Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 29. apríl 2015

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 15C/23/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1313202046
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 04. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marián Kurinec

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2015:1313202046.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave, pred sudcom JUDr. Mariánom Kurincom, v právnej veci

navrhovateľa: 1/ R.. T. Q., bytom D. XX, XXX XX Q., a navrhovateľky: 2/ R. Q., bytom D. XX, XXX XX
Q., obaja zastúpení SVITOK a spol., s.r.o., Tomášikova 23/C, 831 01 Bratislava, proti odporcovi: M-
MARKET, akciová spoločnosť, ul. Dukelských hrdinov 2, 948 01 Lučenec, IČO: 36 027 146, o určenie
neplatnosti výpovedí z nájmu bytu, takto

r o z h o d o l :

Súd určuje, že výpoveď z nájmu bytu č. 5, na prvom poschodí v bytovom dome, súpisné číslo 1516,
zapísanýnaListevlastníctvač.XXXX,vkatastrálnomúzemíM.L.,vydanomSprávoukatastraprehlavné
mesto SR Bratislavu vyhotovená a podpísaná odporcom dňa 12.12.2012 adresovaná navrhovateľovi

1/ je neplatná.

Súd určuje, že výpoveď z nájmu bytu č. 5, na prvom poschodí v bytovom dome, súpisné číslo 1516,
zapísanýnaListevlastníctvač.XXXX,vkatastrálnomúzemíM.L.,vydanomSprávoukatastraprehlavné
mesto SR Bratislavu vyhotovená a podpísaná odporcom dňa 12.12.2012 adresovaná navrhovateľovi
1/ je neplatná.

Odporca je povinný zaplatiť SVITOK a spol., s.r.o., Tomášikova 23/C, 821 01 Bratislava náhradu trov
konania, v sume 349,92 Eur, predstavujúcej trovy právneho zastúpenia v 250,42 Eur zaplatený súdny
poplatok v sume 99,50 Eur za podaný návrh na začatie konania, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na začatie konania podaným dňa 15.02.2013, zástupca navrhovateľa 1/ a navrhovateľky 2/,
uplatnil, aby sa rozhodlo o určení neplatnosti výpovedí z nájmu bytu.

Jeho text, /č.l. 1-3/, je nasledovný

,,Žalobcovia 1 a 2 sú nájomcami Bytu na základe Dohody o užívaní bytu uzatvorenej dňa 1.2.1992,
pričom tento nájom je uzatvorený na dobu neurčitú. Žalobcovi č.1 bolo oznámené listom datovaným
23.7.2007, že Žalovaný je novým vlastníkom bytového domu na ul. D. XX v Q. a že vstupuje do právneho
postavenia prenajímateľa z uzatvorenej nájomnej zmluvy (resp. dohody o užívaní bytu). Žalobcovia 1 a
2 dané zobrali na vedomie a ďalej platili nájom vo výške 65,69 € mesačne a služby spojené s užívaním
bytu 65,69 € mesačne.

Dňa 16.9.2011 bola Žalobcom doručená výpoveď nájmu bytu podľa §3 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z.z. o
ukončeníaspôsobevysporiadanianiektorýchnájomnýchvzťahovkbytomaodoplnenízákonaNárodnej
rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z.z. o cenách v znení neskorších predpisov (ďalej ako osobitný
zákon) a zároveň im bolo oznámené, že podľa § 4 ods. 1 písmeno a) osobitného zákona, sa nájomnéza uvedený byt z doterajšej sumy 65,69 € mesačne zvyšuje o 20%, t. j. o 13,13 €, na sumu 78,82 €
mesačne počnúc od 1.10.2011. Po oznámení zvýšeného nájomného žalobcovia 1 a 2 dali banke príkaz
na úhradu o zvýšenú požadovanú sumu, t.j. o 13,13 € mesačne a nájom sa platil vo výške 78,82 €

mesačne a služby spojené s užívaním bytu sa nezmenili a ostali na sume 65,69 € mesačne.

Ďalším písomným oznámení zo dňa 28.8.2012 bolo Žalobcom oznámené ďalšie zvýšenie nájmu o 20%,
t.j. o 15,76 € na sumu 94,58 € mesačne podľa § 4 ods. 3 osobitného zákona počnúc od 1.10.2012.
Žalobcovia dali opäť banke príkaz na úhradu o zvýšenú požadovanú sumu, t.j. o 15,76 € mesačne a

nájom platili vo výške 94,58 mesačne a služby spojené s užívaním bytu sa nezmenili a ostali na sume
65,69 € mesačne.

Dňa 19.12.2012 boli Žalobcom 1 a 2 doručené dva samostatné právne úkony Žalovaného označené ako
výpovede z nájmu bytu z dôvodu neplatenia nájomného, pričom oba sú datované 12.12.2012, z ktorých
vyplýva, že Žalovaný týmto dáva výpoveď z nájmu Bytu z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) zákona

č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení. Vo výpovedi z nájmu bytu bolo Žalobcom 1
a 2 oznámené, že od decembra 2011 neplatia určené nájomné úplne, riadne a včas a nedoplatky na
nájomnom za predmetný byt sú od 1.12.2011 do 30.11.2011 vo výške 239,01 €.

Mesačne sa z účtu Žalobcov 1 a 2 odpisovala suma zodpovedajúca nájomnému a aj službám spojených

s užívaním bytu a žalobcovia nemali vedomosť, že majú nejaké nedoplatky. Následne žalobcovia 1 a 2
zistili, že došlo k omylu a dané zvýšenie poukazovala banka na účet, kde sa uhrádzali platby spojené s
užívaním bytu a nie nájom za byt. Žalobcovia 1 a 2 okamžite po zistení omylu vyrovnali stavy na oboch
účtoch. Žalobca 1 o tom informoval listom zo dňa 20.12.2012 Žalovaného, a preto žiadal o stiahnutie
výpovede ako bezdôvodnej.

PRÁVNY STAV
Žalovaný vypovedal nájomný vzťah z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písmeno d) Občianskeho zákonníka
(ďalej OZ) ktorý mal byť podľa tvrdenia žalovaného naplnený tým, že Žalobcovia 1 a 2 ako nájomcovia
hrubo porušujú svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu predmetného bytu tým, že nezaplatili nájomné za

byt za obdobie od 1.12.2011 do 30.11.2011, t.j. za dlhší čas ako tri mesiace.

Vo výpovedi je nesprávne označený aj samotný Byt, keďže v zmysle zápisu v katastri nehnuteľností sa
byt číslo 5 v predmetnom byt nachádza na 2. Podlaží.

Dôvod na výpoveď podľa § 711 ods. 1 písmeno d) Občianskeho zákonníka nevznikol, lebo Žalobcovia
1 a 2 hrubo neporušili svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu a platili nájomné bytu a služby spojené
s užívaním bytu úplne, riadne a včas.

Platby za nájom a aj za služby spojené s užívaním bytu sa platili jednému právnemu subjektu -

žalovanému ako prenajímateľovi, len na rôzne účty (rôzne platobné miesta). Žalovanému bola mesačne
zaplatená suma za nájom a aj za služby spojené s užívaním bytu v plnej výške, riadne a včas. Hneď ako
sa Žalobcovia 1 a 2 dozvedeli od Žalovaného, že nedopatrením došlo k situácii, že zvýšenie nájomného
bolo hradené na účet, kde sa majú platiť služby spojené s užívaním bytu, dali všetko do poriadku.

Ak by Žalovaný v súlade s bežnou praxou hneď upozornil žalobcov 1 a 2, že mu na účet a nájom bytu
prichádza nižšia suma ako je stanovená a na účet za služby spojené s užívaním bytu suma vyššia ako
je stanovená, mohlo prísť k náprave okamžite a nie až po vyše roku.

Keďže Žalobcovia 1 a 2 si splnili svoje povinnosti úplne, riadne a včas a aj si ich naďalej úplne, riadne a

včas plnia, konanie Žalovaného, ktorý naďalej trvá na výpovediach nájmu z bytu považujeme zároveň
za výkon práva, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi podľa § 3 ods. 1 OZ.

VzhľadomnatietoskutočnostipovažujemevýpoveďdanúŽalobcomznájmubytuzaabsolútneneplatnú.

NÁVRH NA ROZHODNUTIE SÚDU
S ohľadom na vyššie uvedené navrhujeme, aby súd po vykonanom dokazovaní vydal nasledovný

ROZSUDOKSúd určuje, že výpoveď z nájmu bytu č. 5 na prvom poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1516
zapísaný na liste vlastníctva v katastrálnom území M. L. vydanom Správou katastra pre hlavné mesto

SR Bratislavu vyhotovená a podpísaná Žalovaným dňa 12.12.2012 adresovaná Žalobcovi 1 je neplatná.

Súd určuje, že výpoveď z nájmu bytu č. 5 na prvom poschodí v bytovom dome súpisné číslo 1516
zapísaný na liste vlastníctva v katastrálnom území M. L. vydanom Správou katastra pre hlavné mesto
SR Bratislavu vyhotovená a podpísaná Žalovaným dňa 12.12.2012 adresovaná Žalobcovi 2 je neplatná.

Žalovaný je povinný nahradiť Žalobcov 1 a 2 náhradu trov konania tvorenú súdnym poplatkom a trovami
právneho zastúpenia."

Listom zo dňa 12.12.2012 adresovaným navrhovateľovi 1/ a navrhovateľke 2/ označeným ako "Výpoveď
nájmu bytu z dôvodu neplatenia nájomného" oznámil odporca nasledovné /č.l. 10/,:

,,Na základe Dohody o užívaní bytu zo dňa 01.02.1992 (ďalej len ,,dohoda o užívaní bytu“), uzavretej
pôvodneeštesnašimiprávnymipredchodcami,I..h.c.T.Q.aW.R.,akovtedajšímiprenajímateľmi,máte
v nájme náš dvojizbový byt č. 5 (pôvodne byt č. 3) nachádzajúci sa na 1. poschodí v Q. na ul. D. č. XX.

Písomným oznámením z 16.09.2011, ktoré bolo každému jednému z Vás oboch zvlášť doručené do
vlastných rúk 23.09.2011, sme Vám okrem iného riadne oznámili aj zvýšenie nájomné za dvojizbový
byt č. 5 (pôvodne byt č. 3) na 1. poschodí bytového domu súpisné číslo 1516 ,,D. XX“ na ul. D. XX v
Q. (ďalej ,,byt“) postupom podľa § 4 ods. 1 písmeno a/ zákona č. 260/2011 Z.z. o ukončení a spôsobe
usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej

republiky č. 18/1996 Z.z. o cenách v znení neskorších predpisov (ďalej ,,osobitný zákon“) o 20% z jeho
dovtedajšejvýšky65,69Eurmesačne,nasumu78,82Eurmesačne.Podľa§4ods.3osobitnéhozákona
toto (v poradí prvé) zvýšenie nájomného sa stalo účinným počnúc od 01.12.2011, so splatnosťou prvého
takto zvýšeného mesačného nájomného do 10.01.2012.

Následne v poradí druhým Písomným oznámením z 28.08.2012, ktoré bolo každému jednému z Vás
oboch zvlášť doručené do jeho vlastných rúk dňa 30.08.2012, sme Vám okrem oznámili ďalšie zvýšenie
nájomného za predmetný byt o 20% z výške už po prvý krát zvýšeného nájomného 78,82 € na sumu
94,58 € mesačne. Podľa § 4 ods. 3 osobitného zákona toto (v poradí druhé) zvýšenie nájomného sa
stalo účinným počnúc od 01.11.2012, so splatnosťou v poradí po druhý krát takto zvýšeného mesačného

nájomného do 10.12.2012.

Napriek uvedeným dvom zvýšeniam nájomného vykonaným v súlade s osobitným zákonom, t.j. na
základe zákonného oprávnenia daného nám ako majiteľovi domu v ktorom sa tento byt nachádza, resp.
ako prenajímateľovi predmetného bytu, počnúc od decembra 2011 až doteraz neplatíte určené nájomné

úplne, riadne a včas. Vaše nedoplatky na nájomnom za predmetný byt sú od 01.12.2011 až do dnešného
dňa nasledovné:

...............mesiac/................predpísané................splatné................uhradené................nedoplatokna
................../rok ................mesač. nájomné: ...............dňa: ................ nájomné: ................... nájomnom:

....... december 2011................ 78,82 € ................ 10.01.2012 ............ 65,69 € ........................... 13,13 €
............. január 2012................ 78,82 € ............ ... 10.02.2012 ............ 65,69 € ........................... 13,13 €
............február 2012................ 78,82 € ................ 10.03.2012 ............ 65,69 € ........................... 13,13 €
............. marec 2012................ 78,82 € ................ 10.04.2012 ............ 65,69 € ........................... 13,13 €

............... apríl 2012................ 78,82 € ................ 10.05.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €
................ máj 2012................ 78,82 € ................ 10.06.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €
................. jún 2012................ 78,82 € ................ 10.07.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €
.................. júl 2012................ 78,82 € ................ 10.08.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €
............ august 2012................ 78,82 € ................ 10.09.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €

...... september 2012................ 78,82 € ................ 10.10.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €
.......... október 2012................ 78,82 € ................ 10.11.2012 ............ 65,69 € ............................ 13,13 €
...... november 2012................ 94,58 € ................ 10.12.2012 .............. 0,00 € ............................ 94,58 €nedoplatok na nájomnom za obdobie od 01.12.2011 do 30.11.2012 spolu ............................. 239,01 €

Zuvedenéhovyplýva,ženanájomnomzapredmetnýbytnámdoterazdlhujetezaobdobieod01.12.2011

do 30.11.2012 celkom 239,01 €, čím zároveň došlo k situácii, že už po dobu viac ako troch mesiacov
ste nezaplatili nájomné za tento byt.

Podľa § 711 ods. 1 písmeno d) Občianskeho zákonníka (ďalej aj ako "OZ") z dôvodu, že obaja ako
nájomcovia hrubo porušujúce svoje povinnosti vyplývajúce Vám z nájmu predmetného bytu tým, že ste

nezaplatilinájomnézatentobytzaobdobieod01.12.2011do30.11.2012,t.j.zadlhšíčasakotrimesiace,
preto Vám obom z tohto výpovedného dôvodu dávame

výpoveď nájmu dvojizbového bytu č. 5

(pôvodne byt č. 3) na 1. poschodí bytového domu súpisné číslo 1515 ,,D. XX“ na ul. D. č. XX v Q.. Ak ste

tzv. spoločný nájomcovia tohto bytu (ako manželia), dávame Vám túto výpoveď nájmu zároveň obom,
ako spoločným nájomcom tohto bytu. Výpovedná lehota je v tomto prípade iba 3 mesačná a začne
plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi/nájomcom doručená
táto výpoveď (§ 710 ods. 2 OZ).

Na túto výpoveď nájmu bytu z dôvodu hrubého porušenia povinností nájomcu/ov nemá žiaden vplyv
skutočnosť, že sme Vám už v roku 2011 dali výpoveď nájmu tohto bytu aj podľa osobitného zákona č.
260/2011 Z.z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení
zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov.“

Na uvedenom liste je uvedený nasledovný text, /č.l. 10/: ,,Doporučene s doručenkou!“

Na uvedený list reagoval navrhovateľ v 1/, listom zo dňa 20.12.2012 nasledovne, /č.l.12/,:

,,Dňa 19.12. mi bol doručený list, ktorým mi dávate výpoveď bytu z dôvodu neplatenia nájomného podľa

ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. K tejto veci uvádzam nasledovné:

1. Výpoveď bytu považujem za bezdôvodnú. Nájomné som pravidelne v mesačných splátkach uhrádzal,
o čom prikladám doklady - výpis z účtu /príloha 1A - 1D/.

2. Po Vašich výzvach na uhrádzanie zvýšeného nájomného som dal banke príkaz na úhradu. Došlo však
poľutovaniahodnému omylu, nakoľko zvýšenie (a to v oboch prípadoch) poukazovala banka na účet, kde
som uhrádzal platby spojené s užívaním bytu. Príslušné doklady - výpis z banky prikladám /príloha 2/.

3.Pocelýčassombolvdobrejviere,žeuhrádzamnájomnévozvýšenejsume.Oomylesomsadozvedel

až teraz, po Vašom liste zo dňa 12.12.2012. Až doposiaľ ma Vaša spoločnosť žiadnym spôsobom na
nedoplatky neupozornila a nevyzvala na ich úhradu.

4. Z uvedeného jednoznačne vypláva, že nájomné som uhrádzal včas a mojim úmyslom bolo uhrádzať
Vám sumy, o ktoré bolo nájomné zvýšené.

5. Nedoplatok na nájomnom som po Vašom liste okamžite uhradil (doklad o úhrade prikladám v prílohe
3).

Vašu výpoveď považujem za neplatnú. Žiadam, aby ste mi do 10 dní od doručenia tohto listu

doporučeným listom oznámili stiahnutie výpovede ako bezdôvodnej. V opačnom prípade budem
postupovať v súlade s ustanovením § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka a podám žalobu o neplatnosť
výpovede. "

Odporca mal doručené predvolanie spolu s návrhom na začatie konania a s poučením v zmysle § 120

ods. 4 OSP dňa 25.03.2015, pričom k návrhu na začatie konania sa vyjadril listom zo dňa 9.4.2015
doručeným súdu dňa 14.4.2015 tak, že " tvrdenie navrhovateľa 1/ a navrhovateľky 2/ v ich návrhu na
začatie konania o tom, že iba omylom im posielali na iný účet úhrady nájomného, než ako mali, ako aj
platby spojené s užívaním bytu, než ako mali, ako aj o dodatočnom vyrovnaní /vysporiadaní/ týchto ichpodlžností, zodpovedajú skutočnosti, z dôvodu hospodárnosti sa na pojednávanie nedostavia, súhlasia,
aby súd rozhodol aby bez ich prítomnosti, pričom rozhodnutie vo veci samej ponechávajú na úvahu
súdu, /č.l. 24/.

Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že návrh na začatie konania bol podaný dôvodne,
preto mu vyhovel a to z toho dôvodu, že odporca citovaným listom uznal právnu obranu navrhovateľa
1/ a navrhovateľky 2/ a tým aj právnu nepôvodnosť uvedených výpovedí z nájmu bytu.

O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle § 142 ods. 1 OSP, teda podľa zásady úspechu v konaní
a keďže navrhovateľ 1/ a navrhovateľka 2/ mali v konaní plný úspech, súd im priznal plnú náhradu trov
konania v zmysle nasledovného písomného vyčíslenia ich zástupcom, /č.l. 30/,:

Úkon právnej služby Tarifná odmena Režijný paušál DPH Spolu
Prevzatie a príprava zastúpenia 60,07 EUR 7,81 EUR 13,58 EUR 81,46 EUR

Písomné podanie na súd (žaloba) 60,07 EUR 7,81 EUR 13,58 EUR 81,46 EUR
Účasť na pojednávaní dňa 29.04.2015 64,53 EUR 8,39 EUR 14,58 EUR 87,50 EUR
SPOLU: 250,42 EUR

Žalobcovia 1 a 2 si zároveň uplatňujú náhradu trov konania vo forme zaplateného súdneho poplatku

vo výške 99,50 EUR.

Poučenie:

Proti rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresnom súde Bratislava III.

Podľa § 205 ods. 1 OSP, v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach /§ 42 ods. 3/ uviesť, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu
považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Podľa ods., 2 cit. ust. zák., odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že
a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods., 1,

b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci,
c/ súd prvého stupňa nesprávne zistil skutkový stav veci, pretože
nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo
iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené /§205a/,
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa ods., 3 cit., ust., zák., rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.