Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 23. apríl 2014

Súd: Okresný súd Komárno
Spisová značka: 8C/43/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4213201714
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 04. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivana Jaďuďová

ECLI: ECLI:SK:OSKN:2014:4213201714.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Komárno v právnej veci žalobcov: 1./ S. M., nar. X.X.XXXX, bytom B. alej XXXX/XXX, N.,

občan SR, v konaní zastúpená Mgr. Jozefom Danczim, advokátom so sídlom Župná 1147, Komárno
2./ Dr. E. M., nar. XX.XX.XXXX, bytom B. alej XXXX/XXX, N., občan SR, v konaní zastúpený Mgr.
Jozefom Danczim, advokátom so sídlom Župná 1147, Komárno 3./ Q. M., nar. XX.X.XXXX, bytom B.
alej XXXX/XXX, N., občan SR, prechodne bytom L. utca 5, M., W. republika, 4./ S. M., nar. XX.XX.XXXX,
bytom B. alej XXXX/XXX, N., občan SR, v konaní zastúpená žalobcom v rade 1./ proti žalovaným: 1./
Všeobecná úverová banka, a.s. so sídlom Mlynské Nivy 1, Bratislava, IČO: 31 320 155, 2./ Dražobná
spoločnosť, a.s. so sídlom Gunduličova 3, Bratislava, IČO: 35 849 703, v konaní zastúpený advokátskou

kanceláriou STANĚK VETRÁK & PARTNERI, s.r.o. so sídlom Vlčkova 18, Bratislava, 3./ R.. E. J., nar.
X.X.XXXX, bytom V. XXX/X, N. - I. M., občan SR, v konaní zastúpený 1) Nosko & Partners, s.r.o.,
Advokátska kancelária so sídlom Podjavorinskej 2, Bratislava, 2) JUDr. Lívia Kňažíková, advokátka so
sídlom Nám. M. R. Štefánika 6, Komárno, o určenie neplatnosti opakovanej dražby sudkyňou JUDr.
Ivanou Jaďuďovou takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

O trovách konania súd rozhodne do 30 dní po právoplatnosti vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Dňa 28.1.2013 žalobcovia súdu doručili žalobu, ktorou sa domáhali určenia neplatnosti opakovanej
dražby konanej dňa 23.1.2013, ktorá mala priebeh podľa osvedčenia notárskej zápisnice N XXX/XXXX
a ktorej predmetom boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v okrese N., obci N., katastrálne územie N.,
vedené na Správe katastra N., na LV č. XXXX ako parcela registra "C", parc. č. XXXX/X zastavané
plochy a nádvoria o výmere 967 m2 , parc. č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 220 m2,
parc. č. XXXX/X záhrady o výmere 1385 m2 , parc. č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 24
m2, stavba rodinného domu so súp. č. XXXX ležiacej na parc.č. XXXX/X, taktiež garáže s prístreškom

v podiele 1/1. Žalobu odôvodnili tým, že vlastníčkou dražených nehnuteľností je žalobkyňa v rade 1
v podiele 1/1 a žalobcovia v rade 2.-4. Sú dotknutými osobami, nakoľko majú úradne vedený trvalé
bydlisko. Ďalej uviedli, že predmetom dražby boli aj nehnuteľnosti, na ktoré sa nevzťahovalo záložné
právo a to garáž a prístrešok, ležiace na parc.č. 3066/1, oznámenie o opakovanej dražbe neobsahuje
pravdivé údaje, na parc.č. 3067/2 je postavená záhradná chata, ktorá zatiaľ nebola skolaudovaná,
ale bola postavená v súlade so stavebným povolením. Predmet dražby bol vydražený za sumu 3
hodnoty vyčíslenej znaleckým posudkom znalca Ing. P. B. č. 83/2012, ním vyčíslená výška nezodpovedá

skutočnostiam a zákonom stanovenej hodnoty. V roku 2007 Ing. M. znaleckým posudkom č. 073/2007
zo dňa 19.12.2007 určil všeobecnú hodnotu na 362 500 Eur, na základe ktorého žalovaný v rade 1.
poskytol hypotekárny úver. Taktiež Ing. O. znaleckým posudkom č. 104/2012 zo dňa 31.8.2012 určila
všeobecnú hodnotu na sumu 358 000 Eur.Žalovaní uviedli, že žalobu žiadajú zamietnuť z dôvodu, že znalecký posudok Ing. B. bol vypracovaný
na základe § 12 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Zákon o dobrovoľných dražbách

porušený nebol v zmysle § 21 ods. 2 zák. o dobrovoľných dražbách. Poukázali na to, že v prvom kole sa
dražby žiadny záujemca nedostavil, hoci vyvolávacia cena bola 193 000 Eur. Taktiež bol dodržaný § 3
cit. zákona a predmet dražby je konkretizovaný a popísaný jasne. Dodali, že evidencia trvalého bydliska
má len evidenčný charakter. Dotknutými osobami by boli len osoby, ktoré by mali predkupné právo a
teda by boli podielovými spoluvlastníkmi. Čo sa týka hodnoty predmetu dražby táto zodpovedá cenám

obvyklým v mieste a čase konania dražby.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámením sa s LV č. XXXX pre
k.ú. N., notárskou zápisnicou N XXX/XXXX zo dňa 23.1.2013, nesúhlas s použitím znaleckého
posudku, odpoveď na nesúhlas, s oznámením o opakovanej dražbe, znaleckým posudkom č. 83/2012,
104/2012,073/2007, zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti zo dňa 19.3.2008, oznámením

o dražbe - prvé kolo, fotokópie neprevzatých doporučených zásielok, záznam z obhliadky, výňatkom z
Reality SK, dražobné listy november, december 2012 a ostatnými listinnými dôkazmi nachádzajúcimi sa
v spise a zistil nasledovný skutkový a právny stav veci:

Dňa 19.3.2008 bola medzi žalobkyňou v rade 1. a žalovaným v rade 1. uzavretá Zmluva o zriadení

záložného práva k nehnuteľnosti č. XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX. Touto zmluvou zriadili záložné právo
na nehnuteľnosti nachádzajúce sa v okrese N., obci N., katastrálne územie N., vedené na LV č. XXXX
ako parcela registra "C", parc. č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 967 m2 , parc. č.
XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 220 m2, parc. č. XXXX/X záhrady o výmere 1385 m2 ,
parc. č. XXXX/X zastavané plochy a nádvoria o výmere 24 m2, rodinný dom so súp. č. XXXX ležiaci

na parc.č. XXXX/X vrátane všetkých súčastí a príslušenstva v podiele 1/1. Táto skutočnosť je v čl. I.
ako predmet zálohu. Išlo o zabezpečenie pohľadávky vo výške 150 450 Eur (zmluva zo dňa 19.3.2008
o poskytnutí euroflexihypotéky. V zmysle čl. V. bola nehnuteľnosť špecifikovaná v čl. I. ohodnotená na
sumu 8.900.000,-Sk (295.425,88 Eur).
V čl. VIII. zmluvy je uvedené, že záložný veriteľ je oprávnený záloh predať na dražbe. Z listu vlastníctva č.

XXXX pre k.ú. N. vyplýva, že jedinou vlastníčkou nehnuteľností, ktoré tvoria predmet zálohu je žalobkyňa
v rade 1.

Podľa § 3 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov predmetom dražby môže byť
vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových

hodnôt,podnikalebočasťpodniku,akbolonavrhnutéichvydraženieaakspĺňajúpodmienkyustanovené
týmto zákonom. Podľa § 5 ods. 1 cit. zák. účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa
dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené týmto zákonom. Podľa § 7 ods. 1 cit.
zák. navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (záložný
veriteľ) alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

Podľa § 21 ods. 4 cit. zák. účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa ods. 2 sú navrhovateľ
dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa ods. 2.

Podľa§21ods.2cit.zák.vprípade,akboliporušenéustanoveniatohtozákona,môžeosoba,ktorátvrdí,

že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa
určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

Vzhľadom na vyššie uvedené súd žalobu zamietol čo sa týka žalobcov v rade 2.-4., keďže títo neboli
aktívne legitimovaní na podanie žaloby a trvalý pobyt má len evidenčný charakter.

Čo sa týka odôvodnenia žaloby žalobkyňou v rade 1.,že realizácia záložného práva bola aj na

nehnuteľnostiach, na ktoré sa záložné právo nevzťahovalo a že oznámenie o opakovanej dražbe
neobsahuje údaje o záhradnej chatke súd poznamenáva, že v zmluve o zriadení záložného práva k
nehnuteľnosti je uvedený predmet zálohu ako aj „ vrátane všetkých súčastí a príslušenstva“. Podľa §120 ods. 1 Obč. zák. súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené
bez toho, aby sa tým vec neznehodnotila.
Podľa § 121 ods. 1 Obč. zák. príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním

určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali. Príslušenstvo existuje vedľa hlavnej veci a hoci má
charakter samostatnej veci - je s hlavnou vecou i funkčne zviazané hospodárskym účelom a taktiež že
má s hlavnou vecou spoločného vlastníka, ktorý príslušenstvo určil k trvalému užívaniu s hlavnou vecou.
Pozemky môžu byť opatrené stavbami rôzneho druhu ( kôlňami, altánkami), zariadeniami ( studňa atď.),
pričom tieto spravidla nemajú povahu samostatných vecí. Súčasť veci patrí k hlavnej veci a tvorí s ňou

jeden celok. Súčasť veci teda nemôže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov, takže
právne úkony týkajúce sa veci týkajú sa v celom rozsahu aj jej súčasti. Súd poukazuje na rozsudok
NS ČR sp. zn. 22 Cdo/1844/2004, kde sa uvádza“ ak je príslušenstvom nehnuteľnosť, ktorá evidencii v
katastri nepodlieha, postačí k prevodu písomné vyjadrenie, že sa vec prevádza s príslušenstvom.

Vzhľadom na vyššie uvedené a hlavne špecifikáciu predmetu zálohu v záložnej zmluve„ vrátane

všetkých súčastí a príslušenstva“ súd mal za to, že garáž s prístreškom ako aj záhradná chatka boli
špecifikované a ako drobné stavby sa do katastra nehnuteľností nezapisujú. Preto súd mal za to, že
opis predmetu dražby bol dostatočne špecifikovaný v Oznámení o opakovanej dražbe č. 920/2012.
Údaje o užívateľoch draženej nehnuteľnosti nepatria k povinným náležitostiam oznámenia o dražbe a
nemajú žiadnu relevanciu s poukazom na účel zákona. Z oznámenia o dražbe zn. 675/2012 súd zistil, že

1.kolo dražby bolo stanovené na deň 26.9.2012, kde najnižšie podanie bolo určené sumou 193.000 Eur.
Žalobkyňa v rade 1. si zásielku neprevzala. Predmet dražby odmietol sprístupniť manžel dlžníčky - teda
žalobkyne v rade 1., ktorá skutočnosť vyplýva zo záznamu z obhliadky zo dňa 4.9.2012. Opakovaná
dražba ( zn. 920/2012) bola vyhlásená na deň 23.1.2013 s najnižším podaním 144.750 Eur. Podľa § 22
ods. 1 cit. zák. ust. O dobrovoľných dražbách dražobník nemusí zaisťovať nový odhad predmetu dražby,

ak má k dispozícii odhad nie starší ako jeden rok pred konaním opakovanej dražby.

Podľa § 12 ods. 1 zák. o dobrovoľných dražbách dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa
ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť..., musí byť cena predmetu dražby
určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako 6 mesiacov.

Podľa § 16 ods. 6 cit. zák. vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom
dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby
určenej znaleckým posudkom.

K námietke žalobkyne v rade 1., že znalecký posudok Ing. B. č. 83/2012 nezodpovedá skutočnosti a že
ním určená cena je nízka súd poukazuje na § 16 ods. 1 zák. č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch
a prekladateľoch, že znalecký posudok je špecializovanou odbornou činnosťou vykonávanou za
podmienok ustanovených v tomto zákone znalcami pre zadávateľa. Znalcom je (§ 2 ods. 1) osoba

splnomocnená štátom na vykonávanie činnosti podľa tohto zákona, ktorá je zapísaná v zozname.
Každý znalec je povinný vykonávať svoju činnosť (§ 16 ods. 2) osobne, ak ide o fyzickú osobu,
riadne a v určenej lehote, účelne, hospodárne a nestranne. Ing. B. vypracoval znalecký posudok za
účelom vykonania dobrovoľnej dražby a Ing. O. (ktorý znalecký posudok si dala vypracovať žalobkyňa
v rade 1.) za účelom prevodu nehnuteľnosti. Súd poznamenáva, že od uzatvorenia záložnej zmluvy

(19.3.2008) do vypracovania znaleckého posudku (25.7.2012) došlo k výraznému poklesu (dopyt,
ponuka, kúpyschopnosť obyvateľstva, atď) cien nehnuteľností na celom území SR. Táto skutočnosť je
súd známa z jeho rozhodovacej činnosti (§ 121 OSP - netreba dokazovať skutočnosti všeobecne známe
alebo známe súdu z jeho činnosti).
Súd však poznamenáva, že nemal dôvod spochybňovať znalecký posudok Ing. B. vzhľadom na vyššie

uvedené zákonné ustanovenia zákona o znalcoch. Znalecký posudok nepredstavuje určenie trhovej
hodnoty nehnuteľnosti, nakoľko až cena dosiahnutá vydražením vyjadruje reálnu hodnotu draženej
nehnuteľnosti (rozhodnutie NS ČR sp.zn. 20Cdo/1083/2005).
Vplyv na účasť na dražbe a na dosiahnutej cene vydraženia (výsledok ponuky a dopytu) majú
nepochybne aj obhliadky predmetu dražby (v prvom kole sa dražby nikto nezúčastnil, hoci obhliadky - až

na druhý pokus z dôvodu nesprístupnenia nehnuteľnosti manželom žalobkyne v rade 1, sa potenciálni
záujemcovia zúčastnili).Z vykonaného dokazovania súd mal za preukázané, že žalobkyňa v rade 1. neuniesla dôkazné bremeno
(§ 120 ods. 1 OSP) svojho, jej tvrdenia boli v priebehu dokazovania vyvrátené listinnými dôkazmi a teda
boli nepotvrdené. Taktiež súd mal za preukázané, že dražba prebehla úplne v súlade so zákonom č.

527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov. Vzhľadom na to, že žalobkyňa v rade 1. dôkazné bremeno
neuniesla súd jej žalobu ako nedôvodnú zamietol.

Súd nevykonal dôkazy navrhované žalobkyňou v rade 1. - výsluch znalcov: Ing. B. a Ing. O. ako
aj doložením zmluvy o vykonaní dražby a opakovanej dražby, nakoľko pre rozhodnutie súdu boli

navrhované dôkazy nepotrebné a ani po ich vykonaní by nebolo možné vo veci rozhodnúť iným
spôsobom (hospodárnosť konania), pretože nebolo preukázané porušenie zákona o dobrovoľných
dražbách v zmysle § 21 ods. 2.

O trovách konania súd rozhodol v zmysle ust. § 151ods. 3 OSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na podpísanom súde v
3 vyhotoveniach. V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 OSP) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu
považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ odvolaním domáha.
Podľa ust. §-u 251 ods. 1 OSP, ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,

oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (exekučný poriadok) ak
ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.