Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 30. september 2014

Súd: Okresný súd Kežmarok
Spisová značka: 4C/19/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8411200773
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 09. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Borovská

ECLI: ECLI:SK:OSKK:2014:8411200773.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Kežmarok samosudkyňou JUDr. Erikou Borovskou v právnej veci žalobkyne K., štátnej

občianky SR, zastúpenej JUDr. Hedvigou Gallovou, advokátkou so sídlom Rožňava, Čučmianska dlhá
2, proti žalovanému v 1. rade M., štátnemu občanovi SR a žalovanej v 2. rade W., štátnej občianke
SR, obaja zastúpení Mgr. Adriánom Bobkom, advokátom so sídlom Poprad, Námestie sv. Egídia 78, o
vypratanie nehnuteľnosti a o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu žalobkyne o vypratanie nehnuteľností - rodinného domu, súpisné číslo XX a pozemku parcely
registra „C“ číslo XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 340 m2, zapísaných na liste vlastníctva
číslo XXX, katastrálne územie O., zamieta.

II. Žalobu žalovaných o určenie, že sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností - rodinného domu,
súpisné číslo XX a pozemku parcely registra „C“ číslo XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere
340 m2, zapísaných na liste vlastníctva číslo XXX, katastrálne územie O., zamieta.

III. Žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa sa žalobou podanou na tunajší súd 7. 2. 2011 domáhala uloženia povinnosti žalovaným v 1.
a 2. rade vypratať nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území O., a to rodinný dom, súpisné

číslo XX, stojaci na pozemku parcele registra „C“ č. XXX a pozemok parcelu registra „C“ č. XXX -
zastavané plochy a nádvoria o výmere 340 m2 , zapísané na liste vlastníctva č. XXX, k. ú. O., do 3 dní
od právoplatnosti rozhodnutia súdu.

Žalobu dôvodila tvrdeniami, že na základe uznesenia Okresného súdu Rožňava z 2. 6. 2010 sp. zn.:
12C 19/2010, ktorým súd schválil zmier vo veci vyporiadania jej bezpodielového spoluvlastníctva s
bývalým manželom, sa stala výlučnou vlastníčkou predmetných nehnuteľností. Rozsudok nadobudol

právoplatnosť 18. 6. 2010. Žalovaní nehnuteľnosti neoprávnene bez akejkoľvek nájomnej zmluvy
obývajú. Za užívanie nič neplatia. Tvrdila, že 4. 12. 2003 síce spolu s bývalým manželom uzavreli
so žalovanými kúpnu zmluvu, ktorou sa zaviazali žalovaným nehnuteľnosti odpredať. Doposiaľ však
vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti na základe tejto kúpnej zmluvy nebol povolený.
Žalovaní sa preto nestali vlastníkmi nehnuteľnosti. Roky sa nedokážu dohodnúť na dokončení odpredaja
nehnuteľnosti a doplatení kúpnej ceny, na ktorej jej dlhujú 100 000,- Sk. Preto sa rozhodla vec riešiť
žalobou o vypratanie nehnuteľnosti.

24. 1. 2012 Okresný súd Kežmarok po vykonanom dokazovaní vyhlásil vo veci rozsudok, ktorým
žalobu žalobkyne o vypratanie nehnuteľnosti v celom rozsahu zamietol. Prvostupňový súd považoval
za preukázané, že 4. 12. 2003 uzavrela žalobkyňa spolu s bývalým manželom S. ako predávajúci sožalovanými ako kupujúcimi písomnú kúpnu zmluvu, na základe ktorej sa žalobkyňa s bývalým manželom
zaviazali previesť na žalovaných vlastníctvo k predmetným nehnuteľnostiam za kúpnu cenu 85 000,- Sk.
Považoval tiež za preukázané, že na základe tejto kúpnej zmluvy nedošlo do dňa rozhodnutia súdu k

povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti v prospech žalovaných ako kupujúcich.
Vyslovil právny záver, že podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nie je
vo vzťahu k uzavretiu zmluvy časovo obmedzené s poukazom na rozhodnutie Ústavného súdu ČR sp.
zn.: IV.ÚS 201/96. Kúpnu zmluvu súd pre nedostatok vážnej vôle účastníkov nehnuteľnosti odpredať za
kúpnu cenu 85 000,- Sk považoval za absolútne neplatnú a podľa ust. § 457 Občianskeho zákonníka

prijal záver o povinnosť účastníkov vrátiť si vzájomne to, čo si podľa zmluvy plnili. Nároky účastníkov
z neplatnej kúpnej zmluvy súd považoval za vzájomne podmienené (synalagmatické), a za situácie, že
žalobkyňa sa v konaní nedomáhala vypratania nehnuteľnosti oproti povinnosti vrátiť žalovaným kúpnu
cenu, žalobu s poukazom na všeobecné zásady, ktorými sa riadi inštitút bezdôvodného obohatenia
zamietol. Prvostupňový súd zároveň prijal záver, že žalovaní nehnuteľností, a to rodinný dom spolu
s pozemkom, na ktorom dom stojí, začali fakticky užívať 4. 12. 2003 na základe dohody uzavretej

zmluvnými stranami v súvislosti s uzavretím kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti do ich vlastníctva
4. 12. 2003 a že žalobkyňa nepreukázala a v konaní nevyšli najavo také skutočnosti, na základe ktorých
by súd mohol prijať záver o zániku práva žalovaných nehnuteľnosti na základe tejto dohody uzavretej
4. 12. 2003 ďalej užívať.

Krajský súd v Prešove uznesením z 10. 7. 2012 č. k.: 17Co/57/2012 - 95 na odvolanie žalobkyne
rozsudok prvostupňového súdu z 24. 1. 2012 zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie a rozhodnutie.
Vyslovil záver, že z kúpnej zmluvy z 4. 12. 2003 jednoznačne bez akýchkoľvek pochybností vyplýva,
že predmetom prevodu mal byť iba rodinný dom, nie aj pozemok. Preto na posúdenie dôvodnosti
uplatneného nároku je potrebné použiť dva odlišné právne režimy. Na právny vzťah k pozemku

je potrebné jednoznačne aplikovať ust. § 126 Občianskeho zákonníka a zistiť, či nárok žalobkyne
na ochranu jej vlastníckeho práva je opodstatnený, či žalovaní bez právneho dôvodu zasahujú do
vlastníctva žalobkyne, či sa táto nehnuteľnosť nachádza v ich faktickej moci a na základe akého
právneho dôvodu. Vyslovil, že synalagmatický vzťah vyplývajúci z ust. § 457 Občianskeho zákonníka
je vo vzťahu k pozemku neprípustný. Pokiaľ ide o rodinný dom, ktorý bol predmetom kúpnej zmluvy

z 4. 12. 2003, javí sa, aj keď podľa názoru odvolacieho súdu prvostupňový súd nevykonal k týmto
okolnostiam žiadne dokazovanie, že účastníci zmluvy nepodali v trojročnej hmotnoprávnej lehote, ktorá
začala plynúť uzavretím zmluvy, návrh na rozhodnutie podľa ust. § 47 ods. 1 Občianskeho zákonníka
(návrh na povolenie vkladu do katastra nehnuteľnosti, a že nastala nevyvrátiteľná domnienka podľa ust.
§ 47 ods. 2 Občianskeho zákonníka, že účastníci od zmluvy odstúpili. V takom prípade podľa ust. § 48

ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zmluva zrušuje od začiatku (ex tunc) a je možné tu aplikovať ust. § 457
Občianskeho zákonníka. Vyslovil, že záver prvostupňového súdu o tom, že návrh na vklad do katastra
nehnuteľností je možné podať v časovo neobmedzenej lehote od uzavretia zmluvy nemá v slovenskom
právnom poriadku oporu. Skonštatoval tiež, že záver prvostupňového súdu o tom, že žalovaní začali
rodinný dom spolu s pozemkom užívať

4. 12. 2003 na základe dohody so žalobkyňou a jej manželom uzavretou v súvislosti s kúpnou zmluvou
4. 12. 2003 o prevode nehnuteľnosti do ich vlastníctva nemá oporu vo vykonanom dokazovaní. Nie je
zrejmé, akým spôsobom táto dohoda o užívaní rodinného domu (a pozemku) bola uzavretá, aký mala
obsah. Preto v tomto smere rozhodnutie je nepreskúmateľné.

Po vrátení veci odvolacím súdom v priebehu ďalšieho konania pred prvostupňovým súdom žalobkyňa
naďalej trvala na uložení povinnosti žalovaným vypratať predmetné nehnuteľnosti, rodinný dom aj
pozemok. Zástupkyňa žalobkyne v rozpore s výpoveďou žalobkyne na pojednávaní konanom 24. 1.
2012, v ktorej žalobkyňa uviedla, že predmetom prevodu na základe kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003
bol dom, dvor, pozemok za domom a stodola, začala tvrdiť, že kúpnou zmluvou zo 4. 12. 2003 mala

žalobkyňa vôľu odpredať žalovaným iba rodinný dom, nie pozemok, na ktorom dom stojí. Zároveň však
argumentovala, že v danej veci nepovažuje za právne relevantné vzhľadom na záver odvolacieho súdu
o zrušení kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 v dôsledku nepodania návrhu na rozhodnutie podľa ust. § 47
ods. 1 Občianskeho zákonníka riešiť otázku, či predmetom prevodu na základe kúpnej zmluvy zo 4. 12.
3003 bol len rodinný dom, alebo aj pozemok, a účastníci sú si povinní vrátiť vzájomné plnenia. Vzniesla

námietku premlčania vzájomného nároku žalovaných na vrátenie kúpnej ceny. Tvrdila, že žalovaným
bolo v súvislosti s uzavretím kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti do ich vlastníctva 4. 12. 2003
umožnené bývať v dome. Avšak momentom, kedy nastala splatnosť kúpnej ceny a tá nebola v celej
výške žalovanými zaplatená, došlo k odvolaniu tohto súhlasu. Žalovaní preto už nemajú oprávneniev dome bývať. Tvrdila, že žalovaných vyzývala na platenie za užívanie domu žalobkyni s poukazom
na listinné dôkazy, ktoré označila počas konania. Ako obranu proti vzájomnému nároku žalovaných
na vrátenie kúpnej ceny si v konaní uplatnila na započítanie pohľadávku voči žalovaným na peňažnú

náhradu za bezdôvodné obohatenie získané žalovanými užívaním domu vo výške 6 000,- Sk mesačne
počnúc mesiacom december 2003 s tým, že výška tejto jej pohľadávky v súčasnosti už prevyšuje výšku
pohľadávky žalovaných na vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny, tzn. sumu 300 000,- Sk.

Žalovaní žiadali žalobu o vypratanie nehnuteľnosti zamietnuť. Naďalej poukazovali na kúpnu zmluvu

zo 4. 12. 2003 o prevode nehnuteľnosti do ich vlastníctva s tvrdením, že stále majú snahu nedoplatok
na kúpnej cene vo výške 100 000,- Sk žalobkyni doplatiť. Nevedia sa však dostať k peniazom. Sú v
hmotnej núdzi. Aby dostali úver, museli by predložiť kúpnu zmluvu spolu s jej vkladom. Žalobkyňa chce
peniaze naraz, odmieta splátky. Ak žalobkyňa odmieta splátky doplatku kúpnej ceny, nech im potom
vráti 300 000,-Sk.

Písomným podaním datovaným 5. 12. 2013 žalovaní toho istého dňa vzájomným návrhom požiadali súd,
aby rozhodnutím určil, že sú bezpodielovými spoluvlastníkmi predmetných nehnuteľnosti, rodinného
domu, súpisné č. XX, stojaceho na parcele č. XXX, ako aj pozemku parcely registra „C“ č.
XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 340 m2. Právny základ tejto vzájomnej žaloby
odôvodnili poukazom na ust. § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka, tzn. nadobudnutím vlastníctva

k nehnuteľnostiam vydržaním. Žalobu dôvodili tvrdeniami, že rodinný dom a pozemok užívajú ako
dobromyseľní držitelia od uzavretia kúpnej zmluvy 4. 12. 2003, teda viac ako 10 rokov.

Žalobkyňa žiadala vzájomnú žalobu o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam ako nedôvodnú
zamietnuť. Argumentovala, že nakoľko v lehote troch rokov nedošlo k vkladu práva na základe kúpnej

zmluvydo katastranehnuteľnosti,neexistujeprávnytitulprevydržanie.Súdnesporyúčastníkovohľadne
predmetných nehnuteľnosti trvajú od roku 2005. Žalovaní preto nemohli splniť ani ďalšiu zákonnú
podmienku pre vydržanie, a to podmienku nepretržitej držby po dobu 10 rokov. Namietala tiež, že o
takejto žalobnej žiadosti už bolo konané a rozhodnuté v konaní vedenom na Okresnom súde Kežmarok
pod sp. zn.: 3C 178/2005. Preto prejednaniu veci bráni prekážka litispendencie.

Podľa § 153 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku súd rozhodne na základe skutkového stavu
zisteného z vykonaných dôkazov, ako aj na základe skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi sporné,
ak o nich alebo ich pravdivosti nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Podľa citovanej právnej úpravy súd rozhoduje jednak na základe skutočností zistených vykonaným
dokazovaním, ale tiež na základe skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi sporné a o ktorých nemal
súd dôvodné a závažné pochybnosti.

Súd v danej veci doplnil dokazovanie, pričom vykonal dokazovanie v celom rozsahu navrhovanom

účastníkmi konania, pričom zistil nasledovné skutočnosti, na základe ktorých prijal právne závery
nasledovne:

Z uznesenia Okresného súdu Rožňava č. k.: 12C 19/2010 - 30 z 2. 6. 2010, z aktuálneho internetového
výpisu z listu vlastníctva č. XXX k. ú. O., ako aj z písomného výpisu z tohto listu vlastníctva z 27. 1.

2010 súd zistil, že uznesením z 2. 6. 2010 č. k.: 12C 19/2010 - 30 Okresný súd Rožňava v konaní
o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov začatom na návrh žalobkyne schválil zmier
uzavretý žalobkyňou a jej bývalým manželom S. nar. X. X. XXXX, ktorým si bývalí manželia vyporiadali
svoje bezpodielové spoluvlastníctvo, okrem iného aj k nehnuteľnostiam - rodinného domu, súp. č. XX,
stojacemu na parcele registra „C“ č. XXX a k pozemku - parcele registra „C“ č. XXX - zastavané plochy

a nádvoria o výmere 430 m2 zapísaným na liste vlastníctva č. XXX k. ú. O.. Zmierom sa dohodli, že
nehnuteľnosti pripadnú do výlučného vlastníctva žalobkyne. Uznesenie nadobudlo právoplatnosť 18.
6. 2010. Podľa výpisu z listu vlastníctva č. XXX k. ú. O. z 27. 1. 2010 v čase rozhodovania súdu
bývalí manželia boli na liste vlastníctva zapísaní ako bezpodieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti, a to na
základe kúpnej zmluvy č. V XXXX/XX (parcela č. XXX) a kúpnej zmluvy č. V XXX/XX (dom so súp. č.

XX). Z aktuálneho výpisu z tohto listu vlastníctva vyplýva, že v súčasnosti je ako výlučná vlastníčka
nehnuteľnosti (rodinného domu a pozemku) zapísaná žalobkyňa, pričom zápis vlastníckeho práva v jej
prospech bol vykonaný na základe vyššie uvedeného uznesenia Okresného súdu Rožňava sp. zn.: 12C
19/2010.Uvedené skutočnosti, ako aj aktuálny zápis vlastníckeho práva v prospech žalobkyne na liste vlastníctva
č. XXX k. ú. O. nasvedčujú teda záveru, že žalobkyňa v súčasnosti je výlučnou vlastníčkou rodinného

domu so súp. č. XX, ako aj pozemku parcely registra „C“ č. XXX, ktorých vypratania sa svojou žalobou
domáha.

Žalovaní v priebehu konania vzájomnou žalobou požiadali súd o určenie, že sú bezpodielovými
spoluvlastníkmi rodinného domu ako aj pozemku s tvrdením, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam

nadobudli vydržaním. Súd sa preto ako prvou (pred riešením otázky splnenia zákonných podmienok pre
uloženie povinnosti žalovaným nehnuteľnosti vypratať) v konaní zaoberal otázkou vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam. Žalovaní žalobu o určenie vlastníckeho práva dôvodili tvrdením, že nehnuteľnosti
užívajú dobromyseľne ako vlastné od uzavretia kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003, teda viac ako 10 rokov.

V doterajšom priebehu konania nebola účastníkmi ani odvolacím súdom spochybnená skutočnosť, že

4. 12. 2003 uzavreli žalobkyňa spolu s bývalým manželom S., ako predávajúci so žalovanými ako
kupujúcimi písomnú kúpnu zmluvu, na základe ktorej sa žalobkyňa s bývalým manželom zaviazali
previesť na žalovaných vlastníctvo k nehnuteľnosti označenej v čl. I. zmluvy ako : „A) vlastníctvo domu
súp. č. XX na parcele XXX v obci O.. 1. Nehnuteľnosť uvedená v bode I. je zapísaná na LV XXX
katastrálne územie O.. 2.Nehnuteľnosti uvedené v odseku 1. sú podrobne opísané v znaleckom posudku

vypracovaného znalcom Ing. Karolom Purtzom, súdnym znalcom z odboru oceňovania nehnuteľností,
posudku č. XXX/XXXX z 26. 6. 1998. Hodnota nehnuteľnosti je 83 890,- Sk...“ a to za dohodnutú
kúpnu cenu 85 000,- Sk (čl. III zmluvy). Podľa čl. V. zmluvy účastníci zmluvy prehlásili, že zobrali
na vedomie, že vlastníctvo prevádzaných nehnuteľností sa nadobúda vkladom vlastníckeho práva do
katastra nehnuteľnosti s tým, že pokiaľ katastrálny úrad nerozhodne, sú účastníci svojimi prejavmi

viazaní.

V prejednávanej veci nebolo medzi účastníkmi tiež sporné, a súd na základe vykonaného dokazovania
nepovažoval za pochybné, že vklad vlastníckeho práva v prospech žalovaných na základe vyššie
uvedenej písomnej kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 nebol príslušným katastrálnym úradom doposiaľ

povolený. V konaní nevyšli najavo žiadne skutočnosti, ktoré by viedli súd k pochybnostiam, a teda
aj k potrebe ďalšieho dokazovania v tomto smere. Preto žalovaní s poukazom na ust. § 133 ods.
2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak sa prevádza nehnuteľná vec, nadobúda sa vlastníctvo
vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, žalovaní sa na základe uvedenej kúpnej
zmluvy nestali vlastníkmi nehnuteľnosti.

Z obsahu pripojeného spisu Katastrálneho úradu Prešov sp. zn.: V XX/XX vyplýva, že žalovaný v 1. rade
podal na základe písomnej kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 dňa 26. 1. 2004 na bývalú Správu katastra
Kežmarok návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech žalovaných. Návrh bol zaevidovaný pod č. k.:
V XX/XX.. Bývalá Správa katastra Kežmarok rozhodnutím z 23. 2. 2004 č. k.: V XX/XX konanie prerušila

na dobu odstránenia nedostatkov návrhu na vklad, prípadne jeho príloh uvedených v odôvodnení
rozhodnutia, najdlhšie na dobu 60 dní. V odôvodnení svojho rozhodnutia skonštatovala, že pri skúmaní
návrhu zistila, že prevádzaná nehnuteľnosť nie je vedená na LV č. XXX, ako je to uvádzané v zmluve, ale
na LV č. XXX k. ú. O.. Taktiež v návrhu na vklad je uvedené, že prevádzané nehnuteľnosti sú ocenené
znaleckým posudkom č. 012/2004 z 24. 1. 2004 sumou 76 790,- Sk (v tejto hodnote je započítaná

hodnota rodinného domu so súp. č. XX, ako aj pozemku parcely č. XXX), pričom v čl. I ods. A) bod
2.zmluvy je uvedené, že nehnuteľnosti sú ocenené znaleckým posudkom č. 267/1998 zo 26. 6. 1998.
Ak predmetom prevodu má byť aj pozemok parcela č. XXX pod rodinným domom, je potrebné doložiť
dodatok k návrhu na vklad a dodatok ku kúpnej zmluve. Ak predmetom prevodu nemá byť pozemok
parcela č. XXX, je potrebné predložiť dodatky, v ktorých bude opravený čl. 1 ods. A) v bodoch 1. a 2

zmluvy. Rozhodnutím zo 18. 5. 2004 č. k.: V XX/XX Správa katastra Kežmarok následne konanie o
povolenie vkladu vlastníckeho práva vedené pod č. k.: V XX/XX zastavila z dôvodu, že účastníci dodatky
v určenej lehote nepredložili. Rozhodnutie o zastavení konania nadobudlo právoplatnosť 4. 6. 2004.

V doterajšom priebehu konania neboli medzi účastníkmi sporné a vykonaným dokazovaním súd

nepovažoval za spochybnené ani skutočnosti, že žalovaní sa do rodinného domu nasťahovali 4. 12.
2003 (teda v deň uzavretia písomnej kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003), a že dom spolu s pozemkom od
tejto doby fakticky užívajú.Tu súd opakovane poukazuje na výpovede žalobkyne a žalovaných v priebehu konania, ktoré si v týchto
skutočnostiach vzájomne neodporujú. Z výpovedí vyplýva, že v čase dojednávania písomnej kúpnej
zmluvy zo 4. 12. 2003 rodinný dom spolu s pozemkom parcelou č. XXX v O. ako vlastníci užívali

žalobkyňa s manželom, ktorí v tom čase uvažovali o kúpe nového rodinného domu v L. Žalovaní v
tom čase bývali v dome v Kežmarku. Predaj nehnuteľností v O. sprostredkovával a všetky písomnosti
ohľadne neho vypracovával svedok O.. V ten istý deň, a to 4. 12. 2003, ako žalovaní uzavreli vyššie
uvedenú písomnú kúpnu zmluvu, vysťahovali sa z domu v Kežmarku, ktorý predali, a presťahovali sa
do domu v O.. Žalobkyňa s manželom sa v ten istý deň presťahovali do nového domu v L..

Súd považoval tiež za nesporne preukázané, že v ten istý deň 4. 12. 2003 žalobkyňa s manželom
prevzali od žalovaných zálohu vo výške 300 000,- Sk na skutočnú kúpnu cenu za odpredaj nehnuteľnosti
dohodnutú účastníkmi ústne v ten istý deň vo výške 400 000,- Sk v rozpore s kúpnou cenou, ktorú
účastníci uviedli v písomnej kúpnej zmluve zo 4. 12. 2003 (85 000,- Sk). Účastníci konania túto
skutočnosť neučinili spornou. Vyplýva tiež z listinného dôkazu označeného ako „ Čestné prehlásenie“ (čl.

55 pripojeného spisu sp. zn.: 3C 178/2005), a z výpovede svedka O. v konaní. Žalovaný v 1.rade 4.
12. 2003 v písomnom čestnom prehlásení vyhlásil, že nezaplatenú časť zo skutočne dohodnutej kúpnej
ceny 400 000,- Sk vo výške 100 000,- Sk žalovaní zaplatia do 28. 2. 2004. Pán S. písomne v prehlásení
vyhlásil, že po zaplatení sumy 100 000,- Sk ihneď dom prevedú na žalovaných. Uvedených 100 000,-
Sk mal žalovaným podľa pôvodnej dohody požičať svedok O.. Ten vo svojej výpovedi uviedol, že neskôr

vzhľadom na skutočnosť, že žalovaná bola zamestnaná iba na 4 hodiny a nedali by jej úver, peniaze
sa rozhodol jej nepožičať.

Podľa § 129 ods. 1 Občianskeho zákonníka držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou alebo
kto vykonáva právo pre seba.

Podľa § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný
o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným.

Podľa § 134 ods. 1 oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu 3

rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu 10 rokov, ak ide o nehnuteľnosť.

Funkciou vydržania vlastníckeho práva je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec
dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je vlastníkom, pričom táto dobrá viera musí byť podľa platnej právnej
úpravy daná „so zreteľom ku všetkým okolnostiam“. V dobrej viere je v zásade držiteľ, ktorý sa vzhľadom

na objektívne okolnosti domnieva, že mu držaná vec patrí, aj keď v skutočnosti tomu tak nie je. Držiteľ je
teda ohľadne existencie svojho práva v omyle, a to prevažne v skutkovom omyle. Musí však ísť pritom
vždy o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný omyl je omyl, ku ktorému došlo aj napriek tomu, že
mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú je so zreteľom k okolnostiam konkrétneho
prípadu možné na každom požadovať. Oprávnená držba sa nemôže zakladať na takom omyle držiteľa,

ktorému sa mohol pri normálnej opatrnosti vyhnúť. Pokiaľ ide o právny omyl, vychádzajúc zo zásady,
že neznalosť zákona neospravedlňuje, ktorá je prirodzenou súčasťou práva aj v súčasnosti, súdna prax
vcelkujednotneprávnyomyldržiteľavychádzajúcizneznalostijednoznačneformulovanéhoustanovenia
zákona platného v dobe, kedy sa držiteľ ujíma držby, nepovažuje za ospravedlniteľný. Iba výnimočne
pripúšťa prípady, kedy držiteľ môže byť so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere aj v prípade, že

jeho presvedčenie vychádza z právneho omylu. Ide predovšetkým o prípady, kedy znenie zákona je
nejasné.

V danej veci sa súd nestotožnil s právnym názorom žalovaných, že nehnuteľnosti od 4. 12. 2003 fakticky
užívajú ako oprávnení držitelia v zmysle citovaného ust. § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Aj keď

súd mal za nesporné, že nehnuteľnosti žalovaní užívajú od 4. 12. 2003 doposiaľ, samo o sebe to však
neznamená, že ich užívajú ako oprávnený držitelia, tzn. že sú so zreteľom na všetky objektívne okolnosti
dobromyseľní v tom, že im nehnuteľnosti patria.

Z vykonaného dokazovania bez akýchkoľvek pochybností vyplýva, že v čase ujatia sa držby

nehnuteľností si žalovaní boli plne vedomí, že k tomu, aby nadobudli vlastníctvo k nehnuteľnostiam
na základe kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003, ktorú uzavreli, je potrebný vklad vlastníckeho práva do
katastra nehnuteľnosti (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). O skutočnej vedomosti žalovaných v
tomtosmeresvedčípredovšetkýmvyššieuvedenáskutočnosť,žesami26.1.2004podalinávrhnavkladich vlastníckeho práva do katastra na základe kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003, ďalej tiež vyššie uvedené
prehlásenie účastníkov kúpnej zmluvy v čl. V. zmluvy, a tiež skutočnosť, že v záujme dosiahnutia vkladu
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností žalovaní po prerušení vkladového konania vedeného na

Správe katastra Kežmarok pod č. k.: V XX/XX podali návrh na začatie súdneho konania vedeného na
tunajšom súd pod sp. zn.: 3C 178/2005, v ktorom sa domáhali nahradenia prejavu vôle žalobkyne a
jej manžela uzavrieť dodatky ku kúpnej zmluve zo 4. 12. 2003. Naviac, žalovaní si boli tiež vedomí,
že k tomu, aby sa stali vlastníkmi nehnuteľnosti, musia doplatiť na kúpnej cene 100 000,- Sk. Všetky
tieto objektívne okolnosti (podanie návrhu na vklad do katastra, súdne konanie vyvolané žalovanými za

účelom dosiahnutia vkladu), vylučujú oprávnenosť držby žalovaných a nasvedčujú tomu, že žalovaní
ani subjektívne neboli presvedčení, že im nehnuteľnosti patria.

Súd dodáva, že aj v prípade ich subjektívneho presvedčenia, subjektívny pocit držiteľa nemôže byť sám
osebe podkladom pre vydržanie, ak tento pocit nie je vyvolaný okolnosťami objektívne nasvedčujúcimi
oprávnenosti držby. Súd vzhľadom na uvedené objektívne okolnosti, ako aj na vcelku jasnú dlhoročnú

právnu úpravu ust. § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka prijal záver, že žalovaní sa
4. 12. 2003 neujali držby nehnuteľnosti v dobrej viere, že nehnuteľnosti sú ich vlastníctvom. Preto
vlastníctvo k nehnuteľnostiam nemohli nadobudnúť vydržaním. Aj v prípade záveru, že žalovaní by sa
4. 12. 2003 ujali dobromyseľnej držby nehnuteľnosti, ich dobromyseľnosť nemohla trvať dlhšie ako do
začatia konania v danej veci, resp. do doručenia žaloby spolu s rozkazom na plnenie 1. 4. 2011. Vtedy sa

žalovaní dozvedeli, že žalobkyňa sa cíti byť vlastníčkou nehnuteľnosti a domáha sa ich vypratania, čím
objektívne ich presvedčenie nemohlo ďalej trvať. Žalovaní teda nemohli splniť ani zákonnú podmienku
10 rokov trvajúcej oprávnenej držby, nakoľko od 4. 12. 2003 do 1. 4. 2011 uplynulo menej ako 10 rokov.

Vzhľadomnauvedenésúdvzájomnúžalobužalovanýchourčenievlastníckehoprávaknehnuteľnostiam

ako nedôvodnú zamietol.

Súd tu len dodáva, že námietku litispendencie (§ 83 Občianskeho súdneho poriadku), ktorú žalobkyňa
s poukazom na konanie vedené na tunajšom súde pod sp. zn.: 3C 178/2005 vzniesla vo vzťahu k
tejto vzájomnej žalobe, súd nepovažoval za dôvodnú. Zo spisu tunajšieho súdu sp. zn.: 3 C 178/2005

vyplýva, že pod touto sp. zn. prebehlo na tunajšom súde konanie, ktoré je už právoplatne skončené.
Konanie sa viedlo síce medzi tými istými účastníkmi, predmetom však nebol nárok totožný s nárokom
uplatneným žalovanými vzájomnou žalobou v tomto konaní, tzn. nárok na určenie vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam. Preto súd mal za to, že prejednaniu a rozhodnutiu vzájomnej žaloby o určenie
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nebráni ani prekážka právoplatne rozhodnutej veci (§ 159 ods.

3 Občianskeho súdneho poriadku).

Žalobkyňa, ktorá v konaní preukázala svoje vlastnícke právo k nehnuteľnostiam (rodinnému domu a
pozemku) sa svojou žalobou domáhala vypratania nehnuteľnosti žalovanými.

Podľa ust. § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z
účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

Odvolací súd v zrušujúcom uznesení z 10. 7. 2012 vyslovil právny záver, že keďže účastníci písomnej
kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti zo 4. 12. 2003, predmetom ktorej bol len rodinný dom, nepodali

v trojročnej hmotnoprávnej lehote, ktorá začala plynúť uzavretím zmluvy návrh na rozhodnutie podľa
ust. § 47 ods. 1 Občianskeho zákonníka (návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti),
nastala nevyvrátiteľná domnienka upravená ust. § 47 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a to že účastníci
od predmetnej kúpnej zmluvy odstúpili a podľa ust. § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka došlo k zrušeniu
tejto kúpnej zmluvy od začiatku (ex tunc). V takomto prípade potom možno vo vzťahu k rodinnému domu

aplikovať ust. § 457 Občianskeho zákonníka. Vyslovil, že záver prvostupňového súdu o tom, že návrh
na vklad do katastra nehnuteľností je možné podať v časovo neobmedzenej lehote od uzavretia zmluvy
nemá v slovenskom právnom poriadku oporu.

Odvolací súd tento záver vyslovil aj napriek tomu, že neuviedol vzhľadom na porovnateľný vývoj práva

na Slovensku a v Česku na základe rovnakej právne úpravy do 1. 1. 2014, prečo sa odchýlil od záveru
vysloveného Ústavným súdom ČR v rozhodnutí sp. zn.: IV. ÚS 201/96. Neuviedol tiež, prečo sa odchýlil
ajod judikatúryNajvyššiehosúduSRvtejtootázke.Prvostupňovýsúdtudávadopozornostirozhodnutia
NajvyššiehosúduSRakonapr.rozsudokNSSRsp.zn.:2Cdo124/2003,rozsudokNSSRsp.zn.:2Cdo184/2005 z 28 2. 2006 a pod.), v ktorých Najvyšší súd SR vyslovil záver, že rozhodnutie správy katastra
o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím v zmysle § 47 Občianskeho
zákonníka.

Odvolací súd súčasne v otázke platnosti písomnej kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 vyslovil záver, že
úvahy prvostupňového súdu v súvislosti s kúpnou cenou a absolútnou neplatnosťou kúpnej zmluvy sú
nedôvodné. Vyslovil, že pokiaľ kúpna zmluva obsahuje kúpnu cenu, ktorá nie je dohodnutá riadne alebo
vo výške, ktorú žiadajú zmluvné strany alebo ktorá vyplýva z právneho predpisu, ide o relatívne neplatný

právny úkon.

Je nesporné, že ak v kúpnej zmluve bola dojednaná cena v rozpore so všeobecne záväznými právnymi
predpismi (§ 589 Občianskeho zákonníka), ide o dôvod neplatnosti kúpnej zmluvy podľa je ust. § 40a
Občianskeho zákonníka (o relatívnu neplatnosť právneho úkonu).

V danom prípade výška kúpnej ceny nevyplývala zo žiadneho všeobecne záväzného predpisu. Preto
ust. § 40a Občianskeho zákonníka nie je podľa názoru súdu použiteľné na daný prípad. V danej veci sa
jedná o situáciu, kedy vôľa oboch zmluvných strán, teda ako predávajúcich tak aj kupujúcich, smerovala
k uzavretiu zmluvy za iných podmienok (za inú kúpnu cenu) než je uvedené v písomnej kúpnej zmluve,
nie za cenu 85 000,- Sk, ale za cenu 400 000,- Sk.

Podľa ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa ust. § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak právny úkon nebol urobený vo forme , ktorú vyžaduje

zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.

Podľa ust. § 41a ods. 2 Občianskeho zákonníka ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon,
platí tento iný právny úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti.
Neplatnosti takého právneho úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považuje za

nezastretý.

Podľa ust. §46 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka písomnú formu musia mať zmluvy o prevode
nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov .Pre uzavretie
zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o

zmluvu o prevode nehnuteľností, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Podľa ust. § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

V prejednávanej veci ako už súd vyššie uviedol, súd považoval za nepochybne preukázané,
4. 12. 2003 účastníci uzavreli písomnú kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti v O. do vlastníctva
žalovaných, v ktorej uviedli kúpnu cenu 85 000,- Sk. V skutočnosti však žalovaní ako kupujúci zaplatili
predávajúcim 300 000,- Sk ako zálohu na kúpnu cenu za odpredaj nehnuteľnosti v O. skutočne

dohodnutú v celkovej výške 400 000,- Sk.

Tu súd opäť vzhľadom na porovnateľný vývoj práva na Slovensku a v Čechách na základe rovnakej
vyššie citovanej právnej úpravy do 1. 1. 2014 poukazuje na právny záver vyslovený v rozsudku
Najvyššieho súdu ČR z 22. 3. 2006, sp. zn.: 29 Odo 3/2005, že „ak vôľa účastníkov zmluvy smerovala

k jej uzavretiu za iných podmienok (za inú cenu) než je v zmluve uvedené, je zmluva simulovaným
právnymúkonomazastretýmúkonomjezmluvauzavretázacenu,ktorúúčastnícimedzisebouskutočne
dohodli“. V danej veci súd na základe zisteného skutkového stavu nemal dôvod odchýliť sa od záveru
vysloveného Najvyšším súdom ČR aj v ďalšom rozsudku v obdobnej veci z 20. 5. 2008 sp. zn.: 30
Cdo 2216/2007, v ktorom Najvyšší súd ČR zároveň poukazuje plne na závery vyslovené aj Najvyšším

súdom SSR v rozsudku z 30. 1. 1975 sp. zn.: 1Cz 129/74, a prijal záver, že písomná kúpna zmluvy
zo 4. 12. 2003 je pre nedostatok vážnosti vôle zmluvných strán absolútne neplatná podľa § 37 ods. 1
Občianskeho zákonníka, nakoľko dohoda zmluvných strán o kúpnej cene vo výške 85 000,- Sk nebola v
kúpnej zmluve učinená vážne. Nakoľko podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnostíje písomná forma, ani dissimulovanú kúpnu zmluvu uzavretú účastníkmi v ten istý deň ústne o prevode
nehnuteľnosti za kúpnu cenu 400 000,- Sk pre nedostatok písomnej formy podľa § 40 ods. 1 v spojení
s § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka nepovažoval za platnú kúpnu zmluvu. Súd teda v danej veci

nemal dôvod odchýliť sa od aplikácie záverov uvedených aj v rozsudku Najvyššieho súdu SSR z 30. 1.
1975 sp. zn.: 1Cz 129/74, že „ak je v písomnom vyhotovení kúpnej zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti
uvedená kúpna cena odlišná od kúpnej ceny skutočne dohodnutej, je neplatná celá kúpna zmluva a
nie je možné považovať za platne uzavretú ani kúpnu zmluvu s cenou skutočne dohodnutou ani kúpnu
zmluvu s cenou uvedenou v písomnom vyhotovení“.

Súdtulendodáva,žezvykonanéhodokazovaniavyplýva,žepredmetomneplatnejústnejkúpnejzmluvy
zodpovedajúcej skutočnej vôli zmluvných strán uzavretej 4. 12. 2003 bol ako dom tak aj pozemok.
Je nesporné, že písomné vyhotovenie kúpnej zmluvy, ktorú s nedostatočnou odbornou starostlivosťou
vypracovával svedok O., v časti vymedzenia predmetu prevodu, má vážne nedostatky. Tie v konečnom
dôsledku viedli k tomu, že aj napriek návrhu žalovaných správa katastra pre pochybnosti, či predmetom

prevodu mal byť len rodinný dom alebo aj pozemok, konanie o povolenie vkladu vlastníckeho práva
žalovaných do katastra zastavila. Účastníci sa v dôsledku nedoplatenia časti skutočne dohodnutej
kúpnej ceny vo výške 100 000,- SK celé roky nevedia dohodnúť na oprave zmluvy a dovŕšení odpredaja
nehnuteľnosti. Súd však na základe vykonaného považoval za preukázané, že ako predávajúci tak
aj kupujúci mali skutočnú vôľu (ktorú síce neprejavili formou stanovenou zákonom) za cenu 400

000,- Sk previesť na žalovaných vlastníctvo ako k domu tak aj k pozemku. Táto skutočnosť až do
rozhodnutia odvolacieho súdu nebola medzi účastníkmi sporná. Vyplýva vo vzájomnej súvislosti zo
všetkých vykonaných dôkazov, a to z výpovedí účastníkov, svedkov O. S. zo znaleckých posudkov
vypracovaných znalcom Ing. Karolom Purtzom č. 267/1998 z 26. 6. 1998 a č. 012/2004 z 24. 1.
2004, ktorými pre účely uzavretia kúpnej ceny o prevode predmetných nehnuteľností do vlastníctva

žalovaných boli ocenené obe nehnuteľnosti, ako rodinný dom tak aj pozemok, zo skutočnosti, že cena
dojednaná v písomnej kúpnej zmluve zodpovedá cene stanovenej znalcom v znaleckom posudku za obe
nehnuteľnosti Tento záver logickou úvahou vyplýva zo všetkých súdom zistených okolnosti týkajúcich sa
odpredaja pôvodných domových nehnuteľnosti ako žalobkyňou a jej manželom tak aj žalovanými tak,
ako ich už súd vyššie uviedol. Zo žiadnej skutočnosti zistenej v konaní nevyplýva existencia dôvodu,

ktorý by viedol strany k vôli odpredať žalovaným iba rodinný dom bez pozemku, na ktorom dom stojí.
Tvrdenia právnej zástupkyne v konaní bez ďalšieho po zrušení rozhodnutia prvostupňového súdu súd
považoval za účelové.

Vzhľadom na vyššie uvedené súd v prejednávanej veci ďalej vychádzal v celom rozsahu žaloby

žalobkyne o vypratanie nehnuteľnosti z cit ust. § 457 Občianskeho zákonníka a mal za to, že účastníci
neplatnej (resp. zrušenej) zmluvy sú povinní vrátiť si všetko, čo podľa zmluvy dostali.

Povinnosť účastníkov vrátiť si vzájomne to, čo si plnili podľa neplatnej alebo zrušenej zmluvy upravená
v cit. ustanovení § 457 Občianskeho zákonníka vyplýva bez ďalšieho priamo zo zákona. Nároky oboch

účastníkov z neplatnej alebo zrušenej zmluvy sú teda vzájomne podmienené (synalagmatické) a táto
podmienenosť musí byť vyjadrená aj v rozsudku, ktorý súd vydáva o niektorom z nich. Vzájomne
podmienenými sú pritom všetky plnenia, na vzájomnej podmienenosti ktorých sa účastníci dohodli, ako
aj plnenia, kde podmienenosť ako aj vzájomná viazanosť vyplýva zo zákona.

Typicky obojstrannou zaväzujúcou zmluvou je kúpna zmluva, kedy práva a povinnosti oboch účastníkov
zmluvy sú vzájomne podmienené a vzájomné podmienené sú aj ich nároky na vrátenie už prijatých
plnení v prípade neplatnosti alebo zrušenia zmluvy. Obe strany sú teda v prípade neplatnej alebo
zrušenej kúpnej zmluvy zároveň oprávneným a povinným z právneho vzťahu bezdôvodného obohatenia
získaného podľa zmluvy. Ide o synalagmatické práva v zmysle ust. § 560 Občianskeho zákonníka, podľa

ktorého, ak si zo zmluvy majú účastníci plniť navzájom, môže sa domáhať splnenia záväzku len ten,
kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený ho splniť. Rozdiel oproti ust. § 457 Občianskeho
zákonníka je v tom, že kým podľa ust. § 560 Občianskeho zákonníka je synalagmatický vzťah založený
zmluvou, v prípade ust. § 457 Občianskeho zákonníka vyplýva priamo zo zákona.

V prípade kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti, vzájomne podmienenými plneniami vyplývajúcimi
zmluvným stranám sú zo strany predávajúceho prevod vlastníctva k nehnuteľnosti a zo strany
kupujúceho zaplatenie kúpnej ceny. Zaplatenie kúpnej ceny je teda protiváhou vlastníctva k
predávanému predmetu. Ak je kúpna zmluva o prevode nehnuteľností neplatná alebo zrušená, vdôsledku čoho k prechodu vlastníctva k nehnuteľnosti na kupujúceho nedôjde, a to aj napriek tomu, že
zaplatil kúpnu cenu, predávajúci je povinný kúpnu cenu vrátiť. Vrátenie kúpnej ceny je na druhej strane
vyvážené tým, že vlastníctvo k nehnuteľnosti zostáva predávajúcemu.

V prejednávanej veci nedošlo na základe kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 k prevodu vlastníctva k
nehnuteľnostiam z predávajúcich na kupujúcich. Žalovaní ako kupujúci však zaplatili na kúpnu cenu 300
000,- Sk. Preto ak žalobkyňa sa v konaní v danej veci domáha na žalovaných vypratania nehnuteľností
za situácie, že jej vlastníctvo k nehnuteľnostiam ostalo zachované, a kúpnu cenu žalovaným nevrátila,

čo nebolo v konaní sporným, súd mal za to, že povinnosti vypratania nehnuteľností sa žalobkyňa môže
na žalovaných domáhať iba oproti povinnosti vrátiť žalovaným kúpnu cenu.

Žalobkyňa v konaní vzniesla námietku premlčania nároku žalovaných na vrátenie kúpnej ceny. Súčasne
ako obranu uplatnila na započítanie na túto pohľadávku žalovaných pohľadávku na zaplatenie peňažnej
náhrady za bezdôvodné obohatenie, ktoré podľa jej tvrdenia žalovaní získali užívaním rodinného domu

bez právneho dôvodu vo výške 6 000,- Sk mesačne počnúc mesiacom december 2003 s tým, že výška
tejto jej pohľadávky v súčasnosti už prevyšuje výšku pohľadávky žalovaných na vrátenie zaplatenej časti
kúpnej ceny, tzn. sumu 300 000,- Sk.

Námietku premlčania vzájomného nároku žalovaných na vrátenie kúpnej ceny súd nepovažoval za

dôvodnú.

Podľa ust. § 107 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak sú účastníci neplatnej alebo zrušenej zmluvy povinní
navzájom si vrátiť všetko, čo podľa nej dostali, prihliadne súd na námietku premlčania len vtedy, ak by
aj druhý účastník mohol premlčanie namietať.

Zmyslom citovaného ust. § 107 ods. 3 Občianskeho zákonníka je zachovanie rovnováhy práv oboch
strán neplatnej alebo zrušenej zmluvy a tak zabránenie neprípustnému obohateniu sa len jednej
zmluvnej strany. Preto súd je toho názoru, že aplikácia ust. § 107 ods. 3 Občianskeho zákonníka je
opodstatnená vo všetkých prípadoch, kedy synalagmatický vzťah vznikne zo zákona. Preto v prípade

kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti podľa názoru súdu nie je rozhodujúce, či sa prevod
vlastníctva k nehnuteľnosti uskutočnil a či kupujúci vlastníctvo k nehnuteľnosti skutočne nadobudol.
Opačný záver, teda záver, že v prípade absolútne neplatnej alebo zrušenej kúpnej zmluvy o prevode
nehnuteľnosti nejde o synalagmatický vzťah podľa ust. § 457 Občianskeho zákonníka, by ustanovenie
§ 107 ods. 3 Občianskeho zákonníka činil v časti týkajúcej sa neplatnosti zmluvy nadbytočným (pozri

napr. rozsudok NS ČR zo 14. 7. 2010 sp. zn. 31 Cdo 2250/2009 a pod.).

Vychádzajúc z uvedenej právnej argumentácie súd preto neprihliadol v danej veci na námietku
premlčania nároku na vrátenie kúpnej ceny žalovaným vznesenú žalobkyňou.

Pokiaľ ide o pohľadávku žalobkyne na peňažnú náhradu za bezdôvodné obohatenie získané žalovanými
za užívanie domu bez právneho dôvodu od decembra 2003 uplatnenú na započítanie na pohľadávku
žalovaných na vrátenie kúpnej ceny vo výške 300 000,- Sk súd vychádzal z nasledujúcich skutočností
a právnych záverov:

Podľa § 451 ods.1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie
vydať.

Podľa § 458 ods. 1 musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobré
možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada.

Žalovaný nehnuteľnosti v O. začali 4. 12. 2003 užívať v súvislosti s uzavretím kúpnej zmluvy o ich
prevode do ich vlastníctva so súhlasom žalobkyne a jej manžela. Žalobkyňa v konaní nenamietala, že
by súhlas na užívanie domu neboli žalovaným v tom čase dali. Užívanie domu so súhlasom žalobkyne a
jej manžela logicky bez pochybnosti vyplýva z okolnosti veci tak, ako ich súd vyššie uviedol, a je plne v

súlade aj s výpoveďou svedka S. a ďalšími dôkazmi vykonanými v konaní. Podľa písomného vyjadrenia
obce O. z 28. 12. 2012 (čl. 106 spisu) žalobkyňa s manželom súhlas s nasťahovaním žalovaných do
domu v O. výslovne vyjadrili pred starostom obce p. S. a pracovníčkou obecného úradu p. I. počas
osobnej návštevy. Na základe tohto výslovného ústneho súhlasu žalobkyne a jej bývalého manžela obecpovolila žalovaným v dome trvalý pobyt. Podľa listinného dôkazu na čl. 178 spisu obec žalovaným
trvalý pobyt v dome O. súp. č. XX zrušila na návrh žalobkyne 20. 11. 2013. Z vykonaného dokazovania
vyplýva, že žalovaní nehnuteľností v O. začali užívať a do domu sa nasťahovali v presvedčení, že na

základe kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 sa v krátkom čase po doplatení kúpnej ceny stanú ich vlastníkmi,
a za situácie, že predali pôvodný dom v Kežmarku. Žalobkyňa sa s manželom z domu v O. vysťahovali,
pretože dom na základe kúpnej zmluvy zo 4. 12. 2003 mali záujem odpredať za situácie, že si kúpili iný
dom v obci L.Súd preto prijal záver, že žalovaní nehnuteľnosti nezačali užívať bez dôvodu.

Žalovaná v konaní tvrdila, že momentom, kedy nastala splatnosť kúpnej ceny a tá nebola v celej výške
žalovanými zaplatená, došlo k odvolaniu súhlasu s užívaním nehnuteľnosti žalovanými. Tiež tvrdila, že
žalovaných vyzývala na platenie za užívanie domu s poukazom na listinné dôkazy, ktoré označila počas
konania.

Súd sa nestotožnil s právnym názorom žalobkyne, že momentom, kedy nastala splatnosť kúpnej ceny

a tá nebola v celej výške žalovanými zaplatená, došlo k odvolaniu tohto súhlasu. Len zo samotnej
skutočnosti, že žalovaní nezaplatili v lehote splatnosti kúpnu cenu skutočne dohodnutú účastníkmi za
nehnuteľnosti nemožno bez ďalšieho vyvodiť záver o odvolaní súhlasu predávajúcich s užívaním domu.
Zákon so skutočnosťou, že kupujúci nezaplatí dojednanú kúpnu cenu, bez ďalšieho takéto následky
nespája, a vykonaným dokazovaním vo veci súd nezistil žiadne skutočnosti, z ktorých by takýto záver

bolo možné vyvodiť (napr. dohodu účastníkov a pod.)

Vykonaným dokazovaním súd považoval za preukázané, že žalobkyňa prvýkrát žalovaných vyzvala
na vypratanie domu a odovzdanie kľúčov písomným podaním vyhotoveným jej právnym zástupcom
JUDr. Ladislavom Korfantom z 11. 1. 2008 adresovanom tunajšiemu súdu ku konaniu sp. zn.: 3C

178/2005. V tomto podaní žalobkyňa prvýkrát s konštatovaním, že žalovaní nepristúpili k uzavretiu
kúpnej zmluvy tak, aká bola skutočná vôľa zmluvných strán, si uplatnila na započítanie za užívanie domu
a celej nehnuteľnosti 6 000,- Sk od decembra 2003 oproti zaplatenej časti kúpnej ceny 300 000,- Sk a
žalovaných vyzvala, aby nehnuteľnosti jej vydali. Toto podanie je súčasťou spisu tunajšieho súdu sp.
zn.: 3C 178/2005 (pozri čl. 63 - 64 spisu) a podľa zápisnice z pojednávania 26. 2. 2008 boli účastníci s

jeho obsahom na tomto pojednávaní oboznámení. Z ostatných listinných dôkazov, na ktoré žalobkyňa v
konaní v tomto smere poukazovala, a ktoré boli vyhotovené pred januárom 2008 vyplýva, že žalobkyňa
iba podmienečne žalovaných informovala, že v prípade, ak celá vec ohľadne prevodu vlastníctva nebude
doriešená (predovšetkým, ak žalovaní nedoplatia 100 000,- Sk a ak sa nespíše riadna kúpna zmluva,
keďže pôvodná bola napísaná zle), budú s manželom podnikať právne kroky, ako je podanie podnetu na

trestné stíhanie žalovaných, podanie žaloby o vypratanie nehnuteľnosti žalovanými, a tiež si započítajú
za užívanie domu svoju pohľadávku vo výške 6 000,- Sk mesačne od decembra 2003.

V danej veci súd preto vychádzal zo záveru, že žalobkyňa súhlas s užívaním nehnuteľností žalovanými
odvolala podaním z 11. 1. 2008, ktoré sa do sféry žalovaných ako adresátov tohto jednostranného

právneho úkonu dostalo 26. 2. 2008. Od tejto doby žalovaní už nemali súhlas k užívaniu domu. Preto
pokiaľ dom užívali aj naďalej bez súhlasu žalobkyne, dom užívali bez právneho dôvodu a sú povinní
žalobkyni zaplatiť peňažnú náhradu za bezdôvodné užívanie domu.

Pri stanovení výšky tejto peňažnej náhrady súd vychádzal zo sumy, ktorá by zodpovedala sumám

vynakladaným obvykle v danom mieste a čase za užívanie obdobných domových nehnuteľností,
spravidla formou nájmu, a ktorú by bol nájomca za obvyklých okolností povinný plniť podľa nájomnej
zmluvy.

Žalobkyňa okrem tvrdenia, že za takéto obvyklé nájomné považuje sumu 6 000,- Sk mesačne počnúc

decembrom 2003 doposiaľ, nepredložila súdu v tomto smere žiadny dôkaz. Súd preto ex offo vykonal
dokazovanie vyžiadaním odborného vyjadrenia obce O. a Národnej asociácie realitných kancelárii
Slovenska (ďalej len „NARKS“). Podľa vyjadrenia obce O. obec nemá informácie o tom, že by v obci
vlastníci prenajímali domové nehnuteľností. Podľa správy NARKS na čl. 196 spisu kancelária nemá
žiadne dáta týkajúce sa trhovej ceny prenájmu rodinného domu priamo v obci O.. Cena za mesačný

prenájom rodinných domov v iných obciach v okrese Kežmarok je značne rozdielna podľa toho, o akú
obec sa jedná. Najdrahší nájom v rokoch 2009 až 2013 bol v turisticky najzaujímavejších tatranských
obciach ako Stará Lesná (od 450 - 2 000 eur mesačne), Veľká Lomnica (od 438 eur - 817 eur mesačne).
V Kežmarku sa v rokoch 2009 - 2013 pohyboval od 300 do 830 eur), pričom v ostatných obciach akoMalý Slávkov, Ľubica, Žakovce okolo 200 - 300 eur mesačne. Súd preto nárok na peňažnú náhradu vo
výške požadovanej žalobkyňou v konaní, tzn. vo výške 6 000,- Sk, čo v prepočte predstavuje cca. 200
eur mesačne, akceptoval a pri výpočte peňažnej náhrady vychádzal z tejto sumy obvyklého nájomného

za rodinný dom v obci O..

Súd je toho názoru, že žalobkyni titulom bezdôvodného obohatenia prislúcha peňažná náhrada za
užívanie domu žalovanými od 26. 2. 2008 vo výške 1 tohto obvyklého nájomného, tzn. vo výške 50
eur mesačne (1 zo sumy 200 eur), nakoľko táto sumy zodpovedá pomernej časti kúpnej ceny, ktorú

žalovaní nezaplatili (100 000,- Sk predstavuje 1 zo sumy 400 000,- Sk). Za situácie, že žalobkyňa po
celú disponovala užívania domu žalovanými bez dôvodu disponovala s časťou kúpnej ceny zaplatenej
za dom žalovanými vo výške 300 000,- Sk, súd zastáva názor, že takýto záver je plne v súlade so
všeobecnými zásadami, ktorými sa inštitút bezdôvodného obohatenia riadi.

Žalobkyni tak prislúcha pohľadávka na zaplatenie peňažnej náhrady za bezdôvodné obohatenie

žalovaných užívaním domu od 26. 2. 2008 do rozhodnutia súdu (do 30. 9. 2014), vo výške 3 950 eur
(rok 2008 10 mesiacov x 50 eur, t. j. 500 eur, roky 2009 - 2013 5 x 12 mesiacov x 50 eur,
t. j. 3 000 eur, rok 2014 9 mesiacov x 50 eur, t. j. 450 eur), čo v prepočte predstavuje cca. 120 000,- Sk.

Keďže pohľadávku žalobkyne súd mohol započítať na vzájomnú pohľadávku žalovaných na vrátenie

zaplatených 300 000,- Sk len do výške 120 000,- Sk a žaloba žalobkyne neobsahovala návrh na uloženie
povinnosť žalobkyne k vzájomnému plneniu, súd žalobe o vypratanie nehnuteľnosti pre absenciu
vzájomnej povinnosti žalobkyne na vzájomné plnenie opakovane nemohol vyhovieť a žalobu zamietol.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku, podľa ktorého

ak mal účastník vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že
žiadny z účastníkov nemá na náhradu trov práva. V prejednávanej veci obe strany neboli vo vzťahu k
svojim vzájomným žalobám v celom rozsahu úspešné. Preto súd vyslovil, že žiadny z účastníkov nemá
na náhradu trov právo.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Kežmarok na Krajský súd v Prešove.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku) uviesť,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup

súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým
bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody
odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.