premiestňovalo z toho dôvodu, že skratovalo, že
bolo treba vymeniť kábel, čo navrhovateľka vedela a taktiež vedela, že priateľ dcéry konateľky sa tým
živí a takúto úpravu vykonal. Podotkla, že jeden z tých skratov jej poškodil počítač. Bolo dohodnuté, že

odporca doplatí september a október 2011, o auguste nebola vôbec reč, s tým, že ak odporca nezaplatí,
navrhovateľka nepreberie priestory, preto odporca september a október uhradil dodatočne. A medzi nimi
bola dohoda, že kým sa odporca rozbehne, bude platiť 400,- eur mesačne a až potom, od augusta a
septembra 2012 by začal platiť cca 790,- eur mesačne. Navrhovateľka sama dobre vie, že v danej oblasti
sa ťažšie rozbieha obchod. Práve 400,- eur bola konateľka odporcu ochotná navrhovateľke zaplatiť, čo

bola čiastka práve za august 2011. Uznala, že 400,- eur je dlžná navrhovateľke za august.

Zástupca navrhovateľky na pojednávaniach uviedol, že nárok navrhovateľky považuje za nesporný.
Pripustil, že odporca zaplatil štyrikrát sumu vo výške 400,- eur, pričom prvá platba vo výške 400,- eur
bola zaplatená za nájomné za apríl 2012 a bola už zohľadnená v podanej žalobe, ďalšie tri platby boli
za nájomné za máj, jún a júl 2012, nakoľko odporca nevypratal nebytové priestory do času, do ktorého

ich vypratať mal, ale nebytový priestor užíval až do 14.7.2012. Uplatnená suma bola určená nájomnou
zmluvou uzavretou medzi navrhovateľkou a odporcom, s tým, že za 10 mesiacov bolo odrátaných 400,-
eur mesačne, ktoré odporca uhradil a to do júla 2012. Odporca argumentuje nulitou nájomnej zmluvy,
ktorej si ale navrhovateľka nie je vedomá, s tým, že nájomnú zmluvu naďalej považuje za platnú. K
špecifikácii uplatnenej sumy vo výške 5.512,80 eur uviedol, že za august, september a október 2011 je

odporca dlžný na nájomnom a službách sumu vo výške 791,28 eur mesačne, za mesiace od novembra
2011 do apríla 2012 je odporca dlžný 391,28 eur mesačne, nakoľko za tieto mesiace mesačne odporca
uhrádzal sumu vo výške 400,- eur. Dlžná suma za obdobie od augusta 2011 do apríla 2012 je teda
4.721,52 eur, teda pravdepodobne došlo k chybe pri výpočte uplatnenej sumy, preto návrh v časti o
zaplatenie rozdielu teda vo výške 791,28 eur zobral späť. Mal za to, že zmluva o nájme nehnuteľnosti

bola uzavretá platne, jej účastníci konali vážne, dobrovoľne, nie pod nátlakom, či za nevýhodnýchpodmienok. Odporca sám potvrdil, že vedel, ktorú nehnuteľnosť si prenajíma, dokonca ju užíval a
preto je nespochybniteľné, že nárok navrhovateľky je oprávnený. Z listu vlastníctva č. 1248 je zrejmé
vlastníctvo hlavného mesta SR, ktoré bolo v roku 2012 prevedené na navrhovateľku. Správa o odbornej

prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia vyvracia tvrdenia odporcu, že priestor nebol v
užívaniaschopnom stave čo sa týka elektrickej energie. Odpoveď na výpoveď z nájmu preukazuje,
že odporca nebytové priestory využíval. V konaní bolo preukázané, že odporca si od navrhovateľky
prenajal priestor, s ktorého stavom bol oboznámený a vedel, o ktorý sa jedná. Zmluvu uzavretú medzi
účastníkmi považuje za platnú, chyby, ktoré sa v nej vyskytujú, ju s ohľadom na § 37 ods. 3 Občianskeho

zákonní nezneplatňujú. Zámer strán vyjadrený v zmluve bol jednoznačný. Ústna dohoda, na ktorú sa
odvolávaodporcaneexistuje,atoajvzhľadomna§40Občianskehozákonníkavzmyslektoréhododatky
vyžadujú písomnú formu. V konaní bolo riadne preukázané, že odporca zmluvu nedodržal v časti
platenia nájomného, preto odporca je dlžný navrhovateľke sumu, ktorá bola ustálená v tomto konaní.

Právny zástupca odporcu na pojednávaniach uviedol, že s návrhom navrhovateľky nesúhlasí, nakoľko
ho považuje za neurčitý, nezrozumiteľný a odvolávajúci sa na dôkazy, ktoré k žalobe vôbec neboli

priložené, preto sa k nim nemohol vyjadriť. Spochybnil aj zastupovanie navrhovateľky jej právnym
zástupcom, nakoľko ju oslovuje ako klientka, teda mal za to, že právnu pomoc jej poskytuje odplatne a
obchádza tak zákon o advokácii. Mal za to, že predmet nájmu, tak ako je určený v zmluve, je zmätočný
a neurčitý a to z dôvodu, že v tomto článku je uvedený list vlastníctva č. LV XXXX, na ktorom sú však
zapísané len pozemky, avšak nie predmetný nebytový priestor, ktorý je zapísaný na LV č. XXXX, čo

v predmete nájmu chýba. Článok o predmete nájmu v zmluve obsahuje ďalšie chyby a to označenie
okresu Bratislava - Rača, ktorý neexistuje. Ďalej je tam uvedené súpisné č. XXXX, ktoré predmetná
stavba ale nemá. Odvolal sa na § 37 Občianskeho zákonníka a považoval právny úkon za neurčitý a
obsah zmluvy v časti predmetu nájmu za nejasný. Účel nájmu je tiež definovaný nejasne, neurčito a
nezrozumiteľne, iba odkazom na predmet činnosti odporcu, medzi ktoré patria aj stavebné práce. Dal

do pozornosti rozhodnutie NS SR sp.zn. XCdo/XXX/XXXX, kde bolo ustanovené, že pokiaľ zmluva o
nájme nebytových priestorov neobsahuje dostatočne určito vyjadrenú jednu z podstatných náležitostí
zmluvy o nájme

nebytových priestorov a to účel nájmu je takáto zmluva podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.
neplatná. Z predložených listinných dôkazov vyplýva, že odporca neuhradil len čiastky 6 x 400,-

eur, ale 10 x 400,- eur. Prenajaté priestory neboli užívaniaschopné, keď ich navrhovateľka odporcovi
odovzdávala, preto bolo potrebné vykonávať určité opravy. Pán Z. robil úpravy v priestore tak, aby
sa mohol užívať. Na základe toho, že boli vykonané v priestore úpravy, bola ústna dohoda, že za
prvý mesiac nájom platiť nebude, vyplýva to aj z listu, ktorý bol navrhovateľke zaslaný. Zmluva je v
zmysle § 37 Občianskeho zákonníka absolútne neplatná, vzhľadom na jej zmätočnosť, a to najmä čo

sa týka určenia predmetu, účelu a spôsobu platenia nájmu. Účel nájmu určený len odkazom na výpis z
obchodného registra alebo živnostenského registra je nejednoznačný a účel z neho nie je jasný. Určenie
spôsobu platenia nájmu v zmluve úplne chýba. Poukázal tiež na ustanovenia zákona č. 116/90 Zb. o
nájme o podnájme nebytových priestorov, v zmysle ktorého zmluva neobsahuje zákonné náležitosti,
na čo bola navrhovateľka odporcom upozornená, navrhovateľka zmluvu sľúbila prerobiť vrátane výšky

nájmu na 400,- eur mesačne, čo preukazuje skutočnosť, že navrhovateľka preberala mesačne 400,- eur
bez výhrad. V apríli navrhovateľka doručila odporcovi výpoveď, ktorú odporca neakceptoval, nakoľko
zmluvu považoval za neplatnú, priestory však sľúbil vypratať do konca júna 2012. Skutočným dôvodom
výpovede bola skutočnosť, že navrhovateľke bol zo strany Magistrátu doručený návrh zmluvy o prevode
vlastníckeho práva k pozemku, z ktorej zmluvy navrhovateľka bola povinná zaplatiť cez 3.000,- eur,

na čo nemala dostatok finančných prostriedkov, čo sama na predchádzajúcom pojednávaní potvrdila.
Po porade s právnikom sa navrhovateľka rozhodla vymáhať vyššiu sumu, než na akej sa s odporcom
dohodli a využila dôkaznú núdzu odporcu, o ktorej vedela a ktorú sama spôsobila nepredložením novej
zmluvy, čo považuje za konanie v rozpore s dobrými mravmi.

Podľa § 1 zák. č. 116/1990 Zb. tento zákon sa vzťahuje

a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia
stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu;b) na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Podľa § 3 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému
(ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

Podľa § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb. zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a
účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová
organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,
pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a

zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa § 37 ods. 3 Občianskeho zákonníka právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní,
ak je jeho význam nepochybný.

Podľa § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje
zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.

Podľa § 330 ods. 1 Obchodného zákonníka ak má veriteľovi splniť ten istý dlžník niekoľko záväzkov
a poskytnuté plnenie nestačí na splnenie všetkých záväzkov, je splnený záväzok určený pri plnení
dlžníkom. Ak dlžník neurčí, ktorý záväzok plní, je splnený záväzok najskôr splatný, a to najprv jeho
príslušenstvo.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že účastníci dňa 21.07.2011 platne uzavreli zmluvu

o nájme nebytových priestorov, z ktorých vznikla odporcovi povinnosť zaplatiť nájomné (704,16 eur
mesačne) a platby za služby spojené s užívaním priestoru (87,12 eur mesačne), ktoré však odporca
za august 2011 neuhradil vôbec a za jednotlivé mesiace v období od septembra 2011 do apríla 2012
uhradil len čiastočne, a to vo výške 400,- eur mesačne (odporca ešte uhradil nájomné vo výške 400,-
eur mesačne za mesiace máj 2012 a jún 2012, čo už však nie je žalované obdobie). Súd mal za to, že

zmluva spĺňala všetky zákonné náležitosti, teda mala písomnú formu a obsahovala určenie predmetu
nájmu, účelu nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.

Zo zmluvy podľa názoru súdu vyplýva, že predmetom nájmu je nebytový priestor o výmere 65 m?
nachádzajúci sa na prízemí nehnuteľnosti na V. X v G. - V.. Takto špecifikovaný nebytový priestor je
vymedzený dostatočne určito a vyplýva z neho jednoznačne, o ktorý nebytový priestor sa jedná, napriek

tomu, že v ustanovení o predmete nájmu bol uvedený list vlastníctva č. XXXX, na ktorom boli zapísané
pozemky pod stavbou (parc. č. XXX/XX, XXX/XX a XXX/XX) a nie stavba samotná (pri podpise nájomnej
zmluvy boli pozemky ešte vo vlastníctve Hlavného mesta SR, po prevode podielov na pozemkoch na
navrhovateľku, sú tieto zapísané na LV č. XXXXX). Chyba v písaní, keď ako súpisné číslo stavby bolo
uvedené č. XXXX, ale správne má byť č. 7604, nespôsobuje neplatnosť zmluvy v zmysle § 37 ods. 3

Občianskeho zákonníka, keď aj napriek tejto chybe v písaní je predmet nájmu špecifikovaný dostatočne
určito. Navyše v konaní bolo preukázané, že odporca mal vedomosť, o ktorý nebytový priestor sa jedná,
keďže pred podpisom zmluvy si bol predmet nájmu obzrieť.

Účel nájmu bol taktiež vyjadrený dostatočne určito, keď odkázal na predmet činnosti vo výpise z
obchodného registra, ktorými sú prípravné práce k realizácii stavby, uskutočňovanie stavieb a ich

zmien, dokončovacie stavebné práce pre realizácii exteriérov a interiérov, kúpa tovaru na účely jeho
predaja konečnému spotrebiteľovi (maloobchod) alebo iným prevádzkovateľom živnosti (veľkoobchod),
sprostredkovateľská činnosť v oblasti obchodu a služieb a činnosť podnikateľských, organizačných aekonomických poradcov. Zo zoznamu predmetu činností je zrejmé, že nebytový priestor o výmere 65
m? nie je možné využívať na stavebné práce, z čoho vyplýva, že účelom nájmu môžu byť všetky ostatné
činnosti odporcu uvedené vo výpise z obchodného registra.

Výška, splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia boli v zmluve dojednané určito a jasne bez
akýchkoľvek pochybností, keď nájomné bolo dohodnuté vo výške 704,16 eur mesačne so splatnosťou
15. deň v príslušnom kalendárnom mesiaci a ako spôsob platenia nájmu bola určená platba na účet
prenajímateľa.

Odporca dal do pozornosti rozhodnutie NS SR sp. zn. XCdo/XXX/XXXX, kde bolo ustanovené, že pokiaľ
zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje dostatočne určito vyjadrenú jednu z podstatných

náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov a to účel nájmu je takáto zmluva podľa § 3 ods.
3 zákona č. 116/1990 Zb. neplatná. Súd sa s týmto rozhodnutím v plnom rozsahu stotožňuje, avšak
rozhodnutie nemožno aplikovať na posudzovanú vec, keďže súd vyhodnotil, že účel nájmu bol v zmluve
vyjadrený dostatočne určito.

Medzi účastníkmi bola okrem platnosti zmluvy sporná skutočnosť, či platby 2 x 400,- eur, ktoré boli

navrhovateľke pripísané na účet dňa 02.07.2012 boli platby za september a október 2011 (ako to tvrdí
odporca) alebo to boli platby za máj a jún 2012 (ako to tvrdí navrhovateľka). Súd dospel k názoru,
že keďže účel platieb bol určený uvedením variabilného symbolu 092011 a 102011, platby mali byť
započítané na nájomné za mesiace september a október 2011, teda odporca časť nájomného vo výške
400,- eur za tieto dva mesiace uhradil, preto súd žalobu v tejto časti zamietol (2 x 400,- eur).

Odporca svoje tvrdenia o uzavretí dohody o znížení nájomného dohodnutého v písomnej nájomnej
zmluve na 400,- eur mesačne, resp. uzavretie novej nájomnej zmluvy s výškou nájomného 400,- eur
mesačne nepreukázal. Tieto právne úkony aj v prípade ich preukázania by boli neplatné, keďže zákon č.
116/1990 Zb. vyžaduje pre platný vznik zmluvy o nájme nebytových priestorov písomnú formu a taktiež v
prípade dodatku k pôvodnej zmluve o znížení nájomného písomná forma je nevyhnutná pre jej platnosť,

keďže účastníci sa v čl. VII bod 3 zmluvy dohodli, že ustanovenia zmluvy je možné meniť iba formou
písomných číslovaných dodatkov k zmluve, podpísaných oboma zmluvnými stranami a navrhovateľka
neplatnosť ústneho dodatku namietala.

K námietke odporcu, že navrhovateľka preberala sumy vo výške 400,- eur ako nájomné bez výhrad, súd
uvádza, že táto skutočnosť bez ďalšieho nepreukazuje, že suma vo výške 400,- eur mesačne mala byť

sumou finálnou a že navrhovateľka doplatenie sumy do plnej výšky nájmu nepožadovala.

Odporca tiež nepreukázal dohodu o odpustení nájomného za vykonanie úprav priestoru. Navyše práce,
ktorénapriestorebolivykonané,súdpovažujezabežnúúdržbu,ktorépodľazmluvymávykonaťodporca
ako nájomca. Ak by sa aj jednalo o rozsiahlejšie úpravy, navrhovateľke ako prenajímateľovi by v zmysle
zmluvy vznikla povinnosť na ich náhradu jedine ak by sa na to písomne zaviazala. Tvrdenie odporcu,

že nebytový priestor nebol užívaniaschopný považuje súd za účelové tvrdenie, keďže odporca nájomnú
zmluvu podpísal bez výhrad k stavu priestoru, pričom s jeho stavom bol odporca oboznámený (samotná
konateľkaodporcunapojednávanípotvrdila,žesibolapredpodpisomnájomnejzmluvyobzrieťnebytové
priestory).

Súdneposudzovalmomentskončenianájmu,nakoľkotentojepreposúdeniepovinnostiodporcuzaplatiť

nájomné za mesiace od augusta 2011 do apríla 2012 irelevantný (keďže k nemu došlo neskôr).

Súd účastníkom (najmä odporcovi) pripomína, že v súkromnom práve sa aplikuje zásada pacta sund
servanda (zmluvy sa musia dodržiavať) a to i v prípadoch, kedy je to pre niektorú zo zmluvných strán
nevýhodné, keď zmluvná strana si musí byť vedomá svojejzodpovednosti v zmluvných vzťahoch a nemôže zmluvy uzatvárať a neskôr namietať ich neplatnosť
podľa svojej vlastnej vôle.

V zmysle vyššie uvedeného súd má za preukázaný vznik záväzkovo-právneho vzťahu medzi

navrhovateľkou a odporcom, z ktorého odporca nesplnil povinnosť, nezaplatil dohodnuté nájomné a
platby spojené s užívaním priestoru v plnej výške a preto ho súd na doplatenie dlžnej sumy zaviazal
(spolu v sume 3.921,52 eur pozostávajúcej zo sumy vo výške 791,28 eur za august 2011 a vo výške
3.130,24 eur za mesiace od septembra 2011 do apríla 2012, teda 391,28 eur mesačne).

O náhrade trov konania v späťvzatej časti súd rozhodol podľa § 146 ods. 2 O.s.p., podľa ktorého ak
niektorý z účastníkov zavinil, že konanie sa muselo zastaviť, je povinný uhradiť jeho trovy. Ak sa však pre

správanie odporcu vzal späť návrh, ktorý bol podaný dôvodne, je povinný uhradiť trovy konania odporca.

Z procesného hľadiska to bol navrhovateľ, kto späťvzatím návrhu na začatie konania v časti o zaplatenie
791,28 eur zavinil, že sa konanie muselo zastaviť (návrh v tejto časti zobral späť z dôvodu chyby
pri výpočte uplatnenej sumy)a zároveň návrh nebol vzatý späť pre správanie odporcu, ani nebolo
preukázané, že by návrh bol podaný dôvodne, z toho dôvodu navrhovateľ je povinný uhradiť trovy

konania a preto ho súd zaviazal na náhradu trov konania odporcovi. Trovy konania odporcu v späťvzatej
časti spočívali v súdnom poplatku vo výške 47,- eur (súdny poplatok z späťvzatej sumy vo výške 791,28
eur) a v trovách právneho zastúpenia odporcu vo výške 118,52 eur za 2 úkony právnej služby á 51,45
eur (prevzatie a príprava zastúpenia, pojednávanie dňa 26.02.2013) a 2 x režijný paušál á 7,81 eur.

O náhrade trov konania o zaplatenie 4.721,52 eur súd rozhodol podľa § 142 ods. 2 O.s.p., podľa ktorého

ak mal účastník vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že
žiadny z účastníkov nemá na náhradu trov právo.

Navrhovateľ bol zo žalovanej sumy 4.721,52 eur úspešný v časti 3.921,52 eur a neúspešný v časti
800,-eur. Úspech navrhovateľa tak v konaní predstavuje 83 % a úspech odporcu predstavuje 17 %. Na
základe uvedeného má navrhovateľ nárok na náhradu trov konania vo výške 83 % voči odporcovi a

odporca má nárok na náhradu trov konania vo výške 17 % voči navrhovateľovi. Keďže ide o pohľadávky,
ktoré sa vzájomne sčasti kryjú, súd určil celkovú úspešnosť navrhovateľa vo výške 66 % (83 % - 17 %).

Vzhľadom na 66 % - ný úspech navrhovateľa v konaní predstavuje priznaná náhrada trov konania sumu
218,13 eur za zaplatený súdny poplatok za návrh (66% zo zaplateného súdneho poplatku za návrh vo
výške 330,50 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Pezinok, dvojmo.

V odvolaní je potrebné popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda,

v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§
205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2
O.s.p.).

Podľa § 205 ods. 3 O.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (§ 251 ods. 1 O.s.p.).