Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 8. október 2014

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 13C/161/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1211217327
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Raul Pospíšil

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2014:1211217327.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II pred samosudcom Mgr. Raulom Pospíšilom v právnej veci žalobkyne: D.. A.

Š., nar. XX.XX.XXXX, X. XXB, XXX XX B., št. občan SR, zast.: JUDr. Juraj Špirko, advokát, Floriánska
19, 040 01 Košice proti žalovanému: GCX - byty s. r. o., Geologická 21, 821 06 Bratislava, IČO: 44 067
011, zast.: SCHWEIZER LEGAL, s.r.o., Palisády 32, 811 06 Bratislava, o zaplatenie 1.471,82 EUR s
prísl., takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni 1.038,45 EUR s 9% ročným úrokom z omeškania od
09.08.2010 do zaplatenia do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšku súd žalobu z a m i e t a.

O práve na náhradu trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa sa návrhom podaným na tunajšom súde dňa 13.07.2011 domáhala vydania rozhodnutia,
ktorým by súd zaviazal žalovaného na zaplatenie 1.471,82 EUR s príslušenstvom.

Žalobkyňa svoj návrh odôvodnila tým, že s právnym predchodcom žalovaného, spoločnosťou GX-

byty s.r.o., Geologická 21, 821 06 Bratislava, IČO: 35 916 672, uzavrela dňa 14.12.2007 zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok strán uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom
ktorej bude odplatný prevod nehnuteľnosti uvedenej v čl. 2, a to za podmienok, v čase a spôsobom
stanovených v zmluve. Na základe čl. 3 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve malo byť dielo zhotovené do
21 mesiacov od vydania právoplatného stavebného povolenia, t.j. do 31.07.2009. Rozhodnutie Mestskej
časti Bratislava - Podunajské Biskupice zo dňa 19.09.2007, č.j. Q. XXXX/XX/Pa, ktorým bolo vydané
stavebné povolenie, nadobudlo právoplatnosť dňa 31.10.2007. K odovzdaniu predmetu prevodu došlo

až 29.01.2010 na základe preberacieho protokolu, teda viac ako 180 kalendárnych dní po dohodnutom
termíne. Žalovaný síce zaslal výzvu na protokolárne prevzatie predmetu prevodu skôr, avšak žalobkyňa
si uplatnila reklamácie a navyše nebola splnená podmienka uvedená v čl. 3.2 zmluvy, že bude vydané
rozhodnutie o užívaní stavby (kolaudácia). Žalobkyňa si teda 08.12.2009 obhliadla byt, spísala závady,
ale byt neprevzala. Závady mali byť podľa protokolu zo dňa 08.12.2009 odstránené ku dňu kolaudácie.
Podľa čl. 9.4 zmluvy má kupujúci právo na zmluvnú pokutu vo výške 0,01% z kúpnej ceny za každý
deň omeškania so zhotovením diela, maximálne však za 180 kalendárnych dní. Kúpna cena bola

dohodnutá vo výške 81.768,01 EUR (2.463.343,- Sk) vrátane DPH. Výška zmluvnej pokuty za 180
dní omeškania činí 1.471,82 EUR. Dňa 29.09.2008 uzavreli zmluvné strany dodatok č. 1 k zmluve o
budúcej zmluve, na základe ktorého prešli všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve na žalovaného. Žalobkyňa si uplatnila u žalovaného zmluvnú pokutu dňa 09.08.2010, a todoporučeným listom. Zmluvnú pokutu žalovaný neakceptoval a nesúhlasil ani so započítaním uvedenej
sumy. Žalobkyňa vyzvala žalovaného predžalobnou upomienkou zo dňa 20.04.2011 k splneniu jeho
záväzku, avšak bezvýsledne. Žalovaný sa odvolával na bod 9.3 písm. f) zmluvy, podľa ktorého má

budúci predávajúci oprávnenie jednostranne posunúť termín zhotovenia o počet dní, počas ktorých
z dôvodu zmeny použitých materiálov alebo zmeny projekčných prác alebo z dôvodov na strane
tretích osôb nebolo možné riadne zhotovovať predmet prevodu. O tejto skutočnosti mala byť žalobkyňa
upovedomená, čo sa však nestalo. Zároveň sa žalovaný odvolával na zmeny, ktoré boli súčasťou
časovéhoplánuaboliuplatnenéžalobkyňouvčasvdostatočnompredstihu,boliodsúhlasenéžalovaným

a boli vykonané ešte v čase, keď podlažia neboli vystavané. Budúci predávajúci bol oprávnený predĺžiť
termín ukončenia len o dobu, po ktorú prekážka zhotovenia prevodu trvala.

Súd platobným rozkazom zo dňa 14.07.2011, č.k. 31Ro/1324/2011-51 uložil žalovanému povinnosť, aby
do15dníododňadoručeniaplatobnéhorozkazuzaplatilžalobcovisumu1.471,82EURspríslušenstvom
a nahradil trovy konania.

Žalovaný dňa 02.08.201 podal odpor proti platobnému rozkazu, v ktorom uviedol, že žalobkyňa ako
budúca kupujúca uzavrela dňa 14.12.2007 so spoločnosťou GX byty, s.r.o. ako budúcim predávajúcim
zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Dodatkom č. 1 zmluvy zo dňa 29.09.2008 prešli práva a povinnosti
zo zmluvy zo spoločnosti GX byty, s.r.o. ako budúceho predávajúceho na žalovaného. V zmluve o

budúcej kúpnej zmluve sa žalobkyňa okrem iného zaviazala uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej
má byť odplatný prevod nehnuteľností uvedených v čl. 2 zmluvy za podmienok, v čase a spôsobom
bližšie špecifikovaným v tejto zmluve. Odplatný prevod nehnuteľností sa mal uskutočniť v termíne do
21 mesiacov od vydania právoplatného stavebného povolenia. Stavebné povolenie bolo vydané dňa
19.09.2007 a nadobudlo právoplatnosť dňa 31.10.2007. Lehota 21 mesiacov odo dňa právoplatnosti

stavebného povolenia uplynula k 01.08.2009. Žalovaný potvrdil, že na základe uzatvorenej zmluvy
o budúcej zmluve mal byť odplatný prevod nehnuteľností po nadobudnutí právoplatného stavebného
povolenia hotový do 01.08.2009, avšak mal za to, že neporušil povinnosť, ktorá by zakladala právo na
zmluvnú pokutu, lebo nedošlo k omeškaniu prevodu nehnuteľností z dôvodu neplnenia si povinností na
strane žalovaného, ale z dôvodu dispozičných zmien, ktoré požadovala žalobkyňa a ostatní majitelia

bytov. V dôsledku objektívnych skutočností sa termín predmetu prevodu zmenil. Žalovaný mal za to,
že dňa 08.12.2009 bol predmet prevodu pripravený na odovzdanie v stave, ktorý nebránil riadnemu
užívaniu bytu a vady, ktoré spísala žalobkyňa jej nebránili v riadnom užívaní predmetu prevodu.
Žalobkyňa však odmietla prevziať predmet prevodu, čím došlo len k ďalšiemu oddialeniu termínu
odovzdania predmetu prevodu. Žalobkyňa okrem iného podmieňovala prevzatie predmetu prevodu

kolaudačným rozhodnutím o užívaní stavby, avšak čl. 3.2 zmluvy o budúcej zmluve hovorí, že až na
základe protokolu bude stavebným úradom vydané tzv. rozhodnutie o užívaní stavby (kolaudácia) a
keďže dňa 08.12.2009 žalobkyňa odmietla podpísať preberací protokol, nemohlo ani dôjsť k rozhodnutiu
o užívaní stavby stavebným úradom. Na základe uvedeného žalovaný navrhol, aby súd návrh zamietol
ako neopodstatnený.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne, štatutárneho zástupcu žalovaného, prednesmi
právnych zástupcov účastníkov konania, výsluchom svedkov: B. X., D.. P. A., B. O., oboznámením sa so
zmluvou o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 14.12.2007, dodatkom č. 1 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve
zo dňa 29.09.2008, rozhodnutím o umiestnení stavby zo dňa 25.04.2007, stavebným povolením zo dňa

19.09.2007, preberacím protokolom zo dňa 08.12.2009, preberacím protokolom zo dňa 29.01.2010,
odpoveďou na výzvu č. 2010/34/5 a jednostranným započítaním pohľadávky, listom žalovaného zo dňa
30.08.2010, predžalobnou upomienkou zo dňa 20.04.2011, stanoviskom k predžalobnej upomienke zo
dňa 11.05.2011, rozhodnutím o povolení zmeny stavby pred dokončením zo dňa 05.11.2009, listom
žalovaného o predĺžení termínu dokončenia stavby, žiadosťou žalobkyne o zmenu dispozičného riešenia

bytu č. XX, kolaudačným rozhodnutím zo dňa 31.03.2010 a ostatným obsahom spisu a zistil nasledovný
skutkový a právny stav:

Žalobkyňa, ako budúca kupujúca a právny predchodca žalovaného, spoločnosť GX - byty s.r.o.,
Geologická 21, 821 06 Bratislava, IČO: 35 916 672, ako budúci predávajúci, uzavreli dňa 14.12.2007

zmluvuobudúcejkúpnejzmluve,predmetomktorejbolzáväzokzmluvnýchstránuzavrieťkúpnuzmluvu,
predmetom ktorej mal byť odplatný prevod vlastníckeho práva k bytu na Geologickej ulici v bytovom
dome Median House. Budúci kupujúci mal podľa zmluvy právo na zmluvnú pokutu vo výške 0,01% z
kúpnej ceny 2.421.912,- Sk (80.392,75 EUR) za každý deň omeškania so zhotovením diela, maximálnevšak za 180 kalendárnych dní. Budúci predávajúci sa zaviazal zhotoviť predmet prevodu do 21 mesiacov
od vydania právoplatného stavebného povolenia. Podľa bodu 9.3 písm. f) zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve bol budúci predávajúci oprávnený jednostranne posunúť termín zhotovenia predmetu prevodu

o počet dní, počas ktorých z dôvodu zmeny použitých materiálov alebo zmeny projekčných prác alebo z
dôvodov na strane tretích osôb, nebolo možné riadne zhotovovať predmet prevodu. O tejto skutočnosti
mal písomne informovať budúceho kupujúceho. Budúci kupujúci bol podľa bodu 8.6 písm. b) zmluvy
oprávnený žiadať o zmeny dispozičného riešenia predmetu prevodu, najneskôr do 15 pracovných dní
odo dňa podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, pričom povinnosť budúceho predávajúceho vykonať

zmeny dispozičného riešenia predmetu prevodu vznikla až dňom uzatvorenia dohody zmluvných strán
o rozsahu, predmete a ocenení zmien dispozičného riešenia predmetu prevodu, spísaných na osobitnej
listine, podpísanej oboma zmluvnými stranami, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť zmluvy.

Podľa Dodatku č. 1 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 29.09.2008 sa žalobkyňa, spoločnosť GX
- byty s.r.o. a žalovaný dohodli, že všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej kúpnej

zmluve prechádzajú zo spoločnosti GX - byty s.r.o. na žalovaného.

Žalobkyňa podľa bodu 8.6 písm. b) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve požiadala spoločnosť GX - byty
s.r.o. o zmenu dispozičného riešenia bytu č. 34 podľa pôvodného pôdorysu, ktorý bol prílohou k dohode
o zložení kaucie uzavretej dňa 30.05.2007 tak, aby bol vstup do miestnosti 03 z kraja, nie v strede.

Zároveň žiadala umiestniť kuchynskú linku podľa pôvodného plánu. Žiadosť bola doručená spoločnosti
GX - byty s.r.o. dňa 08.01.2008.

MestskáčasťBratislava-PodunajskéBiskupicedňa25.04.2007vydalarozhodnutieoumiestnenístavby
Median House, bytový dom na Geologickej ulici. Dňa 19.09.2007 bolo Mestskou časťou - Podunajské

Biskupice vydané stavebné povolenie na stavbu Median house, bytový dom a prislúchajúcu technickú
vybavenosť na Geologickej ulici, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 31.10.2007.

Rozhodnutím Mestskej časti Bratislava - Podunajské Biskupice zo dňa 05.11.2009, právoplatným dňa
03.12.2009, bola povolená zmena stavby - bytový dom Median house pred jej dokončením. Zmena

stavby spočívala v zmene počtu bytov, ktoré mali vzniknúť rozdelením štvorizbových bytov v blokoch A
a C na menšie, čím malo pribudnúť 16 bytových jednotiek.

Z listu žalovaného, ktorý nebol datovaný ani neuvádza konkrétneho adresáta, vyplýva, že stavba Median
house, blok „C“, mala byť ukončená do 21 mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného

povolenia, t.j. do 05.08.2009. Tento predpoklad, aj keď išlo o veľmi napätý termín, by bolo možné
splniť, keby bolo možné realizovať stavbu podľa pôvodného stavebného projektu bez ďalších zmien a
úprav. V priebehu realizácie bloku „C“ došlo k závažným dispozičným zmenám pri 27 bytoch, čo malo
negatívny vplyv na postup prác a dodržiavanie termínov. Na požiadanie budúceho majiteľa bytu bolo
nutné prepracovať projekt stavebný, elektro a v niektorých prípadoch ÚK. Nový predpokladaný termín

dokončenia stavby bol určený na november 2009. V priebehu 34. a 35. týždňa mal byť vykonaný výber
dokončovacích zariaďovacích predmetov (plávajúce podlahy, farby stien, zariaďovacie predmety sanity,
kuchynské linky).

Z preberacieho protokolu zo dňa 08.12.2009 vyplýva, že žalobkyňa vytkla nasledovné vady a nedorobky

bytu: nastavenie okna v spálni (nefungovala vetračka), osadenie termoregulačných hlavíc na radiátory,
osadeniečelnéhozábradlianabalkóne,montážbytovéhotelefónu,montážkľučieknadverách,osadenie
krytiek na slaboprúd, osadenie prechodovej lišty po osadení obložky, montáž držiaka na sprchu, kľučka
na okne v obývačke, montáž prahu pri vstupe do dverí, nastavenie dverí do kúpeľne. Závady mali byť
odstránené ku dňu kolaudácie. Z poznámky uvedenej v preberacom protokole spísanej žalobkyňou

vyplýva, že byt bol obhliadnutý dňa 08.12.2009, spísané závady zodpovedali stavu bytu s tým, že byt
mal byť fyzicky prevzatý po skončení kolaudačného konania. Ku dňu 08.12.2009 byt nebol prevzatý.

Z preberacieho protokolu zo dňa 29.01.2010 vyplýva, že žalobkyňa byt prevzala k uvedenému dňu,
pričom vytkla nasledovné vady a nedorobky: montáž krytiek na slaboprúd, kľučka na okne (upraviť do

zvislej polohy), montáž balkónového zábradlia.

Mestská časť Bratislava - Podunajské Biskupice kolaudačným rozhodnutím zo dňa 31.03.2010,
právoplatným dňa 06.04.2010, povolila užívanie časti stavby - bytového domu Median house, blok C.Žalobkyňa žalovanému oznámila, že má nárok na zmluvnú pokutu vo výške 0,01% z kúpnej ceny
bytu za každý deň omeškania so zhotovením diela, čo činí 1.471,82 EUR. Podľa § 580 - 581 OZ si

žalobkyňa jednostranne započítala svoju pohľadávku vo výške 1.471,82 EUR vyplývajúcu z bodu 9.4
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve voči pohľadávke žalovaného vo výške 3.065,28 EUR. Zároveň uviedla,
že žalovanému uhradí na účet sumu 1.593,46 EUR, čím dôjde k úplnému splateniu kúpnej ceny bytu.

Žalovaný listom zo dňa 30.08.2010 žalobkyni oznámil, že s uplatnením zmluvnej pokuty nesúhlasí. V

priebehu realizácie stavebno-montážnych prác si žalobkyňa uplatnila zmeny, z čoho vyplývali práce
naviac, a to podľa bodu 9.3 písm. f) oprávňovalo žalovaného posunúť termín zhotovenia bytu. Byt
žalobkyne bol súčasťou bloku „C“, kde jednotliví majitelia bytov uplatnili množstvo dispozičných zmien,
čo malo za následok zmenu termínu dokončenia stavby a následne kolaudácie. Nebola možná samotná
kolaudácia bytu žalobkyne, ktorý bol súčasťou celého bloku v počte 59 bytov. Žalovaný navrhol, že
žalobkyňa môže byt č. 34 vrátiť a žalobkyni by vrátil uhradené peniaze.

Žalovaný vo svojom stanovisku k predžalobnej upomienke zo dňa 11.05.2011 uviedol, že žalobkyňa
si v priebehu realizácie stavebno-montážnych prác uplatnila zmeny, ktoré žalovaný akceptoval, avšak
ktoré si vyžiadali aj predĺženie prác. Konkrétne išlo o zmenu dispozičného riešenia šatníka, zmenu
dispozičného riešenia predsiene, zrušenie zasúvacích dverí v sadrokartónovej priečke, zrušenie dverí

aj s priečkou do obývacej izby, zmenu kúpeľne, zmenu sprchového kúta na vaňu, zmenu kuchynskej
linky. Všetky uvedené zmeny oproti pôvodnému schválenému projektu si vyžiadali naviac búracie práce,
omietky, sekanie drážok vody, odpadu, elektroinštalácie, nové murivá, odvoz sute atď.

Žalobkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že v roku 2007 ju oslovila ponuka právneho predchodcu

žalovaného, so spoločnosťou Urban & partners uzavrela dohodu o zložení kaucie, obsahom ktorej bolo
zloženie sumy 25.000,- Sk a určenie ceny budúceho bytu 2.100.000,- Sk. Po polroku došlo k zvýšeniu
ceny bytu o 300.000,- Sk a za týchto podmienok bola uzavretá zmluva o budúcej zmluve. Súčasťou tejto
zmluvy aj súčasťou dohody o zložení zálohy bol pôdorys bytu, ktorý však v týchto dvoch prípadoch nebol
totožný. Podľa predbežnej zmluvy mala do 15 dní uplatniť prípadné zmeny, takže tak aj urobila a tieto sa

týkali hlavne zmeny pôdorysu bytu oproti pôvodnému nákresu, kedy chcela zachovať pôvodný pôdorys.
Uplatnila teda zmenu polohy dverí a umiestnenie elektrických zástrčiek. Keď sa potom stretla s pani
Petrovičovoukvôliprerokovaniunavrhnutýchzmien,samažalobkyninavrhlamožnosťposunutiapriečky,
s čím súhlasila. Toto sa udialo po uplynutí 15-dňovej lehoty. Následne pokračovala výstavba domu
a žalobkyňa priebežne platila cenu bytu. Po tom, ako v lete 2009 uplynul termín vyhotovenia stavby,

žalobkyňa kontaktovala žalovaného, konkrétne pani Petrovičovú, ktorá jej nevedela povedať dôvod
nedokončenia stavby, ale pri priebežnej obhliadke jej pán A. povedal, že v zmluve stanovili nereálne
termíny, ktoré nemôžu dodržať. V decembri 2009 napokon došlo k preberaniu bytu, preberací protokol
však nepodpísala a k prebratiu bytu nedošlo, nakoľko byt by bolo možné užívať len bez elektrickej
energie, čo v zimnom období nebolo možné, takže sa len spísali závady. Následne si všimla, že v

preberacom protokole bola aj veta o tom, že súhlasí s posunutím termínu odovzdania. Keď napokon v
januári 2010 došlo k prebratiu bytu, žiadala, aby bol tento údaj z preberacieho protokolu vymazaný, s
čím protistrana nesúhlasila a muselo dôjsť až k stretnutiu s konateľom žalovaného, pánom X. a B., kedy
táto podmienka prebratiu bytu z textu preberacieho protokolu vypadla. V tom čase bolo potrebné uhradiť
už len poslednú splátku kúpnej ceny a keď prišla faktúra, započítala zmluvnú pokutu a takto zníženú

sumu uhradila žalovanému. Po tom, ako žalobkyňa dostala list s vyhrážkou na exekúciu, predmetnú
sumu doplatila. Súčasťou kúpnej zmluvy mala byť klauzula o tom, že všetky predchádzajúce písomné
aj ústne dojednania strácajú platnosť, čo bola opäť snaha vyhnúť sa záväzku uhradiť zmluvnú pokutu, s
týmto textom žalobkyňa nesúhlasila a opäť došlo k jeho úprave. Žalobkyňa trvala na uhradení zmluvnej
pokuty, ku ktorej sa žalovaný v zmluve zaviazal. Na otázky svojho právneho zástupcu žalobkyňa uviedla,

že žalovaný ju ani písomne, ani ústne neinformoval o tom, že by uplatnené dispozičné zmeny mali vplyv
na termín odovzdania bytu. Na otázky právneho zástupcu žalovaného uviedla, že v priebehu výstavby
bola na obhliadke bytu jedenkrát, keď už bol v podstate zhotovený, chýbali napr. kachličky. Čo sa týka
rozdielu medzi vizualizáciou a realitou, rozdiel bol vo fasáde domu, čo sa týka okolia, to si nevšimla.
Žalobkyňa v priebehu konania ďalej uviedla, že od konateľa, pána Hečka, nedostala žiadne písomné

upovedomenie. Vedela o tom, že v časti bytového domu sa v priebehu stavby uskutočnila zmena, avšak
netýkala sa bloku, v ktorom bol jej byt a táto zmena mala byť oznamovaná konateľom Hečkom, avšak
výlučne budúcim vlastníkom dotknutých bytov. K zmene došlo z dôvodu, že žalovaný v dôsledku krízy
nebol schopný odpredať na trhu veľké bytu, preto došlo k ich rozdeleniu na dve menšie bytové jednotky,čo náhodou zistila z internetu, kde ponúkali byty, ktoré pôvodne v ponuke neboli, čo jej potvrdil aj pán
A.. Pokiaľ sa žalovaný odvoláva na ustanovenie 9.3 písm. f) zmluvy, obsahuje aj záväzok písomne
informovať budúceho kupujúceho, čo sa však v prípade žalobkyne nestalo.

Z prednesu právneho zástupcu žalobkyne súd zistil, že sa pridržiava návrhu na začatie konania a keďže
sa medzičasom neudiala žiadna zmena, žiadal žalobe vyhovieť v zmysle jej petitu. Dôkazné bremeno
nezavinenia omeškania aj podľa ust. § 545 ods. 3 OZ je na strane žalovaného a na splnenie podmienky
zavinenia stačí aj nevedomá nedbanlivosť. V tejto súvislosti poukázal na rozhodnutie NS ČR, sp. zn.

26Odo/386/2006.

Štatutárny zástupca žalovaného, Ľubomír Hečko, vo svojej výpovedi uviedol, že posunutie skutočného
dokončenia stavby nastalo z viacerých dôvodov, a to najmä, že pri úprave terénu, dokončovaní
komunikácie sa našli vedenia kanalizácie, vody a plynu, ktoré neboli zakreslené v katastrálnej mape
a pred realizáciou komunikácie tak museli byť preložené na iné miesto. Neoznačili ich ani vodári,

ani plynári v rámci prípravy stavebného povolenia vo svojich vyjadreniach. Takisto mali súhlasné
stanoviskopožiarnehotechnika,ktorývšakneskôrvzniesolpripomienkustým,žejepotrebnévybudovať
požiarnu nádrž v zemi pred stavebným blokom, čo opätovne predĺžilo celú stavbu. V oboch prípadoch
prišlo k rozkopávke, ktorá sťažovala práce na samotnej stavbe. Podstatnou skutočnosťou bolo, že
žalobkyňa si uplatnila zásadné zmeny oproti projektu, ktoré spočívali v posunutí zárubní, prekládke

vedenia elektriny, vody a odpadu. Na otázky právneho zástupcu žalobkyne uviedol, že kupujúci boli o
posunutí termínu informovaní, čo nevedel preukázať, lebo upozornenia neposielali s doručenkou. Pokiaľ
žalobkyňa vyberala štandardy tri mesiace pred dohodnutým dokončením, muselo jej byť zrejmé, že
sa v tejto lehote byt dokončiť nedá. Žalobkyňa mala právo na uplatnenie dispozičných zmien, avšak s
dôsledkom posunutia termínu dokončenia stavby. Žalobkyňa bola na zmenu termínu upozornená aj v

dohode, ktorú odmietla podpísať, pričom išlo o doklady realitnej kancelárie, nie žalovaného. Na výber
štandardu žalovaný vyzval žalobkyňu neskoro vzhľadom na posunutie termínu odovzdania. Zmena
na 2-izbové byty sa týkala troch vchodov, jedného v bloku C a bloku A a spojnice medzi blokmi B
a A. Listom upozorňovali len tých záujemcov, ktorých sa zmena týkala. Požiadavka požiarnikov bola
výsledkombežnejpraxenaSlovenskustým,žepôvodnebolapožiarnaochranazabezpečenáhydrantmi

napojenýminavodovodanáslednesipožiarnikzmyslelnádrž.Naotázkyprávnehozástupcužalovaného
štatutárny zástupca uviedol, že za žalovaného nemali záväzne informovať o zmene termínu ani pán
A., ktorý bol stavebný dozor, ani pani X., ktorá bola zamestnankyňou realitnej kancelárie, boli to práve
on, pán B. a pán X.. Čo sa týka dispozičných zmien, mal dojem, že v bloku C, vchode B ich bolo
uplatnených najviac, takže ich ani projektant nestíhal v lehote zapracovať do projektu. Keď sa uplatňovali

tieto zmeny už bola postavená hrubá stavba vrátane rozvodu sietí v jednotlivých bytoch. Oznamy a listy,
ktoré zasielali záujemcom, boli vylepované aj na vchodové brány. Na otázky žalobkyne uviedol, že trvá
na tom, že hrubá stavba stála vrátane priečky, ktorú žalobkyňa navrhla posunúť, takže táto sa v jej byte
musela búrať. Lehotu 21 mesiacov určili preto, lebo za štandardných okolností by to žalovaný stihol, k
posunu došlo v dôsledku prác navyše, ktoré museli vykonať, teda nádrž, prekládky a zatepľovanie.

Z prednesu právneho zástupcu žalovaného súd zistil, že súčasťou dohody o zložení kaucie nebol
realizačný projekt, ale len ideový zámer a realizačný projekt bol súčasťou až predbežnej zmluvy. Právny
zástupca predložil súdu pôvodný pôdorys, v priebehu realizácie došlo k dispozičnej zmene celého bloku
C, k čomu predložil pôvodný geometrický plán a geometrický plán vykonaný po zmene. Z nového

geometrického plánu vyplývalo, že pôvodne jedna bytová jednotka bola rozdelená na dve, pričom táto
zmena sa udiala na všetkých poschodiach dotknutého bloku. Stavebný úrad bol požiadaný o pripustenie
tejto zmeny v júni 2009 a rozhodnutie bolo vydané v novembri 2009, ktoré bolo doručené žalovanému
13.11.2009. Právny zástupca predložil upozornenie konateľa žalovaného, ktoré zaslal všetkým budúcim
vlastníkom bytov, ktorým oznámil zmenu v projekte a aj posunutie predpokladaného termínu dokončenia

stavby na november 2009. Tento oznam síce nebol datovaný, z kontextu obsahu o 34. a 35. týždni,
čo bol august 2009, bolo možné vyvodiť, že bol zasielaný pred týmto termínom. Žalobkyňa teda
mala v tom čase vedomosť o dispozičnej zmene a jej následkoch. V tejto súvislosti odkázal na čl.
8.5 písm. e) predbežnej zmluvy, podľa ktorého je budúci predávajúci oprávnený vykonať zmeny v
dispozičnom riešení bytov. Charakter závad bol podľa názoru žalovaného taký, že nebránili reálnemu

užívaniu predmetného bytu, pričom v tejto súvislosti odkázal na ustanovenie 7.4 predbežnej zmluvy o
povinnosti prevziať predmet prevodu. Ust. § 82 Stavebného zákona v spojení s čl. 8.3 zmluvy určuje
možnosťzačiatkuprávnehoužívaniabytukolaudáciou,pričomtátovpredmetnomprípadenebolamožná
práve odmietnutím prevzatia predmetu zmluvy zo strany žalobkyne. Vady, ktoré žalobkyňa namietala,nerobili nehnuteľnosť užívania neschopnou. Tiež ustanovenie bodu 9.3 písm. f) zmluvy umožňovalo
žalovanému jednostranne posunúť termín zhotovenia, čo sa aj v predmetnom prípade stalo a žalobkyňa
mala o využití tohto oprávnenia vedomosť. V prípade, ak by sa žalovaný dostal do omeškania, podľa

žalovaného to mohlo byť maximálne 127-130 dní vzhľadom na to, že žalobkyňa mala prevziať dielo
8.12.2009, keďže vytknuté vady nespôsobovali nemožnosť užívania bytu a k tomuto dátumu uplynulo
130 kalendárnych dní. Otázne sú 3 dni, ktoré boli v zmysle zmluvy lehotou na oznámenie žalovaného
o termíne odovzdávania pre kupujúceho, takže tieto 3 dni tiež žalovaný nepovažoval za omeškanie.
Avšak žalobkyňa sa v 34. a 35. týždni dostavila na výber štandardov, pričom 35. týždeň končí 30.8.2009

a podľa faktov stanoveného výpočtu by údajné omeškanie trvalo nanajvýš 97 dní.

Svedkyňa B. X. vo svojej výpovedi uviedla, že pracovala pre realitnú kanceláriu, ktorá žalobkyni
ponúkla odkúpenie bytu, pričom bola uzavretá dohoda o zložení kaucie a potom zmluva o budúcej
zmluve, na základe ktorej si mohla uplatniť dispozičné zmeny. V priebehu procesu výstavby bola
žalobkyňa kontaktovaná v súvislosti s týmito dispozičnými zmenami, potom na vybratie štandardu a

v závere na prevzatie bytu, čo v jej prípade prebehlo na dvakrát, nakoľko na prvýkrát odmietla byt
prevziať. V spoločnosti mala také postavenie, že kontakt s klientmi zabezpečovala spolu s kolegyňou
výlučne ona, pričom v prípade dispozičných zmien museli byť tieto prekonzultované s klientom, potom
zanesené do projektu architektom, takýto projekt schválený klientom, následne s ním prediskutovaná
zmena elektroinštalácie a táto opätovne zanesená do projektu, ktorý opäť schvaľoval klient. Konkrétne

požiadavkyžalobkynenebolinejakostrašné,išloozmenusprchovaciehokútazavaňu,presunumývadla
a práčky, s tým spojená zmena zavedenia elektriny, posunutie dverí, zmena dispozície kuchynskej linky.
Takisto podobne zdĺhavý proces bol s vyberaním štandardu a všetky tieto skutočnosti museli nájsť
odraz v termíne ukončenia stavby. Stavba tvorí pôdorys písmena U, pričom etapa jej výstavby bola
rozdelená na tri časti. Ako prvý sa staval blok C, ktorý má tri vchody a nachádza sa v ňom aj byt

žalobkyne v strednom vchode. Každému budúcemu vlastníkovi v tejto 1. etape sa posielali oznámenia
o posunutí termínu ukončenia oproti dohodnutému termínu. Nespomínala si, či v predmetnom prípade
bol list posielaný elektronickou alebo normálnou poštou. Ak by to bolo normálnou poštou, odkladali
by sa doručenky o doručení. Výzva na prevzatie bytu sa robila telefonicky alebo mailom, kde bol
dohodnutý termín, v prípade žalobkyne by to malo byť týždeň pred prvým preberacím stretnutím. Na

otázky právneho zástupcu žalobkyne svedkyňa uviedla, že žalobkyňa bola informovaná o tom, že ňou
zadané dispozičné zmeny majú vplyv na posunutie termínu odovzdania bytu a bolo to aj súčasťou
zmluvy. Dva odlišujúce sa nákresy pripojené jednak k rezervačnej dohode a jednak k predbežnej zmluve
sa líšili kvôli tomu, že k prvej bol pripojený nákres z projektu na stavebné povolenie a súčasťou budúcej
zmluvy bol už nákres z realizačného projektu. U žalobkyne nešlo o veľké zmeny, konkrétne o posunutie

vchodu do spálne a kuchynská linka. Dispozičné zmeny sú súčasťou služieb, ktoré žalovaný ponúka,
sú platené architektovi a podliehajú jeho schváleniu. Pri prvom prevzatí bytu nebol byt skolaudovaný,
nakoľko samotné prevzatie bolo jednou z podmienok kolaudácie. Byt nebol vtedy napojený ani na
elektrickúenergiu,totosirobíkaždýklientpoprevzatíbytu,bytbolnapojenýnastavebnýprúd.Svedkyňa
nevedela prečo list o posunutí termínu nebol datovaný, mala dojem, že ho prepisovala ona sama, bol

posielaný každému z budúcich vlastníkov z bloku C, ale vzhľadom na odstup času nevedela v akom
termíne. Z jeho obsahu sa však toto obdobie dá dodatočne vymedziť. Žalobkyňa bola upozornená o
posunutí termínu práve týmto listom, pričom nešlo o jednostranné posunutie termínu, ale išlo o dôsledok
dispozičných zmien v ostatných bytoch. Termín výstavby 21 mesiacov sa určil po rozhodnutí o povolení
stavby a určoval ho asi konateľ Ing. Hečko, zrejme aj na základe skúseností stavebných firiem. Na

otázky právneho zástupcu žalovaného uviedla, že počas celého procesu bola zamestnankyňou realitnej
kancelárie Urban & partners a v mene stavebníka konala na základe jeho poverenia. Za konateľa
stavebníka sa nemohla vyjadrovať k termínu ukončenia stavby, s klientmi riešila výber štandardu,
obhliadky, podpisovanie zmlúv.

Svedok D.. P. A. vo svojej výpovedi uviedol, že so žalobkyňou prišiel do styku ako technický dozor
na stavbe investora - žalovaného. Išlo o objekt bytového domu v tvare U, pričom tento pozostával z
troch napojených, ale funkčne samostatných blokov. Byt žalobkyne sa nachádzal v dostavanom bloku
C. V prípade tohto bloku došlo k posunutiu termínu dokončenia stavby najmä z dôvodu, že pôvodne
naprojektované 4-izbové byty sa stali nepredajnými a došlo k ich zmene na dve menšie bytové jednotky,

kčomubolovydanériadnestavebnépovolenie.Vtakomprípadetrebakaždémunovémubytuvybudovať
kúpeľňu, kuchyňu, sociálne zariadenie, inžinierske siete, elektrinu, vodu, odpad, ale v posunutí termínu
robia svoje aj dispozičné zmeny jednotlivých vlastníkov, pričom tieto zmeny musia byť všetky dokončené
pred kolaudáciou, nakoľko nemožno skolaudovať len časť objektu, prípadne jednotlivé byty. U žalobkyneišlo o zmenu riešenia kuchyne, do malej izby chcela najprv posuvné dvere, potom túto požiadavku
zmenila, čiže bolo nutné sekanie, prípadne domurovanie a tiež zmena inžinierskych sietí. Svedok mal za
to, že všetci vlastníci v bloku C boli informovaní o zmene termínu dodania stavby, išlo to však mimo neho.

Vedel však, že napr. D.. O., ktorý bol projektant celej stavby a tiež bol jedným z vlastníkov v bloku C, bol
o posunutí termínu ukončenia informovaný. Na otázky žalujúcej strany uviedol, že si už nepamätá, aký
bol termín dokončenia stavby, termín nebol podľa jeho názoru reálny, a to už v čase pred zmenou, ktorá
sa týkala 4-izbových bytov. Zrejme to bol dôsledok konkurenčného boja so zavádzaním nezmyselných
termínov a záruk. Možno by sa v takom termíne dal postaviť jeden blok, ale nie všetky tri, na ktoré

bola zmluva so stavebnou firmou. Zmena 4-izbových bytov bola niekedy začiatkom roka 2009 a hneď
bolo požiadané aj o povolenie. Práce na základe dispozičných zmien žalobkyne by zabrali možno 2 - 3
týždne, pokiaľ by stavebník mal k dispozícii všetky remeslá, problém však bol so subdodávateľmi. V čase
dispozičných zmien už bola zavedená voda aj elektrina, ktoré sa zavádzajú už hneď po hrubej stavbe,
súhlasil teda s obsahom listu konateľa žalovaného. Byt nemôže byť daný do užívania pred kolaudáciou
a asi nemohol byť teda odovzdaný ani byt žalobkyne, lebo ho bez kolaudácie nemôže užívať. Na otázky

právneho zástupcu žalovaného svedok uviedol, že dispozičné zmeny uplatnili viacerí vlastníci, niektorí aj
vo väčšom rozsahu ako žalobkyňa. Statika však v dôsledku dispozičných zmien nemohla byť porušená.
Krivdilbyžalobkyni,kebypovedal,žemohlamaťvedomosťoposunutítermínuznávštevstavby,nakoľko
pokiaľ prišla na stavbu, šla len do svojho bytu. Nemohla mať celkový prehľad, navyše 4-izbové byty sa
menili v susednom vchode, nie v jej vchode.

Svedok B. O. vo svojej výpovedi uviedol, že bol hlavným projektantom objektu, v ktorom sa nachádza
aj predmetný byt žalobkyne, pričom mal vedomosť o tom, že došlo ku sklzu oproti zmluvnému termínu
odovzdania, na čo mali vplyv tri faktory. Pri zakreslovaní sietí do situačného projektu boli dané údaje od
zainteresovaných organizácií, pričom v čase realizácie parkovacích miest a príjazdovej komunikácie sa

zistilo, že siete, t. z. plyn, voda a kanalizácia sú úplne inde. Pôvodne sa rátalo s protipožiarnou nádržou
vody, ktorá však v reálnej situácií nemohla byť umiestnená v zmysle projektu, preto sa po dohode s
investorom vypracoval náhradný variant nadzemných hydrantov, k čomu však nebolo dané povolenie
od Západoslovenských vodární a kanalizácií a aj požiarnici trvali na vybudovaní podzemnej nádrže kvôli
nedostatočnému tlaku v prípadných hydrantoch. Siete sa preto museli prekladať. Odovzdanie diela tiež

ovplyvnil zásah žalobkyne do pôvodného projektu o minimálne 2 - 3 týždne, nakoľko preloženie priečky
pri dodržaní všetkých technologických postupov preloženia sietí a pod. takúto dobu potrebuje. Ku sklzu
tiež došlo v kolaudačnom konaní, kedy neboli niektoré byty prevzaté kvôli vadám, ktoré však nebránili
ich užívaniu. 4-izbové byty, ktoré sa nepredávali, boli prerobené na 2-izbové, ale svedok sa nevedel
vyjadriť, či táto skutočnosť prispela k posunu termínu odovzdania. Čo sa týka problémov so zakreslením

sietí, táto skutočnosť podľa odhadu svedka prispela k posunu termínu o asi 2 mesiace. Len mesiac
trvalo posudzovanie situácie, či je možné pokračovať v alternatíve s hydrantmi, boli zaangažované
nielen vodárne, požiarnici, ale aj konkrétny závod, ktorý má na starosti siete na lokálnom území. Tiež
sa tam nachádzal opustený objekt, do ktorého bol zavedený plyn, o čom tiež dovtedy nikto nevedel,
takže zaangažovaní boli aj plynári. Ďalší mesiac trvala samotná prekládka, budovanie šácht a až potom

ako použitý materiál vytvrdol, sa mohlo pristúpiť k povrchovej úprave. Na otázky právneho zástupcu
žalobkyne svedok uviedol, že dohodnutý termín 21 mesiacov vzhľadom k predmetu diela považoval za
reálny, pokiaľ by všetko prebehlo podľa projektu, čo sa mu však na žiadnej stavbe za 35 rokov praxe
nikdy nestalo, pretože sa vždy niečo vyskytne. Postavenie priečky predtým ako kupujúci využije svoje
právo na zmeny v projekte nepovažoval za štandardný postup. Štandardným postupom je pokračovanie

vo výstavbe bytu po ukončení hrubej stavby a uzavretí zmluvy so záujemcom. Pred kolaudačným
rozhodnutím bolo požiadané o zmenu stavby pred dokončením, čo je bežná prax, ktorá reflektuje
skutočne zrealizovanú stavbu podľa prebehnutých dispozičných zmien tak, aby bola stavba nakoniec aj
vkladu schopná. S investorom neboli dohodnuté lehoty na spracovanie projektov po uplatnení zmien,
je však pravdou, že zmien bolo veľa a robili sa priebežne. Na otázky právneho zástupcu žalovaného

svedok uviedol, že zakreslenie dispozičných zmien trvalo maximálne dva týždne, takže ak si klient v
lehote15dníuplatnilnávrhnadispozičnézmeny,dodvochtýždňovtoboloodovzdanérealitnejkancelárii
alebo žalovanému. Rozdiel medzi ideovým návrhom, projektom pre stavebné povolenie a realizačným
projektom je taký, že ideový návrh je len preverenie kapacít a dispozičného riešenia celkového návrhu,
ktorý slúži územnému rozhodnutiu, dispozičné riešenie bytov, napr. pre projekt na stavebné povolenie sa

maximálnelíšio10%vplošnejvýmere.Realizačnýprojektvychádzazprojektuprestavebnépovoleniea
tamjeodlišnosťoveľamenšiaoprotiprojektunastavebnépovolenie.Prizisteníexistenciesietí,oktorých
žalovaný nemal vedomosť, stavba vo vnútri budovy pokračovala, zastavili sa však práce na vonkajších
častiach stavby, ktorých dokončenie však bolo tiež potrebné pre získanie kolaudačného rozhodnutiapre celú stavbu. Hrubá stavba je vybudovanie nosných častí budovy a jej prípadné uzavretie oknami.
Dôvodom zmeny projektu počas výstavby boli výlučne dispozičné zmeny uplatnené budúcimi vlastníkmi,
nič iné sa nemenilo a to bol aj dôvod žiadosti o zmenu pred dokončením stavby.

Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na

právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní
musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Podľa § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný
zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

Podľa § 517 ods. 2 OZ, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. (účinného ku dňu vzniku omeškania), ktorým
sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o 8
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Súd má za preukázané že medzi žalobkyňou a žalovaným vznikol právny vzťah na základe zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve v znení jej dodatkov, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť
kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť odplatný prevod vlastníckeho práva k bytu na Geologickej
ulici v bytovom dome Median House. Žalovaný sa zaviazal zhotoviť predmet prevodu do 21 mesiacov
od vydania právoplatného stavebného povolenia. Stavebné povolenie na stavbu Median house, bytový

dom, nadobudlo právoplatnosť dňa 31.10.2007. Posledným dňom na zhotovenie stavby, v ktorom sa
nachádzal byt žalobkyne, tak bol 31.07.2009. K skutočnému odovzdaniu bytu došlo až dňa 29.01.2010,
pričom byt mal byť pôvodne odovzdaný dňa 08.12.2009. Žalobkyňa však v uvedený deň odmietla byt
prevziať, nakoľko byt mal vady, ktoré uviedla v preberacom protokole.

Účastníci konania na zabezpečenie záväzku žalovaného vyhotoviť predmet prevodu riadne a včas
písomne dohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,01% z kúpnej ceny 81.768,01 EUR (2.463.343,- Sk) za
každý deň omeškania. Zmluvná pokuta predpokladá platne uzavretú hlavnú zmluvu. Hlavnou zmluvou
môže byť i zmluva o budúcej zmluve (§ 50a OZ). Ak z dohody o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné,
dlžník nie je povinný platiť zmluvnú pokutu, ak porušenie zmluvy nezavinil (§ 545 ods. 3 OZ). Z toho

vyplýva, že úprava v Občianskom zákonníku vychádza z princípu zavinenia. Pokiaľ aj dôjde k porušeniu
zabezpečenej povinnosti, dlžník nie je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, ak jej nesplnenie nezavinil.
Dôkazné bremeno o nedostatku zavinenia spočívalo na dlžníkovi, t.j. na žalovanom.

Zmluvná pokuta je jedným zo zabezpečovacích prostriedkov záväzkov upravených novelou OZ č.

509/1991Zb.súčinnosťouod01.01.1992.Zmluvnápokutajedohodnutápeňažnáčiastka,ktorújedlžník
povinný zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť, ku ktorej sa zaviazal, a to
bez ohľadu na to, či porušením povinnosti vznikla veriteľovi škoda. Zmluvnou pokutou možno vylúčiť
spory o náhradu škody, ktoré by inak mohli vzniknúť. Pokutu možno dohodnúť tak pre prípad nesplnenia
zmluvnej povinnosti vôbec, ako aj pre prípad porušenia akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti. Nie je

rozhodujúce, ako zmluvné strany označia svoju dohodu, prípadne, či použijú priamo termín "zmluvná
pokuta", ale rozhodujúci je obsah ich dohody. Dohodou o zmluvnej pokute možno zaistiť splnenie určitej
zmluvnej povinnosti, vyplývajúcej z akejkoľvek zmluvy, dokonca aj zo zmluvy inominátnej, pravda, pokiaľ
to jej charakter pripúšťa. Dohoda o zmluvnej pokute, ako zaisťovací prostriedok, je závislá na existenciihlavného záväzku, ktorý je zmluvnou pokutou zabezpečený (uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa
28.10.2009, sp. zn. 2MObdo/3/2009).

Žalovaný nesplnil svoj záväzok zhotoviť stavbu, bytový dom, v ktorom sa nachádzal byt žalobkyne, v
lehote 21 mesiacov od právoplatnosti stavebného povolenia, t.j. do 31.07.2009. Žalovaný mal v zmysle
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve právo jednostranne posunúť termín zhotovenia predmetu prevodu o
počet dní, počas ktorých z dôvodu zmeny použitých materiálov alebo zmeny projekčných prác alebo z
dôvodov na strane tretích osôb, nebolo možné riadne zhotovovať predmet prevodu. O tejto skutočnosti

mal povinnosť písomne informovať žalobkyňu. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalovaný
považoval za dôvod posunutia konečného termínu zhotovenia stavby výskyt vedenia kanalizácie, vody a
plynu, ktoré neboli zakreslené v katastrálnej mape, uplatnenie dispozičných zmien zo strany žalobkyne
a zmenu 4-izbových bytov na 2-izbové, čím malo pribudnúť 16 bytových jednotiek. V liste, ktorý mal
žalovanýadresovaťdotknutýmbudúcimvlastníkombytov,savšakuvádzaibato,ževpriebehurealizácie
bloku „C“ došlo k závažným dispozičným zmenám pri 27 bytoch, čo malo negatívny vplyv na postup

prác a dodržiavanie termínov. Žalobkyňa v priebehu konania tvrdila, že žalovaný ju o posunutí termínu
zhotovenia stavby neinformoval. V tomto smere treba rešpektovať tzv. negatívnu dôkaznú teóriu, t.j.
pravidlo, že neexistencia (niečoho) majúca trvajúci charakter sa zásadne nepreukazuje. Od nikoho totiž
nemožno spravodlivo žiadať, aby preukázal reálnu neexistenciu určitej právnej skutočnosti. V tomto
smere zaťažovalo dôkazné bremeno práve žalovaného, keďže dôkazné bremeno ohľadom určitých

skutočností leží na tom účastníkovi konania, ktorý z existencie týchto skutočností vyvodzuje pre seba
priaznivé právne dôsledky; ide o toho účastníka, ktorý existenciu týchto skutočností tiež tvrdí. Žalovaný
súdu predložil rovnopis listu, ktorým mal informovať dotknutých budúcich vlastníkov bytov, tento list však
nebol datovaný ani neuvádzal konkrétneho adresáta. Žalovaný súdu nepredložil doručenku ani žiaden
inýdôkazpreukazujúci,žebypredmetnýlistdoručilžalobkyni,resp.žebyžalobkyňuinýmkvalifikovaným

spôsobom informoval o posunutí termínu zhotovenia stavby. Žalovaný tak v konaní nepreukázal, že by
splnil svoju povinnosť vyplývajúcu mu z bodu 9.3 písm. f) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Žalobkyňa mala podľa bodu 8.6 písm. b) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve právo požiadať o dispozičné
zmeny v byte v lehote 15 pracovných dní odo dňa uzavretia zmluvy. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

bola uzavretá dňa 14.12.2007, t.j. žalobkyňa mohla požiadať o zmenu dispozičného riešenia bytu do
10.01.2008. Žiadosť žalobkyne bola doručená právnemu predchodcovi žalovaného, spoločnosti GX -
byty s.r.o., dňa 08.01.2008, t.j. žalobkyňa uplatnila svoje právo v lehote určenej zmluvou o budúcej
kúpnej zmluve. Využitie zmluvného práva nemôže byť na ťarchu žalobkyne. Žalovaný ako osoba
podnikajúca v oblasti zhotovovania stavieb by mal na základe svojich profesionálnych skúseností a

s ohľadom na rozsah bytového komplexu predpokladať zvýšený počet žiadostí budúcich vlastníkov o
zmenydispozičnéhoriešeniabytovazatýmtoúčelomurčiťprimeranýkonečnýtermínzhotoveniastavby.
Rovnako tak mal predpokladať možný výskyt komplikácii spočívajúcich v objavení vedenia kanalizácie,
vody a plynu, ktoré neboli zakreslené v katastrálnej mape a v zmene projekčných prác. Samotný
žalovaný v liste, ktorým mal informovať budúcich vlastníkov bytov o posunutí termínu zhotovenia stavby,

uviedol, že termín 21 mesiacov je veľmi vypätý a dodržať ho by bolo možné len za okolností, že by
stavba bola realizovaná podľa pôvodného stavebného projektu bez ďalších zmien a úprav. Svedok
D.. P. A. vo svojej výpovedi uviedol, že termín nebol podľa jeho názoru reálny, a to už v čase pred
zmenou, ktorá sa týkala zmeny 4-izbových bytov na 2-izbové. Určenú lehotu 21 mesiacov považoval
za dôsledok konkurenčného boja so zavádzaním nezmyselných termínov a záruk. Taktiež svedok B.

O. uviedol, že dohodnutý termín 21 mesiacov vzhľadom k predmetu diela považoval za reálny, pokiaľ
by všetko prebehlo podľa projektu, čo sa mu však na žiadnej stavbe za 35 rokov praxe nikdy nestalo,
pretože sa vždy vyskytli komplikácie. Vzhľadom na uvedené možno vyvodiť záver, že práve žalovaný
ako stavebník s profesionálnymi skúsenosťami v danej oblasti nepostupoval pri stanovení konečného
termínuzhotoveniastavbysdostatočnoustarostlivosťou,čovšaknemôževnegatívnomsmereovplyvniť

nárok žalobkyne na právo na zaplatenie zmluvnej pokuty v dôsledku porušenia zmluvných povinností
zo strany žalovaného.

Súd rovnako poukazuje na skutočnosť, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 14.12.2007
má charakter spotrebiteľskej zmluvy podľa § 52 Občianskeho zákonníka. Žalovaný, resp. právny

predchodca žalovaného konali pri uzatváraní zmluvy v rámci predmetu svojho podnikania, keďže podľa
výpisu z obchodného registra vykonávajú podnikateľskú činnosť v predmete uskutočňovanie stavieb
a ich zmien. Žalobkyňa nemala pri uzatváraní zmluvy postavenie podnikateľa, a preto je nevyhnutné
žalobkyňu považovať za spotrebiteľa. Účelom úpravy spotrebiteľského práva je dosiahnuť vyrovnaniefaktického nerovného postavenia spotrebiteľa s profesionálnym dodávateľom vzhľadom na okolnosti,
pri ktorých dochádza k uzatváraniu zmlúv a s ohľadom na väčšiu profesionálnu skúsenosť dodávateľa
a jeho lepšiu znalosť práva a jednoduchšiu dostupnosť právnych služieb. Z uvedeného dôvodu právna

úprava poskytuje spotrebiteľovi ako slabšej strane záväzkových vzťahov zvýšenú mieru ochrany. Súd
opätovne uvádza, že žalobkyňa pri uplatnení dispozičných zmien bytu využila v dobrej viere svoje
právo vyplývajúce jej z bodu 8.6 písm. b) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, pričom žalobkyňa nebola v
zmluve vyslovene upozornená, že zmenami dispozičného riešenia bytu sa predlžuje termín dokončenia
stavby. Žalovaný ako profesionálny dodávateľ mal povinnosť vopred starostlivo zvážiť reálnosť určeného

termínu na zhotovenie stavby a za takýchto okolností pristúpiť k uzavretiu zmluvy s budúcimi kupujúcimi.
Navyše žalovaný nepreukázal, že by si splnil svoju povinnosť informovať žalobkyňu o posunutí termínu
stavby. S poukazom na § 545 ods. 3 OZ by sa žalovaný mohol zbaviť svojej povinnosti zaplatiť zmluvnú
pokutu preukázaním, že porušenie zmluvnej povinnosti nezavinil. V tomto smere však žalovaný s
ohľadom na vyššie uvedené skutočnosti dôkazné bremeno neuniesol.
Súd obranu žalovaného nemohol akceptovať ani z ďalších dôvodov. Predovšetkým v liste, ktorým

žalovaný odôvodňoval posunutie termínu dokončenia stavby a ktorého vznik situoval do obdobia pred
augustom 2009, identifikuje ako jedinú príčinu posunutia termínu dokončenia uplatnenie dispozičných
zmien budúceho vlastníka v 27 prípadoch. Dispozičné zmeny špecifikoval ako „zbúranie hotových stien
a priečok, vybudovanie nových stien a priečok, nové vedenia elektro, prerobenie nových odpadov a
vody“, to všetko s nutnosťou „prepracovať projekt stavebný, elektro a v niektorých prípadoch aj ÚK“.

Pravdou však je, že žalovaný v tomto období (minimálne od začiatku mesiaca jún 2009) pracoval so
zmenou pôvodného projektu v rozsahu vzniku nových 16 bytových jednotiek rozdelením štvorizbových
bytov, čo je nepochybne kvalitatívne aj kvantitatívne zmena podstatnejšieho rozsahu ako samotné
uplatnenie dispozičných práv vlastníkov. Napriek tomu túto rozhodujúcu zmenu žalovaný nepovažoval
anizapodružnú,nakoľkosaneobjavilaaniv„liste“anivodporeprotiplatobnémurozkazu.Okremzjavnej

účelovosti bola obrana žalovaného tiež nekonzistentná. Výskyt vedenia kanalizácie, vody a plynu, ktoré
neboli zakreslené v katastrálnej mape ako dôvod posunutia konečného termínu zhotovenia stavby sa
totiž prvýkrát v argumentácii žalovaného objavil až v októbri 2013, teda skoro štyri roky po ukončení
stavby.

Z uvedených dôvodov súd dospel k záveru, že žalobkyni vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
zo strany žalovaného.

Žalobkyňa sa domáhala zaplatenia zmluvnej pokuty v sume 1.471,82 EUR za maximálny počet dní
omeškania stanovený v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, t.j. 180 kalendárnych dní (0,01% z kúpnej

ceny bytu 81.768,01 EUR x 180). Žalovaný sa dostal do omeškania dňa 01.08.2009, tzn. v prvý
deň po uplynutí lehoty 21 mesiacov od právoplatnosti stavebného povolenia. Žalobkyňa určila počet
dní omeškania od 01.08.2009 do 29.01.2010, kedy došlo k skutočnému odovzdaniu bytu žalobkyni.
Žalobkyňa však mala prvýkrát možnosť prevziať byt dňa 08.12.2009, čo však žalobkyňa odmietla,
pretože byt vykazoval vady, ktoré spísala v preberacom protokole. Žalobkyňa v žalobe zároveň uviedla,

že nebola splnená podmienka uvedená v bode 3.2 zmluvy, t.j. že bude vydané rozhodnutie o užívaní
stavby (kolaudácia). Žalobkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že k prebratiu bytu nedošlo, nakoľko byt
by bolo možné užívať len bez elektrickej energie, čo v zimnom období nebolo možné. V preberacom
protokole zo dňa 08.12.2009 však žalobkyňa túto vadu nevytkla. Navyše svedkyňa Barbora Petrovičová
uviedla, že pripojenie elektrickej energie si riešil každý klient sám po prevzatí bytu. V zmysle bodu

7.4 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bola žalobkyňa povinná podpísať preberací protokol a prevziať
byt, pokiaľ boli zjavné vady ojedinelé a v malom rozsahu tak, že sami o sebe ani v spojení s inými
nedostatkami nebránili a nesťažovali užívanie bytu a neznižovali jeho hodnotu. Súd je toho názoru, že
vady a nedorobky bytu spísané v preberacom protokole neboli takého charakteru, že by bránili v užívaní
bytu. Čo sa týka argumentu žalobkyne ohľadom nesplnenia podmienky uvedenej v bode 3.2 zmluvy,

súd poukazuje na skutočnosť, že v zmysle bodu 3.2 zmluvy bolo podmienkou vydania rozhodnutia
o užívaní stavby (kolaudácia) protokolárne prevzatie bytu. Vzhľadom na to, že samotná žalobkyňa
odmietla byt prevziať, nemožno klásť žalovanému na zodpovednosť, že v predmetnom čase nedošlo k
vydaniu kolaudačného rozhodnutia. Z uvedených dôvodov má súd za to, že žalovaný bol v omeškaní so
zhotovením predmetu prevodu od 01.08.2009 do 08.12.2009, čo predstavuje 130 dní. Podľa bodu 8.3

zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bola žalovanému poskytnutá lehota 3 kalendárnych dní, v ktorej mal
písomne vyzvať žalobkyňu pred odovzdaním bytu na vykonanie obhliadky. Súd tak dospel k záveru, že
žalobkyni vzniklo právo na zaplatenie zmluvnej pokuty za 127 dní omeškania.Súd po vyhodnotení vykonaného dokazovania v zmysle citovaných zákonných ustanovení dospel k
záveru, že nárok žalobkyne je dôvodný v časti zmluvnej pokuty v sume 1.038,45 EUR za 127 dní
omeškania zo strany žalovaného (0,01% z kúpnej ceny bytu 81.768,01 EUR x 127). Vo zvyšku súd

vyhodnotil nárok žalobkyne ako nedôvodný, a preto žalobu vo zvyšnej časti zamietol.

O úrokoch z omeškania s plnením peňažného dlhu a o ich výške rozhodol súd podľa §
517 ods. 2 OZ a nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. Zmluvná pokuta, na rozdiel od úrokov z
omeškania, nie je príslušenstvom pohľadávky, keďže zmluvná pokuta dojednaná pre prípad porušenia

zmluvnej povinnosti je samostatným právom. Právo na úrok z omeškania svedčí veriteľovi za splnenia
stanovených podmienok priamo zo zákona, t.j. nezávisle od vôle účastníkov občianskoprávneho vzťahu.
Žalobkyňa žiadala priznať úroky z omeškania od 09.08.2010, t.j. odo dňa, kedy si u žalovaného uplatnila
právo na zmluvnú pokutu. Základná úroková sadzba ECB predstavovala k uvedenému dňu 1%. Z toho
dôvodu súd priznal žalobkyni úrok z omeškania vo výške 9% ročne z priznanej časti zmluvnej pokuty
od 09.08.2010 do zaplatenia.

Podľa § 151 ods. 1 O.s.p., o povinnosti nahradiť trovy konania rozhoduje súd na návrh spravidla v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. Účastník, ktorému sa prisudzuje náhrada trov konania, je povinný
trovy konania vyčísliť najneskôr do troch pracovných dní od vyhlásenia tohto rozhodnutia.

Podľa § 151 ods. 3 O.s.p., v zložitých prípadoch, najmä z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania
alebo väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní súd môže rozhodnúť, že o trovách konania
rozhodne do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej; ustanovenie § 166 sa nepoužije.
Ustanovenia odsekov 1 a 2 platia primerane s tým, že lehota troch pracovných dní plynie od
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

S poukazom na § 151 ods. 3 O.s.p. súd rozhodne o trovách konania po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia na tunajšom súde, písomne v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie
vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal

navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti
alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania možno rozšíriť len do uplynutia lehoty na
odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.