Rozhodnutie Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 3. december 2008

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 10C/104/2002

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1117229028
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 12. 2008

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Káčerová
ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2008:1117229028.8

Rozhodnutie

Okresný súd Bratislava I v právnej veci navrhovateľky v prvom rade :E. H., bytom G. č.X,.
B. ,navrhovateľky v druhom rade :L. H. ,bytom G. č.X,. B. ,navrhovateľa v treťom rade: T. H., bytom
H. č.XX,. D. N. V., navrhovateľa v štvrtom rade F. H., bytom G. č.X, B. všetci zastúpení JUDr. T.
P. ,advokátom, so sídlom N. S. č.XX,. XXX. XX. B. proti odporcovi : N. s.r.o., IČO XXXXXXXX. , so sídlom
M. č.XX,. XXX. XX. B. zastúpeného : A. K. Mgr. N. S. ,s.r.o.,so sídlom G. č.X,. XXX. XX. B. o určenie

neplatnosti výpovede z nájmu bytu takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Navrhovateliasúpovinníspoločneanerozdielnenahradiťodporcovitrovykonaniavsume589,23,-EUR/
17 751 ,-Sk / ,ktoré sú povinní zaplatiť k rukám právnej zástupkyne odporcu v lehote 15 dní odo dňa
právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia návrhom doručeným súdu dňa 11.3.2002 žiadali , aby súd určil za neplatnú výpoveď
odporcu zo dňa 20.2.2002 ktorou vypovedal nájom bytu na G. ulici č. X v B. .Svoj návrh odôvodnili
tým, že sú nájomcami bytu č.4 na G. ulici, ktorý sa nachádza v bytovom dome vlastníkom ktorého je
odporca a teda aj prenajímateľom uvedeného bytu. Odporca začal bezdôvodne zvyšovať nájomné ,ktoré
navrhovatelia odmietli platiť, z odôvodnením, že ich byt patrí do kategórie bytov s regulovaným

nájomným. Navrhovatelia platili nájomné určené podľa pôvodnej nájomnej zmluvy uzavretej medzi
bývalým prenajímateľom a to Bytovým podnikom a ich právnou predchodkyňou z ktorej prešlo právo
nájmu bytu po jej smrti na navrhovateľov v prvom ,druhom a štvrtom rade .

Odporca žiadal predmetný návrh ako nedôvodný zamietnuť. Uviedol ,že pri zvyšovaní nájomného za
byt ktorého sú navrhovatelia nájomcami postupoval v súlade s platnou právnou úpravou, ktorá mu

umožňovalazvyšovaťnájomné.Odjúnaroku2000jeodporcavlastníkomdomovejnehnuteľnostivktorej
sa nachádza byt nájomcami ktorého sú
navrhovatelia. Navrhovatelia nezaplatili nájomné za rok 2000 , 2001 v celkovej sume 10 384,40,-Sk .
Zaplatené sumy na nájomnom vo výške 8 096,-Sk pokrývali skutočné nájomné len do apríla roku 2001
a od 1. mája navrhovatelia boli v omeškaní s platením nájomného až do dňa 20.2.2002 , kedy bola
vyhotovená písomná výpoveď z nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 711 ods.1 písmeno d/ Občianskeho

zákonníka a ktorej doručenie navrhovateľom sporným v konaní nebolo.

Súd vychádzal pri rozhodovaní zo skutkového stavu zisteného vykonaným dokazovaním a to výsluchom
účastníkov konania , listinnými dokladmi založenými v spise, pričom prihliadol na ďalší obsah spisového
materiálu ( § 120 ods. 1 O.s.p. ). Navrhovatelia vo svojom návrhu boli povinní v zmysle ust. § 79
ods. 1 O.s.p. pravdivo opísať rozhodujúce skutočnosti a označiť dôkazy, ktorých sa dovolávajú a

ďalej prispieť k dosiahnutiu účelu konania pravdivým a úplným opísaním potrebných skutočností a
označením dôkazných prostriedkov v zmysle ust. § 101 ods. 1 O.s.p. Súd teda vec prejednal v intenciáchtvrdení uvádzanými navrhovateľmi v návrhu, ktorými odôvodňovali svoj žalobný návrh a prednesov na
pojednávaní.

Z obsahu výpovede navrhovateľov ako aj z pripojeného spisu Okresného súdu Bratislava I 15 C 95/2002
a to z rozsudku č.k. 15C 95/02-105 zo dňa 3.11.2005 potvrdeného rozsudkom Krajského súdu v
Bratislave č.k. 5 Co 7/06-127 zo dňa 10.10.2006 mal súd preukázané, že navrhovatelia v prvom ,
druhom a štvrtom rade sú nájomcami štvorizbového bytu na II . poschodí bytového domu na G. ulici č.X
VB. vzmysleustanovenia§706ods.1Občianskehozákonníka.Navrhovateľvtreťomradesanájomcom

bytu nestal , nakoľko na neho právo nájmu neprešlo z právnej predchodkyne a to starej mamy T. Z..

Z výpovede odporcu ako aj z pripojeného spisu 15 C 95/2002 ,z výpisu listu vlastníctva číslo 4288 mal
súd preukázané ,že odporca je vlastníkom bytového domu na G. ulici č.X v B. dňom 6.6.2000. Týmto
dňom sa stal aj prenajímateľom jednotlivých bytov a teda aj bytu ktorého nájomcami sú navrhovatelia
v prvom , druhom a štvrtom rade.

Z výsluchu odporcu mal súd preukázané, že po nadobudnutí vlastníctva domu vykonal geodetické
zameranie jednotlivých bytov a ostatných priestorov v bytovom dome na G. ulici č.X,. v B. s cieľom
získať presné informácie potrebné pre výpočet regulovaného nájomného v zmysle platných cenových
predpisov .Odporca vypočítané nájomné požadoval od všetkých nájomcov a to listom zo dňa 4.4.2001

ako aj listom zo dňa 12.4.2002.

Listom zo dňa 4.4.2001 po novom zameraní podlahovej plochy bytu ktorého nájomcami sú navrhovatelia
a v súlade s opatrením ministerstva financií Slovenskej republiky platným od od 1.2. 2001 bolo určené
nájomné za byt vo výške 1 118,40,-Sk mesačne, ktoré boli navrhovatelia povinní platiť vždy do vopred do

10. dňa príslušného kalendárneho mesiaca na účet odporcu. Od 1.4.2001 boli navrhovatelia odporcom
vyzvaní , aby spolu s nájomným platili mesačné zálohy na vodné a stočné v sume 240,-Sk Zároveň
navrhovatelia boli vyzvaní na zaplatenie dlžného nájomného za obdobie od1.6.2000 do 31.1.2001 vo
výške 772,-sk mesačne .

V konaní sporným nebolo, že účastníci konania nemali uzavretú písomnú nájomnú zmluvu a taktiež
sporným nebolo ,že navrhovatelia byt ako nájomcovia užívajú .Občiansky zákonník predpokladá síce,
že nájomná zmluvy má mať písomnú formu avšak jej nedodržanie nemá za následok neplatnosť
nájomnej zmluvy z čoho, vyplýva, že účastníci nájomného vzťahu môžu nájomnú zmluvu platne uzavrieť
ústne respektíve konkludentne . Spornou nebola ani výška určeného nájomného odporcom ,ktoré mali

navrhovatelia platiť .Spornou medzi účastníkmi bola tá okolnosť či odporca môže jednostranne zvýšiť
nájomné ako prenajímateľ v súlade s platnými a účinnými Opatreniami Ministerstva financií slovenskej
republiky.

Podľa ustanovenia § 696 ods.1 Občianskeho zákonníka / ďalej OZ/ spôsob výpočtu nájomného, úhrady
za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ
oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť
ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.

V súlade s citovaným ustanovením § 696 odas.1 a v súlade s platnými Opatreniami Ministerstva
financií Slovenskej republiky odporca ako prenajímateľ bol oprávnený jednostranne zvyšovať nájomné.
Nájomné nezvyšoval nad rámec právnej úpravy , nakoľko sám konštatoval a v konaní sa preukázalo ,že
navrhovatelia v prvom ,druhom, štvrtom rade sú nájomcami bytu s regulovaným nájomným. Tým ,

že v konaní išlo len o spor či odporca mohol zvýšiť jednostranne nájomné a spornou nebola výška
upraveného nájomného súd správnosť výšky nájomného neskúmal. Navrhovatelia boli za rozhodné
obdobie povinní platiť nájomné určené odporcom, ktoré však riade a včas nezaplatili.

Podľa ustanovenia §711 ods.6 OZ neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch
mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti
rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.Navrhovateliavsúladescitovanýmustanovením§711ods.6OZnapadlineplatnosťvýpovededoručenej
odporcom v zákonom stanovenej lehote .

Podľa ustanovenia § 710 ods.1 OZ nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a
nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

Podľa ustanovenia § 711 ods.1,písmeno d/ OZ prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca

hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo
úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal
byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,

Podľa ustanovenia §711 ods.2 OZ dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby
ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno

dodatočne meniť.

To že medzi účastníkmi konania nebola uzavretá písomná nájomná zmluva nemá vplyv na plnenie si
povinností nájomcu s nájmom bytu spojených a na výkon zákonom stanovených práv a povinností
prenajímateľom.

Súd návrh navrhovateľov v prvom, druhom ,štvrtom rade ako nedôvodný zamietol, nakoľko nezaplatili
nájomné odporcom určené v súlade s platnou právnou úpravou ,ktorá umožňuje odporcovi ako
prenajímateľovi jednorázovo zvyšovať nájomné za čas trvania nájomného vzťahu. Svojim konaním
hrubo porušili svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatili nájomné a úhradu

za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace / §711 ods.1 písmeno d/ OZ/ .V
dôsledku porušenia právnej povinnosti navrhovateľmi odporcovi vzniklo právo vypovedať nájom bytu
v zmysle citovaného ustanovenia §711 ods.1 písmeno d/ OZ. Výpoveď zo dňa 20.2.2002 doručenú
navrhovateľom súd vyhodnotil ako platný právny úkon , nakoľko v súlade s citovaným ustanovení §
711 ods.2 OZ výpovedný dôvod je skutkovo vymedzený ,nie je ho možné zameniť s iným výpovedným

dôvodom.

Súd návrh voči navrhovateľovi v treťom rade zamietol z iného dôvodu a to z toho dôvodu ,že nemá
aktívnu legitimáciu na podanie žalobného návrhu , nakoľko nie ne nájomcom opísaného bytu v úvode
rozsudku .V tejto súvislosti súd poukazuje na rozsudok Okresného súdu Bratislava Ič.k. 15 C 95/02-15

zo dňa 3.11.2005 , ktorý bol potvrdený rozsudkom Krajského súdu v Bratislave č.k.5 Co7/06-127 zo dňa
10.10.2006 v ktorom je konštatované , že z uvedeného bytu sa odsťahoval v októbri roku 2005 a túto
okolnosť potvrdili navrhovatelia aj v prejednávanej veci.

Podľa ustanovenia § 698 ods.1 OZ nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ
prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo
po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak
sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho
užívanie bytu zhoršilo.

Podľa ustanovenia 698 ods.2 OZ rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa
podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu.

Podľa ustanovenia § 699 OZ právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s
užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo
do šiestich mesiacov od odstránenia závad.

Podľa ustanovenia § 700 ods.1 byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia
majú rovnaké práva a povinnosti.Na doplnenie súd uvádza ,že navrhovatelia ako nájomcovia v konaní nepreukázali žiadnym
spôsobom ,že odporcu požiadali o poskytnutie zľavy na nájomnom v dôsledku čoho mohli platiť nižšie
nájomné respektíve výšku nájomného ktorú platili v rozhodnom období. Navrhovatelia sa vyhýbali

uzavretiu písomnej nájomnej zmluvy s odporcom ako aj odmietli uzavretie mimosúdnej dohody o
ukončení nájomného vzťahu za náhradu . Odporca preukázal v konaní ,že s ostatnými nájomcami
uzavrel písomné dohody o uvoľnení jednotlivých bytov ktorých boli nájomcami ktorí sa zavialzali byty
vypratať a ktorým boli vyplatené dohodnuté finančné náhrady.

Súd o náhrade trov konania rozhodol v súlade s ustanovením §142 ods.1 O.s.p.a priznal úspešnému
odporcovináhradutrovkonaniavsume17751,-Sk , ktorépozostávajúztrovprávnehozastúpenia,ktoré
sú povinní zaplatiť navrhovatelia ktorí v konaní nemali úspech k rukám právnej zástupkyne odporcu
v lehote určenej vo výroku rozsudku. Trovy právneho zastúpenia boli vyčíslené právnou zástupkyňou
odporcu v zmysle vyhlášky č163/2002 Z.z , č. 655/2004 Z.z, . Právna zástupkyňa odporcu vykonala

nižšie uvedené úkony právnej služby:

§13 ods.6,§19 ods.3 vyhlášky č. 163/2002

-prevzatie veci a príprava zastúpenia vrátane prvej porady s klientom..........1 360,-Sk

režíjny paušál.....................................................................................................136,-Sk
-účasť na pojednávaní dňa 16.4.2004 ............................................................1 360,-Sk
režíjny paušál.....................................................................................................136,-Sk

§ 11 ods.1 ,§14 vyhlášky č. 655/2004

-ďalšia porada s klientom14.4.2005..................................................................1 154,-Sk
rež. paušál...........................................................................................................150,-Sk
-vypracovanie a podanie návrhu na prerušenie konania 14.4.2005...................1 154,-Sk
rež. paušál............................................................................................................150,-Sk

ďalšia porada s klientom 25.10.2008.................................................................1 154,-Sk
rež. paušál...........................................................................................................150,-Sk
-ďalšia porada s klientom 25.10.2008................................................................1 466,-Sk
rež. paušál...........................................................................................................190,-Sk
účasť na pojednávaní 29.10.2008.......................................................................1 466,-Sk

rež. paušál...........................................................................................................190,-Sk
-ďalšia porada s klientom 26.11.2008..................................................................1 466,-Sk
rež. paušál...........................................................................................................190,-Sk
-vypracovanie a podanie písomného doplnenia vyjadrenia 26.11.2008.............1 466,-Sk
rež. paušál...........................................................................................................190,-Sk

-účasť na pojednávaní 3.12.2008.......................................................................1 466,-Sk
rež. paušál...........................................................................................................190,-Sk

§22 ods. 3 vyhlášky č. 163/2002Z.z.,§18 ods. 4 vyhlášky č. 655/2004
19 % DPH súd priznal za úkony právnej služby a to v sume................................2 567,-Sk.

Poučenie:

proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia písomne v dvoch vyhotoveniach na Okresný súd Bratislava I.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto

rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ
domáha /205 ods.1 O.sp./.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo
veci samej, možno odôvodniť len tým, že v konaní došlo k vadám

uvedeným v § 221 ods. 1, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následoknesprávne rozhodnutie vo veci, súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav
veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností, súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných

dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, doteraz zistený skutkový stav
neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz
neboli uplatnené (§ 205a), rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci /§205ods.2 O.s.p./