Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 31. január 2017

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 6Co/56/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3815203212
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 01. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Bajzová

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2017:3815203212.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ľubice Bajzovej a sudkýň JUDr.

Stanislavy Markovej a Mgr. Martiny Trnavskej v spore žalobkyne F. U., so sídlom X., V. XX, IČO XX XXX
XXX, zastúpenej JUDr. F. O., advokátkou so sídlom X., B. X proti žalovanému Q. H., zastúpenému JUDr.
X. L., advokátom so sídlom X., F. Q., za účasti intervenienta popri žalovanom K. Q. o určenie neplatnosti
právneho úkonu a určenie, že nájomný vzťah trvá, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného
súdu Prievidza zo dňa 23. novembra 2015 č. k. 16C/85/2016-107 takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobkyni p r i z n á v a náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.Rozsudkomzodňa23.novembra2015č.k.16C/85/2016-107súdprvejinštancieurčil,žeprávnyúkon
žalovaného označený ako výpoveď nájomnej zmluvy z 24.2.2015 doručený žalobkyni dňa 27.2.2015,
je neplatný právny úkon. Určil, že nájomný vzťah žalobkyne k predmetu nájmu založený zmluvou č. X/
XXXXzXX.X.XXXXuzatvorenoumedzižalobkyňouaprávnympredchodcomžalovanéhotrvá.Žalovaný
je povinný nahradiť žalobkyni trovy konania spolu 537,02 eur, a to z toho sumu 99,50 eur z titulu
súdneho poplatku na účet žalobkyne a z toho sumu 437,52 eur z titulu trov právneho zastúpenia na účet
zástupkyne žalobkyne JUDr. F. O., advokátky so sídlom X., B. 4, v lehote troch dní od právoplatnosti

rozhodnutia.

2. Súd dospel k záveru, že žalobkyňa má naliehavý právny záujem na určení, či právny úkon - výpoveď z
nájomného vzťahu v liste z 24.2.2015 je platný a či nájomný vzťah z nájomnej zmluvy z 31.7.2008 medzi
žalobkyňou a žalovaným trvá, keďže je medzi účastníkmi sporné, či došlo ku skončeniu nájomného
vzťahu medzi účastníkmi vzniknutého na základe nájomnej zmluvy z 31.7.2008, a to na základe danej
výpovede v liste z 24.2.2015 a keďže uvedené sporné otázky medzi účastníkmi môže vyriešiť len súd.

3. Z doložených listinných dôkazov jednoznačne vyplýva, že strany uzatvorili dňa 31.7.2008 zmluvu
o nájme nebytových priestorov, ktorou zmluvou boli dané do nájmu žalobkyni nebytové priestory, ako
aj hnuteľný majetok špecifikovaný v článku II bod 3 uvedenej zmluvy. V článku III uvedenej zmluvy
žalobkyňa ako nájomca sa zaviazala využívať predmet nájmu len za účelom prevádzkovania kuchyne
v súlade s výpisom zo ŽR. Z právneho hľadiska podľa názoru súdu prvej inštancie ide o zmluvu
o nájme nebytového priestoru, uzavretú v zmysle § 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme

nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý zákon v § 9 upravuje spôsoby a dôvody
skončenia nájomného vzťahu. V danom prípade v liste z 24.2.2015 zaslal žalovaný žalobkyni výpoveď
z nájomného vzťahu, v ktorom liste doslovne uviedol, že zmluvu vypovedá z dôvodu uvedeného v § 9
ods. 2 písm. a/ Zák. č 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, konkrétne z dôvoduopakovaného neplnenia si povinností nájomcu a neumožnenia plnenia práv prenajímateľa uvedených
v článku VI odsek 4 zmluvy.

4. Súd prvej inštancie konštatoval, že v spomenutom liste žalovaný bližšie nekonkretizoval, akým
konaním respektíve nekonaním sa žalobkyňa dopúšťa užívania nebytového priestoru v rozpore so
zmluvou a konkrétne nešpecifikoval druh neplnenia si povinností nájomcu a neumožnenia plnenia
práv prenajímateľa. Podľa názoru súdu nie je výpoveď dostatočne určitá a zrozumiteľná, teda ani

preskúmateľná, uvedenie odkazu len na citáciu určitého zákonného ustanovenia, respektíve určitého
článku zmluvy nepostačuje. V tej súvislosti upozornil, že vo výpovedi spomínaný článok VI. Zmluvy,
v zmluve obsahuje časť A a B, pričom v oboch častiach uvedeného článku je uvedený odsek 4, kde
sú uvedené rôzne práva a povinnosti oboch zmluvných strán, a tým vo výpovedi nebolo konkrétne
uvedené, k neplneniu akej povinnosti dochádzalo zo strany žalobkyne.
Z výsledkov vykonaného dokazovania nevyplýva, že by žalobkyňa neumožnila vykonanie kontroly

nebytových priestorov. Z výsledkov vykonaného dokazovania nesporne vyplýva, že zo strany
žalovaného bola vyzvaná na umožnenie vykonania kontroly dňa 18.12.2014, vopred a včas však
oznámila prenajímateľovi tú skutočnosť, že sa v uvedený deň nebude môcť zúčastniť uvedenej kontroly
a požiadala o určenie nového termínu stretnutia, čo potvrdil vo svojej výpovedi i štatutárny zástupca
žalovaného, pričom v konaní nebolo preukázané, že by žalovaný v ďalšom období do dania výpovede

v liste z 24.2.2015 vyzval žalobkyňu na umožnenie ďalšej kontroly. danosť uvedeného výpovedného
dôvodu teda v konaní nebola preukázaná. Čo sa týka ďalšieho dôvodu dania výpovede z nájomného
vzťahu v zmysle § 9 ods. 2 písm. a/ a to, že nájomca teda žalobkyňa, užíva nebytové priestory v rozpore
so zmluvou, pričom podľa zástupcu žalovaného rozpor so zmluvou bol v tom, že žalobkyňa nevyužívala
predmet nájmu na účel dohodnutý v článku III a podľa neho neprevádzkovanie kuchyne je teda užívanie

nebytového priestoru v rozpore so zmluvou, v tej súvislosti súd udáva, že zákon v § 9 ods. 2 predpokladá
užívanie nebytového priestoru v rozpore so zmluvou, čiže aktívne konanie nájomcu, ktoré je v rozpore
s dojednaním v zmluve, na aký účel sa má užívať prenajatý nebytový priestor. Žalobkyňa sa nesporne
v článku III zaviazala využívať predmet nájmu len za účelom prevádzkovania kuchyne, pričom v článku
VI časť B bod 1, kde bola dohodnutá bližšia špecifikácia práv a povinností nájomcu i prenajímateľa sa

dohodlo, že nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu len na účel dohodnutý touto zmluvou, ktorý
účel je konkrétne špecifikovaný v článku III uvedenej zmluvy. Výkladom uvedených dojednaní zmluvy
súd dospel k záveru, že žalobkyňa ako nájomca prevzala uvedenou zmluvou na seba záväzok a zároveň
oprávnenie / viď konkrétne znenie článku VI. časť B bod 1. / užívať predmet nájmu len na účel dohodnutý
touto zmluvou, pričom ako spôsob užívania bolo dohodnuté prevádzkovanie kuchyne v súlade s výpisom

zo ŽR žalobkyne. Na základe uvedeného súd potom vyhodnotil, že neužívanie nebytového priestoru
žalobkyňou nemožno stotožňovať s hmotnoprávnym predpokladom stanoveným v § 9 ods. 2 písm. a/
zákona č. 116/1990 Zb., a to že nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou. Taktiež podľa
názoru súdu bolo v konaní nesporne preukázané, že žalobkyňa prestala užívať nebytový priestor a tento
využívať na účel dohodnutý v článku III nájomnej zmluvy z 31.7.2008 približne od leta 2013 z dôvodu, že

do uvedenej prevádzky nebola zabezpečovaná zo strany prenajímateľa permanentná dodávka najmä
vody a
s najväčšou pravdepodobnosťou i elektriny i plynu, čo uviedla vo svojej výpovedi žalobkyňa, čo potvrdil
vo svojej výpovedi zamestnanec žalobkyne pán F., pričom pravdivosti uvedených tvrdení nasvedčuje
výpoveď i svedka X. F., zamestnanca žalovaného v pracovnom zaradení údržbára, ktorý potvrdil

odstávku plynu do prevádzky žalobkyne ako i dodávky vody z dôvodu úniku vody.

5. Preto súd na základe všetkých uvedených skutočností, keďže uvedená výpoveď z nájmu nebytového
priestoru v liste z 24.2.2015 bola daná žalobkyni zo strany žalovaného v rozpore so zákonom, a to §
9 ods. 2 písm. a/ ako i v rozpore s dojednaniami v zmluve a uvedený právny úkon je teda neplatný v

zmysle § 39 Občianskeho zákonníka i pre svoju neurčitosť a nezrozumiteľnosť / § 38 ods. 1 Občianskeho
zákonníka/, súd podanému návrhu v celom rozsahu ako opodstatnenému vyhovel, tak ako je uvedené
vo výrokovej časti tohto rozhodnutia.

6. O trovách konania účastníkov rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a žalobkyni, ktorá mala v konaní

plný úspech, priznal plnú náhradu trov konania

7. Vec právne posúdil podľa § 80 O.s.p., § 37 ods. 1, § 39 Občianskeho zákonníka, § 3, § 9 ods. 1,2
zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.8. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný. Navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie zmenil tak, že žalobu zamietne a žalobkyni uloží zaplatiť trovy konania do 3 dní

od právoplatnosti rozsudku. Uviedol, že nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú, dobu skoro
10 rokov (od 01.08.2008 do 30.07.2018). Účastníci nájomného vzťahu si dohodli výšku nájomného za
nebytové priestory, ktoré je v nepatrnej výške, ročne 72,35 Sk a nájomné za užívanie hnuteľných vecí
v kuchyni je dohodnuté 20 Sk ročne, spolu 3,06 Eur/rok. Žalobkyňa predmetné nebytové priestory
neužíva, Žalobkyňa bola povinná v predmete nájmu prevádzkovať kuchyňu. Od roku 2013 je prevádzka

opustená a neužívaná. Viackrát jej navrhol ukončiť nájomný vzťah dohodou, nakoľko priestory
neužíva, sú opustené, znehodnocujú sa, chátrajú a mimoriadne vlhnú. Žalobkyňa uzavretie dohody
o skončení nájmu vždy podmieňovala uzavretím dohody o úhrade finančných prostriedkov za údajne
vynaložené investície. Keďže žalobkyňa už vyše dvoch rokov nevykonáva svoju podnikateľskú činnosť
v jej poskytnutých nebytových priestoroch, nie je tu „danosť práva na naliehavom právnom záujme“.
U žalobkyne ide zjavne a preukázateľne o úmyselné nerealizovanie výkonu práva - práva nájomcu

užívať nebytový priestor. Domnieva sa, že konanie žalobkyne je v rozpore so zásadou Občianskeho
zákonníka, uvedenou v § 3 ods. 1 OZ. Žalobkyňa mala viesť súdne konanie o zaplatenie finančných
prostriedkov o vložené investície. Preto sa domnieva, že žalobkyňa nepreukázala naliehavý právny
záujem na uplatnenom určovacom nároku v zmysle ust. § 80 písm. c/ O.s.p.. Konštatoval, že si je
vedomý toho, že jeho výpoveď zo dňa 24.02.2015 je bez bližšej konkretizácie konania resp. nekonania

nájomníčky, ako sa dopúšťa porušenia zmluvy, bez konkrétnej bližšej špecifikácie druhu neplnenia si
povinností nájomcu. Žalobkyňa sa právne nesporne zaviazala v nájomnej zmluve v čl. III. využívať
predmet nájmu len za účelom prevádzkovania kuchyne. Je toho názoru, že súd prvej inštancie pochybil,
keď dospel k záveru, že faktické neužívanie nebytového priestoru žalobkyňou nemožno stotožňovať s
hmotnoprávnym predpokladom uvedeným v § 9 ods. 2 písm. a/ zák. č. 116/1990 Zb. tak, že nájomca

užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou. Podľa jeho názoru aj pasívne konanie nájomcu (absolútne
neužívanie priestorov, opustenie priestorov po dobu viac ako 2 rokov), možno právne kvalifikovať tak,
že žalobkyňa nevyužíva predmet nájmu na účel dohodnutý v čl. III Zmluvy, čím závažným spôsobom
porušuje dojednaný záväzok (povinnosť uvedenú v zmluve).

9. Žalovaná sa k odvolaniu žalobcu vyjadrila. Žiadala v odvolacom konaní rozsudok súdu prvej inštancie
v celom rozsahu potvrdiť a uplatnila si náhradu trov konania. Podľa jej názoru súd prvej inštancie posúdil
správne naliehavosť právneho záujmu žalobkyne na určení, ktorého sa táto domáhala. Rozhodne
uniesla dôkazné bremeno o svojom naliehavom právnom záujme. Odvolaním napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie je vecne správny, zákonný aj spravodlivý. Pokiaľ predmet nájmu neužívala na dohodnutý

účel nájmu, bolo to spôsobené nie na základe jej vôle, ale výlučne porušením zmluvných povinností
žalovaného, ako povinností zabezpečiť do predmetu nájmu dodávanie služieb, s užívaním predmetu
nájmu spojených, ku dodávaniu ktorých sa žalovaný zmluvne zaviazal. Taktiež súd prvej inštancie
správne vyvodil neplatnosť právneho úkonu výpovede. Odvolanie žalovaného považuje za nedôvodné.

10. Po podaní odvolania dňa 01.07.2016 nadobudol účinnosť zákon č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový
poriadok /ďalej len „CSP“/, ktorý okrem iného zrušil zákon č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok /
O.s.p./, podľa ktorého súd prvej inštancie postupoval v predmetnom spore. Ustanovenie § 470 ods. 1
CSP určuje, že ak neustanovuje inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia
jeho účinnosti. Podľa ods. 2 právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia

účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

11. Krajský súd, ako súd odvolací, vec preskúmal v rozsahu a z dôvodov odvolania podľa §§ 379 a 380
Civilného sporového poriadku zákona č. 160/2015 Z.z., (ďalej len C.s.p.) bez nariadenia odvolacieho
pojednávania podľa § 385 C.s.p. a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné vo

výroku, ktorým bola určená neplatnosť výpovede, podľa § 388 ods. 1 CSP zmeniť a vo výroku, ktorým
bolo určené trvanie nájomného vzťahu, podľa 387 ods. 1, 2 C.s.p. ako vecne správny potvrdiť z týchto
dôvodov:

12. Predmetom posudzovania odvolacím súdom je vzhľadom na odvolacie dôvody uplatnené žalobcom

otázka naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení a neplatnosti právneho úkonu.

13. Vzhľadom na skutočnosť, že žaloba i odvolanie boli podané (aj rozhodnutie súdu vyhlásené) pred
01.07.2016, v zmysle vyššie citovaného § 470 ods. 2 C.s.p. posudzoval odvolací súd procesný účinokžaloby o určenie (jej prejednateľnosť, úspešnosť po procesnej stránke) v zmysle v tom čase účinného
§ 80 písm. c) O.s.p..

14. Podľa § 80 písm. c) O.s.p. platného a účinného ku dňu podania žaloby návrhom na začatie konania
možno uplatniť, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je
na tom naliehavý právny záujem.

15. Odvolací súd dospel k záveru, že na určení, že právny úkon žalovaného označený ako výpoveď

nájomnej zmluvy z 24.2.2015 doručený žalobkyni dňa 27.2.2015, je neplatný právny úkon, a že nájomný
vzťahkpredmetnémunebytovémupriestorutrvážalobkyňamánaliehavýprávnyzáujem,pretožedaným
určovacím petitom sa dosiahne odstránenie spornosti práva žalobkyne a neistoty v jej právnom vzťahu.
Požadované určenie má preventívny charakter.

16. Odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie o tom, že žalovaný vo výpovedi bližšie

nekonkretizoval, akým konaním respektíve nekonaním sa žalobkyňa dopúšťa užívania nebytového
priestoru v rozpore so zmluvou a konkrétne nešpecifikoval druh neplnenia si povinností nájomcu a
neumožnenia plnenia práv prenajímateľa. Napokon žalovaný v odvolaní sám konštatoval, že si je
vedomý toho, že jeho výpoveď zo dňa 24.02.2015 je bez bližšej konkretizácie konania resp. nekonania
nájomníčky, ako sa dopúšťa porušenia zmluvy, bez konkrétnej bližšej špecifikácie druhu neplnenia si

povinností nájomcu.

17. Výpoveď z nájmu nebytových priestorov je jednostranným (adresovaným) právnym úkonom. Ako
taká musí vyhovovať predovšetkým všeobecným náležitostiam právnych úkonov stanoveným v § 34 a
nasl. Obč. zákonníka.

18. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

19. Medzi náležitosti právneho úkonu patrí aj určitosť. Určitosť sa týka jeho obsahovej stránky. Neurčitý

právny úkon je síce zrozumiteľný, avšak nie je určitý jeho obsah. Neurčitosť môže byť odstránená
výkladompodľa§35Obč.zákonníka,avšakvýkladomnemožnodopĺňaťto,čoprávnyúkonvskutočnosti
neobsahuje.

20. Ustanovenie § 9 ods. 2 zákona c. 116/1990 Zb. predpisuje pre výpoveď prenajímateľa z nájmu

nebytových priestorov písomnú formu. Určitosť písomného prejavu vôle je daná obsahom listiny, na
ktorej je tento prejav vôle zaznamenaný.

21. Pri riešení otázky neplatnosti výpovede z nájmu nebytových priestorov pre neurčitosť je treba
prihliadať na tú okolnosť, že bez toho, aby nájomca vedel, z akého konkrétneho dôvodu je nájom

nebytových priestorov vypovedaný, nemá možnosť posúdiť, či je výpoveď prenajímateľa oprávnená,
a teda ani možnosť na danú situáciu adekvátne reagovať. Za platnú a účinnú je možné považovať len
takú výpoveď, v ktorej je uvedené, z akého konkrétneho dôvodu bola daná, nielen pre účely naplnenia
všeobecnej požiadavky určitosti právneho úkonu, ale aj z dôvodu právnej istoty účastníkov nájomného
vzťahov a možnosti obrany zo strany nájomcu.

22. Požiadavku na uvedenie výpovedného dôvodu prenajímateľ splní nielen tým, že v písomnej výpovedi
odkáže na niektoré ustanovenia § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., ale aj tým, že použitý výpovedný
dôvod skutkovo vymedzí (uvedie skutočnosti, ktoré individualizujú podmienky v zákone uvedeného
výpovedného dôvodu) tak, aby tento skutok bol nezameniteľný s iným skutkom; inak je výpoveď

absolútne neplatná v zmysle § 37 ods. 1 Obč. zákonníka.

23. Žalovaný v napadnutej výpovedi odkázal na ustanovenie § 9 ods. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb.
o nájme a podnájme nebytových priestorov, avšak takto použitý výpovedný dôvod skutkovo konkrétne
neurčil, iba uviedol, že tak robí „z dôvodu opakovaného neplnenia si povinnosti nájomcu a neumožnenia

plnenia práv prenajímateľa uvedených v čl. VI. ods. 4 zmluvy“. Uvedená špecifikácia citovaného
výpovedného dôvodu (neplnenie si povinností, neumožnenie plnenia práv prenajímateľa uvedených v
článku VI odsek 4 zmluvy) z hľadiska určitosti výpovedi nie je dostačujúca, pretože ani výkladom z
nej nie je objektívne identifikovateľné konkrétne (nezameniteľné) vadné konanie žalobkyne. Neurčitáje už aj z dôvodu, že vo výpovedi spomínaný článok VI. Zmluvy sa delí na časť A a časť B, pričom
v oboch častiach uvedeného článku je odsek 4, kde sú upravené rôzne práva a povinnosti oboch
zmluvných strán. Vo výpovedi nebolo konkrétne uvedené, ktorej časti článku VI. sa výpoveď týka.

Uvedený dôvod výpovede je tak skutkovo zameniteľný. Žalovaný výpovedný dôvod podľa citovaného
ustanovenia náležite skutkovo neurčil. Z výpovede nie je jednoznačne bez akýchkoľvek pochybností
zrejmé, čím (akým konkrétnym konaním) žalobkyňa porušila nájomnú zmluvu, tj. nie je v nej uvedené,
aké konkrétne okolnosti použitý výpovedný dôvod zakladajú. Výpoveď je preto neurčitá a absolútne
neplatná podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

24. Odvolateľom uplatnené dôvody odvolania potom nebolo možné považovať za dôvodné a správne.

25. Súd prvej inštancie rozhodol správne aj o náhrade trov konania.

26. Podľa § 387 ods. 1 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku

vecne správne.
27. S poukazom na vyššie uvedené odvolací súd, viazaný rozsahom a dôvodmi podaného odvolania,
potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie tak, ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku.

28. O trovách odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 C.s.p. v spojení s

§ 255 ods.1. Z výsledku odvolacieho konania vyplýva, že žalobkyňa bola v odvolacom konaní plne
úspešná, a preto jej v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. patrí právo na náhradu trov tohto odvolacieho konania.

29. Toto rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté pomerom hlasov členov senátu krajského súdu 3:0.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§
419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu
na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od
doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací žalobu) (§ 428 CSP).