Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 3. marec 2016

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 15C/104/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3815203793
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 03. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Kiššová
ECLI: ECLI:SK:OSPD:2016:3815203793.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Evou Kiššovou v právnej veci navrhovateľa: SCP s.r.o. so sídlom
Bratislava, Pestovateľská č. 12, IČO 36 292 079, zast. alianciaadvokátov ak, s.r.o., so sídlom Bratislava,
Vlčkova č. 8/A, IČO 36 679 71, proti odporkyni: Alena Murková - Noffry so sídlom Prievidza, Urbárska
č. 944/11, IČO 45621217, t.č. R. U., nar. X.X.XXXX, bytom P., ul. H. č. XX, zast. P. K., nar. XX.X.XXXX,
bytom V., O. U., L. č. XXXX/XX, o zaplatenie 45.256,79 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporkyňa je p o v i n n á zaplatiť navrhovateľovi 18.102,72 eur s úrokom z omeškania 0,05% za
každý deň omeškania od 17.06.2014 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

V prevyšujúcej časti návrh z a m i e t a .

Odporkyni náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ návrhom podaným 16.3.2015 uplatnil voči odporkyni nárok na zaplatenie zmluvných
pokút na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 27.2.2014, ktorou prenajal odporkyni
v obchodnom komplexe Shopping Park KORZO v Prievidzi nebytové priestory s označením č. 1.55
o celkovej výmere 82,30 m2, nachádzajúce sa na 2.nadzemnom podlaží, a to za účelom predaja
značkového oblečenia. Odporkyňa sa zaviazala zaplatiť v súlade so zmluvou nájomné vo výške 24

eur/1m2 bez DPH, ďalej preddavky na prevádzkové náklady vo výške 4,85 eur /102 bez DPH a
príspevok na podporu marketingu vo výške 1,70 eur/1m2. Odporkyňa mala otvoriť prevádzku najneskôr
do 15.4.2014. V zmluve mali účastníci dohodnuté právo na odstúpenie od zmluvy pre prípad, že
nájomcanezahájiprevádzku do15.4.2014apre tentoprípad malidohodnutúizmluvnúpokutuvovýške
jednoročného základného nájomného. Keďže zo strany odporkyni nedošlo k otvoreniu prevádzky,
navrhovateľ pristúpil k odstúpeniu od zmluvy a k uplatneniu zmluvnej pokuty vo výške 36.205,44 eur.
Odporkyňa bola ďalej povinná zaplatiť aj zabezpečovací preddavok vo výške 9.051,35 eur v troch

častiach, a to z titulu uspokojenia prípadných pohľadávok prenajímateľa. Aj pre prípad porušenia
tejto povinnosti účastníci dojednali zmluvnú pokutu vo výške zabezpečovacieho preddavku, t.j. vo
výške 9.051,35 eur. Vzhľadom k uvedenému uplatňuje navrhovateľ z titulu oboch zmluvných pokút
sumu 45.256,79 eur spolu s úrokom z omeškania 0,05% denne od 17.6. 2014 do zaplatenia.

Odporkyňa v písomnom vyjadrení k návrhu uviedla, že s návrhom nesúhlasí. Zmluva o nájme bola

písomne vypovedaná z jej strane už dňa 2.6. 2014 a dôvodom výpovede bolo to, že k zmluve
nebol pripojený dokument - Technický manuál, ktorým nie je pôdorys prevádzky. Z tohto dôvodu
nemohla vzniknúť dokumentácia podľazmluvyanemohla byťpredložená naschválenie.Preotvorenieprevádzky bolo potrebné poznať existujúci technický stav priestorov, pričom táto dokumentácia mala
byť poskytnutá pri prevzatí priestorov. Zo súpisu vybavenia a zhodnotenia predmetu nájmu z 7.4.
2014 vyplýva, že neboli prenajímateľom predložené žiadne dokumenty. Na základe tohto nebolo

možné s prevádzkou v priestoroch začať, pretože chýbali dôležité a potrebné dokumenty nielen k
samotnému začatiu fyzickej prevádzky s prispôsobením predmetu nájmu, ale aj dokumenty dôležité
pre konanie smerom k štátnym orgánom a orgánom miestnej verejnej správy. Nárok na zmluvnú
pokutu neuznáva, pretože nebolo možné vôbec reálne pristúpiť k otvoreniu prevádzky. K vyjadreniu
pripojila odporkyňa súpis vybavenia a zhodnotenia predmetu nájmu ku dňu otvorenia zo dňa 7.4.

2014, ktorý bol podpísaný stranou prenajímateľa C.. B. a odporkyňou. V uvedenom súpise je uvedený
dátum prevzatia prevádzky 7.4. 2014, otvorenie prevádzky máj 2014, pričom v rámci predtlačeného
zoznamu príloh nebola označená žiadna príloha ako odovzdávajúca prenajímateľom. V súpise sa
nachádza ešte opis stavu energií.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, listinnými dôkazmi, a to zmluvou o nájme nebytových

priestorov zo dňa 27.2. 2014, Všeobecnými podmienkami nájmu, odstúpením od zmluvy z 6.6.2014,
emailovou korenšpondenciou medzi účastníkmi, vyjadrením odporcu z 2.6.2014, návrhom dohody
o skončení zmluvy, faktúrami č. 221400094, č. 221400095, výpisom zo živnostenského registra,
písomným vyjadrením odporkyni z 3.6. 2015, protokolom o odovzdaní a prevzatí z 7.4.2014, povolením
k vstupu z 7.4.2014, súpisom vybavenia a zhodnotenia predmetu nájmu, fotografiami, technickým

manuálom nájomcu, výsluchom svedka C.. U. B., písomným vyjadrením navrhovateľa z 22.2.2016,
vyjadrením odporkyni z 29.2.2016, na základe čoho zistil tento skutkový stav:
Navrhovateľ je obchodnou spoločnosťou zapísanou v obchodnom registri, pričom predmetom
podnikania navrhovateľa je i prenájom nehnuteľností, bytov a nebytových priestorov.
Odporkyňa podnikala ako fyzická osoba podnikateľ pod obchodným menom Alena Murková - Noffry

na základe živnostenského oprávnenia s miestom podnikania Prievidza, Urbárska č., 944/11, pričom
predmetom podnikania okrem iného bola i činnosť - kúpa tovaru na účely jeho predaja konečnému
spotrebiteľovi alebo iným prevádzkovateľom živnosti s dátumom oprávnenia 1.7. 2010. Aktuálne má
odporkyňa pozastavenú podnikateľskú činnosť.
Dňa 27.2. 2012 bola uzatvorená zmluva o nájme nebytových priestorov medzi navrhovateľom a

odporkyňou, ktorá ako nájomca podnikala pod obchodným menom Alena Murková - Noffry so
sídlom Prievidza, Urbárska č. 11j, IČO 456 212 17. Navrhovateľ ako prenajímateľ prenajal
odporkyni nebytové priestory s označením č. 1.55 o celkovej výmere 82,30 m2, nachádzajúce sa
na I.NP SPK v Prievidzi, na Nábrežnej ul. XXXX, LV č. XXXX k.ú. P., tak ako sú vyznačené na
pôdoryse, ktorý tvorí prílohu k zmluve. Nájomca sa zaviazal protokolárne najneskôr do 1.4. 2014

prevziať predmet nájmu v stave zodpovedajúcom podmienkam stanovených touto zmluvou. Nájomca
je oprávnený využívať predmet nájmu na účel prevádzky ALAVé - predaj značkového oblečenia. Doba
nájmu bola uzatvorená na dobu určitú, a to na dobu troch rokov s tým, že nájom sa začne dňom
odovzdania predmetu nájmu na základe odovzdávacieho protokolu za súčasnej podmienky uhradenia
zabezpečovacieho preddavku. Povinnosť uhrádzať nájomné vzniká dňom otvorenia predmetu nájmu

pre verejnosť , najneskôr dňom 15.4. 2014. Zmluva ďalej obsahuje dojednanie o nájomnom,
prevádzkových nákladov a Podpory a Marketingu. V čl. V.Preddavok bola v zmluve dojednaná
povinnosť odporkyni poskytnúť prenajímateľovi preddavok vo výške 9.051,35 eur, ktorého výška
predstavuje sumu 3-násobku súčtu základného mesačného nájomného, mesačnej zálohovej platby
poplatku na prevádzkové náklady a príspevku na podporu a marketing a príslušnej sadzby TPH, a

to vo forme hotovostného vkladu na účet prenajímateľa spôsobom, že prvá úhrada sa uskutoční
do 3 pracovných dní po uplynutí prvého mesiaca trvania nájomného vzťahu, druhá úhrada sa
uskutoční do 3 pracovných dní po uplynutí tretieho mesiaca trvania nájomného vzťahu a tretia úhrada
do troch pracovných dní po uplynutí piateho mesiaca trvania nájomného vzťahu. Ďalej v zmluve v
čl.VI.bod 2 sa nájomca zaviazal najneskôr do 1.4. 2014 odovzdať prenajímateľovi na schválenie

úplnú dokumentáciu predajnej jednotky v predmetne nájmu, ktorá musí byť v súlade s Technickým
manuálom nájomcu, ktorý tvorí Prílohu č. 7 zmluvy. Nájomca je povinný protokolárne prevziať priestor
najneskôr do 1.4. 2014. V čl. VI.bod4 zmluvy mali účastníci dojednanú zmluvnú pokutu, a to pre
prípad porušenia povinnosti nájomcu zahájiť prevádzku do 15.4. 2014, pričom zmluvná pokuta bola
dojednaná vo výške jednoročného základného nájomného; pre prípad porušenia tejto povinnosti bolo

dohodnuté aj právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.

Z obsahu elektronickej komunikácie medzi účastníkmi v mesiaci máj a jún 2014 vyplýva, že
odporkyňa dala podnet na predčasné ukončenie nájomného vzťahu, pričom navrhovateľ na uvedenéreagoval predložením dohody o ukončení zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorou mala skončiť
zmluva dohodou a odporkyňa mala zaplatiť navrhovateľovi sumu za prvé tri mesiace trvania
nájomného vzťahu , a to 7.771,09 eur do 7 pracovných dní od podpísania dohody. Odporkyňa

uvedenú dohodu nepodpísala.
Odporkyňa emailovou správou zo dňa 2.6.2014 doručila zástupkyni navrhovateľa odstúpenie od
zmluvy z dôvodu, že prenajímateľom neboli pri preberaní prevádzky odovzdané absolútne žiadne
dokumenty týkajúce sa technických stránok priestoru, a to z dôvodu, že neboli odovzdané bývalým
nájomcom. Z tohto dôvodu nebolo možné začať robiť žiadne kroky smerujúce k otvoreniu prevádzky

v súlade s pôvodným podnikateľským a ekonomickým zámerom.

Faktúrou č. 221400095 zo dňa 6.6. 2014 fakturoval navrhovateľ odporkyni zmluvnú pokutu podľa
čl. V:bod 3 Všeobecných podmienok nájmu v sume 9051,35 eur s lehotou splatnosti 16.6. 2014.

Faktúrou č. 221400094 zo dňa 6.6. 2014 fakturoval navrhovateľ odporkyni zmluvnú pokutu v

súlade s čl. VI.bod 4 zmluvy z titulu nezahájenia prevádzky v predmete nájmu do 15.4. 2014,
a to v sume 36 205,44 eur.

Listom z 6.6. 2014 navrhovateľ odstúpil od Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 27.2.
2014, a to z dôvodu nezaplatenia zabezpečovacieho preddavku v sume 9051,35 eur, ktorý mal

slúžiť na úhradu možných budúcich škôd na predmete nájmu ako aj iných peňažných pohľadávok
prenajímateľa voči nájomcovi. Uvedené právo na odstúpenie od zmluvy je upravené v čl. V.bod
3 Všeobecných podmienok nájmu, ktoré tvoria súčasť zmluvy. Ďalším dôvodom odstúpenia od
zmluvy bolo porušenie povinnosti zahájiť prevádzku do 15.4. 2014, pričom právo na odstúpenie
od zmluvy bolo dojednané v čl. VI.bod 4 zmluvy. Nakoľko teda nedošlo k uhradeniu dohodnutého

zabezpečovacieho preddavku a k otvoreniu prevádzky do 15.4. 2014, dochádza k odstúpeniu od
zmluvy s okamžitou účinnosťou. Odporkyňa bola zároveň vyzvaná na úhradu zmluvných pokút.

Navrhovateľ v priebehu konania trval na podanom návrhu. Poukazoval na porušenie povinností na
strane odporkyni, ktorá nezahájila po riadnom prevzatí nájmu prevádzku v stanovenom termíne a

zároveň neuhradila zabezpečovací preddavok dohodnutým spôsobom. Navrhovateľ preto pristúpil k
odstúpeniu od zmluvy a následne k uplatneniu zmluvnej pokuty. Odporkyňa riadne prevzala priestory
k 7.4. 2014, nevytýkala žiadne vady priestoru, priestor bol plne vybavený, funkčný, odporkyňa žiadne
podstatné zmeny a stavebné úpravy v priestoroch neplánovala. Výpoveď danú odporkyňou považujú
za neopodstatnenú a účelovú, ide o neplatný úkon, pretože nebol dôvod na vypovedanie zmluvy z jej

strany. Za deň vzniku nájmu považuje 7.4. 2014, kedy došlo k odovzdaniu priestorov. V priebehu
konania predložil navrhovateľ technický manuál nájomcu vydaný 1.6. 2011, ktorý predstavuje príručku
pre nájomníka a ktorý tvorí dodatok k nájomnej zmluvy pre všetky typy nájomných priestorov. Manuál
pre kompletizáciu obchodnej jednotky popisuje požiadavky a pokyny, ktorými sa majú nájomcovia riadiť
vsúvislostisvykonávanímdokončovacíchprácaoznačovanímobchodnýchjednotiek,čosavzťahujena

všetky budúce úpravy, ktoré by nájomca mal vykonať v priestoroch. Manuál ďalej obsahuje informácie
o stavebnej realizácii verejných priestorov, najmä pasáže a jednotlivých obchodných jednotiek, ďalej
vybavenie obchodných jednotiek, práce na stavenisku, vzorovú špecifikáciu vybavenia obchodnej
jednotky a podobne.

Odporkyňa v priebehu konania tvrdila, že mala v úmysle prevziať priestory v takom stave
v akom sa nachádzali, nemali v úmysle vôbec investovať do týchto priestorov a takto bol aj
priestor prenajímateľom ponúknutý. K prevzatiu priestorov dňa 1.4. 2014 nedošlo z dôvodov na
strane zástupcu prenajímateľa, pretože nemali k dispozícii dokumenty. Neboli im odovzdané žiadne
dokumenty, k prevzatiu priestoru však z jej strany došlo. Poukázala na to, že technický manuál

videla prvýkrát aj v súdnom spore a tento netvoril prílohu k predmetnej zmluve. Technický manuál
neobsahuje body, ktoré sú uvedené v súpise vybavenia a zhodnotenia predmetu nájmu v bodoch 1 -
17. V priestoroch neboli zamýšľané žiadne väčšie stavebné úpravy v súvislosti s chránenou dielňou,
odporkyňa poukazovalalennaadministratívnypostup schvaľovania chránenej dielne,ktorýsivyžaduje
určité špecifiká a na niektorých úradoch je potrebné o prevádzke predložiť technické dokumenty,

napr. hygiena a podobne. Z tohto dôvodu nebolo možné začať s nájom v dohodnutom čase, pretože
bez držania týchto dokumentov nebolo možné vec úspešne realizovať. Napríklad bolo potrebné
vykonať revíziu elektriny, bezpečnostnú mrežu, a podobne. Odporkyňa bolo informovaná, že po
predchádzajúcom nájomcovi existujú doklady, avšak neboli ním vrátené prenajímateľovi. Navrhovateľmal teda tieto doklady predkladať k nájomnej zmluve, čo nesplnil. Uvedené znamenalo veľké časové
zdržanie, ktoré znemožnilo otvoriť prevádzku v dohodnutom termíne. Ďalej uviedla, že jej listom z
2.6. 2014 nedošlo k odstúpeniu od zmluvy, ale došlo k zániku zmluvy v dôsledku nemožnosti plnenia na

strane odporkyni, a to nemožnosti otvorenia prevádzky v pôvodne dohodnutom termíne. Nemožnosť
plnenia nastala 7.4. 2014 pri preberaní priestorov.

Svedok C.. U. B. vykonáva pre navrhovateľa služby na základe zmluvy, má na starosti technické veci,
udržiavanie technických zariadení budovy, priestorov, zabezpečuje prerábanie priestorov, odovzdáva

priestory, preberá, dozoruje, či nájomcovia robia úpravy v súlade s technickým manuálom. Predmetný
priestor bol technicky plne funkčný po predchádzajúcom nájomcovi. V protokole o odovzdaní a
prevzatí priestoru sa píšu technické údaje a prípadné pripomienky nájomcu, opíše sa stav energií.
Súčasťou protokolu sú prílohy, ktoré sa predkladajú nájomcovi, je to aj technický manuál -všeobecná
príručka, ktorá je postavená pre všetky priestory navrhovateľa a slúžil predovšetkým na prerobenie tzv.
holopriestoru tak, aby prví nájomcovia si prispôsobili priestory podľa tohto manuálu, má za úlohu len

okrajové podmienky prerábania. Za stavu, že následní nájomcovia nemali v úmysle robiť stavebné
úpravy, nemôže mať technický manuál pre neho žiadny význam. Tento manuál sa ponúka pri
uzatváraní zmluvy a aj pri prevzatí priestorov, preto sa to píše aj do protokolu. Prevádzkový manuál
je príručkou už pre samotný chod prevádzky po jej zriadení a otvorení. Oba protokoly boli súčasťou
zmluvy, boli vyhotovené aj fotografie, z ktorých je zrejmé, že priestor bol plne funkčný. V danom

súpise vybavenia a zhodnotenia predmetu nájmu /č.l. 81 spisu/ je zadokumentovaný stav v
spodnej časti, v danej veci neboli odovzdané listiny od 1 - 17, čo znamená, že sa nepožadovalo
ani vrátenie týchto dokumentov po ukončení nájmu. Jestvujúci stav mala odporkyňa preukázaný
ohliadkou, stavom energií, pôdorysom, ktorý potrebovala kvôli rozmiestneniu predajných regálov alebo
nábytku. Odporkyňa neupozorňovala na to, že chce robiť v priestoroch stavebné úpravy. Pokiaľ ide o

projekty a revízne správy, tie sa týkali obchodného centra ako celok, existujú ku každému nájomnému
priestoru a je pravdou, že tieto neboli odporkyni odovzdané, pretože ich nemali od predchádzajúceho
nájomcu, avšak nebránili otvoreniu prevádzky odporkyňou. Odporkyňa uvádzala, že chce priestor
len vymaľovať. Pre otvorenie prevádzky v zásade je potrebné vyjadrenie od príslušného orgánu
hygieny, ktoré si vybavuje sám nájomca na vlastnú prevádzku a k tomu nepotrebuje žiadne dokumenty,

vyjadrenie požiarnikov - hasičov a keďže sa nerobili žiadne úpravy, zostávalo v platnosti pôvodné
vyjadrenie a nebolo potrebné volať žiadnu požiarnu kontrolu. Ďalej je potrebné splniť si povinnosti vo
vzťahu k Mestu Prievidza, čo si vybavuje nájomca, pretože sa to týka prevádzky ako takej. Svedok
ďalej potvrdil, že o zriadení chránenej dielne v predmetnom priestore nič nevedel.

Odporkyňa sa v písomnom podaní z 29.2. 2016 „vzdala ďalšieho dokazovania“, ktoré vo veci navrhla.
Naďalej trvala na tom, že došlo k okolnostiam, ktoré z veľkej časti vylučujú jej zodpovednosť za
nesplnenie zmluvyvstanovenomtermíne. Dokumentácia kpriestoru priloženánebolaatotopodstatne
ovplyvnilo termínové možnosti plnenia zmluvy. Napríklad bola povinná realizovať revíziu elektrických
rozvodov, k čomu bol potrebný popis existujúceho stavu, ktorý jej poskytnutý nebol. Požadovaná

zmluvnápokutaje rozhodne neprimeranásohľadomnahodnotuavýznamzabezpečovacejpovinnosti.
Navrhovateľovi mohla vzniknúť škoda vo forme ušlého zisku vzhľadom na špecifiká predmetného
priestoru a nadštandardnú výšku nájmu. Predmetný priestor však bol zakrátko prenajatý inému
subjektu, preto škoda nemohla vzniknúť v rozsahu uplatnenej zmluvnej pokuty. V objekte nevykonala
žiadne úpravy, ktoré by priniesli náklady na ich odstraňovanie. Odporkyňa v závere súhlasila, aby súd

vec prejednal a rozhodol v jej neprítomnosti.

Podľa § 3 odst. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ
môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len
„zmluva“).

Podľa § 3 odst. 2 citovaného zákona nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne
určené.

Podľa § 3 odst. 3 citovaného zákona zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a

účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová
organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,
pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.Podľa § 300 Obchodného zákonníka okolnosti vylučujúce zodpovednosť (§ 374) nemajú vplyv na
povinnosť platiť zmluvnú pokutu.

Podľa § 301 Obchodného zákonníka neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla
do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta.
Na náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa §

373 a nasl..

Podľa§ 302 Obchodnéhozákonníka Odstúpenieodzmluvysanedotýkanárokunazaplateniezmluvnej
pokuty.

Vychádzajúc zo skutkových zistení v predmetnej veci a citovaných ustanovení zákona, považoval

súd zhodnotiac vykonané dokazovanie vo vzájomnej súvislosti , návrh navrhovatelia za čiastočne
dôvodný. Vkonaní vychádzal uplatnenýnároknavrhovateľa zozmluvyonájme nebytovýchpriestorov,
ktorú uzavreli účastníci dňa 27.2. 2014, a ktorá upravovala nájom označeného nebytového priestoru
v obchodnom komplexe v Prievidzi, ul. O. č. XXXX, ktorý patrí navrhovateľovi. Išlo o vzťah medzi
dvoma podnikateľmi,pričomnájomnebytovýchpriestorov je špeciálneupravený vzákone č. 116/1990

Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Zákon kladie požiadavku na písomnú formu zmluvy
a na obligatórne náležitosti zmluvy tak ako upravuj e § 3 odst. 3 zákona, a to pod sankciou
neplatnosti zmluvy. Po preskúmaní obsahu písomnej zmluvy súd zistil, že zmluva obsahuje všetky
zákonom predpokladané náležitosti, v zmluve je jasne vymedzený predmet nájmu, účel nájmu, výška a
splatnosť nájomného, spôsob platenia a čas, na ktorý sa nájom uzatvára. Nakoniec náležitosti a platné

uzavretie zmluvy neboli medzi účastníkmi namietané, a teda sporné. Rovnako bolo nesporné, že
súčasťou zmluvy boli aj Všeobecné podmienky nájmu, ktoré boli odovzdané odporkyni pri uzatváraní
zmluvy. Zo zmluvy vznikla odporkyni ako nájomcovi povinnosť najneskôr do 1.4. 2014 odovzdať
prenajímateľovi na schválenie úplnú dokumentáciu predajnej jednotky v predmete nájmu, ktorá musí
byť v súlade s technickým manuálom nájomcu, pričom malo ísť o výkresovú dokumentáciu, vzorky

materiálov a podobne. Odporkyňa mala prevádzkovať v priestore predajňu značkového oblečenia,
pričom navrhovateľ tvrdil, že odporkyňa nemala v úmysle v prenajatom priestore robiť žiadne
úpravy, čoho dôkazom je i to, že žiadnu výkresovú dokumentáciu na schválenie prenajímateľovi v
zmysle čl. VI.bod 2 zmluvy ani nepredložila. Uvedené potvrdila aj odporkyňa. Ďalej z tohto zmluvného
dojednania vznikla odporkyni ako nájomcovi povinnosť protokolárne prevziať predmet nájmu do

1.4. 2014 a otvoriť prevádzku pre verejnosť najneskôr do 15.4. 2014 /viď čl. III.bod 1 zmluvy, čl.
VI.bod 3 zmluvy/, ktorým dňom vznikla aj povinnosť platiť nájomné. Bolo preukázané, že odporkyňa
priestory protokolárne prevzala 7.4. 2014, čo vyplýva z listín, a to povolenie k vstupu z 7.4. 2014,
protokolu o odovzdaní a prevzatí z 7.4. 2014, pričom k otvoreniu prevádzku do 15.4. 2014 nedošlo.
Navrhovateľ tvrdil, že odporkyni odovzdal priestor a všetky potrebné dokumenty, predovšetkým

pôdorysy predmetu nájmu, ďalej súpis vybavenia a zhodnotenia predmetu nájmu ku dňu otvorenia,
technický manuál, prevádzkový manuál a fotografie obchodnej jednotky. Dokumenty tvoriace prílohu
súpisu vybaveniaazhodnotenia predmetunájmu 1-17 odporkyni odovzdanéneboli,avšak tietopodľa
výpovede svedka C.. B. nemohli odporkyni brániť otvoriť prevádzku. V konaní nebolo ďalej sporné
to, že navrhovateľ ukončil nájomný vzťah odstúpením od zmluvy na základe zmluvne dohodnutého

práva na odstúpenie od zmluvy v čl. VI.bod 4 zmluvy o nájme, a na základe čl. V.bod 3 Všeobecných
podmienok nájmu nebytových priestorov, a to listom z 6.6. 2014, ktorý bol doručený odporkyni. Kým
sa odporkyňa najskôr bránila, že ona už listom z 2.6. 2014 odstúpil a od zmluvy, následne v
konaní pripustila, že nešlo z jej strany o platné ukončenie zmluvy. Pre úplnosť súd len konštatuje, že
odstúpiť od zmluvy odporkyňa nemohla z dôvodu nepredloženia žiadanej dokumentácie, pretože

pre tento prípad nemali účastníci dojednané odstúpenie od zmluvy a uvedený dôvod nevyplýva
ani zo zákona č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov. Nemohlo ísť ani o výpoveď z
nájomnej zmluvy, pretože účastníci mali v čl. XI.bod 1bb/ Všeobecných podmienok nájmu dojednanú
možnosť výpovede zo strany nájomcu avšak z iných dôvodov, ako uvádza odporkyňa v uvedenom
písomnom podaní. Nakoniec odporkyňa v konaní ani ukončenie nájmu výpoveďou z jej strany

ani netvrdila. Naopak tvrdila, že nastala nemožnosť plnenia zmluvy z dôvodov zapríčinených na
strane navrhovateľa. Nájomný vzťah medzi účastníkmi konania vznikol pri výkone ich podnikateľskej
činnosti, preto sa podporne na zmluvný vzťah použijú ustanovenia Obchodného zákonníka v rozsahu
neupravenom v zákone č. 116/1990 Zb. v platnom znení /§ 262 odst. 1 Obchodného zákonníka/.Nemožnosť plnenia a tým zánik zmluvy z tohto dôvodu neupravuje zákon č. 116/1990 Zb. . Vzhľadom
na to, že ide o vzťah medzi podnikateľmi na posúdenie prípadnej nemožnosti plnenia, ktorá mala
nastať podľa odporkyni 7.4. 2014 v dôsledku neodovzdania riadnej dokumentácie, súd aplikoval

ustanovenia Obchodného zákonníka.
Nemožnosť plnenia je jedným zo spôsobov zániku nesplneného záväzku. Všeobecná právna úprava
nemožnosti plnenia je v § 575-577 Občianskeho zákonníka, a to platí aj pre obchodné záväzkové
vzťahy /§ 352 Obchodného zákonníka/ ; rozoznáva počiatočnú a dodatočnú (následnú) nemožnosť
plnenia. Plnenie, ktoré je od počiatku nemožné, spôsobuje neplatnosť právneho úkonu, v dôsledku

čoho záväzok vôbec nevznikne (§ 37 ods. 2 OZ). K dodatočnej nemožnosti plnenia dochádza
vtedy, ak v čase uzavretia zmluvy plnenie bolo možné a následne v dôsledku určitých objektívnych
skutočností sa dohodnuté plnenie stalo nemožným. Právnym dôsledkom dodatočnej nemožnosti plnenia
je zánik záväzku ex lege. Nemožnosť plnenia môže byť faktická alebo právna. Faktická nemožnosť je
vymedzená objektívne. Občiansky zákonník negatívnym spôsobom určuje nemožnosť plnenia. Plnenie
nie je nemožné, ak je ho možné uskutočniť za sťažených podmienok, s väčšími nákladmi alebo

po stanovenej dobe. Obchodný zákonník sprísňuje podmienky pre nemožnosť plnenia a doplňuje
ustanovenie Občianskeho zákonníka tak, že plnenie sa nepovažuje za nemožné ani vtedy, ak je
splniteľné za pomoci inej osoby. Týmto sa ďalej objektivizuje nemožné plnenie.
Právna nemožnosť plnenia nastáva v dvoch prípadoch. Plnenie sa stane nemožným vtedy, ak právne
predpisy vydané po uzatvorení zmluvy dlžníkovi zakazujú správanie, na ktoré je zaviazaný. Dodatočná

právna nemožnosť plnenia nastáva len vtedy, ak účinnosť právnych predpisov, ktoré zakazujú dlžníkovi
plnenie na ktoré je zaviazaný, nie je časovo ohraničená. Ak by napr. vydaný zákon alebo iný právny
predpis mal platnosť určenú len na určitú dobu, dlžník by mohol plniť po tejto dobe. Právny predpis
musí byť vydaný po uzavretí zmluvy. Ak by totiž takýto predpis, ktorý zakazuje plnenie zo záväzku,
bol vydaný už v dobe uzavretia zmluvy, záväzok by vôbec nevznikol (išlo by o počiatočnú nemožnosť

plnenia). Druhý prípad nemožnosti plnenia nastáva vtedy, ak sa na splnenie záväzku vyžaduje úradné
povolenie,ktorédlžníkovineboloudelenéhocisaoňriadneusiloval.Dlžníkmusípreukázať,žeovydanie
úradného povolenia požiadal príslušný orgán (spravidla to budú orgány štátnej správy), v stanovej lehote
a stanoveným spôsobom.
Vychádzajúc z uvedeného, odporkyňa v konaní nepreukázala , že nastala nemožnosť plnenia zo

zmluvy , a to pristúpiť k otvoreniu prevádzky dňom 15.4. 2014. Odporkyňa len všeobecne tvrdila,
že pre otvorenie prevádzky potrebovala technickú dokumentáciu, ktorej nepredloženie podstatne
ovplyvnilo termínové možnosti plnenia zmluvy. Bola napríklad povinná realizovať revíziu elektrických
rozvodov a k jej vykonaniu bol nutný popis existujúceho stavu, ktorý jej poskytnutý nebol. Uvedené
tvrdenie však odporkyňa vôbec nepreukázala. Svedok C.. B.Č. tvrdil, že pre otvorenie prevádzky

- predajne odevov mala k dispozícii pôdorys prevádzky, technický manuál a stav priestoru
preukazoval aj fotografiami, pričom pre otvorenie prevádzky nebolo potrebné uskutočňovať žiadne
iné revízie, okrem prípadného vyjadrenia orgánu hygieny, príslušného orgánu požiarnej ochrany,
pričom odporkyňa ani žiadne doklady osobitne nevyžadovala. Odporkyňa teda nepreukázala, že bola
povinná zabezpečiť „revíziu elektrických rozvodov“ a k tomu potrebovala popis existujúceho stavu,

t.j., že pre otvorenie prevádzky vyžadoval konkrétny štátny orgán predloženie takejto revízie, v
akom rozsahu a v akom čase a práve nevykonanie takejto revízie z dôvodov na strane prenajímateľa,
zamedzilo otvorenie prevádzky predajne odporkyňou. Rovnako nepreukázala, že pre vyjadrenie
príslušného orgánu hygieny bolo potrebné predložiť dokumentáciu, ktorú jej mal predložiť prenajímateľ
a práve pre absenciu tejto dokumentácie takéto povolenie nedostala. V tomto smere mala dôkaznú

povinnosť jednoznačne odporkyňa /§ 352 odst. 4 Obchodného zákonníka/ , pričom uvedenú dôkaznú
povinnosť si nesplnila, a to za dôkaznej situácie, keď z podpísaného protokolu o odovzdaní a prevzatí
jasne vyplýva prehlásenie odporkyni, že obchodný priestor preberá bez vád, akékoľvek práce sa
zaviazala uskutočniť spôsobom vymedzeným v tomto protokole a jeho súčasťou bola príloha -
prevádzkový manuál, technický manuál a fotografie obchodnej jednotky. Uvedený protokol podpísala

odporkyňa, čo nespochybnila. Odporkyňa by teda musela nepochybne preukázať, že k
otvoreniu prevádzky by objektívne nebolo došlo ani za sťažených podmienok, alebo za pomoci
tretej osoby v dôsledku konania alebo nekonania navrhovateľa. Je však evidentné, že odporkyňa
uvedomujúc si to, že neotvorí prevádzku do 15.4. 2014 zostala už pasívna, sprevádzkovanie
priestorov sa neusilovala. Pokiaľ ide o odporkyňou tvrdené nepredloženie technickému manuálu, k

uvedenému podal vysvetlenie svedok C.. B., ktorý vysvetlil, že tento dokument bol významný skôr
pre prvých nájomcov, ktorý si dokončovali a prispôsobovali prenajaté priestory pre prvé prevádzky, išlo
hlavne o stavebnotechnické prispôsobovanie. Odporkyňa evidentne takéto úpravy nemala v úmysle
uskutočňovať, čo potvrdzovala aj v konaní. V tejto súvislosti súd udáva, že ak po uzavretí zmluvy malav úmysle zriadiť v priestoroch chránenú dielňu, čo zrejme zvyšovalo aj požiadavku na prispôsobenie
priestorov na zriadenie chránenej dielne, táto skutočnosť nemôže mať právny význam v konaní,
pretože odporkyňa uzavrela platne zmluvu o nájme priestoru za účelom prevádzkovania predajne

značkového oblečenia, čo je obligatórnou náležitosťou zmluvy.

Súd vzhľadom k uvedenému uzavrel, že odstúpenie od zmluvy vykonané navrhovateľom listom z
6.6. 2014 bolo vykonané platne, pretože išlo o zmluvne dohodnutý dôvod odstúpenia od zmluvy /
§ 344 Obchodného zákonníka/. Súd následne pristúpil k posúdeniu nároku navrhovateľa na

zmluvnú pokutu, ktorá v zásade vychádza zo vzťahu medzi dvoma podnikateľmi /§ 261 odst.
7 Obchodného zákonníka/ . Ustanovenie § 302 Obchodného zákonníka, podľa ktorého ani zrušenie
záväzku odstúpením od zmluvy nemá vplyv na existenciu nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorá
vznikla pred odstúpením, je významné v súvislosti s ust. § 351 Obchodného zákonníka, ktoré ako
všeobecný princíp zakotvuje, že odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo
zmluvy. Právna úprava zmluvnej pokuty je obsiahnutá v Občianskom zákonníku § 544 - § 545. Táto

základná úprava platí aj pre obchodnoprávne vzťahy s tým, že v týchto vzťahoch sa uplatnia niektoré
odchylné ustanovenia obsiahnuté v § 300 až § 302 Obchodného zákonníka.

Súd posudzujúc dojednanie o zmluvnej pokute obsiahnuté v čl. VI.bod 4 Zmluvy, ktoré sa týka
porušenia povinností nezahájiť prevádzku do 15.4. 2014 považoval za platné dojednanie, i keď

porušenie tej istej povinnosti zmluva sankcionuje právom na odstúpenie od zmluvy. Odporkyňa pritom
preukázateľne nemala v úmysle žiadne vstavacie a dokončovacie práce vykonávať a pokiaľ ich
aj mala v úmysle, čas na ich dokončenie bol jednoznačne daný do 15.4. 2014, čoho si musela
byť vedomá už pri podpise zmluvy dňa 27.2. 2014. Rovnako za platné považuje súd dojednanie o
zmluvnej pokute obsiahnuté v čl. V.bod 3 Všeobecných podmienok nájmu, podľa ktorého ak nájomca

neposkytne preddavok v termíne a spôsobom dohodnutým v zmluve o nájme, má prenajímateľ právo
jednostranne odstúpiť od zmluvy s okamžitou platnosťou a je oprávnený uplatniť si voči nájomcovi
právo na zmluvnú pokutu vo výške preddavku. Odporkyňa nakoniec platné uzavretie zmluvy v časti
zmluvných pokút nenamietala. V konaní tak ako súd vysvetlil vyššie nebolo sporné to, že odporkyňa
do 15.4. 2014 prevádzku predajne v prenajatých priestoroch neotvorila a nebolo sporné ani to,

že neuhradila zabezpečovací preddavok v zmysle zmluvy, ako i čl. V. Preddavok Všeobecných
podmienok nájmu. Výška zmluvnej pokuty za neotvorenie prevádzky bola dohodnutá zrozumiteľným
spôsobom, a to v sume rovnajúcej sa jednoročnému nájmu a rovnako jasne a zrozumiteľne bola
dohodnutá aj zmluvná pokuta vo výške preddavku.

Zmluvná pokuta okrem zabezpečovacej funkcie plní aj funkciu paušalizovanej náhrady škody. Aj
keď právo na zmluvnú pokutu vzniká bez ohľadu na vznik škody, medzi zmluvnou pokutou a
škodou vzniknutou porušením zabezpečenej zmluvnej povinnosti existuje súvislosť. Priznanie zmluvnej
pokuty mnohonásobne prevyšujúcej právo, ktoré zabezpečuje, by viedlo k celkom neodôvodnenému
majetkovému prospechu oprávneného a znamenalo by neúmerne prísnu a bezdôvodnú sankciu, ktorá

nie je nevyhnutná pre naplnenie zabezpečovacej funkcie zmluvnej pokuty (rozsudok NS SR z 1. júla
2006, sp. zn. 1 Obdo V 93/2004).

Vzhľadom na výšku uplatnenej zmluvnej pokuty súd pristúpil v zmysle § 301 Obchodného zákonníka
k moderácii, t.j. zmierneniu práva na zmluvnú pokutu, ktoré právo prislúcha len súdu. Zákon takto

dáva možnosť zasiahnuť do zmluvných vzťahov a tieto vzťahy modifikovať, pričom neprichádza do
úvahy celkové odpustenie zmluvnej pokuty. Vzhľadom na okolnosti konkrétneho prípadu podľa
názoru súdu sú dané dôvody na zníženie zmluvnej pokuty, ktorá by neadekvátnym spôsobom
zasiahla do majetkových pomerov odporkyni a na strane oprávneného by mohla založiť neprimeraný
zisk. Z vecného hľadiska zákon ustanovuje dve kritériá na posúdenie primeranosti zmluvnej pokuty,

a to hodnotu zabezpečenej povinnosti a význam zabezpečenej povinnosti, pričom spodnou hranicou
takéhoto zníženia je zachovanie práva veriteľa na zmluvnú pokutu vo výške škody, ktorá už vznikla.

Z vykonaného dokazovania súd zistil, že sporný nebytový priestor prenajal navrhovateľ ďalšiemu
nájomcovi dňa 29.8. 2014 /viď vyjadrenie právneho zástupcu navrhovateľa na pojednávaní dňa

3.3. 2016/. Výška zmluvnej pokuty v rozsahu jednoročného nájomného mala podľa navrhovateľa
kryť splnenie povinnosti otvoriť prevádzku nájomcom za odplatu, a tým prenajímateľovi
zaplatiť protihodnotu - dohodnuté nájomné. Výška tejto zmluvnej pokuty bola podľa predchádzajúcich
praktických skúseností viazaná na jednoročný nájom preto, že v obdobných prípadoch sa podariloobsadiť priestor približne do jedného roka. Ide vlastne po pokrytie škody, resp. ušlého zisku, ktorá
vzniká prenajímateľovi tým, že zostávajú priestory neobsadené. Súd vzhľadom na tieto skutočnosti
a hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti znížil uplatnenú zmluvnú pokutu na minimálnu sumu

vzniknutej škody, ktorá spočívala v tom, že príjem navrhovateľa sa nezväčšil o nájomné, ktoré by
bola odporkyňa približne zaplatila za dobu od apríla 2014 do augusta 2014, t.j. 5 mesiacov á
3.017,12 eur, čo predstavuje sumu 15.085, 60 eur . Sumu mesačného nájomného súd určil ako
podiel mesačného nájmu z celoročného 36 205,44 eur /12 mesiacov. Výška celoročného nájmu bola
vypočítaná ako súčin 12 mesiacov a sumy 82,30 m2 pri cene za 1 m2 36,66 eur /súčet DPH

20 % + 24,- eur cena nájmu za 1 m2 + 4,85 eur + 1,7 eur/ . Ďalej sa súd zaoberal aj znížením
druhej uplatnenej zmluvnej pokuty, ktorá vznikla nezaplatením preddavku. Zabezpečovací preddavok
v zmysle čl. V. bod 1 Všeobecných podmienok nájmu plnil funkciu zabezpečovaciu, t.j. prenajímateľ
malprávo jednostrannýmúkonom uspokojiť svojupohľadávkuzpreddavku,atonajmänaúhradu napr.
zmluvnej pokuty, nájomného, prevádzkových nákladov, príspevkov a podobne. Nájomca bol povinný
vždy preddavok automaticky doplniť a prípadné nezaplatenie preddavku bolo sankcionované

zmluvnou pokutou vo výške preddavku. Podľa názoru súdu uvedený preddavok zabezpečoval
splnenie tej istej zmluvnej povinnosti - platenie nájomného a ostatných úhrad, pričom v súvislosti s
nezaplatením preddavku navrhovateľovi nevznikla žiadna reálna škoda. Je však evidentné, že jeho
význam spočíval v posilnení práva veriteľa v prípade čiastočnej platobnej nedisciplinovanosti nájomcu
uspokojiť sa z takto zloženej zálohy ihneď. Keďže však navrhovateľ dostáva zmluvnú pokutu už z

inéhodohodnutého dôvodu, ktorá zmluvnápokuta pokryla výšku škodyvzniknuto nezískanímodplaty
za užívanie priestoru, súd pristúpil k prísnejšiemu kráteniu tejto zmluvnej pokuty a navrhovateľovi priznal
zmluvnú pokutu z titulu nezaplatenia preddavku len v sume jednomesačného nájomného 3.017,12
eur. Súd tak rozhodol i s prihliadnutím na to, že podľa čl. V. zmluvy bol nájomca povinný zaplatiť
tento preddavok v troch častiach, a to prvú úhradu do troch pracovných dní po uplynutí prvého

mesiaca trvania nájomného vzťahu a následne druhú úhradu po uplynutí tretieho mesiaca a tretiu
úhradu po uplynutí piateho mesiaca trvania nájomného vzťahu. Navrhovateľ by tak nedisponoval
ihneď s celým preddavkom a vzhľadom k tomu ako súd uviedol vyššie, keďže dochádza z hľadiska
významu a hodnoty zabezpečovanej povinnosti k totožnému pokrytiu zmluvnej povinnosti ako u prvej
zmluvnej pokuty, súd považuje za spravodlivé znížiť túto pokutu len na sumu jednomesačného nájmu.

Nie je možné prehliadnuť i to, že nezaplatenie preddavku je sankcionované zmluvnou pokutou, ktorá
sa rovná práve výške celého preddavku, čo i pri obchodnoprávnych vzťahoch sa javí súdu ako
neprimerané zvlášť v kontexte prejednávanej veci.

V zmysle uvedeného súd priznal navrhovateľov zmluvnú pokutu v celkovej výške 18.102,72 eur

a vo zvyšnej časti návrh zamietol.

O povinnosti odporkyni zaplatiť zmluvne dohodnutý úrok z omeškania 0,05 % ročne súd rozhodol
podľa § 369 odst. 1 Obchodného zákonníka. V zmluve bol dohodnutý úrok z omeškania v čl.
VII.bod I zmluvy, a to 0,05 % denne , pričom odporkyňa sa preukázateľne dostala do omeškania

deň po splatnosti oboch faktúr , ktorou navrhovateľ v súlade so zmluvou uplatnil zmluvnú pokutu, t.j.
17.6. 2014.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 odst. 2 O.s.p.. V konaní mala prevažný

úspech odporkyňa vzhľadom na pomer prisúdeného plnenia a priznaného plnenia. Trovy konania však
neuplatnila, resp. tieto jej nevznikli, preto súd vyslovil, že jej náhradu trov konania nepriznáva.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia, cestou
tunaj. súdu na Krajský súd v Trenčíne, písomne, trojmo.

Podľa § 205 ods.1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (42 ods.3) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie, alebo postup súdu
považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie, podľa osobitného zákona /§ 251 O.s.p./