Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 9. september 2014

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 24Cb/25/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312217299
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 09. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivan Bartek

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2014:1312217299.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave, v konaní pred sudcom JUDr. Ivanom Bartekom, v právnej

veci navrhovateľa: Bytové družstvo Petržalka, IČO: 00 169 765, so sídlom Budatínska 1, 851 01
Bratislava, v konaní zast. JUDr. Katarínou Kalabovou, advokátkou, Krasovského 13, 851 01 Bratislava,
proti odporkyni: Barbora Hanicová - Miracle Štúdio, IČO: 37 501 046, miesto podnikania Pri Starej
Prachárni 15, 831 04 Bratislava, v konaní zast. JUDr. Jánom Šoltésom, advokátom, Karadžičova 8, 821
08 Bratislava, o zaplatenie 11.344,73 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

V časti o zaplatenie sumy 305,92 eur sa konanie zastavuje.

Vo zvyšku sa návrh zamieta.

Navrhovateľjepovinnýzaplatiťodporkyni,krukámjejprávnehozástupcu,náhradutrovkonaniavovýške
2.187,40 eur, ktorá pozostáva z trov právneho zastúpenia vo výške 1.837,40 eur a iných trov konania
vo výške 350,- eur, a to do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Navrhovateľovi sa vracia súdny poplatok vo výške 11,80 eur cestou Daňového úradu Bratislava po

právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom zo dňa 31.10.2012, doručeným súdu dňa 8.11.2012, sa navrhovateľ domáhal voči odporkyni
zaplatenia sumy 11.344,73 eur spolu s úrokom z omeškania, titulom dlžného nájomného a úhrad za
služby spojené s užívaním nebytového priestoru. Uviedol, že nájomnú zmluvu o nájme nebytových
priestorov NZ č. 127/L3-18/2008 účastníci uzavreli dňa 1.3.2010 na dobu určitú, do 30.6.2016.
Predmetom nájmu boli priestory o ploche 140,09 m2 v bytovom dome na Znievskej ul. 1-3 v Bratislave.
Dňa 21.6.2012 uzavreli účastníci dohodu o skončení nájmu, v zmysle ktorej nájomný vzťah zanikol
ku dňu 21.6.2012, a v tento deň súčasne došlo aj k vyprataniu a odovzdaniu nebytového priestoru.

Odporkyňaneuhradiladohodnuténájomnéaúhradyzaslužbyzaobdobieodjanuára2011do21.6.2012.

Odporkyňa žiadala návrh ako nedôvodný zamietnuť v celom rozsahu. Uviedla, že uplatnená pohľadávka
zanikla započítaním vzájomných pohľadávok dňa 21.3.2013, kedy bolo navrhovateľovi doručené
oznámenie o započítaní. Predstavenstvo navrhovateľa dňa 12.3.2009 schválilo žiadosť pôvodného
nájomcu, spoločnosti U LEKÁRA s.r.o., IČO: 36 845 183, o súhlas s podnájmom časti prenajatých
priestorov odporkyni pre účely organizovania rehabilitačných a relaxačných cvičení. Pretože prenajaté

priestory boli holopriestor, boli nevyhnutné stavebné úpravy, ktoré navrhovateľ povolil. Dňa 1.6.2009
odporkyňa uzatvorila s vtedajším nájomcom nebytových priestorov zmluvu o podnájme nebytových
priestorov, ktoré upravila na vlastné náklady. Zhodnotenie priestorov predstavuje podľa odborného
stanoviska znalca Ing. Ľubomíra Petríka sumu 12.500,- eur.Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom bolo vykonané dokazovanie listinnými dôkazmi. Okrem
toho bolo vykonané znalecké dokazovanie.

Ešte pred prvým pojednávaním vo veci samej vzal navrhovateľ dňa 16.7.2013 návrh v časti 305,92
eur späť, a to v dôsledku čiastočnej úhrady zo strany odporkyne dňa 10.1.2013 vo výške 120,- eur a
dňa 28.2.2013 vo výške 110,- eur, ako aj v dôsledku vyúčtovania skutočných nákladov za rok 2012.
O čiastočnom zastavení konania súd rozhodol podľa § 96 ods. 1 až 3 Občianskeho súdneho poriadku

(O. s. p.).

Rozhodujúci skutkový stav nebol medzi účastníkmi sporný, vyplynul aj z vykonaných listinných dôkazov:

Dňa 12.3.2009 predstavenstvo navrhovateľa súhlasilo s podnájmom časti nebytových priestorov pre
odporkyňu na účel prevádzkovania relaxačno-rehabilitačných cvičení. Zároveň súhlasilo s vykonaním

stavebných úprav v nebytovom priestore - opravou podlahy, stropu, vybudovaním sociálneho zariadenia
a vchodu. Uvedené navrhovateľ oznámil vtedajšiemu nájomcovi listom zo dňa 16.3.2009.

Dňa 1.6.2009 vtedajší nájomca (U LEKÁRA s.r.o.) a odporkyňa uzatvorili zmluvu o podnájme časti
nebytových priestorov.

V mesiacoch máj až júl 2009 odporkyňa vykonala rekonštrukciu priestorov, ktoré mala v podnájme.
Ohľadne rekonštrukcie ústne komunikovala so zamestnankyňou navrhovateľa p. Štálovou, ktorá sa bola
aj pozrieť na rekonštrukciu.

Dňa 19.1.2010 vtedajší nájomca požiadal navrhovateľa o zmenu nájomcu nebytových priestorov na
odporkyňu.

Dňa 1.3.2010 navrhovateľ a odporkyňa uzatvorili vyššie uvedenú nájomnú zmluvu na celý nebytový
priestor.

V mesiacoch február až marec 2010 odporkyňa vykonala rekonštrukciu aj druhej časti nebytového
priestoru.

Dňa 21.6.2012 sa navrhovateľ a odporkyňa dohodli na skončení nájmu. V dohode uviedli , že nedoplatok

odporkyne k 31.5.2012 predstavuje sumu 11.032,98 eur. Navrhovateľ prevzal nebytový priestor od
odporkyne bez závad.

Listom zo dňa 28.8.2012 právna zástupkyňa odporkyne navrhla vzájomne započítať pohľadávky
navrhovateľa s pohľadávkou odporkyne za odhadované zhodnotenie nebytového priestoru, pričom

poukázala na § 667 Občianskeho zákonníka a na odborné vyjadrenie znalca Ing. Ľubomíra Petríka.

Listom zo dňa 3.10.2012 navrhovateľ uviedol, že odporkyňa si nebytový priestor prenajala až od
12.3.2010, a ak sa na povolených stavebných úpravách podieľala, mala si prípadné kompenzácie
zmluvne upraviť s vtedajším nájomcom, u ktorého bola v podnájme.

Listom zo dňa 15.3.2013 odporkyňa započítala svoju pohľadávku v sume 12.500,- eur z titulu
zhodnotenia s pohľadávkou navrhovateľa v sume 11.344,73 eur za nájomné do výšky ich vzájomného
krytia. Navrhovateľ list prevzal dňa 21.3.2013.

V znaleckom posudku č. 3/2014 zo dňa 30.5.2014 bola celková výška zhodnotenia nebytového priestoru
stanovená na sumu 17.333,21 eur, z čoho suma 14.060,94 eur predstavuje zhodnotenie v dôsledku
stavebných úprav vykonaných v období od 1.6.2009 do 28.2.2010, t.j. v čase podnájmu odporkyne, a
suma 3.272,27 eur v dôsledku stavebných úprav vykonaných v období od 1.3.2010 do 21.6.2012, t.j.
v čase nájmu odporkyne.

.

Vzťah medzi účastníkmi konania súd posúdil ako záväzkový vzťah podľa zákona č. 116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov a podľa Občianskeho zákonníka.Podľa§663Občianskehozákonníka,nájomnouzmluvouprenajímateľprenechávazaodplatunájomcovi
vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa§720Občianskehozákonníka,nájomapodnájomnebytovýchpriestorovupravujeosobitnýzákon.

Podľa§5ods.1až4zákonač.116/1990Zb.,akniejedohodnutéinak,prenajímateľjepovinnýodovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho

na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené. Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v
zmluve. Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Nájomca je povinný bez
zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť
vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením
povinnosti vznikla.

Podľa § 6 zákona ods. 1 a 2 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je oprávnený prenechať nebytový
priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Práva a povinnosti
vyplývajúce z § 5 sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu.

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Podľa ods. 2,
ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec
na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi
značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

Podľa § 580 Občianskeho zákonníka, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je
rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak nie-ktorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.

Spor medzi stranami spočíval v tom, či navrhovateľ dal súhlas na vykonanie zmien nebytového priestoru
podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka o zmenách prenajatej veci, ktoré sa uplatňuje
aj pri nájme nebytových priestorov. Súd dospel k záveru, že navrhovateľ súhlas dal.

Podľa súdu nebolo rozhodujúce, že v čase udelenia súhlasu odporkyňa ešte nebola v zmluvnom vzťahu
s navrhovateľom. Navrhovateľ pri udelení súhlasu so zmenou veci bez akýchkoľvek pochybností vedel o
tom, že tieto zmeny majú byť vykonané v súvislosti s podnájmom odporkyne. Takisto navrhovateľ vedel,
že tieto zmeny vykonávala odporkyňa, keďže jeho zamestnankyňa videla prebiehajúcu rekonštrukciu.
Ak by navrhovateľ nedal na vykonávané zmeny súhlas, určite by sa nečinne neprizeral na prebiehajúcu

rekonštrukciu a pri odovzdaní nebytového priestoru by to uviedol do zápisu a zrejme by trval na uvedení
do pôvodného stavu.

O správnosti tohto záveru svedčí aj čestné prehlásenie pôvodného nájomcu, že navrhovateľ mu súčasne
udelil oba súhlasy (na zmenu veci aj na podnájom odporkyne), že všetky práce pri rekonštrukcii

vykonala odporkyňa na svoje náklady, a že sa preto žiadnej protihodnoty zhodnotenia od navrhovateľa
nedomáhal.

Právo nájomcu žiadať protihodnotu zhodnotenia veci podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je
vyjadrením zásady, že nikto sa nesmie na úkor iného bezdôvodne obohatiť. Zmyslom je, aby sa ani

jeden z účastníkov nájomného pomeru bezdôvodne neobohatil na úkor druhého po skončení nájmu.
Navrhovateľ po skončení nájmu prevzal nebytový priestor od odporkyne v zmenenom, nepochybne v
lepšom stave, na základe čoho ho mohol bez potreby ďalších úprav prenajať inému podnikateľovi.Argumenty navrhovateľa súd neuznal, považoval ich za neprimerane formalistické. Zo znenia § 667
ods. 1 Občianskeho zákonníka („Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou....“) nevyplývajú žiadne bližšie
náležitosti ohľadne udelenia súhlasu, teda pre jeho platnosť platia všeobecné ustanovenia o právnych

úkonoch. Písomné rozhodnutie predstavenstva navrhovateľa a jeho písomné oznámenie nájomcovi,
v ktorom navrhovateľ súhlasil so zmenami a s podnájmom, vedomosť zamestnanca navrhovateľa
o vykonávaní rekonštrukcie a bezvýhradné prevzatie zmeneného nebytového priestoru po skončení
nájmu, nie je podľa súdu možné v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka vykladať inak, než udelenie
súhlasu.

Ohľadne rozsahu zmien, na ktoré dal navrhovateľ súhlas, súd prihliadal na to, že navrhovateľ o udelení
súhlasu rozhodoval bez písomnej žiadosti pôvodného nájomcu alebo odporkyne. V konaní navrhovateľ
totiž nepredložil žiadne listinné dôkazy, na základe ktorých súhlas udelil. To svedčí o istom neformálnom
konaní medzi stranami. Z toho dôvodu súd výraz použitý v liste zo dňa 16.3.2009 ( „.... BD Petržalka
súhlasí s vykonaním stavebných úpravy v NP - oprava podlahy a stropu, vybudovanie sociálneho

zariadenia a vchodu.“), vykladal širšie tak, že pod súhlas možno zahrnúť všetky stavebné úpravy
týkajúce sa podlahy, stropu, nového sociálneho zariadenia a nového vchodu, ako aj práce s tým
súvisiace (napr. zmena elektroinštalácie, maľovanie a nátery). V tomto rozsahu bola aj zadaná úloha
pre znalca. Ako čiastočne sporným sa mohlo zdať iba zhodnotenie v dôsledku nových plastových okien,
no i bez neho (náklady v sume 2.990,- eur) výška zhodnotenia prevyšuje pohľadávku navrhovateľa.

Závery znaleckého posudku boli podľa súdu jasné a zrozumiteľné, preto neuznal výhrady navrhovateľa.
Suma zhodnotenia v obdobnej sume 12.500,- eur bola vyčíslená aj v odbornom stanovisku iného znalca.
Ako je vyššie uvedené, náklady na rekonštrukciu boli vynaložené účelne a priestor po rekonštrukcii
moholvyužívaťajinýpodnikateľnaobdobnépodnikanie.Vtakomprípadejesumazhodnoteniaspravidla

rovnaká ako vynaložené náklady. Okrem toho, navrhovateľ nežiadal o vypracovanie kontrolného
znaleckého posudku.

Pokiaľ sa navrhovateľ odvolával na ustanovenia zmluvy o nájme o stavebných úpravách (čl. IX), k tomu
je potrebné uviesť, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy na celý nebytový priestor, t.j. dňa 1.3.2010, už

bola vykonaná rozhodujúca časť rekonštrukcie. Práve z toho dôvodu už bolo v zmluve s odporkyňou
uvedené, že priestory sú v spôsobilom stave na riadne užívanie (čl. IX), pričom účelom nájmu bolo
prevádzkovanie relaxačno-rehabilitačných cvičení, na rozdiel od pôvodného účelu, ktorým bola lekáreň
(čl. III zmluvy).

Na základe uvedeného mal súd za to, že celá uplatnená pohľadávka navrhovateľa vo výške 11.038,81
eur zanikla započítaním dňom nasledujúcim po skončení nájmu, kedy sa pohľadávky stretli. Nakoľko
suma úrokov z omeškania do 22.6.2012 (cca 392,- eur) neprevyšuje spolu s istinou sumu zhodnotenia,
bol návrh zamietnutý v celom rozsahu.

O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 O. s. p. Návrh bol zamietnutý v celom rozsahu,
odporkyňa mala v konaní plný úspech. Súd jej preto priznal náhradu účelných trov konania za zaplatený
preddavok na znalecký posudok vo výške 350,- eur a za právne zastúpenie sumu 1.837,40 eur. Trovy
právneho zastúpenia pozostávajú z piatich úkonov právnej služby (prevzatie veci, vyjadrenie k žalobe,
3x účasť na pojednávaní) po 270,54 eur, dvoch úkonov (2x účasť na odročenom pojednávaní) po 67,63

eur, režijného paušálu 6 x 7,81 eur, 1 x 8,04 eur, plus 20% DPH, všetko podľa vyhlášky č. 655/2004 Z.
z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb.

O vrátení súdneho poplatku súd rozhodol podľa § 11 ods. 3, 4 a 6 zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych
poplatkoch. Navrhovateľ dňa 21.12.2012 zaplatil súdny poplatok za návrh vo výške 680,50 eur.

Zníženej žalovanej sume v dôsledku čiastočného späťvzatia pred prvým pojednávaním zodpovedá
súdny poplatok vo výške 662,- eur. Rozdiel 18,50 eur, po krátení o 6,70 eur, bude navrhovateľovi vrátený
prostredníctvom príslušného daňového úradu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho

doručenia cestou tunajšieho súdu, písomne, vo dvoch vyhotoveniach.V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O. s. p.)
uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,

v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho
sa odvolateľ domáha (§ 205 ods.1 O. s. p.).

Odvolanie podľa § 205 ods. 2 O. s. p. možno odôvodniť len tým, že a) v
konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O. s. p., b) konanie má inú

vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd
prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrh-
nuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého
stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam, e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie
skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného

zákona.