Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 28. február 2017

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 6Co/296/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4414212598
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marta Polyáková

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2017:4414212598.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Marty Polyákovej a sudkýň JUDr.

Dagmar Podhorcovej a JUDr. Ingrid Doležajovej, v právnej veci žalobcu: M. Y., nar. XX. XX. XXXX, bytom
T. F., G.. D. XXX/XX, proti žalovanému: Bytkomfort, s.r.o., so sídlom Nové Zámky, SNP 9, IČO: 36 555
193, o neplatnosť výpovede z nájmu bytu a iné, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu
Nové Zámky zo dňa 16. marca 2016 č. k. 16C/19/2014-171 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej zamietajúcej časti a v časti náhrady trov
konania p o t v r d z u j e .

Žalovanému p r i z n á v a právo na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol návrh žalobcu, žalovanému náhradu trov
konania nepriznal a žalobcu zaviazal zaplatiť na účet Okresného súdu Nové Zámky doplatok súdneho
poplatku za návrh vo výške 25,50 eura do 15 dní od právoplatnosti rozsudku. Svoje rozhodnutie
odôvodnil tým, že žalobca sa návrhom domáhal určenia neplatnosti výpovede z nájmu bytu a zrušenia
poplatku z omeškania a zmluvnej pokuty s odôvodnením, že výpoveď z nájmu bytu v zmysle ust.
§ 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka je nedôvodná. Z vykonaného dokazovania mal súd
za preukázané, že žalobca ako nájomca uzavrel s prenajímateľom ako žalovaným dňa 27. 02. 2013

nájomnú zmluvu, na základe ktorej bol nájomcovi prenechaný do užívania byt č. X. vo vlastníctve Mesta
Nové Zámky, ktorý sa nachádza na ul. Z. XX/D, prvé poschodie, byt I. kategórie o výmere 38,8 m2.
Žalovaný listom zo dňa 10. 03. 2014 dal žalobcovi výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1písm. d/
OZ z toho dôvodu, že hrubo porušoval svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu tým, že neplatil riadne
nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako 3 mesiace. Výpoveď bola
žalobcovidoručená28.03.2014.Predpísanénájomnézarok2013odmarca dodecembrabolovovýške
1.874eurarealizovanéplatbyvovýške1.088eur,nedoplatokbolvovýške786eur.Listomzodňa 11.10.

2013 žalobca žiadal o kompenzáciu nájomného a odpustenie poplatku z omeškania, pretože dňa 17. 07.
2013 si podával žiadosť o pripojenie odberného miesta do distribučnej sústavy a úhradu vo výške 163,68
eura realizoval dňa 24. 07. 2013 s tým, že táto zmluva zodpovedá výške jednomesačného základného
nájomného. Dňa 16. 05. 2014 žalobca doručil žalovanému žiadosť, v ktorej žiadal zrušiť výpoveď z
nájmu bytu z dôvodu, že byt nebol v užívania schopnom stave do 30. 07. 2013 z dôvodu, že nebola
zapojená elektrina. Žalovaný mu oznámil, že pri odovzdávaní bytov boli všetci nájomcovia uzrozumení
s tým, že je ich povinnosťou dať si zapojiť elektrinu, pričom všetci nájomcovia mali elektrinu zapojenú

do týždňa od podania žiadosti. Bolo na ňom, kedy si podá žiadosť, a teda nie je objektívne reklamovať
obdobie 5 mesiacov. V konaní o výpovedi z nájmu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ OZ nie je súd bez
ďalšieho povinný zaoberať sa otázkou správnosti výšky stanoveného nájomného, či záloh za plnenia
poskytované s užívaním bytu. Za neplnenie nájomného sa podľa súdnej praxe považuje i neplatenienájomného v plnej výške. Ani v prípade nesplnenia povinnosti prenajímateľa odstrániť závady v byte nie
jenájomníkoprávnenýprestaťplatiťnájomné aanitátookolnosťhonezbavujepovinnostiplatiťnájomné,
ale je tu pre neho k dispozícii režim upravený v ust. § 691 OZ. V danom prípade bolo jednoznačne

preukázané, že žalobcovi bol pridelený byt v zmysle nájomnej zmluvy. Z predloženej sumárnej analýzy
platieb ako aj listinných dôkazov predložených žalobcom mal súd preukázané, že žalobca za rok 2013
nezaplatil nájomné za dlhšiu dobu ako 3 mesiace, pretože za rok 2013 mal nedoplatok vo výške 786 eur
a vo výpovede boli presne uvedené mesiace, za ktoré nedoplatok vznikol. Tvrdenie žalobcu, že byt nebol
odovzdaný v stave na bývanie, pretože nebola zavedená elektrická energia je na jeho ťarchu, pretože

sám uviedol, že elektrickú energiu si dal zaviesť až v júli 2013. Poplatok za zavedenie elektrickej energie
bol odpočítaný z predpísaného nájomného. Žalobca tiež nepreukázal, že by v rozhodnom období bol v
zlej sociálnej situácii, pre ktorú nemohol uhrádzať riadne predpísané nájomné, pretože poberal invalidný
dôchodok vo výške 240,80 eura a podniká na základe živnostenského listu a podľa jeho vyjadrenia je
schopný si mesačne zarobiť okolo 350 eur. Žalobca nepožiadal ani o zníženie nájomného vzhľadom
na svoju finančnú situáciu, prípadne zdravotný stav a ostatné jeho tvrdenia ohľadne závad v byte súd

považuje za irelevantné s tým, že žalobca sa mal domáhať uplatnenia svojich práv podľa § 691 OZ. Z
uvedených dôvodov súd návrh zamietol a zamietol i ďalšie dokazovanie výsluchom svedkov vo vzťahu
k závadám v predmetnom byte. V zostávajúcej časti súd návrh žalobcu ohľadne zrušenia vyrubeného
poplatku z omeškania a zmluvnej pokuty zamietol, pretože mal za to, že uvedený nárok žalovaného
do dnešného dňa uplatnený nebol a nesúvisí s týmto konaním vzhľadom na predmet sporu. O trovách

konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 OSP, procesne úspešnému žalovanému trovy konania nepriznal,
pretože uviedol, že si trovy konania neuplatňuje. Súd zaviazal žalobcu na doplatenie súdneho poplatku
za návrh podľa § 2 ods. 1 písm. a/ Zákona o súdnych poplatkoch vo výške 25,50 eura.

2. Rozsudok súdu prvej inštancie napadol v zákonnej lehote odvolaním žalobca a domáhal sa jeho

zmeny tak, že výpoveď z nájmu bytu zo dňa 28. 03. 2014 bude zrušená a bude určené, že nájom
medzi prenajímateľom a nájomcom na základe nájomnej zmluvy zo dňa 27. 02. 2013 naďalej trvá v
zmysle čl. III ods. 1 nájomnej zmluvy. Zároveň sa domáhal zrušenia vyrubeného súdneho poplatku z
omeškaniavcelomrozsahuazmluvnejpokutyvovýške111,24eurazdôvodunezákonnosti.Vdôvodoch
svojho odvolania uviedol, že sa nestotožňuje s rozhodnutím súdu prvej inštancie z dôvodu, že súd

nevykonal dostatočné dokazovanie vo veci. Podľa jeho názoru dôvody výpovede nie sú zákonné a
opodstatnené a neboli naplnené dôvody výpovede v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. d/ OZ z dôvodu, že
od pripojenia bytu si plnil platby riadne, aj keď predmetný byt nezodpovedal bytu I. kategórie, nakoľko
nebol užívania schopný. Začiatkom mesiaca marec mu bol odovzdaný 1-izbový byt, pričom v protokole
o prevzatí uviedol, že byt nie je užívania schopný, v stave spôsobilom na riadne užívanie, nakoľko nebol

pripojený k elektrickej sieti (článok II ods. 3 nájomnej zmluvy zo dňa 27. 02. 2013) a z toho dôvodu
nebolo možné riadne prevziať byt. Žalovaný si teda nesplnil zákonnú povinnosť určenú v ust. § 664
OZ. Podľa článku V ods. 1, 2 nájomnej zmluvy sa prenajímateľ zaviazal odovzdať nájomcovi byt v
stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť okrem iného aj dodávku elektrickej energie. Žalovaný
dodávku elektrickej energie nezabezpečil, teda ide o záväzok zo zmluvy, ktorý nesplnil, čím byt nebol

riadne užívaný až do doby, kým si sám nezabezpečil dodávku elektrickej energie a to k 30. 07. 2013.
Od 01. 08. 2013 začal platiť nájomné za užívanie bytu, aj keď byt začal užívať až v novembri 2013.
Z jeho strany bolo dostatočne preukázané, že nájomné platil odo dňa spôsobilosti byt riadne užívať, a
preto tým nemohol vzniknúť nedoplatok a poplatok z omeškania ako aj zmluvné pokuty. Z uvedeného
je zrejmé, že prenajímateľ porušil základné povinnosti zákonom stanovené v zmysle ust. § 687 ods. 1

OZ, ako aj ustanovenia nájomnej zmluvy a byt mu neodovzdal v stave spôsobilom na riadne užívanie.
Preto neobstojí domnienka, že došlo k hrubému porušeniu povinnosti zo strany žalobcu, keď povinnosti
si neplnil práve žalovaný voči nájomníkom. Naopak, žalovaný pristúpil k výpovedi z nájmu bytu a toto
jeho konanie ako aj samotný prístup k nájomníkom je v rozpore s ust. § 3 ods. 1 OZ, nakoľko žalovaný
ako prenajímateľ si nesplnil svoju povinnosť, on si podal sám žiadosť o pripojenie do distribučnej sústavy

dňa 17. 07. 2013. Z uvedeného je nesporné a nepochybné, že od 01. 03. 2013 do 30. 07. 2013 byt
nespĺňal požiadavky na bývanie, pričom žalovanému nič nebránilo pripojiť byt k elektrickej distribučnej
sieti. Poukázal na ust. § 673 OZ, podľa ktorého nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady
veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom.

3. K odvolaniu sa vyjadril žalovaný, ktorý navrhol rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny
potvrdiť. Uviedol, že s rozhodnutím súdu prvej inštancie sa stotožňuje, súd dospel na základe
vykonaných dôkazov k vecne správnym zisteniam, na základe ktorých objektívne a v súlade so zákonom
rozhodol.4. Prijatím zák. č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“) s účinnosťou od 01. 07.
2016 došlo k zrušeniu zák. č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok (§ 473 CSP). Podľa prechodného

ust. § 470 ods. 1 CSP, ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom
nadobudnutia jeho účinnosti.

5. Podľa § 470 ods. 2 veta prvá CSP právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona zostávajú zachované. Znamená to, že nová právna úprava

dôsledne dodržiava princíp okamžitej aplikability procesnoprávnych noriem a teda sa použije na všetky
konania a to i na konania začaté predo dňom účinnosti Civilného sporového poriadku s výnimkami tohto
základného pravidla ustanovenými v § 470 ods. 2 CSP.

6. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 CSP) byť viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a §
380 CSP) po zistení, že odvolanie podala v stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP) strana, v neprospech

ktorej bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP) prejednal odvolanie žalobcu bez nariadenia odvolacieho
pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP, s verejným vyhlásením rozhodnutia pri splnení si povinností
upravenej v ust. § 219 ods. 3 CSP a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

7. V zmysle § 711 písm. d/ OZ môže dať prenajímateľ výpoveď z nájmu bytu, ak nájomca nezaplatil

nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace.

8. Podľa ods. 2 sa dôvod výpovede musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné
zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

9. Výpoveď z nájmu bytu je jednostranným hmotnoprávnym úkonom prenajímateľa voči nájomcovi, pre
tento úkon je predpísaná písomná forma a okrem všeobecných náležitostí právneho úkonu (§ 34 a nasl.
OZ) uvedenie lehoty kedy mal nájom skončiť (§ 710 ods. 3 OZ) musí byť v ňom uvedený aj dôvod
výpovede (§ 711 ods. 1 OZ).

10. Výpoveď z nájmu bytu teda musí spĺňať formálne náležitosti, keďže ide o prísne formálny právny
úkon. Výpoveď z nájmu bytu pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenie poskytované s
užívaním bytu za čas dlhší ako 3 mesiace musí byť konkretizovaná časovým obdobím aj výškou
nedoplatku. Nedostatok tohto vymedzenia nie je možné odstrániť dodatočným doplnením údajov. Z ust.
§ 711 ods. 2 OZ vyplýva, že písomná výpoveď z nájmu bytu musí výpovedný dôvod aj skutkovo vymedziť

tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Pokiaľ ide o dôvod výpovede pre neplatenie
nájomného, musí ísť o konkretizovanie naplnenia tohto dôvodu skutočnosťami, ktorých prenajímateľ vidí
realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu, teda s uvedením mesiacov, kedy nájomca nezaplatil
nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Rovnako musí byť vo výpovedi z nájmu
bytu špecifikovaná i dlžná suma. Nedostatok neuvedenia konkrétnych mesiacov a výšky dlhu nemožno

napraviť dodatočným dopĺňaním údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

11. Odvolací súd po preskúmaní veci dospel k záveru, že výpoveď z nájmu bytu, ktorú dal žalovaný
žalobcovi dňa 10. 03. 2014 (č.l. 6 spisu) spĺňa vyššie uvedené formálne náležitosti. Je v nej jasne a
zrozumiteľne uvedené, v zmysle akého zákonného ustanovenie je výpoveď daná, je konkretizovaná

časovým obdobím, za ktorý nedoplatok vznikol ako aj výškou nedoplatku. Súd prvej inštancie správne
konštatoval, že za neplatenie nájomného sa považuje i neplatenie nájomného v plnej výške a podmienka
neplatenia nájomného za dobu dlhšiu ako tri mesiace je splnená aj vtedy, ak nájomca v časovom úseku
dlhšom ako tri mesiace užíval byt bez toho, aby zaň zaplatil dohodnuté nájomné a táto doba môže
byť naplnená i súčtom mesiacov, ktoré nejdú za sebou. Z vykonaného dokazovania bolo jednoznačne

preukázané, že medzi stranami sporu bola uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú od 27. 02.
2013 do 27. 02. 2015. Žalobca sa zaviazal riadne uhrádzať nájomné a služby spojené s užívaním
bytu. Z predložených listinných dôkazov mal súd za preukázané, že žalobca za rok 2013 nezaplatil
nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace a vznikol mu nedoplatok vo výške 786 eur, ktorý bol vo výpovedi
vyčíslenýpresne,apresneuvedenémesiace,zaktorénedoplatokvznikol.Žalobcasabránil,žebytnebol

odovzdaný v stave spôsobilom na bývanie, pretože nebola zavedená elektrická energia. V tejto súvislosti
odvolací súd poukazuje i na samotnú výpoveď žalobcu na pojednávaní pred súdom prvej inštancie dňa
26. 01. 2015, keď pripustil, že mu bolo ústne povedané, že elektrickú energiu si má sám dať zapojiť.
Napokon, na takomto spôsobe zapojenia elektrickej energie boli vyzvaní i ostatní nájomcovia bytov vpredmetnombytovomdome.To,žesielektrickúenergiudalzapojiťažvjúli2013honezbavujepovinnosti
platiť nájomné odo dňa prevzatia bytu. Napokon, samotný poplatok za zavedenie elektrickej energie
bol odpočítaný z predpísaného nájomného. Naviac odvolací súd konštatuje, že nájomná zmluva bola

uzatvorená na dobu určitú, t. j. do 27. 02. 2015, keď je nesporné, že v čase rozhodovania odvolacieho
súdu už táto doba uplynula a nájom bytu by žalobcovi zanikol uplynutím času. Z uvedených dôvodov
odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil, pričom sa plne stotožňuje s
odôvodnením napadnutého rozhodnutia a ako na vecne správne už len ďalej poukazuje v zmysle ust. §
387 ods. 2 CSP bez toho, aby opakoval výsledky vykonaného dokazovania.

12. O náhrade trov konania rozhodol podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s ust. § 255 ods. 1 CSP tak,
že žalovanému priznal náhradu trov odvolacieho konania.

Toto rozhodnutie bolo prijaté odvolacím senátom pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote 2 mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému
subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii; ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie
znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP); dovolanie
je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§

427 ods. 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP); povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je
a/ dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b/ dovolateľom právnická osoba, jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná, má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa
c/ dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).