Rozsudok ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 16. február 2017

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 9Co/322/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4114237036
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 02. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Marčeková

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2017:4114237036.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Kataríny Marčekovej a členiek

senátu Mgr. Ingrid Vallovej a Mgr. Andrey Szombathovej-Polákovej, v právnej veci žalobcu: 1. RNDr. E.
O., nar. XXXX, bytom B. XXX, 2. E. Y., nar. XXXX, bytom X., Y. XXX/XX, obaja zastúpení Mgr. Ing. Evou
Solčanovou, advokátkou, so sídlom Nitra, Sládkovičova 1, proti žalovaným: 1. K. B., nar. XXXX, bytom
O. XXX, 2. L. H., nar. XXXX, bytom X. - L., Y. XXX/XX, obaja zastúpení Advokátska kancelária, Vaššová
& Panasiuková, so sídlom Nitra, Damborského 3, o nahradenie prejavu vôle, o odvolaní žalobcov proti
rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa 31. marca 2016 č. k. 18C/280/2014-78 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie m e n í takto:

Súd nahrádza prejav vôle žalovaných v 1. a 2. rade, že ako predávajúci uzatvárajú so žalobcami v 1. a
2. rade ako kupujúcimi kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckych podielov v znení:

K Ú P N A Z M L U V A

Predávajúci: 1. K. B., rod. B.

nar. XX. XX. XXXX, r. č. XXXXXX/XXXX
trvale bytom O. XXX, XXX XX O.
(ďalej len "predávajúci v 1. rade")

2. L. H., rod. H.
nar. XX. XX. XXXX, r. č. XXXXXX/XXXX
trvale bytom Y. XXX/XX, XXX XX X.-L.
(ďalej len "predávajúci v 2. rade")

Kupujúci: 1. K.. E. O., rod. Y.
nar. XX. XX. XXXX, r. č. XXXXXX/XXX
trvale bytom B. XXX, XXX XX B.
(ďalej len "kupujúci v 1. rade")

2. E. Y., rod. Y.

nar. XX. XX. XXXX, r. č. XXXXXX/XXXX
trvale bytom Y. XXX/XX, XXX XX X.
(ďalej len "kupujúci v 2. rade")

I.
1.1. Predávajúci v 1. a 2. rade sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat.
úz. B., obec: B., okres: Nitra, ktorá je v katastri nehnuteľností zapísaná na LV č. XXXX ako pozemok

parcela registra "E" evidovaná na katastrálnej mape pod parc. č. 814/3 vodné plochy o výmere 755 m2
(ďalej len "Nehnuteľnosť") nasledovne:- spoluvlastnícky podiel predávajúceho v 1. rade je vo veľkosti 1/18-ina k celku Nehnuteľnosti,
- spoluvlastnícky podiel predávajúceho v 2. rade je vo veľkosti 1/18-ina k celku Nehnuteľnosti.

II.
2.1. Predávajúci v 1. rade touto zmluvou predáva a na kupujúceho v 1. rade prevádza vlastnícke právo
k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku a kupujúci v 1. rade uvedený
spoluvlastníckypodielkupujedopodielovéhospoluvlastníctvaazaväzujesazaňzaplatiťpredávajúcemu
v 1. rade dohodnutú kúpnu cenu podľa bodu 3.1. tejto zmluvy.

2.2. Predávajúci v 1. rade touto zmluvou predáva a na kupujúceho v 2. rade prevádza vlastnícke právo
k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku a kupujúci v 2. rade uvedený
spoluvlastníckypodielkupujedopodielovéhospoluvlastníctvaazaväzujesazaňzaplatiťpredávajúcemu
v 1. rade dohodnutú kúpnu cenu podľa bodu 3.2. tejto zmluvy.
2.3. Predávajúci v 2. rade touto zmluvou predáva a na kupujúceho v 1. rade prevádza vlastnícke právo
k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku a kupujúci v 1. rade uvedený

spoluvlastníckypodielkupujedopodielovéhospoluvlastníctvaazaväzujesazaňzaplatiťpredávajúcemu
v 2. rade dohodnutú kúpnu cenu podľa bodu 3.3. tejto zmluvy.
2.4. Predávajúci v 2. rade touto zmluvou predáva a na kupujúceho v 2. rade prevádza vlastnícke právo
k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku a kupujúci v 2. rade uvedený
spoluvlastníckypodielkupujedopodielovéhospoluvlastníctvaazaväzujesazaňzaplatiťpredávajúcemu

v 2. rade dohodnutú kúpnu cenu podľa bodu 3.4. tejto zmluvy.

III.
3.1. Predávajúci v 1. rade a kupujúci v 1. rade sa dohodli na kúpnej cene za prevod vlastníckeho
práva k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku vo výške 420,-eur (slovom:

štyristodvadsať eur). Splatnosť kúpnej ceny je v hotovosti k rukám Predávajúceho v 1. rade dňom
nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.
3.2. Predávajúci v 1. rade a kupujúci v 2. rade sa dohodli na kúpnej cene za prevod vlastníckeho
práva k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku vo výške 420,-eur (slovom:
štyristodvadsať eur). Splatnosť kúpnej ceny je v hotovosti k rukám Predávajúceho v 1. rade dňom

nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.
3.3. Predávajúci v 2. rade a kupujúci v 1. rade sa dohodli na kúpnej cene za prevod vlastníckeho
práva k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku vo výške 420,-eur (slovom:
štyristodvadsať eur). Splatnosť kúpnej ceny je v hotovosti k rukám Predávajúceho v 2. rade dňom
nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.

3.4. Predávajúci v 2. rade a kupujúci v 2. rade sa dohodli na kúpnej cene za prevod vlastníckeho
práva k Nehnuteľnosti vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/36-ina k celku vo výške 420,-eur (slovom:
štyristodvadsať eur). Splatnosť kúpnej ceny je v hotovosti k rukám Predávajúceho v 2. rade dňom
nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku.

IV.
4.1. Zmluvné strany sa dohodli na tom, že po podpise tejto zmluvy podajú spoločne na príslušnom
okresnom úrade, katastrálnom odbore, návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcich do
katastra nehnuteľností. Zmluvné strany sa dohodli, že správny poplatok spojený s podaním návrhu na
vklad do katastra nehnuteľností znášajú v celom rozsahu kupujúci.

4.2. Kupujúci v 1. a 2. rade berú na vedomie, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, ktoré sú
predmetom prevodu podľa tejto zmluvy, vzniká vkladom do katastra nehnuteľností, t. j. až dňom
právoplatnosti rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Týmto dňom vstupujú kupujúci zároveň do užívania
nehnuteľností.

4.3. Predávajúci v 1. a 2. rade vyhlasujú, že ku dňu uzavretia tejto zmluvy neviaznu na predmete
prevodu žiadne ťarchy, t. j. žiadne vecné bremená, záložné práva, nájomné či užívacie práva iných osôb,
ani iné ťarchy či právne vady. Predávajúci v 1. a 2. rade zároveň výslovne ubezpečuje kupujúcich, že
ani po podpise tejto zmluvy nebudú z jeho strany vykonané žiadne opatrenia a úkony k zriadeniu takých
práv, ktoré by mohli akokoľvek obmedziť alebo znemožniť nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúcich

k predmetu prevodu riadne a bez tiarch.
4.4. Kupujúci v 1. a 2. rade vyhlasujú, že boli pred uzatvorením tejto zmluvy riadne oboznámení so
stavom predmetu prevodu, ako aj s hranicami pozemku, a tento majú záujem každý v tomto stave a bez
tiarch odkúpiť do svojho vlastníctva.V.
5.1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma účastníkmi zmluvy.

Zmluva nadobúda vecno-právne účinky dňom právoplatnosti rozhodnutia príslušného okresného
úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúcich do katastra
nehnuteľností.
5.2. V prípade, že v konaní o povolenie vkladu vlastníckeho práva na základe tejto zmluvy do
katastra nehnuteľností dôjde z akéhokoľvek dôvodu k prerušeniu konania príslušným okresným úradom,

katastrálnym odborom, účastníci tejto zmluvy sa zaväzujú vypracovať dodatok k tejto zmluve a k návrhu
na vklad za účelom odstránenia nedostatkov tejto zmluvy i návrhu na vklad tak, aby k odstráneniu
nedostatkov zmluvy a návrhu na vklad došlo v lehote určenej v rozhodnutí príslušného okresného úradu,
katastrálneho odboru, o prerušení konania.

Predávajúci v 1. rade: Kupujúci v 1. rade:

_______________________ ______________________
K. B. K.. E. O.

Predávajúci v 2. rade: Kupujúci v 2. rade:

_______________________ ______________________
L. H. E. Varga

Žalobcovia v 1. a 2. rade majú nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. X. rozsudkom súd prvej inštancie žalobu zamietol a uviedol, že o náhrade trov konania rozhodne
súd do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Rozhodnutie odôvodnil ustanoveniami §
140, § 603 ods. 1, 2, 3, § 605 Občianskeho zákonníka a uviedol, že účastníci konania sú zapísaní

ako podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa v kat. úz. B. nehnuteľnosť zapísaná na
LV č. XXXX ako pozemok parc. reg. „E" evidovaná na mape určeného operátu, parc. č. 814/3 - vodné
plochy o výmere 755 m2. Spoluvlastnícky podiel žalobkyne v l. rade je vo veľkosti 1/9-ina k celku,
spoluvlastnícky podiel žalobcu v 2. rade je vo výške 2/9-iny k celku, spoluvlastnícky podiel žalovaného
v l. rade vo výške 1/18-ina k celku, spoluvlastnícky podiel žalovaného v 2. rade je vo výške 1/18-ina

k celku. Pôvodný spoluvlastník O. E. zaslal dňa 21. 06. 2014 žalobcom v l. a v 2. rade, ako i ďalším
spoluvlastníkom ponuku, v ktorej uviedol, že ako podielový spoluvlastník nehnuteľnosti, nachádzajúcej
sa v kat. úz. B., zapísanej na LV č. XXXX, parc. reg. „E" evidovaná na mape určeného operátu, parc.
č. 814/3 - vodné plochy o výmere 755 m2, bol požiadaný o predaj svojho spoluvlastníckeho podielu
1/9-iny. S poukazom na ust. § 140 Obč. zák. žiadal, aby sa v lehote 14 dní

od prevzatia listu vyjadrili, či si uplatňujú na jeho spoluvlastnícky podiel predkupné právo. Cena, za
ktorú svoj spoluvlastnícky podiel ponúka je 20 eur za m2, t. j. 1.680 eur. Žalobcovia v l. a v 2. rade
dňa 30. 06. 2014 oznámili, že odkúpia spoluvlastnícky podiel, s cenou súhlasia a cenu rešpektujú.
Ďalší spoluvlastníci spornej nehnuteľnosti a to Ing. E. E. a G. E. ponuku zasielanú zo strany O. E.
neprevzali, túto odmietli prevziať s odôvodnením, že na zásielke, ktorá bol adresovaná do vlastných rúk,

sa nenachádzal odosielateľ. Podielový spoluvlastník O. E. na základe Kúpnej zmluvy zo dňa 19. 09.
2014 predal svoj spoluvlastnícky podiel 1/9-inu k celku žalovaným v l. a v 2. rade, ktorí sú vedení ako
podieloví spoluvlastníci, tak ako to vyplýva z LV č. XXXX. Žalobcovia tvrdili, že pôvodný spoluvlastník
O. E. nezaslal žalobcom v 1. a v 2. rade riadnu ponuku na využitie predkupného práva, tým došlo k
porušeniu predkupného práva, keďže nehnuteľnosti previedol kúpnou zmluvou na žalovaných v l. a v

2. rade. Na základe vykonaného dokazovania bolo preukázané, že predkupné právo zaniklo, pretože
márne uplynula lehota dvoch mesiacov od písomnej ponuky pôvodného spoluvlastníka nehnuteľností
O. E. na odkúpenie jeho spoluvlastníckeho podielu, ktorá obsahovala všetky zákonom požadované
podstatné náležitosti. Ponuka bola urobená písomne, keďže sa jednalo o nehnuteľnosť, bola doručená
spoluvlastníkom nehnuteľností (A.. E. E., G. E. odmietli prevziať) a obsahovala všetky potrebné údaje

o cene nehnuteľnosti, o kúpnej cene, bolo zrejmé, ktorej nehnuteľnosti sa týka. Súd mal za to, že ak vponuke na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu oprávnenému spoluvlastníkovi nebola stanovená doba
splatnosti ceny, treba vychádzať z toho, že táto doba je dvojmesačná a začína plynúť od doručenia
ponuky (rozsudok NS ČR vo veci dovolania proti rozsudku KS v Prahe, č. k. 27Co/382/2008). Ponuka

urobená v rámci predkupného práva nie je klasickým návrhom na uzavretie zmluvy, vychádzajúcim
zo všeobecnej občianskoprávnej zásady zmluvnej voľnosti, v ktorom môže žalobca svojím prejavom
vôle vymedziť lehotu pre prijatie návrhu. Ponuka povinného, dokedy má byť predaj zavŕšený, musí
rešpektovať aj ustanovenie § 605 OZ (nález ÚS ČR sp. zn. I ÚS 156/2005, uznesenie Najvyššieho
súdu SR z 23. mája 2012 sp. zn. 6 Cdo 115/2011). Žalobcovia síce preukázali, že na ponuku reagovali,

avšak neurobili úkon smerujúci ku kúpe ponúkaného spoluvlastníckeho podielu, ako to má na mysli
ustanovenie § 605 Občianskeho zákonníka. Po ponuke zostali žalobcovia v prepadnej dvojmesačnej
lehote nečinní, keďže v zmysle zákona mali v tejto lehote vyplatiť kúpnu cenu, neurobili žiaden úkon,
ktorý by smeroval ku kúpe spoluvlastníckeho podielu a nevyplatili kúpnu cenu. V danej veci zákonom
stanovená doba je prekluzívna, uplynula márne, žalobcovia boli po ponuke nečinní a márnym uplynutím
uvedenej doby sa pôvodný spoluvlastník oslobodil od predkupného práva a predkupné právo zaniklo. Z

týchto dôvodov súd žalobu žalobcov v plnom rozsahu zamietol.

2. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podali žalobcovia v zákonom stanovenej lehote odvolanie,
odôvodniac ho tým, že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci, súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, súd vec

nesprávneprávneposúdiltým,ženepoužilsprávneustanovenieprávnehopredpisuanedostatočnezistil
skutkovýstavažalobcomsapostupomsúduodňalamožnosťkonaťpredsúdom.Nesúhlasilisozisteným
skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie a ani s jeho právnym posúdením. Žalobcovia
v 1. a 2. rade podali žalobu z dôvodu porušenia predkupného práva, ktoré porušenia odôvodnili tým,
že list zo dňa 21. 06. 2014, ktorý im zaslal povinný podielový spoluvlastník O. E., nie je ponukou v

zmysle ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka, ktorá by mohla vyvolať zákonom predpokladané
účinky. Ponuka na využitie predkupného práva podľa ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka je
jednostranný právny úkon, ktorý okrem požiadaviek všeobecne kladených na právne úkony a náležitostí
návrhu na uzavretie zmluvy musí zodpovedať vopred dohodnutým podmienkam, a pokiaľ dohodnuté
neboli, musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný ponúka vec ku kúpe a ktorých splnením

oprávnený môže svoje predkupné právo vykonať. Podľa § 34 Občianskeho zákonníka je právnym
úkonom prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré
právne predpisy s takýmto prejavom spájajú. V súlade s judikatúrou súdov a odbornými komentármi
ponuka na využitie predkupného práva má byť nielen právnym úkonom, ale má mať aj náležitosti
návrhu na uzavretie zmluvy. Z uvedeného vyplýva, že ak ponuka na využitie predkupného práva má

byť jednostranným právnym úkonom, musí ísť o prejav vôle povinného z predkupného práva, ktorý
je adresovaný oprávnenému z predkupného práva, a ktorým povinný z predkupného práva ponúka
oprávnenému z predkupného práva ku kúpe spoluvlastnícky podiel, pričom z ponuky majú vyplývať
všetky podmienky, ktorých splnením môže oprávnený svoje predkupné právo vykonať. Tento prejav vôle
má byť dostatočne určitý a má z neho vyplývať vôľa žalobcu, aby bol viazaný v prípade jeho prijatia.

Súčasnesamáponukaakoprávnyúkonurobiťslobodneavážne,určiteazrozumiteľne,inakjeneplatný.
List zo dňa 21. 06. 2014, ktorý zaslal O. E. ako povinný z predkupného práva žalobcom v 1. a 2. rade,
však uvedené náležitosti nespĺňa. Tento list je iba oznámením pôvodného podielového spoluvlastníctva
O. E. žalobcom, že bol požiadaný o predaj svojho spoluvlastníckeho podielu a že žiada žalobcov,
aby sa v lehote 14 dní odo dňa prevzatia listu vyjadrili, či si uplatnili na jeho spoluvlastnícky podiel

predkupné právo, pričom súčasne uvádza cenu za spoluvlastnícky podiel. Tento list teda neobsahuje
prejav vôle p. O. E., ktorým by žalobcom ako adresátom právneho úkonu ponúkal na predaj svoj
spoluvlastníckypodielaaniznehonevyplývavôľap.O.E.byťvprípadeakceptáciesvojimprejavomvôle
viazaný. Takto naformulované znenie listu nemôže vyvolať zákonom predpokladané účinky. Tento list
teda nie je právnym úkonom a vyjadrenou ponukou v zmysle ustanovenia § 605 druhá veta Občianskeho

zákonníka. V tomto liste absentuje uvedenie všetkých podmienok, ktorých splnením môže oprávnený
z predkupného práva svoje právo vykonať. Chýba minimálne určenie spôsobu zaplatenia kúpnej ceny,
určenie miesta, kde má byť zaplatená kúpna cena, ako aj v nej absentuje určenie lehoty na jej zaplatenie.
Hoci žalobcovia namietali chýbajúce podmienky, ktoré písomná ponuka na využitie predkupného práva
mala obsahovať, súd dospel k záveru, že písomná ponuka pôvodného spoluvlastníka obsahovala všetky

zákonom požadované podstatné náležitosti. Z tohto dôvodu majú žalobcovia za to, že súd
prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil. Súd sa v rozsudku zaoberal len otázkou absentujúcej
splatnosti kúpnej ceny, pričom námietkami žalobcov o chýbajúcich údajoch o mieste a forme zaplatenia
kúpnej ceny sa žiadnym spôsobom nevysporiadal. Pritom tieto chýbajúce údaje s ohľadom na povinnosťoprávnenej osoby vyplatiť nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke sú rozhodujúce na to, aby
zo strany oprávneného z predkupného práva mohlo dôjsť k realizácii predkupného práva. Uviedli,
že odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie nie je v súlade s ustanovením § 157 ods. 2 OSP a

pre nedostatočné odôvodnenie je preto rozsudok potrebné považovať za nepreskúmateľný, a teda
postupom súdu prvej inštancie sa žalobcom odňala možnosť konať pred súdom. Za nesprávny právny
názor súdu prvej inštancie považuje názor, v zmysle ktorého písomná ponuka pôvodného spoluvlastníka
nehnuteľností O. E. obsahovala všetky zákonom požadované podstatné náležitosti. Takýto záver súdu
prvej inštancie nemá oporu v zákone, keď podstatné náležitosti právneho úkonu nemajú nič spoločné

s ustanovením § 605 druhá veta Občianskeho zákonníka, ktoré požaduje, aby ponuka na využitie
predkupného práva obsahovala všetky zákonom požadované podstatné náležitosti. Žalobcovia tiež
súdu vytkli, že dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam v otázke doručenia ponuky spoluvlastníkom
nehnuteľností. Z obsahu súdneho spisu vyplýva, že ponuka nebola doručená V. E., E. Y., E. E., ani
G. E.. Nakoľko žalobca v 2. rade nadobudol spoluvlastnícke podiely od uvedených spoluvlastníkov,
a teda stal sa ich právnym nástupcom, súd prvej inštancie mal prihliadnuť na nedoručenie ponuky

ostatným spoluvlastníkom a aj z toho dôvodu podanej žalobe vyhovieť. Z uvedených dôvodov navrhol,
aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak, že podanej žalobe v celom
rozsahu vyhovie, prípadne, aby rozsudok v napadnutom rozsahu zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie
na ďalšie konanie. Žiadali priznať náhradu trov odvolacieho konania.

3. Žalovaní v 1. a 2. rade k odvolaniu žalobcov uviedli, že odvolanie žalobcov považujú za nedôvodné
a v celom rozsahu sa stotožnil s rozhodnutím súdu prvej inštancie. Základom sporu medzi účastníkmi
konania, okrem iného, je právna otázka, čo má byť vlastne obsahom ponuky na uplatnenie predkupného
práva, ako aj posúdenie, či v prípade, ak ponuka neobsahuje napr. stanovenie splatnosti kúpnej ceny,
dôjde automaticky k porušeniu predkupného práva ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ bude ponúknutý

spoluvlastnícky podiel po uplynutí zákonnej lehote prevedený na tretiu osobu zmluvou, v ktorej tieto
podmienkyužbudústanovené.Žalovanípoukázalinato,žeponukaurobenávrámcipredkupnéhopráva
nie je klasickým návrhom na uzavretie zmluvy, z ktorého dôvodu musí okrem iného rešpektovať špecifiká
vyplývajúce z ustanovenia § 602 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Nie je dôvod si myslieť,
že neboli dodržané podmienky ustanovenia § 37 a nasledujúcich a § 43a Občianskeho zákonníka.

Formulácia ponuky jednoznačne prezentuje záujem pôvodného spoluvlastníka O. E. splniť si svoju
zákonnú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom a ponúknuť im svoj spoluvlastnícky podiel na predaj
a rovnako im svoj spoluvlastnícky podiel aj predať pre prípad účinného prijatia jeho ponuky. Vôľu O.
E. v súvislosti s predajom jeho spoluvlastníckeho podielu preto nemožno negovať len s prihliadnutím
na použité výrazové prostriedky zaslanej písomností. O. E. nie je osoba právne znalá a jeho spôsob

vyjadrenia nemusí napĺňať očakávané právne formulácie, ktoré presne zapadajú do definície právnych
výrazov. Podľa názoru žalovaných je potrebné prihliadnuť na predmetnú písomnosť ako celok, z ktorej
obsahu je nepochybné, že ide o ponuku na uplatnenie predkupného práva a je v nej dostatočne zrejmá
aj vôľa konajúcej osoby byť takýmto prejavom pre prípady priania zo strany osôb, ktorým bola určená,
viazaná. Túto skutočnosť potvrdzuje aj výpoveď samotného O. E. na pojednávaní. Pokiaľ ide o ďalšiu

námietku žalobcov v súvislosti s absenciou určitosti prejavu volať O. E., majú žalovaní za to, že ani v
tomto smere nie je dôvod na žiadne pochybnosti zo strany žalobcov, keďže obsah ponuky jednoznačne
vedie k ponuke na uplatnenie predkupného práva. Pokiaľ ide o obsahové náležitosti ponuky na
uplatnenie predkupného práva, žalovaní sú toho názoru, že žiadny právny predpis nestanovuje presný
obsah ponuky. Napriek poukazom na ustanovenie § 605 Občianskeho zákonníka, judikatúra súdov

ani odborné komentáre nespájajú absenciu niektorých podmienok predaja spoluvlastníckeho podielu
zaslanej ponuke automaticky s porušením predkupného práva ostatných podielových spoluvlastníkov.
Naviac údaj o splatnosti, forme a mieste zaplatenia kúpnej ceny ani nie sú podstatnými náležitosťami
kúpnej zmluvy. Bolo by preto nelogické, aby tieto náležitosti museli byť nutne obsahom predmetnej
ponuky,pokiaľzákontakútopovinnosťnestanovujeaninaobsahsamotnejkúpnejzmluvy.Vtomtosmere

je správne i odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej inštancie, ktoré odkazuje na vymedzenie podstatných
náležitostízmluvy,keďžetietobolivponukedodržané.Podľakúpnejzmluvyzodňa19.9.2014nadobudli
žalovaní svoje spoluvlastnícke podiely za kúpnu cenu 1.680 eura, ktorú vyplatili O. E. pri podpise zmluvy
celú v hotovosti. Predajom spoluvlastníckych podielov tak žalovaní v 1. a 2. rade voči žalobcom v 1.
a 2. rade neboli zvýhodnení, a to dokonca ani pri prípadnej námietke, že zvýhodnenie žalobcov by

mohlo spočívať práve v tom, že kúpnu cenu nehnuteľnosti zaplatili predávajúcemu pri podpise a v
hotovosti, o čom oni nemohli vedieť, nakoľko je zrejmé, že žalobcom v 1. a 2. rade zaplatili kúpnu
cenu za spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnosti v okamihu, kedy to pre nich bolo najskôr a jedine
možné, aby sa do takéhoto zvýhodneného postavenia voči ním nedostali. Pri porovnaní podmienok,ktoré mali pri kúpe podielu od O. E. s podmienkami poskytnutými žalobcom v 1. a 2. rade v ponuke na
uplatnenie predkupného práva, tieto pre nich v kúpnej zmluve neboli dohodnuté nijak výhodnejšie. Z
uvedených dôvodov žalovaní považujú ponuku na uplatnenie predkupného práva za riadny právny úkon,

ktorý spĺňa všetky zákonné predpoklady a po jej zhodnotení s podmienkami predaja spoluvlastníckych
podielov žalovaným v 1. a 2. rade z nej nie je zrejmé žiadne poškodenie práv žalobcov, v dôsledku
čoho nemohlo dôjsť ani k porušeniu ich predkupného práva. K otázke doručovania ponuky uviedli, že
odmietajú fakt, že by odmietnutie prevzatia zásielky z dôvodu neuvedenia osoby odosielateľa menilo
zákonnú fikciu doručenia zásielky v prípade, keď jej prijatie bolo adresátom odopreté. Skutočnosť, že

na zásielke nie je uvedený odosielateľ bez ďalšieho neznamená, že adresát nemá možnosť sa túto
skutočnosť dozvedieť od doručovateľa pošty, a to viac v prípade, keď tento fakt vyplýva z podacieho
hárku. Odopretie prijatia zásielky nemôže ísť na škodu odosielateľa. Žalovaní tiež odmietajú tvrdenie
žalobcov o tom, že by sa žalobca v 2. rade stal oprávneným právnym nástupcom zvyšných podielových
spoluvlastníkov nehnuteľnosti, a to z dôvodu, že predmetné spoluvlastnícke podiely nadobudol bez
uplatnenia predkupného práva voči žalovaným ako stále v katastri riadne evidovaným spoluvlastníkom

nehnuteľností. Pre zohľadnenie otázky právneho nástupníctva žalobcu v 2. rade je dôležité rozlišovať,
či sa právnym nástupcom v tomto prípade stala osoba, ktorá sama mala možnosť uplatniť si predkupné
právo na ponúknutý spoluvlastnícky podiel a túto možnosť vlastným pričinením nevyužila alebo iná tretia
osoba, ktorej predkupné právo pred tým vôbec nesvedčilo. Pokiaľ žalobca v 2. rade sám mal možnosť
uplatniť si predkupné právo na podiel O. E. a túto možno v zákonnej lehote účinne nevyužil, potom nie

je možné priznať ochranu jeho právu v tom zmysle, že by mal možnosť využiť nároky z predkupného
práva ostatných spoluvlastníkov, ktorých podiely nadobudol a ktorí naviac žiadne porušenie svojho
predkupného práva voči žalovaným a ani iným zákonným spôsobom nenamietali. Žalobcovi v 2. rade
by sa tak opätovne priznala možnosť uplatniť si práva, ktoré mu však jeho vlastnou vinou zanikli. Z
jeho strany ide v tomto konaní bez pochyby o účelové uplatňovanie práva, ktoré v rozpore s dobrými

mravmi, ako aj so základnými princípmi právneho štátu, a preto mu nemožno priznať právnu ochranu. Z
uvedených dôvodov navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil.
Žiadali priznať trovy odvolacieho konania.

4. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 CSP), po preskúmaní napadnutého rozsudku a konania,

ktoré mu predchádzalo bez prejednania na nariadenom odvolacom pojednávaní podľa § 385 ods. 1 CSP
dospel k záveru, že odvolanie žalobcov je dôvodné, keď súd prvej inštancie správne zistil skutkový stav,
avšak vec nesprávne právne posúdil, preto odvolací súd, vychádzajúc zo skutkového stavu zisteného
súdom prvej inštancie bez doplnenia dokazovania napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 388
CSP zmenil, keďže neboli dôvody na jeho zrušenie, ani na potvrdenie.

5. Žalobcovia v l. a v 2. rade sa žalobou domáhali, aby súd nahradil prejav vôle za žalovaných v
1. a 2. rade na uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode spoluvlastníckych podielov. Žalobu odôvodnili
tým, že strany sú zapísané ako podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa v kat. úz.
B., nehnuteľnosť zapísaná na LV č. XXXX ako pozemok parc. reg. „E" evidovaná na mape určeného

operátu pod parc. č. 814/3 - vodné plochy o výmere 755 m2 a to spoluvlastnícky podiel žalobkyne v
l. rade je vo veľkosti 1/9 k celku, spoluvlastnícky podiel žalobkyne v 2. rade vo veľkosti 2/9 k celku,
spoluvlastnícky podiel žalovaného v l. rade vo veľkosti 1/18 k celku, spoluvlastnícky podiel žalovaného
v 2. rade vo veľkosti 1/18 k celku. Žalovaní v 1. a 2. rade boli do katastra nehnuteľností zapísaní ako
spoluvlastníci a to za základe kúpnej zmluvy, ktorú uzatvorili s predávajúcim O. E.. Žalobcom v 1. a v 2.

rade O. E. nezaslal riadnu ponuku na využitie predkupného práva, tým došlo k porušeniu predkupného
práva, keďže nehnuteľnosti previedol kúpnou zmluvou na žalovaných v l. a v 2. rade. Žalobcovia zaslali
žalovaným výzvu na ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na predaj z dôvodu porušenia predkupného
práva, na ktorú reagovali žalovaní tak, že sú presvedčení, že spoluvlastnícke podiely na predmetných
nehnuteľnostiach nadobudli v súlade so zákonom a pri prevode boli dodržané všetky predpoklady

považované právnymi predpismi.

6. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

7. Každý so spoluvlastníkov môže so svojim spoluvlastníckym podielom nakladať podobne ako
vlastník so svojou vecou. Jeho zmluvná voľnosť je však obmedzená predkupným právom ostatných
spoluvlastníkov. Z predkupného práva vyplýva, že ak niektorý zo spoluvlastníkov chce svojspoluvlastnícky podiel previesť na cudzie osoby alebo na niektorého zo spoluvlastníkov, musí ho
najskôr ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom. Výnimkou je len prípad, keď spoluvlastník
prevádza svoj podiel blízkej osobe. Predkupné právo podielových spoluvlastníkov je založené priamo

zákonom. Jeho existencia však sama osebe neobmedzuje dispozíciu vecou, pretože kým sa osoba
dotknutá úkonom, pri ktorom sa nerešpektovalo predkupné právo, nedovolá neplatnosti právneho úkonu
(§ 40a Občianskeho zákonníka), treba na tento úkon hľadieť ako na platný, so všetkými dôsledkami z
toho vyplývajúcimi.

8. Podľa § 603 ods. 1 Občianskeho zákonníka predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil
vec ponúknuť na predaj.

9. Podľa § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo,
ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa
nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva

mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

10. Podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený
buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo
zachované.

11. Podľa § 605 Občianskeho zákonníka ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť,
musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po
ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých
podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

12. Občiansky zákonník neobsahuje ďalšiu úpravu vecného predkupného práva a ani priamo
neodkazuje, že na toto právo z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať ustanovenia o
zmluvnom predkupnom práve. To však nebráni tomu, aby sa podľa analógie legis (§ 853 Občianskeho
zákonníka) na tieto vzťahy použila všeobecná úprava o predkupnom práve zaradená do ôsmej časti

druhej hlavy druhého oddielu v § 602 až 606 Občianskeho zákonníka.

13. Práva a povinnosti z právneho vzťahu z predkupného práva vznikajú okamihom, keď jeden zo
spoluvlastníkov chce svoj podiel scudziť a previesť ho na inú než blízku osobu. Tento spoluvlastník
je povinný ponúknuť svoj podiel na veci na kúpu ostatným spoluvlastníkom ako oprávneným osobám.

V ponuke, ktorá je jednostranným právnym úkonom adresovaným oprávnenému, musia byť okrem
všetkých náležitostí vyžadovaných zákonom pre právne úkony (§ 37 Občianskeho zákonníka) a pre
návrh na uzavretie zmluvy (§ 43a Občianskeho zákonníka) obsiahnuté aj všetky podmienky, za ktorých
povinný ponúka svoju vec na kúpu, t.j. vedľa podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, ako je predmet
kúpy a cena veci, i ďalšie podmienky, či požiadavky, za ktorých má vec predať a pri nehnuteľnosti

musí byť dodržaná písomná forma. Teda obsahom riadnej ponuky musia byť tie podmienky, za
ktorých má dôjsť k predaju medzi povinným a oprávneným z predkupného práva a ktorých splnením
môže oprávnený svoje predkupné právo vykonať, pričom označenie konkrétnej osoby, ktorá prejavila
záujem prípadne vec kúpiť, nie je podmienkou ponuky vedľa ceny (uznesenie NS SR zo dňa 28. mája
2014 č. k. 7MCdo 1/2013). Pokiaľ aj čas, do ktorého má byť návrh prijatý, uvedený nie je, v zmysle

ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka platí, že pri nehnuteľnosti sa má predaj uskutočniť do
dvoch mesiacov po ponuke (nestačí teda len prijatie návrhu na uzavretie zmluvy). Ak oprávnená osoba
podmienkam ponuky nevyhovie, jej predkupné právo zanikne (§ 606 Občianskeho zákonníka). Potom
už spoluvlastnícky podiel možno previesť na inú osobu. Spoluvlastníkovi tým zároveň vzniká predkupné
právo voči nadobúdateľovi podielu ako novému spoluvlastníkovi.

14. Pri porušení povinností zo strany zaviazaného spoluvlastníka sa môže oprávnený spoluvlastník
z predkupného práva domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo
spoluvlastníctva na tretiu osobu, môže sa domáhať voči nadobúdateľovi, aby mu predaný
spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od zaviazanej

osoby a ak tak nadobúdateľ podielu neurobí dobrovoľne, oprávnený spoluvlastník má právo domáhať
sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa alebo
si môže predkupné právo ponechať a predkupné právo začne pôsobiť voči nadobúdateľovi podielu.15. Pre posúdenie danej veci bolo rozhodujúcim posúdenie otázky, či zo strany pôvodného
spoluvlastníka O. E. bola zabezpečená možnosť žalobcov v 1. a 2. rade ako podielových spoluvlastníkov
realizovať ich predkupné právo, a teda, či ponuka daná O. E. žalobcom v 1. a 2. rade obsahovala

potrebné náležitosti.

16. Odvolací súd po preskúmaní ponuky O. E. zo dňa 21. 06. 2014, adresovanej žalobcom v 1. a 2. rade,
dospel k záveru, že aj keď táto ponuka obsahuje označenie predmetu predaja a výšku kúpnej ceny, ako
podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, na to, aby v prípade záujmu podielových spoluvlastníkov mohlo

byť toto ich právo riadne uplatnené a vykonané, by bolo potrebné, aby obsahovala i ďalšie podmienky,
či požiadavky, za ktorých má byť vec predaná (ktoré určuje predávajúci), teda aby žalobcovia, v prípade
ak chcú predkupné právo využiť, mali reálnu možnosť ho využiť. Keďže obaja žalobcovia na výzvu
O. E. reagovali listami zo dňa 27. júna 2014 (žalobkyňa v 1. rade) a zo dňa 30. júna 2014 (žalobca v
2. rade) a uviedli, že predkupné právo si uplatňujú a predávajúcim navrhnutú kúpnu cenu rešpektujú,
bolo na predávajúcom, aby im zaslal návrh zmluvy na predaj jeho spoluvlastníckeho podielu alebo

im oznámil ostatné podmienky kúpnej zmluvy tak, aby svoje predkupné právo mohli zrealizovať a z
ktorého by okrem iného vedeli aj to, akou formou (v hotovosti alebo na účet a aký) má byť kúpna cena
vyplatená. Keďže predávajúci O. E. uvedeným spôsobom nepostupoval, po oznámení žalobcov, že
predkupné právo si uplatňujú, im ďalšie podmienky kúpnej zmluvy neoznámil (aj keď ich mal navrhnúť
predávajúci a následne by ich bolo možné porovnať aj s podmienkami v kúpnej zmluve so žalovanými)

a po uplynutí lehoty v zmysle ustanovenia § 605 Občianskeho zákonníka svoj podiel na nehnuteľnosti
odpredal žalovaným v 1. a 2. rade, došlo k porušeniu predkupného práva žalobcov. Žalobcovia v 1.
a 2. rade z tohto dôvodu vyzvali žalovaných v 1. a 2. rade na ponúknutie spoluvlastníckeho podielu
na predaj z dôvodu porušenia ich predkupného práva (výzva zo dňa 28. 10. 2014), a keďže žalovaní
v 1. a 2. rade ich požiadavku nepovažovali za dôvodnú, žalobcovia sa so svojim nárokom obrátili na

súd. Podanou žalobou sa domáhali vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav
vôle žalovaných v 1. a 2. rade ako predávajúcich na kúpnej zmluve, uzavretej so žalobcami v 1. a 2.
rade ako kupujúcimi, pričom kúpna zmluva je obsahovo totožná s kúpnou zmluvou uzavretou medzi O.
E. ako predávajúcim a žalovanými v 1. a 2. rade ako kupujúcimi. Z uvedených dôvodov odvolací súd,
vychádzajúc zo správne a v dostatočnom rozsahu zisteného skutkového stavu súdom prvej inštancie

dospel k záveru, že súd prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil, keď nesprávne vyhodnotil
náležitosti ponuky a tiež neuplatnenie predkupného práva zo strany žalobcov, preto napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie podľa § 388 CSP zmenil a žalobe žalobcov vyhovel, pričom kúpna zmluva, ku
ktorej svojim rozhodnutím nahradil prejav vôle žalovaných v 1. a 2. rade ako predávajúcich uzavrieť
túto zmluvu, je obsiahnutá vo výroku rozsudku. Odvolací súd v kúpnej zmluve zmenil splatnosť kúpnej

ceny, keď v znení zmluvy bola splatnosť uvádzaná pri podpise tejto zmluvy a okrem toho žalobcovia
žiadali uložiť im povinnosť zaplatiť kúpnu cenu vo výške podľa kúpnej zmluvy dňom nadobudnutia
právoplatnosti rozsudku. Keďže ďalší výrok po texte samotnej zmluvy bol nadbytočný, pričom fakticky
(keďže právoplatnosť tohto rozhodnutia nahrádza uzavretie zmluvy) išlo o dojednanie splatnosti kúpnej
zmluvy totožné, zmenil splatnosť kúpnej ceny v texte zmluvy a uviedol, že splatnosť kúpnej ceny je v

hotovosti k rukám predávajúceho dňom nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku. Odvolací súd ešte
dodáva, že keďže porušenie predkupného práva napadli len žalobcovia, splnením ponukovej povinnosti
voči ostatným podielovým spoluvlastníkom sa súd nezaoberal.

17. O trovách odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP a v

odvolacom konaní úspešným žalobcom v 1. a 2. rade priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania
v plnom rozsahu.

Toto rozhodnutie bolo v senáte prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).