Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 5. september 2013

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 25C/309/2009
Identifikačné číslo súdneho spisu: 7109213722
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 09. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marta Melicherčíková
ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2013:7109213722.5

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I samosudkyňou JUDr.Martou Melicherčíkovou, v právnej veci žalobcu: ADONAI
s.r.o., Terchovská 4, Košice, zastúpený advokátom JUDr.Richardom Kovalčíkom, Rázusova 1, Košice
proti žalovanému: Košický samosprávny kraj, Námestie Maratónu mieru č.1, Košice o zaplatenie
38.991,12 € s prísl. takto

r o z h o d o l :

Základ uplatneného nároku žalobcu je d a n ý.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca žalobou zo dňa 11.6.2009 sa domáha zaplatenia sumy vo výške 38.991,12 € s prísl. titulom
vydania bezdôvodného obohatenia a trov konania.

Svoj návrh odôvodnil nasledujúcimi skutočnosťami:

Dňa 18.8.2006 uzavrel ako budúci nájomca so Správou zdravotníckych zariadení Košického
samosprávneho kraja ako príspevkovou organizáciou žalovaného a správcom majetku ako budúcim
prenajímateľom Zmluvu o budúcej zmluve o nájme nebytového priestoru v suteréne budovy
zdravotníckeho zariadenia na X. J..Č..X Q. O. na účely prevádzkovania neštátnej lekárne. V zmysle
uvedenej zmluvy, článok II, tretí odsek sa účastníci dohodli, že budúci nájomca je oprávnený na vlastné
náklady realizovať budúcim prenajímateľom odsúhlasené stavené úpravy v priestoroch určených na
prenájom, ak by takáto úprava bola potrebná pre získanie príslušných povolení.

Nakoľko stavebné úpravy nebytového priestoru si vyžiadali vydanie stavebného povolenia, platnosť
Zmluvy o budúcej zmluve bola následne niekoľkými dodatkami predlžovaná. Na realizáciu stavených
úprav bolo žalobcovi udelené stavebné povolenie č.j. Q.. XXXX/XX-S., XXXX X.. N. XX.XX.XXXX Y. X.
F. N. XX.X.XXXX Č..U.. P.-XX/XX-XX/IV. Obsah a rozsah úprav odsúhlasil budúci prenajímateľ listami
z 11.10.2006 a 29.11.2006. Celkové náklady vynaložené žalobcom na stavebné úpravy dosiahli sumu
2.478.583,35 Sk. Mesto Košice ako príslušný stavebný úrad rozhodnutím zo dňa 1.6.2007 a rozhodnutím
z 1.6.2009 povolil užívanie upraveného nebytového priestoru.

Na základe žiadosti žalobcu budúci prenajímateľ vyslovil súhlas s účtovaním nákladov na úpravu
nebytového priestoru v jeho účtovníctve pre daňové účely.

Dňa 6.9.2007 uzavreli žalobca a Správa majetku Košického samosprávneho kraja, s.r.o. ako nový
správca majetku žalovaného a budúci prenajímateľ Dodatok č.4 k Zmluve o budúcej zmluve, ktorého
súčasťou je aj návrh Zmluvy o nájme dotknutého nebytového priestoru, kde v ustanovení článku
IV, bod 15, budúci prenajímateľ súhlasil s vedením a odpisovaním nákladov na úpravy dotknutého
priestoru v účtovníctve nájomcu s tým, že v prípade ukončenia nájomnej zmluvy pred ukončením

účtovného odpisovania má nájomca nárok na náhradu vynaložených prostriedkov vo výške zostatku
odpisov vedených v účtovníctve nájomcu. Napokon dňa 8.4.2008 bola uzatvorená medzi žalobcom
ako nájomcom a Správou majetku Košického samosprávneho kraja s.r.o. ako prenajímateľom samotná
zmluva o nájme nebytového priestoru, pred ktorým uzavretím však prenajímateľ oznámil žalobcovi,
že v Zmluve o nájme, ustanovenia týkajúce sa zhodnotenia nebytových priestorov budú vypustené a
budú predmetom samostatnej písomnej dohody. Žalobcovi za danej situácie neostalo nič iné ako takto
upravenú nájomnú zmluvu podpísať.

Keďže správca dotknutej nehnuteľnosti túto mal záujem odpredať, nájomcovia nebytových priestorov,
medzi nimi aj žalobca požiadali o ich odkúpenie. Pred samotným úkonom však žalobca požiadal o
uzavretie dohody o spôsobe finančného vyrovnania investovaných prostriedkov, resp. o započítanie
hodnoty vynaloženej investície na úpravy priestoru do kúpnej ceny nehnuteľností.

Zastupiteľstvo žalovaného dňa 27.10.2008 schválilo predaj nebytových priestorov v uvedenom objekte
za cenu určenú znaleckým posudkom vyhotoveným N. G..U. A., čo v prípade dotknutého nebytového
priestoru kúpna cena predstavovala 3.562.863,59 Sk. V cene určenej znaleckým posudkom boli tak
zohľadnené úpravy vykonané žalobcom. Kúpna zmluva bola uzatvorená 16.12.2008, jej predmetom bol
nebytový priestor ako aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu,
ktorej vklad bol povolený 9.1.2009. Kúpna cena bola žalobcom uhradená pred uzavretím zmluvy
9.12.2008. Pre nesúhlas správcu nehnuteľnosti a žalovaného k zníženiu kúpnej ceny o hodnotu
žalobcom vynaložených prostriedkov na úpravy priestoru nedošlo.

Žalobca má za to, že s vedomím a súhlasom správcu nehnuteľností vynaložil na úpravu nebytového
priestoru nemalé finančné prostriedky, ktorými sa ich hodnota zvýšila, na strane druhej žalovaný
odpredal žalobcovi nebytový priestor v stave po vykonaných úpravách, teda s vyššou hodnotou, čím
jednoznačne získal majetkový prospech vo výške zodpovedajúcej rozdielu medzi všeobecnou hodnotou
nebytového priestoru pred vykonanými úpravami a hodnotou priestoru po vykonaných úpravách. Výšku
bezdôvodného obohatenia ocenila znalkyňa G..P.Á. v znaleckom posudku č.10/2009, keď ju určila
sumou, ktorú žalobca v konaní požaduje.

Žalovaný vo veci podal písomné vyjadrenie, v ktorom žiadal návrh ako nedôvodný v celom rozsahu
zamietnuť.

Aj tento účastník poukázal na listinné doklady uzavreté medzi účastníkmi konania a tvrdené žalobcom
v samotnom návrhu. Uviedol, že kúpna zmluva bola uzatvorená na žiadosť žalobcu, podľa ktorej kúpna
cena bola stanovená a dohodnutá vo výške 3.562.863,59 Sk, ktorú kupujúci uhradil 9.12.2008, to
znamená pred podpisom kúpnej zmluvy. Tento účastník poukázal na obsah kúpnej zmluvy, z ktorého
dôvodu má za to, že v tomto konaní žalobcom uplatnený nárok je bezpredmetný a nemá oporu v ním
uvádzaných skutočnostiach.

Vykonaným dokazovaním bol zistený skutkový stav:

Tak ako žalobca poukázal, dňa 18.8.2006 ako budúci nájomca uzatvoril s budúcim prenajímateľom,
Správou zdravotníckych zariadení KSK - príspevkovou organizáciou Košického samosprávneho kraja
na základe Zriaďovacej listiny zo dňa 1.4.2004 Zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola dohoda
zmluvných strán o uzavretí budúcej Zmluvy o nájme nebytového priestoru podľa príslušných ustanovení
zák.č.116/1991 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako i
príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, týkajúcich sa nájmu spoločných priestorov. Budúci
prenajímateľ, ktorý bol v tom čase správcom majetku KSK sa zaviazal prenajať budúcemu nájomcovi
nebytový priestor o výmere 123,21 m2, súvisiace služby a hmotný majetok v suteréne zdravotníckeho
zariadenia na X. J..Č..X Q. O. za predpokladu, že budúcemu nájomcovi bude udelené povolenie
na poskytovanie zdravotnej starostlivosti v neštátnom zdravotníctvom zariadení. Budúci nájomca sa
zaviazal uvedené nebytové priestory užívať pre činnosť neštátnej lekárne.

V zmysle článku II uvedenej zmluvy sa účastníci okrem úhrady nájomného a užívania majetku dohodli
aj na tom, že budúci nájomca je oprávnený na základe uvedenej zmluvy na vlastné náklady realizovať
prenajímateľom vopred odsúhlasené stavebné úpravy v priestoroch určených na prenájom, ak je takáto

úprava podmienkou pre získanie rozhodnutí, stanovísk a vyjadrení orgánov štátnej správy. Dodatkami
č.1 a 2 zo dňa 12.9.2006 a 20.3.2007 sa zmluvné strany dohodli na predlžení platnosti zmluvy o budúcej
zmluve v článkoch v týchto dodatkoch uvedených.

Na realizáciu stavebných úprav v pôvodných priestoroch rehabilitačného oddelenia za účelom zriadenia
verejnej lekárne P. Č. O.-U., oddelenie výstavby a životného prostredia vydala dňa 30.11.2006 stavebné
povolenie, ktoré rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 6.12.2006. Na prístavbu lekárne dňa 15.1.2007
Mesto Košice vydalo ďalšie stavebné povolenie. Budúci prenajímateľ, Správa zdravotníckych zariadení
Košického samosprávneho kraja prípismi zo dňa 11.10.2006 a 29.11.2006 vyjadril súhlas k realizácii
stavebných úprav týkajúcich sa priestorov zdravotného strediska na X. X Q. O. ako aj s prístavbou
nového vstupu do lekárne v budove zdravotníckeho zariadenia na uvedenej adrese (čl.21, 23spisu) .

Mesto Košice rozhodnutím zo dňa 1.6.2007 povolil užívanie stavby, lekárne ADONAI na rohu ulíc X. -
H. Q. O. ako aj užívanie stavby, prístavby uvedenej lekárne. Uvedené rozhodnutia sú na čl.53, 55 spisu.

Budúci prenajímateľ písomným podaním zo dňa 2.4.2007 dal žalobcovi súhlas s účtovaním nákladov na
opravu a rekonštrukciu, ktoré sa realizovali v zdravotníckom zariadení na X. J..Č..X Q. O. v účtovníctve
jeho spoločnosti.

Následne 6.9.2007 medzi účastníkmi bol uzatvorený dodatok č.4 k Zmluve o budúcej zmluve zo dňa
18.8.2006, súčasťou ktorého dodatku, podľa bodu 3 je návrh Zmluvy o nájme nebytového priestoru.
Podľa Návrhu zmluvy o nájme nebytového priestoru, bodu 15 prenajímateľ súhlasil s tým, aby nájomca
náklady súvisiace s technickým zhodnotením prenajímaných priestorov, popísaných v článku II zmluvy,
v sume 2.181279,-Sk viedol a odpisoval vo svojom účtovníctve. V prípade ukončenia nájomnej zmluvy
pred ukončením účtovného odpisovania technického zhodnotenia podľa legislatívy platnej v roku 2007,
sa účastníci dohodli, že nájomca má nárok na náhradu vynaložených prostriedkov vo výške zostatku
odpisov vedených v účtovníctve nájomcu, okrem prípadov ukončenia nájomnej zmluvy z dôvodov na
strane nájomcu, s výnimkou dôvodu uvedeného v článku VI, bod 3b).

Zmluva o nájme nebytového priestoru č.380/2007 bola medzi účastníkmi uzavretá a podpísaná 8.4.2008
(čl.67-72 spisu). Pred uzavretím tejto zmluvy však prenajímateľ písomným oznámením zo dňa 2.4.2008
oznámil žalobcovi, spoločnosti ADONAI s.r.o., že na základe jednania s finančným odborom KSK
a odborom správy majetku KSK ohľadom technického zhodnotenia ním prenajatých priestorov v
zdravotníckom zariadení na X. J..Č..X Q. O. vo výške 2.181.279,-Sk, v Zmluve o nájme nebytových
priestorov, v článku IV, bod 14 bude vypustený a bude predmetom samostatnej písomnej dohody.

Následne žalobca dňa 2.5.2008 požiadal žalovaného o odkúpenie nebytového priestoru, rovnako ho
písomne požiadal o zápočet investícií s kúpnou cenou nehnuteľnosti. Uvedená žiadosť je na čl.77 spisu
a žiadosť o zápočet investície na čl.78-79 spisu. Predaj budovy na X. J..Q. O. Košický samosprávny
kraj schválil uznesením č.540/2008 na 20. zasadnutí Zastupiteľstva Košického samosprávneho kraja,
konaného dňa 27.10.2008, kde okrem iného schválil predaj nebytového priestoru č.1, č.2, 3, 4 a 5 v
suteréne budovy na X. J..Č..X Q. O. pre žalobcu ako aj nebytové priestory pre ďalších nájomcov.

Oznámením o predaji nebytových priestorov úrad Košického samosprávneho kraja prípisom zo dňa
31.10.2008 oznámil U..X. predaj nebytových priestorov v budove na X. J.. Q. O. pre nájomcov týchto
nebytových priestorov za cenu určenú znaleckým posudkom č.73/2008 vyhotoveným súdnym znalcom
G..A., ktorý znalecký posudok je súčasťou spisu (čl. 86-90).

Žalobca mal záujem o odkúpenie nebytových priestorov, z ktorého dôvodu bola uzatvorená Kúpna
zmluva Č..XX/XXXX/KZ T. XX.XX.XXXX, predmetom ktorej zmluvy bol prevod vlastníctva nebytového
priestoru Č..X Q. X. T. A. H. J..Č..XX Q. O., spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach domu, spoluvlastníckeho podielu na pozemku ako aj na priľahlom pozemku,
ktorý predmet zmluvy je špecifikovaný v článku II uvedenej zmluvy. Podľa článku V kúpna cena
nebytového priestoru bola zmluvnými stranami dohodnutá vo výške 3.562.863,59 Sk, ktorú kúpnu cenu
kupujúci zaplatil pred jej podpisom. Správa katastra Košice vklad povolila dňa 9.1.2009, pod číslom Q.
XXXXX/XXXX.

V priebehu konania žalobca opätovne poukázal na uzavreté zmluvy a predložené listinné doklady,
predložil aj znalecký posudok G..P. zo dňa 24.5.2009, na základe ktorého znalkyňa vyčíslila zhodnotenie
predmetných nebytových priestorov ako rozdiel pred a po ich rekonštrukcii. Podľa žalobcu znalkyňa pri
vyčíslení zhodnotenia vychádzala aj zo znaleckého posudku G..A., ktorý bol vypracovaný pri odpredaji
priestorov. Súčasne doplnil, že pri uzavretí Dodatku č.4 k Zmluve o budúcej zmluve žalobca si bol
vedomý toho, že zhodnotené a vložené finančné prostriedky majú byť medzi účastníkmi vysporiadané,
ktorá skutočnosť nepriamo vyplýva z prípisu Správy majetku Košického samosprávneho kraja zo dňa
2.4.2008.

Podľa žalovaného Košický samosprávny kraj nebol povinný nebytové priestory odpredať, urobil tak na
požiadanie a podľa vlastného rozhodnutia. Má za to, že v danom prípade nedošlo k zmene osoby, ktorá
bola nájomcom nebytových priestorov a ktorá ich odkúpila. Žalobca nebytové priestory zhodnotil ako
nájomca so súhlasom prenajímateľa a na účel, na ktorý ich využíval. Kúpna zmluva zohľadňovala stav
nebytových priestorov a teda vzájomné záväzky medzi predávajúcim a kupujúcim boli vysporiadané.
Kúpna cena bola zaplatená pred uzavretím zmluvy, tá bola riadne zavkladovaná a teda je toho názoru, že
po uzavretí zmluvy ani jedna zo strán nemá právo žiadať vrátenie kúpnej ceny. Pokiaľ žalobca požaduje
žalovanú sumu titulom vydania bezdôvodného obohatenia, ktorý nárok odvodzuje od uskutočnenia
stavebných prác a úprav, je podstatné, v ktorom období stavebné úpravy boli vykonané, z ktorého
dôvodu tento účastník z opatrnosti vzniesol námietku premlčania.

Žalobca v priebehu konania niekoľkokrát dôvodil, že žalovanú sumu požaduje titulom bezdôvodného
obohatenia vzniknutého na strane žalovaného a spočívajúceho v zhodnotení, (zlepšení kvality alebo
charakteru veci) dotknutého nebytového priestoru, ktoré zhodnotenie nastalo po vykonaní stavebných
úprav financovaných žalobcom. Pokiaľ ide o námietku premlčania podľa ust. § 107 ods.1 OZ uviedol, že
výšku bezdôvodného obohatenia vo forme zhodnotenia majetku sa žalobca preukázateľne dozvedel až
po doručení znaleckého posudku č.10/2009 G..S. P., predmetom ktorého bolo stanovenie rozdielu medzi
všeobecnou hodnotou dotknutého priestoru pred vykonaním stavebných úprav a po ich vykonaní, z
ktorého dôvodu považoval námietku premlčania, vznesenú žalovaným účastníkom za právne neúčinnú.

Podľa žalovaného (čl. 127 spisu), k majetkovému usporiadaniu účastníkov vo vzťahu k nebytovému
priestoru Č..X A. X. J..Č..X Q. O.G. došlo uzavretím kúpnej zmluvy, zaplatením kúpnej ceny a následným
vkladom do katastra nehnuteľnosti na základe uvedenej kúpnej zmluvy.

Na návrh žalobcu bol v konaní vypočutý svedok G..L., manžel konateľky uvedenej spoločnosti, keďže
všetky záležitosti týkajúce sa stavebných úprav nebytových priestorov riešili spolu. V roku 2006 hľadali
priestory na zriadenie lekárne, keďže manželka v tomto smere chcela podnikať. Naskytli sa im priestory
v suteréne A. X. J..Č..X Q. O.. Do celej záležitosti šli veľmi opatrne, celú situáciu konzultovali s
pracovníkmi, riaditeľom Správy zdravotníckych zariadení Košického samosprávneho kraja a až po
obhliadke priestorov a garantovaní určitých istôt sa rozhodli k ďalším právnym krokom. Išlo o 5-6
miestností bývalej rehabilitácie, ktoré sa dlhodobo neužívali a boli zdevastované. Z tohto obdobia si
zabezpečili fotodokumentáciu, ktorá zachytáva stav priestorov pred začiatkom rekonštrukcie. Potom, čo
Správa zdravotníckych zariadení im garantovala ochranu investícií a to jednak dlhodobým nájmom ako
aj právom odpisovania investícií, príp. ich vrátením ak by došlo k skoršiemu ukončeniu nájmu, sa rozhodli
uzavrieť Zmluvu o budúcej zmluve a vybavovať všetky doklady potrebné pre vydanie stavebného
povolenia. Tento doklad získali koncom roku 2006, druhé stavebné povolenie sa týkalo zriadenia
samostatného vchodu a bolo vydané v januári 2007. K započatiu stavebných a rekonštrukčných prác
došlo koncom roku 2006 - začiatkom roku 2007 a celá rekonštrukcia trvala do kolaudácie, do júna
2007. Po nej vykonali ďalšie dve menšie úpravy. Svedok uviedol firmu, ktorá im zabezpečila tak
projektovú dokumentáciu aj realizáciu samotných stavebných úprav. Rekonštrukcia si vyžiadala hrubé
práce, rozvody elektriny, vody, ústredného kúrenia, menili stúpačky, opravovali poškodené kanalizačné
zvody, následne vykonali búracie práce priečok, nové omietky stien, podlahy, dlažby, sadrokartónové
stropy, obklady, WC a umývarky, menili okná, na základe druhého stavebného povolenia pristavili
bezbariérový vstup. Všetky tieto úpravy boli nevyhnutné, keďže priestory chceli využívať pre potreby
lekárne a vykonávali ich v súlade s projektovou dokumentáciou, stavebným povolením a všetky boli
konzultované so zástupcami prenajímateľa. Celková investícia predstavovala čiastku 3.100.000,-Sk
vrátane investovania do hnuteľných veci. V júli 2007 lekáreň otvorili a túto prevádzkujú na tento účel
doposiaľ.

Celú investíciu mali rozdelenú do dvoch skupín, prvú tvorila investícia do nehnuteľného majetku
2.100.000,-Sk bez DPH, ktorú si mohli odpočítať po dobu 20 rokov vo výške 1/20 a ročne znižovať
základ dane z tejto sumy, druhá časť predstavovala investíciu do hnuteľného majetku, ktorá bola vo
výške cca 500.000,-Sk, ktorú si mohli postupne odpočítavať po dobu 4 rokov. Všetky odpisy boli v
súlade s daňovými predpismi. Takýto spôsob im vyhovoval, prijali ho napriek tomu, že po rekonštrukcii
nebytových priestorov im prenajímateľ určil nájomné vo výške 1.600,-Sk za m2, v ktorom nájme
investície zohľadnené neboli. Po ukončení rekonštrukcie priestorov chceli vzťah zlegalizovať, z ktorého
dôvodu spísali Dodatok č.4 k zmluve dňa 6.9.2007, súčasťou ktorého bol návrh zmluvy o nájme
nebytových priestorov. Aj tento svedok potvrdil, že návrh dohody s prenajímateľom obsahoval článok
IV, bod 15, podľa ktorého prenajímateľ súhlasil s odpisovaním nákladov v uvedenej výške v účtovníctve
žalobcu a v prípade ukončenia nájomnej zmluvy mali nárok na náhradu vynaložených prostriedkov vo
výške zostatku odpisov vedených v účtovníctve nájomcu. Pred spísaním samotnej nájomnej zmluvy
prenajímateľ najprv telefonicky, následne aj písomne mu oznámil, že predmetný bod nájomnej zmluvy
bude vypustený a bude predmetom samostatnej dohody. Danú skutočnosť potvrdil prípisom zo dňa
2.4.2008. Keďže chceli vzťah zlegalizovať nemali inú možnosť ako nájomnú zmluvu aj za takýchto
podmienok uzavrieť. Už vtedy sa im črtala možnosť odkúpenia priestorov, čím predpokladali, že
investované prostriedky im prenajímateľ do kúpnej ceny započíta. Z toho dôvodu spolu so žiadosťou o
odkúpenie nebytového priestoru dávali aj žiadosť o zápočet investícií. Na samotnú žiadosť o zápočet
prenajímateľ nereagoval, z ktorého dôvodu žalobca mal za to, že jeho nárok bude akceptovaný, k
čomu však nedošlo. V tom čase zástupcovia vlastníka nehnuteľnosti nemožnosť započítania investícií
odôvodňovali neexistenciou mandátu na tento úkon. Do priestorov investovali veľké peniaze, preto
nemali opäť inú možnosť ako pristúpiť na podmienky dané predávajúcim a to zaplatenie kúpnej ceny
a následne podpísanie kúpnej zmluvy. Uvedený postup považovali na nevyhnutný krok na ochranu
vložených investícií. Ani po uzavretí kúpnopredajnej zmluvy už za účasti právneho zástupcu, žalovaný
danú situáciu nebol ochotný mimosúdne riešiť. Podmienka pri predaji zo strany vlastníka nehnuteľnosti
bol predaj všetkých priestorov v predmetnej budove, ktoré priestory v tom čase prevádzkovalo 7 lekárov,
čo znamená, že pokiaľ by nepristúpili na kúpu nehnuteľnosti, padol by celý predaj.

Keďže pri podaní žaloby museli rozlišovať vložené investície a zhodnotenie nebytových priestorov, po
porade s právnym zástupcom, aby vedeli vyčísliť zhodnotenie nebytových priestorov si dali vypracovať
znalecký posudok G..P., ktorá zhodnotenie priestorov vyčíslila pred a po rekonštrukcii žalovanou sumou.

Právny zástupca žalobcu poukázal na judikatúru v tomto smere. Vo vyjadrení zo dňa 13.7.2012 namietal
platnosť Zmluvy o budúcej zmluve, keďže neobsahuje potrebné náležitosti v zmysle ust. § 3 ods.3
zák.č.116/90 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, podľa ktorého ustanovenia zmluva musí
mať písomnú formu a musí obsahovať okrem iného aj splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, ktoré
skutočnosti z uzatvorenej zmluvy nevyplývajú. Vzhľadom na uvedenú skutočnosť žalobca má za to, že
žalovaný sa v dôsledku realizácie úprav nebytového priestoru, ktorú nehnuteľnosť žalobca zhodnotil,
bezdôvodne na jeho úkor obohatil.

Podľa článku II, ods.2 Zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 18.8.2006 úhrada nájomného za prenajaté
priestory a užívanie hmotného majetku bude určená dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
Predpokladaná výška nájmu je 1.400,-Sk na m2 plochy ročne za nebytové priestory a 860,-Sk za m2
ročne za spoločné priestory plus platby za služby spojené s prenájmom priestorov. Rozpis úhrad za
užívanie priestorov, médií a služieb počas platnosti tejto zmluvy bude tvoriť Dodatok k tejto zmluve a
bude splatný odo dňa odovzdania priestorov na prípravu a na užívanie.

Na základe vyššie uvedeného súd má za to, že Zmluva o budúcej zmluve zo dňa 18.8.2006 spĺňa
podmienky a náležitosti podľa § 3 ods.3 zák.č.116/90 Zb., keďže má písomnú formu, v článku II zmluvy
je dojednaná výška nájomného prenajatých priestorov, rovnako je uvedený predmet a účel nájmu ako aj
splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, ktoré skutočnosti sú zrejmé z uvedeného článku a odseku
citovanej zmluvy. Zmluva je teda platná, rovnako aj všetky dodatky medzi účastníkmi k nej uzavreté.

Podľa ust. § 107, ods.1 OZ právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky
odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.

Na začiatok plynutia subjektívnej premlčacej doby na uplatnenie práva tak ako konštatoval žalobca na
vydanie neoprávnene získaného majetkového prospechu sa vyžaduje skutočná, a nie iba predpokladaná

vedomosť oprávneného o tom, kto na jeho úkor získal majetkový prospech. Nie je rozhodujúce, že
oprávnený sa mohol o tom dozvedieť pri vynaložení potrebnej starostlivosti. O tom, že došlo k získaniu
bezdôvodného obohatenia, kto ho získal sa oprávnený dozvie vtedy, keď pozná skutkové okolnosti, z
ktorých možno usudzovať na získanie bezdôvodného obohatenia na jeho úkor a to aspoň v takej výške
(objektívne vyčíslenej v peniazoch), že právo na jeho vydanie možno dôvodne uplatniť na súde. Aj v
tomto prípade rozhoduje skutočná, nie predpokladaná znalosť okolností uvedených v ustanovení 107
ods.1 OZ.

Pokiaľ ide o námietku premlčania vznesenú zo strany žalovaného účastníka súd má za to, že v danom
prípade nárok žalobcu premlčaný nie je, keďže v danom prípade žalobca sa skutočne dozvedel
o preukázanej výške bezdôvodného obohatenia tak, aby svoje právo mohol uplatniť na súde až
vypracovaním a doručením znaleckého posudku č.10/2009 znalkyne Ing.Mackovej, ktorá znalecký
posudok vypracovala na základe objednávky žalobcu dňa 24.5.2009 a keďže žaloba bola podaná na
súde 12.6.2009, nárok žalobcu premlčaný nie je.

Podľa ust. § 451 ods.1,2 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

V odseku 1 cit. zák. ustanovenia je vyjadrená všeobecná zásada, že ten kto sa na úkor iného bezdôvodne
obohatí, musí toto obohatenie vydať. Dôvodom vzniku záväzku je získanie bezdôvodného obohatenia
na úkor iného. Na základe toho vzniká záväzkový vzťah medzi tým, kto sa bezdôvodne obohatil a ktorý
je povinný bezdôvodné obohatenie vydať a medzi tým, na úkor koho sa niekto obohatil a ktorý má právo
na vydanie bezdôvodného obohatenia.

Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že uzavretím Zmluvy o budúcej zmluve dňa 18.8.2006
medzi účastníkmi konania, touto sa malo dosiahnuť uzavretie samotnej nájomnej zmluvy. Dodatok č.4
k uvedenej zmluve zo dňa 6.9.2007 obsahuje aj dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom ohľadom
finančného vyrovnania nákladov súvisiacich s technickým zhodnotením prenajímaných priestorov
vo výške 2.181.279,-Sk, keď prenajímateľ súhlasil s ich odpisovaním v účtovníctve žalobcu a v
prípade ukončenia nájomnej zmluvy súhlasil s tým, že nájomca má nárok na náhradu vynaložených
prostriedkov vo výške zostatku odpisov vedených v účtovníctve nájomcu. Medzi účastníkmi bolo
nesporné, že nájomca vykonával stavebné úpravy v súlade s projektovou dokumentáciou a so súhlasom
prenajímateľa. Uvedený Dodatok č.4 k Zmluve o budúcej zmluve platí, nedošlo k jeho zrušeniu, ani iným
spôsobom nedošlo k jeho zmene. Nájomný vzťah medzi účastníkmi skončil uzavretím kúpnopredajnej
zmluvy dňa 16.12.2008, ktorej vklad bol povolený 9.1.2009, keď žalobca predmetné priestory odkúpil
za kúpnu cenu podľa znaleckého posudku znalca G..U. A., ktorý znalecký posudok vypracoval ku
dňu 23.9.2008, t.j. určil všeobecnú hodnotu nebytového priestoru po jeho rekonštrukcii a po žalobcom
vykonaných stavebných úpravách. Keďže k dohode ohľadom náhrady vynaložených prostriedkov zo
strany žalobcu nedošlo počas nájomného vzťahu tak, ako to prezentoval žalovaný v Dodatku č.4 ako
aj v písomnom oznámení zo dňa 2.4.2008 a nedošlo ani po uzavretí kúpnej zmluvy, súd má za to, že
na strane žalovaného účastníka došlo k bezdôvodnému obohateniu plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, z ktorého dôvodu je nárok žalobcu v danom prípade opodstatnený a daný.

V súlade s ust. § 152 ods.2 O.s.p. súd rozhodol medzitýmnym rozsudkom o základe prejednávanej veci
s tým, že o výške bezdôvodného obohatenia a trovách konania rozhodne v rozhodnutí vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný
súd Košice I.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napadá, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.