Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 31. máj 2011

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 17C/92/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1210211265
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 05. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Pacherová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2011:1210211265.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v právnej veci žalobcov: 1. Združenie na ochranu občana

spotrebiteľa - HOOS, IČO: 421 76 778, Ľuda Zúbka 2, Bratislava, zastúpený advokátkou JUDr. Ivetou
Šteffekovou, Zadunajská cesta 3, Bratislava 2. S. E., D. X, Bratislava, zastúpený splnomocnenou
zástupkyňou Ing. Magdalénou Sulanovou, Závadska 2, Bratislava, proti žalovanému: Bytoservis spol.
s r.o., IČO: 30 775 817, Bachova 7, Bratislava, zastúpený advokátkou JUDr. Máriou Gbelskou, A.
Hlinku 21, Bánovce nad Bebravou, o ochranu kolektívnych práv spotrebiteľa a finančné zadosťučinenie,
rozhodol

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zdržať sa výkonu činnosti správcu bytového domu na D. V.. Č.. X - XX v

Bratislave.

Vo zvyšku súd návrh z a m i e t a.

Žalobcom v 1. a 2. rade súd náhradu trov konania nepriznáva.

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť na účet tunajšieho súdu súdny poplatok 99,50 € do troch dní od

právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia v 1. a 2. rade sa žalobou podanou na tunajší súd dňa 20.05.2010 domáhali, aby súd
uložil žalovanému povinnosť zdržať sa výkonu činnosti správcu bytového domu na D. V.. Č.. X - XX
v Bratislave.

Žalovaného žiadali zaviazať povinnosťou zaplatiť žalobcovi v 2. rade primerané finančné
zadosťučinenie 500,- € a obom žalobcom náhradu trov konania.

17C/92/2010

Vo svojej žalobe žalobcovia uviedli, že žalovaný dodáva služby, ako správca bytového domu na D. V.. Č..
X - XX v Bratislave napriek tomu, že nedošlo k platnému uzavretiu zmluvy o výkone správy. Zmluva totiž
nebola odsúhlasená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov na schôdzi vlastníkov. Žalovaný
vhodil zmluvu o výkone správy do poštových schránok vlastníkom bez možnosti spoločne prediskutovať

jejustanovenia.Poskytovanieslužiebsprávcombytovéhodomuječinnosť,ktoráovplyvňujekaždodenný
bežný život spotrebiteľov. Žalobca v druhom rade už nemieni ďalej tolerovať zjavné porušovania zákona
a to pri vykonávaní tak závažnej činnosti, ako je správa aj jeho majetku. Žalovaný namiesto toho, abysa pokúsil napraviť protiprávny stav, tak na stretnutí s vlastníkmi bytov sa neprimeraným spôsobom
vyjadruje cez svojho zástupcu.

Postup žalovaného na základe neplatnej zmluvy o výkone správy môže spôsobiť ujmu žalobcovi
v druhom rade. Ide o spravovanie hodnôt nezanedbateľného rozsahu a to všetko bez zákonného
podkladu. Žalobca v 2. rade je v dôchodcovskom veku a ťažko znáša, že takéto rozsiahle hodnoty,
ktoré sa dotýkajú aj jeho obydlia, sú spravované žalovaným bez zákonného podkladu. Už len samotný
pocit, že zmluva je absolútne neplatná a napriek tomu sa vykonáva každodenná správa nehnuteľného

majetku vysokej hodnoty, spravujú sa aj finančné prostriedky, žalobcu v druhom rade značne stresuje.
O to viac, že žalovaný ani nenaznačuje potrebu dať veci do súladu so zákonom. Primerané finančné
zadosťučinenie žiada žalobca v druhom rade na základe toho, že žalovaný vedel o tom, že vykonáva tak
závažnú činnosť, akou je výkon správy bytového domu na základe neplatnej zmluvy o výkone správy a
tým spôsoboval žalobcovi ako spotrebiteľovi dennodenný stres. Podľa § 3 ods. 5 zák. č. 250/2007 Z. z.
má žalobca právo na tzv. primerané finančné zadosťučinenie za to, že si dodávateľ dovolil použiť takéto

nekalé praktiky (teda za priamu ujmu). Jedná sa o závažné poškodenie práv spotrebiteľa.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, ich zástupcov, svedkov, oboznámil sa s
obsahom zmluvy o výkone správy, stanoviska komisie na posudzovanie podmienok v spotrebiteľských
zmluvách pri Ministerstve spravodlivosti SR, ako i ďalším obsahom spisového materiálu a zistil

nasledovný skutkový stav.

Žalovanývosvojompísomnomvyjadreníkžalobeuviedol,žesprávubytovéhodomunaD.V.vBratislave
vykonáva na základe zmluvy o výkone správy, ktorú uzatvoril s nadpolovičnou väčšinou vlastníkov
bytov v dome dňa 13.1.2009. Dňa 10.7.2008 sa žalovaný na základe pozvania zástupcu vlastníkov

bytov v dome zúčastnil na schôdzi vlastníkov bytov, kde sa ako správca prezentoval a zároveň predložil
návrh zmluvy o výkone správy. Zmeny zmluvy navrhované vlastníkmi bytov prostredníctvom svojich
zástupcov žalovaný akceptoval a boli zapracované do textu zmluvy o výkone správy. Pri rozhodovaní o
schválení zmluvy o výkone správy nebolo podľa § 14 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení platnom pred
uzatvorením zmluvy o výkone správy vylúčené písomné hlasovanie. Proces dohodovania, schvaľovania

a podpisovania zmluvy o výkone správy organizovali zástupcovia vlastníkov bytov v dome, keďže
žalovaný pred uzatvorením zmluvy o výkone správy, nebol de iure správcom domu, nebol preto ani
oprávnený zvolať schôdzu vlastníkov bytov v dome ani navrhnúť a vykonať písomné hlasovanie. S
návrhom, aby platnosť či neplatnosť zmluvy o výkone správy bola posudzovaná iným orgánom ako
súdom alebo aby otázka platnosti či neplatnosti zmluvy o výkone správy bola riešená len ako predbežná

otázka v rámci rozhodovania o petite žaloby, žalovaný nesúhlasil.

Na pojednávaní súdu predseda žalobcu v 1. rade Q. E. sa plne pridržiaval písomne podaného návrhu,
poukázal na skutočnosti, že žalovaný vykonáva správu bytového
17C/92/2010

domu napriek tomu, že nebola platne uzavretá zmluva o výkone správy v zmysle zákona č. 182/1993
Z.z., z ktorého dôvodu sa žalobcovia domáhajú svojich práv podľa zákona č. 250/2007 Z.z o ochrane
spotrebiteľa. Nekalú praktiku žalobcu videl v tom, že tento vykonáva správu bytového domu bez toho,
aby mal s vlastníkmi platne uzavretú zmluvu o výkone správy.

Žalobca v 2. rade mal za to, že zmluva o výkone správy je neplatná, pretože sa nekonala
riadna schôdza, na ktorej by vlastníci odsúhlasili žalovaného za správcu. V predchádzajúcom období
vykonávala správu bytového domu obchodná spoločnosť C. - M. K..Q..X.. s tým, že dňa 12.06.2008
zmluvu o výkone správy predchádzajúci správca vypovedal podľa § 8 zák. č. 182/1993 Z.z. Výpoveď

bola vlastníkom doručená vhodením do poštových schránok. Následne sa koncom roka 2008
uskutočnila schôdza vlastníkov, pozvánka na schôdzu bola vhodená do schránok. Na schôdzi boli
predstavené 3 správcovské spoločnosti, medzi nimi aj žalovaný. Schôdzu nikto neviedol, žalobca v
2. rade nevedel o žiadnej prezenčnej listine, podľa neho sa nerobila ani zápisnica z tejto schôdze.
Potencionálni správcovia sa predstavili sami, o ničom sa na schôdzi nehlasovalo. Všetkých vlastníkov v

bytovom dome na D. X - XX v Bratislave je 60, na tejto schôdzi ich bolo asi 15. Následne asi v decembri
2009 našiel žalobca v 2. rade v schránke vhodenú zmluvu o výkone správy, tak ako ju založil do spisu.
Zmluva za správcu nebola podpísaná nikým. Uvedenú zmluvu považoval žalobca v 2. rade za neplatnú,
z dôvodu, že obsahovala neprijateľné podmienky. Žalobca v 2. rade písomne kontaktoval žalovaného,avšak bez akejkoľvek odpovede, rovnako žalovaný nezvolal ani jednu schôdzu, až na podnet žalobcu
v 1. rade sa dňa 28.01.2010 konala schôdza vlastníkov, na ktorej boli žalovanému vytknuté nedostatky
zmluvy o výkone správy, podľa súpisu, ktorý je v spise založený na č. listu 18. Žalovaný ani na uvedené

pripomienky nereagoval. Až následne po podaní návrhu na súd sa začali konať schôdze.

Splnomocnená zástupkyňa žalobcu v 2. rade dodala, že odporca vykonáva správu bytového domu
jednakvrozporesozákonom,zdôvodu,že žalovaný nebolschválenýnadpolovičnouväčšinouvšetkých
vlastníkov tak, ako vyplýva zo zákona. Zmluva o výkone správy nebola odhlasovaná nadpolovičnou

väčšinou všetkých vlastníkov. Žalobca v 2. rade považuje ustanovenie článku 7 bod. 1 zmluvy za
ustanovenie ktoré je v rozpore so zákonom. Žalovaný nespĺňa tiež ďalšiu podmienku vykonávať správu
bytového domu a to, že nemá v predmete podnikania správu a údržbu bytového fondu.

Štatutárny zástupca a konateľ žalovaného vo svojej výpovedi uviedol, že ho oslovil pán S. Š. ako
potencionálneho správcu s tým, že mu oznámil, že sa bude konať schôdza na ktorej má odprezentovať

svoju firmu, po svojej prezentácii zo schôdze odišiel. Až po uplynutí dvoch mesiacoch ho kontaktoval
pán Š. s tým, aby vypracoval návrh zmluvy o výkone správy. Návrh zmluvy bol vhadzovaný do schránok
jednotlivým vlastníkom, toto všetko zabezpečoval p. Š. B. S.. Z.. E-mailom boli žalovanému doručené
pripomienky k zmluve, ktoré do zmluvy zapracoval a vypracoval konečnú verziu zmluvy o výkone správy,
tak ako bola založená do spisu. Žalovaný už nebol prizvaný na žiadnu inú schôdzu, kde by sa hlasovalo

o zmluve. Žalovanému následne p. Š. osobne priniesol zmluvu spolu s prílohou, ktorá obsahovala 38
podpisov vlastníkov bytového domu.

Svedok P.. S. Š. vo svojej výpovedi uviedol, že je vlastníkom bytu v bytovom dome na D. V. v Bratislave
a zároveň je predsedom výboru vlastníkov. Ďalšími členmi súd páni Z., Z., B., A. a pani F.. Keď pôvodný

správca C. - M. K..Q..X.. vypovedal zmluvu o výkone správy, bolo potrebné, aby bol
17C/92/2010

ustanovený nový správca. Ako predseda výboru zorganizoval schôdzu vlastníkov, ktorá sa konala
dňa 10.7.2008 v cukrárni na D. V., deň pred konaním schôdze svedok vylepil na brány pozvánku,

ktorá obsahovala aj program schôdze: voľba nového správcu. Na uvedenej schôdzi sa podľa svedka
nezúčastnila nadpolovičná väčšina vlastníkov. Zápisnicu zo schôdze svedok k dispozícii nemal, podľa
jeho slov predstavuje pre neho zápisnicu výsledok hlasovania. Na schôdzi boli vlastníkom odovzdané
hlasovacie lístky, kde boli uvedený traja správcovia, ako aj voľná kolónka, do ktorej vlastníci mohli
napísať iného správcu, ktorého navrhujú. Voľba nového správcu teda prebehla tak, že tieto hlasovacie

lístky boli vlastníkom odovzdané s tým, že po označení príslušného správcu svedkovi hlasovací lístok
odovzdajú buď hneď na schôdzi, alebo si to premyslia a lístok mu odovzdajú dodatočne. Keďže
každý vchod mal svojho zástupcu, svedok týchto zástupcov e-mailom vyzval, aby hlasovacie lístky
odovzdali za každý vchod svedkovi. Napokon aj sám svedok obišiel všetky byty a vyzval vlastníkov
na odovzdanie hlasovacích lístkov. Svedok napokon zistil, že 32 vlastníkov hlasovalo za odporcu a

túto skutočnosť oznámil žalovanému. Ďalšia schôdza, okrem schôdze dňa 10. 07.2008 sa nekonala.
Posledné hlasovacie lístky boli svedkovi odovzdané dňa 19.11.2008. Žalovaný následne zaslal bianko
zmluvu o výkone správy, ktorú svedok rozposlal 5 zástupcom výboru, aby ju títo rozposlali jednotlivým
vlastníkom na spripomienkovanie. Svedok, rovnako ako páni Z. B. A., mali pripomienky k zmluve, ktoré
boli do zmluvy zapracované a zmenená zmluva bola v decembri 2008 vhodená každému vlastníkovi

do schránky. Svedok žiadne pripomienky od jednotlivých vlastníkov k zmluve nedostal . V decembri
2008 svedok opätovne obišiel všetkých vlastníkov a vyzval ich, aby sa k návrhu zmluvy vyjadrili, či s
ňou súhlasia, nesúhlasia a či majú pripomienky. Niektorí vlastníci povedali, že im je to jedno, niektorých
svedok nezastihol. Spísaný bol podpisový hárok, ktorý zaslal žalovanému a tým bola činnosť svedka
ukončená. Svedok čakal, že žalovaný prevezme iniciatívu, že zvolá vlastníkov, že im dá podpísať

konečnú verziu zmluvy. Takéto stretnutie sa však už neuskutočnilo, svedok predpokladá, že keď si
vlastníci pôjdu vyzdvihnúť zálohový predpis dôjde k podpisu zmluvy.

Svedok Š. Z. vo svojej výpovedi uviedol, že v čase ked C. - M. K..Q..X.. ukončil správu bytového
domu na D. V.. Č.. X - XX v Bratislave, uskutočnilo sa výberové konanie, na ktorom sa predstavili

správcovia. Výberové konanie bolo zvolané tak, že do schránok vhodili vlastníkom oznam, že sa bude
v cukrárni na D. V. prebiehať výberové konanie. Svedok sa tohto výberového konania zúčastnil osobne,
nebola prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Prezenčná listina sa nerobila. Správcovia
sa na tomto výberovom konaní prezentovali a vlastníci mohli na lístkoch, ktoré im tam boli odovzdanézačiarknuť, za ktorého správcu hlasujú. Kto z vlastníkov prítomný nebol, tomu sa lístok vhodil do
schránky s tým, že sa vyjadrí dodatočne a označený hlasovací lístok vhodia do schránky zástupcovi
vlastníkov pre daný vchod. Svedok si nepamätal, ako hlasovanie dopadlo, ani to, či sa konala ešte

ďalšia schôdza a akým spôsobom došlo k podpisu konečnej zmluvy o výkone správy.

Svedkyňa B. F. ako svedkyňa vypovedala, že je vlastníčkou bytu na D. V. XX v Bratislave. V čase, keď
C. - M. ukončil správu bytového domu, vylepil p. Š. na brány oznam, že sa v cukrárni na D. V. bude
konať stretnutie vlastníkov. Svedkyňa sa tohto stretnutia zúčastnila, okrem nej sa stretnutia zúčastnilo

asi ďalších 15 vlastníkov. Malo ísť o prezentačné stretnutie, na ktorom sa predstavili 3 potencionálni
správcovia, ktorých zabezpečil p. Š.. Na konci stretnutia boli vlastníkom odovzdané lístky, na ktorých
mali označiť správcu, ktorého by poverili vlastníci vykonávať správu domu, prípade si to mohli vlastníci
rozmyslieť a označené hlasovacie lístky mohli vhodiť následne do schránky vchodovému dôverníkovi.
Podľa svedkyne sa zápisnica
17C/92/2010

na tejto schôdzi určite nespisovala. Ďalšia schôdza sa už nekonala. Po dlhom období si svedkyňa našla
v schránke vhodenú zmluvu o výkone správy, ktorá nebola ani popísaná správcom, ani datovaná, bez
akéhokoľvek sprievodného listu, bolo to koncom roka 2009. Okrem jedného exempláru zmluvy, ktorý jej
bol vhodený do schránky, ďalší exemplár, či už zmenený , alebo doplnený sa jej do rúk nedostal.

P.. M. D., konateľ a spoločník obchodnej spoločnosti C. - M. K..Q..X.., ako svedok uviedol, že správu
bytového domu na D. V. vykonávali od 01.01.2002 do 31.12.2008. Zmluva bola ukončená výpoveďou
zo strany správcu, z dôvodu konfliktnosti niektorých vlastníkov ako aj pre ich nesúčinnosť, čo postupom
rokovnarastalo. Správcasasnažilvykonaťniektoréúpravybytovéhodomu,avšakichnávrhysanestretli

s podporou vlastníkov. Vlastníci odmietli niektoré opatrenia, ako napr. opatrenia na úsporu tepla. Z ich
strany plynula nedôvera k správcovi spojená s obavami, že správca ich chce okradnúť. Správca mal
limit nakladania s finančnými prostriedkami iba do výšky 5.000,- Sk, v iných veciach potreboval súhlas
vlastníkov. Preto aj v období, v ktorom správu C. - M. K.. Q..X.. vykonávala, bolo zrealizovaný iba
minimálny počet krokov k obnove domu. Keďže uvedené problémy s vlastníkmi pretrvávali, rozhodol sa

pôvodný správca správu ukončiť.

Zvykonanéhodokazovaniasúdzistil,žepôvodnýsprávca-C.-M.K..Q..X..ukončilnazákladevýpovede
zodňa12.06.2008správubytovéhodomuD.X-XXvBratislavekudňu30.09.2008. Dňa10.7.2008 bolo
zvolané stretnutie vlastníkov bytového domu za účelom odsúhlasenia nového správcu. Stretnutia sa

zúčastnilo asi 16 vlastníkov z celkového počtu 60 ako aj zástupcovia troch správcovských spoločností,
medzi nimi i žalovaný, ktorí predstavili svoje spoločnosti. Vlastníkom boli rozdané hlasovacie lístky, na
ktorých boli uvedení traja potencionálni správcovia, s tým, že vlastníci vyznačia toho, ktorého žiadajú
zvoliť za správcu. Hlasovacie lístky boli ostatným vlastníkom, ktorí sa schôdze nezúčastnili, vhodené do
schránky. Po zozbieraní hlasovacích lístkov a zistení, že väčšina vlastníkov hlasovala za žalovaného

bol vypracovaný návrh zmluvy o výkone správy, ktorý bol vlastníkom tiež vhodený do schránky.

Spotrebiteľská zmluva nie je samostatným typom zmluvy (aj keď je v Občianskom zákonníku
pomenovaná), ale možno ju označiť ako druh zmluvy, pre ktorú najmä Občiansky zákonník, ale aj
iné právne predpisy, ustanovujú osobitné podmienky a určujú, aké náležitosti zmluva musí obsahovať

a naopak, ktoré v nej nesmú byť (neprijateľné podmienky) na ochranu tzv. slabšej zmluvnej strany.
Úprava spotrebiteľskej zmluvy tvorí právny základ ochrany spotrebiteľa v súkromno-právnych vzťahoch
a je základným inštitútom spotrebiteľského práva. Charakter spotrebiteľskej zmluvy môže mať zmluva
kúpna, zmluva o dielo, poistná zmluva, zmluva o obstaraní zájazdu, lízingová zmluva, (zmluva o
úvere), zmluva o dodávke plynu elektriny, o pripojení a ďalšie. Spotrebiteľská zmluva sa uzatvára medzi

dodávateľom na strane jednej a spotrebiteľom na strane druhej. Dodávateľ je ten, ktorý pri uzavieraní a
plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
Spotrebiteľom bude vždy osoba (fyzická či právnická), ktorá pri uzavieraní tejto zmluvy nekoná ako
podnikateľ, teda osoba, ktorá pri uzavieraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu
svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti, pričom nie je rozhodujúce, či spotrebiteľ mal

možnosť ovplyvniť obsah zmluvy. Zmluva o výkone správy je zmluvou spotrebiteľskou.Predmetomkonaniavsúdenejvecijeuloženiepovinnostižalovanémuzdržaťsavýkonučinnostisprávcu
podľa § 3 ods. 5 zák. č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa v znení neskorších zmien, dôvodiac, že
zmluva o výkone správy, na základe ktorej žalovaný

17C/92/2010

svoju činnosť vykonáva je neplatná, pretože nebola uzavretá v zmysle zásad stanovených v ustanovení
§ 8a zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Z uvedeného dôvodu bolo potrebné, aby sa súd prejudiciálne vysporiadal s otázkou platnosti zmluvy
o výkone správy.

Podľa § 8 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinného do 31.1.2010,
správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania
alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len

podľa tohto zákona.

Podľa§8aods.1cit.zák.vlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdomeuzatvoriasosprávcompísomnú
zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena, alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone

správy, alebo jej zmena alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a
správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a
nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis (§ 46 Občianskeho súdneho
poriadku).

Podľa § 46 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku, adresátovi možno doručiť písomnosť v byte, v sídle
(mieste podnikania), na pracovisku alebo kdekoľvek bude zastihnutý.

Podľa § 46 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku ak nebol adresát zastihnutý, hoci sa zdržuje v mieste

doručenia, doručí sa inej dospelej osobe bývajúcej v tom istom byte alebo v tom istom dome alebo
zamestnanej na tom istom pracovisku, ak je ochotná obstarať odovzdanie písomnosti. Ak nemožno ani
takto doručiť, uloží sa písomnosť na pošte alebo na orgáne obce a adresát sa vhodným spôsobom
vyzve, aby si písomnosť vyzdvihol. Písomnosť sa považuje za doručenú dňom, keď bola vrátená, i keď
sa adresát o tom nedozvedel.

Podľa § 14 ods. 1 cit. zák. vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť
zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach
domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku
na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému

vlastníkovi bytu alebo nebytovému priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze.
Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenia zvolal, a to do piatich
pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

Ustanovenie § 14 ods. 6 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinné

31.01.2010 ustanovuje, že ak nejde o rozhodovanie podľa odseku 3 (rozhodovanie o úvere, o
zabezpečení úveru, o zmluve o výstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a
o zmene formy výkonu správy) môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda navrhnúť písomné
hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov sedem dní
vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne hlasovania, a to spôsobom

v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda, za
účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, zistí výsledok
17C/92/2010

hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome

obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí
byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku
2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať. Prehlasovaný vlastník bytu anebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd,
aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol
o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo

obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Zákon č.250/2007 o ochrane spotrebiteľa upravuje práva spotrebiteľov a povinnosti výrobcov,
predávajúcich, dovozcov a dodávateľov, pôsobnosť orgánov verejnej správy v oblasti ochrany
spotrebiteľa, postavenie právnických osôb založených alebo zriadených na ochranu spotrebiteľa (ďalej

len združenie) a označovanie výrobkov cenami (§ 1 ods. 1 zák. č. 250/2007 Z.z.).

Podľa § 3 ods. 4 zák. č. 250/2007 Z.z. každý spotrebiteľ má právo združovať sa spolu s inými
spotrebiteľmi v združeniach a prostredníctvom týchto združení v súlade so zákonom chrániť a
presadzovať oprávnené záujmy spotrebiteľov, ako aj uplatňovať práva zo zodpovednosti voči osobám,
ktoré spôsobili škodu na právach spotrebiteľov.

Podľa § 3 ods. 5 zák. č. 250/2007 Z.z. proti porušeniu práv a povinností ustanovených zákonom s cieľom
ochrany spotrebiteľa môže sa spotrebiteľ proti porušiteľovi na súde domáhať ochrany svojho práva.
Združenie sa môže na súde proti porušiteľovi domáhať, aby sa porušiteľ zdržal protiprávneho konania a
aby odstránil protiprávny stav. Osoba, ktorá na súde úspešne uplatní porušenie práva alebo povinnosti

ustanovenej týmto zákonom a osobitnými predpismi, má právo na primerané finančné zadosťučinenie
od toho, koho porušenie práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom a osobitnými predpismi je
spôsobilé privodiť ujmu spotrebiteľovi.

Výsluchom účastníkov konania, svedkov a preštudovaním listinných dôkazov založených do spisu súd

zistil, že pri uzatváraní zmluvy o výkone správy , na základe ktorej žalovaný vykonáva správu bytového
domu D. X - XX v Bratislave, nebol držaný zákon.

K. Š. ako predseda výboru vlastníkov zvolal schôdzu vlastníkov, na ktorej sa mal zvoliť nový správca.
Schôdza sa mala konať dňa 10.07.2008, o termíne konania schôdze predseda výboru vlastníkov

informoval vylepením oznamu na brány deň pred konaním schôdze, čím nebola dodržaná zákonná
lehota piatich dní v zmysle ustanovenia § 14 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov v znení neskorších zmien. Na uvedenej schôdzi za podľa výpovede svedkov
zúčastnil minimálny počet vlastníkov cca. 16, čo súd považuje za pochopiteľné, keď sa vlastníci o
termíne dozvedeli iba deň pred jej uskutočnením. Ostatní vlastníci tak boli ukrátení o možnosť zúčastniť

sa schôdzi, na ktorej boli odprezentovaní potencionálni správcovia. Neprítomní vlastníci bytov a
nebytových priestorov sa tak nemohli vyjadriť k jednotlivým správcom, k prípadným návrhom zmluvy o
výkone správy, ako i ďalším argumentom čo mohlo ovplyvniť postoj vlastníkov pri podpise zmluvy a teda
ich tzv. ekonomické správanie.

17C/92/2010

Do spisu bol založený zoznam vlastníkov bytov opatrený 49-mi podpismi vlastníkov bytov a nebytových
priestorov celkového počtu 60 vlastníkov. Uvedený zoznam mal vyhotoviť svedok Š. a vlastníci

podpisom tohto podpisového hárku mali vyjadriť, či so zmluvou o výkone správy súhlasia, nesúhlasia,
resp. či majú pripomienky. K podpisom vlastníkov nebol uvedený dátum, z dôvodu, že vyjadrenia
vlastníkov boli robené v rôznych termínoch. Vykonaným dokazovaním súd nemal za preukázané, či
všetkým vlastníkom bola zmluva o správe vo svojej konečnej podobe riadne doručená.

Na to, aby zmluva o výkone správy bola platná a záväzná pre všetkých vlastníkov je potrebné aby
v súlade so zákon prebehol proces schvaľovania zmluvy a aby táto bola podpísaná nadpolovičnou
väčšinou všetkých vlastníkov. Spravidla sa schvaľovanie zmluvy vykonáva hlasovaním na schôdzi
vlastníkov odhlasovaním nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Následne musí byť zmluva
podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, ktorým musí byť zmluva aj riadne doručená.

K pochybeniu došlo už pri procese zvolávania schôdze dňa 10.07.2008, ktorej programom bola
voľba nového správcu. Schôdza nebola zvolaná aspoň päť dní pred jej konaním. Na tejto schôdzi
nebola prítomná nadpolovičná väčšina vlastníkov, preto na nej nemohlo dôjsť ani k odsúhlaseniu
nového správcu, ani k schváleniu zmluvy. Na uvedenej schôdzi návrh zmluvy nebol ani účastníkompredložený, boli iba prezentovaní prípadní správcovia. Žiadna ďalšia schôdza, na ktorej by došlo k
procesu schvaľovania zmluvy zvolaná nebola. Nebol dodržaný ani postup pri doručovaní zmluvy o
výkone správy, keď podľa vyjadrenia svedkov, im bol do schránok vhodný iba návrh zmluvy a to až

v období decembra 2009, keď žalovaný vykonával správu ich bytového domu už od januára 2009.
Žalovaný nepreukázal, že vlastníkom doručil zmluvu v konečnej podobe už v decembri 2008 podľa §
46 Občianskeho súdneho poriadku. Súd má za to, že neboli naplnené ani zákonné predpoklady na to,
aby bolo možné uvažovať, že došlo k písomnej forme hlasovania. Na to, aby bolo právoplatné písomné
hlasovanie, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome. Pred písomným hlasovaním však musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov
sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne hlasovania, a to
spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo
predseda, za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, zistí výsledok
hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome
obvyklým. Ani takýto postup pri hlasovaní o zmluve o výkone správy dodržaný nebol.

Z obsahu výpisu z obchodného registra súd zistil ďalšie závažné pochybenie a to, že žalovaný má v
predmete činnosti správu bytového a nebytového fondu až s účinnosťou od 13.01.2011. Teda v čase
keď mala byť uzavretá zmluva o výkone správy nebol oprávnený vykonávať správu bytového domu.

S poukazom na citované zákonné ustanovenia a vykonané dokazovania dospel súd k záveru, že zmluva
o výkone správy bola uzavretá v rozpore so zákonom a je podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatná.
Vzhľadom na konštatovanie absolútnej neplatnosti zmluvy ako celku, súd neposudzoval namietané
neprijateľné podmienky.

Ak teda žalovaný ako dodávateľ, nevykonal ani dodatočne nápravu a vykonával správu bytového domu
na základe neplatnej zmluvy, ktorá nebola schválená v súlade so zákonom, nemal k tomu oprávnenie,
nekonal s odbornou starostlivosťou. Takéto konanie sa potom kvalifikuje ako nekalá obchodná praktika
v zmysle § 7 ods. 2 zák. č. 250/2007 Z.z.,

17C/92/2010

čo konštatovala napokon aj komisia na posudzovanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách, zriadená
pri Ministerstve spravodlivosti SR.

V zmysle § 3 ods. 5 zák. č. 250/2007 Z.z. sa žalobca v 1. rade ako združenie, oprávnene domáhal proti
žalovanému ako porušiteľovi, aby sa porušiteľ zdržal protiprávneho konania a aby odstránil protiprávny
stav. Keďže v konaní bolo preukázané, že žalovaný porušil povinnosti ustanovené zákonom, tak ako
boli špecifikované vyššie, súd návrhu žalobcu v 1. rade vyhovel a uložil žalovanému povinnosť zdržať

sa výkonu správy bytového domu D. X - XX v Bratislave.

Žalobca v 2. rade sa domáhal primeraného finančného zadosťučinenia v zmysle § 3 ods. 5 zákona č.
250/2007 Z.z., súd však z vykonaného dokazovania nezistil také skutočnosti, ktoré by boli spôsobilé zo
vzniknutého stavu spôsobiť žalobcovi v 2. rade ujmu, preto v tejto časti návrh ako nedôvodný zamietol.

Otrováchkonaniarozhodolsúdpodľa§142ods.1O.s.p.apriznalžalobcomakoúspešnýmúčastníkom
právo na náhradu trov konania proti žalovanému, ktorý v konaní úspešný nebol.

Žalobcovia si však trovy konania podľa § 151 ods. 1 O. s. p. v lehote troch dní od vyhlásenia rozhodnutia

nevyčíslili, z ktorého dôvodu súd nie je viazaný rozhodnutím o prisúdení náhrady trov konania, a keďže z
obsahu spisu nevyplýva, že by žalobcom trovy vznikli, rozhodol o náhrade trov konania tak, že žalobcom
trovy konania nepriznal (§ 151 ods. 2 O. s. p.).

Podľa § 148 ods. 1 O. s. p. súd uložil žalovanému účastníkovi povinnosť zaplatiť na účet tunajšieho súdu

súdny poplatok v časti , v ktorej bol žalovaný neúspešný vo výške 99,50 €. Žalobcovia boli zo zákona
od súdneho poplatku oslobodení podľa § 4 ods. 2 písm. za/ Zákona o súdnych poplatkoch.

V časti, v ktorej bol žalovaný úspešný, znáša trovy konania štát.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajšom
súde, písomne v dvoch vyhotoveniach.

Podľa § 205 ods. 1 O. s. p. sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O. s. p.) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu
považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O. s. p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci

samej, možno odôvodniť len tým, že

a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1
b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci,

17C/92/2010

c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené

(§ 205a ),
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 O. s. p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Podľa § 205 ods. 1 O. s. p. skutočnosti alebo dôkazy, ktoré neboli uplatnené pred súdom prvého stupňa,
sú pri odvolaní proti rozsudku alebo uzneseniu vo veci samej odvolacím dôvodom len vtedy, ak

a/ sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) lebo
obsadenia súdu,
b/ má byť nim preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej,
c/ odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4,

d/ ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu
prvého stupňa.

Podľa § 205a ods. 2 O. s. p. ustanovenie odseku 1 sa nepoužije v konaniach podľa odseku 120 ods.
2 O. s. p.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona, ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.