Rozsudok – Zmluva o dielo ,
Odmietajúce odvolanie Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 15. máj 2017

Predpisy odkazované v rozhodnutí

Rozhodnutie

---

Súd: Okresný súd Skalica
Spisová značka: 1C/81/2011
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2711202339
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jarmila Bíliková
ECLI: ECLI:SK:OSSI:2017:2711202339.24

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Skalica sudkyňou Mgr. Jarmilou Bílikovou v právnej veci žalobcov v 1. rade: L. G., D..
XX.X.XXXX, X. O. H. XXXX/XX, XXX XX C., zastúpená splnomocnencom: JUDr. Roman Jurík, advokát,
Jazerná 19, 940 71 Nové Zámky, v 2. rade: L. G., D.F.. XX.X.XXXX, U. XXXX/X, XXX XX Z., proti
žalovaným v 1. rade: Československá obchodná banka, a.s., so sídlom Michalská 18, 815 63 Bratislava,
IČO: 36 854 140, v 2. rade: Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., so sídlom Jánošíkova 6, 040 01
Košice, IČO: 36 583 936, zastúpený splnomocnencom: Advokátska kancelária Nagy&Zachveja s.r.o.,
so sídlom Cibická cesta 2, 900 21 Svätý Jur, IČO: 36 868 727, v 3. rade: A. Y., D.. XX.X.XXXX, W.
XXX/XX, XXX XX G., v 4. rade: I. Y., F.. Š., D.. XX.X.XXXX, W. XXX/XX, XXX XX G., žalovaní v 3. a
4. rade zastúpení advokátom: JUDr. Ján Pekar, so sídlom Potočná 191/39, 909 01 Skalica o určenie
neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Súd p r i z n á v a žalovaným v 1., 2., 3. a 4. rade oproti žalobcom nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu.

III. Súd p r i z n á v a Okresnému súdu Skalica oproti žalobcom nárok na náhradu trov konania v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou podanou dňa 11.04.2011 domáhali, aby súd určil, že dobrovoľná dražba
vykonaná dňa 11.01.2011 žalovaným 2/, kedy boli vydražené nehnuteľnosti evidované Správou katastra
Skalica na LV č. XXXX pre k.ú. G. ako rodinný dom s príslušenstvom s.č. XX postavený na parc.č.
XXXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 630 m2, parc.č. XXXX/X a záhrady o výmere 1105 m2
parc.č. XXXX/X v prospech žalovaným 3/ a 4/ sú neplatné. Žalobu žalobcovia dôvodili tým, že žalovaný
2/ vydražil nehnuteľnosť vo vlastníctve žalobcov, ktorá je ich obydlím, a to na návrh žalovaného 1/.
Žalobcovia poukazujú na to, že pri výkone záložného práva predajom vyššie uvedených nehnuteľností
na dobrovoľnej dražbe boli porušené ustanovenia zákona číslo 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách,
zákona číslo 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa a ústavné práva ochrany majetku a obydlia. Na
základe zmluvy o úvere im žalovaný 1/ poskytol úver vo výške 900.000,- Sk na nadobudnutie,
úpravu nehnuteľnosti a zároveň uzatvorili zmluvu o zriadení záložného práva k domu, ktorý je ich
obydlím. Úver riadne a včas nesplácali z dôvodu ich finančných problémov. Pri splácaní úveru sa
dostali sa do omeškania celkovo viac ako 500,-eur, napriek omeškaniu splácali v sumách čo mohli.
Žalovaný 1/ počiatkom roka 2010 vyhlásil mimoriadnu splatnosť úveru. Dňa 09.11.2010 bola voči ich
obydliu zrealizovaná prvá dražba a následne sa konala opakovaná dražba dňa 11.01.2011 so zníženou
cenou draženej nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť bola vydražená za cenu za 19.300,- eur z pôvodných

25.700,- eur. Dôvod neplatnosti dražby žalobcovia uvádzajú skutočnosť, že pri prvom stanovení ceny
došlo k výraznému podhodnoteniu určenia hodnoty nehnuteľnosti znaleckým posudkom a bola takto
hrubým spôsobom zanedbaná odborná starostlivosť zo strany dražobníka. Dražobník sa uspokojil s
ohodnotením nehnuteľnosti vo výške 25.700,- eur, pričom v ich lokalite sa ceny rodinných domov
pohybuje okolo 50.000,- eur. Dlh žalobcov v čase vyhlásenia mimoriadnej splatnosti predstavoval
sumu približne 512,- eur, napriek tomu banka zosplatnila predčasne úver a celkový dlh tak činil sumu
25.000,- eur podľa banky, pričom hodnota obydlia je cca 50.700,- eur, pričom hodnota nehnuteľnosti
prevyšuje ich dlh. Po mimoriadnej splatnosti banka realizovala záložné právo predajom nehnuteľnosti
prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Žalobcovia boli vystresovaní a nepamätajú si, či a kedy namietali
cenu nehnuteľností. Dražobník porušil ustanovenie § 7 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách
zanedbaním odbornej starostlivosti pri výkone svojej činnosti. Žalobcovia si nechali vyhotoviť svoj
znalecký posudok, v ktorom znalec odhadol hodnotu nehnuteľnosti na 50.900,- eur, teda takmer
dvojnásobok. Znaleckým posudkom, ktorý bol predložený k dobrovoľnej dražbe bola stanovená cena
podstatne nižšia než bola v čase, keď žalobcovia uzatvárali zmluvu o úvere, z ktorého podstatnú časť
z úveru investovali do rekonštruovania a zmodernizovania nehnuteľnosti. Ďalším dôvodom neplatnosti
dražby žalobcovia uvádzajú skutočnosť, že došlo k neprimeranému zásahu do ich ústavného práva
na obydlie a do práva na súkromný a rodinný život. Týmto konaním bol porušený aj čl. 8 Dohovoru o
ochrane ľudských úprav a základných slobôd.

2. Súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k. 1C/81/2011-322 zo dňa 14.02.2013. Súd žalobu zamietol a uložil
žalobcom povinnosť zaplatiť žalovaným v 3. a 4.rade náhradu trov konania sume 631,73 eur.

3. Žalobcovia podali odvolanie voči rozsudku Okresného súdu Skalica č.k. 1C/81/2011-322 zo dňa
14.02.2013. Žalobcovia v odvolaní žiadali, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa zmenil tak,
že žalobe v celom rozsahu vyhovie a žalobcom prizná trovy prvostupňového i odvolacieho konania,
prípadne rozsudok súdu prvého stupňa zruší a vec mu vráti na ďalšie konanie. Odvolanie dôvodili tým,
že napadnutý rozsudok je založený na nesprávnom právnom posúdení veci, súd dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, rozsudok je ako celok nepreskúmateľný pre
nedostatok dôvodov, a súd rozhodoval podľa právnej úpravy, ktorá je v rozpore s Ústavou SR a je
aktuálne predmetom abstraktnej kontroly ústavnosti, súd porušil práva spotrebiteľa na ochranu pred
neprijateľnými zmluvnými podmienkami. Konkrétne žalobcovia namietali:

1/ že boli porušené práva žalobcov na ochranu majetku (čl. 20 Ústavy SR) a ochranu obydlia (čl. 19
Ústavy SR) lebo bola realizovaná dobrovoľná dražba na ich nehnuteľnosť, a bolo prvostupňovým
súdom rozhodnuté o zamietnutí žaloby, napriek tomu, že OS Pezinok prerušil súdne konanie vo veci
dobrovoľnej dražby pre nesúlad ust. § 7 ods. 2 ZoDD s čl. 1,20 ods. 1 Ústavy,
2/ právna úprava záložného práva a dobrovoľných dražieb je v rozpore s právom EÚ
(súdnemu dvoru bola predložená prejudiciálna otázka vo veci výkladu európskeho práva vo veci
C/482/12 A. O., I. O. proti Getfin s.r.o., Financreal s.r.o., či smernica Rady 93/12 /EHS o nekalých
podmienkach v spotrebiteľských zmluvách odporuje právnej úprave členského štátu vo veciach výkonu
záložného práva v kontexte neprijateľných podmienok v spotrebiteľských zmluvách,
3/ licitátorom dražby bol prokurista dražobníka,
4/ prvostupňový súd sa nevysporiadal so žalobným petitom v časti určenia vlastníckeho práva,
5/ dobrovoľná dražba je neplatná, a to s poukazom na dražobný postup, lebo cena dražobnej
nehnuteľnosti bola znaleckým posudkom podhodnotená, lebo podľa nálezu Ústavného súdu SR II.
ÚS 237/2011-41 zo dňa 14.9.2011 je konštatované, že hrubé podhodnotenie ceny nehnuteľnosti je
prekážkou výkonu záložného práva a v nález III.ÚS 384/08 konštatuje, že dôvod neplatnosti dražby je
aj podhodnotenie ceny nehnuteľnosti a zanedbanie odbornej starostlivosti .

4. Krajský súd v Trnave, ako odvolací súd uznesením č.k.25Co/44ú2013-544 zo dňa 01.07.2014 zrušil
prvostupňový rozsudok a vrátil vec na ďalšie konanie s tým, že sa s odvolacími dôvodmi vysporiadal
nasledovne:

k námietke 1/ posudzovanie ústavnosti s namietaným porušením ústavných práv odvolací súd
konštatoval, že v rámci Slovenského práva má len jediný orgán, a to je Ústavou SR určený ústavný súd,
k námietke 2/ odvolací súd poukázal na to, že Súdny dvor EÚ sa už vyslovil k prejudiciálnej otázke,
že je možné vymôcť veriteľovi plnenie z neprijateľných zmluvných podmienok tak, že vykoná záložné

právo predajom nehnuteľnosti aj napriek námietkam spotrebiteľa a v súlade s vnútroštátnou úpravou
záložného práva,
k námietke 3/ odvolací súd jednoznačne uviedol, že licitátorom dražby bol prokurista dražobníka,
a tým boli porušené podmienky vykonávania dobrovoľnej dražby odvolací dôvodil tým, že zákon o
dobrovoľných dražbách § 9 ods. 2 neustanovuje v akej pozícii má byť licitátor, teda či musí byť
zamestnancom dražobníka,
k námietke 4/ odvolací súd jednoznačne konštatoval, že sa petit žaloby nebol postavený na vyslovení
neplatnosti zmluvy o úvere a o záložnom práve,
k námietke 5/ odvolací súd uzavrel, že je nevyhnutné ,aby sa prvostupňový súd vykonal dokazovanie
znalcom, ktorého úlohou bude stanoviť obvyklú cenu (v mieste a čase konania dražby), a to s
poukazom na existenciu dvoch znaleckých posudkov, v ktorých je diametrálne odlišné závery, čo do
ceny dražených nehnuteľností. Prvostupňový súd má pribrať ďalšieho znalca a sa v rámci dokazovania
sa má vysporiadať s dôvodmi rozdielny záverov všetkých troch znalcov.

5. Podľa § 178 ods. 1 a 2 zákona č. 160/ Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len C.s.p.), ak je strana
zastúpená zástupcom na celé konanie, súd na pojednávanie spravidla predvolá len zástupcu; stranu
súd predvolá, ak je nevyhnutné vykonať jej výsluch.

Predvolanie sa doručuje strane alebo jej zástupcovi tak, aby mali dostatok času na
prípravu, spravidla najmenej päť dní predo dňom, keď sa má pojednávanie konať.

Podľa § 180 C.s.p. po vyvolaní veci súd zistí, či sa dostavili osoby, ktoré boli na pojednávanie predvolané.
Ak sa tieto osoby nedostavili, súd rozhodne, či sa pojednávanie bude konať v ich neprítomnosti, a otvorí
pojednávanie.

Podľa § 181 ods. 1 a 2 C.s.p. po vyvolaní veci a úkonoch podľa § 180 žalobca prednesie podstatný
obsah žaloby a vyjadrení podľa § 167. Žalovaný má právo vyjadriť sa k prednesu žalobcu. Strana môže
odkázať na svoje písomné podanie.

6. Súd v súlade § 180 C.s.p. pojednával v neprítomnosti riadne predvolaných strán sporu. Na
pojednávanie sa nedostavil žalovaný v 2/, 3/ a 4/, doručenie mali vykázané riadne a včas. Žalovaný
1/ svoju neúčasť ospravedlnil z dôvodu hospodárnosti konania a súhlasil, aby súd vec rozhodol bez
jeho prítomnosti, na základe predložených listinných dôkazov. Neúčasť ospravedlnil i žalovaný 2/ s
tým, že na pojednávaní bude zastúpený, na základe predloženého plnomocenstva. Žalovaní 3. a 4/
rade svoju neprítomnosť ospravedlnili prostredníctvom právneho zástupcu z dôvodu svojej pracovnej
zaneprázdnenosti a súhlasia s tým, aby súd vec prejednal bez ich prítomnosti. V prejednávanej veci
neexistoval žiadny dôležitý dôvod na odročenie pojednávania. Vo veci bolo možné rozhodnúť aj bez
vypočutia strán na základe listinných dôkazov. Na základe uvedeného súd vo veci konal a rozhodol v
neprítomnosti neprítomných strán sporu.

7. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením s listinnými dôkazmi, a to znaleckým posudkom ,
vyjadrením strán sporu a výsluchom strán sporu a zistil tento skutkový stav veci:

8. Podľa zmluvy o poskytnutí úveru zo dňa 17.09.2007 žalovaný 1/ poskytol žalobcom úver vo
výške 900.000,- Sk bez uvedenia účelu. Dňa 17.09.2007 účastníci zmluvy a Radim Veselý uzavreli
zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, ktorou zriadili záložné práva k nehnuteľnostiam
vo vlastníctve žalobcov rodinný dom s príslušenstvom, s.č. XX postavený na parc.č. XXXX/X a
parc.č.XXXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere 630 m2, parc.č. XXXX/X - záhrady o výmere
1105 m2 zapísané na LV č. XXX Správy katastra Z. v k.ú. G. na zabezpečenie pohľadávky žalovaného 1/
vrátane príslušenstva vyplývajúcej zo zmluvy o poskytnutí úveru zo dňa 17.09.2007. Z prehľadu čerpania
úveru bol dňa 21.09.2007 úver žalobcami vyčerpaný prevodom na bežný účet žalobcu 2/. Oznámením
zo dňa 24.05.2010 žalovaný 1/ oznámil žalobcom začatie výkonu záložného práva podľa § 151 ods.
1 OZ z dôvodu porušenia podmienok dohodnutých v úverovej zmluve zo dňa 17.09.2007 s tým, že
úver bol zosplatnený k 20.04.2010 lebo, výška nesplateného úveru predstavuje sumu 29.742,34 eur.
Dňa 06.09.2010 žalovaní 1/ a 2/ uzavreli zmluvu o vykonaní dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z.

Následne žalovaná 1/ a 2/ dňa 15.11.2010 uzavreli zmluvu o vykonaní opakovanej dražby. Listinou
zo dňa 22.12.2010 žalovaný 2/ vydal oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe, predmetom ktorej
boli nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcov s dátumom konania dražby 11.10.2011 o 10,00 hodine,
kde bolo stanovené najnižšie podanie 19.300€ s podmienkou minimálneho prihodenia 500,- eur a
dražobnou zábezpekou 5.000,- eur. Dátumom obhliadky predmetu dražby bol stanovený na deň
27.12.2010 o 11,00 hodine, 07.01.2011 o 11,00 hodine a miestom konania dražby Notársky úrad JUDr.
Zuzany Grófikovej, Seberíniho 1, Bratislava. Oznámenie o opakovanej dražbe bolo riadne doručené
dňa 27.12.2010 žalobcom 1/ a 2/, správe katastra, F. S., daňovému úradu, obecnému úradu. Podľa e-
mailovej komunikácie žalovaný 2/ elektronickým podaním podal na zverejnenie údajov v Obchodnom
vestníku, a to aj oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe. Podľa výtlačku časopisu „Avízo“ zo
dňa 27.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010 bolo inzerované vyhlásenie aktuálnej dražby nehnuteľnosti
žalobcov 1/ a 2/. Dražobník dal vyhotoviť znalecký posudok, a to znalcovi Ing. Miroslavovi Tokárovi.
Znalec Ing. Miroslav Tokár na základe objednávky žalovaného 2/, ako dražobníka vypracoval znalecký
posudok č. 70/2010 zo dňa 23.9.2010, kde určil všeobecnú hodnotu metódou polohovej diferenciácie
v sume 25.700,- eur.

9. Súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k. 1C/81/2011-322 zo dňa 14.02.2013. Súd žalobu zamietol a uložil
žalobcom povinnosť zaplatiť žalovaným v 3. a 4.rade náhradu trov konania sume 631,73 eur. Žalobcovia
podali odvolanie voči rozsudku Okresného súdu Skalica č.k. 1C/81/2011-322 zo dňa 14.02.2013.
Krajský súd v Trnave, ako odvolací súd uznesením č.k.25Co/44/2013-544 zo dňa 01.07.2014 zrušil
prvostupňový rozsudok a vrátil vec na ďalšie konanie s tým, že určil, že je nevyhnutné, aby sa
prvostupňový súd vykonal dokazovanie znalcom, ktorého úlohou bude stanoviť obvyklú cenu (v mieste
a čase konania dražby), a to s poukazom na existenciu dvoch znaleckých posudkov, v ktorých je
diametrálne odlišné závery, čo do ceny dražených nehnuteľností. Prvostupňový súd má pribrať ďalšieho
znalca a sa v rámci dokazovania sa má vysporiadať s dôvodmi rozdielny záverov všetkých troch znalcov.

10. Okresný súd Skalica pribral uznesením č.k.1C/81/2011-687 zo dňa 15.12.2015 znalca /
znalecký ústav Slovenskú technickú univerzitu v Bratislave/, ktorého bolo úlohou vypracovať znalecký
posudok, a to ohodnotiť cenu nehnuteľností, ktoré bolo predmetom dobrovoľnej dražby, a to v čase
konania dražby t.j. ku dňu 11.01.2011. Ako i zaujať stanovisko k predloženým znaleckým posudkom
Ing. Ľubomíra Nečasa č. 83/2010 zo dňa 31.10.2010 (na hodnotu 50.900,- eur) a Ing. Miroslava
Tokára č. 70/2010 zo dňa 23.9.2010 (na hodnotu 25.700,- eur) čo sa týka rozdielnych záverov
posudkov pri ohodnotení tých istých nehnuteľností. Znalecký posudok č.56/2016 zo dňa 28.06.2016
znaleckého ústavu určil hodnotu posudzovaných nehnuteľností v sume 33.400 eur. Rozdielnosť záverov
určenej hodnoty nehnuteľností v predchádzajúcich znaleckých posudkoch, a to znaleckého posudku
Ing. Ľubomíra Nečasa č. 83/2010 zo dňa 31.10.2010 (na hodnotu 50.900,- eur) a Ing. Miroslava
Tokára č. 70/2010 zo dňa 23.9.2010 (na hodnotu 25.700,- eur) i keď bola použitá rovnaká metóda
vidí znalecký ústav najmä z dôvodov: uvádzania rozdielnych rokov, kedy boli jednotlivé nehnuteľnosti
dané do užívania (išlo stavbu, prístavbu a podobne), použité rozdielne rozpočtové ukazovatele, hodnoty
predpokladanej životnosti častí nehnuteľností, priemerný koeficient polohovej diferenciácie, a hodnoty
všeobecnej jednotkovej pozemku. Zhrnuto možno vysloviť, že išlo o subjektívny pohľad znalca na vstupy,
z ktorých bola vypočítaná hodnota nehnuteľností.

11. Žalovaný 2/ sa podaním zo dňa 14.09.2016 vyjadril k znaleckému posudku znaleckého ústavu
tak, že určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom vykonanej dobrovoľnej
dražby nemá žiadny vplyv na rozhodnutie konajúceho súdu o merite pojednávanej veci, dražobník má
len povinnosť dať ohodnotiť predmet dražby, čo i splnil. A trvá na svojich vyjadreniach týkajúcich sa
nadbytočnosti znaleckého dokazovania v predmetnej veci. Ohodnotiť predmet dobrovoľnej dražby ku
dňu jej konania, nie je takéto ohodnotenie predmetných nehnuteľností s odstupom času reálne a možné,
aby znalec viac ako po piatich rokoch spätne vedel určiť hodnotu nehnuteľnosti so zreteľom na vtedajšiu
situáciu na trhu dopyt a ponuku nehnuteľností v danej lokalite. Rozdielnosť hodnotenej nehnuteľnosti
v znaleckom posudku č. 70/2010 a č. 56/2016 je založené na subjektívnom posúdení jednotlivých častí
nehnuteľnosti, ich technického stavu a podobne, čo býva bežné. Žalovaný 2/ poukazuje, že predmetnej
dražby sa mohol zúčastniť neobmedzený počet subjektov a kúpiť predmet dobrovoľnej dražby. Napriek
žalobcami uvádzaného podhodnoteniu ceny nehnuteľnosti sa nepodarilo predmet dražby predať a až
na opakovanej dražbe za zníženú cenu sa nehnuteľnosť vydražila, predala.

12. Žalovaní 3/ a 4/ sa podaním zo dňa 26.08.2016 vyjadrili vyššie uvedenému znaleckému posudku
znaleckého ústavu tak, že k posudku nemajú námietky, a poukazujú na skutočnosť že na dobrovoľnej
dražbe okrem nich nebol iný záujemca.

13. Strany sporu sa na pojednávaní k veci vyjadrili nasledovne:

Právny zástupca žalobkyne 1/ namietal, že podľa znaleckého posudku Ing. Tokára sa jednalo o
podhodnotenie nehnuteľností približne o sumu 8.000,- eur a tým bol porušený zákon o dobrovoľných
dražbách, a dražobník zodpovedá v celom rozsahu za splnenie podmienok realizácie dobrovoľnej
dražby a zodpovednosť nemôže byť prenesená na záložcu, s tým že realizácia dražby je posledným
prostriedkom. Dražobník nezabezpečil reálnu cenu dražených nehnuteľností. Cena bola podhodnotená,
aby sa nehnuteľnosť predala za čo najnižšiu cenu. Ďalej poukázal na to, že nemá vedomosť o tom že v
čase pojednávania bol vydaný rozsudok európskeho dvora vo veci, kde bolo rozhodnuté v problematike
legálnosti dobrovoľných dražieb v súvislosti s ochranou obydlie. Súčasne súd žiada, aby bol tento stav
t.j. ochrana obydlia v danom prípade súdom reparovaný, lebo v prípade žalobcov právny systém ochrany
zlyhal. Právny zástupca ďalej uviedol, že žalobkyňa nemá záujem užívať predmetné nehnuteľnosti, lebo
sa jedná prevažne o ruinu stavby.

Žalobkyňa 1/ sa vyjadrila, že nemá záujem užívať predmetné nehnuteľnosti, lebo býva s deťmi v
pridelenom nájomnom byte v Holíči, je so žalobcom rozvedená. Nehnuteľnosť by užívala, len ak by bola
daná do pôvodného stavu. Nehnuteľnosť chce predať.

Žalobca 2/ sa k veci vyjadril, že predmetná nehnuteľnosť je vstave ruiny a nemá záujem ju užívať.
Býva v nájomnom byte v Skalici.

Žalovaný 1/ v písomnom vyjadrení zo dňa 21.04.2017 navrhol žalobu zamietnuť. Poukázal na to, že sa
pridržiava doterajších svojich podaní a predložených dôkazov.

Právny zástupca žalovaného 2/ žiadal žalobu zamietnuť s tým, že cena nehnuteľností je závislá od
vývoju na trhu. Rozdiel ceny ohodnotenej nehnuteľnosti v znaleckom posudku Ing. Tokára je minimálna,
a to s ohľadom na subjektívny názor znalca, čo je bežné, a cena nie je podhodnotená. Poukazuje
na rozhodnutie NS SR 3Cdo 233/2010 a rozhodnutie KS v Prešove 8Co59/2013 ohodnotená cena
nehnuteľnosti nemôže spôsobiť neplatnosť dobrovoľnej dražby. Vykonávateľ dražby, teda Profesionálna
dražobná nie je v postavení, aby prehodnotila závery znaleckého posudku, ktorý vykoná znalec. V
prvom kole bola dražba neúspešná nik nemal záujem. V druhom kole o nehnuteľnosť mal záujem len
jeden záujemca, a to boli žalovaní 3/ a 4/. V prípade viacerých záujemcov by sa mohla nehnuteľnosť
vydražiť za vyššiu cenu, ako bola určená.

Právny zástupca žalovaných 3/ a 4/ navrhol žalobu zamietnuť s tým, že neprišlo počas dražby k
porušeniu zákona. Ak namietajú žalobcovia vady v znaleckom posudku je to vecou odborne spôsobilej
osoby t.j. znalca. Treba rozoznávať trhovú a obstarávaciu cenu. Pri realizácii dražby sa vychádzalo z
trhovej hodnoty a nebol prihlásený žiadny záujemca.

14. Podľa § 3 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách (ZoDD), predmetom dražby môže byť vec,
právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt,
podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené týmto
zákonom.

Podľa § 6 ods. 1 - 3 ZoDD, dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky
ustanovené týmto a osobitným zákonom a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.
Ak ide o majetok územných samosprávnych celkov alebo o majetok štátu, môže byť dražobníkom aj
územný samosprávny celok alebo príslušný orgán štátnej správy.
Dražobníkom môže byť osoba, ktorá má vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné
vzdelanie a osem rokov praxe. U dražobníka, ktorý je právnickou osobou, musí podmienky vzdelania a
praxe spĺňať osoba zodpovedného zástupcu.
Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla
vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 29 847,97 eura. Bez

zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka. Na požiadanie je povinný poistenie
preukázať navrhovateľovi, účastníkom dražby a kontrolným orgánom.

Podľa § 7 ods. 1 - 3 ZoDD, navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva
záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie
dražby podľa osobitného zákona.
Navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je
navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3).
Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, je navrhovateľ dražby povinný predložiť dražobníkovi list
vlastníctva nie starší ako tri mesiace.

Podľa § 11 ods. 1 - 4 ZoDD, miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po
dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.
Spôsob úhrady ceny, podmienky predaja predmetu dražby vydražiteľovi a minimálne prihodenie musia
byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby s ohľadom na zvláštnosti a hodnotu
predmetu dražby; nesmú byť určené tak, aby nebol obmedzený záujem o účasť na dražbe.
Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, dražobník je povinný doplniť zasielané písomnosti o údaje a
doklady ustanovené osobitnými predpismi na základe výzvy katastrálneho úradu, v ktorého obvode sa
predmet dražby nachádza.
Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný
najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej
dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní
oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa
predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo
opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

Podľa § 12 ods. 1 ZoDD, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste
a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak
je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena
predmetu dražby určená znaleckým posudkom, 11a) ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako
šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva
nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

Podľa § 16 ods. 1 - 4, 6 ZoDD, dražbu je možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní
dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom; to neplatí, ak ide o majetok štátu, ak je
dražobníkom orgán štátnej správy, alebo ak ide o majetok územného samosprávneho celku, ak je
dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo ak je dražobníkom navrhovateľ dražby.
Zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať označenie navrhovateľa dražby, dražobníka, predmetu
dražby, najnižšie podanie, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob
jej určenia alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne. Prílohou zmluvy je aj písomné
vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2).
Ak navrhovateľom dražby je záložný veriteľ, zmluva o vykonaní dražby musí ďalej obsahovať dôvod
konania dražby a meno, priezvisko, trvalý pobyt vlastníka predmetu dražby, ak je fyzickou osobou; ak
je vlastník predmetu dražby právnická osoba, zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať názov alebo
obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo, ak je pridelené.
Ak v záložnej zmluve bola dohodnutá suma ako najnižšie podanie pre prípad konania dobrovoľnej
dražby, v zmluve o vykonaní dražby musí byť najnižšie podanie uvedené najmenej v tejto sume, ak tento
zákon neustanovuje inak. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške
a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, a o tom, že predmet dražby je
možné dražiť (§ 7 ods. 2).
Vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby
byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie
nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných
prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým
posudkom.

Podľa § 17 ods. 1 - 5, 8 ZoDD, dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe, v ktorom uvedie
a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,
b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby,
c) či ide o opakovanú dražbu,
d) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis
stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,
e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,
f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu
miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou
alebo šekom,
g) ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie
tohto spôsobu; spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s
nadbytočnými ťažkosťami,
h) dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania
obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky,
i) pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,
j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi,
k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to
vyžaduje tento zákon (§ 20 ods. 13),
l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6.
Oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby, ak
tento zákon neustanovuje inak.
Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak
najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb
najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj
ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.
Pre predmety dražby podliehajúce skaze je dražobník oprávnený lehotu na uverejnenie oznámenia o
dražbe primerane skrátiť.
V lehotách ustanovených v odsekoch 2 až 4 zašle dražobník oznámenie o dražbe
a) navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s
dlžníkom záložného veriteľa,
b) osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby k predmetu dražby záložné alebo iné právo
zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv, v evidencii podľa
osobitných zákonov alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a nevyhnutných
na nakladanie s ním,
c) ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, osobám, ktoré majú podľa oznámenia
navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo zapísané v katastri
nehnuteľností, a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky,
d) ak je predmetom dražby hnuteľná vec, osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby
predkupné právo k predmetu dražby,
e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci
oznámeným navrhovateľom dražby (§ 16 ods. 3),
f) ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, správcovi dane príslušnému podľa
miesta trvalého pobytu alebo miesta podnikania vlastníka nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti, ak
je vlastník fyzickou osobou, alebo podľa sídla vlastníka, ak je vlastník právnickou osobou, a správcovi
dane, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť nachádza,
g) ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť, Protimonopolnému úradu Slovenskej republiky,
h) ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby, ktorej zakladateľom alebo zriaďovateľom je štát, aj
orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena tejto právnickej
osoby,
i) notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou [(ods. 1 písm. k)].
Rovnopis oznámenia o dražbe uložený u dražobníka musí byť podpísaný navrhovateľom dražby; podpis
navrhovateľa dražby musí byť úradne osvedčený. V prípade účasti notára na dražbe (§ 20 ods. 13) je
rovnopis oznámenia o dražbe prílohou osvedčeného odpisu notárskej zápisnice.

Podľa § 21 ods. 2, 4 ZoDD, v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá
tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať
sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).
Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník,
vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

Podľa § 22 ods. 1, 2, 3 ZoDD, opakovaná dražba sa uskutoční na základe zmluvy o vykonaní
opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom,
ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu, ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba
zmarená vydražiteľom; dražobník v tom prípade nemusí zaisťovať nový odhad predmetu dražby, ak
má k dispozícii odhad nie starší ako jeden rok pred konaním opakovanej dražby. Zmluva o vykonaní
opakovanej dražby musí byť uzavretá do desiatich dní po doručení zápisnice o vykonanej dražbe alebo
vyrozumení o zmarení dražby.
Opakovanú dražbu nie je možné vykonať, ak dražobník upustil od dražby alebo ak bola dražba neplatná.
Uzavretie zmluvy o vykonaní opakovanej dražby nie je podmienkou na vykonanie opakovanej dražby,
ak ide o majetok štátu alebo územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom orgán štátnej správy
alebo územnej samosprávy.
Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní dražobník oznámenie o konaní
opakovanej dražby s náležitosťami podľa § 17 ods. 1 písm. a) až f) v registri dražieb najmenej desať
dní pred začatím dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods.
3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o konaní opakovanej dražby; na
náležitosti oznámenia o konaní opakovanej dražby sa vzťahuje § 17 ods. 1 písm. a) až f). V lehote
najmenej desať dní pred začatím opakovanej dražby zašle dražobník oznámenie o opakovanej dražbe
aj osobám podľa § 17 ods. 5. Ostatné ustanovenia § 17 sa použijú primerane.

Podľa § 33 ods. 2, 3, 4 ZoDD, navrhovateľ dražby zodpovedá sa správnosť vyhlásenia o tom, že
predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2). Záložný veriteľ zodpovedá za pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Zodpovednosti za škodu, ktorá vznikne
porušením povinnosti podľa tohto odseku, sa nemožno zbaviť.
Dražobník zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením ustanovení tohto zákona. Tejto zodpovednosti
sa zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení úsilia, ktoré možno od neho
spravodlivo požadovať. Dražobník zodpovedá i za škodu spôsobenú tretím osobám postupom licitátora;
tejto zodpovednosti sa nemožno zbaviť.
Navrhovateľ dražby zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením ustanovení tohto zákona. Tejto
zodpovednosti sa zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení úsilia, ktoré možno
od neho spravodlivo požadovať.

Podľa § 3 ods. Zák.č. 250/2007 o ochrane spotrebiteľa, každý spotrebiteľ má právo na ochranu pred
neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách.

Podľa § 151a OZ, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného
veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva
(ďalej len "záloha"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Podľa § 151b ods. 1 - 3 OZ, záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov
o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Zmluva o zriadení
záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložné právo vzniká
odovzdaním veci podľa tohto zákona.

V zmluve o zriadení záložného práva sa určí pohľadávka, ktorá sa záložným právom zabezpečuje, a
záloh.
V zmluve o zriadení záložného práva sa určí najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa pohľadávka
zabezpečuje, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje hodnotu zabezpečenej pohľadávky.

Podľa § 151c ods. 1 OZ, záložným právom možno zabezpečiť peňažnú pohľadávku, ako aj nepeňažnú
pohľadávku, ktorej hodnota je určitá alebo kedykoľvek počas trvania záložného práva určiteľná.

Podľa § 151d ods. 1 OZ, záloh môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor,
ktoré sú prevoditeľné, ak zákon neustanovuje inak. Záloh môže byť aj súbor vecí, práv alebo iných
majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec.

Podľa § 151j ods. 1, 2 OZ, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená,
môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ
môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného
zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon
alebo osobitný zákon neustanovuje inak.)
Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže sa záložný veriteľ
uspokojiť alebo domáhať sa uspokojenia zo zálohu aj vtedy, keď zabezpečená pohľadávka je premlčaná.

Podľa § 151l ods. 1, 2 OZ, začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť
záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri záložných právach
registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri,
ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu
záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia
zo zálohu.
Po oznámení o začatí výkonu záložného práva nesmie záložca bez súhlasu záložného veriteľa záloh
previesť. Porušenie zákazu nemá účinky voči osobám, ktoré nadobudli záloh od záložcu v bežnom
obchodnom styku v rámci predmetu podnikania záložcu okrem prípadu, keď nadobúdateľ vedel alebo
vzhľadom na všetky okolnosti mohol vedieť, že sa začal výkon záložného práva.

Podľa § 151m ods. 1 OZ, predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení záložného práva alebo na
dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného
práva záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, ak osobitný zákon
neustanovuje inak. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv a deň registrácie začatia
výkonu záložného práva v registri záložných práv je neskorší, ako deň oznámenia o začatí výkonu
záložného práva záložcovi a dlžníkovi a ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, 30-dňová
lehota začína plynúť odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv.

Podľa § 151mb ods. 1 OZ, záložné právo k pohľadávke sa vzťahuje aj na dlžné úroky a ostatné jej
príslušenstvo.

15. Predmetom konania na základe podanej žaloby žalobcami 1/ a 2/ je určenie neplatnosti opakovanej
dražby ich nehnuteľností realizovanej v zmysle ustanovení Zákona o dobrovoľných
dražbách na základe uzavretej zmluvy o zriadení záložného práva v súvislosti so zmluvou o poskytnutí
úveru. Ako dôvod neplatnosti opakovanej dražby v žalobe žalobcovia /1 a 2/ tvrdili, že cena nehnuteľností
bola podhodnotená, výkon záložného práva je neprimeraný alebo sa prieči dobrým mravom, došlo k
neprimeranému zásahu do ich obydlia.

16. V zmysle rozhodnutia odvolacieho súdu prvostupňový súd pokračoval v dokazovaní za účelom
vysporiadania sa s dôvodmi rozdielnych záverov všetkých troch znalcov. Súd nariadil ďalšie znalecké

dokazovanie znaleckým posudkom znaleckého ústavu č. 56/2016, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu
nehnuteľností evidovaných Správou katastra Skalica na LV č. XXXX pre k.ú. G. ako rodinný dom s
príslušenstvom s.č. XX postavený na parc.č. XXXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 630 m2,
parc.č. XXXX/X a záhrady o výmere 1105 m2 parc.č. XXXX/X ku dňu konania dražby, ktorá sa konala
dňa 09.11.2010 a opakovaná dražba dňa 11.01.2011. Všeobecná hodnota predmetných nehnuteľností
bola týmto znaleckým posudkom určená v hodnote 33.400,-€. Vychádzajúc zo všeobecnej hodnoty
nehnuteľností určených znaleckým ústavom STÚ znalecký posudok č. 56/2016 teda z hodnoty vo výške
33.400,-€ má súd za to, že žalobcami 1/ a 2/ namietaná hodnota nehnuteľností podľa znaleckého
posudku Ing. Tokára v sume 25.700,-€ sa nejaví ako nadmieru podhodnotená. Súd je toho názoru,
že ide o „podhodnotenie“ v sume 7.700,-€ (33400-25700), čo k hodnote určenej znaleckým ústavom
č. 56/2016 vyjadrené percentom vo výške 23,05%. Naopak znalecký posudok Ing. Nečasa, ktorý
predložili žalobcovia na hodnotu nehnuteľností o výške 50900,-€ ( 50900 - 33400)možno považovať
za „nadhodnotený „k hodnote určenej znaleckým ústavom v sume 17500,-€ to je o 52,39%. Pri
vysporiadaní sa s dôvodmi rozdielnych záverov všetkých troch znalcov súd uvádza, že i keď bola použitá
rovnaká metóda pri znaleckom posudku Ing. Tokára a Ing. Nečasa vidí znalecký ústav rozdielnosť
záverov posudkov najmä z dôvodov uvádzania rozdielnych rokov, kedy boli jednotlivé nehnuteľnosti
dané do užívania (išlo stavbu, prístavbu a podobne), ďalej aj použitie rozdielnych rozpočtových
ukazovateľov, hodnoty predpokladanej životnosti častí nehnuteľností, priemerný koeficient polohovej
diferenciácie, a hodnoty všeobecnej jednotkovej pozemku. Možno vysloviť, že išlo o subjektívny
pohľad znalca na vstupy, z ktorých bola vypočítaná hodnota nehnuteľností. Z uvedeného vyplýva,
že pri zisťovaní ceny rovnakých nehnuteľností môžu rôzny súdny znalci dospieť k rozdielnym cenám,
čo je ovplyvnené subjektívnym pohľadom znalca, rozpätiami stanovenými v predpise, vstupnými
informáciami. Nie je však prípustné, aby boli rozdiely určenej ceny rovnakej nehnuteľnosti neprimerane
rozdielne, zjavné aj inej osobe ako súdnemu znalcovi. V tomto prípade má možnosť objednávateľ
dražby, teda dražobník žiadať znalca o doplnenie, príp. vysvetlenie zistenej ceny (neprimerane nízkej
alebo neprimerane vysokej). Dražobník ako súkromná osoba je podľa ustanovenia zákona a súvisiacich
predpisov povinný vykladať a aplikovať tak, aby nielenže neboli porušené, ale ani len ohrozené práva
osôb výkonom záložného práva negatívne dotknuté. Cena určená znaleckým posudkom je podmienkou
realizácie dražby, ale jej výsledkom je reálna trhová hodnota predávaných nehnuteľností v čase a mieste
konania dražby. Táto môže byť diametrálne odlišná od ceny stanovenej znaleckým posudkom, pretože
je závislá od aktuálneho stavu dopytu a ponuky na trhu. Po doplnenom dokazovaní tretím znaleckým
posudkom sa javí byť cena stanovená znaleckým posudkom Ing. Tokára v súvislosti s výsledkom dražby
reálnejšia oproti znaleckému posudku Ing. Nečasa.

17. Súd s poukazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky č.k. 3Cdo/233/2010
zo dňa 03.10.2013 vychádza z právneho názoru, že pokiaľ ide o určenie výšky ceny draženej
nehnuteľnosti nemá za následok neplatnosť dražby. Na neplatnosť dražby má vplyv nedodržanie
zákonných podmienok vykonania dražby, a tu je jednoznačné že v danom prípade boli dodržané
všetky podmienky dražby v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách, a to či pri prvej dražbe,
ako i pri opakovanej dražbe. Zo strany žalovaných 1/ a 2/ boli dodržané všetky zákonom stanovené
podmienky na vykonanie dražby. Žalovaný 2/ má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti,
uzatvorenú zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu (§ 6 ZoDD). Žalovaný 1/ ako navrhovateľ
dražby písomne vyhlásil, že predmet dražby je možné dražiť, písomne vyhlásil aj pravosť, výšku a
splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, list vlastníctva (§ 7 ZoDD). Dražba
bola vykonaná na základe písomnej zmluvy a obsahovala zákonom požadované údaje (§ 16 ZoDD).
Oznámenie o opakovanej dražbe bolo vykonané v súlade s ustanovením § 17 ZoDD. Miesto, dátum a
čas začatia opakovanej dražby a ďalšie podmienky bol splnené v súlade s ustanovením § 11 ZoDD. V
ustanovení § 12 ods. 1 ZoDD ukladá zákon dražobníkovi zaistiť ohodnotiť predmet dražby podľa ceny
obvyklej v mieste a čase konania dražby a ak ide o nehnuteľnosť, musí byť cena predmetu dražby
určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň dražby starší ako šesť mesiacov. Dražobník
- žalovaný 2/ zabezpečil ohodnotenie dražených nehnuteľností žalobcov znalcom, ktorý vypracoval
znalecký posudok dňa 23.9.2010. Nehnuteľnosti ohodnotil cenou 25.700,- eur. Znalecký posudok bol
riadne doručený žalobcom, ktorí na tento posudok žiadnym spôsobom nereagovali, nenamietali určenú
hodnotu nehnuteľností. Na prvej dražbe konanej sa dňa 09.11.2010 o nehnuteľnosť neprejavil nik
záujem t.j. nezúčastnil žiadny záujemca. Dňa 11.01.2011 bola realizovaná opakovaná dražba, na ktorej
urobili najnižšie podanie žalovaní 3/ a 4/, ako jediný záujemcovia o nehnuteľnosti uvedenej dražby.
Súd dáva do pozornosti, že počas celého procesu dražby, či už prvej alebo opakovanej žalobcovia 1/
a 2/žiadnym spôsobom nereagovali na určenú hodnotu nehnuteľností. Čo sa týka námietky žalobcov

1/ a 2/ k „ podhodnotenej“ hodnoty dražených nehnuteľností je zrejmé, že sa na prvej dobrovoľnej
dražbe nezúčastnil žiadane záujem i napriek dodržaniu podmienok zverejnenia termínu dražby. Napriek
tomu, že sa dražby mohol zúčastniť každý t.j. neobmedzený okruh osôb nebol za cenu ustanovenú v
dražobnom oznámení nemal o ňu nik v danom čase, v danom stave a lokalite o ňu záujem. Dražobná
spoločnosť v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách realizovala opakovanú dražbu za nižšiu
vyvolávaciu cenu draženej nehnuteľnosti. Na tejto dražbe sa zúčastnili len jeden záujemca, a to manželia
A. Y.?. I. Y.?, ako žalovaní 3/ a 4/. Je nepochybné, že napriek riadnemu oznámeniu o konaní opakovanej
dražby nebol ani za zníženú vyvolávaciu cenu záujem o danú nehnuteľnosť, len zo stany žalovaných
3/ a 4/. Súd poukazuje na rozhodnutie Krajského sudu v Prešove č.k. 8Co/59/2013 zo dňa 28.10.2013,
s ktorým právnymi závermi sa tunajší súd stotožňuje, čo do záveru, že navrhovateľovi dražby t.j
žalovanému 1/ neukladá zákon o dobrovoľných dražbách žiadne povinnosti k ohodnoteniu predmetu
dražby, a preto nemohol tento porušiť žiadne zákonné ustanovenie. Predmet dražby dal žalovaný
2/, ako dražobník riadne oceniť t.j. dal autorizovanej osobe vyhotoviť znalecký posudok na určenie
všeobecnej hodnoty draženej nehnuteľnosti, ktorý sa stal súčasťou procesu dražby. K námietke žalobcov
1/ a 2/ k prípadnému „ podhodnoteniu „ hodnoty dražených nehnuteľností súd vyjadruje názor, že nie
je touto žalobou obmedzené ich právo domáhať sa prípadnej náhrady škody, ktorá mohla vzniknúť
„nesprávnym“ posudkom znalca. Súdny znalec je zodpovedný za vypracovaný znalecký posudok a v
prípade splnených podmienok zodpovedá za vzniknutú škodu, keď v súvislosti s výkon znaleckej činnosti
je povinný po celý čas preukázať platnosť poistenia zodpovednosti za škodu (§ 4 ods. 6, písm. a),
bod 7, § 9 zákona č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch). Za prípadnú škodu
spôsobenú súdnym znalcom nemôžu niesť zodpovednosť žalované strany v konaní. Súd má za to, že
v danom prípade dražobník vykonal dražbu v súlade s ustanoveniami zákona a súvisiacich predpisov
a počas dražobného procesu neboli vznesené žiadne námietky, s ktorými by sa mal vysporiadať (nález
Ústavného súdu ČR III. ÚS 384/08).

18. Čo sa týka námietky žalobcov, že boli porušené práva žalobcov na ochranu majetku (čl. 20 Ústavy
SR) a ochranu obydlia (čl. 19 Ústavy SR) t.j. ochrana ústavného práva na ochranu majetku a obydlia
súd dostatočne žalobcom poskytol ochranu, a to vydaním predbežného opatrenia, kedy bolo uznesením
č.k. 1C/81/2011-40 zo dňa 13.06.2011 nariadené žalovaným v 3. a 4. rade t.j. manželom Y.?, aby
zdržali úprav na predmetných nehnuteľnostiach a znášali užívanie nehnuteľností v prospech žalobcov
do právoplatného rozhodnutia súdu. Ústavné právo na ochranu obydlia v kontexte poskytnutia i ochrany
súkromia, a to rôznych životných situáciách možno vykladať, ako zásah do obydlia znemožňujúci ho
užívať pričom spôsobilý zároveň zasiahnuť aj do súkromného a rodinného života jednotlivca. Podľa
okolností konkrétnej veci sa ten istý zásah teda môže dotknúť tak práva na ochranu súkromia, ako
aj práva na ochranu obydlia, ale v čase rozhodnutia súdu v danej veci takýto zásah nezasahuje
do súkromného a rodinného života žalobcov, nakoľko títo sú rozvedení, majú zabezpečené každý
samostatné bývanie, žalobca v Z. a žalobkyňa v C.. Ani jeden zo žalobcov nemá záujem na zabezpečení
bývania v predmetných nehnuteľnostiach, tieto vôbec užívať.

19. S námietkou právneho zástupcu žalobkyne 1/, že žalovaný v 1. rade, ako veriteľ nevykonal
dostatok aktivity, pred tým než pristúpil k uspokojeniu svojej pohľadávky z poskytnutého úveru, a to
realizáciou záložného práva dobrovoľnou dražbou nehnuteľností žalobcov súd konštatuje, že veriteľ
konal dostatočne, ale naopak dlžníci nekonali s dostatočnou vážnosťou a k nimi zavinenej situácii
opakovaného nesplácania úveru. Takéto tvrdenie súd považuje za nepreukázané zo strany žalobkyne
1/, nakoľko pred realizáciou záložného práva (dobrovoľnou dražbou) sa žalovaný 1/, ako banka vykonal
viacero pokusov, aby žalovaní splnili svoju základnú povinnosť z poskytnutého bezúčelového úveru t.j.
platili splátky poskytnutého úveru - (žalobcovia prestali riadne splácať úver, a to opakovane), počas
realizácie záložného práva (dobrovoľnou dražbou) boli nečinní. Žalovaný 1/ písomne i telefonicky riešil
dlh žalobcov (t.j. písomná výzva ČSOB , aby plnili zaslaná dňa 21.02.2010, telefonický rozhovor s ČSOB,
dlžníci dali prísľub, že budú plniť do 15.03.2010 po 400,-€ mesačne a postupne splnia vniknutý dlh,
no dlh neuhradili, nesplácali), a preto nastala mimoriadna splatnosť (boli v omeškaní viac ako rok, a to
v počte 11 splátok), Žalobcom 1/ a 2/, ako dlžníkom žalovaný 1/ ČSOB zaslal riadne dňa 21.04.2010
oznámenie o zosplatnení úveru.

20. Súd preto z hore uvedených dôvodov žalobu z a m i e t o l.

21. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Podľa § 262 ods. 1 C.s.p. o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
Podľa § 253 ods. 1, 2 C.s.p. ak strana v konaní navrhne vykonanie dôkazu, s ktorým sú spojené
výdavky, súd jej môže uložiť povinnosť zložiť preddavok. Ak súd ustanoví znalca a strane nebolo
priznané oslobodenie od súdneho poplatku, najneskôr spolu s ustanovením znalca uloží povinnosť zložiť
preddavok v rozsahu predpokladaných nákladov dokazovania.
Podľa § 470 ods. 2 C.s.p. právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia
účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované. Ak sa tento zákon použije na konania začaté predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, nemožno uplatňovať ustanovenia tohto zákona o predbežnom
prejednaní veci, popretí skutkových tvrdení protistrany a sudcovskej koncentrácii konania, ak by boli v
neprospech strany.
Podľa Čl. 4 ods. 1, 2 C.s.p. ak sa právna vec nedá prejednať a rozhodnúť na základe výslovného
ustanovenia tohto zákona, právna vec sa posúdi podľa ustanovenia tohto alebo iného zákona, ktoré
upravuje právnu vec čo do obsahu a účelu najbližšiu posudzovanej právnej veci. Ak takého ustanovenia
nie, súd prejedná a rozhodne právnu vec podľa normy, ktorú by zvolil, ak by bol sám zákonodarcom, a
to s prihliadnutím na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých spočíva tento zákon, tak,
aby výsledkom bolo rozumné usporiadanie procesných vzťahov zohľadňujúce stav a poznatky právnej
náuky a ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít.

22. O náhrade trov konania súd rozhodol s použitím ust. § 255 ods. 1 C.s.p.. a § 262 ods. 2 C.s.p. tak,
že súd priznal žalovaným 1/,2/, 3/ a 4/ proti žalobcom 1/ a 2/ náhradu trov konania v celom rozsahu
ako stranách úspešným v právnej veci v celom rozsahu. Súd neaplikoval ustanovenie § 257 C.s.p. o
moderácii trov konania, pretože nezistil dôvody hodné osobitného zreteľa a strany v spore nenavrhli
použitie moderačného práva.

23. Súd rozhodol o náhrade trov štátu - Okresnému súdu Skalica v súvislosti s vyplatenou odmenou
znalcovi v časti na základe uznesenia zo dňa 18. augusta 2016, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa
10.09.2016 v sume 186,43 eur. Na návrh žalobcov a v zmysle právneho názoru odvolacieho súdu
bolo vo veci nariadené znalecké dokazovanie. Žalované strany vo veci zložili preddavky na znalecké
dokazovanie, ktoré boli použité na zaplatenie vyčíslenej odmeny znalca. Tieto však nepostačovali na
vyplatenie celej odmeny a preto zvyšok odmeny bol vyplatený z rozpočtových prostriedkov súdu, keď
vznikli trovy štátu. Podľa Záznamu o úhrade zo dňa 28.09.2016 bola dňa 14.09.2016 z účtu Okresného
súdu Skalica vyplatená uvedená suma ako znalečné Slovenskej technickej univerzite v Bratislave. V
tejto časti konania sa štát zastúpený Okresným súdom Skalica stal stranou sporu. Vzhľadom k tomu, že
vec napadla a znalecké dokazovanie bolo nariadené pred účinnosťou zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný
sporový poriadok, súd rozhodol o trovách konania analogicky v zmysle ustanovení C.s.p.

24. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým
sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 19. 1. 2020. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.