Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 8. október 2015

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 10C/120/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5714202974
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 10. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Gazdačková
ECLI: ECLI:SK:OSMT:2015:5714202974.4

Rozhodnutie

Okresný súd Martin samosudkyňou JUDr. Máriou Gazdačkovou v právnej veci žalobcu R. E., F.. E.. D..,
F. F. X. P., R.. B. XX, IČO: 45 690 511, právne zastúpeného JUDr. Annou Ščepkovou, advokátkou, so
sídlom v Bratislave, Saratovská 2/A proti žalovaným v rade 1/ P. M., O.. XX.X.XXXX, Z.. Č.. V. X., F..
N. R. U. XX a v rade 2/ M. M., O.. X.X.XXXX, Z.. Č.. V. X., F.. N. R. U. XX v konaní o zaplatenie 1
000,- eur s prísl.

r o z h o d o l :

Žaloba žalobcu sa v celom rozsahu zamieta.

Žalovaným sa proti žalobcovi náhrada trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou podanou na tunajšom súde dňa 10.3.2014 sa žalobca proti žalovaným v rade 1/ a 2/ ako
povinným spoločne a nerozdielne domáhal zaplatenia sumy 1 000,- eur spolu s 5,5% úrokom z

omeškania ročne od 8.10.2013 do zaplatenia a náhrady trov konania. Žalobu žalobca odôvodnil tou
skutočnosťou, že je obchodnou spoločnosťou predmetom ktorej činnosti je realitná činnosť. Žalovaní
v rade 1/ a 2/ uzavreli dňa 26.4.2013 so žalobkyňou písomnú zmluvu označenú ako Rezervačná
zmluva - predaj, ktorá mala charakter podľa svojho obsahu sprostredkovateľskej zmluvy v zmysle § 774
Občianskeho zákonníka.

Žalovaní v rade 1/ a 2/, ktorí sú manželmi mali záujem o nadobudnutie nehnuteľnosti špecifikovaných v
zmluve a to rodinného domu č. súpisné 20 v Nevidzanoch a priľahlých pozemkov, ktoré sú zapísané pre
k. ú. Nevidzany na LV č. XXX. Podľa textu zmluvy žalovaní v rade 1/ a 2/ prejavili záujem o uzatvorenie
kúpnej zmluvy, zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam... prípadne uzavretí uvedených zmlúv
ako budúcich s treťou osobou. Dohodnutá odmena za sprostredkovanie bola v sume 2 000,- eur a
bola označená ako rezervačný poplatok. Pri podpise rezervačnej zmluvy dňa 26.4.2013 žalovaní zložili

žalobkyni zálohu 1 000,- eur a zvyšok odmeny v sume 1 000,- sa zaviazali zložiť do mesiaca. V zmysle
bodu 1 zmluvy, na jej druhej sa žalovaní ako záujemcovi zaviazali, že sprostredkovávanú zmluvu na
nehnuteľnosti uzavrú v lehote najneskôr do 10 dní od podpísania rezervačnej zmluvy, teda od 26.4.2013.

Žalobkyňa ako sprostredkovateľ pripravila pre žalovaných návrh písomnej zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve na predmetné nehnuteľnosti, ktorý dňa 3.5.2013 žalovaní v rade 1/ a 2/ ako budúci kupujúci

podpísali s budúcimi predávajúcimi a to C.. L. V. a C.. U. V.. Oboma bytom V.. V tejto zmluve o budúcej
kúpnej zmluve sa zmluvné strany dohodli na podpísaní kúpnej zmluvy najneskôr do 6 mesiacov od
podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Žalovaní ako budúci kupujúci sa zaviazali uhradiť druhú časť
rezervačného poplatku vo výške 1 000,- eur priamo žalobkyni, najneskôr do 30.5.2013.

Avšak dňa 29.5.2013 žalovaný v rade 1/ oznámil budúcemu predávajúcemu C.. U. V. ako aj žalobkyni,

že žiadajú výpoveď zmluvy, ktorú podpísali, nakoľko sa obaja žalovaní dohodli, že počkajú na úver a
následnebudúkupovaťnehnuteľnosť,keďžezmomentálnehostavuimvznikajúrizikovésituácie.Ďalšímsvojím konaním potom dali najavo, že kúpnu zmluvu podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzatvoriť
nemienia.

Následne žalovaní v rade 1/ a 2/ zaslali žalobkyni vyjadrenie svojho právneho zástupcu advokáta JUDr.
Vladimíra Zajaca v liste zo dňa 31.7.2013, kde uviedli, že záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu zo zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve zanikol s poukazom na § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, že podpisy
predávajúcich na budúcej kúpnej zmluve musia byť overené a že dojednanie v bode 5 rezervačnej
zmluvy zo dňa 26.4.2014 sa považuje za neplatné z dôvodu jeho neurčitosti, keďže zmluvná pokuta

a provízia sú dva rozdielné právne inštitúty. Následne listom zo dňa 18.9.2013 doručeným žalobkyni,
vyzvali žalovaní prostredníctvom JUDr. Vladimíra Zajaca žalobkyňu na vydanie bezdôvodného
obohatenia v sume 1 000,- eur tvrdiac, že u žalobkyne došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Žalobkyňa na to reagovala listom svojej právnej zástupkyne zo dňa 25.9.2013, kde argumentáciu
žalovaných namietala. Právna zástupkyňa žalobkyne argumentovala skutočnosťou, že záväzkom

žalobkyne zo zmluvy z rezervačnej - sprostredkovateľskej zmluvy bolo aj obstaranie príležitosti pre
žalovaných uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorý záväzok žalobkyňa splnila a takáto zmluva
bola s budúcimi predávajúcimi uzavretá. Preto má nárok na zaplatenie odmeny za sprostredkovanie
uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ku ktorému do 10 dní od podpísania rezervačnej zmluvy
skutočne došlo.

Preto boli žalovaní opätovne vyzvaní, aby doplatili zvyšnú časť odmeny za sprostredkovanie vo výške 1
000,- eur. Dňa 4.11.2013 budúci predávajúci C.. L. V. a C.. U. V. vyzvali písomne listom zo dňa 4.11.2013
žalovaných na podpísanie kúpnej zmluvy podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Na to reagovali
žalovaní opäť listom svojho právneho zástupcu JUDr. Vladimíra Zajaca zo dňa 25.11.2013 v ktorom

označili zmluvu o budúcej kúpnej zmluve z hľadiska obsahových náležitostí za neplatnú, vzhľadom na
to, že v nej podľa jeho názoru nie je dohodnutá doba do ktorej bude uzatvorená budúca kúpna zmluva
a chýba v nej dátum uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Následne listom zo dňa 13.2.2014 bola
žalobkyňa žalovanými opätovne vyzvaná na vydanie bezdôvodného obohatenia v sume 1 000,- eur pred
podaním žaloby.

Žalobkyňa v žalobe argumentovala tou skutočnosťou, že jej vzniklo zo zmluvy zo dňa 26.4.2013 právo
na zaplatenie zvyšnej časti odmeny za sprostredkovanie vo výške 1 000,- eur, keďže ho žalovaní
napriek tomu, že sa so žalobkyňou dohodli na sprostredkovaní uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve nezaplatili. Ďalej v žalobe žalobkyňa polemizovala s názorom právneho zástupcu žalovaných,

že situácia predpokladaná § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka u žalovaných v rade 1/ a 2/ nenastala,
pretože napriek tomu, že žalovaný v rade 1/ stratil zamestnanie, budúcu kúpnu zmluvu mal uzavrieť
do šiestich mesiacov od 3.5.2013, to znamená do 3.11.2013 z čoho vyplýva, že žalovanému v rade
1/ zjavne nič nebránilo aby sa uchádzal o nové zamestnanie a budúcu kúpnu zmluvu v novembri
2013 uzavrel. Poukázala tiež na to, že Občiansky zákonník nestanovuje overenie podpisu budúceho

predávajúceho na zmluve o budúcej kúpnej zmluve, aj keď sa predaj týka nehnuteľností, pretože zmluva
o budúcej kúpnej zmluve nie je zmluvou o prevode nehnuteľnosti. V dôsledku tejto skutočnosti sa ani
práva zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nezapisujú do katastra nehnuteľností a nie je žiadny zákonný
dôvodvyžadovaťosvedčeniepodpisubudúcehopredajcunatakejtozmluve.Nakoniecžalobkyňatvrdila,
že žalovaní sa chcú účelovo vyhnúť svojim záväzkom z rezervačnej zmluvy a jednak zo zmluvy o

budúcej kúpnej zmluve, a odmietnutím zo strany žalovaných bez vecne adekvátnych dôvodov vlastne
skončil kontraktačný proces medzi budúcimi predávajúcimi a žalovanými ako budúcimi kupujúcimi.
Žalobkyňa poukázala na skutočnosť, že pre žalovaných sprostredkovala uzavretie zmluvy o budúcej
kúpnejzmluve,ktorájeplatnýmprávnymúkonomapretomáprávonadohodnutúodmenu.Všetkaďalšia
činnosť žalobkyne, ktorou napomáhala žalovaným v rade 1/ a 2/ s vybavovaním hypotekárneho úveru

v Slovenskej sporiteľni a. s. a neskôr v Prvej stavebnej sporiteľni a. s. bola zo strany žalobkyne istou
nadprácou v prospech žalovaných, nad rámec základných zmluvných povinností žalobkyne z písomnej
rezervačnej zmluvy zo dňa 26.4.2013, preto žalobkyňa úspešne sprostredkovala pre žalovaných
uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na požadované nehnuteľnosti a jej nárok proti žalovaným v
rade 1/ a 2/ je opodstatnený.

V priebehu konania žalobkyňa na takýchto tvrdenia zotrvala. V závere dokazovania právny zástupca
žalobcu žiadal, aby v prípade, že súd neprizná žalujúcej strane nárok na zmluvné plnenie, aby bola
požadovaná istina priznaná titulom nároku na náhradu škody. Takýto návrh súd posúdil ako zmenužaloby, aj keď šlo len o právne posúdenie uplatneného nároku, vzhľadom na skutočnosť, že dovtedy
vykonané dokazovanie nesmerovalo k zisteniu zmenšenia majetkovej podstaty žalobcu v dôsledku
protiprávneho konania žalovaných v rade 1/ a 2/ a preto súd takúto zmenu žaloby nepripustil. Podľa

názoru súdu naviac takýto nárok nemal oporu v tvrdenom skutkovom stave uvedenom v žalobe a v
prednesoch žalujúcej strany.

Žalovaní sa k žalobe vyjadrili podaním, ktoré na súd došlo 26.6.2014 a ktorým žiadali žalobu ako
nedôvodnú v celom rozsahu zamietnuť. Potvrdili, že dňa 26.4.2014 so žalobcom uzatvorili rezervačnú

zmluvu, čo ale malo byť predmetom tejto zmluvy, pokiaľ ide o sprostredkovanie nie je z tejto zmluvy
jasné. V zmluve nie je jasne definované, či predmetom sprostredkovania bolo sprostredkovanie kúpy
nehnuteľnosti zapísaných na LV č. 405 alebo len sprostredkovanie uzatvorenia zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve. Na základe uvedenej zmluvy zaplatili žalobcovi sumu 1 000,- eur dňa 26.4.2013. Rezervačná
zmluva je aj podľa názoru žalovaných spotrebiteľskou zmluvou, aj keď odkazuje na ustanovenia
Obchodného zákonníka. Jej text bol žalobcom vopred pripravený a dopĺňal sa len o údaje týkajúce

sa generálií žalovaných a údaje o nehnuteľnosti a výšku provízie, pričom žalovaní nemohli obsah
zmluvy nijako ovplyvniť. Zmluva je najbližšie k ustanoveniam sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 a
nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Z bodu 2 rezervačnej zmluvy vyplýva, že rezervačných poplatok
má byť započítaný s kúpnou cenou nehnuteľnosti, ktorých sa kúpa sprostredkováva, resp. bude použitý
na zaplatenie provízie, teda odmeny za sprostredkovanie. Toto ustanovenie je rozporné, a nie je z

neho jednoznačne jasné, čo sa má s rezervačným poplatkom v prípade uzatvorenia sprostredkúvanej
zmluvy stať. Ak má byť započítaný s kúpnou cenou, tak musí byť vyplatený predávajúcim, ak má byť
použitý na zaplatenie provízie, tak patrí žalobcovi. Predmetné ustanovenie preto žalovaní považovali
pre neurčitosť za neplatné. V prípade však, ak by ho súd vyhodnotil ako platné, majú žalovaní za to,
že podľa rezervačnej zmluvy nárok na vyplatenie provízie by žalobcovi vznikol až v prípade uzatvorenia

kúpnej zmluvy a vzniku nároku na zaplatenie kúpnej ceny v zmysle znenia bodu 2 rezervačnej zmluvy.
Pokiaľ ide o otázku splnenia povinnosti žalobcu sprostredkovať uzatvorenie dojednanej zmluvy, žalobca
vypracoval pre žalovaných a predávajúcich zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej ale chýba dátum
uzatvorenia a od tohto dátumu sa mala odvíjať aj lehota na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy. Z tohto
dôvodu je zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná, pre absenciu neplatnej náležitosti údaja, do kedy

má byť budúca kúpna zmluva uzatvorená. Zmluva, ktorú žalobca doložil do súdneho spisu, má rukou
dopísaný dátum uzatvorenia, pričom v čase podania žaloby už vedel o tom, že žalovaní túto skutočnosť
rozporujú. Preto žalovaní do spisu pripojili im zaslané vyhotovenie zmluvy o budúcej zmluve, na ktorom
dátum podpisu chýba. Tvrdili, že sprostredkovanie uzatvorenia neplatnej zmluvy podľa nich nemožno
považovať za splnenie záväzku podľa rezervačnej zmluvy a preto žalobcovi nárok na províziu ani z tohto

dôvodu nevznikol. Ďalej tvrdili, že nehnuteľnosti, ktoré mali byť predmetom kúpy ponúkal žalobca aj po
tom, čo boli rezervované pre žalovaných. Výzva budúcich predávajúcich na podpis kúpnej zmluvy zo
4.11.2013 nebola podpísaná budúcimi predávajúcimi, mala byť spísaná v Bratislave, kde majú budúci
predávajúci a vlastníci predmetných nehnuteľností trvalý pobyt, avšak list bol zasielaný z Prievidze,
kde je sídlo žalobcu, preto žalovaní vyslovili podozrenie, že list nenapísali vlastníci ale samotní žalobca

v ich mene a bez ich vedomia. Preto tvrdili, že žalobca nesplnil povinnosť sprostredkovať uzatvorenie
dohodnutej zmluvy a nárok na províziu mu nevznikol. V samotnej rezervačnej zmluve bolo uvedené,
že predávajúci a kupujúci s uzatvorením kúpnej zmluvy vyčkajú na vysporidanie dedičského konania
a na schválenie úveru pre kupujúcich s čím žalobca súhlasil a v rezervačnej zmluve to potvrdil svojim
podpisom.

Po vykonanom dokazovaní súd dospel k presvedčeniu, že žaloba nie je dôvodná a to vzhľadom na
skutočnosť, že žalobca nemohol oprieť svoje nároky vo vzťahu k žalovaným o písomnú zmluvu uzavretú
ako rezervačná zmluva medzi účastníkmi konania, keďže táto trpela vadami v zmysle § 37 ods. 1 Obč.
zák. a bola absolútne neplatná, a pokiaľ šlo o ústne dojednania medzi účastníkmi konania, tak súd

dospel k presvedčeniu, že aj keď sa účastníci konania dohodli na sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti
žalovanými a žalobca aj reálne obstaral pre žalovaných príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu, k uzavretiu
kúpnejzmluvynedošlo,tedanedostavilsaželanývýsledokakeďžeúčastnícikonaniasaústnenedohodli
na tom, že by žalobcovi patrila odmena aj v prípade ak by nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a zákon
takúto situáciu nerieši, žalobcovi nevznikol nárok na odmenu.

Proti tomuto rozsudku podal odvolanie žalobca a na základe odvolania podaného žalobcom Krajský súd
v Žiline ako odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok Okresného súdu Martin vyhlásený dňa 30. 10.2014 a uznesením sp. zn. 9Co/245/2015 rozsudok Okresného súdu Martin sp. zn. 10C/120/2014 zo dňa
30. 10. 2014 zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie.

Vo svojom zrušujúcom uznesení vytkol okresnému súdu, že vo svojom rozsudku sa len okrajovo
zaoberal posúdením nároku ako škodou a len všeobecne uviedol, že takýto nárok nemá oporu v
tvrdenom skutkovom stave a prednesoch žalobcu, takéto zdôvodnenie považoval krajský súd za
nepostačujúce, nepreskúmateľné a nespĺňajúce náležitosti vyžadované ust. § 157 ods. 2 O. s. p..

Odvolací súd poukázal na skutočnosť, že občianske súdne konanie je ovládané zásadou iura novit
curia, z čoho vyplýva, že účastníci konania nie sú povinní kvalifikovať svoj právny nárok, pretože
právna kvalifikácia je vecou súdu. Ak účastník uvedie rozhodujúce skutočnosti, z ktorých vyvodzuje ním
tvrdený nárok alebo obranu proti nemu, ale s týmito skutočnosťami spája nesprávne právne následky,
nie je súd jeho názorom. Žalobca totiž žiadal, aby za nezmeneného skutkového stavu súd posúdil
vec aj z iného právneho dôvodu a Okresný súd Martin konštatujúc, že nárok na náhradu škody nemá

oporu vo vykonanom dokazovaní svoj záver nijakým spôsobom nezdôvodnil. Preto sa okresný súd mal
vysporiadať aj s tým, prečo nárok nekvalifikoval a právne neposúdil ako nárok na náhradu škody a ak
sa tak nestalo, boli porušené práva účastníka na riadne zdôvodnenie rozhodnutia a takýmto postupom
bolo odňaté účastníkovi právo konať pred súdom.

Po tomto zrušujúcom uznesení Okresný súd Martin opätovne vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom
si už len vypočul prednesy účastníkov konania, a to vzhľadom na to, že žiadna z procesných strán už
nové dôkazy nenavrhovala.

Právny zástupca žalobcu ale podrobnejšie zdôvodnil nárok na zaplatenie sumy 1 000 € spolu s

požadovaným úrokom z omeškania ako nárok na náhradu škody. Škoda podľa žalujúcej strany vznikla
tým, že žalobca je podnikateľským subjektom a ušiel mu nečinnosťou žalovaných zisk vo výške 2 000
€, pretože toto bola suma, ktorú mala žalujúca strana obdržať za sprostredkovanie kúpy rodinného
domčeka od žalovaných. Keďže 1 000 € žalovaní už žalobcovi zaplatili pred podaním žaloby na súd,
domáha sa žalobca náhrady škody len vo zvyšnom rozsahu, teda vo výške 1 000 €. Táto škoda

vznikla v príčinnej súvislosti s porušením právnej povinnosti žalovaných uzavrieť kúpnu zmluvu tak, ako
táto povinnosť pre žalovaných vyplývala zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorú podpísali žalovaní
manželia M. s bratmi V.. Dôkazom, ktorý svedčí o výške tejto škody je samotná zmluva o budúcej kúpnej
zmluve, z ktorej vyplýva záväzok žalovaných zaplatiť druhú časť rezervačného poplatku vo výške 1 000
€ priamo sprostredkovateľovi v hotovosti.

Žalovaní zotrvali na svojich predchádzajúcich stanoviskách a poukazovali na skutočnosť, že je nelogické
platiť až 2 000 € realitnej kancelárii za situácie ak nedošlo k odpredaju rodinného domu. Opätovne
zdôrazňovali, že ku kúpe nepristúpili z dôvodu, že sa im nepodarilo získať úver potrebný na zaplatenie
kúpnej ceny. Poukazovali tiež na skutočnosť, že ich vyhotovenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nie je

datované. Za právne významnú považovali aj tú skutočnosť, že v čase keď mali kúpnu zmluvu uzavrieť v
zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, tak budúci predávajúci ešte nemali ukončené dedičské konanie
po ich nebohom otcovi a túto skutočnosť preukazovali aj výpisom z listu vlastníctva č. 405 pre k. ú.
Nevidzany.

Pri svojom novom rozhodovaní potom Okresný súd Martin prihliadol samozrejme aj na výsledky
dokazovania,ktoréurobilvpredchádzajúcomkonanípredvyhlásenímrozsudku30.10.2014aspravoval
sa právnym názorom odvolacieho súdu.

Konateľka žalobcu D. B. vo svojej výpovedi uviedla, že žalovaní kontaktovali realitnú kanceláriu, po

tom čo si ponúkanú nehnuteľnosť vytypovali na internete a dňa 26.4.2013, v prítomnosti majiteľov
predmetného rodinného domu V. a jej, uskutočnili ohliadku nehnuteľnosti, kde po dvojhodinovej ohliadke
došlo k dohode o obsahu rezervačnej zmluvy so žalovanými a tiež k dohode, že súrodenci V. uzatvoria
so žalovanými zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Vychádzalo sa totiž z tej skutočnosti, že žalovaný
tvrdil, že potrebuje vybaviť úver na kúpu predmetnej nehnuteľnosti a súrodenci V. v tom období boli

len spoluvlastníkmi predmetného rodinného domu, nakoľko nebolo ukončené dedičské konanie po ich
otcovi, ktorý krátko predtým zomrel. Práve z toho dôvodu sa mala uzavrieť a nakoniec aj uzavrela
zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá bola žalobcom pripojená do súdneho spisu medzi žalovanými,
ako budúcimi kupujúcimi a súrodencami V., ako budúcimi predávajúcimi.Realitná kancelária sa so žalovanými dohodla na rezervačnom poplatku 2 000,- eur z ktorého v ten
deň jej konateľka prevzala sumu 1 000,- eur a druhú sumu podľa záznamov v zmluve mali žalovaní

doplatiť neskôr. K uzavretiu obchodu nedošlo, pretože žalovaný oznámil, že mieni vypovedať uzavretú
zmluvu z toho dôvodu, že mu banka neposkytla úver, napriek tomu, že realitná kancelária ponúkala
pomoc prostredníctvom Prvej stavebnej sporiteľne ohľadne úverového produktu, ktorý vyžadoval ale 11
mesačné sporenie na účet stavebného sporenia. Dokonca aj budúci predávajúci boli ochotní čakať, kým
by žalovaní získali takýto úverový produkt. Po tom, čo bola uzavretá zmluva o budúcej kúpnej zmluve

a rezervačná zmluva, realitná kancelária stiahla ponúkaný dom z internetu, aby mali budúci kupujúci a
predávajúci istotu, že sa ďalej nebude ponúkať.

Konateľka žalovaného sa vyjadrila aj k článku 5 zmluvy o rezervácií, tvrdila, že tam spomínaný
rezervačný poplatok, či provízia nie je zmluvnou pokutou, nie je to sankcia, je to skôr odmena realitnej
kancelárie za to, že sprostredkovala uzavretie zmluvy, pretože realitná kancelária sprostredkovala

uzavretie zmluvy, V. boli pripravení uzavrieť kúpnu zmluvu so žalovanými a jedine žalovaní zmarili
uzavretie tejto kúpnej zmluvy. Preto má realitná kancelária nárok na zaplatenie sumy 1 000,- eur, ktorá
mala byť jej odmenou. Potvrdila, že so žalovanými boli dohodnutí na provízií za sprostredkovanie vo
výške 2 000,- eur.

Žalovaný v rade 1/ potvrdil, že sa so žalujúcou realitnou kanceláriou skontaktoval spôsobom, ktorý
opísala jej konateľka a že dňa 26.4.2013 bola uskutočnená ním a jeho manželkou za prítomnosti bratov
V. a konateľky realitnej kancelárie ohliadka nehnuteľnosti. Predtým obdržali telefonickú výzvu realitnej
kancelárie, aby so sebou doniesli aspoň 1 000,- eur na zaplatenie aspoň časti rezervačného poplatku,
aby vyzerali ako seriózni záujemcovia. Tlač rezervačnej zmluvy predpripravila žalujúca strana s tým, že

rukou písané texty vznikli na základe dohôd zmluvných strán, na mieste samom a účastníci sa dohodli,
že rezervačný poplatok doplatia v ďalšej splátke po istom časovom odstupe. Zmluvné strany nerokovali
o tom, čo sa stane, ak by náhodou kúpnu zmluvu s predávajúcimi neuzavreli. Všetky prítomné strany
vychádzali z presvedčenia, že k uzavretiu kúpnej zmluvy dôjde. Žalovaní preto mali vedomosť len o
svojej povinnosti zaplatiť rezervačný poplatok, ak by sa rodinný dom kupoval. Mali samozrejme možnosť

zmluvu si prečítať počas doby, keď sa kvôli ohliadke zdržiavali v ohliadaných nehnuteľnostiach. Neskôr
poštoudošielnávrhzmluvyobudúcejkúpnejzmluve,ktorejzmluvnýmistranamibolibratiaV.,akobudúci
predávajúci. Jedno vyhotovenie žalovaní v rade 1/ a 2/ podpísali a vrátili ho bratom V.. Následne ale
žalovaný v rade 1/ v dôsledku straty zamestnania, stratil aj možnosť získať úver na kúpu predmetných
nehnuteľnosti a rozhodol sa nevyužiť ani ponúkanú možnosť na úverový produkt od Prvej stavebnej

sporiteľne, vzhľadom na zlú finančnú situáciu. Žalovaný v rade 1/ opakovane tvrdil, že s realitnou
kanceláriou bol dohodnutý na kúpe nehnuteľnosti, pričom z kúpnej ceny mala byť vyplatená provízia
realitnej kancelárií a do jedného mesiaca mala byť vyplatená zvyšná časť rezervačného poplatku za
rezervovanie domčeka. Keďže však prišiel o prácu, už ho nemal z čoho zaplatiť. Dohodnutí boli tak, že
ak sa domček kúpi, z kúpnej ceny si konateľka žalujúcej obchodnej spoločnosti môže nechať províziu 2

000,- eur za to, že sprostredkovávala kúpu nehnuteľnosti. Uviedol, však že súčasťou sprostredkovania
bolo aj uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Nakoniec uviedol, že sa mu stále nepodarilo nájsť
zamestnanie od kedy ho stratil v máji 2013.

Žalovaná v rade 2/ sa odvolala na skutočnosti, o ktorých vypovedal jej manžel, žalovaný v rade 1/, naviac

však uviedla, že manželom nebolo zrejmé čo sa stane s ich peniazmi, ak by sa obchod nepodaril, najmä
ak by ustúpili od obchodu z dôvodov, ktoré uviedol žalovaný v rade 1/. V tejto súvislosti volali bratom V. a
predpokladali, že časť rezervačného poplatku sa nachádza práve u nich. Potvrdila, že pri ohliadke domu
sa s konateľkou žalujúcej obchodnej spoločnosti dohodli, že uzavrú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,
pretože čakajú na úver a na dedičské konanie. Sprostredkovať sa však mal odpredaj nehnuteľnosti.

Potvrdila, že návrh zmluvy o budúcej kúpnej zmluve im došiel poštou v troch vyhotoveniach z ktorých
jedno vracali. Na vyhotovení, ktoré si ponechali žalovaní sa nenachádza dátum, ale zmluvu určite
podpisovali v máji aj roku 2013. Na presný dátum si však nespomínala. Na otázku právneho zástupcu
k doplneniu desať dňovej lehoty od podpisu rezervačnej zmluvy v článku 1 formulárovej rezervačnej
zmluvy uviedla, že vôľa manželov smerovala k tomu, že chcú kúpiť dom, to znamená, že realitná

kancelária im mala sprostredkovať kúpnu zmluvu k domu. V lehote 10 dní potom uzavrieť zmluvu
uvedenú v článku 1, vysvetliť nevedela. Uviedla, že manželia mali uzavrieť aj zmluvu o budúcej zmluve,
ale až po vybavení úveru a skončení dedičského konania po otcovi budúcich predávajúcich sa mohlo
pristúpiť ku kúpe domu.Súd sa oboznámil aj s listinami, ktoré predovšetkým pripojila do spisu žalujúca strana a zistil, že dňa
26.4.2013 žalovaní, ako záujemcovia a konateľka žalujúcej obchodnej spoločnosti D. B., podpísali ako

sprostredkovateľ tzv. rezervačnú zmluvu predaj, (ďalej len zmluvu), ktorá podľa formulára na ktorom
bola uzavretá, mala byť uzavretá podľa § 269 Zákona č. 513/1991 Z. b., teda obchodného Zákonníka.

Z lícnej časti tejto zmluvy vyplynulo, že záujemcovia majú záujem o uzatvorenie kúpnej zmluvy, zmluvy o
prevodevlastníckehoprávaknehnuteľnostiam,zmluvyoprevodeobchodnéhopodieluspoločnostialebo

zmluvy o prevode členských práv a povinností v družstve, prípadne uzavretie uvedených zmlúv ako
budúcich (ďalej len sprostredkovávaná zmluva) s treťou osobou v súvislosti so získaním nehnuteľnosti
bližšie špecifikovaných nižšie, pričom šlo o rodinný dom zapísaný na LV č. XXX pre k. ú. O. a
tam uvedené pozemky a ďalej sa v lícnej časti konštatovalo, že sa záujemcovi zaväzujú zaplatiť
sprostredkovateľovi rezervačný poplatok na nehnuteľnosť.

V tejto časti ustanovení zmluvy rezervačný poplatok nebol bližšie definovaný a nebola určená jeho
konečná výška.

Lícna časť zmluvy uvádzala ďalej konečnú kúpnu cenu na nehnuteľnosť vo výške 22 000,- eur a
potvrdenie sprostredkovateľa, že dnešného dňa prezval od záujemcov rezervačný poplatok vo výške 2

000,- eur z konečnej kúpnej ceny nehnuteľnosti v hotovosti.

Pod predtlačou na lícnej časti zmluvy, ktorá obsahovala aj možnosť zaplatenia rezervačného poplatku
bezhotovostným bankovým prevodom na účet sprostredkovateľa alebo zmenkou je rukou dopísaný text
„26.4. zložia 1 000,- eur a do mesiaca 1 000,- eur.

Rubová časť tejto zmluvy obsahovala predtlačené články 1 až 12.
Podľa článku 1 záujemca sa zaväzoval, že sprostredkovávanú zmluvu na nehnuteľnosť uzavrie v lehote
najneskôr do 10 dní od podpisu tejto zmluvy.

Podľa článku 2 sa zmluvné strany dohodli, že rezervačný poplatok sa započíta s kúpnou cenou na
nehnuteľnosť, alebo cenou za prevod práv v súvislosti s nehnuteľnosťou a bude použitý na zaplatenie
provízie, t. j. odmeny za sprostredkovanie pre sprostredkovateľa.

Podľa článku 3, rezervácia nehnuteľnosti sa dojednáva na dobu od zaplatenia rezervačného poplatku

do doby uzatvorenia sprostredkovávanej zmluvy, resp. do doby znemožnenia či zmarenia uzatvorenia
sprostredkovávanej zmluvy.

Podľa článku 4, ak by tretia osoba zmarila uzatvorenie sprostredkovávanej zmluvy, zložený rezervačný
poplatok sprostredkovateľ vráti záujemcovi v plnej výške na jeho účet bezhotovostným prevodom alebo

do vlastných rúk najneskôr do 5 pracovných dní odo dňa, keď malo dôjsť k uzavretiu sprostredkovávanej
zmluvy, alebo odo dňa v ktorom bolo uzavretie sprostredkovávanej zmluvy zmarené. Rovnako sa malo
postupovať, ak by k znemožneniu alebo k zmareniu uzatvorenia sprostredkovávanej zmluvy došlo
konaním sprostredkovateľa.

Podľa článku 5 zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, keď záujemca nepristúpi k uzavretiu
sprostredkovávanej zmluvy k uvedenej nehnuteľnosti z dôvodov ležiacich na jeho strane, je povinný
zaplatiť sprostredkovateľovi províziu rovnajúcu sa výške rezervačného poplatku, v takom prípade je
zložený rezervačný poplatok nenávratný a prepadá v prospech sprostredkovateľa, t. j. započíta sa ako
zmluvná pokuta v plnej výške.

Článok 6 bol predtlačou pre povinnosť ohľadne uvoľnenia nehnuteľnosti.

Článok 7 upravoval otázku poskytnutia osobných údajov a povinnosti v súvislosti s touto skutočnosťou.

Článok 8 upravoval právomoc všeobecných súdov Slovenskej republiky pre riešenie sporov vzniknutých
zo zmluvy.Článok 9 upravoval oprávnenie postupu práv a povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy na tretie osoby
pre obe zmluvné strany.

Článok 10 upravoval všeobecné ustanovenia o vážnosti a slobode vôle, po tom, že zmluva nebola
uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, že si účastníci zmluvu prečítali, jej obsahu
rozumejú a na znak súhlasu ju podpisujú.

Článok 11 spomínal skutočnosť, že zmluva je vyhotovená v dvoch vyhotoveniach z ktorých po jednom

si ponechá každá zmluvná strana.

A článok 12 mohol pri dopísaní uvádzať, čo všetko je predmetom kúpnej ceny.

Pod článkom 12 sa nachádza rukou písaná doložka, „predávajúci a kupujúci sa dohodli, že počkajú
na vyporiadanie dedičského konania a schválenie hypotekárneho úveru, ktorý poskytne Slovenská

sporiteľňa“. Zmluva bola podpísaná dňa 26.4.2013 v Prievidzi.

Žalobca do spisu pripojil aj rovnopis zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorý mal byť podpísaný v Prievidzi
dňa 3.5.2013 budúcimi predávajúcimi C.. L. V. a C.. U. V., obaja bytom V. a žalovanými ako budúcimi
kupujúcimi. Z rovnakého vyhotovenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktoré predložili žalovaní je

zrejmé, že nimi predložené vyhotovenie (čl. 52-51) síce obsahuje podpis C.. L. V. a C.. U. V. a tiež aj
podpisyžalovanýchvrade1/a2/,avšakniejedatované.Jezrejmé,ževzhľadomzopisukontraktačného
postupuvovýpovediachžalovaných,žežalovanívrade1/a2/muselipredmetnýnávrhzmluvyobudúcej
kúpnej zmluve obdržať poštou s podpismi oboch bratov V., avšak bez uvedenia dátumu ich podpisu,
pričom ani sami svojim k podpisom nepripojili doložku o datovaní podpisu zmluvy.

Z predmetu tejto zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je zrejmé, že predmetom budúcej kúpnej zmluvy mali
byť nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX pre k. ú. O., teda nehnuteľnosti zhodné ako boli uvedené v
predmetnej rezervačnej zmluve s tým, že kúpna cena predmetu kúpy je dohodnutá na sumu 22 000,-
eur. Ustanovenia o kúpnej cene obsahoval článok 3 predmetnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve s tým,

že v ods. 2 článku 3 bolo dohodnuté, že prvú časť kúpnej ceny vo výške 1 000,- eur budúci kupujúci
uhradili ako prvú časť rezervačného poplatku priamo sprostredkovateľovi, realitnej kancelárií v hotovosti
pred podpisom zmluvy. Druhú časť rezervačného poplatku vo výške 1 000,- eur kupujúci uhradia priamo
sprostredkovateľovi v hotovosti najneskôr do 30.5.2013 a zvyšnú časť kúpnej ceny v sume 20 000,-
eur uhradia na účet prevádzajúceho najneskôr do 30.10.2013. V článku 4 ods. 4 zmluvy o budúcej

kúpnej zmluve vyplynulo, že zmluvné strany sa dohodli na podpísaní kúpnej zmluvy najneskôr do 6
mesiacov od podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, vzhľadom na to, že dĺžka dedičského konania nie
je stanovená, lehota podpísania kúpnej zmluvy sa môže meniť písomnou formou podľa ďalšej dohody.
Ďalšie články upravovali technický stav nehnuteľnosti, záverečné ustanovenia z ktorých vyplynulo, že
zmluvu je možné meniť len písomnou dohodou zmluvných strán vyhotovenou formou dodatkov k tejto

zmluve, podpísanými všetkými zmluvnými stranami.

Z výpisu listu vlastníctva číslo 405 pre k. ú. Nevidzany, ktorý bol vyhotovený dňa 15. 11. 2013 a
žalovanými predložený na poslednom pojednávaní dňa 08. 10. 2015 vyplynulo, že ku dňu vyhotovenia
výpisu z listu vlastníctva číslo XXX, teda už po uplynutí doby 6 mesiacov od podpisu zmluvy o budúcej

kúpnej zmluve, skutočne nebolo ukončené konanie po nebohom L. V., ktorý bol otcom C.. U. V. a C.. L.
V., pretože je stále uvádzaný ako spoluvlastník predmetných nehnuteľností v podiele 1.

Do spisu bol tiež pripojený výpis z emailovej komunikácie žalovaného v rade 1/ adresovaný U. V. ale aj
žalobcovi, ako odpoveď na žiadosť z ktorého vyplynulo, že žalovaný v rade 1/ žiada o výpoveď zmluvy,

ktorú podpísali spolu s manželkou, pretože sa s manželkou dohodol, že počká na úver a následne
potom budú kupovať nehnuteľnosť. Z momentálneho vzťahu pre nich vznikajú rizikové situácie a to aj
pre kupujúcich, a z toho dôvodu by sa chceli žalovaní v rade 1/ a 2/ dohodnúť, aby počkali ten rok bez
finančných prieťahov. Súčasne žiadali o vrátenie rezervačného poplatku 1 000,- eur, ktorý zaplatili pred
podpisom zmluvy.

Je zrejmé, že šlo o reakciu žalovaných v rade 1/ a 2/ na odpoveď U. V., ktorá predchádzala tomuto
emailu a to odpoveď zo dňa 23.5.2013 z ktorého vyplynulo, že U. V. oznamuje žalovaným, že sa s bratomrozhodli neakceptovať žiadosť žalovaných o splátkový kalendár na zaplatenie predávanej nehnuteľnosti
v obci Nevidzany.

Do spisu bola tiež predložená korešpondencia a plnomocenstvo JUDr. Vladimíra Zajaca, advokáta so
sídlom v Martine a to listy zo dňa 31.7.2013, 18.9.2013, odpoveď právnej zástupkyne žalobcu zo dňa
25.9.2013 doručená žalovanému v rade 1/ dňa 7.10.2013 a ďalší list právneho zástupcu žalovaných v
rade 1/ a 2/ zo dňa 25.11.2013 a 13.2.2014, ktorých podstatný obsah je zhodný s tvrdeniami žalujúcej
strany v žalobe.

Takto vykonaným dokazovaním súd zistil tento skutkový stav veci:

Medzi účastníkmi zostalo nesporné uzavretie tzv. rezervačnej zmluvy na predaj dňa 26.4.2013 pri
ohliadke nehnuteľnosti o ktorých kúpu žalovaní mali záujem. Nesporným bolo, že žalobca je realitnou
kanceláriou, ktorá sa zaoberá sprostredkovaním predaja a kúpy nehnuteľnosti a žalovaní ako manželia

mali záujem o nákup nehnuteľnosti pre svoju osobnú potrebu.

Záhlavietzv.„Rezervačnejzmluvy-predaj“anajmäodkaznaustanovenie§269Obchodnéhozákonníka
evokujú, že by malo ísť (a možno to tak žalobca pri vyhotovovaní formulára zmluvy aj zamýšľal)
o tzv. nepomenovanú zmluvu uzatváranú podľa Obchodného zákonníka ustanovením § 269 ods. 2

Obchodného zákonníka. V tomto prípade, ale právny vzťah, ktorý vznikol medzi účastníkmi konania
touto zmluvou nemožno podriadiť pod ustanovenia Občianskeho zákonníka, nakoľko je z postavenia
zmluvných strán zrejmé, že žalobca konal v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti, ako realitná
kancelária a žalovaní mali záujem o kúpu nehnuteľnosti pre svoju osobnú spotrebu, teda účastníci
konania a to žalobca konal v pozícií dodávateľa, podľa ustanovenia § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka

(Zákonč.40/1964Zb.)ažalovanívrade1/a2/konaliakospotrebiteliavzmysle§52ods.4Občianskeho
zákonníka, nakoľko nekonali v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti bolo zrejmé, že mali záujem o kúpu nehnuteľnosti pre svoju osobnú potrebu.

Preto právnym rámcom pre úpravu vzťahov medzi účastníkmi konania je Občiansky zákonník, pričom

žalobca ako dodávateľ pri uzatváraní zmluvy musel rešpektovať aj ustanovenia Občianskeho zákonníka
o spotrebiteľských zmluvách čiže ustanovenia § 52 až 54 Občianskeho zákonníka a ďalšie ustanovenia
zákonom dané na ochranu spotrebiteľa, najmä ustanovenia Zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane
spotrebiteľa.

Účastníci sa zhodli na tom, že obsahovo šlo o zmluvu sprostredkovateľskú, nakoľko táto skutočnosť
vyplývala aj z výpovede žalovaných, ktorí vypovedali, že mali záujem o sprostredkovanie kúpy
nehnuteľnosti a vyplýva aj z označenia zmluvných strán.

Samotný žalobca potom opieral svoje nároky o ustanovenia § 774 až 777 Občianskeho zákonníka, ktoré

upravujú sprostredkovateľskú zmluvu.

Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje
obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi
poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Zákon nevyžaduje

u tohto typu zmluvy písomnú formu.

Samotné sprostredkovanie môže spočívať v obstaraní príležitosti uzavrieť zmluvu, t. j. najmä v tom,
že sprostredkovateľ umožní, aby sa záujemca stretol s osobou, ktorá má záujem na uzavretí zmluvy o
ktorú ide a tým získal príležitosť zmluvu uzavrieť alebo sprostredkovaní vo vlastnom slova zmysle, to

znamená, že v spolupôsobení sprostredkovateľa v tom smere, aby zmluva vznikla. V písomnej zmluve
medzi účastníkmi nebolo stanovené v čom bude spočívať spotrebiteľská činnosť žalobcu.

Sprostredkovanie je základným pojmovým znakom sprostredkovateľskej zmluvy popri odmene, ktorá
musí byť zaslúžená. Sprostredkovateľská zmluva je totiž odplatnou zmluvou.

O sprostredkovaní možno hovoriť len vtedy, ak sa dostaví samotný výsledok, to znamená uzavretie
zmluvy. Ak sa tento výsledok nedostaví, sprostredkovanie sa neuskutočnilo, preto o sprostredkovanienejde, aj keď sprostredkovateľ zo svojej strany urobil všetko, avšak k výsledku nedošlo, lebo sa strany
nedohodli, hoci spolu rokovali alebo preto, že sa dohodnúť nechceli.

Odmena v sprostredkovateľskej zmluve musí byť viazaná na dosiahnutie výsledku pričinením
sprostredkovateľa. Ak sprostredkovateľ nepreukáže, že záujemcovi poskytol informáciu o príležitosti
uzavrieť zmluvu s určitou osobou, resp. že zmluva uzavretá záujemcom s touto osobou bola
uzavretá na základe jeho sprostredkovateľskej činnosti, nevznikne mu nárok na províziu. Odmena
sprostredkovateľovi patrí v dohodnutej výške, a to len vtedy, ak výsledok bol dosiahnutý pričinením

sprostredkovateľa. O pričinenie sprostredkovateľa môže ísť aj v prípade, že sa sprostredkovateľ pričinil
o uzavretie zmluvy o budúcej zmluve v zmysle ustanovenia § 50a Občianskeho zákonníka, na základe
ktorej sa tretia osoba a záujemca dohodli, že spolu uzavrú záujemcom požadovanú zmluvu, na
náležitostiach ktorých sa dohodli, a požadovanú zmluvu nakoniec uzavrel záujemca so subjektom, na
ktorého neskôr prešli práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve.

Určenie odmeny patrí medzi podstatné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy. Ak sprostredkovateľská
zmluva neobsahuje dojednanie o odmene, je absolútne neplatná.

Nárok na odmenu či províziu sprostredkovateľovi spravidla vznikne až dosiahnutím výsledku, teda
až vtedy, ak záujemca uzavrie zmluvu s treťou osobou. Nie je však vylúčené, aby si zmluvné strany

dojednali, čo do vzniku nároku na odmenu, režim výnimiek, to znamená, že povinnosť záujemcu
poskytnúť odmenu vznikne už zabezpečením reálnej a možnej príležitosti na uzavretie sprostredkovanej
zmluvy bez ohľadu na výsledok.

V tomto prípade žalobca tvrdil, že nárok na odmenu vychádza zo skutočností, že sprostredkoval

uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve medzi súrodencami V. a žalovanými v rade 1/ a 2/.

Vykonané dokazovanie však preukázalo, že vôľa žalovaných v rade 1/ a 2/ v súvislosti s uzavretím
Rezervačnej zmluvy - predaj, (ktorú súd podľa obsahu posúdil ako zmluvu sprostredkovateľskú podľa
vyššie uvádzaných ustanovení Občianskeho zákonníka), smerovala k sprostredkovaniu uzavretia

kúpnej zmluvy k nehnuteľnostiam, ktoré boli opísané na lícnej strane zmluvy.

Formulácia o tom, že záujemca má záujem o uzavretie kúpnej zmluvy, zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam,... prípade uzavretie uvedených zmlúv ako budúcich s treťou osobou
nepripúšťa jednoznačný výklad, prezentovaný žalobcom, že vôľa žalovaných v rade 1/ a 2/ smerovala

k uzavretiu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve so súrodencami V.. Navyše z tohto textu a z gramatického
výkladu tohto ustanovenia nevyplýva jednoznačne a nepochybne, že by predmetom sprostredkovania
pre záujemcov malo byť uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Pojem, „uzavretie uvedených zmlúv
ako budúcich“ podľa presvedčenia súdu nepripúšťa jednoznačný výklad, že by malo byť ísť o zmluvu o
budúcej kúpnej zmluve, ktorej uzavretie resp. sprostredkovanie by bolo obsahom tej zmluvy, ku ktorej

smerovala vôľa účastníkov, predovšetkým vôľa žalovaných v rade 1/ a 2/.
V prípade, ak by mal byť odstránený nejednoznačný výklad tohto ustanovenia, mal žalobca formulovať
skutočnosť, že jeho sprostredkovanie môže smerovať aj k uzavretiu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
jednoznačneaspôsobom,ktorýnepripúšťainývýklad,keďžezvýpovedížalovanýchvyznelo,anakoniec
aj z ich písomného vyjadrenia k žalobe, že im nebolo zrejmé, k čomu smerovalo sprostredkovanie a

či predmetom sprostredkovania bolo len sprostredkovanie uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
Potomjenutné,vzhľadomnaspotrebiteľskýcharaktertejtozmluvypoužiťvýklad,ktorýjeprespotrebiteľa
priaznivejší a ktorý má aj oporu vo vykonanom dokazovaní, a totiž, že vôľa žalovaných v rade 1/ a
2/ smerovala k uzavretiu kúpnej zmluvy a predmetom sprostredkovania, ktoré očakávali od žalujúcej
strany bolo práve sprostredkovanie uzavretia kúpnej zmluvy k predmetným nehnuteľnostiam (§ 54 ods.

2 Občianskeho zákonníka).

Tieto pochybnosti o tom, či predmetom sprostredkovateľskej činnosti žalobcu, malo byť len
sprostredkovanie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo aj iných zmlúv ešte umocňujú ustanovenia
vyššie citovaných článkov 2 rezervačnej zmluvy, kde nárok na tzv. províziu alebo odmenu za

sprostredkovanie je uvedený v súvislosti už so zaplatením kúpnej ceny za nehnuteľnosť.Pokiaľ ide o to, či sa účastníci konania dohodli na odplate za sprostredkovanie, čo je ďalší pojmový znak
sprostredkovateľskej zmluvy a jej podstatná náležitosť, z výpovede žalovaných vyplynulo, že im bolo
zrejmé, že za sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti musia zaplatiť províziu 2 000,- eur.

Ako bolo vyššie uvádzané, Občiansky zákonník predpokladá, že sprostredkovateľovi vznikne nárok na
odmenu až vtedy, ak výsledkom činnosti sprostredkovateľa je uzavretie zmluvy medzi záujemcom o
sprostredkovanie a treťou osobou, zákon však nevylučuje, aby si účastníci zmluvy o sprostredkovaní
dohodli vznik nároku na províziu aj v prípade, že povinnosť poskytnúť odmenu vznikne už zabezpečením

reálnej a možnej príležitosti na uzatvorenie sprostredkovávanej zmluvy.

Je nepochybné, že žalobca pre žalovaných v rade 1/ a 2/ zabezpečil reálnu možnosť uzavretia kúpnej
zmluvy k predmetným nehnuteľnostiam a to už tým, že bol súčinný pri uzavretí zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve.

Súd upozorňuje na skutočnosti uvádzané vyššie, totiž že dospel k presvedčeniu, že predmetom
sprostredkovania, ktoré žalovaní v rade 1/ a 2/ očakávali od žalobcu, nemalo byť uzavretie zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve a sprostredkovanie malo smerovať k uzavretiu kúpnej zmluvy na predmetné
nehnuteľnosti. K tomu smerovali aj rokovania účastníkov konania a zmluva o budúcej kúpnej zmluve
mala preklenúť len časový odstup od rezervácie nehnuteľnosti do momentu, kým bude ukončené

dedičské konanie po nebohom otcovi bratov V.G. a do doby, kým žalovaní v rade 1/ a 2/ získajú
hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti.

To znamená, zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa vôle žalovaných nemala byť cieľom
sprostredkovania, ale prostriedkom k dosiahnutiu výsledku, ktoré sprostredkovanie žalobcu malo

priniesť.

Uvedenie formulácie, „prípadne uzavretie uvedených zmlúv ako budúcich“, s cieľom neskôr tvrdiť, že
sprostredkovanie realitnej kancelárie privodilo želaný výsledok, to znamená uzavretie zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve, súd hodnotil ako nekalú obchodnú praktiku, predpokladanú v zmysle § 8 ods. 1 písm.

c/ Zákona o ochrane spotrebiteľa č. 250/2007 Z. z..

Podľa § 8 ods. 1 písm. c/ citovaného zákona, obchodná praktika sa považuje za klamlivú, ak zapríčiňuje
alebo môže zapríčiniť, že spotrebiteľ urobí rozhodnutie o obchodnej transakcií, ktoré by inak neurobil,
pretože obsahuje nesprávne informácie a preto nepravdivá, alebo akýmkoľvek spôsobom uvádza do

omylu alebo môže uviesť do omylu priemerného spotrebiteľa, a to aj, ak je táto informácia vecne správna
vo vzťahu k rozsahu záväzkov predávajúceho, motívom pre obchodnú praktiku a k charakteru procesu
predaja.

Podľa presvedčenia súdu zakomponovaním nejednoznačného ustanovenia o záujme záujemcu o

uzavretie uvedených (zmlúv o prevode vlastníckeho práva, kúpnej zmluvy a pod.) „ako budúcich“,
podľa presvedčenia súdu žalobca vo formulárovej zmluve zavádzal priemerného spotrebiteľa, nakoľko
záujemcovia, ktorí navštívia realitnú kanceláriu majú záujem vždy najmä o sprostredkovanie zmluvy o
prevode vlastníckeho práva, či už ako predávajúci alebo ako kupujúci a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
alebo z budúcej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti vnímajú len ako prostriedok k dosiahnutiu

cieľa, ku ktorému využívajú činnosť realitnej kancelárie.

Sprostredkovateľská zmluva nemusí byť nutne uzavretá v písomnej forme. A vykonaným dokazovaním
bolo nesporne zistené, že vôľa účastníkov smerovala k sprostredkovaniu kúpy nehnuteľnosti uvedených
v písomnej rezervačnej zmluve, za ktorú mal sprostredkovateľ dostať províziu vo výške 2 000,- eur.

Takáto dohoda ale z textu písomnej zmluvy jednoznačne nevyplýva. Medzi účastníkmi konania preto
vznikla ústna sprostredkovateľská zmluva, v ktorej pojmovým znakom bolo sprostredkovanie uzavretia
kúpnejzmluvykvyššieuvádzanýmnehnuteľnostiamastanovenieodmenyzasprostredkovanievovýške
2 000,- eur.

Pri dôslednom vyhodnotení formulárovej tzv. rezervačnej zmluvy, ktorú účastníci konania uzavreli, súd
totiždospelkpresvedčeniu,žetátozmluvavpísomnejpodobejeneplatná,nakoľkonalícnejčastipresne
nešpecifikujekčomumásmerovaťsprostredkovaniežalobcu,pretoževpredtlačenomtexteformulárovejzmluvy žalobca pri kontraktácií ani len nevyprecizoval presný typ zmluvy, ktorá má byť cieľom jeho
sprostredkovania.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne inak je neplatný.

Súd vzhľadom na citované ustanovenia a znenie formulárovej rezervačnej zmluvy dospel k
presvedčeniu, že v písomnej podobe je táto zmluva neplatná, pretože predmet sprostredkovateľskej

činnosti žalobcu, ako sprostredkovateľa nie je vyjadrený dostatočne určite, keďže zo znenia zmluvy
vyplýva,žezáujemcamázáujemouzatvorenieniekoľkýchzmluvnýchtypochanielenouzavretiekúpnej
zmluvy k predmetnej nehnuteľnosti.

Podľa presvedčenia súdu aj stanovenie povinnosti záujemcu zaplatiť rezervačný poplatok na
nehnuteľnosť, nie je dostatočne určitým a zrozumiteľným vyjadrením nároku sprostredkovateľa na

odmenu a to už vzhľadom na použitý pojem „rezervačný poplatok“ a vzhľadom na skutočnosť, že
základná časť zmluvy na lícnej strane tejto formulárovej zmluvy, má ustanovenia len o potvrdení
prevzatia rezervačného poplatku vo výške 2 000,- eur s tým, že tomu odporujú následne rukou
písané ustanovenia o prevzatí len sumy 1 000,- eur dňa 26.4.2013. Z toho vyplýva, že text, ktorým
sprostredkovateľ potvrdzuje, že prezval dnešného dňa od záujemcu rezervačný poplatok vo výške 2

000,- eur nie je možné stotožniť s dohodou zmluvných strán o odmene sprostredkovateľa vo výške 2
000,- eur.

Vzhľadom na toto konštatovanie súd dospel k presvedčeniu, že písomná zmluva uzavretá ako zmluva
rezervačná medzi účastníkmi konania, ktorá podľa obsahu mohla byť zmluvou sprostredkovateľskou,

trpí, pokiaľ ide o predmet sprostredkovania a dohodu o odmene vadou neurčitosti a nezrozumiteľnosti
a táto skutočnosť spôsobuje jej absolútnu neplatnosť v písomnej podobe v zmysle § 37 ods. 1
Občianskeho zákonníka, a preto žalobca nemôže opierať svoje nároky proti žalovaným o text takto
vyplnenej formulárovej zmluvy.

Ako však súd konštatoval vyššie, po vykonanom dokazovaní dospel k presvedčeniu, že medzi
účastníkmi pri ich rokovaní vznikla podľa názoru súdu právne perfektným spôsobom ústna zmluva o
sprostredkovaní, pretože bolo jednoznačne preukázané, že účastníci sa ústne dohodli a táto skutočnosť
bola medzi nimi nesporná, že žalobca pre žalovaných sprostredkuje uzavretie kúpnej zmluvy k
nehnuteľnostiam, ktoré boli medzi účastníkmi nesporné a boli uvedené aj v texte neplatnej písomnej

rezervačnej zmluvy a že za sprostredkovanie tejto kúpy obdrží sprostredkovateľ odmenu 2 000,- eur.
Účastníci sa takto ústne dohodli na oboch podstatných náležitostiach sprostredkovateľskej zmluvy.

Z vykonaného dokazovania ale nevyplynulo, aký je nárok sprostredkovateľa voči záujemcovi, teda voči
žalovaným v prípade, že k uzavretiu kúpnej zmluvy, napriek snahe sprostredkovateľa nedôjde, pre

okolnosti ktoré nastali na strane záujemcov, čo je práve prípad prejednávanej veci.

Vykonaným dokazovaním nebolo preukázané, že by v rámci ústne uzavretej sprostredkovateľskej
zmluvy boli účastníci tejto zmluvy, to znamená účastníci konania, dohodli, že sprostredkovateľovi aj v
takomto prípade patrí odmena, pretože reálne pre záujemcov obstaral príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu.

S takouto situáciou totiž Občiansky zákonník v ustanoveniach § 774 až 777 neráta, pretože v ustanovení
§ 774 viaže nárok na odmenu na predpoklad, že sa dostaví želaný výsledok, to znamená, že bude
uzavretá zmluva, ku ktorej smeruje sprostredkovanie. Takáto zmluva ale uzavretá nebola a keďže
účastníci konania platne neriešili nároky žalobcu pre takýto prípad, nárok žalobcu uplatňovaný v žalobe
podľa presvedčenia súdu nemá právnu oporu.

Pokiaľ ide o posúdenie nároku žalobcu na zaplatenie sumy 1 000 € ako nároku na náhradu škody, tak
takýto nárok by žalobca mohol uplatňovať pri splnení podmienok vyžadovaných ustanoveniami § 420 a
nasl. Obč. zák., ktoré upravujú zodpovednosť za škodu.

Podľa § 420 ods. 1 Obč. zák., každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.

Podľa § 420 ods. 3 Obč. zák., zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil.Podľa § 442 ods. 1 Obč. zák., uhrádza sa skutočná škoda a to, čo poškodenému ušlo (ušlý zisk).

Podmienkou vzniku nároku na náhradu škody v zmysle ust. § 420 Obč. zák. je zavinené protiprávné

konanie škodcu, v príčinnej súvislosti s ktorým vznikne protiprávny následok - škoda na strane
poškodeného.

V tomto prípade žalobca odvodzoval svoj nárok na náhradu škody tým, že mu ušiel zisk, ktorý by inak
získal, keby žalovaní boli splnili svoju povinnosť podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorú uzavreli s

bratmi V.. Poukazoval pritom na znenie článku 3 bod 2 predmetnej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (č.
l. 17-20 spisu), podľa ktorého budúci kupujúci sa zaviazali uhradiť kúpnu cenu budúcim predávajúcim,
teda bratom V. nasledujúcim spôsobom:
- prvá časť kúpnej ceny vo výške 1 000 € bola kupujúcimi uhradená ako prvá časť rezervačného poplatku
priamo sprostredkovateľovi, teda žalobcovi, a to v hotovosti pred podpisom zmluvy,
- druhá časť rezervačného poplatku vo výške 1 000 € bude kupujúcimi uhradená priamo

sprostredkovateľovi, a to v hotovosti najneskôr do 30. 05. 2013 a
- zvyšná suma vo výške 20 000 € bude uhradená na účet predávajúcich tam uvedený.

Teda od porušenia tejto povinnosti žalovaných v zmluve, ktorej žalobca nebol účastníkom odvodzoval
žalobca svoj nárok na náhradu škody vo forme ušlého zisku. Súd však konštatuje, že v uzavretej

zmluve o budúcej kúpnej zmluve podľa presvedčenia súdu pre žalobcu nevznikli žiadne oprávnenia, a
to vzhľadom na skutočnosť, že nebol účastníkom tejto zmluvy. Oprávnenie na zaplatenie kúpnej ceny
by totiž vzniklo predávajúcim a to, že časť tejto kúpnej ceny mala byť zaplatená aj realitnej kancelárii (v
zmluve, ktorej účastníkom táto realitná kancelária nebola), znamenalo len určenie platobného miesta a
spôsobu zaplatenia kúpnej ceny, na ktorú by v budúcnosti vznikol nárok budúcim predávajúcim.

Pokiaľ ide o zmluvu o budúcej zmluve tak túto upravuje ust. § 50a Obč. zák..

Podľa § 50a ods. 1 Obč. zák., účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú
zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 50a ods. 2 Obč. zák., ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného
roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu
škody tým nie je dotknuté.

Podľa § 50a ods. 3 Obč. zák., tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku
záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva
uzavrela.

Zmluva o budúcej zmluve je platná iba medzi jej účastníkmi, netýka sa práv a povinností tretích osôb,

ktorí neboli jej účastníkmi. Na tretie osoby nemôžu byť prevedené ani práva a povinnosti účastníkov tejto
zmluvy. Z toho vyplýva, že porušenie ustanovení zmluvy o budúcej zmluve jedným z účastníkom nemôže
mať samo o sebe vplyv na právne postavenie tretej osoby. Toto porušenie má právne dôsledky len vo
vzťahu medzi účastníkmi zmluvy. Podstatou zmluvy o uzavretí budúcej je to, že jej účastníci sa písomne
dohodli, že spolu do dohodnutej doby uzavrú budúcu zmluvu, na ktorej podstatných náležitostiach sa

musiadohodnúť.Povinnémusubjektutýmvzniknekontraktačnápovinnosť,čoznamená,žejezaviazaný
prijať návrh na uzavretie budúcej zmluvy predložený druhou zmluvnou stranou. Ak do dohodnutej doby
zamýšľaná zmluva nebude uzavretá, pretože povinný subjekt neprijme návrh na uzavretie budúcej
zmluvy obsahujúci dohodnuté podstatné náležitosti môže sa oprávnený subjekt do 1 roka odo dňa,
kedy mala byť zmluva uzavretá domáhať žalobou, aby súd svojim rozhodnutím nahradil vyhlásenie vôle

povinnej osoby.

Uvedené právne závery platia ale iba v prípade, že práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve
nezanikli, pričom judikatúra súdov v tejto súvislosti vyslovila právny záver, že zmluva o budúcej zmluve
je účinná iba medzi jej účastníkmi. Ak niektorý účastník poruší povinnosti vyplývajúce z nej, nastupujú

miesto povinnosti plniť podľa zmluvy zodpovednostné vzťahy, ale len medzi účastníkmi zmluvy v zmysle
ust. § 420 a nasl. Obč. zák.. Zmluva o budúcej zmluve totiž nepôsobí absolútne a jej porušenie jedným z
účastníkov nemôže mať samo o sebe vplyv na právne postavenie tretej osoby, v tomto prípade napríklad
žalobcu, ktorému by inak ani v zmysle uzavretia budúcej kúpnej zmluvy medzi žalovanými a bratmiV. nevznikol priamy nárok na zaplatenie kúpnej ceny. Žalovaní by totiž splnili svoje povinnosti voči
predávajúcim zaplatením časti kúpnej ceny na účet realitnej kancelárie.

Preto sa súd nestotožňuje s názorom žalujúcej strany, že v dôsledku porušenia povinnosti uzavrieť v
zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, kúpnu zmluvu s bratmi V., vznikla žalobcovi škoda vo forme
ušlého zisku a to s poukazom na vyššie uvedenú argumentáciu. Nárok na náhradu škody, (ak by nejaká
škoda vznikla z platne uzavretej zmluvy o budúcej kúpnej zmluve) by mohli vo vzťahu k žalovaným,
podľa názoru súdu, uplatniť jedine bratia V. ako účastníci zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Súd takto dospel k presvedčeniu, že nebol splnený jeden zo základných predpokladov pre úspešné
uplatnenie nároku na náhradu škody, a totiž porušenie takej povinnosti žalovanými, s ktorým v príčinnej
súvislosti vzniká majetková ujma na strane žalobcu, čiže škoda.

Pokiaľ však ide o ušlý zisk, čiže protiprávny následok, ktorý údajne mal u žalobcu nastať v súvislosti s

údajným protiprávnym konaním žalovaných a totiž neuzavretím budúcej kúpnej zmluvy, tak súd v tejto
súvislosti poukazuje na skutočnosť, že žalobca je právnickou osobou, ktorá sprostredkovanie obchodu s
nehnuteľnosťami vykonáva ako svoju podnikateľskú činnosť, je teda podnikateľom. Žalobcovi mal podľa
jeho tvrdení ujsť zisk tým, že nedostal na základe platne uzavretej kúpnej zmluvy medzi žalovanými
a bratmi V. druhú časť rezervačného poplatku tak, ako to bolo dohodnuté v zmluve o budúcej kúpnej

zmluve a to v článku 3 bod 2.

Podľa názoru judikatúry sa za ušlý zisk považuje ujma spočívajúca v tom, že u poškodeného
nedôjde v dôsledku škodovej udalosti k rozmnoženiu majetkových hodnôt, hoci sa to dalo s ohľadom,
napríklad na povahu prevádzky poškodenej právnickej alebo fyzickej osoby, očakávať. Aj keď zákon

neustanovuje kogentné pravidlá, akým spôsobom je súd povinný postupovať pri určovaní výšky ušlého
zisku podnikateľa obchodnej spoločnosti, ako je v tomto prípade žalobca, v danom prípade by výšku
ušlého zisku bolo možné zisťovať porovnaním nákladov, ktoré musel žalobca vynaložiť na obstaranie
obchodného prípadu a príjmu, ktorý by z tohto obchodného prípadu získal s prihliadnutím na ďalšie
náklady, ktoré žalobcovi vznikajú v súvislosti s realizáciou jeho podnikateľskej činnosti. V tomto smere

však žalobca neprodukoval žiadne dôkazy a preto pre prípad, že by súd zistil, že sú splnené iné
predpoklady pre vznik nároku na náhradu škody vo forme ušlého zisku u žalobcu (čo v tomto prípade
nebolo, pretože nebolo preukázané také protiprávne konanie, v dôsledku ktorého by žalobcovi mohla
vzniknúť škoda vo forme ušlého zisku) súd by nemal dosť dôkazov pre záver, že s prihliadnutím na
náklady, ktoré žalobcovi vznikli pri obstarávaní tohto obchodného prípadu, v materiálnej a personálnej

sfére a podobne, je ušlý zisk vyšší než to, čo sa už žalobcovi dostalo, a to suma 1 000 €, ktorú žalovaní
zaplatili žalobcovi ešte pred vznikom sporu. Za takýchto okolností súd nezistil, že by žalobca mohol
nárok na zaplatenie sumy 1 000 € požadovať prípadne titulom náhrady škody vo forme ušlého zisku,
teda z iného právneho dôvodu než pôvodne žiadal a preto žalobu v celom rozsahu zamietol.

O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 142 ods. 1 O. s. p.. Žalovaní boli v konaní plne
úspešní, avšak v konaní im trovy nevznikli, resp. ich náhradu proti žalobcovi nepožadovali a preto
úspešným žalovaným proti neúspešnému žalobcovi náhradu trov konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15-tich dní od jeho doručenia na Okresný súd Martin.

V odvolaní sa má uviesť, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, musí
byť podpísané a datované, musí sa v ňom uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu
sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie, alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ
domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, žea/ neboli splnené podmienky konania, rozhodol vecne nepríslušný súd prvého stupňa, rozhodnutie súdu
prvého stupňa vyniesol vylúčený sudca alebo súd prvého stupňa bol nesprávne obsadený; to neplatí,
ak senát rozhodoval namiesto samosudcu,

b/ konanie je postihnuté inou vadou, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,

c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené /§ 205a/,

f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,

g/ súd prvého stupňa neprihliadol na námietky odvolateľa napriek tomu, že na to neboli splnené
podmienky podľa § 175 ods.3, časť prvej vety za bodkočiarkou,

h/ rozsudok je nepreskúmateľný pre nezrozumiteľnosť alebo nedostatok dôvodov. /§ 205 ods.2 O.s.p./.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Ak povinnosť uložená týmto rozsudkom nebude dobrovoľne splnená, možno sa jej splnenia domáhať
výkonom rozhodnutia.