Uznesenie ,
Zrušené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 10. september 2015

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 11Co/159/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113217783
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 09. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Šamo
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2015:8113217783.1

Uznesenie

Krajský súd v Prešove v právnej veci žalobcov: 1/ Carpe diem, s.r.o., Hlavná 95, Prešov, 2/ L. V., bývajúci
v V., Y. X/G, 3/ C. V., bývajúca tamtiež, 4/ Ing. X. H., bývajúci v G. U., M. XXX/X, 5/ C.. M. H., bývajúca v
G. U., P. XXX, zastúpení JUDr. Dušanom Remetom, advokátom advokátskej kancelárie v Prešove, Ul.
Masarykova2,protižalovanému:P.P.,P.X,zastúpenýJUDr.MartinouKožárovouJenčovou,advokátkou
advokátskej kancelárie v Prešove, Ul. Slovenská 69, Prešov o zaplatenie 2.623,47 eur s prísl., odvolaní

žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Prešov č.k. 12C/302/2013-87 zo dňa 25.9.204 v spojení s
opravným uznesením 12C/302/2013-93 zo dňa 6.10.2014 jednomyseľne takto

r o z h o d o l :

Ruší rozsudok súdu prvého stupňa a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa napadnutým rozsudkom zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcom spoločne a
nerozdielne2.623,37eur spolus5,75%ročnýmúrokomzomeškaniazosumy650,-eurod11.2.2013do

zaplatenia, zo sumy 650,- eur od 11.3.2013 do zaplatenia, zo sumy 650,- eur od 11.4.2013 do zaplatenia,
zosumy650,-eurod11.5.2013dozaplateniaazosumy23,47eurod1.6.2013dozaplatenia,všetkodo3
dní od právoplatnosti rozsudku. Ďalej bol žalovaný zaviazaný nahradiť žalobcom spoločne a nerozdielne
trovy konania na účet ich právneho zástupcu titulom súdneho poplatku 157,- eur a titulom právneho
zastúpenia 655,28 eur, takisto v lehote do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Z dôvodov tohto rozhodnutia vyplýva, že žalobcovia sa podaným návrhom domáhali rozhodnutia podľa
výroku tohto rozsudku. V žalobe uviedli, že medzi účastníkmi konania vznikol na základe zmluvy o
nájme nebytových priestorov zo dňa 19.6.2012 nájomný vzťah na dobu určitú od 1.7.2012 do 31.7.2014.
Žalobcovia ako spoluvlastníci nehnuteľnosti - dom súpisné č. 3004 postavený na parcele KNC č. 425/1,
nachádzajúci sa v P. na B. ulici č. XXX, zapísaný na liste vlastníctva č. XXXX, k.ú. P., prenechali
žalovanému ako nájomcovi do užívania nebytové priestory na X. poschodí o výmere 144 m2 a spoločné

priestory v predmetnej nehnuteľnosti na účely prevádzkovania gastronomickej prevádzky. Dohodnuté
mesačnénájomnébolovovýške650,-eur,splatnépríslušnýmesiacnajneskôrdo10.dňanasledujúceho
mesiaca. Pre prípad omeškania s plnením povinností bol dohodnutý úrok z omeškania. Podľa čl. III.
bod 4 zmluvy zložil žalovaný prenajímateľom depozit vo výške 1.950,- eur, podľa článku III. bod 6
písm. c) zmluvy bolo dohodnuté, že vodné a stočné bude žalovanému fakturované prenajímateľmi.
Žalovaný listom zo dňa 14.2.2013 oznámil prenajímateľom skončenie nájmu ku dňu 28.2.2013, ktoré

žalobcovia posúdili ako návrh na ukončenie nájomného dohodou, s ktorou nesúhlasili, čo oznámili listom
zo dňa 22.2.2013. Podľa ich názoru skončenie nájmu zo strany žalovaného bolo v rozpore s článkom
VI. Zmluvy a k účinnému skončeniu nájmu teda nedošlo. Žalobcovia sa rozhodli posúdiť list žalovaného
zo dňa 14.2.2013 ako výpoveď z nájmu, podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov, v súlade s ustanovením § 12 v zmysle, ktorého výpovedná lehota bola 3 mesiace, ktorá
sa počíta od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, preto vzhľadom na tieto okolnosti

začala plynúť výpovedná doba od 1.3.2013 a uplynula ku dňu 31.5.2013. Žalovaný neuhradil nájomné
za mesiac január 2013 vo výške 650,- eur, za mesiac február 2013 vo výške 650,- eur, za mesiac marec2013 vo výške 650,- eur, za mesiac apríl 2013 vo výške 650,- eur, za mesiac máj 2013 vo výške 650,- eur,
vodné a stočné za obdobie od 14.2.2013 výške 23,47 eur podľa faktúry č. 1242013062 zo dňa 23.5.2013
splatnej 30.5.2013. Vzhľadom na to, že predmetné nebytové priestory boli dané do užívania ďalšiemu

nájomcovi od 1.5.2013, žalobcovia si neuplatnili na žalovanom nájomné za mesiac máj 2013. Čo sa
týka zloženého depozitu vo výške 1.950 eur, tento depozit žalobcovia započítali na zmluvnú pokutu v
súlade s ustanovením čl. VII. Zmluvy, pretože žalovaný ako nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu
a nedošlo k ukončeniu nájmu dohodou strán.

Súd vo veci rozhodol platobným rozkazom č.k. 15Ro/227/2013-17 zo dňa 26.7.2013, proti ktorému bol
v zákonom stanovenej lehote podaný odpor. Žalovaný nerozporoval skutočnosť, že došlo k podpísaniu
zmluvy o nájme nebytových priestorov dňa 19.6.2012 na dobu určitú, poukázal však na to, že bol
nútený ukončiť nájomný vzťah z toho dôvodu, že prenajímatelia mu neposkytli riadne služby, ktoré
boli spojené s užívaním nebytového priestoru v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov a to, nebol mu dodávaný plyn, pričom v zmluve v čl. III. ods.

6 písm. b) uvádza, akou formou bude náklady na dodávku plynu hradiť. Vstupné priestory, ktoré
nemal v užívaní, boli sústavne znečistené, založené odpadmi, boli rozbité okná, dvere a podobne. V
ďalších priestoroch, ktoré prenajímateľ prenajímal, dochádzalo sústavne k rušeniu jeho prevádzky a
k výtržnostiam. V zmysle zmluvy mal platiť náklady na elektrickú energiu priamo dodávateľovi týchto
služieb, napriek tejto skutočnosti uhrádzal náklady dodávateľovi nad rámec zmluvy, ktorý fakturoval

spotrebu elektrickej energie v spoločných priestoroch, pričom s touto fakturáciou nesúhlasil. Z tých
dôvodov, že v nevyhovujúcich podmienkach spôsobených nedostatočnými službami prenajímateľov
nemohol vykonávať svoju podnikateľskú činnosť na požadovanej úrovni, dňa 14.2.2013 oznámil, že
nájomný vzťah je nútený skončiť k 28.2.2013. V uvedený deň prenajaté priestory odovzdal. Trval na tom,
že skončenie nájmu vypovedal z dôvodu, že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti (v

zmysle § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov).
Ku skončeniu nájomného vzťahu nedošlo z jeho strany dobrovoľne, ale bol donútený okolnosťami
spôsobenými prenajímateľmi. Z dôvodu, že skončenie nájmu nezapríčinil sám, nie je dôvodná ani
zmluvná pokuta uvedená v článku VII. zmluvy, stanovená pre prípad nedodržania doby nájmu za
riadnych okolností. Nájomné za mesiac január a február 2013 neuhrádzal z dôvodu, že prenajímateľom

uhradilpripodpisezmluvydepozitvovýšketrojmesačnéhonájomného,atovovýške1.950eur.Vzmysle
článku III. ods. 4 zmluvy tento depozit má byť nájomcovi vrátený po ukončení nájmu, pričom môže byť
ponížený o nesplatené záväzky nájomcu. Teda, žalobcovia si mali započítať 2 mesiace nájmu a faktúru
č. 1242013062 na 23,47 eur z depozitu a vrátiť žalovanému 626,53 eur. Z týchto dôvodov navrhol žalobu
zamietnuť.

Na základe vykonaného dokazovania súd zistil skutkový stav, podľa ktorého v právnej veci nebolo
sporné, že došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy medzi žalobcami ako prenajímateľmi a žalovaným ako
nájomcom dňa 19.6.2012, predmetom ktorej bol prenájom nebytových priestorov na B. ulici č. XXX
v P., v budove súpisné č. XXXX, postavenej na pozemku parcela č. 425/1, zapísanej na LV XXXX

okres P., obec P.. Nájomná zmluva bola dohodnutá na dobu určitú od 1.7.2012 do 31.7.2014. Podľa
článku I. bod 2 zmluvy, účelom prenájmu bolo prevádzkovanie gastronomickej prevádzky "reštaurácia,
pizzeria, bar, organizovanie spoločenských akcií". Podľa čl. III. bodu 2 zmluvy, sa zmluvné strany sa
dohodli na nájomnom vo výške 54,17 eur/m2 podlahovej plochy, za kalendárny rok výška mesačného
nájomného bola spolu 650,- eur. Podľa čl. III. bodu 4, zmluvy nájomca sa zaviazal pri podpise zmluvy

o nájme nebytových priestorov uhradiť depozit vo výške trojmesačného nájomného, čiže sumu 1.950
eur. Podľa článku III. bodu 6 zmluvy, do nájmu neboli započítané náklady na elektrickú energiu,
nájomca bol povinný nahlásiť sa dodávateľovi tejto služby ako odberateľ a uhrádzať poplatky za
poskytnuté služby dodávateľovi týchto služieb, podľa písmena b) náklady za dodávku plynu - je
nájomca povinný uhrádzať na základe vystavenej faktúry od prenajímateľov. Prenajímatelia sú povinní

túto faktúru vystaviť po obdŕžaní faktúry, ktorú obdŕžia od dodávateľa služby, t.j. od plynární. Podľa
písmena c) vodné a stočné, je nájomca povinný platiť na základe vystavenej faktúry. Prenajímateľ
je oprávnený túto faktúru vystaviť po obdŕžaní faktúry od vodární. Podľa článku IV. bod 1 zmluvy,
prenajímatelia sa zaviazali odovzdať nájomcovi nebytový priestor v stave spôsobilom na dohodnuté
užívanie. Prenajímatelia vyhlásili, že oboznámili nájomcu so skutočným stavom nebytového priestoru,

čo nájomca svojím podpisom na zmluve potvrdil. Podľa článku V. bod 2 zmluvy, zmluvné strany si
dohodlianájomcasazaviazal,žesibudezabezpečovaťbežnúúdržbuprenajatéhonebytovéhopriestoru
vrátane drobných opráv a znášať na svoju ťarchu všetky náklady s tým spojené. V zmysle bodu 3 tohto
článku zmluvy, nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy a ani iné podstatné zmeny v nebytovompriestore bez písomného súhlasu prenajímateľov, a to ani na svoje náklady. Podľa uvedeného článku
bol nájomca povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu tých opráv a prác,
ktoré podľa tejto zmluvy nájomca nebol povinný vykonávať alebo ich vykonanie zabezpečiť, inak

zodpovedal za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti by vznikla. Podľa článku VI. bod 1 zmluvy, sa
zmluva o nájme uzatvorila na dobu určitú, a preto nájom zaniká automaticky po uplynutí dohodnutej
doby. Podľa bodu 2 tohto článku bol zmluvnými stranami dohodnutý aj zánik nájmu dohodou, ktorú
obe strany potvrdia písomne, a to aj bez udania dôvodu. V písomnej dohode o zániku nájmu bolo
povinnou náležitosťou uvedenie dňa, ku ktorému sa nájom skončí, ak deň skončenia nájmu v dohode

nebol uvedený, skončí sa nájom dňom nasledujúcim po dni, keď bola dohoda uzavretá. Podľa bodu
3 článku VI. zmluvy, prenajímatelia boli oprávnení okamžite odstúpiť od zmluvy v prípade, ak by
nájomca užíval nebytový priestor v rozpore s podmienkami dohodnutými v zmluve alebo, ak nájomca
mešká s platením nájomného viac než 10 dní. Podľa článku VII. bola dojednaná zmluvná pokuta v
prípade, že nájomca nedodrží dohodnutú dobu nájmu podľa článku II. zmluvy podľa článku VI. bod 2
a nájomca by povinný zaplatiť prenajímateľom zmluvnú pokutu vo výške zloženého depozitu, podľa

článku III bod 4 zmluvy. Z vykonaného dokazovania ďalej mal súd za zistené, že žalovaný ako nájomca
oznámil listom zo dňa 14.2.2013 prenajímateľom, že nájomný vzťah uzavretý na základe zmluvy je
nútený skončiť vzhľadom na nevyhovujúce podmienky nebytových priestoroch a nekorektný prístup
správcu budovy (predkladanie faktúr za energie mimo zmluvy, opakované predkladanie faktúr bez
vyúčtovania a dokladovania, opakované nekorektné jednania, porušenia účtovných zákonov o dátume

splatnosti). Súčasne týmto písomným podaním žalovaný ako nájomca vyzval prenajímateľov k vráteniu
depozitu vo výške trojmesačného nájomného, a to do 28.2.2013 a oznámil odovzdanie predmetu nájmu
dňa 28.2.2013. Prevzatie tohto písomného podania žalobcovia nepopierali. Listom zo dňa 22.2.2013
prenajímatelia adresovali žalovanému, ako nájomcovi svoju vôľu pokračovať v nájomnom vzťahu a trvali
na dodržaní podmienok nájomnej zmluvy uzavretej dňa 11.7.2012, nakoľko prenajatý nebytový priestor

bol prevádzkyschopný a nebol dôvod na ukončení nájomného vzťahu mimo podmienok uvedených v
zmluve. V ďalších dôvodoch súd citoval ustanovenie § 1, § 2, § 3 ods. 1 až 4, ustanovenie § 5 ods.
1 až 4, ustanovenie § 7, ustanovenie § 8, ustanovenie § 9 ods. 1 až 3 zákona č. 116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov, ďalej ustanovenie § 43 Občianskeho zákonníka, ustanovenie
§ 664 Občianskeho zákonníka, ustanovenie § 494 OZ, ustanovenie § 488 OZ, ustanovenie § 493

OZ, ustanovenie § 663 OZ, ustanovenie § 668 ods. 1 OZ, ustanovenie § 544 ods. 1 až OZ s tým,
že so zreteľom na vykonané dokazovanie mal za preukázané, že žalovaný užíval nebytové priestory
v objekte žalobcov, tento nespochybňoval uplatnený nárok v celom rozsahu, ale ako obranu uviedol,
že za obdobie, za ktoré bol nájom uplatňovaný predmetné nebytové priestory neužíval z dôvodu
výpovede z nájmu, keďže prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti a nebytové priestory neboli

v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie. V zmysle dohody bol zložený depozit,
ktorý žiadal započítať na úhradu dlžného nájomného. Ďalej na základe vykonaného dokazovania
súd dospel k záveru, že žalobcovia dôvodne uplatnili nárok, nakoľko v konaní žalovaný nepreukázal
existenciou dôvodov, pre ktoré, by prevádzka nebola v stave spôsobilom na dohovorené užívanie. Čo
sa týka vady ohľadom dodávky plynu, žalovaný nepreukázal, že si dodávku plynu vymienil ako osobitnú

podmienku, bez ktorej by prenajaté nebytové priestory za účelom prevádzkovania gastronomickej
prevádzky nemohol užívať. Na druhej strane práve na jeho podnet boli vykonané demontáže radiátorov
a potrubia. Okrem tvrdenia žalovaného, že požadoval bezpodmienečné zavedenie plynu pri uzatváraní
nájomnej zmluvy, prípadne počas trvania nájomného vzťahu v čase zimných mesiacov, žiadny dôkaz
túto skutočnosť nepreukazoval. Výpovede svedkov nepotvrdili tvrdenia žalovaného, na základe ktorých

by bolo možné konštatovať, že prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti a nebytový priestor
nebol v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, prípadne, že nezabezpečoval riadne
plnenie služieb, ktorých poskytovanie s užívaním nebytového priestoru bolo spojené. Uvedené sa taktiež
týka ďalších uvádzaných dôvodov, a to znečistenia priestorov, sústavné riešenie výtržnosti, prípadne
nesprávna fakturácia spotreby elektrickej energie, či vodného a stočného, keďže svedkovia p. Z. a p.

U., tvrdenia žalovaného nepreukázali. Z týchto dôvodov súd dospel k záveru, že žalobcovia podali
voči žalovanému dôvodne návrh na zaplatenie sumy 2.623,47 eur, ktorá pozostáva z nájomného za
mesiac január 2013 vo výške 650,- eur, február 2013 vo výške 650,- eur, marec 2013 vo výške 650,- eur,
apríl 2013 vo výške 650,- eur. Za mesiac január, kedy riadne trval nájomný vzťah, nakoľko k výpovedí
zo strany žalovaného došlo až dňa 14.2.2013, žalovaný neuniesol dôkazné bremeno, že by došlo k

úhrade nájomného, inak následne riadne trval nájomný vzťah aj v mesiaci február 2013 a v súlade s
ustanovením § 12 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov začala od 1. dňa nasledujúceho
mesiaca po doručení výpovede, t.j. od 1.3.2013 plynúť výpovedná lehota, ktorá uplynula 31.5.2013.
Žalobcovia si však neuplatnili nájomné za mesiac máj, nakoľko od 1.5.2013 začal predmetné nebytovépriestory užívať iný nájomca. Predmetom uplatneného nároku bola taktiež faktúra o úhradách za vodné
a stočné, za obdobie od 14.2.2013 z 28.2.2013 vo výške 23,47, ktorú žalovaný takisto nerozporoval.
Pokiaľ ide o nárok žalovaného na vrátenie zloženého depozitu vo výške 1.950,- eur žalobcovia v

zmysle článku VII. zmluvy, predmetný depozit započítali titulom zmluvnej pokuty v súlade so zmluvným
dojednaním. Žalovaný vystupoval pri uzatváraní zmluvy ako podnikateľský subjekt, a teda mal možnosť
neprijať dojednanie ohľadom zmluvnej pokuty. So zreteľom na ustanovenie § 517 ods. 1, 2 zaviazal
súd žalovaného aj na zaplatenie úroku z omeškania. Keďže žalobcovia mali v konaní úspech, bola im
priznaná aj náhrada trov konania v zmysle § 142 ods. 1 O.s.p..

Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný a navrhol tento zrušiť a vec vrátiť súdu prvého
stupňa na ďalšie konanie a rozhodnutie. Podľa žalovaného rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci a z nesprávnych skutkových zistení, zároveň súd neúplne zistil skutkový stav
veci, pretože nevykonal nám navrhované dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností a tieto
pri rozhodovaní nebral v úvahu. Poukázal na to, že nájomnú zmluvu bol nútený ukončiť z dôvodov na

strane prenajímateľov, pretože títo predmetný nebytový priestor neudržiavali a nezabezpečovali riadne
plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Poukázal v tejto
súvislosti na § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Poukázal
ďalej na to, že depozit vo výške 1.950,- eur mal byť v danom prípade započítaný na dlžné nájomné.
Zdôraznil, že inštitút zmluvnej pokuty nemožno dohodnúť pre prípad odstúpenia od zmluvy, keďže toto

nie je porušením zmluvnej povinnosti ale výkonom práva. V rozsudku súd uviedol, že žalobcovia sami
posúdili jeho list ako výpoveď z nájmu, pričom depozit vo výške 1.950,- eur započítali na zmluvnú pokutu
vsúladesnezákonnýmustanovenímčl.VII.zmluvy,pretožežalovanýakonájomcanedodržaldohodnutú
dobu nájmu a nedošlo k ukončeniu nájmu dohodou strán, teda tak urobili nezákonne. Podľa čl. III. ods.
4 druhá veta, tento mohol byť ponížený o nesplatené záväzky nájomcu, ktoré mu plynú z tejto zmluvy,

žalobcovia tak ale neurobili a z tohto dôvodu aj nesprávne špecifikovali uplatnený nárok v žalobe. Podľa
žalovaného súd nezobral do úvahy jeho účastnícku výpoveď a ním doložené dôkazy, pretože z nich je
zrejmé, že od zmluvy odstúpil z dôvodu, že si žalobcovia neplnili svoje zákonné povinnosti a neudržiavali
nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené používanie, a to napriek nespočetným žiadostiam
a urgenciám na vykonanie nápravy. Nie jeho vinou, ale vinou žalobcov došlo k ukončeniu nájmu. Teda

nie on, ale žalobcovia nedodržali zmluvné podmienky. Poukázal na skutočnosť, že odpočet energie a
následná fakturácia sa vykonávala nezákonne, keď prenajímateľmi bola vykonávaná odhadom. Z tohto
dôvodu namieta aj výšku fakturovanej sumy za vodné a stočné. Nikdy nežiadal odpojenie plynu alebo
odstránenie plynových rúr a už vôbec nie radiátorov. Zároveň uviedol, že do uvedeného prenajatého
priestoru investoval vlastné prostriedky, ktoré neboli započítané do nájmu, a to oprava dverí a osadenie

nových mreží. Podľa jeho názoru je žaloba žalobcov nedôvodná a ich konanie sa prieči a odporuje nielen
dobrým mravom ale aj zákonu. Takémuto nepoctivému konaniu súd nesmie poskytnúť ochranu.

Žalobcovia vo vyjadrení na odvolanie žalovaného navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého
stupňa ako vecne správny potvrdil a priznal im náhradu trov konania. Považovali odvolanie

žalovaného za neopodstatnené, keďže tento len opakovane poukazuje na svoje nedokázané tvrdenia.
Tvrdenia žalovaného o tom, že žalobcovia neplnili svoje povinnosti podľa nájomnej zmluvy neboli v
prvostupňovom konaní preukázané v dôsledku čoho neuniesol dôkazné bremeno a nemôže byť v
tomto súdnom konaní úspešný. Tvrdenie žalovaného, že mu žalobcovia prenajaté priestory odovzdali
v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie nie je pravdivé. O nepravdivosti tohto tvrdenia svedčí

najmä fyzická ohliadka nehnuteľnosti vykonaná samotným žalovaným, ktorý po jej uskutočnení
dobrovoľnepristúpilkuzavretiunájomnejzmluvyazaviazalsajudodržiavať.Podpisomnájomnejzmluvy
žalovaný zároveň potvrdil, že bol oboznámený so skutočným stavom nebytového priestoru, ktorý mu
prenajímatelia odovzdali v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Jednou z významných skutočností,
ktorá bola predmetom rozsiahleho dokazovania v konaní pred prvostupňovým súdom bola otázka tzv.

plynovej prípojky. Žalovaný v konaní nepreukázal, aby opakovane žiadal o túto prípojku, naopak bolo
zistené, že z nájomnej zmluvy nevyplýva záväzok žalobcov zabezpečiť pre žalovaného dodávku plynu.
Neobstojí ani tvrdenie žalovaného, že žalobcovia nezapočítali žalovaným zložený depozit na poníženie
svojej pohľadávky. Započítací prejav je obsiahnutý v návrhu na začatie konania zo dňa 6.6.2013,
ktorý bol žalovanému doručený. Rovnako nemožno akceptovať ani žalovaným namietanú skutočnosť,

že predmetný depozit nebolo možné započítať na zmluvnú pokutu. Trvanie zmluvného záväzkového
vzťahu je jednou zo základných náležitostí nájomnej zmluvy. Pokiaľ žalovaný svojvoľne a bezdôvodne
ukončil nájomný vzťah pred uplynutím dohodnutej doby nájmy, porušil tým zmluvnú povinnosť. Zmluvná
pokuta nebola viazaná na odstúpenie od zmluvy ale na dodržanie dohodnutého času zmluvnéhovzťahu, naviac žalovaný od nájomnej zmluvy neodstúpil ale ju vypovedal. Žalobcovia poukázali na
zmluvne koncipovanú zmluvnú pokutu a jasné a zrozumiteľné vyjadrenie súhlasu žalovaného s takýmto
dojednaním. Poukázali na skutočnosť, že dojednanie zabezpečenia vo forme zmluvnej pokuty v

nájomnej zmluve pre prípad nedodržania dohodnutého času trvania nájmu je bežnou zmluvnou praxou
a legitímnou požiadavkou na strane prenajímateľov nebytových priestorov, a to hlavne pre potreby ich
ochrany pred svojvoľnými odchodmi nájomcov, ako to bolo aj v tomto prípade. Dohodnutá zmluvná
pokuta preto nie je nezákonná a nie je ani v rozpore s dobrými mravmi. Pokiaľ žalovaný uvádza, že do
prenajatých priestorov investoval vlastné prostriedky, ktoré neboli započítané do nájomného, v tomto

smere žalobcovia poukázali na to, že v súlade s ustanovením § 5 ods. 3 Zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov je nájomca povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Započítať
predmetné náklady na nájomné neprichádza do úvahy. Žalobcovia na žiadosť žalovaného udelili súhlas
na vykonanie stavebných a iných úprav na jeho náklady. Žalobcovia sa nikdy žalovanému nezaviazali
uhradiť mu akékoľvek ním realizované investície. Žalovaný si prvýkrát až v podanom odvolaní, teda po
skončení dokazovania na súde prvého stupňa, uplatňuje na započítanie takýto vzájomný nárok, ktorého

základ ani výšku nepreukázal, a preto jeho požiadavka je neopodstatnená a odvolací súd by sa ňou
ani nemal zaoberať.

V priebehu odvolacieho konania žalovaný poukázal na nové skutočnosti, o ktorých sa dozvedel až
po podaní opravného prostriedku, a to konkrétne to, že predmetné priestory boli prenajaté skôr ako v

mesiaci máj 2013. Podľa jemu dostupných informácií, nový nájomca si predmetné priestory prenajal už
v mesiaci marec 2013, o čom má svedčiť zmluva, ktorá bola doložená spoločnosti Východoslovenská
energetika, a.s..

Odvolací súd podľa § 212 ods. 1 O.s.p. prejednal vec v medziach, ktorých sa odvolateľ domáhal jej

preskúmania a dospel k záveru, že jeho odvolanie je dôvodné.

Súd prvého stupňa náležite zistil skutkový stav, pokiaľ ide o zistenie, že medzi žalobcami a žalovaným
bola uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov dňa 19.6.2015. Nedostatkom vykonaného
dokazovania je však skutočnosť, že ak súd prvého stupňa posúdil skončenie nájmu tak, že k nemu došlo

výpoveďou nájomcu, potom neustálil, ktorý dôvod výpovede v zmysle § 9 ods. 3 písm. a) až c) bol v
uvedenej výpovedi uplatnený. V ustanovení § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov sa totiž uvádza, že nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý
čas pred uplynutím dojednaného času, ak:
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal,

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie,
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.
Potreba zistiť, ktorý z výpovedných dôvodov bol použitý, a či teda z tohto hľadiska je výpoveď zmluvy
platná je nevyhnutná práve z dôvodu, či uplatnenie zmluvnej pokuty v zmysle čl. VII. zmluvy o nájme
nebytových priestorov je dôvodné. Ak totiž nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu z dôvodu

výpovede danej podľa § 9 ods. 3 písm. b) a c) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov, potom by takýto nárok na zmluvnú pokutu nebol, keďže nárok na zmluvnú pokutu by
prenajímateľom vznikol len za predpokladu, že by nájomca nedodržal dohodnutú dobu nájmu svojím
zavinením. Naviac súd musí zistiť, či došlo k ukončeniu nájomného vzťahu výpoveďou v zmysle § 9
ods. 3 písm. a) až c) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Zákon totiž

umožňoval písomne vypovedať zmluvu len z tam stanovených dôvodov, a preto je treba dokazovaním
zistiť, ktorý z dôvodov výpovede bol v danom prípade použitý. Súd prvého stupňa sa musí zaoberať aj
tou skutočnosťou, či v žalovanom období už predmet nájmu neužíval iný subjekt, a či teda v prípade,
že by nedošlo k platnému skončeniu nájomného vzťahu v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
prenájme nebytových priestorov nedošlo k skutočnosti, ktorá zakladá nemožnosť plnenia v zmysle § 575

OZ. Odvolací súd tu má na zreteli dôkaz, ktorý bol predložený v odvolacom konaní a súvisí s faktúrou
za elektrinu pre odberateľa U. F., pričom fakturačným obdobím je obdobie 26.3.2013 až 14.32013.

Z uvedených dôvodov odvolací súd podľa § 221 ods. 1 písm. h) O.s.p. zrušil rozsudok súdu prvého
stupňa a vec mu vrátil na ďalšie konanie s tým, že úlohou v ďalšom priebehu konania je vykonať

dokazovanie v hore naznačenom smere, prípadne aj ďalšom, ktoré sa bude javiť nevyhnutým z hľadiska
návrhov účastníkov a potom vo veci rozhodnúť. V novom rozhodnutí súd prvého stupňa rozhodne aj o
náhrade trov odvolacieho konania.Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.