Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 2. december 2015

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 11Co/70/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2213201483
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 12. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Renáta Gavalcová
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2015:2213201483.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Renáty Gavalcovej a sudcov
JUDr. Silvie Hýbelovej a Mgr. Fedora Benku, v právnej veci navrhovateľa: Obec Čiližská Radvaň,
Čiližská Radvaň 285, IČO: 305 341, zastúpený advokátkou: JUDr. Beáta Slováková, AK so sídlom
Dunajská Streda, Ádorská 41, proti odporcovi: Jozef Écsy, Čiližská Radvaň 99, IČO: 32 326 858,
zastúpený advokátom: JUDr. Milan Bányi, AK so sídlom Veľký Meder, Nám. B. Bartóka 5, o vypratanie
nehnuteľnosti, o odvolaní odporcu proti rozsudku Okresného súdu Dunajská Streda zo dňa 03.
novembra 2014, č. k. 10C/28/2013 - 112, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e.

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa rozsudkom napadnutým odvolaním uložil odporcovi povinnosť vypratať nehnuteľnosť
so súpisným číslom XXX - výkupňa zeleniny, parc. č. 346/47 v obci v k. ú. W. A., ktorá je vedená
Správou katastra Dunajská Streda na LV č. XXX do 15 dní od právoplatnosti tohto rozsudku, keď o
trovách konania súd rozhodne do 30 dní po právoplatnosti vo veci samej.

Svoje rozhodnutie súd právne odôvodnil použitím ust. § 3 ods. 1, 2, 3, 4, § 9 ods. 1 zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, § 37 ods. 1 O.z., keď vecne svoje rozhodnutie
odôvodnil tým, že súd z výsledkov vykonaného dokazovania mal jednoznačne za preukázané, že medzi
účastníkmi konania bola dňa 01.01.2010 uzavretá zmluva o prenájme nebytových priestorovo podľa
zákona č. 116/90 Zb. Z článku 2 súd zistil, že účastníci zmluvy a dohodli, že prenajímateľ t. j. navrhovateľ
prenecháva na užívanie budovu - nákupňa zeleniny, pričom priestor sa dáva do prenájmu za účelom
skladových priestorov. V článku 4 predmetnej zmluvy účastníci konania sa dohodli o výške nájomného
na sumu 1037,30 € za rok, pričom nájomca, t. j. odporca bol povinný uhrádzať nájomné v dvoch
splátkach a to sumu vo výške 518,65 € do 30.06. bežného roka a 518,65 € do 31.12. bežného roka. V
článku 5 účastníci zmluvy sa dohodli, že predmetná zmluva je platná od 01.01.2010 do 31.12.2010 s
prednostným právom predĺženia. Navrhovateľ podal návrh na vypratanie nehnuteľnosti, pričom poukázal
na tú skutočnosť, že odporca užíval tieto nehnuteľnosti bez právneho titulu. Súd vo svojom rozhodnutí
poukázal na článok 2 predmetnej zmluvy z ktorého zistil, že účastníci zmluvy sa dohodli, že prenajímateľ,
teda navrhovateľ prenecháva na užívanie budovu nákupňa zeleniny. Súd v tomto smere poukazuje na §
3 ods. 3 cit. zákona, podľa ktorého zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel
nájmu, výšku a splatnosť nájomného aj spôsob jeho platenia. Z predmetnej zmluvy súd zistil, že v zmluve
nie je určený predmet nájmu, nakoľko ako predmet sa uvádza „nákupňa zeleniny“. Preto súd dospel k
názoru, že predmetná zmluva je absolútne neplatná od začiatku. Podľa názoru súdu v prípade právneho
úkonu, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti ustanovená písomná forma (§ 40) musí byť určitosť i
zrozumiteľnosť prejavu vôle daná obsahom listiny a teda musí byť poznateľná z jej textu. Poukazujúc
na vyššie uvedené skutočnosti, preto súd dospel k záveru, že v danom prípade nárok navrhovateľ na

vypratanie nehnuteľnosti je opodstatnený, poukazujúc na vyššie uvedené skutočnosti a to na § 37 ods.
1 OZ a na § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a návrhu
navrhovateľ a celom rozsahu vyhovel. V zmysle § 151 ods. 3 O.s.p. súd o trovách konania rozhodne
samostatným uznesením do 30 dní po právoplatnosti rozsudku.
Proti rozsudku súdu prvého stupňa podal v zákonnej lehote odvolanie odporca, prostredníctvom svojho
právneho zástupcu, v ktorom uviedol, že podľa ich názoru je zmluva platná, nakoľko spĺňa všetky
náležitosti požadované zákonom, a to aj predmet nájmu, keď v zmluve je vymedzený pojmom „Budova
- nákupňa zeleniny“ a zákon ani iný právny predpis nepredpisujú presné vymedzenie nebytového
priestoru, len poukazujú na skutočnosť, že by mohlo byť vymedzenie nebytového priestoru najlepšie
podľa údajov v katastri nehnuteľností. Pre zmluvné strany postačovalo aj takéto vymedzenie predmetu
nájmu, nakoľko vedeli o čo sa jedná, keď tento priestor viac rokov prenajímali, predmet nájmu nebol
zameniteľný, bol určitý. Pretože zmluva je platná a navrhovateľ nemieni podpísať s klientom zmluvu,
navrhuje, aby súd návrh navrhovateľa zamietol v celom rozsahu. Neurčitosť samotného predmetu nájmu
by nemal byť dôvodom neplatnosti nájomnej zmluvy, v ktorej je predmet nájmu určený. V tejto súvislosti
je možné sa stretnúť v právnej praxi napr. s uvádzaním len približnej rozlohy priestorov, neuvádzaním
grafického znázornenia príslušnej časti priestorov alebo určovaním prostredníctvom čísla, ktoré už na
stavbe nemusí visieť a pod., ale môže byť určeným podľa názvu budovy, ktorá sa prenajíma.

K odvolaniu odporcu zaslal písomné vyjadrenie navrhovateľ prostredníctvom svojho právneho zástupcu,
v ktorom uviedol, že žiada, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil, keď považuje
odvolanie odporcu za nedôvodné a snahou odporcu je len skutočnosť, aby mohol čo najdlhšiu dobu
užívať predmetný priestor a to aj bez právneho dôvodu. Uviedol, že keďže si navrhovateľ uvedomoval
právne nedostatky zmluvy o prenájme nebytových priestorov zo dňa 1.2.2010, na ktoré aj prvostupňový
súd v odôvodnení svojho rozhodnutia poukázal, práve novou zmluvou chcel navrhovateľ tento právny
stav napraviť. Odporca však odmietol uzatvoriť novú zmluvu a trval na tom, že na základe jeho práva
na prednostné uzatvorenie zmluvy je potrebné vec riešiť dodatkom k pôvodnej zmluve, v ktorom sa
dojedná výlučne len nová doba nájmu, resp. predĺženie nájmu. Navrhovateľ preto nemal inú možnosť
ako podať na súd návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Ďalej navrhovateľ poukázal na skutočnosť, že
odporca na jednej strane tvrdí, že predmetná zmluva je platná, avšak dňa 29.12.2014 doručil na Obecný
úrad Čiližská Radvaň žiadosť, v ktorej žiada uzatvorenie nájomnej zmluvy na rok 2015 a v ďalšom texte
žiada a definuje nehnuteľnosť - predmet nájmu.

Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), po zistení, že odvolanie podala včas
oprávnená osoba - účastník konania (§ 201 a § 204 ods. 1 O.s.p.), proti rozhodnutiu, proti ktorému
je tento opravný prostriedok prípustný (§ 201 a § 202 O.s.p.), postupom bez nariadenia odvolacieho
pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.), zverejnením termínu vyhlásenia rozhodnutia na úradnej tabuli súdu
podľa § 156 ods. 3 O.s.p., preskúmal napadnutý rozsudok ako aj konanie mu predchádzajúce v medziach
daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 212 ods. 1 O.s.p.) a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvého
stupňa je vecne správny a preto je potrebné ho v zmysle ust. § 219 O.s.p. potvrdiť.

Predmetom konania vedeného na súde prvého stupňa pod sp. zn. 10C/28/2013 je návrh navrhovateľa,
ktorým sa domáha, aby bola odporcovi uložená povinnosť vypratať nehnuteľnosť so súpisným číslom
XXX - výkupňa zeleniny, parc. č. 346/47 v obci v k. ú. W. A., ktorá je vedená Správou katastra Dunajská
Streda na LV č. XXX do 15 dní od právoplatnosti rozsudku.

Predmetom odvolacieho konania je preskúmanie správnosti postupu a rozsudnutia súdu prvého stupňa,
ktorým bolo návrhu navrhovateľa vyhovené.

Pretože odvolací súd v plnom rozsahu preberá súdom prvého stupňa zistený skutkový stav, ktorý vykonal
dokazovanie v rozsahu potrebnom pre posúdenie žalobou uplatneného nároku, jeho výsledky jednotlivo
i vo vzájomných súvislostiach správne vyhodnotil a napokon dospel k správnym skutkovým záverom,
pokiaľ ide o skutočnosti právne rozhodné pre posúdenie žalobou uplatneného nároku a pretože odvolací
súd v celom rozsahu zdieľa i právne závery prvostupňového súdu vo veci, ktorý na vec aplikoval správne
hmotnoprávne ustanovenia a tieto v súvislosti s danou vecou i správne vyložil, s poukazom na ust. § 219
ods. 2 O.s.p. odvolací súd už iba odkazuje na správne a presvedčivé písomné vyhotovenie rozsudku.
Odvolací súd ani s prihliadnutím na odvolacie argumenty nenachádza dôvod, pre ktorý by sa mal od
záverov prvostupňového súdu odchýliť a nemôže preto dať za pravdu odvolateľom. Na zdôraznenie
správnosti záverov prvostupňového súdu sa potom žiada dodať už len nasledovné:

Z ust. §§ 123, 126 Občianskeho zákonníka vyplýva oprávnenie vlastníka v medziach zákona predmet
svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, ako aj oprávnene
domáhať sa ochrany proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje. Súdna ochrana
vlastníckeho práva sa poskytuje vlastníkovi proti tomu, kto neoprávnene zasahuje do jeho vlastníckeho
práva, najmä umožňuje domáhať sa vydania veci resp. vypratať nehnuteľnosť od toho, kto ju neprávom
zadržuje. Zákonnou podmienkou úspechu vlastníckej žaloby je preukázanie vlastníckeho práva (aktívna
legitimácia). Pasívna legitimácia prislúcha osobe, ktorá má vec fakticky u seba resp. ju užíva, avšak
nemá na to žiadny právom aprobovaný dôvod.
Z obsahu spisu vyplýva, že navrhovateľ v pozícii prenajímateľa uzatvoril s odporcom ako nájomcom dňa
01.01.2010 zmluvu o prenájme nebytových priestorov, v ktorej v čl. 2 zadefinoval predmet zmluvy tak,
„že prenajímateľ prenecháva na užívanie budovu - výkupňa zeleniny, priestor sa dáva do prenájmu za
účelom skladových priestorov“. V čl. 4 si dohodli účastníci zmluvy cenu za prenájom, kde v bode 1 je
uvedená výška nájomného v sume 1.037,30 eur za rok, v bode 2 je uvedené, že nájomca je povinný
uhrádzať nájomné v dvoch splátkach, a to 518,65 eur do 30.06. bežného roka a 518,65 eur do 31.12.
bežného roka. V čl. 5 účastníci zmluvného vzťahu v bode 1 uviedli, že táto zmluva je platná od 01.01.2010
do 31.12.2010 s prednostným právom predĺženia. Listom zo dňa 20.11.2011 vyzval navrhovateľ odporcu,
aby najneskôr do 08. januára 2012 predmet nájmu vypratal a odovzdal prenajímateľovi v stave, v akom
ho prevzal na začiatku zmluvného vzťahu. Odporca túto výzvu prevzal dňa 25.11.2011. Odporca listom
zo dňa 29.11.2012 doručeným navrhovateľovi dňa 05.12.2012 žiadal navrhovateľa o prednostné právo
predĺženia zmluvy o prenájme nebytových priestorov, a to v zmysle čl. 5 ods. 1 zmluvy zo dňa 1.1.2010,
v ktorom sa upraví len platnosť zmluvy.

Ustanovenie § 3 zákona č. 116/1990 Zb., o nájme a podnájme nebytových priestorov upravuje spôsob,
formu a podmienky prenechania nebytového priestoru inému, keď z úpravy vyplýva, že k prenechaniu
nebytového priestoru je potrebné uzavretie zmluvy o nájme. Pri uzatváraní zmluvy je potrebné vo
všeobecnosti prihliadať najmä na úpravu obsiahnutú v ust. § 34 - 51 Obč. zák. a predovšetkým,
že zmluva je dvojstranným právnym úkonom. Právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku,
zmene alebo zániku tých práv a povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú. V
zmluve o nájme nebytových priestorov musia byť predmetné nebytové priestory dostatočne určito
vymedzené predovšetkým určením nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú, určením podlažia, či inej
špecifikácie umiestnenia priestoru. Nehnuteľnosť je možné určiť predovšetkým jej adresou, katastrálnym
územím, parcelným číslom, prípadne geometrickým plánom, či iným vhodným spôsobom, aby nevznikla
pochybnosť, o aké nebytové priestory ide. Obligatórnou náležitosťou zmluvy o nájme je určenie výšky
a splatnosti nájomného. Za absolútne neplatnú bude považovaná aj zmluva o nájme, ktorá bude
uzavretá v písomnej forme, ale nebude obsahovať všetky stanovené náležitosti, a to i vtedy, pokiaľ
by chýbajúce náležitosti boli určené dohodou účastníkov zmluvného vzťahu ústne. Pokiaľ zmluva
neobsahuje náležitosti uvedené v § 3 ods. 3 je podľa ust. § 3 ods. 4 cit. zákona neplatná. S prihliadnutím
na ust. § 40a O.z. ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Absolútna neplatnosť znamená, že právny
úkon je neplatný od počiatku bez ohľadu na to, či sa niekto dôvodov neplatnosti dovolal. Absolútnu
neplatnosť taktiež nie je možné zhojiť napr. tým, že v dodatku k zmluve bude dojednané chýbajúca
povinná náležitosť zmluvy.

Na základe uvedeného je tak odvolací súd toho názoru, že správnym bol postup súdu prvého stupňa,
keď dospel na základe vykonaného dokazovanie k záveru, že návrh navrhovateľa na vypratanie
odporcu z predmetných nebytových priestorov je dôvodný, nakoľko odporca tieto priestory užíva
bez právneho titulu, keďže zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá účastníkmi konania dňa
01.01.2010 je absolútne neplatná. Odvolací súd sa stotožňuje s právnym názorom súdu prvého stupňa,
že predmetná zmluva o nájme nebytových priestorov je absolútne neplatná z dôvodu, že v tejto zmluve
absentuje dostatočne určitý predmet nájmu, nakoľko priestory, ktoré majú byť predmetom nájmu nie sú
špecifikované tak, aby bolo zrejmé o aké priestory resp. nehnuteľnosť ide.

Odvolací súd ďalej na zvýraznenie správnosti napadnutého rozsudku poukazuje na znenie ust. § 37 ods.
1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právny úkon sa musí urobiť slobodne
a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Zmluva o nájme nebytových priestorov sa uzatvára
písomnou formou. Právny úkon je neurčitý, keď síce je zrozumiteľne vyjadrený, avšak jeho obsah je
nejasný a existujúce vecné nedostatky spočívajúce v neurčitom vyjadrení obsahu nemožno odstrániť
ani prostredníctvom interpretačného pravidla vyjadreného v § 35 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka.
V prípade právneho úkonu, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti ustanovená písomná forma (§ 40

ods. 1 OZ, § 14 ods. 1, § 3 zákona č. 116/1990 Zb), musí byť určitosť i zrozumiteľnosť prejavu vôle
daná obsahom listiny, a teda musí byť poznateľná z jej textu. Určitosť i zrozumiteľnosť písomného
prejavu je objektívna kategória a takýto prejav vôle by nemal vzbudzovať dôvodné pochybnosti ani medzi
účastníkmi právneho vzťahu a ani u osôb nezúčastnených na tom - ktorom zmluvnom vzťahu.

Neplatnosť právneho úkonu vyjadrená v § 37 OZ je neplatnosťou absolútnou od počiatku bez ohľadu
na to, či sa niekto dôvodu neplatnosti dovolal, a je nerozhodné, či došlo k vydaniu súdneho rozhodnutia
určujúceho, že právny úkon je neplatný /Z IV (s. 459, ods. 7)/.
Z čl. 2 zmluvy o nájme nebytových priestorov uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 1.1.2010 nemožno
ani interpretačným pravidlom vyvodiť predmet nájmu, pretože z tohto bodu zmluvy vyplýva len, že ide
o budovu nákupňa zeleniny, bez jej nejakej bližšej špecifikácie. Uvedená nehnuteľnosť nie je žiadnym
spôsobom identifikovaná tak, aby nemohlo dôjsť k jej zámene a preto nie je predmetná zmluva o nájme
nebytových priestorov v časti predmetu nájmu dostatočne určitá aj vo vzťahu k tretím osobám a trpí
tak vadou v zmysle ust. § 37 OZ, t.j. vadou neurčitosti prejavu vôle, ktorá má za následok jej absolútnu
neplatnosť.

Z uvedeného tak vyplýva, že z dôvodu absolútne neplatnej zmluvy odporca užíva predmetné nebytové
priestory bez právneho dôvodu a v danom prípade má navrhovateľ ako vlastník týchto nebytových
priestorov nárok na ich vypratanie a na ich užívanie.

Na základe vyššie uvedeného, pokiaľ súd prvého stupňa vyhovel návrhu navrhovateľa, rozhodol vecne
správne a preto odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p. ako
vecne správny potvrdil.

S poukazom na to, že súd prvého stupňa o trovách konania podľa § 151 ods. 3 O.s.p. nerozhodol,
rovnako ani odvolací súd o trovách odvolacieho konania nerozhodoval a o týchto podľa § 224 ods. 4
O.s.p. rozhodne súd prvého stupňa.

Senát krajského súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.