Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 10. marec 2015

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 20Cb/39/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5112241459
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 03. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Novotná Mlinárcsik

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2015:5112241459.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v konaní pred samosudkyňou JUDr. Janou Novotnou Mlinárcsikovou, v právnej

veci navrhovateľa: BuBy reality, s.r.o., so sídlom Hlboká cesta 8375/20A, 010 01 Žilina, IČO: 44 366
817, zastúpený JUDr. Genovévou Hlásnikovou, advokátkou so sídlom Dolný val 30, 010 01 Žilina, proti
odporcovi: ŠK-STAV, s.r.o., so sídlom: Hronská 1357/9, 010 01 Žilina, IČO: 36 405 019, zastúpený
Mgr. Branislavom Samcom, advokátom so sídlom Sad SNP 8, 010 01 Žilina, o zaplatenie 6.600 eur s
príslušenstvom

r o z h o d o l :

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi sumu 6.600 € s úrokom z omeškania vo výške 8,75% ročne,
zo sumy 6.600 € od 10.11.2012 do zaplatenia a zmluvnú pokutu vo výške 0,05% denne zo sumy 6.600

€ od 10.11.2012 do zaplatenia, všetko do troch dní po právoplatnosti rozsudku.

Odporca je povinný nahradiť navrhovateľovi na účet právnej zástupkyne navrhovateľa trovy konania vo
výške 468 € a trovy právneho zastúpenia vo výške 2.196,58 €, do troch dní po právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa písomným návrhom doručeným súdu 27.11.2012 domáhal, aby súd uložil odporcovi
povinnosť zaplatiť mu sumu 6.600 € s úrokom z omeškania vo výške 8,75% ročne zo sumy 6.600 €
od 10.11.2012 do zaplatenia, zmluvnú pokutu vo výške 0,05% zo sumy 6.600 € denne od 10.11.2012
do zaplatenia a trovy konania. Na odôvodnenie uplatneného nároku uviedol, že ako sprostredkovateľ

uzavrel s odporcom ako záujemcom dňa 18.06.2012 zmluvu o sprostredkovaní (ďalej len „Zmluva“),
predmetom ktorej bol záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť pre záujemcu smerujúcu k tomu, aby
záujemca mal príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu, predmetom ktorej bude nájom nehnuteľností
uvedených v bode 1. čl. I. Zmluvy. Záujemca sa zaviazal zaplatiť sprostredkovateľovi za jeho činnosť
províziu. Provízia sprostredkovateľa bola dohodnutá podľa čl. III. bod 2. Zmluvy vo výške 1-mesačného
nájmu vrátane poplatkov za služby spojené s nájmom nehnuteľností, najmenej vo výške 4.500 € bez
DPH za sklad uvedený v článku I. bod 1. a) a b) Zmluvy a najmenej vo výške 1.000 € bez DPH za

sklad uvedený v čl. I. bod 1. písm. c) Zmluvy. Navrhovateľ získal pre odporcu tretiu osobu spoločnosť
Phil, s.r.o., so sídlom Štefánikova 21, 917 01 Trnava, IČO: 44 116 233 (ďalej aj len „Phil, s.r.o.“), s
ktorou odporca uzavrel nájomnú zmluvu. Nárok na províziu vznikol navrhovateľovi okamihom uzavretia
nájomnej zmluvy. Nájomnú zmluvu uzavretú so spoločnosťou Phil, s.r.o. odporca navrhovateľovi napriek
výzve nepredložil. Províziu v dohodnutej minimálnej výške 6.600 € navrhovateľ vyúčtoval faktúrou
č. 08/2012 zo dňa 01.11.2012 splatnou dňa 09.112012. Odporca vyúčtovanú províziu navrhovateľovi
neuhradil.PreprípadomeškaniazáujemcusúhradouprovíziebolavčlánkuIII.bod5.Zmluvydohodnutá

zmluvná pokuta vo výške 0,05% z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Navrhovateľ si zároveň uplatnil
nárok na zákonný úrok z omeškania odo dňa nasledujúceho po dni splatnosti neuhradenej faktúry.Súd vo veci vydal dňa 22.01.2013 platobný rozkaz č.k. 19Rob/468/2012-17. Proti platobnému rozkazu
podal odporca v zákonom stanovenej lehote odpor s odôvodnením vo veci samej, v ktorom poprel
skutkové tvrdenia navrhovateľa uvedené v návrhu a uviedol, že podmienkou vzniku nároku na

províziu za sprostredkovanie nájmu bolo, že navrhovateľ zabezpečí pre odporcu možnosť uzavrieť
nájomnú zmluvu s treťou osobou. Nie je pritom pravdou, že práve navrhovateľ zabezpečil možnosť
uzavrieť nájomnú zmluvu so spoločnosťou Phil, s.r.o., podpis konateľa ktorej absentuje na zázname o
obhliadke. Spoločnosť Phil, s.r.o. neuzavrela nájomnú zmluvu k nehnuteľnostiam, ktoré tvorili predmet
sprostredkovania, s odporcom pričinením navrhovateľa. Ako predbežnú otázku navrhol posúdiť platnosť

Zmluvy uzavretej medzi účastníkmi konania.

Navrhovateľ v písomnom vyjadrení k odporu z 24.06.2013 uviedol, že skutočnosť, že ako
sprostredkovateľ získal pre odporcu ako záujemcu tretiu osobu spoločnosť Phil, s.r.o. na uzavretie
nájomnej zmluvy, preukazuje záznamom o obhliadke nehnuteľností z 26.06.2012, v ktorom je
identifikovanátretiaosoba-spoločnosťPhil,s.r.o.Záznambolspísanývzmyslečl.III.bod3.Zmluvyaza

spoločnosť Phil, s.r.o. vystupovala P.. P. O.. Prvá obhliadka nehnuteľností sa uskutočnila za prítomnosti
P.. O., zamestnanca spoločnosti Phil, s.r.o., O. Š. ako zástupcu odporcu a G.. G. A. ako zástupcu
navrhovateľa. Obhliadka bola podpísaná dňa 26.06.2012 a p. O. je uvedená aj na protokole o obhliadke.
Asi o týždeň po prvej obhliadke sa uskutočnilo stretnutie za prítomnosti P.. O., zamestnanca spoločnosti
Phil, s.r.o., O. Š. ako zástupcu odporcu, jeho syna a G.. G. A. ako zástupcu navrhovateľa. Za tretiu

osobu spoločnosť Phil, s.r.o. tvrdili, že nájom nebytových priestorov musí schváliť hlavný manažér z
Mobisu. Tretie stretnutie sa uskutočnilo asi o ďalší týždeň za prítomnosti P.. O., zamestnanca spoločnosti
Phil, s.r.o., O. Š. ako zástupcu odporcu, jeho syna a G.. G. A. ako zástupcu navrhovateľa a hlavného
manažérazMobisu.MedzinavrhovateľomaodporcomzaúčelomplneniazáväzkuzoZmluvyprebiehala
telefonická a mailová komunikácia týkajúca sa najmä výmeny informácii o vlastnostiach a parametroch

nebytových priestorov, cenovej kalkulácie, návrhu zmluvy o nájme, ktorý bol zaslaný navrhovateľovi na
doplnenia a pripomienkovanie. Z predložených listinných dôkazov tak vyplýva, že spoločnosť Phil, s.r.o.
uzatvorila nájomnú zmluvu s odporcom pričinením navrhovateľa.

Právna zástupkyňa navrhovateľa na pojednávaní 19.06.2014 zotrvala na skutočnostiach uvedených v

návrhu na začatie konania a písomnom vyjadrení navrhovateľa k odporu proti platobnému rozkazu.
Právny zástupca odporcu na pojednávaní 19.06.2014 zotrval na písomnom odpore proti platobnému
rozkazu. Zmluvu uzatvorená medzi účastníkmi konania označil za neplatnú podľa ust. § 37 ods. 1
Občianskeho zákonníka. Poukázal na znenie ustanovení čl. II. ods. 1., čl. IV. ods. 1 a čl. IV. ods. 5.
Zmluvy, z ktorých nie je jasné, či išlo o sprostredkovanie príležitostí uzavrieť nájomnú zmluvu alebo

zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Označené ustanovenia Zmluvy si vzájomne
odporujú, Zmluva je nezrozumiteľná a navrhovateľovi nemohol vzniknúť nárok na vyplatenie provízie
v zmysle čl. III. ods. 1 Zmluvy, vznik ktorého je viazaný na uzavretie sprostredkúvanej zmluvy s
dohodnutým predmetom plnenia medzi záujemcom a treťou osobou.

Právna zástupkyňa navrhovateľa k vznesenej námietke neplatnosti Zmluvy podľa ust. § 37 ods. 1
Občianskeho zákonníka uviedla, že medzi navrhovateľom a odporcom bola uzatvorená aj zmluva o
sprostredkovanípredajarovnakýchnehnuteľnostíamalazato,žeideochybuvpísanívZmluve,nakoľko
obsah záväzkov je z celého obsahu Zmluvy zrejmý, jasný a jednoznačný. Predložila súdu k nahliadnutiu
zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľností uzavretú 18.06.2012 medzi záujemcom 1: ŠK-STAV,

s.r.o., záujemcom 2: O. Š. a sprostredkovateľom BuBy reality, s.r.o. a záznam o oboznámení/obhliadke
nehnuteľností z 18.06.2012, v nadväznosti na obsah ktorých uviedla, že zmluvným stranám musel
byť známy obsah záväzku sprostredkovateľa na základe Zmluvy, nakoľko pred stretnutím, ktoré bolo
dokladované v tomto konaní sa uskutočnilo stretnutie 18.06.2012 s inou treťou osobou ako potenciálnym
záujemcom o nájom nehnuteľností.

Konateľ navrhovateľa vo výpovedi na pojednávaní dňa 19.06.2014 uviedol, že konateľ odporcu ho
oslovil, či by mu dokázal sprostredkovať nájom jeho nehnuteľností, pričom potreboval zabezpečiť
kontinuitu ďalšieho nájomcu z dôvodu splácania úver. Asi jeden mesiac boli v intenzívnom kontakte
ohľadne parametrov nehnuteľností odporcu a nájomnej zmluvy, ktorá mala byť uzavretá. Prípadu sa

konateľnavrhovateľavenovalosobne.Pooslovenízostranyodporcunasledovalaemailováatelefonická
komunikáciaaosobnéstretnutia,naktorýchsazúčastnilajsynkonateľaodporcu,ktorýovládaltechnické
parametre nehnuteľností. Uzatvorili dve sprostredkovateľské zmluvy, jednu na predaj nehnuteľností pre
prípad, že by sa nenašiel nájomca, a druhú na nájom nehnuteľnosti. 18.06 sa uskutočnila prvá obhliadkanehnuteľností so záujemcom KPM-U. P.. 25.06. mu zavolala p. O., ktorá zastupovala spoločnosť Phil,
s.r.o. Dohodli sa na obhliadke, ktorej sa zúčastnila p. O., zamestnanec spoločnosti Phil, s.r.o., konateľ
odporcu a konateľ navrhovateľa. Nehnuteľnosť sa im páčila, ale potrebovali, aby ju videl konateľ

spoločnosti. Uskutočnila sa ďalšia obhliadka a následne tretia obhliadka, na ktorej bol prítomný konateľ
spoločnosti Phil, s.r.o. a uvádzal, že je potrebné, aby sa vyjadril ešte manažér z Mobisu, ktorý sa
zúčastnil na štvrtej obhliadke. Následne sa začali dojednávať podmienky nájomnej zmluvy. Konateľ
odporcu medzitým začal neformálne komunikovať s potenciálnym záujemcom. Navrhovateľ vypracoval
pre odporcu návrh cenníka nájmu a pripomienkoval nájomnú zmluvu, ktorú mu konateľ odporcu poslal

elektronicky. Od 05. - 13.07. čerpal dovolenku. Po návrate z dovolenky kontaktoval p. O., ktorá mu
potvrdila, že jednajú s konateľom odporcu o nájme nehnuteľností. Kontaktoval aj konateľa odporcu, ktorý
sa mu však začal vyhýbať a vyjadrovať neurčito. Podľa jeho vedomosti k nájmu nehnuteľností došlo
od 01.08., resp. od 01.09. Faktúru na uhradenie provízie za sprostredkovanie vystavil až začiatkom
novembra, kedy už mal vedomosť, že spoločnosť Phil, s.r.o. predmetné nehnuteľnosti užíva. Je možné,
že v Zmluve sa ponechali ustanovenia zo zmluvy o sprostredkovaní predaja nehnuteľností, nešlo ale

o podstatné náležitosti. Konateľ odporcu chcel nehnuteľnosti buď prenajať, alebo v prípade, ak sa
to nepodarí, predať. Toto vyplýva aj z obsahu záznamov o obhliadke nehnuteľností. Pre spoločnosť
Phil, s.r.o. zisťoval aj náklady na služby v týchto nehnuteľnostiach a komunikoval so zástupcom
predchádzajúceho nájomcu, ktorý v tom čase v nehnuteľnostiach ešte bol. So spoločnosťou Phil, s.r.o.
jednali prioritne o prenájme týchto nehnuteľností s možnosťou ich odkúpenia do budúcnosti. Konateľ

odporcu porušil svoju povinnosť zo zmluvy informovať navrhovateľa o uzatvorení nájomnej zmluvy.
Samotnú nájomnú zmluvu konateľ navrhovateľa nevidel. Užívanie nehnuteľnosti spoločnosťou Phil,
s.r.o. zistil fyzickou obhliadkou nehnuteľností, resp. od p. O., ktorá potvrdila, že spoločnosť Phil, s.r.o.
nehnuteľnosti užíva.

Svedkyňa P. Ď., rod. O. vo výpovedi na pojednávaní 14.10.2014 uviedla, že pracovala pre spoločnosť
Phil, s.r.o. V júni alebo v júli 2012 spoločnosť Phil, s.r.o. potrebovala sklad a preto cez inzerát na internete
oslovila navrhovateľa a následne došlo k prenájmu skladu. Konkrétne išlo o skladové a kancelárske
priestory na Dlhej ulici 88. Za spoločnosť Phil, s.r.o. jednania sprostredkúvala svedkyňa, tlmočila do
angličtiny a zúčastnila sa na obhliadke skladov. Na obhliadke bol prítomný pán z BuBy reality a pán

Š. z ŠK-STAV-u. Následne sa dohodli na nájme. Spoločnosť Phil, s.r.o. povedala, že sa ozve s tým,
že sa následne ozvali a bola podpísaná zmluva. Konkrétne k obsahu zmluvy sa vyjadriť nevedela,
rovnako ani k výške odmeny za sprostredkovanie. Svedkyňa sa zúčastnila jednej, možno na dvoch
obhliadkach nehnuteľností. Po jednaniach spoločnosť Phil, s.r.o. sklady užívala, mali tam kancelárske
priestory a sídlo spoločnosti. Svedkyňa pracovala v spoločnosti Phil, s.r.o. asi od 15.06. a do priestorov

sa nasťahovali niekedy začiatkom júla. V spoločnosti Phil, s.r.o. pracovala do konca septembra 2012
a dovtedy spoločnosť Phil, s.r.o. v týchto priestoroch bola. Svedkyňa po nahliadnutí do navrhovateľom
predloženého náčrtu areálu na ulici Dlhej 88 (č.l. 116 spisu) uviedla, že spoločnosť Phil, s.r.o. užívala
priestory označené ako „1.100 m2 zateplenej skladovej haly“, „356 m2 administratívna budova“ a „349
m2 neza. haly“, čo bol plechový sklad. Oproti administratívnej budove sa parkovalo. Svedkyňa ďalej

uviedla, že konateľ odporcu mal ešte priestory, ktoré sa nachádzali vľavo od administratívnej budovy,
a tieto spoločnosť Phil, s.r.o. užívala celý júl, pokiaľ v ostatných priestoroch bol ešte predchádzajúci
nájomca. Zároveň v júli užívali plechový sklad označený ako „349 m2 neza. haly“. Následne sa
presťahovali do administratívnej budovy a užívali aj skladovú halu.

Konateľ odporcu vo výpovedi na pojednávaní 13.01.2015 potvrdil, že zmluvu s navrhovateľom uzavrel.
Zmluvu mu dal konateľ navrhovateľa podpísať predtým, než nájomcu našiel, pre prípad, že by nejakého
nájomcu našiel. Po stretnutí s pánom z realitnej kancelárie mu tento povedal, že zoženie niekoho na
prenájom skladov. Prišli k nemu do kancelárie a tam mu dal podpísať nejakú zmluvu, že zoženie niekoho
do kancelárskych priestorov. Asi po týždni prišiel s nejakým Kórejcom, s ktorým konateľ odporcu jednal.

Neskôr prišli Kórejci, pozerali sklad, chodili tam asi dva týždne. Konateľ navrhovateľa pritom prítomný
nebol. Následne bola podpísaná zmluva. Konateľ odporcu kontaktoval p. A. nech napíše zmluvu o
prenájme tak, ako sa v zmluve zaviazal. On ale nereagoval a zmluvu nenapísal. Poprosil preto P.. W.,
ktorý zmluvu napísal. Išlo o malý sklad za nájom 1.000 € na dva mesiace do septembra. S p. F. nastali
následne problémy, bol nesolventný a požičiaval si peniaze. Konateľ odporcu bol ochotný vyplatiť p. A.

prvú splátku podľa zmluvy 1.000 €, on sa mu ale vyhýbal. Konateľ odporcu potvrdil, že p. A. oslovil, p. A.
mu pomohol, a preto je ochotný zaplatiť mu 1.000 € podľa zmluvy. Záznam o obhliadke nehnuteľností z
26.06.2012 bol podpísaný ešte predtým, ako ľudí doviedli. Pokiaľ by bol záznam podpísaný priamo na
obhliadke,dalbysihop.A.podpísaťajtreťouosobou.Obhliadkasauskutočnila,p.A.bolnanejprítomnýjedenkrát, potom už ale odišiel na dovolenku a zmluvu pre odporcu napísal p. W.. P. W. napísal Zmluvu
o nájme a podnájme z 1.7.2012 (ďalej aj len „Zmluva o nájme“), ktorú vo fotokópii predložil navrhovateľ.
Konateľ odporcu potvrdil, že túto zmluvu so spoločnosťou Phil, s.r.o. uzavrel. Originálom zmluvy o nájme

a podnájme uzavretej so spoločnosťou Phil, s.r.o. nedisponuje, nakoľko mu podpísanú zmluvu p. F.
nevrátil. V čase uzavretia zmluvy o nájme nebola skolaudovaná prvá hala za 1.000 € na predloženom
nákrese označená ako „349 m2 neza. Haly“. Rovnako nebola a ani nie je skolaudovaná administratívna
budova.Skolaudovanábolalenzateplenáhala.Navrhovateľneposkytolodporcovižiadneprávneslužby,
nič spolu nekonzultovali.

Právny zástupca odporcu na pojednávaní dňa 13.01.2015 poukázal na to, že v zmysle Zmluvy sa
navrhovateľ ako sprostredkovateľ zaviazal, že bude pre odporcu vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby
mal odporca príležitosť uzavrieť nájomnú zmluvu s treťou osobou na stavby uvedené v čl. I. ods. 1 písm.
a), b), c) a d) Zmluvy. Rovnako predmetom nájomnej zmluvy, uzatvorenej 01.07.2012 medzi odporcom
ako prenajímateľom a nájomcom Phil, s.r.o. boli tieto stavby. Stavby uvedené v čl. I. ods. 1. písm. b)

a c) Zmluvy však neboli skolaudované, t.j. išlo o stavby, ktoré neboli spôsobilé byť predmetom nájmu.
Vzhľadom na uvedené mal za to, že nájomná zmluvy uzatvorená medzi odporcom a spoločnosťou Phil,
s.r.o. je v tejto časti absolútne neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka, nakoľko svojim obsahom
odporuje ustanoveniu § 76 ods. 1 Stavebného zákona, podľa ktorého je stavby možné užívať len na
základe kolaudačného rozhodnutia a na účel v ňom určený. Nespôsobilosť neskolaudovaných stavieb,

na ktoré sa vyžaduje stavebné povolenie, byť predmetom nájomného vzťahu, vyplýva z judikatúry
Najvyššieho súdu SR a Najvyššieho súdu ČR, na ktorú právny zástupca odporcu v rámci svojho
prednesu poukázal. Pokiaľ medzi odporcom a spoločnosťou Phil, s.r.o. došlo k uzavretiu absolútne
neplatnej nájomnej zmluvy vo vzťahu k neskolaudovaným stavbám, nemohol v zmysle čl. III. ods.
1. Zmluvy navrhovateľovi ako sprostredkovateľovi platne vzniknúť nárok na províziu. Rovnako pokiaľ

predmetom Zmluvy bola činnosť smerujúca k tomu, aby odporca mal príležitosť uzavrieť nájomnú
zmluvu vo vzťahu k stavbám nespôsobilým byť predmetom nájmu, išlo zo strany navrhovateľa ako
sprostredkovateľa o plnenie, ktoré bolo od počiatku nemožné, čo má za následok absolútnu neplatnosť
právneho úkonu bez ohľadu na to, či účastníci neplatného právneho úkonu o tejto neplatnosti vedeli
alebo nie. Na základe uvedeného rozšíril námietku absolútnej neplatnosti zmluvy o dôvod podľa ust. §

37 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

V písomnom vyjadrení vo veci samej z 03.03.2015 navrhovateľ zhrnul svoju skutkovú a právnu
argumentáciu v prejednávanej veci v nadväznosti na výsledky vykonaného dokazovania a zároveň k
namietanej neplatnosti zmluvy z dôvodov prezentovaných právnym zástupcom odporcu na pojednávaní

13.01.2015 uviedol, že odporca bol oprávnený disponovať s nehnuteľnosťami, ktoré boli predmetom
nájmu. Predmet nájmu špecifikovaný v Zmluve a následne v zmluve o nájme bol plne spôsobilý a
odporca bol oprávnený s ním disponovať. O inej podstatnej skutočnosti, ktorá by mala vplyv na obsah
záväzkov, odporca ako záujemca navrhovateľa v rámci notifikačnej povinnosti, ktorá mu vyplýva z ust.
§ 643 Obchodného zákonníka a čl. V. bod 1. Zmluvy, neinformoval. Navrhovateľ ako sprostredkovateľ

pri získavaní tretej osoby konal v dobrej viere, že informácie, ktoré mu poskytuje odporca, sú úplné.
Nestotožnil sa preto s argumentáciou odporcu a Zmluvu považoval za platný právny úkon. Poukázal
na to, že odporca prenajímal predmetné priestory už predtým, ako ich prenechal do nájmu spoločnosti
Phil, s.r.o. Navrhovateľ ďalej poukázal na judikatúru Najvyššieho súdu SR a Ústavného súdu SR, z
ktorej vyplýva potreba výkladu právnych úkonov v prospech ich platnosti. Pokiaľ odporca poukazoval

na neplatnosť podľa ust. § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre nemožnosť plnenia, táto by sa týkala
len jednej z nehnuteľností, ktorá bola predmetom zmluvy o nájme a ktorá bola neskôr skolaudovaná
počas jej užívania spoločnosťou Phil, s.r.o. Právoplatnosťou kolaudačného rozhodnutia tak došlo ku
konvalidácii namietanej neplatnosti.
Na pojednávaní dňa 10.03.2015 právny zástupca odporcu uviedol, že nehnuteľnosť označená v čl. I.

bod 1. písm. b) Zmluvy je na situačnom nákrese predloženom v konaní označená ako administratívna
budova 356 m2 a táto je totožná s nehnuteľnosťou označenou v čl. I. bod 3.1 zmluvy o nájme.
Táto budova doposiaľ nie je skolaudovaná. Nehnuteľnosť označená v Zmluve v čl. I. bod 1. písm.
c) je na situačnom nákrese predloženom v konaní označená ako neza. haly 349 m2 a je totožná s
nehnuteľnosťouuvedenouvčl.I.bod4.1zmluvyonájme.Napriekrozdieluvčíselnomoznačeníparcelyv

Zmluve a zmluve o nájme, ide o totožnú nehnuteľnosť, ktorá po zmene číselného označenia pozemkov v
súčasnosti stojí na pozemku parc. č. 1327/183 a táto budova bola skolaudovaná v zmysle predloženého
kolaudačného rozhodnutia po uzatvorení nájomnej zmluvy.Z listinných dôkazných prostriedkov, ktoré sú súčasťou spisového materiálu, mal súd zistené nasledovné
skutočnosti:

Podľa Zmluvy o sprostredkovaní nájmu nehnuteľností č. ZA001300300 (č.l. 6-8 spisu), táto bola
uzatvorená dňa 18.06.2012 medzi záujemcom 1: ŠK-STAV, s.r.o., IČO 36 405 019, záujemcom 2: O. Š.
a sprostredkovateľom: BuBy reality, s.r.o., IČO: 44 366 817. Predmet sprostredkovania je vymedzený v
čl. I. bod 1. Zmluvy, a to, o. i. sklad, súpisné číslo XXXX, postavený na parc. č. XXXX/XXX o Q. XXX m2,
zapísaný na LV č. XXXX, katastrálne územie Ž. (písm. a), sklad PHM, bez súpisného čísla, postavený

na parc. č. XXXX/XX o výmere XXX m2, zapísaný na LV č. XXXX, katastrálne územie Ž. (písm. b) a
sklad bez súpisného čísla, postavený na parc. č. XXXX/XXX, toho času neevidovaný na žiadnom LV s
podlahovou plochou 349 m2 (písm. c). V zmysle čl. II. bod 1. Zmluvy sprostredkovateľ sa podpísaním
zmluvy zaviazal, že bude pre záujemcu vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť
uzatvoriť s treťou osobou zmluvu, predmetom ktorej bude nájom nehnuteľnosti opísanej v bode 1. čl.
I. Zmluvy. V zmysle článku II. bod 2. Zmluvy sprostredkovateľ sa zaviazal vyvíjať činnosť smerujúcu

k uzavretiu nájomnej zmluvy za cenu nájmu najmenej vo výške 4.500 € bez DPH mesačne za sklad
uvedený v bode 1. písm. a), b) čl. I. a najmenej vo výške 1.000 € bez DPH mesačne za sklad uvedený
v bode 1. písm. c) č. I. Podľa čl. II bod 4. Zmluvy, záujemca sa zaviazal zaplatiť sprostredkovateľovi za
jeho činnosť podľa predchádzajúceho odseku províziu za podmienok a spôsobom dojednaným v tejto
zmluve.

V zmysle čl. III. Zmluvy, nárok na províziu vzniká sprostredkovateľovi momentom uzavretia
sprostredkúvanej zmluvy s dohodnutým predmetom plnenia medzi záujemcom a treťou osobou
(bod 1.). Výška provízie za sprostredkovateľskú činnosť je určená zmluvnými stranami vo výške 1-
mesačného nájmu, vrátane poplatkov za služby spojené s nájmom nehnuteľností, ktorý je dojednaný v
sprostredkovanej zmluve s treťou osobou, a to najmenej vo výške 4.500 € za sklad uvedený v bode

1. písm. a), b) čl. I., najmenej vo výške 1.000 € za sklad uvedený v bode 1. písm. c) čl. I. K provízii
bude určovaná DPH v príslušnej výške (bod 2.). Provízia je splatná bezodkladne po zaplatení prvého
nájmu treťou osobou (bod 3.). Ak záujemca neuhradí sprostredkovateľovi províziu riadne a včas, vznikne
sprostredkovateľovi nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 0,05% z dlžnej sumy za každý deň
omeškania(bod 5).

Podľa čl. IV. Zmluvy, sprostredkovateľ bude v rámci plnenia predmetu tejto zmluvy hľadať vhodného
kupujúceho predmetnej nehnuteľnosti, umožní mu obhliadku nehnuteľnosti a zabezpečí stretnutie so
záujemcom, ktorý si s ním dohodne podmienky kúpnej alebo inej zmluvy (bod 1). Sprostredkovateľ
dojedná obhliadku predmetu sprostredkovania s treťou osobou (bod 2). O vykonaní obhliadky predmetu
sprostredkovania sa spíše záznam s uvedením: číslo sprostredkovateľskej zmluvy, dátum obhliadky,

označenie realitnej kancelárie BuBy reality, s.r.o. ako sprostredkovateľa vrátane jej zástupcu, označením
záujemcu, označením tretej osoby, ktorá by mohla uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu.
ZáznammusíbyťpodpísanýzástupcomrealitnejkancelárieBuByreality,s.r.o.,záujemcomaprípadneaj
potenciálnou treťou osobou, ktorá by mohla uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu, resp. jej
splnomocnencom (bod 3). Sprostredkovateľ sa zaväzuje zabezpečiť pre záujemcu podľa jeho pokynov a

informáciíprávneslužbyavypracovaniezmlúvaďalšíchdokumentovpotrebnýchkprevoduvlastníckeho
práva k nehnuteľnosti na tretiu osobu (bod 5).

Z obsahu Záznamu o oboznámení/obhliadke nehnuteľnosti (č.l. 9 spisu) vyplýva označenie
sprostredkovateľa: BuBy reality, s.r.o., IČO: 44 366 817, záujemcu: podľa sprostredkovateľskej

zmluvy číslo: ZA001200298, ZA001200300 a ďalej je uvedené, že dňa 25.06.2012 o 14,30 hod.
vykonali zástupca sprostredkovateľa a záujemca obhliadku nehnuteľnosti. Predmetom obhliadky boli
nehnuteľnosti zapísané na Správe katastra Ž. na LV č. XXXX a LV č. XXXX o.i. a) sklad súpisné číslo
XXXX,postavenýnaparc.č.XXXX/XXXovýmere944m2,b)skladPHMbezsúpisnéhočísla,postavený
na parc. č. XXXX/XX o výmere 163 m2 a c) sklad bez súpisného čísla postavený na parc. č. XXXX/XXX,

t.č. neevidovaný na žiadnom LV s podlahovou plochou 349 m2. V zázname je označená tretia osoba -
potenciálna zmluvná strana záujemcu Phil, s.r.o. a označené tel. č. - p. O.. Záznam je spísaný v Žiline
dňa 26.06.2012, je podpísaný záujemcom a sprostredkovateľom. Podpis tretej osoby sa na zázname
nenachádza.

Faktúrou č. 08/2012 (č.l. 11 spisu) s dátumom vystavenia 01.11.2012 a dátumom splatnosti
09.11.2012 navrhovateľ vyúčtoval odporcovi za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti podľa zmluvy
o sprostredkovaní č. ZA001300300 zo dňa 18.06.2012 podľa bodu 2a) čl. II. sumu 5.400 € s DPH aza sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti podľa zmluvy o sprostredkovaní č. ZA001300300 zo dňa
18.06.2012 podľa bodu 2b) čl. II. sumu 1.200 € s DPH, spolu 6.600 € s DPH.

Súd sa oboznámil s obsahom predloženej elektronickej komunikácie (č.l. 34 - 48 spisu) a navrhovateľom
predloženým mesačným výpisom telefónnych hovorov za obdobie od 08.05.2012 do 07.08.2012 (č.l.
49 - 62 spisu).

Podľa výpisu z listu vlastníctva č. XXXX (č.l. 69 spisu) sú pre katastrálne územie W. zapísané o.i. stavby

sklad, druh stavby iná budova, súpisné číslo XXXX, postavený na parc. č. XXXX/XXX a sklad PHM,
druh stavby iná budova bez súpisného čísla postavený na parc. č. XXXX/XX, vlastník ŠK-STAV, s.r.o.,
Hanušáková 160/14, Žilina, SR, spoluvlastnícky podiel 1/1.

Súd sa ďalej oboznámil s navrhovateľom predloženou informatívnou kópiou z katastrálnej mapy
z 31.08.2009 (č.l. 84 spisu), zmluvou o sprostredkovaní predaja nehnuteľností č. ZA001200298 z

18.6.2012 (č.l. 90-92 spisu) a záznamom o oboznámení/obhliadke nehnuteľnosti podľa zmluvy o
sprostredkovaní č. ZA001200298 spísaným 18.06.2012.

Na pojednávaní dňa 14.10.2014 navrhovateľ predložil náčrt areálu na Dlhej ulici 88 (č.l. 116 spisu), ktorý
mal byť vypracovaný synom konateľa odporcu a na ktorom sú označené nehnuteľnosti, ktoré mali byť

predmetom sprostredkovania na základe Zmluvy.

Podľa Zmluvy o nájme a podnájme (č.l. 123 - 129 spisu), táto bola uzatvorená 01.07.2012 medzi
prenajímateľom ŠK-STAV, s.r.o., IČO: 36 405 019 a nájomcom Phil, s.r.o., IČO. 44 116 233. Predmetom
nájmu boli o.i. sklad, so súpisným číslom XXXX, postavený na parc. č. XXXX/XXX v katastrálnom území

W., obec Ž., okres Ž., zapísaný na LV č. XXXX (čl. I. bod 1.4), sklad PHM bez súpisného čísla, postavený
na parc. č. XXXX/XX, nachádzajúci sa v katastrálnom území W., obec Ž., okres Ž., zapísaný na LV č.
XXXX (čl. I. bod 1.5) a plechový sklad bez súpisného čísla, postavený na pozemku parc. č. XXXX/XXX,
t. č. neevidovaný na žiadnom LV, s podlahovou plochou 349 m2, nachádzajúci sa v katastrálnom území
W., obec Ž., okres Ž., na ulici T. XX, (čl. I. bod 4.1).

Podľa čl. II. Zmluvy o nájme, prenajímateľ prenecháva nájomcovi vyššie uvedené nehnuteľnosti v čl.
I. ods. 1., 2., 3. a 4. tejto zmluvy za odplatu do dočasného užívania na dobu určitú od 01.09.2012 do
31.08.2016. Nehnuteľnosti uvedené v čl. I. ods. 5.1 tejto zmluvy prenecháva prenajímateľ do nájmu na
dobu určitú od 01.07.2012 do 31.08.2012 (čl. II. bod 1). Účastníci tejto zmluvy sa dohodli na nájomnom
vo výške 4.700 € mesačne za predmet nájmu uvedený v čl. I. odsek 1., 2., 3. a 4. tejto zmluvy, pričom

nájomca bude účtovať nájomné s DPH vo výške 20 %. Nájomné je splatné za kalendárny mesiac v
mesiaci vopred, a to tak, že nájomné je nájomca povinný zaplatiť prenajímateľovi vždy ku 15.-temu dňu
v mesiaci predchádzajúcom mesiacu, za ktorý sa nájom platí. Nájomné za predmet nájmu uvedený v
čl. I ods. 5.1 tejto zmluvy je 1.000 € bez DPH (čl. II. bod 2.). Prvé nájomné za obdobie od 01.09.2012
do 30.09.2012 spolu so zábezpekou vo výške trojmesačného nájomného uhradí nájomca pri prevzatí

nehnuteľnosti uvedených v čl. I. ods. 1., 2., 3. a 4., t.j. dňa 31.08.2012. Splátky nájomného
za ďalšie obdobia nájmu počnúc nájomným od 01.10.2012 bude nájomca uhrádzať mesačne vopred v
dohodnutej výške podľa čl. II. bodu 2. tejto zmluvy na účet prenajímateľa (čl. II. bod 4.).

Dňa 31.12.2012 prenajímateľ ŠK-STAV, s.r.o., IČO: 36 405 019 a nájomca Phil, s.r.o., IČO: 44 116 233

uzavreli Dohodu o ukončení nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 01.07.2012 (č.l. 137 spisu), ktorou sa
dohodli na ukončení Zmluvy o nájme dohodou ku dňu 31.12.2012.

Odporca do obsahu spisového materiálu predložil rozhodnutie o dodatočnom povolení stavby
z 27.07.2012 č.s. XXXXX/XXXX-XXXXX/XXXX-E.-W., ktorým Mesto Žilina dodatočne povolilo

zrealizované stavebné práce na stavbe sklad ŠK-STAV - prístavba, skladovacia hala na pozemku
registerC,parc.č.XXXX/XX,XXXX/XXXY.XXXX/XXXvkatastrálnomúzemíW..Ďalejodporcapredložil
kolaudačné rozhodnutie z XX.XX.XXXX, č.s. XXXXX/XXXX-XXXXX/XXXX-E.-S. (č.l. 152 - 154 spisu),
ktorým Mesto Žilina povolilo užívanie stavby sklad ŠK-STAV - prístavba, skladovacia hala Ž. - W., na
pozemku register C, parc. č. XXXX/XXX Y. XXXX/XXX v katastrálnom území W..

Faktúrou č. 2012029 s dátumom vystavenia 01.09.2012 a dátumom splatnosti 01.09.2012 odporca
vyúčtoval spoločnosti Phil, s.r.o. sumu 4.700 € bez DPH (5.640 € s DPH) za nájom nebytových priestorov
podľa zmluvy o nájme nebytových priestorov za 09/2012. Podľa príjmového pokladničného dokladuč. P P-0010 zo dňa 01.09.2012 uvedená suma bola uhradená odporcovi v plnej výške 5.640 € dňa
01.09.2012 ako inkaso odberateľskej faktúry 2012029. Označená faktúra a príjmový pokladničný doklad
sú súčasťou spisového materiálu v prílohovej obálke na č.l. 155 spisu.

Faktúrou č. 2012/026 s dátumom vystavenia 01.07.2012 a dátumom splatnosti 05.07.2012, odporca
vyúčtoval spoločnosti Phil, s.r.o. sumu 1.000 € bez DPH (1.200 € s DPH) ako prenájom skladových a
kancelárskych priestorov podľa dohody za mesiac júl 2012. Podľa príjmového pokladničného dokladu
č. 473 táto suma bola uhradená odporcovi dňa 02.08.2012.

Vzhľadom na postavenie navrhovateľa a odporcu ako subjektov záväzkového vzťahu a predmet ich
záväzkov súd vyhodnotil právny vzťah medzi účastníkmi konania ako obchodnoprávny podľa ust. § 261
ods. 1 Obchodného zákonníka č. 513/1991 Zb. v znení účinnom do 31.01.2013 (ďalej len „Obchodný
zákonník“), podľa ktorého táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich
vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

Podľa ustanovenia § 642 Obchodného zákonníka, zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ
zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu
s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

Podľa ustanovenia § 644 Obchodného zákonníka, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je

uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania.

Podľa ustanovenia § 647 ods. 1 Obchodného zákonníka, sprostredkovateľ má nárok na dojednanú
províziu, inak obvyklú za sprostredkovanie obdobných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní.
Sprostredkovateľovi však nevzniká nárok na províziu, ak zmluva s treťou osobou bola uzavretá bez jeho

súčinnosti alebo ak v rozpore so zmluvou bol činný ako sprostredkovateľ tiež pre osobu, s ktorou sa
uzavrela sprostredkúvaná zmluva.

Podľa ustanovenia § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka v znení účinnom ku dňu vzniku omeškania
odporcu, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku alebo jeho časti, je povinný platiť z

nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky z omeškania neboli dohodnuté,
dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho práva. Ak záväzok vznikol zo
spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky z omeškania najviac do výšky
ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení účinnom ku dňu vzniku omeškania odporcu, výška úrokov
z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Podľa ustanovenia § 1 Obchodného zákonníka,
(1) Tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné
vzťahy súvisiace s podnikaním.
(2) Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky
nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno

riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad,
na ktorých spočíva tento zákon.

Podľa ustanovenia § 37 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov (ďalej len
Občiansky zákonník),

(1) Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.
(2) Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.
(3) Právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný.

Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo

účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 Staveného zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov,
dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorejsa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno
užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.

Podľa ustanovenia § 544 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov
(ďalej len Občiansky zákonník), ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Na základe vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že medzi navrhovateľom a odporcom
došlo k vzniku platného záväzkovoprávneho vzťahu, a to uzavretím Zmluvy o sprostredkovaní nájmu
nehnuteľností č. ZA001300300 dňa 26.06.2012, ktorú súd v nadväznosti na ustanovenie § 261 ods. 1
Obchodného zákonníka posúdil ako zmluvu o sprostredkovaní uzatvorenú podľa § 642 a nasledujúce
Obchodného zákonníka. Predmet zmluvy bol jednoznačne, určito a zrozumiteľne definovaný v čl. II.

Zmluvy ako záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca možnosť
uzatvoriť s treťou osobou zmluvu, predmetom ktorej bude nájom nehnuteľností opísaných v bode 1. čl.
I. Zmluvy, vrátane dojednania o cene nájmu v sprostredkúvanej zmluve. Predmetom sprostredkúvanej
nájomnej zmluvy mali byť okrem iného nehnuteľnosti vo vlastníctve odporcu, definované v čl. I. bod
1. písm. a), b) a c) zmluvy o sprostredkovaní nájmu nehnuteľnosti. Zmluvu súd vyhodnotil ako platný

právny úkon. Pokiaľ odporca namietal neplatnosť Zmluvy podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka
z dôvodu jej nezrozumiteľnosti pre rozpor ustanovení čl. II. ods. 1. a čl. IV. ods 1. a 5. Zmluvy, súd
túto námietku nepovažoval za dôvodnú. Ako už bolo konštatované, predmet Zmluvy, a teda obsah
záväzku navrhovateľa ako sprostredkovateľa z tejto Zmluvy bol jednoznačne, určito a zrozumiteľne
definovaný v čl. II. Zmluvy, z obsahu ktorého vyplýva, že sprostredkúvanou zmluvou mala byť zmluva

nájomná. Hoci znenie čl. IV. ods. 1 a ods. 5 naznačuje uzatváranie kúpnej zmluvy k nehnuteľnostiam
vymedzeným v čl. I., konateľ navrhovateľa vo výpovedi na pojednávaní objasnil, že medzi účastníkmi
konania boli uzatvorené dve zmluvy, a to zmluva o sprostredkovaní nájmu a zmluva o sprostredkovaní
predaja rovnakých nehnuteľností, nakoľko konateľ odporcu chcel nehnuteľnosť prenajať, a pokiaľ by
sa to nepodarilo, tak predať, pričom tieto zmluvy boli rovnakého znenia a došlo ku kopírovaniu ich

ustanovení. Zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľností uzatvorená medzi účastníkmi konania je
súčasťou spisového materiálu na č.l. 90-92 spisu. V kontexte uvedených skutočností a celého obsahu
Zmluvy súd vyhodnotil znenie ustanovení čl. IV. ods. 1. a 5. Zmluvy, ktoré navyše neobsahujú dojednania
o podstatných náležitostiach zmluvy o sprostredkovaní, ako chyby v písaní, ktoré nerobia právny
úkon Zmluvy neplatným, nakoľko jeho význam je nepochybný (§ 37 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Sprostredkovanie uzavretia nájomnej zmluvy bezpochyby zodpovedá vôli zmluvných strán, kedy
konateľ odporcu samotnú skutočnosť, že mal záujem sprostredkovať nájom predmetných nehnuteľností
nerozporoval, uzavretie Zmluvy v súvislosti s jeho záujmom o prenájom predmetných nehnuteľností
vyplýva priamo z jeho výpovede na pojednávaní dňa 13.01.2015 a rovnako aj z predloženej emailovej
komunikácie medzi navrhovateľom a odporcom (č.l. 34 - 48 spisu).

Za činnosť podľa čl. II. bod 1. Zmluvy sa odporca ako záujemca zaviazal zaplatiť navrhovateľovi ako
sprostredkovateľovi províziu za podmienok a spôsobom dojednaným v čl. III. Zmluvy. Výška provízie za
sprostredkovateľskú činnosť bola zmluvnými stranami dojednaná vo výške 1-mesačného nájmu vrátane
poplatkov za služby spojené s nájmom nehnuteľností, ktorý bude dojednaný v sprostredkovanej zmluve
s treťou osobou, najmenej vo výške 4.500 € za nehnuteľnosti uvedené v čl. I. bod 1. písm. a) a b) Zmluvy

a najmenej vo výške 1.000 € za nehnuteľnosť uvedené v čl. I. bod 1. písm. c ) Zmluvy s tým, že k
provízii bude účtovaná DPH v príslušnej výške. Zmluvné strany dojednali, že nárok navrhovateľa ako
sprostredkovateľa na províziu vzniká momentom uzavretia sprostredkúvanej zmluvy medzi odporcom
ako záujemcom a treťou osobou a provízia je splatná bezodkladne po zaplatení prvého nájmu treťou
osobou na základe faktúry vystavenej sprostredkovateľom. Z obsahu dojednaní zmluvných strán v

spojení so zákonnou úpravou zmluvy o sprostredkovaní tak vyplýva, že nárok navrhovateľa na províziu
na základe Zmluvy vzniká, ak je uzavretá zmluvy, ktorá bola predmetom sprostredkovania (§ 644
Obchodného zákonníka) a sprostredkovateľovi nevzniká nárok na províziu, ak zmluvy s treťou osobou
bola uzavretá bez jeho súčinnosti (§ 647 ods. 1 Obchodného zákonníka).

Odporca v odpore proti platobnému rozkazu primárne namietal, že k uzavretiu Zmluvy o nájme so
spoločnosťou Phil, s.r.o. k nehnuteľnostiam, ktoré tvorili predmet sprostredkovania na základe Zmluvy,
nedošlo pričinením navrhovateľa. Odporca poukazoval na to, že na zázname o obhliadke absentuje
podpis konateľa spoločnosti Phil, s.r.o. Zmluva uzatvorená medzi účastníkmi konania pritom v čl. IV. bod3. upravuje záznam o vykonaní obhliadky predmetu sprostredkovania a jeho náležitosti. Z dojednania
zmluvných strán vyplýva, že záznam o vykonaní obhliadky musí byť podpísaný zástupcom realitnej
kancelárie BuBy reality, s.r.o., záujemcom a prípadne aj potenciálnou treťou osobou. Súd konštatuje,

že absencia podpisu tretej osoby na zázname o obhliadke nemá vplyv na vznik nároku na províziu v
zmysle čl. III. Zmluvy. Hoci je pravdou, že na zázname o obhliadke konanej dňa 25.06.2012 (č.l. 9 spisu)
absentuje podpis zástupcu tretej osoby, táto tretia osoba je v zázname riadne identifikovaná (obchodná
spoločnosť Phil, s.r.o.) a záznam je podpísaný konateľom navrhovateľa a rovnako aj odporcu, ktorý
pokiaľ tento záznam podpisoval, je zrejmé, že s jeho obsahom bol uzrozumený. Ako kontaktná osoba

záujemcuPhil,s.r.o.jevzáznameoobhliadkeuvedenáp.O.,ktorábolavkonanívypočutáakosvedkyňa
a uskutočnenie obhliadky za účasti navrhovateľa potvrdila. To, že na zázname o obhliadke absentuje
podpis konateľa spoločnosti Phil, s.r.o., samo o sebe nevylučuje, že navrhovateľ sprostredkoval
uzatvorenie nájomnej zmluvy s obchodnou spoločnosťou Phil, s.r.o. V zázname o obhliadke sú zároveň
identifikovanéakopredmetobhliadkytotožnénehnuteľnostiakosúuvedenévčl.I.bod1.písm.a),b)ac)
Zmluvy. Skutočnosti uvádzané v zázname o obhliadke nespochybňuje ani fakt, že je na ňom nesprávne

uvedené číslo zmluvy o sprostredkovaní. Námietka odporcu, že k uzatvoreniu nájomnej zmluvy so
spoločnosťou Phil, s.r.o. nedošlo pričinením navrhovateľa tak bola vyvrátená obsahom vykonaných
dôkazov, a to výpoveďou samotného konateľa navrhovateľa v spojení s výpoveďou svedkyne P. Ď., H..
O., ktorá vo výpovedi uviedla, že z dôvodu, že spoločnosť Phil, s.r.o., v ktorej pracovala, potrebovala
nejaký sklad, cez inzerát na internete oslovila navrhovateľa a zúčastnila sa na obhliadke, na ktorej

bol prítomný zástupca navrhovateľa aj odporcu a následne došlo k dohode o nájme. O tom, že k
získaniu spoločnosti Phil, s.r.o. pre uzavretie nájomnej zmluvy s odporcom došlo činnosťou navrhovateľa
ako sprostredkovateľa na základe Zmluvy svedčí samotný obsah záznamu o oboznámení/obhliadke
nehnuteľností konanej dňa 25.06.2012, v ktorej sú jasne identifikovaní sprostredkovateľ, záujemca,
potenciálna zmluvná strana pre záujemcu (tretia osoba) ako aj predmet obhliadky, a rovnako aj obsah

elektronickej komunikácie z obdobia júna a júla 2012 (č.l. 34 - 484 spisu), z obsahu ktorej vyplýva
záujem odporcu uzavrieť nájomnú zmluvu k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom sprostredkovania v
zmysle Zmluvy, informovanie navrhovateľa o charaktere a vlastnostiach týchto nehnuteľností a následné
konzultovanieobsahunájomnejzmluvysnavrhovateľom.Rovnakozpredloženýchvýpisovtelefonických
hovorov za obdobie od 08.05.2012 do 07.08.2012 (č.l. 49 - 62 spisu) vyplýva, že v uvedenom období

došlo k telefonickej komunikácii medzi konateľom navrhovateľa a p. O. (tel. č. uvedené na č. listu 9
spisu), ako aj s konateľom odporcu (tel. č. uvedené na č. l. 39 spisu). Z vykonaných dôkazov tak vyplýva,
že navrhovateľ ako sprostredkovateľ splnil svoju povinnosť vyplývajúcu z čl. II. bod 1 Zmluvy vyvíjať
činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť s treťou osobou (spoločnosť Phil,
s.r.o.) zmluvu, predmetom ktorej bude nájom nehnuteľností uvedených v čl. I. bod 1. Zmluvy.

Vykonaným dokazovaním bolo ďalej preukázané, že dňa 01.07.2012 bola uzatvorená Zmluva o nájme
(č.l. 123 - 129 spisu) medzi odporcom ako prenajímateľom a spoločnosťou Phil, s.r.o. ako nájomcom.
Uvedená zmluva bola v konaní predložená vo fotokópii navrhovateľom, pričom právna zástupkyňa
navrhovateľa objasnila, ako túto zmluvu získala a z akého dôvodu nedisponuje jej originálom a zároveň

predložila overenú fotokópiu dohody medzi odporcom a spoločnosť Phil, s.r.o. zo dňa 31.12.2012 (č.l.
137 spisu) o ukončení Zmluvy o nájme. Odporca obsah Zmluvy o nájme nespochybnil, resp. konateľ
odporcu nespochybnil podpis Zmluvy o nájme za zmluvnú stranu prenajímateľa, kedy vo výpovedi na
pojednávaní 13.01.2015 uviedol, že Zmluvu o nájme z 01.07.2012 podpísal. Predmetom Zmluvy o nájme
uzatvorenej medzi odporcom a spoločnosťou Phil, s.r.o. boli o.i. tri nehnuteľnosti, ktoré boli zároveň

predmetom sprostredkovania na základe Zmluvy, a to sklad, súpisné číslo XXXX, postavený na parc. č.
XXXX/XXX, o výmere 944 m2, zapísaný na LV č. XXXX, ktorý je predmetom sprostredkovania v zmysle
čl. I. bod 1. písm. a) Zmluvy a predmetom Zmluvy o nájme v zmysle čl. I. bod 1.4, ďalej sklad PHM bez
súpisného čísla postavený na parc. č. XXXX/XX o výmere 163 m2, ktorý je predmetom sprostredkovania
v zmysle čl. I. bod 1. písm. b) Zmluvy a predmetom Zmluvy o nájme v zmysle čl. I. bod 1.5 a sklad bez

súpisnéhočíslapostavenýnaparc.č.XXXX/XXXneevidovanýnažiadnomLVspodlahovouplochou349
m2, ktorý je predmetom sprostredkovania v zmysle čl. I. bod 1 písm. c) Zmluvy a predmetom Zmluvy o
nájmevzmyslečl.Ibod4.1.Pokiaľprávnyzástupcaodporcupoukazovalnaskladuvedenývčl.I.bod3.1
Zmluvy o nájme zapísaný na LV č. XXXX, súd konštatuje, že tento nebol predmetom sprostredkovania
v zmysle Zmluvy. Označené tri nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom sprostredkovania a zároveň nájmu,

boli v zmysle čl. II. bod 1 Zmluvy o nájme prenechané nájomcovi Phil, s.r.o. do dočasného užívania na
dobu určitú od 01.09.2012 do 31.08.2016 a nájomné za tieto nehnuteľnosti bolo v zmysle čl. II. bod 2
Zmluvy o nájme dohodnuté vo výške 4.700 € mesačne + DPH 20% (5.640 € mesačne s DPH) s tým, že
prvénájomnézaobdobieod01.09.2012do30.09.2012malobyťnájomcomvzmyslečl.IIbod4Zmluvyonájme uhradené pri prevzatí nehnuteľností dňa 31.08.2012. Vzhľadom na uvedené dojednania odporcu
a spoločnosti Phil, s.r.o. v Zmluve o nájme, nárok na províziu vznikol navrhovateľovi v minimálnej výške
podľa čl. III bod 2 Zmluvy, t.j. v sume 5.500 € bez DPH (6.600 € s DPH). Nárok na províziu vznikol

navrhovateľovi v zmysle čl. III. bod 1 Zmluvy momentom uzavretia Zmluvy o nájme medzi odporcom
a spoločnosťou Phil, s.r.o., t.j. dňa 01.07.2012. Podľa čl. III. bod 3 Zmluvy provízia sa stala splatnou
bezodkladne po zaplatení prvého nájmu treťou osobou.

Navrhovateľ predložil v konaní faktúru č. 2012029, ktorou odporca vyúčtoval spoločnosti Phil, s.r.o.

nájomné za september 2012 v sume 5.640 € a príjmový pokladničný doklad č. P P-0010 preukazujúci
úhradu tejto faktúry dňa 01.09.2012. Splatnosť provízie tak nastala dňa 01.09.2012, pričom odporca
relevantne nespochybnil, že nájomca Phil, s.r.o. prvé nájomné v zmysle Zmluvy o nájme vo výške 5.640
€ na základe predložených listinných dôkazných prostriedkov dňa 01.09.2012 zaplatil. Pokiaľ odporca
v konaní tvrdil a preukazoval, že prvé nájomné bolo vyúčtované faktúrou č. 2012/026 v sume 1.000 €
bez DPH (1.200 € s DPH), ktorá bola uhradená dňa 02.08.2012, tieto skutočnosti súd nepovažoval za

relevantné vo vzťahu k predmetu konania, nakoľko nájomné vo výške 1.000 € bez DPH bolo v zmysle
čl. II bod 2 Zmluvy o nájme dojednané za predmet nájmu uvedený v čl. I. ods. 5.1 Zmluvy o nájme,
ktorý bol v zmysle čl. II. bod 1 Zmluvy o nájme prenechaný nájomcovi do nájmu na dobu určitú od
01.07.2012 do 31.08.2012, ktorý však nebol predmetom sprostredkovania v zmysle Zmluvy uzavretej
medzi navrhovateľom a odporcom. Pre rozhodnutie v prejednávanej veci rovnako súd nepovažoval za

relevantné, či nehnuteľnosti v zmysle Zmluvy o nájme boli zo strany spoločnosti Phil, s.r.o. aj reálne
užívané. Za určujúci súd považoval obsah samotnej Zmluvy o nájme, nie fyktický rozsah užívania
prenajatých nehnuteľností, kedy nájom nehnuteľností, ktoré boli predmetom Zmluvy v zmysle čl. I. písm.
a), b) a c) bol v Zmluve o nájme dojednaný od 01.09.2012 s prvým nájomným splatným 31.08.2012.

Navrhovateľ províziu vo výške 6.600 € s DPH vyúčtoval odporcovi faktúrou č.
08/2012, o ktorej nevznikla pochybnosť o tom, že sa dostala do dispozičnej sféry odporcu. Navrhovateľ v
tejto faktúre prejavil vôľu, aby mu odporca províziu uhradil v lehote splatnosti faktúry, t.j. do 09.11.2012,
pričom ide o dátum neskorší, než nastala splatnosť provízie v zmysle čl. III. bod 3 Zmluvy. Odo dňa
nasledujúceho, t.j. od 10.11.2012 sa odporca dostal do omeškania so splnením peňažného záväzku voči

navrhovateľovi a navrhovateľ má nárok na zákonný úrok z omeškania až do dňa zaplatenia dojednanej
provízie. Uvedeným dňom zároveň odporca porušil povinnosť zaplatiť navrhovateľovi províziu riadne a
včas,splneniektorejboloplatnezabezpečenévzmyslečl.III.bod5.Zmluvyosprostredkovanízmluvnou
pokutou vo výške 0,05% z dlžnej sumy za každý deň omeškania.

Odporca v priebehu konania rozšíril svoju obranu o argumentáciu, že nehnuteľnosti, ktoré boli
predmetomsprostredkovaniavzmyslečl.I.ods.1písm.b)ac)Zmluvy,nebolivčaseuzatvoreniaZmluvy
skolaudované a rovnako neboli skolaudované v čase uzatvorenia Zmluvy o nájme so spoločnosťou Phil,
s.r.o., v dôsledku čoho Zmluva o nájme je vo vzťahu k týmto nehnuteľnostiam absolútne neplatným
právnym úkonom pre rozpor so zákonom podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka v spojení s

ustanovením § 76 ods. 1 Stavebného zákona a Zmluva je neplatným právnym úkonom podľa ust. § 37
ods. 2 Občianskeho zákonníka v dôsledku počiatočnej nemožnosti plnenia. Právny zástupca odporcu
v tejto súvislosti poukázal na uznesenie Najvyššieho súdu SR z 28.04.2010 sp. zn. 4Cdo 319/2008 a
rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 24.11.2009 sp. zn. 26Cdo 3714/2008. S uvedenou argumentáciou
odporcu sa súd nestotožnil. Skutočnosť, že časť nehnuteľností, vo vzťahu ku ktorým sa navrhovateľ

ako sprostredkovateľ zaviazal vyvíjať činnosť v zmysle Zmluvy, nebola v čase uzatvorenia Zmluvy
skolaudovaná, nespôsobuje neplatnosť Zmluvy z dôvodu počiatočnej nemožnosti plnenia, nakoľko
záväzok sprostredkovateľa v zmysle čl. II. bod 1. Zmluvy vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal
záujemca príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu, predmetom ktorej bude nájom označených
nehnuteľností, nie je v dôsledku tejto skutočnosti odpočiatku nemožný. Táto skutočnosť môže mať v

súlade s predloženou judikatúrou Najvyššieho súdu SR a Najvyššieho súdu ČR za následok neplatnosť
nájomnej zmluvy (nie však z dôvodu nemožnosti plnenia, ale z dôvodu rozporu so zákonom), nie
však neplatnosť zmluvy o sprostredkovaní, uzavretím ktorej odporca, súc si vedomý právneho stavu
predmetnýchnehnuteľností,prejavilvôľu,abymunavrhovateľsprostredkovaluzavretienájomnejzmluvy
k predmetným nehnuteľnostiam. Navrhovateľ svoj záväzok zo Zmluvy splnil a následne už bolo plne na

zodpovednosti odporcu, aby nájomcovi prenechal do užívania nehnuteľnosti spôsobilé fakticky aj právne
nadojednanéužívanie.Súduvádza,žepredmetomzmluvyosprostredkovanímôžubyťajnehnuteľnosti,
ktoré nie sú spôsobilé na užívanie v zmysle § 76 ods. 1 Stavebného zákona, nakoľko pre obsah záväzku
sprostredkovateľa táto skutočnosť nie je významná a nie je vylúčené, že následne spôsobilosť naužívania rozhodnutím stavebného úradu získajú. Skutočnosť, že niektoré z dotknutých nehnuteľností
neboli v čase uzavretia Zmluvy a jej plnenia skolaudované, tak nespôsobuje neplatnosť Zmluvy pre
nemožnosť plnenia, ani pre rozpor so zákonom. Záväzkom navrhovateľa v zmysle Zmluvy bolo nájsť

vhodného záujemcu pre nájom nehnuteľností vo vlastníctve odporcu, ktorú povinnosť navrhovateľ splnil.
Prípadná neplatnosť následne uzavretej Zmluvy o nájme medzi odporcom a treťou osobou, ktorá
navyše nebola spôsobená navrhovateľom, resp. porušením povinností navrhovateľa z existujúceho
záväzkovoprávneho vzťahu s odporcom, nemá vplyv na vznik nároku navrhovateľa na províziu v zmysle
čl. III. bod 1. Zmluvy. Vzhľadom na prezentovaný právny názor súd nepovažoval za relevantný návrh

odporcu na vykonanie znaleckého dokazovania znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvie oceňovanie
nehnuteľností, tak ako bol tento špecifikovaný v písomnom podaní odporcu z 13.02.2015 (č.l. 158 - 159
spisu).

K vznesenej námietke odporcu, že navrhovateľ v rozpore s čl. IV. bod 5. Zmluvy neposkytol odporcovi
právne služby a nevypracoval Zmluvu o nájme uzavretú so spoločnosťou Phil, s.r.o. súd uvádza:

Nárok na províziu v zmysle čl. III. bod 1. Zmluvy o sprostredkovaní vzniká sprostredkovateľovi
momentom uzavretia sprostredkúvanej zmluvy s dohodnutým predmetom plnenia medzi záujemcom
a treťou osobou. Podmienkou vzniku nároku na províziu za činnosť vymedzenú v čl. II. Zmluvy nie
je vypracovanie sprostredkúvanej zmluvy navrhovateľom ako sprostredkovateľom. Zároveň nebolo v
konaní preukázané, že by zo strany odporcu boli navrhovateľovi dané pokyny na vypracovanie samotnej

Zmluvy o nájme. Naopak, z predloženej emailovej komunikácie (č.l. 34 - 40 spisu) v spojení s výpoveďou
konateľanavrhovateľavyplýva,žeodporcamuzaslalnakonzultáciunávrhZmluvyonájme,nepožadoval
však priamo jej vypracovanie. Pripomienkovaním obsahu Zmluvy o nájme navrhovateľ zároveň splnil
povinnosť v zmysle čl. IV. bod. 5. poskytnúť odporcovi „právne služby“. Z uvedeného dôvodu súd
nepovažoval za relevantné vykonanie dokazovania k otázke, kto vypracoval text Zmluvy o nájme

uzatvorenej medzi odporcom a spoločnosťou Phil, s.r.o. a z tohto dôvodu zamietol návrh odporcu na
výsluch svedka P.. G. W..

Spoukazomnavyššieprezentovanéskutkovéaprávnezáverydospelsúdkzáveruoskutkovejaprávnej
dôvodnosti navrhovateľom uplatneného nároku a návrhu v celom rozsahu vyhovel.

Vo výroku o náhrade trov konania rozhodol súd podľa ust. § 142 ods. 1 OSP, podľa ktorého účastníkovi,
ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo
bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal. Navrhovateľ bol v konaní v celom
rozsahu úspešný, preto mu súd priznal plnú náhradu trov konania titulom súdneho poplatku za návrh

na začatie konania zaplateného v sume 468 € a titulom trov právneho zastúpenia podľa písomnej
špecifikácie doručenej súdu 13.03.2015 v sume 2.196,58 € za úkony právnej služby: prevzatie a
príprava zastúpenia 20.11.2012, žaloba 23.11.2012, vyjadrenie k odporu 24.06.2013, zastupovanie na
pojednávaní 19.06.2014, 14.10.2014, 13.01.2015 a 10.03.2015 a vyjadrenie vo veci samej 03.03.2015,
pri základnej sadzbe tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby 220,77 € + 2x režijný paušál 7,63

€ + 1x režijný paušál 7,81 € + 2x režijný paušál 8,04 € + 3x režijný paušál 8,39 € + 20 % DPH.
Súd nepriznal navrhovateľovi náhradu trov právneho zastúpenia za úkon právnej služby označený ako
návrh na doplnenie dokazovania - vyjadrenie vo veci z 10.12.2014. Obsahom tohto podania právnej
zástupkyne navrhovateľa (č.l. 121 a 122 spisu) bolo predloženie listinného dôkazného prostriedku, a
to Zmluvy o nájme a podnájme z 01.07.2012 uzavretej medzi odporcom a spoločnosťou Phil, s.r.o. a

uvedenie skutočností, ktoré tento listinný dôkaz preukazuje. Súd tak konštatuje, že ide len o podanie,
ktorým navrhovateľ predkladal súdu listinný dôkazný prostriedok, a nie o písomné podanie na súd
týkajúce sa veci samej v zmysle ust. § 13 a ods. 1 písm. c) vyhlášky č. 655/2004 Z.z., predstavujúce
samostatný úkon právnej služby, za ktorý by právnemu zástupcovi patrila odmena vo výške základnej
sadzby tarifnej odmeny. Náhradu trov konania a trov právneho zastúpenia je odporca povinný v súlade

s ust. § 149 ods. 1 OSP zaplatiť na účet právnej zástupkyne navrhovateľa do troch dní po právoplatnosti
rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia jeho písomného vyhotovenia
dvojmo, prostredníctvom Okresného súdu Žilina ku Krajskému súdu v Žiline.V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3), t.j. ktorému súdu je určené, kto ho
robí, ktorej veci sa týka, čo sleduje, musí byť podpísané a datované, uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za

nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a
príloh tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis s prílohami,
ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na
jeho trovy.

Odvolanie proti rozsudku, možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 OSP,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a OSP),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).