Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 26. marec 2014

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 26Cb/66/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1313200253
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 03. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Kukučková

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2014:1313200253.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave, v konaní pred sudkyňou

JUDr. Vierou Kukučkovou v právnej veci navrhovateľa: Pear s. r. o., Kozia 22, Bratislava 811 03, IČO:
31 327 249, zastúpený: Mgr. Alica Mendlová, advokátka, Riečna 2, Bratislava 811 02, proti odporcovi:
ARX HOLDING s. r. o., Bárdošova 2/A, Bratislava - Nové Mesto 831 01, IČO: 46 243 682, zastúpený:
JUDr. Katarína Bieliková, advokátka, Roľnícka 116, Bratislava 831 07, o zaplatenie 6.180,-- eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi 180,-- eur spolu s 9% p.a. úrokom z omeškania od
31.12.2012 do zaplatenia a 9% p.a. úrokom z omeškania

? zo sumy 2.000,-- eur od 31.12.2012 do 07.06.2013
? zo sumy 2.000,-- eur od 31.12.2012 do 06.08.2013
všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

Vo zvyšku súd žalobu zamieta.

Žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ žalobou doručenou súdu dňa 11.01.2013 sa domáhal, aby súd zaviazal odporcu na

zaplatenieistinyvovýške6.180,--eurspríslušenstvom,titulomnárokovvyplývajúcichzdohodyozložení
rezervačnej zálohy.

Žalovaná istina pozostáva z nárokov:
- 4.000,-- eur - vrátenie zloženej rezervačnej zálohy,
- 2.000,-- eur -- nárok podľa článku V. bod 4. Zmluvy - zmluvná pokuta vyúčtovaná pre predávajúceho,
- 180,-- eur za úkon notára, ktorý nebol vykonaný.

Skutkový stav:
Medzi navrhovateľom ako klientom a odporcom ako realitnou kanceláriu bola podľa §§ 262 a 269 ods. 2
Obchodného zákonníka uzatvorená Dohoda o zložení rezervačnej zálohy (ďalej Dohoda). Predmetom
Dohodybolzáujemklientaokúpubytu.PredmetnánehnuteľnosťjepresnepopísanávčlánkuI..Včlánku
IV. sa klient (navrhovateľ) zaviazal uhradiť rezervačnú zálohu vo výške 4.000,-- eur za účelom kúpy
nehnuteľnosti.PodľačlánkuIV.bod2.Dohody,vprípadeakkuzavretiukúpnejzmluvy,nedôjdezdôvodu

stojacich na strane vlastníka nehnuteľnosti, v lehote do 30.11.2012 bude rezervačná záloha vrátená späť
klientovinajneskôrdotridsiatichdnípomárnomuplynutítejtolehoty.VzmysleVšeobecnýchobchodných
podmienok bude vlastník nehnuteľnosti povinný uhradiť zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy
uvedenej v článku IV. ods. 1 Zmluvy a to do tridsiatich dní odo dňa písomného oznámenia od odstúpeníod kúpnej zmluvy. Zmluvná pokuta uhradená vlastníkom nehnuteľnosti bude do pätnástich dní odo
dňa pripísania finančných prostriedkov v polovici postúpená klientovi na jeho bankový účet. Dohoda sa
uzatvorila na dobu určitú do 30.11.2012. V článku V. bod 1 je vyjadrený záväzok realitnej kancelárie,

že po dobu účinnosti Dohody upovedomí prípadných záujemcov o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, že
táto je už rezervovaná a dokedy je platná rezervácia. Neumožní tretej osobe nadobudnúť vlastníctvo
k predmetnej nehnuteľnosti, bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal klient príležitosť uzatvoriť
kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Kúpna zmluva medzi navrhovateľom a predávajúcim nebola
uzatvorená. Jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti nepristúpil k uzatvoreniu kúpnej zmluvy.

Navrhovateľ pred otvorením pojednávania vzal žalobu v časti povinnosti zaplatiť istinu vo výške 4.000,--
eur (rezervačná záloha) späť. Súd konanie v súlade s § 96 ods. 1 O.s.p. v tejto časti konanie zastavil.

V posudzovanom prípade navrhovateľov nárok pozostával z 2.000,-- eur titulom náhrady škody (v
priebehu konania navrhovateľ zmenil právnu kvalifikáciu) a 180,-- eur nedôvodne vyplatenej časti za

úkony notára odporcovi a príslušenstvo k pohľadávkam.

Nárok na náhradu škody navrhovateľ odôvodnil nasledovne:
Odporca spolu s predávajúcimi nehnuteľnosti neuzatvoril platnú zmluvu a preto odporca si nemôže
uplatňovať nárok na zmluvnú pokutu, ktorej časť sa zaviazal poskytnúť navrhovateľovi podľa článku

IV. bod 5 Dohody. Navrhovateľ mal garanciu, že ak príde k odstúpeniu od zmluvy bude mu poskytnutá
náhrada. Porušenie povinnosti spočíva v tom, že navrhovateľ bol uvedený do omylu, vychádzal z toho,
že v prípade ak nedôjde k naplneniu dohody bude mu poskytnutá kompenzácia. Porušenie povinnosti
spočívavtom,žeodporcaakorealitnákanceláriamuselavedieťokruhvlastníkov.Katasternehnuteľností
je verejne prístupný. Nemala súhlas obidvoch spoluvlastníkov. Výšku škody odôvodňuje s odkazom

na článok V. bod. 4 Dohody, kde mal garantované plnenie vo výške 2.000,-- eur v prípade ak dôjde
k vymoženiu. Príčinný vzťah je v tom, ak by si odporca plnil riadne svoje povinnosti, bol dôsledný a
uzatvoril platnú sprostredkovateľskú zmluvu, mal možnosť si od predávajúcich vymáhať garantovanú
zmluvnú pokutu, čím by súčasne plnil svoju povinnosť aj navrhovateľovi.

Odporca navrhol žalobu ako nedôvodnú zamietnuť z nasledovných dôvodov:
Pre vznik nároku na náhradu škody sa vyžaduje kumulatívne splnenie troch predpokladov: porušenie
právnej povinnosti, vznik škody, príčinná súvislosť medzi porušením povinnosti a vznikom škody.
Odporca namieta akékoľvek porušenie právnej povinnosti vo vzťahu k navrhovateľovi, porušenie
akéhokoľvek zmluvného záväzku, ktorý by mal voči navrhovateľovi. Odkázal na článok V. bod. 4.

Dohody o zložení rezervačnej zálohy. Odporca sa pre tento prípad zmluvne zaviazal poskytnúť uvedené
plnenie navrhovateľovi v lehote do pätnástich dní odo dňa pripísania finančných prostriedkov. Zmluvný
vzťah medzi navrhovateľom a odporcom žiadnym spôsobom časovo nevymedzuje zmluvné povinnosti
odporcu, týkajúce sa úkonov súvisiacich s vymáhaním predmetného nároku na zaplatenie zmluvnej
pokuty. Pokiaľ dlžník nezaplatí dlžnú sumu svojmu veriteľovi, nemožno úspešne uplatniť nárok na

jeho náhradu z titulu zodpovednosti tretej osoby za škodu, lebo škoda mu zatiaľ nevznikla; samotná
existencia pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi, dokonca ani súdne rozhodnutia o povinnosti dlžníka
zaplatiť dlh, tým menej potom uznanie dlhu v zmysle ustanovenia § 588 Občianskeho zákonníka nie je
totiž skutočnou škodou ani ušlým ziskom" (Uz NS ČR z 27.06.2006, sp. zn. 25 Cdo/2225/2004). Dňa
24.06.2012 uzatvoril odporca s predávajúcim - Prof. Ing. L. F. a manželkou L. M. (vlastníci bytu) zmluvu

o poskytovanie realitných služieb (sprostredkovateľská zmluva). Pani M. ubezpečila odporcu pri podpise
zmluvy,žejemanželomplnesplnomocnenánapodpispredmetnejsprostredkovateľskejzmluvy,sktorou
jej manžel bez výhrad súhlasí.

Odporca ďalej poukázal na ustanovenia § 266 Obchodného zákonníka - výkladové pravidla vôle.

Odporca predložil doklady ktorým deklaroval, že bol splnomocnený na úkony od predávajúcich v
súvislosti s ich záujmom o predaj bytu. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého,
bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach
je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný. Byt bol v čase uzatvorenia
zmluvy o sprostredkovaní v bezpodielovom spoluvlastníctve odporkyne a jej manžela. Podpísanie

sprostredkovateľskej zmluvy nie je takým právnym úkonom, ku ktorému by bol potrebný aj súhlas
manžela odporkyne. Uvedená zmluva sa ešte bezprostredne nedotýka dispozície s predmetným
bytom. Až prípadná zmluva o prevode vlastníctva bytu vyžaduje súhlas manžela odporkyne. Najvyšší
súd Českej republiky v rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 533/2005 vyslovil právny názor: uzavretiesprostredkovateľskej zmluvy nie je ešte takým úkonom, ktorý by sa bezprostredne dotýkal spoločnej
veci patriacej do spoločného majetku manželov v zmysle § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka; až
kúpna zmluva, ktorej účastníkom by musel byť aj druhý z manželov, s ohľadom na spoluvlastnícky podiel

spadajúci do spoločného majetku manželov, prestavuje taký právny úkon, ku ktorému treba aj súhlas
tohto druhého manžela.
Zmluva o poskytovaní realitných služieb ako inominátna zmluva medzi vlastníkmi bytov a realitnou
kanceláriou bola uzatvorená v režime Obchodného zákonníka a preto podľa § 272 ods. 1 Obchodného
zákonníka zmluva vyžaduje pre platnosť písomnú formu iba v prípadoch ustanovených v zákone alebo

keď aspoň jedna strana pri rokovaní o uzatvorení zmluvy prejaví vôľu, aby sa zmluva uzatvorila v
písomnej forme. Podľa odporcu na platnosť uzatvorenia tejto zmluvy nebola predpísaná písomná forma.
Sprostredkovateľská zmluva je platným právnym úkonom. Zmluva bola účastníkmi právneho vzťahu
riadne uzatvorená a ani netrpí žiadnou takou vadou, ktorá by ju robila neplatnou. Na platnosť právneho
úkonu sprostredkovateľskej zmluvy zákon nevyžaduje písomnú formu.
Škodou sa rozumie skutočná škoda ako majetková škoda vyjadriteľná v peniazoch, ktorá znamená

zmenšenie majetkového práva oproti stavu pred škodou a ušlý zisk ako zisk, ktorý by bol poškodený
dosiahol, keby nebola nastala škodová udalosť.
Dokiaľ dlžník nezaplatí dlhovanú sumu svojmu veriteľovi, škoda mu zatiaľ nevznikla, pretože samotná
existencia pohľadávky veriteľa veci dlžníkovi ani súdne rozhodnutie o povinnosti dlžníka zaplatiť dlh
neznižuje majetkový stav poškodeného (dlžníka) a nie teda skutočnou škodou ani ušlým ziskom. (sp.

zn. 25 Cdo 2328/2004)
Pokiaľ dlžník nezaplatil dlžnú sumu svojmu veriteľovi, nemôže úspešne uplatniť nárok na ich náhradu
z titulu zodpovednosti tretej osoby za škodu, lebo škoda mu zatiaľ nevznikla: samotná existencia
pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi nie je totiž skutočnou škodou ani ušným ziskom. (NS ČR 25 Cdo
2225/2004).

Náhrady za plnenie, na ktoré je povinný priamy dlžník, sa preto nemožno úspešne domáhať od ďalších
subjektov z titulu ich zodpovednosti za škodu skôr, než vôbec majetková ujma veriteľovi vznikla (NS ČR
26 Cdo 28/2005).
Príčinná súvislosť musí byť nielen tvrdená, ale musí byť bezpečne preukázaná, pričom povinnosť
tvrdenia, bremeno tvrdenia, dôkazná povinnosť a dôkazné bremeno, týkajúce sa príčinnej súvislosti

v civilnom procese, zaťažuje v zásade toho účastníka, ktorého tvrdenie má byť preukázané, teda
poškodeného.
V ďalšom odporca poukázal na inú judikatúru, avšak vo vyjadrení zdôrazňuje skutočnosť, že nedošlo k
porušeniu povinnosti zo záväzkového vzťahu.
Nárok vo výške 180,-- eur, podľa neho je oprávnený s odkazom na článok I. Dohody o zložení

rezervačného zálohy, podľa ktorého, poplatky spojené s notárskou úschovou znáša klient.

Súd vo veci vypočul svedka R. M., ktorá v rozhodnom období bola zástupkyňou konateľa. V čase keď
sa vyplňovala zmluva o poskytovaní realitných služieb pani M. volala s manželom s ktorým dohadovala
cenu. Pripravili jej aj plnú moc. Ako realitná kancelária zabezpečovali služby - propagácia bytu. Vykonali

so záujemcami obhliadky. Záujemca pani B. vykonala obhliadku. Asi po dvoch mesiacoch od obhliadky
im volal pán B. (v tom čase konateľ odporcu) s tým, či nevyjednajú zníženie ceny. Došlo k dohode o
znížení ceny a k podpisu dohody o zložení rezervačnej zálohy. V súvislosti s prípravou kúpno-predajnej
zmluvy a návrhom do katastra požiadali notársky úrad o prípravu na spísanie notárskej zápisnice. Pán
B. sa spolu s predávajúcimi (F. a M.) sa poznajú, bývajú vo vedľajšom vchode, t.z., že pán B. sa s

predávajúcimi skontaktoval vedel o ich zámere.

Podľa § 268 Obchodného zákonníka kto spôsobil neplatnosť právneho úkonu, je povinný nahradiť
škodu osobe, ktorej bol právny úkon určený, ibaže táto osoba o neplatnosti právneho úkonu vedela.
Pre náhradu tejto škody platia obdobne ustanovenia o náhrade škody spôsobenej porušením zmluvnej

povinnosti /§ 373 a nasl. Obchodného zákonníka /.

Podľa § 373 Obchodného zákonníka, kto poruší svoju povinnosť zo záväzkového vzťahu, je povinný
nahradiť škodu tým spôsobenú druhej strane, ibaže preukáže, že porušenie povinností bolo spôsobené
okolnosťami vylučujúcimi zodpovednosť.

V prvom rade súd musí vychádzať z účelu zmluvy. Účelom zmluvy bol záväzok odporcu ako realitnej
kancelárie, že po dobu trvania tejto dohody upovedomí prípadných záujemcov o kúpu nehnuteľností, že
táto je rezervovaná, dokedy je platná táto rezervácia a neumožniť tretej osobe nadobudnúť vlastníckeprávo k predmetu nehnuteľnosti. Ďalej to bol záväzok realitnej kancelárie spísať kúpnu zmluvu.
Už pri podpise tejto zmluvy navrhovateľ ako kupujúci vedel, že nemusí prísť k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy. Z výpovede svedkyne vyplynulo, že odporca ako realitná kancelária robila úkony v súvislosti s

poskytovaním realitnej činnosti pre predávajúceho. Odporca ako záujemca si byt prezrel, mal vedomosť
o tom, že realitná kancelária nevyvíjal túto činnosť svojvoľne bez akéhokoľvek oprávnenia. Skutočnosť,
že nedošlo k podpísaniu kúpnopredajnej zmluvy nemôže viesť k zodpovednosti realitnej kancelárie za
porušenie zmluvy. V článku V. bod 4. Dohody navrhovateľovi vznikol nárok na 2.000,-- eur (polovica
zmluvnej pokuty) ktorú zaplatí predávajúci až vtedy, keď bude pripísaná na účet odporcu

Nárok na časť zmluvnej pokuty navrhovateľovi ako klientovi vznikne až vtedy, keď dôjde k pripísaniu
týchto finančných prostriedkov. V zmluve sa nenachádza záväzok realitnej kancelárie, že zmluvnú
pokutu bude vymáhať a musí vymáhať. Je to jej dispozičné oprávnenie. V prípade sprostredkovania
predaja bytov je bežné že sprostredkovateľské zmluvy uzatvára realitná kancelária iba s jedným
spoluvlastníkom, táto bola uzatvorená písomne. Zmluvnú pokutu mal vlastník nehnuteľnosti uhradiť v
zmysle Všeobecných obchodných podmienok.

Osoba, ktorá spôsobila neplatnosť právneho úkonu, môže vzniknúť povinnosť nahradiť škodu
spôsobenú druhej strane neplatnosťou zmluvy. Nárok na náhradu škody je však vylúčený, ak druhá
strana v dobe rozhodnej pre uzatvorenie zmluvy od tejto neplatnosti vedela (§ 268). Nárok na náhradu
škody teda nemôže vzniknúť pri neplatnosti zmluvy pre nedostatok jej písomnej formy, tj. ak táto forma
je vyžadovaná zákonom, alebo jednou zo strán pri uzatváraní zmluvy, poprípade dohodnutá stranami.

Neplatnosťou právneho úkonu nevznikne , ak jednostranný právny úkon (napríklad prehlásenie o
niečom) nie je dostatočne určitý alebo je nezrozumiteľný. Tieto nedostatky právneho úkonu vyplývajú
už i z jeho obsahu.
Porušenie zákona, ktorý má za následok neplatnosť obchodnej zmluvy, treba odlišovať od porušenia
zákona upravujúcich obchodný záväzkový vzťah, ktorý znamená porušenie zmluvnej povinnosti. Pri

neplatnosti právneho úkonu vzniká nárok na náhradu škody, ak je príčinná súvislosť medzi škodou a
touto neplatnosťou, nie medzi škodou a porušením zákona .
V súlade s ustanovením § 268 citovaného zákona, ten, ktorý sa dovoláva náhrady škody musí preukázať
existenciu škody a príčinnú súvislosť medzi porušením a škodou.
Škoda je majetková ujma poškodeného a je oceniteľná určitou peňažnou čiastkou. Táto ujma zahrňuje:

skutočnú škodu - hodnota, o ktorú sa škodnou udalosťou zmenšil majetok poškodenej osoby. Ušlý zisk,
o ktorý by sa majetok poškodenej strany zväčšil, keby nedošlo ku škodovej udalosti.
V prejednávanom prípade navrhovateľ uviedol, že sa zmenšil majetok poškodeného, pretože
predpokladal, že v prípade odstúpenia od zmluvy predávajúceho mu bude poskytnutá kompenzácia
2.000,-- eur. Ušlý zisk je poskytnutie poškodenému takej náhrady, aby bol v majetkom postavení, keby

nedošlo k porušeniu povinností zmluvnou stranou. Majetková ujma, ktorá spočíva v tom, že sa nezväčší
majetok poškodeného v rozsahu, v akom by sa zväčšil, kedy ku škodovej udalosti nedošlo. Ušlý zisk
môže spočívať v tom, že sa neuskutočnil obchod veriteľa (napr. v dôsledku odstúpenia od zmluvy s
obchodným partnerom veriteľa) pre ktorého malo byť plnenie použité, zahrňuje ich zisk, ktorý by veriteľ
jednak dosiahol uskutočnením tohto obchodu. Výpočet ušlého zisku však spočíva na predpokladu

určitého priebehu podnikania aj jeho výsledku a môže s ním byť spojený celý rad sporných otázok. Tak
ako bolo uvedené, nárok na alikvotnú časť zmluvnej pokuty by navrhovateľovi vznikol iba v prípade, ak
by boli pripísané na účet realitnej kancelárie. Nie záväzok odporcu, že musí vymáhať zmluvnú pokutu
od predávajúcich. Ak by záväzok vyplatenia časti zmluvnej pokuty nebol podmienený, možno povedať
že navrhovateľ predpokladal, že na túto časť finančných prostriedkov má nárok.

Konanie odporcu sa neprieči zásadám dobrých mravov alebo obchodných zvyklostí. V čom malo
spočívať konanie odporcu v rozpore so zásadou dobrých mravov alebo rozpor s obchodnými
zvyklosťami, navrhovateľ nekonkretizoval. Odporca neuviedol úmyselne do omylu navrhovateľa,
neuviedol nepravdivé údaje. Konateľ navrhovateľa bol v kontakte s vlastníkmi nehnuteľnosti. Byt si
prezrel a vedel o záujme vlastníkov bytu tento predať.

Nárok na vrátenie 180,-- eur, ktoré navrhovateľ zaplatil odporcovi za poskytnuté notárske služby, súd
považoval za dôvodný a to z toho dôvodu, že podľa článku I. Dohody, notárske poplatky mal klient
platiť až pri spísaní notárskej zápisnici o zložení kúpnej ceny do notárskej úschovy. Samotná iniciatíva
odporcu s notárom neodôvodňuje tento nárok odporcu.

O povinnosti platiť úroky z omeškania z oneskorene vrátenej rezervačnej zálohy súd rozhodol s
poukazom na § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka. Rezervačnú zálohu mal odporca povinnosť vrátiť
do 30 dní po dobe rezervácia, t.j. do 30.12.2012.Uznesením tunajšieho súdu č.k. 26Cb/66/2013-75 zo dňa 31.08.2013 súd konanie v časti zaplatenia
istiny vo výške 4.000,-- eur zastavil. Nerozhodol o náhrade trov konania podľa § 146 ods. 2 O.s.p.

podľa zavinenia. Zastavenie konania zavinil odporca, ktorý túto pohľadávku uhradil po podaní žaloby.
Navrhovateľovi by v súvislosti s týmto zastavením konania vznikol nárok na náhrade trov konania z tejto
časti za úkony prevzatie, príprava, podanie žaloby a čiastočné späťvzatie.
O náhrade trov konania v súvislosti s rozsudkom, v ktorom bol navrhovateľ úspešný v nepatrnej časti,
podľa pomeru úspechu by vznikol nárok na náhradu trov konania odporcovi podľa § 142 ods. 3 O.s.p.

Vzhľadom na uvedený pomer trov konania (§ 146 ods. 2 a § 142 ods. 3), súd v prejednávanom prípade
rozhodol o trovách konania podľa § 142 ods. 2 O.s.p., podľa ktorého ak mal účastník vo veci úspech len
čiastočný, súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadny z účastníkov nemá na náhradu
trov právo. S poukazom na vyššie uvedené súd rozhodol tak, že žiadnemu z účastníkov nepriznal právo
na náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia, na Krajský súd v
Bratislave cestou tunajšieho súdu, písomne vo dvoch vyhotoveniach.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na výkon rozhodnutia podľa osobitného predpisu.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smerujevakomrozsahusanapáda,včomsatotorozhodnutiealebopostupsúdupovažujezanesprávny
a čoho sa odvolateľ domáha, § 205 ods.1 O.s.p.