Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 22. január 2015

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 10C/259/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113208732
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 01. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľuboslava Vanková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2015:2113208732.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava samosudkyňou JUDr. Ľuboslavou Vankovou v právnej veci navrhovateľa:

NOVOSEDLÍK Real s.r.o., IČO 43 961 258, so sídlom Chotárna 41, Nitra, zastúpený advokátom: JUDr.
Peter Timko, so sídlom Štefánikova trieda 6, Nitra, proti odporkyni: T. B., narodená XX.X.XXXX, bytom C.
XXX/X, Z., zastúpená splnomocnencom: Mgr. Attila Párkany, narodený 6.7.1969, bytom Hlavná 945/5,
Galanta, o zaplatenie 12.982,38 eura s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Odporkyňa je povinná zaplatiť navrhovateľovi sumu 11.407,27 eura, poplatok z omeškania vo výške
0,05 % denne zo sumy 1.320 eur od 24.2.2013 do zaplatenia, úrok z omeškania vo výške 5,75 % ročne
zo sumy 10.000 eur od 24.2.2013 do zaplatenia do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Vo zvyšku sa návrh zamieta.

III. O trovách konania bude rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom zo dňa 3.4.2013 doručeným súdu dňa 5.4.2013 domáhal vydania rozhodnutia,
ktorým by súd uložil odporkyni povinnosť zaplatiť mu sumu 13.080,24 eura s s poplatkom z omeškania
vo výške 0,05 % zo sumy 1.320 eur od 24.2.2013 do zaplatenia, s úrokom z omeškania vo výške 5,75
% ročne zo sumy 1.575,11 eura od 24.2.2013 do zaplatenia, zo sumy 10.000 eur od 24.2.2013 do

zaplatenia a náhradu trov konania.

Podaním zo dňa 27.5.2013 doručeným súdu dňa 28.5.2013 vzal navrhovateľ návrh späť v časti o
zaplatenie sumy 97,86 eura. Uznesením č. k. 10C/259/2013-102 zo dňa 17.6.2013 súd konanie v
uvedenej časti zastavil.

Podaním urobeným ústne do zápisnice o pojednávaní dňa 9.1.2014 prostredníctvom svojho advokáta

vzal navrhovateľ návrh späť v časti o zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5,75 % ročne zo sumy
1.575,11 eura od 24.2.2013 do 10.3.2013. Uznesením č. k. 10C/259/2013-136 zo dňa 15.1.2014 súd
konanie v časti o zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5,75 % ročne zo sumy 1.575,11 eura od
24.2.2013 do 11.3.2013 zastavil.

Odporkyňa s návrhom súhlasila len v časti o zaplatenie sumy 1.320 eur a sumy 87,27 eura, vo zvyšnej
časti o zaplatenie sumy 1.575,11 eura s príslušenstvom a sumy 10.000 eur s príslušenstvom s návrhom

nesúhlasila.

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s Návrhom zo dňa 3.4.2013, s Doplnením návrhu
zo dňa 27.5.2013, s Vyjadrením odporkyne zo dňa 26.7.2013, výsluchom navrhovateľky, výsluchomsvedkov N.. P. W., Y. O., I. B., oboznámením sa s listinnými dôkazmi, a to najmä so Zmluvou o nájme bytu
N 011/2010 zo dňa 23.11.2010, s Dodatkom zo dňa 30.3.2012 č. 1 k Zmluve o nájme bytu N 011/2010,
s Faktúrou č. 14120146 zo dňa 1.9.2012, s Faktúrou č. 14120164 zo dňa 1.10.2012, s Faktúrou č.

14120177 zo dňa 2.11.2012, s Faktúrou č. 19120006 zo dňa 31.1.2012, s Faktúrou č. 19120036 zo
dňa 31.10.2012, s Faktúrou č. 19120015 zo dňa 1.3.2012, s Faktúrou č. 19120026 zo dňa 31.3.2012,
s Faktúrou č. 19110009 zo dňa 31.12.2011, s Faktúrou č. 19120035 zo dňa 19.10.2012, s Preberacím
protokolom zo dňa 14.11.2012, s Krycím listom rozpočtu, s Rozpočtom, so Zmluvou o postúpení
pohľadávok zo dňa 28.1.2013, s Oznámením o postúpení pohľadávky zo dňa 29.1.2013 s podacím

lístkom, s Výzvou na zaplatenie pohľadávky zo dňa 11.2.2013, s Výpisom z Listu vlastníctva č. XXXX pre
katastrálneúzemieP.,sosplátkovýmikalendármi,svýpismizúčtunavrhovateľa,sFaktúrouč.14120013
zodňa31.1.2012,sFaktúrouč.14120028zodňa29.2.2012,sFaktúrouč.19120036zodňa31.10.2012,
s Faktúrou č. 14120076 zo dňa 31.5.2012, s Faktúrou č. 14120086 zo dňa 30.6.2012, s Faktúrou č.
14120114 zo dňa 31.7.2012, s Faktúrou č. 14120124 zo dňa 1.8.2012, s Faktúrou č. 14120146 zo
dňa 1.9.2012, s Faktúrou č. 14120164 zo dňa 1.10.2012, s Faktúrou č. 14120177 zo dňa 2.11.2012,

s Faktúrou č. 19120015 zo dňa 1.3.2012, s Faktúrou č. 14120028 zo dňa 29.2.2012, s Faktúrou č.
14120041 zo dňa 31.3.2012, s Faktúrou č. 19110009 zo dňa 31.12.2011, s Faktúrou č. 14110037 zo
dňa 30.4.2011, s Faktúrou č. 14110050 zo dňa 31.5.2011, s Faktúrou č. 14110063 zo dňa 30.6.2011,
s Faktúrou č. 14110073 zo dňa 31.7.2011, s Faktúrou č. 14110085 zo dňa 31.8.2011, s Faktúrou č.
14110096 zo dňa 30.9.2011, s Faktúrou č. 14110110 zo dňa 31.10.2011, s Faktúrou č. 14110123 zo dňa

30.11.2011, s Faktúrou č. 14110136 zo dňa 31.12.2011, s Faktúrou č. 19120035 zo dňa 19.10.2012,
s Faktúrou č. 14120056 zo dňa 30.4.2012, s Faktúrou č. 14130007 zo dňa 11.2.2013, s Krycím listom
čerpania, s Rekapituláciou súpisu vykonaných prác, so Zmluvou o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo
dňa 23.11.2010, so Špecifikáciou predmetu diela zo dňa 23.11.2010, s Dohodou o ukončení zmluvného
vzťahu zo dňa 9.11.2012, s fotodokumentáciou bytu, s Výzvou na splnenie zmluvného záväzku na kúpu

bytu zo dňa 6.11.2012 s podacím lístkom, s Nákresom bytu, ako i oboznámením sa s obsahom celého
spisu a zistil nasledovný skutkový stav:

Navrhovateľ v návrhu a v doplnení návrhu uviedol, že na základe Zmluvy o nájme bytu N 011/2010
zo dňa 23.11.2010 uzavretej medzi účastníkmi v znení Dodatku č. 1 odporkyňa užívala byt č. 8 na

4. nadzemnom podlaží bytového domu B4, vo vchode č. 1, súpisné číslo XXX, v katastrálnom území
P.. Nájomný vzťah skončil uplynutím dojednanej doby nájmu dňa 14.11.2012. Navrhovateľ eviduje voči
odporkyni pohľadávku z titulu nájomného za mesiac september až november 2012 vo výške 1.320
eur. Pohľadávka navrhovateľa z titulu nezaplateného poplatku z omeškania je spolu suma 87,27 eura.
Ďalej si navrhovateľ uplatňuje voči odporkyni pohľadávku vo výške 1.575,11 eura z titulu nároku na

náhradu škody, nakoľko odporkyňa porušila svoju povinnosť podľa čl. VII. bod 6 Nájomnej zmluvy
odovzdať byt navrhovateľovi ako prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzala s prihliadnutím na obvyklé
opotrebenie. Po ukončení nájmu odporkyňa dňa 14.11.2012 odovzdala navrhovateľovi byt, avšak tento
vykazoval poškodenia a nedostatky uvedené v bode 13 Preberacieho protokolu zo dňa 14.11.2012,
ktorú skutočnosť účastníci potvrdili svojim podpisom na protokole. Škoda na prenajatom byte spočívala

v tom, že na pôvodnej maľovke sa nachádzali stopy po nábytku, v troch obytných miestnostiach boli
diery po zariaďovacích predmetoch, na oknách sa nachádzali diery po žalúziách a chýbal kryt na TV
zásuvku. Následne po prevzatí bytu navrhovateľ zistil, že v byte boli aj poškodené dvere. Suma 1.575,11
eura spočíva vo vynaložených nákladoch na opravu a práce súvisiace s odstránením poškodenia a
nedostatkov prenajatého bytu. Navrhovateľ ako budúci predávajúci a odporkyňa ako budúca kupujúca

zároveň uzatvorili dňa 30.3.2012 aj Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, ktorou sa zaviazali, že
v lehote najneskôr do ukončenia doby nájmu uzavrú kúpnu zmluvu na prenajatý byt. Navrhovateľ tak
eviduje voči odporkyni aj pohľadávku z titulu nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10.000 eur.
Navrhovateľ výzvou na zaplatenie vyzval odporkyňu, aby najneskôr do 7 dní od doručenia predmetnej
výzvy uhradila navrhovateľovi sumu 13.080,24 eura.

Odporkyňa vo vyjadrení k návrhu uviedla, že nárok z titulu nezaplateného nájomného za mesiac
september až november 2012 vo výške 1.320 eur je oprávnený. Vo vzťahu k údajnej škode vo výške
1.575,11 eura odporkyňa uviedla, že byt odovzdala v nepoškodenom stave, náklady za opravy sú vo
výške miernej prestavby bytu a vymaľovanie bytu nemôže stáť 1.575,11 eura. Odporkyňa nesúhlasí s

úhradou zmluvnej pokuty vo výške 10.000 eur, nakoľko zo zmluvy o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy
zo dňa 23.11.2010 nevyplýva, že by odporkyňa mala byť sankcionovaná zmluvnou pokutou vo výške
10.000 eur. Postup navrhovateľa je v rozpore s dobrými mravmi, možno aj so zákonom.Odporkyňavkonaníuviedla,žesnavrhovateľomuzavreladňa23.11.2010Nájomnúzmluvuabytužívala
od 1.12.2010 do 14.11.2012, a to v minimálnom rozsahu a v žiadnom prípade na byte nevznikla škoda v
takom rozsahu, ako uvádza navrhovateľ. Byt bol daný odporkyni do užívania ako holobyt a je pravdou,

že po jeho odovzdaní zostali v byte diery na stenách po nábytku, konkrétne po kuchynskej linke a po
poličke v detskej izbe. Tiež sa v byte nachádzali dierky na oknách po žalúziách vo všetkých izbách
a chýbal kryt na TV zásuvku. Stav opotrebenia uvedený v Preberacom protokole zo dňa 4.11.2012 je
pravdivý. Podľa navrhovateľky opotrebovanie bytu bolo minimálne, v byte bývala navrhovateľka s dvomi
deťmi a byt užívali minimálne len cez víkendy. V byte neboli žiadne poškodené dvere. Odporkyňa bola

s navrhovateľom dohodnutá, že byt odkúpi do dvoch rokov, najneskôr do 30.11.2012. Odporkyňa si
pôvodne chcela vybaviť na kúpu bytu úver, avšak zostala tehotná, následne bola na materskej a úver jej
nebol schválený a z tohto dôvodu sa rozhodla byt nekúpiť. Výzvu zo dňa 6.11.2012 prevzala odporkyňa
dňa 9.11.2012 a zároveň v uvedený deň oznámila navrhovateľovi, že nehodlá byt kúpiť. Výzva zo
dňa 11.2.2013 bola odporkyni doručená v mieste bydliska poštárkou dňa 15.2.2013. Zmluvu o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy a nájomnú zmluvu podpísala odprokyňa s tým, že odovzdala navrhovateľovi aj

kauciu 2.000 eur, ktorá prepadla v prospech navrhovateľa. Byt mala odporkyňa odkúpiť za kúpnu cenu
74.500 eur.

Svedok N.. P. W. v konaní uviedol, že je zamestnaný ako vedúci obchodného oddelenia v Novosedlík
spol. s.r.o. s tým, že je poverený vybavovať určité úkony pre navrhovateľa. Svedok s odporkyňou jednal

v súvislosti s užívaním bytu, ukončením nájomnej zmluvy a dlhu na bytu. Svedok sa s odporkyňou
o termíne odovzdania bytu dohodli vopred, keďže predtým prebiehali intenzívne rokovania ohľadne
vysťahovania z bytu, odkúpenia bytu, či inej alternatívy. Nakoniec sa dohodli na odovzdaní bytu
dňa 14.11.2012, keďže sama odporkyňa potvrdila, že byt nebude odkupovať a vysťahuje sa z neho.
Do preberacieho protokolu doplnili údaje týkajúce sa závad v byte, ktoré boli nad rámec bežného

opotrebovania. Pri obhliadke trvajúcej cca 1 hodinu dňa 14.11.2012 bol prítomný svedok, odporkyňa
a kolega z obchodného oddelenia pán I. robili aj fotodokumentáciu zistených závad. Poškodená bola
maľovka v byte, keď steny boli pôvodne biele, niektoré steny boli vymaľované pigmentovými farbami,
hlavne fialovou a šedou, bolo to 5 - 6 stien, v kuchyni bola na strope akási šedá grafika a chodba bola
žltej farby. Ďalej boli poškodené okenné rámy na všetkých oknách a krídlach v byte, kde sa nachádzali

diery, zrejme z montáže a následnej demontáže žalúzií. Na viacerých miestach boli diery po predmetoch
zariadenia, tiež tam nebol kryt na TV zásuvke. Iné závady pri obhliadke nespozorovali, a preto ich
ani do preberacieho protokolu neuviedli. Po skončení obhliadky vymenili zámok na dverách, odovzdali
preberací protokol a spolu odišli z bytu. Kľúče od bytu boli uložené u svedka do 17.12.2012, kedy ich
odovzdal pánovi Y. O., ktorý išiel na obhliadku bytu a potom mu kľúče odovzdal. V byte nebol nikto od

14.11.2012 do 17.12.2012. Počas opravných prác svedok v byte nebol, tieto vykonával zhotoviteľ a do
bytu išiel až po ukončení opráv skontrolovať opravu. Počas obhliadky si svedok nevšimol poškodenie
dverí a zárubní, inak by to zapísal do protokolu.

Svedok Y. O. konaní uviedol, že je zamestnaný ako vedúci oddelenia stavebnej výroby v Novosedlík

spol. s r.o., kde pracuje od roku 1995 a bol poverený zabezpečením odstránenia závad v byte.
Odporkyňa mala v prenájme byt od navrhovateľa, asi pred dvoma rokmi došlo k jeho odovzdaniu.
Odovzdaniabytusanezúčastnil.Svedokdostalkľúčeodbytu,abysizdokumentovalstavzávad,pripravil
materiál a rozhodol o opravách. Svedok si overil závady v preberacom protokole, ktorý bol zhotovený asi
mesiac predtým a okrem nich zistil, že boli poškodené dve zárubne dverí v časti pri zámkoch na dverách

v dvoch izbách a jedny z týchto dvoch dverí boli ešte poškodené na krídle pri zámku. Boli tam závady
uvedené v protokole, a to diery v stenách po zariaďovacích predmetoch, diery na oknách po žalúziách,
chýbajúci kryt TV zásuvky, tiež bolo poškodené tesnenie na vstupných dverách. Počas vykonávania
prác bol svedok na kontrole raz a po uskutočnení prác bol prevziať byt.

Svedkyňa I. B. v konaní uviedla, že odporkyňa je jej švagriná. V byte, ktorý užívala odporkyňa,
bola svedkyňa deň alebo dva pred jeho odovzdaním, pomáhala odporkyni byt upratovať. V byte boli
vymaľované farebne steny v obývačke a na chodbe, v ostatných častiach bytu boli biele a v kuchyni
boli diery po linke, ktorú si odporkyňa odviezla, inak bol byt v normálnom stave. V byte svedkyňa
neregistrovala žiadne poškodenie dverí ani zárubní.

Predmetom konania je po čiastočnom zastavení nárok na zaplatenie sumy zaplatenie sumy 12.982,38
eura s poplatkom z omeškania vo výške 0,05 % zo sumy 1.320 eur od 24.2.2013 do zaplatenia, s úrokomz omeškania vo výške 5,75 % ročne zo sumy 1.575,11 eura od 12.3.2013 do zaplatenia, zo sumy 10.000
eur od 24.2.2013 do zaplatenia.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo

účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa ustanovenia § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný
konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže
právny predpis ustanovuje inak. Podpis sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď
je to obvyklé.

Podľa ustanovenia § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí,
ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti,
musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Podľa ustanovenia § 50a Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do
dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu
byť tiež byty alebo nebytové priestory.

Podľa ustanovenia § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za
odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa ustanovenia § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa

zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a
spôsob jej užívania.

Podľa ustanovenia § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez

určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

Podľa ustanovenia § 682 Občianskeho zákonníka, ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť

prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania
výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa ustanovenia § 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka úhrada za plnenia poskytované s užívaním
bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis

neustanovuje inak.

Podľa ustanovenia § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi
poplatok z omeškania.

Podľa ustanovenia § 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil
porušením právnej povinnosti.

Podľa ustanovenia § 442 ods. 1 Občianskeho zákonníka uhrádza sa skutočná škoda a to, čo

poškodenému ušlo (ušlý zisk).

Podľa ustanovenia § 442 ods. 3 Občianskeho zákonníka škoda sa uhrádza v peniazoch; ak však o to
poškodený požiada a ak je to možné a účelné, uhrádza sa škoda uvedením do predošlého stavu.Podľa ustanovenia § 443 Občianskeho zákonníka pri určení výšky škody na veci sa vychádza z ceny
v čase poškodenia.

Podľa ustanovenia § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia
zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť,
aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa ustanovenia § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne
a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Podľaustanovenia§545aObčianskehozákonníkaneprimeranevysokúzmluvnúpokutumôžesúdznížiť
s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať
náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne

aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah
vzniknutej škody.

Podľa ustanovenia § 563 Občianskeho zákonníka, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený
právnym predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho

o plnenie veriteľ požiadal.

Podľa ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu,
má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona
povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje

vykonávací predpis.

Podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka Výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná
úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Podľa ustanovenia § 4 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka poplatok z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 promile dlžnej sumy,
najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

Zo skutkových zistení mal súd preukázané, že navrhovateľ ako prenajímateľ a odporkyňa ako
nájomníčka uzavreli dňa 23.11.2010 Zmluvu o nájme bytu N 011/2010, predmetom ktorej bol nájom
bytu č. 8, pozostávajúcom z dvoch obytných miestností, kuchyne, kúpeľne, WC, chodby, technickej
miestnosti, loggie, nachádzajúcom sa na štvrtom nadzemnom podlaží v bytovom dome súpisné číslo
XXX. na parcele číslo XXX/XX. - zastavaná plocha a nádvorie, vo výmere 229 m2, zapísanom na Liste

vlastníctva číslo XXXX pre katastrálne územie P.. Nájom bol dohodnutý na dobu určitú od 1.12.2010
do 30.11.2012 s dohodnutým nájomným vo výške 399,84 eura mesačne splatným vždy do 20. dňa
predchádzajúceho mesiaca na účet správcu. Dňa 30.3.2012 uzavreli navrhovateľ ako prenajímateľ a
odporkyňa ako nájomníčka Dodatok č. 1 k Zmluve o nájme bytu N 011/2010, na základe ktorého dodatku
účastníci zmenili trvanie nájmu od 15.11.2010 do 14.11.2012 a nájomné od mája 2012 na sumu 528 eur

mesačne. Ďalej dňa 23.11.2010 uzavreli navrhovateľ ako budúci predávajúci a odporkyňa ako budúca
kupujúca Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, na základe ktorej sa zaviazali v priebehu nájmu,
najneskôr však do ukončenia platnej nájomnej zmluvy N 011/2010, t. j. do 30.11.2012, uzavrieť kúpnu
zmluvu k premetu nájmu za kúpnu cenu 74.500 eur. V Článku IV. Vznik a doba nájmu v Zmluve o nájme
bytu N 011/2010 zo dňa 23.11.2010 sa účastníci dohodli, že v prípade, ak odporkyňa ako nájomníčka k

30.11.2012 neuzatvorí s prenajímateľom zmluvu o prevode vlastníctva bytu vzniká navrhovateľovi ako
prenajímateľovi právo na zmluvnú pokutu vo výške 10.000 eur. Výzvou na splnenie zmluvného záväzku
na kúpu bytu zo dňa 6.11.2012 doručenou odporkyni dňa 9.11.2012 vyzval navrhovateľ odporkyňu, aby
do skončenia nájmu, teda do 14.11.2012, splnila svoj záväzok podľa Článku I. bodu 4. Zmluvy o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy a kúpila prenajatý byt s tým, že prílohu uvedenej výzvy tvorila kúpna zmluva,

ktorú žiadal navrhovateľ v lehote do 14.11.2012 doručiť mu podpísanú odporkyňou. Dňa 9.11.2012
oznámila odporkyňa navrhovateľovi, že prenajatý byt nehodlá kúpiť. Prenajatý byt odovzdala odporkyňa
navrhovateľovi dňa 14.11.2012 a v uvedený deň spísali aj Preberací protokol. Z Preberacieho protokolu
zo dňa 14.11.2012 vyplýva, že odporkyňa podľa § 558 Občianskeho zákonníka uznala, čo do základu,dôvody, aj výšky, svoj dlho voči navrhovateľovi v sume 1.407,63 eura z titulu nezaplatenia mesačného
nájomného za september až november 2012 a nezaplatenia úrokov z omeškania úhrad nájomného k
31.10.2012atechnickýstavprenajatéhobytupriodovzdanísozachytenýmopotrebenímbolnasledovný:

pôvodná maľovka so stopami po nábytku, obytné miestnosti 3 x s dierami po zariaďovacích predmetoch,
na oknách dierky po žalúziách, chýba kryt na TV zásuvku. Výzvou na zaplatenie pohľadávky zo
dňa 11.2.2013 doručenou odporkyni dňa 15.2.2013 vyzval navrhovateľ odporkyňu v lehote do 7 dní
od obdržania výzvy na zaplatenie sumy 1.407,63 eura z titulu nájomného za mesiac september až
november 2012 a z titulu poplatku z omeškania so zaplatením nájomného k 31.10.2012, na zaplatenie

sumy 10.000 eur z titulu nároku na zmluvnú pokutu a na zaplatenie sumy 1.575,11 eura z titulu nároku
na náhradu škody spočívajúcej v nákladoch na opravu a práce súvisiace s uvedením prenajatého bytu
do pôvodného stavu.

Prvým nárokom, ktorý si navrhovateľ v konaní uplatnil, bol nárok na zaplatenie nájomného za prenajatý
byt v sume 1.320 eur za obdobie od 1.9.2012 do 14.11.2012 a nárok na zaplatenie poplatku z

omeškania so zaplatením nájomného v sume 87,27 eura, teda nárok na zaplatenie sumy 1.407,27
eura. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že medzi účastníčkami došlo k vzniku záväzkovo právneho
vzťahu zo zmluvy o nájme bytu, na základe ktorej zmluvy navrhovateľ ako prenajímateľ prenechal
do užívania odporkyni ako nájomníčke za odplatu predmet nájmu od 15.11.2010 do 14.11.2012.
Nájomné bolo pôvodne dohodnuté na sumu 399,84 mesačne a od mája 2012 na sumu 528 eur

mesačne so splatnosťou vždy do 20. dňa predchádzajúceho mesiaca. Výška uplatneného nároku na
zaplatenie dlžného nájomného a dlžného poplatku z omeškania spolu v sume 1.407,27 eura nebola
medzi účastníkmi sporná. Preto súd pri rozhodovaní o tomto nároku vychádzal zo zhodných tvrdení
účastníkov o výške peňažného dlhu odporkyne voči navrhovateľovi a uložil odporkyni povinnosť zaplatiť
navrhovateľovi sumu 1.407,27 eura.

Navrhovateľ si tiež uplatnil nárok na zaplatenie poplatku z omeškania vo výške 0,05 % denne z dlžného
nájomného v sume 1.320 eur od 24.2.2013 do zaplatenia. Navrhovateľ vyzval odporkyňu mimo iného
i na zaplatenie dlžného nájomného v sume 1.320 eur Výzvou zo dňa 11.2.2013, ktorá bola odporkyni
doručená dňa 15.2.2013. V zmysle uvedenej výzvy žiadal navrhovateľ odporkyňu o zaplatenie dlžného

nájomného v lehote do 7 dní od obdržania tejto výzvy, čo znamená do 22.2.2013. Odporkyňa sa tak
dostala do omeškania so zaplatením dlžného nájomného dňa 23.2.2013, keď navrhovateľ žiadal o
zaplatenie poplatku z omeškania až od 24.2.2013, teda od neskoršieho dátumu, ako má nárok. V
zmysle § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky
z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania, čo je aj prejednávaný

prípad. V prípade nájmu bytu je totiž nájomca povinný platiť v zmysle § 697 Občianskeho zákonníka
prenajímateľovi poplatok z omeškania, ak sa dostane do omeškania s platením nájomného a úhrad za
plnenia poskytované s užívaním bytu. Jedná sa tu o prípad výnimky z pravidla uvedenej v § 517 ods. 2
Občianskehozákonníka,ktoréustanoveniemákogentnúpovahu anemožnosaodnehoodchýliť.Výšku
poplatku z omeškania určuje nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., podľa ktorého je poplatok z omeškania

za každý deň omeškania 0,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac
omeškania. Znamená to, že navrhovateľ má nárok na zaplatenie poplatku z omeškania vo výške 0,5 ‰
denne, čo je totožné s jeho požiadavkou na zaplatenie poplatku z omeškania vo výške 0,05 % denne. Na
základe uvedených skutočností považoval súd nárok navrhovateľa na zaplatenie poplatku z omeškania
vo výške 0,05 % denne zo sumy 1.320 eur od 24.2.2013, keď navrhovateľ žiadal menej, ako má nárok

(od 23.2.2013), do zaplatenia za dôvodný.

Druhým nárokom, ktorý si navrhovateľ v konaní uplatnil, bol nárok na zaplatenie náhrady škody v sume
1.575,11 eura spočívajúcej v nákladoch na opravu a práce súvisiace s uvedením prenajatého bytu
do pôvodného stavu. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že navrhovateľka mala predmetný byt v

nájme od 15.11.2010 do 14.11.2012, teda 24 mesiacov. V zmysle Článku VII. Doba nájmu, skončenie
nájmu, vypratanie bytových priestorov, bodu 5., Zmluvy o nájme bytu N 011/2010 zo dňa 23.11.2010 sa
odporkyňa zaviazala dňom skončenia nájmu odovzdať navrhovateľovi byt v stave, v akom ho prevzala,
s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie, v opačnom prípade je povinná uhradiť náklady na opravy
a práce súvisiace s uvedením bytu do pôvodného stavu. K odovzdaniu prenajatého bytu došlo dňa

14.11.2012, o čom bol spísaný aj Preberací protokol. V Preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 bol
technický stav prenajatého bytu opísaný nasledovne: pôvodná maľovka so stopami po nábytku, obytné
miestnosti 3 x s dierami po zariaďovacích predmetoch, na oknách dierky po žalúziách, chýba kryt na TV
zásuvku s tým, že obe zmluvné strany si pri odovzdaní prenajatého bytu vyhotovili fotodokumentáciu.Podľa navrhovateľa odporkyňa odovzdala prenajatý byt so stopami po nábytku, tzv. čmuhami, v troch
izbách, s tromi dierami po zariaďovacích predmetoch, s dierkami po žalúziách na jednom okne a
jedných balkónových dverách, s chýbajúcim krytom na TV zásuvku, s dvomi poškodenými zárubňami a

dverami, s poškodenou povrchovou úpravou a s poškodeným tesnením vstupných dverí a štyri izby boli
vymaľované tmavou farbou. Odporkyňa súhlasila s popisom prenajatého bytu pri odovzdaní s výnimkou
akéhokoľvek poškodenia dverí a zárubní. Odporkyňa nesúhlasila s uplatneným nárokom na náhradu
škody v sume 1.575,11 eura, keďže prenajatý byt podľa jej tvrdenia užívala minimálne s dvomi deťmi
len cez víkendy, k žiadnemu rozsiahlemu poškodeniu prenajatého bytu z jej strany nedošlo a prenajatý

byt odovzdala navrhovateľovi v nepoškodenom stave. Opravu prenajatého bytu uskutočnila na základe
objednávky navrhovateľa obchodná spoločnosť Novosedlík, spol. s r.o. a cenu za opravu prenajatého
bytuvyúčtovalanavrhovateľoviFaktúroučíslo14130007zodňa11.2.2013sosplatnosťoudňa25.2.2013
na sumu 1.575,11 eura.

Nepochybne z ustanovenia § 682 Občianskeho zákonníka vyplýva povinnosť nájomcu po skončení

nájmu odovzdať prenajatý byt prenajímateľovi, a to v stave, ktorá zodpovedá dohodnutému spôsobu
užívania po dobu nájmu. Ak spôsob užívania predmetu nájmu nie je v nájomnej zmluve dohodnutý,
tak v stave, v akom ho prevzal s prihliadnutím k bežnému opotrebovaniu. Čo je bežným opotrebením
je potrebné posudzovať vo vzťahu ku konkrétnej prenajatej veci. Medzi účastníkmi nebolo sporné, že
prenajatýbytbolodovzdanývstavepopísanomvPreberacomprotokolezodňa14.11.2012.Navrhovateľ

však ďalej tvrdil, že v prenajatom byte boli poškodené tiež dve zárubne, dvoje dvere, povrchová úprava a
tesnenie vstupných dverí, čo odporkyňa popierala. Tieto poškodenia neuvedené v preberacom protokole
navrhovateľ podľa jeho tvrdení zistil až dodatočne do 30 dní od odovzdania prenajatého bytu. Na
podporu svojich tvrdení navrhol navrhovateľ vykonať výsluch svedka N.. P. W. a Y. O.. Svedok N.. P. W.
v konaní uviedol, že dňa 14.11.2012 sa zúčastnil obhliadky prenajatého bytu, ktorá trvala asi 1 hodinu,

vyhotovoval fotodokumentáciu a spisoval preberací protokol a po skončení obhliadky vymenil zámok
na dverách. Z jeho výpovede ďalej vyplynulo, že počas obhliadky prenajatého bytu žiadne poškodenia
dverí a zárubní nespozoroval. Svedok Y. O. v konaní uviedol, že asi mesiac po odovzdaní bytu išiel
zdokumentovať závady v byte, overil si existenciu závad v byte uvedených v Preberacom protokole zo
dňa 14.11.2012 a zistil ďalšie poškodenia, a to poškodenia dvoch zárubní v časti pri zámkoch, jedny

dvere na krídle pri zámkoch a tesnenia na vstupných dverách, o čom vyhotovil aj fotodokumentáciu.
Odporkyňa navrhla vo veci vypočuť svedkyňu I. B., ktorá v konaní uviedla, že v prenajatom byte
bola deň alebo dva pred jeho odovzdaním a žiadne poškodenia dverí neregistrovala. Na základe
vykonaného dokazovania považoval súd za preukázané, že v čase skončenia nájmu prenajatého bytu
bol tento odovzdaný v stave uvedenom v Preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 a nepovažoval za

preukázanú existenciu poškodenia dvoch dverí, dvoch zárubní a tesnenia na vstupných dverách v čase
odovzdania prenajatého bytu. Predovšetkým z výpovede svedka N.. P. W. vyplynulo, že obhliadku bytu
dňa 14.11.2012 uskutočňoval asi jednu hodinu a vyhotovoval aj fotodokumentáciu. Ak si teda svedok N..
P. W. všimol napr. tri drobné diery v stene (fotografia na č. l. 168 spisu) alebo drobné diery v ráme okna
(fotografianač.l.167spisu),jenepravdepodobné,abysinevšimolvprázdnombyteviditeľnépoškodenia

dverí, zárubní a tesnenia na vstupných dverách (fotografie na č. l. 161, 170 spisu), keď dokonca sám
vymieňal zámok na vstupných dverách. Uvedené poškodenia dverí, zárubní a tesnenia nie sú skrytými
vadami, naopak sú to vady zjavné, rozpoznateľné na prvý pohľad, ktoré sa dajú postrehnúť pri bežnej
prehliadke bytu, čo sa nestalo. Svedkyňa I. B. naopak v konaní potvrdila, že žiadne poškodenia dverí a
zárubní sa v byte nevyskytovali bezprostredne, jeden alebo dva dni, pred jeho odovzdaním. K zisteniu

týchto vád malo dôjsť asi mesiac po prevzatí bytu navrhovateľom pri obhliadke Y. O., čo však nie je
dôkazom, že sa tam vyskytovali pri skončení nájmu.

Sporným nebolo, že prenajatý byt bol odovzdaný odporkyňou navrhovateľovi v stave popísanom v
Preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 s tým, že časť bytu bola vymaľovaná tmavofialovou farbou

(jedna stena) a sivou farbou (jedna stena). V prenajatom byte sa nachádzali na stenách čmuhy po
nábytku, diery v stenách po kuchynskej linke a poličke, diery v oknách po žalúziách a chýbal kryt
na TV zásuvku. Toto opotrebenie prenajatého bytu však súd nepovažuje za opotrebenie presahujúce
rámec jeho obvyklého užívania. Nepochybne bol prenajatý byt určený na bývanie a tak ho odporkyňa
aj spolu s ostatnými členmi domácnosti užívala. Predmet nájmu nemôže byť vrátený v totožnom stave,

v akom bol na začiatku nájomného vzťahu odovzdaný prenajímateľom. Vždy je nutné prihliadnuť k
obvyklému opotrebeniu veci, ktoré bolo zapríčinené riadnym užívaním veci dohodnutým zmluve alebo
vyplývajúcim z obvyklého užívania. Diery po žalúziách v oknách, diery po nábytku na stenách a čmuhy
po nábytku na stenách sú len výsledkom bežného každodenného užívania bytu určenému k bývaniuľudí, ktorí si svoj priestor určený na bývanie zariaďujú nábytkom, zušľachťujú rôznymi predmetmi a
tak skvalitňujú bývanie. Preto aj minimálne stopy po nábytku na stenách a diery po predmetoch na
stenách v prejednávanej veci sú opodstatneným následkom jeho užívania. Vo vzťahu k dieram po

žalúziách súd uvádza, že v dnešnej dobe sú žalúzie štandardnou výbavou okien s tieniacimi účinkami,
a preto aj ich aplikácia na okná v priestoroch určených na bývanie je očakávateľná a nemala by byť
pre prenajímateľa prekvapivá. Vo vzťahu k stratenej TV zásuvke možno uviesť, že k takejto strate
drobného predmetu môže dôjsť pri dvojročnom užívaní bytu, jedná sa o drobnú súčiastku tvoriacu
vybavenie bytu a jej cena 7,72 eura uvedená v Súpise vykonaných prác vo vzťahu k výške nájmu

528 eur mesačne a ku kúpnej cene prenajatého bytu 74.500 eur tiež svedčí o jej minimálnej hodnote,
čo tiež vedie k záveru, že sa jedná o obvyklé opotrebenie bytu vyplývajúce z riadneho užívania.
Navrhovateľ žiadal i o náhradu nákladov za vymaľovanie bytu. V tomto smere súd uvádza, že zo
žiadneho ustanovenia Zmluvy o nájme bytu N 011/2010 zo dňa 23.11.2010 nevyplýva, že by mal byť
prenajatý byt vymaľovaný pri odovzdaní bielou farbou. Maľovanie bytu patrí k bežným udržiavacim
nákladom a je povinnosťou nájomcu znášať náklady na bežnú údržbu bytu. Preto i vymaľovanie bytu

odporkyňou počas trvania nájmu je bežnou údržbou bytu pri dlhšom užívaní v trvaní dva roky a
súvisí s udržovaním bytu nájomcom. Odporkyňa byt vymaľovala farbami podľa vlastného výberu a
odovzdala ho prenajímateľovi bez akýchkoľvek rozsiahlych poškodení maľovky, len s jemnými stopami
po nábytku. Všetky navrhovateľom uvádzané vyskytnuvšie poškodenia bytu uvedené v Preberacom
protokole zo dňa 14.11.2012 vrátane vymaľovania bytu odporkyňu možno aj v zmysle nariadenia vlády

č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka považovať za
drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady na ich opravu za náklady spojené s bežnou
údržbou bytu. Aj na základe tohto faktu možno konštatovať, že opotrebenie bytu pri jeho odovzdaní
odporkyňou prenajímateľovi zodpovedalo obvyklému opotrebeniu vyplývajúceho zo spôsobu užívania
veci. Rekonštrukčné práce vykonané navrhovateľom znamenajú uvedenie prenajatého bytu do stavu

pred jeho odovzdaním odporkyni, či nie je totožné so zákonnou požiadavkou, dokonca je nad rámec,
na odovzdanie prenajatého bytu v stave po skončení nájmu. Keďže odporkyňa neodovzdala prenajatý
byt navrhovateľovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani
navrhovateľ nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom.

Tretím nárokom, ktorý si navrhovateľ v konaní uplatnil, bol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v
sume 10.000 eur za porušenie povinnosti odporkyne odkúpiť prenajatý byt v priebehu nájmu, najneskôr
do skončenia nájmu. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že navrhovateľ a odporca uzavreli dňa
23.11.2010 Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, v zmysle ktorej zmluvy sa zaviazali (článok I.),
že v priebehu nájmu, najneskôr však do ukončenia platnej nájomnej zmluvy uzavrú kúpnu zmluvu,

na základe ktorej predá navrhovateľ ako predávajúci odporkyni ako kupujúcej prenajatý byt za
kúpnu cenu 74.500 eur. Ďalej sa účastníci v Článku IV. Zmluvy o nájme bytu N 011/2010 zo dňa
23.11.2010 dohodli, že ak odporkyňa ako nájomca do skončenia nájmu neuzatvorí s navrhovateľom ako
prenajímateľom zmluvu o prevode vlastníctva bytu, vzniká navrhovateľovi ako prenajímateľovi právo na
zmluvnú pokutu vo výške 10.000 eur. Výzvou zo dňa 6.11.2012 doručenou odporkyni dňa 9.11.2012

vyzval navrhovateľ odporkyňu na splnenie jej záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu k prenajatému bytu do
skončenia nájmu v zmysle Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 23.11.2010. Dňa 9.11.2012
odporkyňa oznámila zástupcovi navrhovateľa, že nehodlá prenajatý byt odkúpiť. Na tomto skutkovom
základe založil navrhovateľ svoj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Odporkyňa sa bránila tvrdením,
že ustanovenie o zmluvnej pokuty nie je súčasťou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a dohodnutá výška

zmluvnej pokuty je v rozpore s dobrými mravmi.

Všeobecne možno zmluvnú (konvenčnú) pokutu charakterizovať tak, že ide o dohodou určené plnenie
pre prípad porušenia zabezpečenej povinnosti, ktoré je oprávnenému subjektu povinný poskytnúť ten,
kto zabezpečenú povinnosť poruší. Základnou charakteristickou črtou zmluvnej pokuty ako osobitného

zabezpečovacieho prostriedku je bezpochyby to, že môže vzniknúť len na základe konsenzuálneho
právneho úkonu, t. j. strany sa musia na zmluvnej pokute dohodnúť. Ďalšou charakteristickou črtou
zmluvnej pokuty je akcesorická (závislá) povaha záväzku na zmluvnú pokutu, čo znamená, že záväzok
na zmluvnú pokutu(zabezpečovací záväzok) je čo do vzniku a trvania v zásade závislý od existencie
zabezpečovaného vzťahu. Ďalšou črtou zmluvnej pokuty je jej zabezpečovací charakter, ktorý vyplýva

z toho, že toho, kto sa zaviazal splniť zabezpečenú povinnosť núti, aby sa správal tak, aby sa na
splnenie tejto povinnosti nielen pripravil, ale aby ju aj v súlade s právom splnil. V konečnom dôsledku má
zmluvná pokuta sankčnú povahu. To znamená, že účastník zmluvného vzťahu, ktorý poruší povinnosť
zabezpečenú zmluvnou pokutou, je povinný zaplatiť túto pokutu oprávnenému účastníkovi zmluvnéhovzťahu, aj keď mu žiadna škoda nevznikla. Zmluvná pokuta je tak peňažná suma, ktorú je dlžník povinný
zaplatiť veriteľovi v prípade, ak nesplní svoju zmluvnú povinnosť, a to bez ohľadu na to, či porušením
povinnosti vznikla veriteľovi škoda. Zmluvnú pokutu možno dohodnúť tak pre prípad nesplnenia vôbec,

ako aj pre prípad porušenia akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti.

Vychádzajúc z vyššie uvedených skutočností dospel súd k záveru, že nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty vo výške 10.000 eur je opodstatnený. Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú
formu. Pri dohode o zmluvnej pokute sa vyžaduje tzv. jednoduchá písomná forma, ktorá predpokladá

listinu, v ktorej je uvedený obsah právneho úkonu. Ďalšou náležitosťou písomnej formy dohody o
zmluvnej pokute je podpis zmluvných strán s tým, že postačuje, ak dohodu o zmluvnej pokute podpíše
každá zo zmluvných strán na inom vyhotovení rovnopisu. Nie je vylúčené, že dohoda o zmluvnej pokute
bude uzavretá až po uzavretí zabezpečovanej zmluvy. Výška zmluvnej pokuty alebo určenie spôsobu jej
určenia,akopodstatnánáležitosťdohodyozmluvnejpokute,musíbyťvyjadrenájednoznačne.Vdohode
o zmluvnej pokute tiež jednoznačne musí byť špecifikovaná zmluvná povinnosť, na porušenie ktorej sa

zmluvná pokuta vzťahuje. V prejednávanom prípade bolo nepochybne zistené, že dohoda o zmluvnej
pokute bola uzatvorená písomne ako súčasť Zmluvy o nájme bytu N 011/2010 zo dňa 23.11.2010 a
má obe podstatné náležitosti, a to špecifikáciu zmluvnej povinnosti, na porušenie ktorej sa vzťahuje
- povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu k prenajatému bytu do skončenia nájmu a výšku zmluvnej pokuty
- 10.000 eur. Námietku neplatnosti dohody o zmluvnej pokuty vznesenú odporkyňou, že táto nie je

súčasťou priamo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nepovažoval súd za dôvodnú, nakoľko zo žiadneho
zákonného ustanovenia nevyplýva, že by dohoda o zabezpečovacom záväzku mala byť súčasťou
dohody o zabezpečovanom záväzku. Dohoda o zmluvnej pokute môže byť uzatvorená i mimo dohody
o hlavnom záväzku, t. j. v súdenom spore i mimo zmluvy o uzatvorení kúpnej zmluvy, dokonca nič
nebráni tomu, aby bola uzatvorená ešte pred uzavretím zabezpečovanej zmluvy alebo aj dodatočne.

Dohoda o zmluvnej pokute môže byť obsiahnutá aj na samostatnej listine, t. j. oddelene od hlavnej
zmluvy. Dojednaná zmluvná pokuta medzi účastníka bola uzatvorená v zákonom predpísanej forme,
je jasná, určitá a zrozumiteľná v jej podstatných náležitostiach. Nájomný vzťah k prenajatému bytu
bol pôvodne dohodnutý do 30.11.2012, následne bola doba trvania nájmu zmenená do 14.11.2012.
Odporkyňa napriek písomnej výzve navrhovateľa na splnenie jej povinnosti vyplývajúcej zo zmluvy o

budúcej kúpnej zmluve uzavrieť kúpnu zmluvu k prenajatému bytu, túto nesplnila. Preto považoval súd
nárok navrhovateľa na zaplatenie zmluvnej pokuty za dôvodný.

Odporkyňa tiež namietala rozpor výšky zmluvnej pokuty s dobrými mravmi. Kúpna cena za prenajatý
byt bola dohodnutá medzi účastníkmi na sumu 74.500 eur a zmluvná pokuta za nesplnenie povinnosti

uzavrieť kúpnu zmluvu k prenajatému bytu do skončenia nájmu bola dohodnutá medzi účastníkmi
na sumu 10.000 eur, čo je 13 % z kúpnej ceny prenajatého bytu. Podľa rozhodovacej činnosti
Najvyššieho súdu SR zmluvná pokuta zahŕňajúca všetky škody, ktoré možno s porušením určitej
povinnosti očakávať, má primeranú i motivačnú výšku pre prípad nesplnenia povinnosti a okrem
odškodnenia i primerane trestá. Výška zmluvnej pokuty musí spĺňať kritérium primeranosti, inak by

dohoda o nej mohla byť neplatná pre rozpor s dobrými mravmi, prípadne by neprimerane vysoká
zmluvná pokuta mohla byť dôvodom moderačného oprávnenia súdu, teda dôvodom na jej zníženie
súdom. Primeranosť výšky zmluvnej pokuty je treba posúdiť v každom prípade individuálne a neexistuje
žiadna všeobecná zásada, ktorá by určovala, koľkonásobne alebo či vôbec môže zmluvná presiahnuť
hodnotu zabezpečovaného záväzku. V súdenom spore predstavovala dohodnutá výška zmluvnej pokuty

13 % z hodnoty zabezpečovanej povinnosti, teda z ceny bytu, a odporkyňa mala čas na uzavretie
kúpnej zmluvy dva roky. Tiež odporkyňa užívala novopostavený byt vo vlastníctve navrhovateľa na
základe nájomnej zmluvy dva roky. Podľa názoru súdu dojednaná zmluvná pokuta 10.000 eur je
primeraná vo vzťahu k cene bytu 74.500 eur, je primeraná vo vzťahu k času na splnenie zabezpečovanej
povinnosti dva roky a jej primeranosť možno konštatovať aj vo vzťahu ku skutočnosti, že odporkyni bol

byt prenajatý ako nový, doposiaľ nikým neužívaný, s tým, že si ho odkúpi počas trvania nájmu, keď
navrhovateľ po skončení nájmu bude musieť vynakladať opätovne úsilie na získanie ďalšieho nájomcu
alebo kupujúceho. Vzhľadom na hodnotu a význam porušenej povinnosti nie je dohodnutá zmluvná
pokuta neprimerane vysoká a nevedie k hospodárskemu poškodeniu, či majetkovej ujme odporkyne.
Vo vzťahu k výške zmluvnej pokuty tak nebol zistený je rozpor s dobrými mravmi a nebol tak ani daný

dôvod na uplatnenie moderačného práva súdu. Preto považoval súd nárok navrhovateľa na zaplatenie
zmluvnej pokuty vo výške 10.000 eur za dôvodný.Navrhovateľ napokon žiadal aj o zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5,75 % ročne zo zmluvnej
pokuty 10.000 eur od 24.2.2013 do zaplatenia. Úrok z omeškania možno priznať navrhovateľovi iba
od toho času, kedy sa dlžník, t. j. odporkyňa, dostala do omeškania. Keďže si účastníci nedohodli

čas plnenia zmluvnej pokuty, čas plnenia je potom určený veriteľom tým, že o plnenie požiada. V
prejednávanej veci navrhovateľ preukázal kvalifikované požiadanie odporkyne o zaplatenie zmluvnej
pokuty Výzvou zo dňa 11.2.2013, ktorá bola odporkyni doručená dňa 15.2.2013, ktorou výzvou požiadal
odporkyňu o zaplatenie zmluvnej pokuty v lehote do 7 dní od obdržania tejto výzvy, čo znamená
do 22.2.2013. Odporkyňa sa rovnako ako v prípade nájomného dostala do omeškania so zaplatením

zmluvnej pokuty už dňa 23.2.2013, keď navrhovateľ žiadal o zaplatenie zmluvnej pokuty od 24.2.2013,
teda od neskoršieho dátumu, ako má nárok. V zmysle § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka má veriteľ
právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania. Výšku úroku z omeškania určuje nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., podľa
ktorého je výška úrokov z omeškania o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba
Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Navrhovateľ

má tak nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5,75 % (5,00 % + 0,75 %) ročne zo sumy
10.000 eur, nakoľko základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky ku dňu 23.2.2013 bola 0,75
%. Vychádzajúc z uvedeného považoval súd i nárok v časti o zaplatenie úroku z omeškania vo výške
5,75 % ročne zo sumy 10.000 eur od 24.2.2013 do zaplatenia za dôvodný.

Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov považoval súd nárok navrhovateľa o zaplatenie sumy 1.407,27
eura s poplatkom z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 1.320 eur od 24.2.2013 do zaplatenia
a sumy 10.000 eur s úrokom z omeškania vo výške 5,75 % ročne zo sumy 10.000 eur od 24.2.2013 do
zaplatenia za dôvodný, a preto mu vyhovel, a nárok navrhovateľa o zaplatenie sumy 1.575,11 eura s
príslušenstvom zamietol ako nedôvodný.

Navrhovateľ žiadal v konaní vykonať dôkaz ustanovením znalca vo veci za účelom určenia výšky škody
na prenajatom byte, dôkaz výsluchom svedkov J. W. a Y. P. o tom, že stavebné práce a výkony uvedené
v Súpise vykonaných prác, boli reálne vykonané, dôkaz oboznámením sa s fotografiami uskutočnenými
dňa 14.11.12012 pri odovzdaní predmetného bytu. Súd zamietol dôkaz ustanovením znalca za účelom

určenia výšky škody na prenajatom byte, keďže dospel k záveru, že požiadavka na náhradu škody je
bezdôvodná, a preto nebolo potrebné vykonávať dokazovanie za účelom zistenia výšky škody. Ďalej
súd zamietol dôkaz výsluchom svedkov Dušana W. a Y. P., nakoľko skutočnosť, že stavebné práce
v predmetnom byte boli reálne vykonané nebola medzi účastníkmi sporná a odporkyňa namietala
len skutočnosť, že byt odovzdala nepoškodený a v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu a

uvedené stavebné práce tak nebolo potrebné vykonať. Napokon súd zamietol dôkaz oboznámením sa
s fotografiami uskutočnenými dňa 14.1.12012 pri odovzdaní predmetného bytu, keďže tieto ani neboli
po celú dobu konania súdu predložené, advokát navrhovateľa ich nemal k dispozícii a navrhovateľ mal
od 14.11.2012 (viac ako dva roky) dostatok času odstrániť poškodenie externého harddisku, na ktorom
sa nachádzali fotografie a predložiť ich súdu.

Rozhodnutie o náhrade trov konania si súd v zmysle § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku
vyhradil samostatnému uzneseniu po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej s poukazom na zložitosť
prípadu, keďže navrhovateľ si v konaní uplatnil tri nároky, v časti bolo konanie zastavené, v časti bolo
návrhu vyhovené a v časti súd návrh zamietol.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom tunajšieho
súdu na Krajský súd v Trnave.
Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje a musí
byť podpísané a datované. Ďalej musí byť v odvolaní uvedené, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho
sa odvolateľ domáha. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby
jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
- rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto
samosudcu rozhodoval senát,
- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zák. č. 233/1995 Z. z.; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí,
návrh na súdny výkon rozhodnutia.