Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 26. apríl 2016

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 24Cb/337/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1315217455
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 04. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivan Bartek

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2016:1315217455.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave, v konaní pred sudcom JUDr. Ivanom Bartekom, v právnej veci

navrhovateľa: MINIMAX s.r.o., so sídlom Zeleninárska 24, 071 01 Michalovce, IČO: 44 879 661, v konaní
zast. Mgr. Mikulášom Pavlikom, advokátom v Michalovciach, Š. Kukuru 14, proti odporcovi: REALMAN,
s.r.o., so sídlom Stará Vajnorská 37, 831 04 Bratislava, IČO: 35 860 405, o zaplatenie 2.040,- eur s
prísl., takto

r o z h o d o l :

Návrh sa zamieta.

Odporcovi sa náhrada trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na vydanie platobného rozkazu zo dňa 6.8.2015, došlým súdu dňa 17.8.2015, sa navrhovateľ

domáhal voči odporcovi zaplatenia sumy 2.040,- eur s úrokom z omeškania 9,05% ročne od 16.5.2015
do zaplatenia a náhrady trov konania.

Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 15.4.2015 došlo medzi navrhovateľom ako nájomcom a odporcom
ako prenajímateľom k uzatvoreniu nájomnej zmluvy č. RZ 0115, ktorej predmetom bola časť skladového
areálu na Južnej Triede č. 78 v Košiciach - predajného skladu o výmere 217,25 m2 a spevneného
pozemku o výmere 428 m2. Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú, a to od 1.6.2015. Po podpise

zmluvy odporca dňa 16.4.2015 vystavil navrhovateľovi faktúru č. 1506, ktorou podľa článku IV.3 zmluvy
fakturoval stálu zálohu vo výške 2.040,- eur s DPH. Navrhovateľ faktúru v lehote splatnosti uhradil.
Následne navrhovateľ zistil, že napriek predchádzajúcemu uisteniu odporcu v priestoroch nie je možné
namontovať a vykonať inštaláciu internetu a pevnej telefónnej linky z dôvodu pod-dimenzovania lokality.
Túto skutočnosť potvrdila spoločnosť Slovak Telekom a.s., ktorá vo svojom liste zo dňa 17.6.2015
uviedla, že „pri realizácii vašej požiadavky bolo zistené, že preloženie služby vymedzenej v tabuľke č. 1
nie je možné na požadovanej adrese zriadiť z dôvodu technickej neuskutočniteľnosti.“ Je teda zrejmé,

že bez uistenia odporcu by nedošlo k uzatvoreniu zmluvy a dôsledkom je, že navrhovateľ nemôže
užívať prenajaté priestory na dohodnutý účel. Z toho dôvodu bol navrhovateľ nútený dňa 7.5.2015
zaslať odporcovi odstúpenie od zmluvy v zmysle článku III.2, písm. e) zmluvy a vyzval odporcu na
vrátenie uhradenej zálohy 2.040,- eur do siedmych dní od doručenia odstúpenia. Odporca na túto výzvu
nereagoval.

Proti vydanému platobnému rozkazu podal odporca dňa 30.10.2016 odpor, v ktorom uviedol, že

požiadavku navrhovateľa na úhradu finančného záväzku považuje za neoprávnenú. Odstúpenie od
zmluvy o nájme je podľa odporcu neplatné, nájomný pomer nie je stále ukončený riadnym spôsobom,
preto nie je dôvod vrátiť zálohu podľa článku IV.3 zmluvy.Odporca ďalej uviedol , že podľa článku I.1 zmluvy predmetom nájmu je predajný sklad a nie
telekomunikačné služby. Podľa článku IV.1 zmluvy v cene nájmu nie sú zahrnuté žiadne služby spojené
s nájmom, ako napr. dodávka vody plynu, kúrenie alebo telefón. Podľa článku IV.4 zmluvy si ostatné

služby, t.j. aj telefón, má zabezpečiť sám nájomca priamo u dodávateľov. Z toho vyplýva, že predmetom
nájmu nie je žiadny telefón, ani žiadna komunikačná služba. Pokiaľ ide o zabezpečenie telefónnej a
internetovej služby, nie je pravda, že do predmetu nájmu nie je možné vybaviť telefón a internet. To,
že si nájomca nevedel zabezpečiť službu pevného internetu u spoločnosti Slovak Telekom a.s. ešte
neznamená, že si nemôže zabezpečiť tú istú službu u iného dodávateľa. Predmet nájmu bol prenajatý už

dlhodobo a viacerým užívateľom, nachádza sa v centre mesta Košice na lukratívnom mieste na Južnej
triede č. 78 a so všetkými službami, vrátane pevnej linky a pevného internetu. Navrhovateľ nie je ochotný
overiť si skutočnosť, že chyba nastala pri podaní jeho žiadosti o preložku telefónnej stanice. Preložku
mal navrhovateľ žiadať z Južnej triedy č. 117 na Južnú triedu č. 78, kde je predmet nájmu, omylom
však žiadal preložku na adresu Zeleninárska 24, Michalovce, kde je hlavné sídlo navrhovateľa. Túto
skutočnosť odporca zistil na zákazníckom centre Slovak Telekom a.s., oznámil navrhovateľovi a žiadal

ho, aby odstúpenie zrušil. Navrhovateľ na odstúpení napriek tomu trval a medzitým sa nasťahoval do
iného priestoru, samozrejme za výhodnejších podmienok. Predmet nájmu bol podľa zmluvy k 1.6.2015
stavebne upravený, pripravený a schopný riadneho užívania nájomcom podľa dohodnutých podmienok.
Neoprávneným odstúpením od zmluvy navrhovateľ spôsobil odporcovi škodu vo výške súhrnných
nákladov vynaložených na stavebné úpravy, ku ktorým sa odporca v článku V.1 zmluvy zaviazal, a aj ich

uskutočnil, ako aj škodu na ušlom zisku, keď premárnil možnosť prenájmu priestorov iným nájomcom.
Z uvedeného vyplýva, že navrhovateľ má voči odporcovi evidentný nedoplatok vzniknutý z obchodného
styku, ktorým je nájomný vzťah. Podľa článku III.4, písm. a) zmluvy má odporca ako prenajímateľ právo
uplatniť si zádržné právo na stálu zálohu vo výške 2.040,- eur. Až po náhrade všetkých škôd, ktoré
navrhovateľ spôsobil odporcovi, sa môže predmetná záloha vrátiť.

Vo vyjadrení k odporu zo dňa 26.11.2015 navrhovateľ poukázal na to, že potreba pevnej linky a internetu,
a nemožnosť ich pripojenia je vážnym narušením prevádzky odporcu. Uvedená vada bránila riadnemu
a plnohodnotnému užívaniu nehnuteľnosti a na predmete nájmu sa vyskytovala už v čase uzatvorenia
zmluvy. Udržiavanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na jeho riadne užívanie je elementárnou

povinnosťou vlastníka. Po tom, čo navrhovateľ informoval odporcu o tejto skutočnosti a vyzval ho
k náprave, odporca prestal s navrhovateľom komunikovať. Z toho dôvodu navrhovateľ nemohol v
prenajatých priestoroch riadne vykonávať svoju podnikateľskú činnosť. Odstúpenie od zmluvy spĺňalo
všetky obsahové aj formálne náležitosti vyžadované právnym poriadkom, preto dňom jeho doručenia
došlo aj k zániku nájmu. Z dôvodu odstúpenia od zmluvy ani nezačal užívať predmet nájmu. Nárok na

náhradu škody preto považuje za neoprávnený.
Na výzvu súdu obaja účastníci súhlasili s rozhodnutím sporu bez nariadenia pojednávania v súlade s §
115a Občianskeho súdneho poriadku (O. s. p.). Žiadne ďalšie dôkazy alebo návrhy už nepredložili.

Z predložených dôkazov mal súd za to, že nedošlo k skončeniu nájmu, navrhovateľovi preto nevzniklo

právo, resp. nárok na vrátenie žalovanej sumy 2.040,- eur.

Pri rozhodnutí súd vychádzal z týchto nesporných skutočností:

V článku II. zmluvy nazvanom Účel nájmu sa strany dohodli, že nájomca bude prenajaté priestory

skladového areálu užívať pre svoju podnikateľskú činnosť v súlade s predmetom podnikania.

V článku III.2 zmluvy sa strany dohodli, že nájomný pomer skončí odstúpením od zmluvy zo strany
nájomcu, ak sa predmet nájmu z objektívnych príčin stal nespôsobilým riadneho užívania.

V článku IV.3 zmluvy sa strany dohodli, že uhradená stála záloha sa nájomcovi vráti ihneď po skončení
nájmu.

Listom zo dňa 7.5.2015 navrhovateľ oznámil odporcovi, že odstupuje od zmluvy o nájme s poukazom
na článok III.2 písm. e) z dôvodu, že v priestoroch predmetu nájmu nie je možné namontovať a vykonať

následnú inštaláciu internetu a pevnej telefónnej linky.

Podľa§720Občianskehozákonníka,nájomapodnájomnebytovýchpriestorovupravujeosobitnýzákon.Podľa § 9 ods. 3 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, nájomca
môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak nebytový
priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

Podľa § 10 cit. zákona, ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení
vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.

Podľa § 12 cit. zákona, výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého

dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka tento zákon upravuje vzťahy medzi podnika-teľmi, ak pri ich
vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

Podľa § 261 ods. 9 Obchodného zákonníka, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2,

ktoré nie sú upravené v hlave I tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom
zákonníku, spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a
týmto zákonom.

Podľa § 344 Obchodného zákonníka, od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje

zmluva alebo tento alebo iný zákon.

Podľa § 345 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak omeškanie dlžníka (§ 365) alebo veriteľa (§ 370)
znamená podstatné porušenie jeho zmluvnej povinnosti, je druhá strana oprávnená od zmluvy odstúpiť,
ak to oznámi strane v omeškaní bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o tomto porušení dozvedela.

Podľa § 120 ods. 1, prvá veta, O. s. p., sú účastníci povinní označiť dôkazy na preukázanie svojich
tvrdení.

Na základe uvedeného skutkového stavu a citovaných zákonných ustanovení nebolo možné návrhu

vyhovieť, preto ho súd v celom rozsahu zamietol.

Vzťah medzi účastníkmi konania súd hodnotil ako záväzkový vzťah podľa zákona č. 116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov, podporne podľa Občianskeho a Obchodného zákonníka.

Navrhovateľ svoju žalobu založil na tvrdení, že nájomná zmluva odstúpením zanikla, preto je odporca
povinný vrátiť mu zloženú zálohu. Súd dospel k záveru, že k skončeniu nájmu nedošlo.

Základom argumentácie odporcu bolo, že bez ubezpečenia zo strany odporcu o možnosti zavedenia
pevnej telefónnej linky a internetu, by zmluvu o nájme nikdy neuzavrel. Išlo teda o podstatnú náležitosť

zmluvy, ktorá ho oprávňovala od zmluvy odstúpiť. Takéto ubezpečenie zo strany odporcu však nebolo
preukázané, zo žiadneho ustanovenia zmluvy nevyplýva. Ak by išlo o podstatnú náležitosť zmluvy,
navrhovateľ by podľa súdu trval na uvedení takéhoto ubezpečenia alebo dohody ohľadne telefónnej linky
a internetu do zmluvy. Nedalo sa uveriť navrhovateľovi, že uzavrie s odporcom trojstranovú písomnú
zmluvu, no jej podstatnú náležitosť do zmluvy neuvedie. Z toho vyplýva záver, že nešlo o podstatnú

náležitosť zmluvy.

Odstúpenie od zmluvy iba podľa článku III.2 písm. e) zmluvy, t.j. ak sa stane predmet nájmu
z objektívnych príčin nespôsobilý riadneho užívania, podľa súdu vôbec neprichádzalo do úvahy.
Predmetom nájmu podľa článku I. zmluvy boli skladové priestory a súvisiaci spevnený pozemok. V

článku II zmluvy si strany ako účel nájmu dohodli ich využívanie navrhovateľom pre podnikateľskú
činnosť, ktorá je v súlade s predmetom jeho podnikania zapísaného v obchodnom registri. Predmet
nájmu bol preto spôsobilý na dohodnuté užívanie.

Navrhovateľ podľa súdu nebol oprávnený odstúpiť od zmluvy ani v prípade, ak by bolo pravdivé jeho

tvrdenie o objektívnej nemožnosti zaviesť pevnú telefónnu linku a internet do prenajatých priestorov. Ani
túto skutočnosť však navrhovateľ dostatočne neobjasnil, ani nepreukázal. Jeho tvrdenia a predložené
dôkazy boli nepresvedčivé a rozporné. Navrhovateľ od zmluvy odstúpil už listom zo dňa 7.5.2015,
hoci list Slovak Telekom a.s. bol datovaný až dňa 17.6.2015. Navyše ani z tohto dôkazu nevyplýva, oaké konkrétne preloženie služby sa jedná, keďže navrhovateľ nepredložil tabuľku č. 1, v ktorej mala
byť vymedzená. Navrhovateľ vo svojom doplňujúcom vyjadrení zo dňa 26.11.2015 vôbec nesporoval
tvrdenia odporcu o tom, že oznámenie Slovak Telekom a.s. sa vôbec netýkalo preloženia linky do

predmetu nájmu a išlo vlastne len o zámienku na odstúpenie.

K zániku nájmu nedošlo ani dohodnutým spôsobom (výpoveďou podľa článku III.2 písm. b) zmluvy a
podľa §§ 10 a 12 zákona o nebytových priestorov), ani iným spôsobom (napr. podľa § 14 zákona o
nebytových priestorov).

Navrhovateľ tak neuniesol dôkazné bremeno, nepreukázal skutočnosti, na základe ktorých mu mal
vzniknúť nárok na zaplatenie žalovanej sumy.

O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 a § 151 ods. 1 O. s. p. Odporca mal v konaní
úspech, patrila by mu náhrada o trov konania, návrh na rozhodnutie o trovách konania však nepodal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia cestou tunajšieho súdu, písomne, vo dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O. s. p.)

uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,
v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho
sa odvolateľ domáha (§ 205 ods.1 O. s. p.).

Odvolanie podľa § 205 ods. 2 O. s. p. možno odôvodniť len tým, že a) v

konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O. s. p., b) konanie má inú
vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd
prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrh-
nuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého
stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým

zisteniam, e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie
skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného
zákona.