Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 25. jún 2012

Súd: Okresný súd Bratislava V
Spisová značka: 41C/55/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1511204016
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 06. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivana Jahnová

ECLI: ECLI:SK:OSBA5:2012:1511204016.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava V, v konaní pred samosudkyňou JUDr. Ivanou Jahnovou, v právnej veci

žalobkyne: E. H., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom C., O. ul. č. XX, zastúpená na základe plnej moci
advokátskou kanceláriou MARCEL BIZNÁR, s.r.o., so sídlom Bratislava, Bajkalská ul. č. 31, IČO: 36 868
221, proti žalovanej: M&M reality holding, a. s., so sídlom Bratislava, Gessayova ul. č. 20, IČO: 44 598
181, zastúpenej na základe plnej moci advokátkou JUDr. Máriou Marekovou, AK, Trenčín, Záblatská ul.
č. 28, o zaplatenie 2 500,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobkyni sumu 2 500,- Eur spolu s úrokom z omeškania 9 % ročne z
dlžnej sumy od 11. 12. 2010 až do jej zaplatenia, ako aj nahradiť jej trovy konania k rukám advokátskej

kancelárie MARCEL BIZNÁR, s.r.o., Bratislava, Bajkalská č. 31, IČO: 36 868 221 v sume 150,- Eur
titulom súdneho poplatku a v sume 543,54 Eur titulom trov právneho zastúpenia a to všetko v lehote do
3. dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom, doručeným tunajšiemu súdu dňa 18. 2. 2011, žiadala žalobkyňa súd, aby uložil žalovanej
povinnosť zaplatiť jej 2 500,- Eur spolu s úrokom z omeškania 9 % ročne od 11. 12. 2010 do zaplatenia
a náhradu trov konania. Návrh odôvodnila tým, že žalovaná predmetnú sumu, ktorú od nej prijala ako
zálohu na kúpu bytu, ktorého predaj sprostredkúvala a ktorý sa neuskutočnil, zadržiava bez právneho
dôvodu.Kukúpebytunedošlo,pretoževlastníkbytuodmietolpodpísaťdokumentyspojenésjehokúpou.

Žalovaná s návrhom nesúhlasila, uviedla, že splnila všetky povinnosti zo zmluvy o rezervácií, ktorú

uzavrela so žalobkyňou. Jej zavinením nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, pretože sa na zorganizované
stretnutie s predávajúcim nedostavila a nemala finančné prostriedky na zaplatenie kúpnej ceny.

Súd vykonal dokazovanie prednesom žalovanej, výsluchom žalobkyne a svedkov - B. E., Z. Q., M.
Z., oboznámení sa s obsahom listinných dokladov založených v súdnom spise - zmluvou o rezervácií
nehnuteľnosti, dokladom o úhrade rezervačného poplatku, dokladmi o potvrdení hypotekárneho úveru
pre žalovanú, dokladmi o ohliadkach bytu, písomnou, mailovou komunikáciou účastníkov. Súd vykonal
všetky dôkazy navrhnuté účastníkmi konania a z nich zistil tento skutkový stav veci:

Účastníci dňa XX. X. XXXX uzavreli zmluvu o rezervácií nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich

s kúpou nehnuteľností. Žalovaná ako sprostredkovateľ sa v nej zaviazala vykonávať činnosti, ktorými
vznikne žalobkyni označenej ako záujemca možnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníckeho práva
k bytu č. X v C. Q., súpisné číslo XX, zapísaného na liste vlastníctva č. XXXX s vlastníkom tejto
nehnuteľnosti za cenu 110 000,- Eur. Žalobkyňa dňa 6. 8. 2010 zaplatila podľa tejto zmluvy rezervačnúzálohu 2 500,- Eur. V čl. II tejto zmluvy sa účastníci dohodli, že rezervačná záloha v prípade uzavretia
kúpnej zmluvy bude vrátená alebo započítaná do kúpnej ceny. Ďalej sa účastníci dohodli , že zmluva o
rezervácií je uzatvorená na dobu 2 mesiacov od jej uzavretia. Ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie

k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu - teda žalobkyne, patrí žalovanej zmluvná
pokuta vo výške rezervačnej zálohy (čl. III ods. 3.1 rezervačnej zmluvy). Žalovaná tvrdila, že žalobkyňa
jej konaním zavinila neuzavretie kúpo - predajného vzťahu, pretože nedisponovala kúpnou cenou a
zmarila osobné rokovania s predávajúcim vlastníkom označeného bytu M. Z.. Tento žije v S., na
žalovanou zorganizované ich stretnutie sa dvakrát dostavil, malo sa konať v jej obchodných priestoroch,

žalobkyňa však neprišla. Stretnutia zvolávali jej zmluvne poverené zástupkyne B. E. a Z. Q.. Mali sa na
nich prediskutovať náležitostí zmluvy o budúcej zmluve o kúpe nehnuteľnosti, ktorej návrh vyhotovila
žalovaná. Svedkyne toto tvrdenie potvrdili. Z. Q. vypovedala, že stretnutia predávajúceho a žalobkyne
boli dohodnuté s časovým predstihom, žalobkyňa sa ich bez ospravedlnenia nezúčastnila. Neprítomnosť
žalobkyne na rokovaní, riešila svedkyňa jej telefonickým zháňaním v prítomnosti M. Z.. Tento ako svedok
príčinu neuzavretia zmluvného vzťahu o predaji bytu žalobkyni označil správanie sa žalovanej, ktorá

ho tlačila do uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy, pričom on nesúhlasil s výškou sprostredkovateľskej
odmeny 3 000,- Eur. Uviedol, že nehnuteľnosť ponúkal na predaj prostredníctvom súkromnej inzercie na
internete. Žalovaná si inzerát skopírovala a predaj bytu ponúkala v rámci jej obchodnej činnosti. Nemal
problém vyriešiť dohodou so žalobkyňou zaplatenie kúpnej ceny, resp. jej splatnosť, ale vzhľadom na
správanie sa žalovanej, ktorá trvala na sprostredkovateľskej odmene, nechcel, aby v zmluvnom vzťahu

vystupovala. Sprostredkovateľskú zmluvu s ňou neuzavrel. Tieto skutočnosti sú zrejmé a boli ním aj
písomne vyjadrené v mailovej komunikácii, ktorá prebehla medzi žalobkyňou a predávajúcim M. Z. od
11. 11. 2010 do 5. 12. 2010, pretože žalobkyňa aj napriek skončeniu platnosti zmluvy o rezervácii,
naďalej mala záujem nehnuteľnosť kúpiť. Nestalo sa, že by v jeho prítomnosti žalovaná riešila neúčasť
žalobkyne na zvolanom stretnutí, naopak neúspech stretnutia pre absenciu žalobkyne pripísal jeho

zlému zorganizovaniu žalovanou. Žalobkyňa chcela časť kúpnej ceny - 77 000,- Eur zaplatiť z peňazí z
hypotekárneho úveru a časť z kúpnej ceny za predaj bytu, ktorý ona v tom čase vlastnila. Hypotekárny
úver mala prisľúbený z X. C. a predložila rovnopis návrhu zmluvy z 21. 9. 2010. K zorganizovaniu
stretnutí s predávajúcim uviedla, že ju naň pozvali v krátkom čase pred jej konaním (10 minút) a zúčastniť
sa ho nemohla, pretože bola na pracovnej porade. Vždy bola ochotná uzavrieť zmluvu ku kúpe bytu,

avšak žiadala v splatnosti kúpnej ceny zohľadnenie predaja jej bytu, pretože nechcela ho predať v takom
čase, aby nastala situácia, že bude bez vlastného bývania a nebude mať ani byt od M. Z.. Doložila súdu
návrh dodatku k zmluve o rezervácií nehnuteľnosti vypracovaný a doručený jej žalovanou z 27. 8. 2010,
ktorým táto žiadala, aby rezervačná záloha bola zmenená na províziu za sprostredkovanie predmetného
predaja nehnuteľností. Tento dodatok so žalovanou neuzavrela.

V úvode zmluvy o rezervácií nehnuteľnosti a poskytovaní služieb spojených s kúpou nehnuteľnosti
sa účastníci ako zmluvné strany dohodli, že ich záväzkový zmluvný vzťah sa bude riadiť Obchodným
zákonníkom (§ 262 ObchZ) Nároky, ktoré si žalobkyňa v tomto konaní uplatňuje, vyplývajú zo zmluvy,
ktorá má po právnej stránke charakter nepomenovanej zmluvy a súčasne je to aj zmluva spotrebiteľská.
Žalovaná ako dodávateľ plnenia, predmetu kúpy konala v rámci jej predmetu obchodnej činnosti.

Žalobkyňa obchodnú alebo podnikateľskú činnosť nevykonáva, do zmluvného vzťahu vstúpila ako
fyzická osoba, spotrebiteľ (§ 52 OZ). Účastníci si v úvode zmluvy o rezervácií nehnuteľnosti a
poskytovaní služieb spojených s kúpou nehnuteľnosti, ako zmluvné strany dohodli, že ich záväzkový
zmluvný vzťah sa bude riadiť Obchodným zákonníkom (§ 262 ObchZ). Úprava Obchodného zákonníka
o zmluvnej pokute v ustanovení §§ 300 a nasledujúce dopĺňa úpravu Občianskeho zákonníka (OZ).

Žalovaná si 2 500,- Eur, ktorých vrátenia sa žalobkyňa domáha ponechala ako sankciu, na ktorú jej
vznikol nárok v súlade s článkom III - 3.1 zmluvy o rezervácií s poukazom na to, že žalobkyňa jej konaním
zmarila uzavretie zmluvy o kúpe bytu. Podľa textu zmluvy v článku I - 1.2 predstavuje suma 2 500,-
Eur cenu za rezerváciu možnosti uzavrieť zmluvu o kúpe nehnuteľnosti, špecifikovanej v zmluve za
kúpnu cenu 110 000,- Eur do 30. 9. 2010. Zo zmluvy vyplýva však aj to, že rezervačná záloha bude

započítaná na kúpnu cenu. Ak teda boli poskytnuté finančné prostriedky za účelom ich vyplatenia na
kúpnu cenu a k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde, vzniká osobe, ktorá tieto prostriedky prijala, povinnosť
vydať ich späť ich zložiteľovi z titulu bezdôvodného obohatenia, pretože právny dôvod ich poskytnutia,
nevyužitím možnosti uzavrieť kúpnu zmluvu odpadol (§ 451 ods. 2, § 456, § 458 OZ). To platí však len za
predpokladu , že sa účastníci nedohodli na inom osude takto poskytnutého plnenia. Účastníci si môžu

napríklad dohodnúť, že v prípade, keď nedôjde k uzavretiu zamýšľanej zmluvy, nevznikne povinnosťpríjemcovi rezervačnej zálohy túto vrátiť, inými slovami poskytnuté plnenie prepadne v prospech jeho
príjemcu. V takomto prípade nevznikne príjemcovi bezdôvodné obohatenie, pretože zloženú čiastku si
neponechal bezdôvodne, ale dôvodom je práve označená dohoda, ktorá je v jej podstate dojednaním

o zmluvnej pokute vo výške poskytnutého plnenia a teda musí spĺňať všetky náležitosti, ktoré zákon pre
platnosť takejto dohody vyžaduje.

Podľa § 544 ods. 1 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi
porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 544 ods. 2 OZ zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená

výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je
existencia hlavného záväzku, ktorý má zabezpečovať zmluvná pokuta. Ak má byť záväzok na zaplatenie
zmluvnej pokuty dohodnutý platne, musí z dojednania o zmluvnej pokute jednoznačne vyplývať splnenie
akej konkrétnej povinnosti je týmto inštitútom zabezpečené, to znamená, v dôsledku porušenia ktorej
povinnosti vzniká nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, pričom táto zabezpečená povinnosť musí platne

vzniknúť, aby mohla byť zmluvnou pokutou zabezpečená. Ak nevznikne povinnosť plniť, nemôže teda
vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. V článku III - 3.1 zmluvy o rezervácií uzavretej medzi
účastníkmi bolo dohodnuté , že v prípade, že nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane
zložiteľa zálohy - žalobkyne, prináleží žalovanej zmluvná pokuta vo výške rezervačnej zálohy. Citované
dojednanie je dohodou o zmluvnej pokute, pretože je ním dohodnutá majetková sankcia pre prípad, že

medzi žalobkyňou a treťou osobou nebude uzatvorená kúpna zmluva. Preto bolo v konaní potrebné
posúdiť, či žalobkyni vznikla povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ktorej nesplnenie malo byť zaistené
zmluvnou pokutou. V zmluve o rezervácií záväzok žalobkyne uzavrieť takúto zmluvu sformulovaný nie
je a zo skutkového stavu zisteného v konaní ani nevyplynulo, že by sa k tejto povinnosti zaviazala
žalobkyňa iným spôsobom. Preto súd konštatuje, že žalobkyni povinnosť uzavretia kúpnej zmluvy, čo

musí byť vyjadrené určite, zrozumiteľne (§ 37 OZ) nevznikla. Ak nevznikol platne záväzok, ktorého
splnenie má byť zabezpečené zmluvnou pokutou, je dojednanie o zmluvnej pokute neplatné a nezakladá
preto ani dôvod, aby si žalovaná rezervačnú zálohu ponechala a súd jej uložil povinnosť vrátenia
zálohy žalobkyni. Okolnosti, pre ktoré nebola kúpna zmluva nehnuteľnosti uzavretá, nemajú za tejto
právnej situácie význam. Súd však vychádzajúc z vykonaného dokazovanie poukazuje na to, že v

konaní nebolo preukázané zavinenie žalobkyne na neuzavretí kúpnej zmluvy. Naopak vyplynulo to zo
svedeckej výpovede predávajúceho M. Z., tento pre správanie žalovanej, ktorá požadovala od neho
sprostredkovateľskú odmenu, aj keď si predaj nehnuteľností stiahla do jej obchodnej ponuky z jeho
súkromnej internetovej inzercie a preto ani nemala exkluzivitu pri ponúkaní predaja, kúpnu zmluvu so
žalobkyňou neuzavrel. Nechcel, aby v kúpopredajnom zmluvnom vzťahu figuroval ako právny subjekt

žalovaná.

Žalovaná sa so splnením uloženej peňažnej povinnosti dostala od 11. 12. 2010 do omeškania, pretože
žalobkyňa ju na vrátenie peňazí do 10. 12. 2010, vyzvala listom z 30. 11. 2010. Od tohto času má
žalobkyňanároknaúrokzomeškania.Občianskyzákonníkv§517ods.2odkazomnaosobitnýpredpis-
§3nariadeniavládySRč.87/1995Z.z.-určujevýškuúrokuzomeškaniakogentne.Žalovanájepovinná

platiťúrokzomeškaniavovýške,ktorájeo8percentuálnychbodovvyššiaakozákladnáúrokovásadzba
Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Ku dňu 11.
12 .2010 bola základná úroková sadzba 1 %, takže žalovaná je povinná platiť úrok z omeškania 9 %
ročne.

O náhrade trov konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 OSP. Žalobkyňa mala v konaní úspech

v plnom rozsahu, preto jej súd priznal plnú náhradu trov konania. Trovy konania jej vznikli zaplatením
súdneho poplatku v sume 150,- Eur a právnym zastúpením.

Výšku trov právneho zastupovania upravuje vyhlášky č. 655/2004 Z. z. (ďalej len vyhláška). Z tarifnej
hodnoty veci 2 500,- Eur je podľa § 10 ods. 1 vyhlášky základná sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon
101,25 Eur. Advokát poskytol celkovo 5 úkonov právnej služby: prevzatie a príprava zastupovania 25.

11. 2010 spísanie návrhu z 17. 2. 2010 a účasť na pojednávaniach 13. 9. 2011, 24. 1. 2012, 25. 5. 2012.Vo vyčíslení trov ako úkon právnej služby žalobkyňa uviedla aj písomné podanie z 30. 1. 2012, ktorým
súdu oznámila otázky, ktoré žiada, aby boli zodpovedané svedkom M. Z. pred dôkaz vykonávajúcim
dožiadaným súdom v S.. Tento úkon nevyhodnotil súd ako účelné bránenie práva žalobkyne, ale ako

uľahčenie si právneho zastúpenia, aby nemusel vycestovať k úkonu výsluchu svedka v S.. Súd preto
náhradu priznal za 5 úkonov právnej služby spolu vo výške 506,25 Eur. Paušálna náhrada výdavkov
prislúcha podľa § 16 ods. 3 vyhlášky za úkon z roku 2010 vo výške 7,21 Eur, za 2 úkony z roku 2011
po 7,41 Eur a za 2 úkony z roku 2012 po 7,63 Eur, spolu 37,29 Eur. Súčet odmeny a náhrady je
543,54 Eur. Náhradu všetkých trov žalobkyne 693,54 Eur (150,- Eur súdny poplatok a 543,54 Eur právne

zastupovanie)zaplatížalovanávzmysle§149ods.1OSPžalobkyninaúčetadvokáta,ktorývovyčíslení
trov označil účet č. 2925837848/1100.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote do 15. dní odo dňa
jeho doručenia, písomne v 2 vyhotoveniach na tunajšom súde.

V odvolaní sa má uviesť kto ho podáva, ktorej veci sa týka, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom

sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny

a čoho sa odvolateľ domáha, musí byť podpísané a datované.

Odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie podlieha poplatkovej povinnosti v rovnakej výške, ako sa platí súdny poplatok za návrh.

Odvolanie, ktoré nebude mať tieto náležitosti, odvolací súd odmietne.

Ak povinná dobrovoľne nesplní, čo jej ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnená môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z.