Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 12. jún 2017

Súd: Okresný súd Nové Zámky
Spisová značka: 9C/181/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4414210158
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 06. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Viera Betáková

ECLI: ECLI:SK:OSNZ:2017:4414210158.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nové Zámky, sudkyňou Mgr. Vierou Betákovou, v spore žalobkyne: L.. B. A., podnikajúca

pod obchodným menom L.. B. A. - KOREKT so sídlom H. XX, D. R., IČO: XX XXX XXX, zastúpená:
Mgr. Ladislav Poloma, advokát so sídlom Turecká 24, Nové Zámky, proti žalovanému: G. A., nar.
XX.XX.XXXX, bytom W. 3, D. R., zast. Mgr. Jozef Vida, advokát so sídlom Nové Zámky, Turecká 36, o
zaplatenie 1.600,- eur istiny s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému súd p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolací súd uznesením zo dňa 22.9.2016 pod sp. zn. 8Co/49/2016-142 zrušil rozsudok súdu prvej

inštancie a vec mu vrátil na ďalšie konanie, keď dospel k záveru, že súd prvej inštancie zo skutkových
zistení vyvodil právne závery, ktoré nezodpovedajú právnej úprave a právnemu výkladu ustanovení
§§ 774, 775, 776 a 517 odsek 1 OZ, dôsledkom čoho svojím postupom porušil právo na spravodlivý
proces. Odvolací súd nezdieľal právny názor súdu prvej inštancie, že žalobkyňa, ktorú zaťažuje dôkazné
bremeno, nad akúkoľvek pochybnosť preukázala, že dňa 26.11.2013 uzatvorila so žalovaným zmluvu o
sprostredkovaní predaja záhrady žalovaného o výmere 594 m2, zapísanej na LV č. XXXX a žalovaný
sa zaviazal zaplatiť províziu 4 % z kúpnej ceny.

2. Žalobkyňa sa v tomto konaní domáha zaplatenia sumy 1.600,- eur s príslušenstvom titulom
neuhradenej provízie. Nárok odvodzuje od ústnej zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej medzi ňou a
žalovaným. Dôkazné bremeno preukázať uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy zaťažuje žalobkyňu.
Žalobkyňa v žalobe tvrdí, že sprostredkovateľská zmluva bola so žalovaným uzatvorená 11.11.2013 a
predmetom zmluvy bolo sprostredkovanie predaja záhrady žalovaného o výmere 594 m2 za odmenu
- províziu vo výške 4 % z odhadovanej predajnej ceny. Rovnaký dátum je uvedený aj vo výzve na

plnenie z 02. 05. 2014. Vo svojej výpovedi na pojednávaní dňa 11. 02. 2015 už uvádza iný dátum
uzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy, 26. 11. 2013 s vysvetlením, že jej právny zástupcu tento
údaj nesprávne uviedol v žalobe. Rozdielne uvádza aj výšku provízie a to 4% z kúpnej ceny. Rozpory
vo výpovedi žalobkyne sa týkajú aj termínov ohliadok nehnuteľnosti, keď v žalobe uvádza, že prvá
ohliadka nehnuteľnosti sa uskutočnila dňa 18. 11. 2013, druhá v jej prítomnosti a prítomnosti záujemcu
a žalovaného 26. 11. 2013. Vo výpovedi na pojednávaní uviedla, že prvá ohliadka nehnuteľnosti bola
26. 11. 2013 o 15.00 hod. a pred ohliadkou o 13.00 hod prišiel žalovaný k nej do kancelárie, kde boli

prítomní M. A., M. A., U. N. a dohodli sa na kúpnej cene a výške provízie so žalovaným. Sporné boli
vyjadrenia žalobkyne aj k základu provízie, keď v žalobe uvádzala výpočet z odhadovanej predajnej
ceny a následne z kúpnej ceny. Ani výpovede svedkov nepotvrdzujú jednoznačne či už pôvodné alebo
následné tvrdenia žalobkyne o dátume uzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy a ohliadok. Žalovaný vpriebehu celého konania popieral, že bol v kancelári žalobkyne a že s ňou uzatvoril sprostredkovateľskú
zmluvu. Uvádzal, že v novembri ho na ulici opýtal M. A., či ešte predáva pozemok a keď mu kladne
odpovedal,odišiel.Potomasiza2-3dniprišielajsozáujemcami,alepremalúvýmerukpredajupozemku

nedošlo. M. A. vypovedal, že žalovaného pozná od detstva a v roku 2008, na základe ústnej dohody
bol pozemok žalovaného zaradený do ponuky kancelárie, v ktorej v tom čase už pracoval. Zmluvu
so žalovaným neuzatvorili, pretože sa poznali. Podmienky predaja boli medzi kanceláriou a žalovaným
dohodnuté už v roku 2008 a žalovaný vedel o výške provízie X%. Ohliadky pozemku sa nezúčastnil.
Podľa žalobkyne žalovaný u nej v kancelárii jednal s M. A., pretože sa poznali.

3. Odvolací súd vychádzajúc z výsledkov doterajšieho dokazovania a obsahu spisu pre rozporné
tvrdenia žalobkyne a svedkov, s prihliadnutím aj na svedeckú výpoveď M. A. ku skutočnostiam týkajúcim
sa dohody z roku 2008 sa nestotožnil s názorom súdu prvej inštancie o tom, že žalobkyňa v konaní
bezpochyby preukázala uzatvorenie ňou tvrdenej sprostredkovateľskej zmluvy. Mal za to, že z výsledkov
doterajšieho dokazovania nie je možné učiniť záver, či žalovaný mohol vedieť, či vôbec a s kým

sprostredkovateľskú zmluvu uzatvoril (keď uzatvorenie zmluvy tvrdí žalobkyňa), pretože žalobkyňa
tvrdí, že ju uzatvoril s ňou, resp. jej kanceláriou v roku 2013, ale podľa svedka ju mal uzatvoriť
s ním, konajúcim v mene kancelárie, už v roku 2008. Neobjasnené zostali otázky, prečo, ak v
roku 2008 uzatvorili ústnu zmluvu, v roku 2013 uzatvárali novú sprostredkovateľskú zmluvu, pričom
postupovali neštandardne, pretože podľa žalobkyne bežný postup je uzatvorenie písomnej zmluvy o

sprostredkovaní. Jej vysvetlenie, že M. a M. A. sa so žalovaným poznajú od detstva odvolací súd
nepovažuje za dostatočné a presvedčivé. Neobjasnené zostali aj skutočnosti týkajúce sa obsahu zmluvy
v časti provízie v tom, čo mala zahŕňať, či aj vypracovanie geometrického plánu, kúpnej zmluvy,
návrhu na vklad a ďalšie, či bola časovo obmedzená. Rozporné tvrdenia sa týkali aj okolností, dátumu
uzatvorenia zmluvy a prítomnosti žalovaného v kancelárii žalobkyne, ktorá tvrdila, že bol u nej o 13.00

hod. v deň ohliadky, pričom deň - dátum, uvádzala rozdielne v žalobe a vyjadrení, na čo odvolací súd
už poukázal vyššie. Žalobkyňa uvádzala, že záujemca - B., telefonoval do jej kancelárie 13. 11. 2013 a
zaujímal sa o pozemok. Ohliadku dohodla na iný deň. Svedok M. A. uvádzal, že žalovaný bol v kancelárii
v deň, keď volal svedok B. ( t j. 13. 11. 2013). Svedok M. A. raz uvádzal, že bol v kancelárii deň pred
ohliadkou, inokedy že v deň ohliadky, ale nie je zrejmé, ktorú ohliadku mal na mysli, keď sa mal zúčastniť

len jednej. Raz vypovedal, že si nepamätá, či bola so žalovaným dohodnutá kúpna cena a provízia,
neskôr už - bez vysvetlenia - uvádzal, že v tomto smere došlo k dohode. Navyše, keď sa dozvedel, že
predaj sa nebude realizovať, povedal bratovi - M. A., nech si on veci vybaví (vyrovná sa) s ním, pretože
sú to jeho podlžnosti. Nezrovnalosti vo výpovediach sa týkali aj termínov ohliadok a zúčastnených osôb.

4. Súd prvej inštancie vyššie uvedené rozporné tvrdenia neodstraňoval a v rozhodnutí nevysvetlil
svoj myšlienkový postup a úvahy, na základe ktorých, napriek uvedeným nedostatkom pri zisťovaní
skutkového stavu uzavrel, že došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy medzi stranami sporu
dňa 26.11.2013 a dohode o výške provízie a kúpnej cene. Okrem toho žalobkyňa tvrdí, že pozemok
žalovaného mala v ponuke, podľa svedka už dokonca od roku 2008 a vyvíjala činnosť smerujúcu k

odpredaju, ale tieto skutočnosti v konaní nepreukázala a súd pravdivosť jej tvrdení ani nezisťoval.
Ďalej tvrdí, že predmetom zmluvy bolo sprostredkovanie predaja pozemku žalovaného o výmere 594
m2. Z doposiaľ vykonaného dokazovania ale vyplýva, že pôvodná výmera pozemku bola 460 m2 a
keďže záujemca chcel väčší pozemok, k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. Až keď žalovaný súhlasil
s predajom väčšej výmery pozemku, bola kúpna zmluva uzatvorená. Z LV č. XX pre kat. úz. D. R.

vyplýva, že žalovaný bol vlastníkom parc. č. XXXX o výmere 433 m2 - zastavané plochy a nádvoria,
ďalej parc. č. XXXX/X o výmere 460 m2 - záhrady a XXXX/X o výmere 240 m2 - záhrady. Vzhľadom
na absenciu listinných dôkazov (geometrický plán) odvolací súd uviedol, že parcela o výmere 594 m2,
ktorá bola predmetom kúpnej zmluvy vznikla z parc. č. XXXX/X a parc. č. XXXX/X, z čoho by potom
vyplývalo, že predmetom sprostredkovateľskej zmluvy nemohla byť parcela o výmere 594 m2. Ani tieto

skutočnosti súd prvej inštancie žiadnym spôsobom nevysvetlil, hoci sú právne významné pre posúdenie
veci. Nevysporiadal sa ani s námietkou žalovaného o zaujatosti svedkov s poukazom na ich pracovnú a
finančnú prepojenosť so žalobkyňou a poukazom na charakter zmluvy, že ide o spotrebiteľskú zmluvu,
ktorú námietku považuje odvolací súd za dôvodnú, pretože v odôvodnení preskúmavaného rozhodnutia
absentujú skutkové a právne závery o posúdení veci z hľadiska ustanovení o ochrane spotrebiteľa, ktoré

bolo potrebné aplikovať, keďže je nesporné, že ide o spotrebiteľskú zmluvu, nakoľko žalovaný je fyzická
osoba, ktorá nekoná v rámci predmetu svojho podnikania alebo povolania a žalobca - veriteľ je právnická
osoba, ktorá koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti.5. Z týchto dôvodov odvolací súd uložil súdu prvej inštancie, aby znova vec prejednal s tým, že
dôkazné bremeno je na strane žalobkyni, ktorá musí nad akúkoľvek pochybnosť preukázať ňou tvrdené
skutočnosti, že došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy a vyvrátiť obranu žalovaného, ktorý

popiera existenciu a teda aj obsah zmluvy. V ďalšom konaní je súd prvej inštancie v súlade s vyššie
vysloveným záväzným právnym názorom odvolacieho súdu viazaný, vec opätovne prejedná, doplní
dokazovanie v smere naznačenom a odstráni rozpory v skutkových tvrdeniach žalobkyne a podľa
potreby zváži výsluch svedkov a vyporiada sa aj s odvolacími námietkami žalovaného a následne vo
veci opätovne rozhodne.

6. Dňa 12.6.2017 súd pojednával v neprítomnosti strán sporu, ktorých neúčasť ospravedlnili právni
zástupcovia.

7. Súd vykonal dokazovanie prednesmi právnych zástupcov strán sporu, výpoveďami strán sporu
pred rozhodnutím súdu prvej inštancie zo dňa 21.9.2015, výpoveďami svedkov a oboznámením sa s

nasledovnými listinnými dôkazmi, a to: faktúrou č. 02/2014, čiastočným výpisom z LV č. XXXXX, kat.
územie D. R., výzvou na plnenie žalobcu, ktorá bola zaslaná žalovanému zo dňa 2.5.2014, platobným
rozkazom tunajšieho súdu, odporom proti platobnému rozkazu, Kúpnou zmluvou zo dňa 24.1.2014,
výpisom z LV č. XX zo dňa 3.3.2014, peňažným denníkom, zoznamom vydaných faktúr, kópiou knihy
žalobcu, podľa ktorej si vedie klientov ohľadne predaja nehnuteľností, sprostredkovateľskými zmluvami

z čl. XX, 83, lekárskou správou o zdravotnom stave odporcu, uznesením odvolacieho súdu zo dňa
22.9.2016 č. k. 8Co/49/2016-142, písomným vyjadrením žalobcu zo dňa 4.4.2017, a zistil tento skutkový
a právny stav:

8. Právny zástupca žalobkyne uviedol, že rešpektuje názor súdu prvej inštancie, čo sa týka uznesenia

odvolacieho súdu, že je ním viazaný, ale zároveň mal za to, že čo sa týka označenia dôkazov,
tieto v žalobe dostatočným spôsobom označil a súd prvej inštancie aj vykonal dokazovanie v tomto
smere a bližšie sa k predmetu sporu vyjadril svojím písomným podaním zo dňa 4.4.2017, v ktorom
uviedol, čo sa týka rozporov medzi žalobou a výpoveďou žalobkyne, je odvolací súd toho názoru, že
existujú rozpory medzi textom žaloby a výpoveďou žalobkyne, k čomu sa vyjadril, že je pravdou,

že v žalobnom návrhu je uvedený dátum uzatvorenia zmluvy 11.11.2013 a dátum prvej obhliadky
nehnuteľnosti 18.11.2013, avšak vo svojej výpovedi žalobkyňa už uvádza iné dátumy, pričom uvedené
rozpory riadne vysvetlil právny zástupca a opravil vo svojej výpovedi zo dňa 11.2.2015, a to ako
chybu v písaní spôsobenú svojím právnym zástupcom. V priebehu konania žalobkyňa tvrdila, že k
uzatvoreniu zmluvy došlo dňa 26.11.2013 a v tento istý deň došlo aj k obhliadke nehnuteľnosti v jej

prítomnosti. Z týchto dôvodov sa nestotožnil s názorom súdu, že v tejto časti došlo k rozporu tvrdenia,
nakoľko vyššie popísaná chyba v písaní bola v priebehu konania žalobkyňou riadne vysvetlená a
uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy so žalovaným dňa 26.11.2013 preukázané. Čo sa týka ďalšej
časti predmetu sprostredkovateľskej zmluvy, žalobkyňa vo svojej výpovedi opakovane tvrdila, že výška
dohodnutej provízie za sprostredkovanie predaja predmetnej nehnuteľnosti boli 4 % z predajnej ceny

42.000,- eur a na tomto svojom tvrdení nič nemenila. Čo sa týka rozporov vo výpovediach svedkov o ich
účasti na obhliadkach, uviedol, že tieto sa dajú odstrániť ich výpoveďami, avšak podľa jeho názoru to
nemá vplyv na samotné dôkazné bremeno vo veci, nakoľko skutočnosť, že nehnuteľnosť kupujúci našiel
cez žalobcu, ako aj jeho aktívnu účasť pri jej predaji potvrdil kupujúci, ako nezávislý svedok. K ďalšej
námietkezostranyodvolaciehosúduohľadomvýmeryparcely,ktorábolapredmetompredajauviedol,že

výmera jednej z pôvodných parciel bola 460 m2 a predmetom sprostredkovania bol predaj 594 m2. Túto
skutočnosť vysvetlil tak, že žiadny záujemca pri predaji nehnuteľnosti v realitnej kancelárii nepoužíva
terminus technicus a nepredáva parcelu x na LV y o výmere z, ale predáva rodinný dom, pozemok a pod.
Tak isto to bolo aj v tomto prípade, čo podľa jeho názoru vyplýva z výpovede žalobkyne, kde žalovaný
predbežne odkrokovaním ukázal pozemok, ktorý by chcel predať. Nakoľko uvedené nekorešpondovalo

s parcelami, žalobkyňa očakávala, že bude potrebné vyhotoviť geometrický plán, na čo žalovaného aj
upozornila a vytvoriť nové parcely, avšak vzhľadom na špekulatívne konanie žalovaného k uvedenému
už nedošlo.
Čo sa týka zaujatosti svedkov, uviedol, že žalobkyňa navrhla v konaní vypočuť svedkov - osoby,
ktoré boli skutočne prítomné pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy. Vzhľadom na charakter, typ a

historický vývoj podnikania žalobkyne je len prirodzené, že títo svedkovia sú zároveň aj členmi rodiny
resp. spolupracovníkmi žalobkyne. Žalobkyňa predsa v konaní nemôže byť znevýhodňovaná, resp.
trestaná za to, že svoje tvrdenia preukazuje dôkaznými prostriedkami zhodujúcimi sa so skutočnosťou
a neuchyľuje sa k vyfabulovaným dôkazným prostriedkom.Žalobkyňa nemá vedomosť o skutočnosti, že M. A. uzavrel so žalovaným v roku 2008 určitý zmluvný
typ. Táto skutočnosť ani nie je predmetom konania. Napriek skutočnosti, že predmetnú nehnuteľnosť
žalobkyňa mala v ponuke svojej realitnej kancelárie od roku 2008, samotnú zmluvu so žalovaným

uzavrela až v momente, keď na kúpu nehnuteľnosti mala reálneho záujemcu, teda 26.11.2013, tesne
pred samotnou prvou obhliadkou nehnuteľnosti. Zdôraznil, že je v bežnej praxi realitných kancelárií na
Slovensku, že sa jedná o takýto postup.
Čo sa týka ďalšej námietky odvolacieho súdu, že súd prvej inštancie sa v samotnom konaní nezaoberal
otázkou, či uzavretá sprostredkovateľská zmluva má charakter zmluvy spotrebiteľskej, bol právny

zástupca toho názoru, že aj v prípade, ak by sa skutočne jednalo o sprostredkovateľskú zmluvu, je
dôležitejšie zaoberať sa dopadom na samotný výsledok konania. Uzavretá sprostredkovateľská zmluva
podľa jeho názoru neobsahuje žiadnu neprijateľnú zmluvnú podmienku, pričom skutočnosť znášať
dôkazné bremeno by znášala žalobkyňa na priebehu samotného konania nič nemení, nakoľko túto
povinnosť mala žalobkyňa aj doteraz. Na záver v tomto svojom písomnom podaní uviedol, že ak odvolací
súd je toho názoru, že žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno z dôvodu rozporov medzi jej tvrdeniami

a preukázanými skutočnosťami resp. nepresnosťami, mal za to, že tieto boli v priebehu konania riadne
vysvetlené a preukázané a poukázal na skutočnosť, že princíp formálnosti nesmie v konaní prevládať
nad princípom spravodlivosti.

9. Konateľka žalobcu uviedla, že sa v plnom rozsahu stotožnila s prednesom svojho právneho zástupcu,

na žalobe trvala s tým, že pozemok žalovaného mala v ponuke prostredníctvom pána M. A., ktorý
je tiež živnostník a podieľa sa na ponukách žalobkyne a on veľmi dobre poznal žalovaného, lebo
býval v tej istej ulici ako žalovaná a žalovaný mu ešte v roku 2008 uviedol, že by mal záujem predať
svoj pozemok, ktorá skutočnosť bola zaevidovaná v spoločnosti žalobkyne. Pozemok žalovaného bol
atypický rozmerovo a v roku 2008 bola jeho hodnota 1.200.000,- Sk s tým, že postupne sa táto

cena upravovala od sumy 38.900,- eur až do 40.000,- eur. Dňa 13.11.2013 sa ozval potencionálny
záujemca pán R. B., konateľ spoločnosti T&C Logistic s. r. o., ktorý neskôr pozemok aj kúpil priamo
od žalovaného. Z týchto dôvodov prostredníctvom M. A. bolo zistené, či je ešte stále aktuálny predaj
pozemku žalovaného a svedok M. A. bol osobne za žalovaným doma dňa 18.11.2013 a žalovaný mu
povedal, že pozemok je stále na predaj. Poskytol mu aktuálne číslo mobilného telefónu, na ktorom

je zastihnuteľný a ešte v ten deň žalobkyňa uviedla, že volala žalovanému, či by mohla prísť pozrieť
pozemok so záujemcom a vykonať obhliadku, na čo žalovaný povedal, že áno a dohodli sa ústne
na obhliadke na deň 26.11.2013 okolo 15.00 hod. Pred obhliadkou nehnuteľnosti uviedla, že prišiel
žalovaný do kancelárie žalobkyne v ten istý deň dňa 26.11.2013 o 13.00 hod., kde bol prítomný pán
M. A., pán M. A. a pani U. N., keď osobne sa rokovalo za prítomnosti žalovaného a ústne došlo k

dohode o kúpnej cene a na výške provízii za sprostredkovanie predaja vo výške 4 % z kúpnej ceny.
Potvrdila ďalej súdu, že so žalovaným uzatvorili ústnu sprostredkovateľskú zmluvu, lebo svedkovia pán
M. a M. A. sa s ním poznajú od detstva a mali ho za človeka, ktorému sa dá dôverovať, lebo s ním
mali aj predaj inej nehnuteľnosti. Čo sa týka bežnej praxe kancelárie žalobkyne, žalobkyňa uviedla, že
sprostredkovateľskú zmluvu uzatvárajú aj písomne potom ako dôjde ku predaju nehnuteľnosti. Uviedla,

že osobne sa zúčastnila obhliadky nehnuteľnosti, prišla na ňu skôr a rozprávala sa so žalovaným a
spoločne čakali na pána R. B. a problém bol v tom, že nebola presne určená výmera pozemku, hranica
pozemku, nebol tento pozemok odčlenený geometrickým plánom, inžinierske siete na pozemku boli.
Na obhliadku sa dostavil potencionálny záujemca pán B. a po obhliadke neskôr telefonoval žalobkyni,
že by si chcel premerať pozemok a na ďalšej obhliadke bol prítomný pán M. A. s pánom R. B. a

žalovaným a potom sa ozval pán B., že by mal záujem o kúpu pozemku a žalovaný telefonicky oznámil
žalobkyni, že nemá záujem o predaj pozemku z dôvodu, že takto sa rozhodli ako rodina po rozhovore
žalovaného s deťmi. Z tohto dôvodu žalobkyňa oznámila túto skutočnosť telefonicky pánovi Gogoľovi
a hľadala ďalšieho záujemcu. Žalobkyňa telefonicky sa kontaktovala s pánom B. dňa 4.2.2014, lebo
dostala do ponuky pozemok veľkosťou, o aký mal on záujem a vtedy jej pán B. povedal, že už nebude

mať záujem, ale žalobkyňa nevedela, že žalovaný za jej chrbtom uzavrel kúpnu zmluvu s pánom B.,
lebo pán B. nepovedal žalobkyni o tom nič. Žalobkyňa to zistila za listu vlastníctva žalovaného, že je na
ňom vyznačená plomba týkajúca sa vkladového konania a neskôr zistila, že na tomto liste vlastníctva bol
uvedený už nový majiteľ, a to spoločnosť pána R. B.. Následne žalobkyňa poprosila pána M. A., aby šiel
za žalovaným a zistil, prečo predal túto nehnuteľnosť bez vedomia žalobkyne a žalovaný dosť nepekným

spôsobom povedal svedkovi, že nič nechce mať s kanceláriou žalobkyne a že nič jej nebude ani platiť.
Následne žalobkyňa vystavila faktúru žalovanému č. 02/2014 na sumu 1.600,- eur, ktorá bola splatná
dňa 17.3.2014. Žalobkyňa potvrdila, že vtedy, keď žalovaný prišiel do jej kancelárie pred obhliadkou
nehnuteľnosti, žalovanému bolo povedané, že výška provízie kancelárie žalobkyne sú 4 % z kúpnejceny, za ktorú sa predá nehnuteľnosť a uviedla, že žalovaný s tým súhlasil, dokonca sa vyjadril, že je
možné predať nehnuteľnosť aj za nižšiu cenu. Okrem toho uviedla vtedy žalobkyňa žalovanému, že na
obhliadku príde spolu s pánom B. o 15.00 hod., aby bol žalovaný doma. Sprostredkovateľskú zmluvu

bežne kancelária žalobkyne uzatvára s predávajúcim.
Čosatýkanávrhovnadokazovanie,trvalanavýsluchutýchsvedkov,ktorýchoznačiljejprávnyzástupca.

10. Právny zástupca žalovaného uviedol, že sa pridržiava svojej záverečnej reči, ktorú učinil pred
rozhodnutím súdu prevej inštancie v písomnej forme dňa 2.9.2015, ako aj všetkých ústnych prednesov

a ďalších písomných podaní, ktoré sú v spise doložené, záverov odvolacieho súdu, a preto navrhol
žalobu zamietnuť a v prípade úspechu priznať nárok na náhradu trov konania. Žalobu navrhol
zamietnuť, nakoľko žalobkyňa nevedela preukázať a neuniesla dôkazné bremeno v tom, že medzi
účastníkmi konania mala byť uzavretá ústna sprostredkovateľská zmluva. Mal za to, že žalobkyňa si
protirečila ohľadom výšky provízie, ktorá mala byť dohodnutá ústne, lebo podľa jeho názoru žalobkyňa
tvrdila, že povedala žalovanému, že jej realitná kancelária účtuje vždy 4 % z kúpnej ceny, pričom

na pojednávaní konanom dňa 11.2.2015 žalobkyňa potvrdila pred súdom, že vždy účtuje 4 % z
kúpnej ceny. Toto tvrdenie sa preukázalo ako nepravdivé, lebo z listinných dôkazov založených do
spisu zo strany žalobkyne vyplýva, že si účtovala rôznu výšku provízie. Právny zástupca mal za to,
že žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno ohľadom existencie dohody o podstatných náležitostiach
sprostredkovateľskej zmluvy, nakoľko nárok na odmenu má sprostredkovateľ iba vtedy, ak bol výsledok

dosiahnutý jeho pričinením. Žalobkyňa ďalej nepreukázala, že by ju žalovaný splnomocnil alebo
poveril sprostredkovaním predaja nehnuteľností, ktoré boli predmetom uzavretia kúpnej zmluvy medzi
žalovaným a spoločnosťou T&C Logistic s. r. o. Čo sa týka výpovedí svedkov, tieto považoval za
nedôveryhodné, a to nie len preto, že sú finančne závislí od žalobkyni, ale je zrejmé, že majú mať z
prípadne prisúdenej sumy svoj zisk v podobe provízie tak, ako to vyplýva z ich sprostredkovateľskej

zmluvy uzavretej medzi nimi.
Mal za to, že nebol definovaný predmet sprostredkovateľskej zmluvy, ktorú mal údajne žalovaný uzavrieť
so žalobkyňou. Poukázal na objektívny dôkaz, ktorý doložil do spisu pred posledným pojednávaním,
a to lekárske potvrdenie o tom, že v novembri 2013 žalovaný nemohol byť v kancelárii žalobkyne,
nakoľko jeho zdravotný stav bol taký, že nevedel chodiť po schodoch ani hore ani dole, následne

podstúpil operáciu bedrového kĺbu, pričom svedkyňa N. potvrdila súdu, že do realitnej kancelárie na
prvom poschodí na H. ulici č. XX sa inak ako schodmi nedá dostať. Pokiaľ by sa súd nestotožnil s
dôvodmi, pre ktoré žalovaný neuznal nárok žalobkyne mal za to, že sprostredkovateľská zmluva je
neplatná z dôvodu, že žalobkyňa vystupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti a žalovaný vystupuje
za spotrebiteľa, pričom podmienka, že žalovaný má platiť jej províziu za príležitosť uzavrieť zmluvu o

predaji nehnuteľnosti, o ktorú inak záujemca ani nemal záujem možno považovať za neprijateľnú tak,
ako to má na mysli ustanovenie § 53 odsek 4 písmeno h) Občianskeho zákonníka. V prípade úspechu
žiadal priznať náhradu trov konania.

11. Žalovaný uviedol, že v plnom rozsahu sa pridržiaval písomne podaného odporu. Uviedol, že nemá

vedomosti o tom, kde má žalobkyňa kanceláriu, lebo tam nikdy nebol. Na ulici pred svojím domom raz
prišiel k nemu pán M. A. a pýtal sa ho, či ten pozemok ešte žalovaný predáva a on mu povedal, že
áno a bolo to v novembri 2013. Inak uviedol, že nič sa s ním nerozprával. Potom niekedy asi o 6 dní
prišiel k nemu pán M. A. a pán B. na obhliadku nehnuteľnosti. Podľa jeho názoru žalobkyňa tam nebola.
Ona bola iba raz. Títo páni si obhliadli nehnuteľnosť, pýtali sa žalovaného, koľko je to árov. Povedal,

že cca 5 a páni povedali, že to treba dať vymerať a ukázal, kde sa dá pripojiť k inžinierskym sieťam
a pri obhliadke mu ukazoval pán M. A. rukou, aby išiel s cenou dole, keď sa ho pýtal pán B., koľko
pýta za ten pozemok. Po tejto obhliadke žalovaný povedal, že pán B. sa vyjadril tak, že nemá záujem
o pozemok, lebo nie je to celých 5 árov a okrem toho tam bol veľmi blízko k pozemku bazén a skleník.
Ďalej uviedol žalovaný, že nevie kedy a o koľko týždňov niekto zazvonil u neho doma. Bol to pán B.

a pýtal sa ho, či si to žalovaný nerozmyslel a žalovaný povedal, že rozprával sa s deťmi, ktoré mu
povedali, aby ten pozemok predal, lebo je už starší a nevládze ho obrábať. Potom pán B. prišiel dnu na
pozemok, kolíkmi označil veľkosť pozemku o aký má záujem a žalovaný mu povedal, že kúpna cena je
42.000,- eur a že sa ho žalovaný opýtal, či mu to vyhovuje, pán B. mu povedal, že áno, podali si ruku a
odišiel. Žalovaný uviedol, že povedal pánovi B., že keď chce kúpiť tento pozemok, aby všetky papiere

vybavil on, čo sa týka kúpnej zmluvy a že žalovaný mu zaplatí polovicu nákladov s týmto vybavovaním.
Uviedol, že kúpnu zmluvu uzatvoril s pánom B. resp. jeho spoločnosťou v januári 2014 tak, že prišiel
do Slovenskej sporiteľni, pobočke v D. R., kde podpísal kúpnu zmluvu spolu s konateľmi spoločnosti
T&C Logistic s. r. o. a kúpna cena sa previedla žalovanému na jeho účet z účtu spoločnosti pána B.. Vrámci dokazovania navrhol vypočuť pôvodne dve svedkyne O. A., jeho dcéru a D. O. a neskôr uviedol,
že trvá iba na výsluchu dcéry O. A..

12. Svedok M. A. uviedol, že žalovaného pozná veľmi dobre, od detstva, často sa spolu stretávali na
mestskom trhovisku, kde žalovaný predával zeleninu a už v roku 2008 mu žalovaný povedal, že má na
predaj pozemok vedľa záhrady, že ho už nevládze obrábať, aby ho dal do ponuky v realitnej kancelárii,
lebo vedel žalovaný, že svedok tam pracoval s tým, že kúpna cena pozemku v tom čase bola 1.200.000,-
Sk a výmera presne nebola stanovená, ale bola okolo 5 árov. Nehnuteľnosť sa nepodarilo predať a

viackrát sa žalovaný pýtal svedka, či už má kupcu, ale kupec sa objavil až v roku 2013. Čo sa týka
provízie 4 % z predaja, svedok uviedol, že žalovaný vedel o tom, že u žalobkyni je takto stanovená výška
provízie. Čo sa týka kontaktu spoločnosti T&C Logistic s. r. o. s realitnou kanceláriou, potvrdil súdu, že do
kancelárie žalobkyne volal konateľ spoločnosti pán B. s tým, že má záujem o kúpu pozemku a kolegyňa
s ním dohodla termín obhliadky. V ten istý deň, keď telefonoval konateľ pán B., tak prišiel do kancelárie
aj žalovaný a dohodol sa termín obhliadky. Vtedy tam bol prítomný aj svedok, keď prišiel žalovaný do

kancelárie dohodnúť termín obhliadky a vtedy mu bolo presne povedané, aká cena má byť pozemku
a aká má byť provízia z predaja, a toto všetko povedala žalovanému žalobkyňa. Nepamätal sa na to,
že by sa o tomto niečo spísalo. Pamätal sa ale s určitosťou, že v tomto smere žalovaný nič nenamietal
a so všetkým súhlasil. Následne svedok uviedol, že po určitej dobe sa žalobkyňa a realitná kancelária
dozvedela, že došlo k predaju pozemku žalovaného a svedok osobne sa bol opýtať žalovaného, či je to

pravdou a žalovaný ho veľmi nečakane v tomto smere odbil hneď pri bráne a povedal mu, že pozemok
predal a že žiadne peniaze svedkovi nedá a nechce mať s ním ani s realitnou kanceláriou nič spoločné.

13. Svedok M. A. uviedol, že žalovaného poznal dlhé roky, odmalička, bývali v jednej ulici a o ponuke
jeho pozemku na predaj sa dozvedel, keď bol osobne u žalovaného na obhliadke s potencionálnym

záujemcom aj za prítomnosti žalobkyne. Tiež potvrdil súdu, že žalovaný mal v realitnej kancelárii
žalobkyne v ponuke predaj svojho pozemku od roku 2008. Uviedol, že niekedy v roku 2013 kupujúci
konateľ spoločnosti pán B., ktorý kúpil tento pozemok prejavil záujem v kancelárii žalobkyni o to, že by
chcel kúpiť pozemok a svedok vedel o tom, že bol dohodnutý termín obhliadky. Deň pred obhliadkou
potvrdil, že prišiel žalovaný do kancelárie, kde bol prítomný svedok, žalobkyňa, jeho brat M. A. a pani

N. a žalovaný sa prišiel dohodnúť a upresniť cenu nehnuteľnosti, za ktorú ju chce predať s tým, že
tiež sa dohodla provízia z predaja a všetko toto prebehlo ústne, nič sa nespisovalo. Svedok potvrdil,
že určite sa zúčastnil jednej obhliadky nehnuteľnosti a myslí si, že sa zúčastnil aj ďalšej. Čo sa týka
týchto obhliadok, uviedol, že tam bol pán B., ktorý si premeriaval pozemok žalovaného, žalovaný uviedol
akú výmeru chce predať, povedal, že asi 5 árov alebo koľko to vydá a záver bol taký, že sa dohodli

žalovaný s pánom B. na tom, že pánovi B. sa páči pozemok a chce ho kúpiť. Svedok potvrdil súdu, že
keď on bol prítomný na tých obhliadkach, tak pán B. so žalovaným sa dohodli, že nehnuteľnosť pán B.
kúpi. To, že ju nakoniec pán Gogoľa kúpil sa svedok dozvedel takým spôsobom, že spolu s ostatnými
členmi v kancelárii pozerali list vlastníctva, keď žalovaný zatelefonoval jeho bratovi, že už nechce predať
tento pozemok, lebo že s deťmi sa dohodol tak, že ho nepredá a následne svedok uviedol, že zistili v

kancelárii po nahliadnutí do portálu katastra nehnuteľnosti, že na liste vlastníctva je uvedený už nový
majiteľ, teda konateľ spoločnosti T&C Logistic s. r. o. a že túto nehnuteľnosť nadobudol kúpnou zmluvou.
Následne vyzval svojho brala M. A., aby si on vyrovnal so žalovaným tento predaj pozemku, čo sa
týka provízie, lebo on ho priniesol do kancelárie žalobkyne. Čo sa týka výšky provízie a kúpnej ceny,
svedoksinepamätaliste,alemyslelsi,žepredpredajomotomtohovorilažalobkyňasožalovaným,ktorá

mu povedala cenu nehnuteľnosti a províziu z predaja. X., že žalovaný súhlasil ako s výškou provízie,
tak aj s kúpnou cenou a uviedol, že „dobre, len nech sa to už čím skôr predá“. Svedok jednoznačne
uviedol vo svojej výpovedi, že počas prítomnosti žalovaného v realitnej kancelárii bolo jednoznačne
povedané a oznámené žalovanému, že má záujemcu o predaj pozemku, že sa záujemcovi oznámila
výmera - veľkosť pozemku cca 5 árov, s čím kupujúci súhlasil. Bola mu oznámená kúpna cena, za

akú sa predáva nehnuteľnosť a bola mu oznámená výška provízie, akú bude musieť zaplatiť žalovaný
za predaj nehnuteľnosti, ktorá bola 4 % z predaja. Žalovaný výšku provízie nenamietal, tešil sa, že sa
pozemok predá a zbaví sa ho. Čo sa týka výšky provízie uviedol, že v realitnej kancelárii žalobkyne je
táto výška taká, aká sa dohodne s klientom a že bežnou praxou realitnej kancelárie nie je neuzatvárať
sprostredkovateľské zmluvy, v prípade žalovaného to bola výnimka, keďže svedok a jeho brat sa s ním

poznajú od detstva, hrávali sa spolu s deťmi žalovaného na ulici.

14. Svedkyňa U. N. uviedla, že bola prítomná v kancelárii žalobkyni niekedy v novembri roku 2013,
keď tam bol prítomný pán žalovaný, pani žalobkyňa, pán M. a M. A. a svedkyňa sedela pri počítači,robila si svoju prácu a matne si pamätá, ako sa pán žalovaný rozprával s pánom M. A. a neskôr sa
žalobkyňa začala konkrétne baviť s pánom žalovaným o pozemku, ktorý sa mal predať, lebo ho mala
kancelárie už dlhšiu dobu v ponuke a žalobkyňa so žalovaným sa bavili o cene pozemku a o provízii za

pozemok. Svedkyňa si konkrétne pamätala, že žalobkyňa povedala, že výška provízie sú 4 % z kúpnej
ceny a pamätala si aj to, že odznelo pri tomto sedení, že predajná cena pozemku mala byť 40.000,-
eur a provízia 4 % z tejto ceny. Svedkyňa uviedla, že s realitnou kanceláriou žalobkyne spolupracuje
od roku 2010. Jej úlohou je, že sa spoločne snaží s ďalšími živnostníkmi a so žalobkyňou o predaj
nehnuteľností. Čo sa týka spôsobu, ako sa podieľajú ona so žalobkyňou na predaji nehnuteľností je

taký, že sa dohodnú, ktorá má aké úlohy a v tomto konkrétnom prípade realizovala predaj žalobkyňa a
svedkyňa bola prítomná pri tom predaji, ale na obhliadke nehnuteľnosti nebola. Čo sa týka výšky provízie
za predaj nehnuteľnosti, potvrdila, že to závisí od konkrétneho prípadu. Svedkyňa si konkrétne pamätala
výšku provízie 4 % z prípadu pána žalovaného, lebo tento pozemok bol dlhšiu dobu v predaji, a preto si
to dobre pamätala. Okrem toho uviedla, že na stretnutí, kde bol prítomný pán žalovaný, žalobkyňa mu
uviedla aj cenu pozemku, pretože v ten deň tam mal ísť klient, ktorý mal záujem o kúpu a aby nedošlo

k nejakým nezrozumiteľným dohadom, kúpna cena sa dohodla na sumu 40.000,- eur. Nepamätala sa,
že by bol vyhotovený písomný záznam.

15. Svedok R. B., konateľ spoločnosti T&C Logistic s. r. o. so sídlom v Bratislave uviedol, že do kontaktu
so žalovaným sa dostal prostredníctvom žalobkyne a jej kancelárie, lebo ju kontaktoval telefonicky, že

ich spoločnosť by mala záujem o kúpu pozemku. Svedok povedal žalobkyni, akej veľkosti by mal byť
a žalobkyňa mu telefonicky zavolala a uviedla, že kancelária má v ponuke taký pozemok a uviedla
mu, kedy bude termín obhliadky, na ktorej sa spoločne zúčastnili aj žalovaný. Svedok uviedol, že
nehnuteľnosť si obhliadol a ten stav, ktorý tam bol v tom čase mu nevyhovoval. Ďalej tam bola taká
možnosťužalovaného,žebyžalovanýbolochotnýísťdoväčšejvýmeryvrámcipredajastým,žepotvrdil

súdu, že dvakrát bol na obhliadke nehnuteľnosti u žalovaného a bol aj za prítomnosti žalobkyne a jej
manžela, pána M. A., ale k dohode nedošlo a uviedol, že so žalovaným sa rozišiel s tým, že sa nedohodli
a že kúpa sa nebude realizovať, ale potom asi o mesiac alebo dva žalovaný osobne zavolal svedkovi,
že má záujem predať pozemok. Na to svedok osobne prišiel domov k žalovanému a povedal mu, že keď
je ochotný predať spoločnosti svedka takú výmeru, ako spoločnosť požaduje, tak sa môžu dohodnúť.

Svedok potvrdil súdu, že už potom nekontaktoval realitnú kanceláriu pani žalobkyni a dal si vypracovať
ako spoločnosť geometrický plán, aby spoločnosť vedela, kde budú presne hranice pozemku. Keď bol
vyhotovený geoplán a spoločnosť vedela, o aký rozmer pozemku ide, dohodli sa na kúpnej cene so
žalovaným, ktorá v tom čase bola 42.000,- eur. Takáto bola uvedená aj v kúpnej zmluve. Kúpnu cenu
vyplatil žalovanému svedok prevodom na jeho účet a tento bol uvedený aj v kúpnej zmluve. Vypracovanú

kúpnu zmluvu predložila sprostredkovateľská kancelária, ale nebola to kancelária pani žalobkyne. Bola
to iná realitná kancelária. Pamätal si, že o obhliadkach, ktoré prebehli u žalovaného nebol spisovaný
žiadny záznam a svedkovi bola ponúkaná realitnou kanceláriou žalobkyne výmera pozemku do 5 árov.
Nezúčastnil sa obhliadky nehnuteľnosti u žalovaného s realitnou kanceláriou, s ktorou bola uzavretá
kúpna zmluva a ktorej názov si nepamätá. Potvrdil súdu skutočnosť, že ako spoločnosť mala záujem

o kúpu pozemku, a preto oslovili viac realitných kancelárií za účelom realizácie kúpy. K dohode o cene
pozemku a o kúpe medzi spoločnosťou svedka a žalovaného došlo vtedy, keď tam prišiel geodet,
vymeral pozemok a žalovaný súhlasil s takou výmerou. Svedok potvrdil, že nemal žiadny právny vzťah
s realitnou kanceláriou žalobkyne, preto jej nemal čo platiť a ani realitná kancelária žalobkyne nežiadala
od neho finančné plnenie.

16. Svedkyňa O. A., dcéra žalovaného uviedla, že o obhliadke nehnuteľnosti - pozemku svojho otca
žalovaného sa dozvedela priamo od neho, keď jej povedal, že majú prísť k nemu na obhliadku pozemku
a svedkyňa mu uviedla, že tam pôjde spolu s dcérou. Svedkyňa bola prítomná pri ohliadke a pamätala
sa na to, že tam boli prítomní dvaja páni, ktorí sa jej predstavili, ale ona si nepamätá už ich mená.

Boli to kupci, ktorí mali záujem kúpiť pozemok jej otca s tým, že chceli kúpiť väčšiu časť, lebo to bol
pozemok do tvaru písmena L a jej otec tam mal aj skleník a pýtal sa jej vtedy pri obhliadke, či má predať
aj ten pozemok. Svedkyňa mu povedala, že nech si to rozmyslí, je to jeho vec. Pamätala si, že v ten
deň pri obhliadke sa nakoniec jej otec, žalovaný dohodol s kupcami, že predá väčšiu časť pozemku,
ale nepamätala sa svedkyňa presne za akú sumu predal tento pozemok. Určite si pamätala, že v deň

obhliadky tam boli iba dvaja kupci, ona s dcérou a jej otec. Nevedela uviesť súdu, či jej otec mal aj iné
obhliadky nehnuteľnosti v iné dni.17. Faktúrou č. 02/2014 bolo súdu preukázané, že takúto vystavila žalobkyňa žalovanému, keď mu
vyfakturovalasprostredkovateľskúprovíziuzasprostredkovaniepredajanehnuteľnostistavebnejparcely
zapísanej na LV č. 46 v sume 1.600,- eur. Táto faktúra bola vystavená dňa 3.3.2014 a splatná bola dňa

17.3.2014.

18. Čiastočným výpisom z LV č. XXXXX, kat. územia D. R., okres: D. R., obec: D. R. bolo súdu
preukázané, že výlučným vlastníkom parcely registra „C“ evidovanej na katastrálnej mape č. XXXX/
X o výmere 594 m2, druh pozemku: záhrady je spoločnosť T&C Logistic s. r. o., Pri Vinohradoch

189, Bratislava - Rača v podiele 1/1 a titulom nadobudnutia je Kúpna zmluva v znení dodatku zo dňa
11.3.2014, V 358/14.

19. Výpisom z LV č. XX, kat. územia D. R., okres: D. R., obec: D. R. bolo súdu preukázané, že 3.3.2014
bol výlučným vlastníkom parcely registra „C“ XXXX/X, záhrady o výmere 460 m2 a 3345/2, záhrady o
výmere 240 m2 žalovaný v podiele 1/1 s tým, že na týchto parcelách Okresný úrad Nové Zámky, odbor

katastrálny vyznačil plombu na základe vkladového konania V 358/2014.

20. Výzvou na plnenie zo dňa 2.5.2014 , ktorú adresoval právny zástupca žalobkyne žalovanému, ho
pred podaním žaloby vyzval na dobrovoľnú úhradu sprostredkovateľskej odmeny vo výške 1.600,- eur
s bližším a podrobným rozvedením dôvodu, pre ktorý žiada žalobkyňa zaplatenie tejto sumy, a to na

základe faktúry č. 02/2014 tak, aby túto sumu zaplatil v lehote 3 pracovných dní odo dňa dourčenia tejto
výzvy na bankový účet žalobkyne. V opačnom prípade žalobkyňa využije všetky dostupné prostriedky
právnej ochrany vrátane súdneho konania, čo zvýši celkové náklady v predmetnej veci. Vyjadrením
žalovaného k výzve na plnenie zo dňa 6.5.2014 bolo preukázané, že žalovaný písomne oznámil
právnemuzástupcovižalobkyne,žepohľadávkužalobkynevžiadnomprípadeneuznávaaniejeochotný

ju uhradiť. Uviedol, že na žiadnej odmene pre žalobkyňu sa ústne ani písomne nedohodol, a preto
tvrdenia uvádzané vo výzve na plnenie právneho zástupcu žalobkyne považoval za nepravdivé. Mal
za to, že žalobkyňa žiadnym spôsobom nepreukázala, že dohodnutá provízia mala byť práve 4 %
z odhadovanej ceny nehnuteľnosti. Faktúru č. 02/2014, ktorú obdržal považoval za bezpredmetnú,
nakoľko bola vystavená bez akéhokoľvek právneho dôvodu a že nie je ochotný ju uhradiť.

21. Kúpnou zmluvou zo dňa 24.1.2014 bolo súdu preukázané, že takúto uzatvoril žalovaný ako
predávajúci s kupujúcim spoločnosťou T&C Logistic, s. r. o., vedľajším účastníkom na strane druhej, O.
O., nar. XX.X.XXXX, bytom U. 1, D. R. podľa § 588 a nasl. OZ a predmetom prevodu bola nehnuteľnosť
vedená na Okresnom úrade Nové Zámky, odbore katastrálnom, zapísaná na LV č. XX kat. územia D.

R. pre obec D. R., záhrada, parcela č. XXXX/X o výmere 594 m2. Súčasťou bol aj geometrický plán
pod č. 1257/13 zo dňa 10.12.2013. Kúpna cena bola dohodnutá vo výške 42.000,- eur. Táto mala byť
zaplatená kupujúcim predávajúcemu na účet predávajúceho presne označený v čl. IV bod 2.

22. Zoznamom vydaných faktúr, ktoré predložil právny zástupca žalobcu bolo súdu preukázané, že

žalobkyňa si evidovala faktúru č. 02/2014 s dátumom 3.3.2014 na meno G. A. v čiastke 1.600,- eur.
V peňažnom denníku žalobkyne za obdobie od 1.1.2014 do 31.12.2014 nie je evidencia ohľadom
zaplatenia sumy 1.600,- eur.

23.Kópioudenníkatýkajúcehosaponukyzarok2013žalobkyňapreukázalaakýmspôsobomprebiehala

bežná prax, čo sa týka ponuky pozemkov na predaj, kde je uvedené adresa, kde sa pozemok nachádza,
krátky opis nehnuteľnosti s rozlohou a v poslednom stĺpci sú uvedené sumy, za ktoré je možné ponúkať
na predaj nehnuteľnosti. Takýmto spôsobom bol zaevidovaný aj žalovaný pod poradovým číslom 555,
ul. W., meno A., 5 árov, všetky inžinierske siete pred pozemkom, 1.200.000,- Sk.
24. Sprostredkovateľskými zmluvami z č. l. 82, 83 zo dňa 2.1.2008 žalobkyňa preukázala, že takúto

mala uzatvorenú so sprostredkovateľmi, pánom M. a M. A. a predmetom tejto zmluvy bolo, že pán M. a
M. A. sa zaväzujú, že budú vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca získal príležitosť uzavrieť
zmluvu o sprostredkovaní kúpy predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti s treťou osobou.

25. Lekárskou správou z č. l. 85 žalovaný preukázal, že takúto obdržal od prof. MUDr. M. PhD., ktorý

potvrdil ako všeobecný lekár, že žalovaný je pacientom v dlhodobej dispenzárnej starostlivosti pre
polymorbiditu, dominantne s postihnutím pohybového aparátu - kĺby, svaly dolných končatín, chrbtice.
V danom termíne - november 2013 mu jeho zdravotný stav prakticky znemožňoval chôdzu, pohyb doschodov, pohyb smerom hore i dole. Postupné zhoršovanie zdravotného stavu vyústilo do operácie -
implantácie náhrady pravého bedrového kĺbu.

26. Podľa ustanovenia § 774 OZ, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať
záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť
odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

27. Podľa ustanovenia § 775 OZ, sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške, odmenu treba

dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

28. Podľa ustanovenia § 776 OZ, sprostredkovateľovi patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy,
ak je to výslovne dohodnuté, pri pochybnostiach, len ak mu vznikol nárok na odmenu.

29. Podľa ustanovenia § 517 ods. 1 OZ, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho

nesplní ani v dodatočne primeranej lehote poskytnutej mi veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť
ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých
plnení.
ods. 2, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri
plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania, výšku

úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

30. Na základe vykonaného dokazovania a podľa vyššie citovaných zákonných ustanovení súd dospel
k takému právnemu záveru veci v súlade s uznesením odvolacieho súdu, ktorého právnym názorom
je súd prvej inštancie viazaný, že v danom prípade ide o vzťah vyplývajúci z ustanovení § 774, 775

a 776 OZ, z ktorých súd vychádzal a žalobkyňa dôkazné bremeno v tomto konaní nepreukázala, lebo
nepreukázala, že bezpochyby došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy, nakoľko jej tvrdenia a
dôkazy, ktoré navrhla vo veci vykonať, a ktoré súd prvej inštancie aj vykonal, nepreukázali nad akúkoľvek
pochybnosť ňou tvrdené skutočnosti a nevyvrátila tým obranu žalovaného, ktorý popiera existenciu a
obsah sprostredkovateľskej zmluvy, preto súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

31. Podľa ustanovenia § 774 OZ je jednoznačne uvedené, že toto ustanovenie upravuje
sprostredkovateľskú zmluvu, ktorá je zmluvou neformálnou a nevyžaduje si písomnú formu, nemá to
kogentne ustanovené. Uzaviera sa medzi sprostredkovateľom a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy.
Podľatohtoustanoveniasasprostredkovateľzaväzujeobstaraťzáujemcovizaodmenuuzavretiezmluvy

a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu vtedy, keď bol výsledok dosiahnutý
pričinením sprostredkovateľa. Predmetom zmluvy je teda obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu.
Toto obstaranie uzavretia zmluvy môže spočívať v tom, že sprostredkovateľ nájde partnera, ktorý chce
so záujemcom uzavrieť zmluvu, že zoznámi budúcich zmluvných partnerov, že bude spolupôsobiť pri
prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Tým sa jeho úloha skončí. To znamená, že na rozdiel od

zmluvy o obstaraní predaja veci (§ 737 a nasl. OZ), zmluvu, uzavretie ktorej sa sprostredkovateľskou
zmluvou sleduje, neuzaviera sám, ale len spolupôsobí pri jej uzavieraní. Záujemca teda uzaviera zmluvu
sám aj keď za pomoci sprostredkovateľa, ktorý mu spravidla pripraví aj potrebné podklady na uzavretie
zmluvy. Charakteristickým pojmovým znakom tejto zmluvy je nie len to, že sa sprostredkuje uzavretie
zmluvy uvedeným spôsobom, ale že sa dostaví aj výsledok, a to pričinením sprostredkovateľa. Týmto

pojmovým znakom sa táto zmluva odlišuje od príkaznej zmluvy, kde dosiahnutie výsledku nepatrí k
pojmovým znakom zmluvy (§ 728 a 729 OZ).
Podstatnými náležitosťami zmluvy sú: predmet, ktorým je sprostredkovanie a odmena, ktorá musí
byť zaslúžená. Sprostredkovanie musí mať pracovný charakter a nie len špekulatívnu povahu.
Sprostredkovanie ďalej predpokladá, že medzi činnosťou sprostredkovateľa a výsledkom, t. j.

uzavretím zmluvy je príčinná súvislosť. Výsledkom musí byť uzavretie zmluvy. Odmena je ďalším
pojmovým znakom tejto zmluvy, nakoľko tento typ zmluvy je odplatnou zmluvou, dojednáva sa
teda za odmenu. Pojmovým znakom tejto zmluvy je, že záujemca má povinnosť poskytnúť odmenu
sprostredkovateľovi len vtedy, keď bol výsledok (t. j. uzavretie sledovanej zmluvy) dosiahnutý pričinením
sprostredkovateľa. V čom treba vidieť pričinenie sa sprostredkovateľa o dosiahnutie sledovaného

výsledku, treba posudzovať podľa obsahu sprostredkovateľskej zmluvy. Ak zmluva neobsahuje
konkrétnejšie ustanovenia o tom, v čom spočíva pričinenie sa sprostredkovateľa o uzavretie zmluvy,
spravidla bude stačiť aj zistenie, či sprostredkovateľ zoznámil záujemcu s treťou osobou, ktorá chceso záujemcom uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu a tým vytvoril podmienky na dojednanie uzavretia
tejto zmluvy.
Výška odmeny sprostredkovateľa sa určí dohodou podľa zásad ustanovených v § 775 OZ. Z toho

teda vyplýva, že sprostredkovateľská zmluva je odplatná. Sprostredkovateľ má právo na odmenu,
ak bol výsledok sprostredkovateľskej zmluvy dosiahnutý jeho pričinením. Aby v takomto prípade
nevznikli pochybnosti o výške odmeny, § 775 OZ ustanovuje, že sprostredkovateľovi patrí odmena v
dohodnutej výške. To znamená, že účastníci zmluvy sa o výške odmeny musia dohodnúť, ale táto
nemusí byť uzavretá v písomnej forme. Dohoda o určení výšky odmeny je spravidla súčasťou obsahu

sprostredkovateľskejzmluvy.Slobodaúčastníkovpriurčenívýškyodmenyjedourčitejmieryobmedzená
druhou vetou § 775 OZ, podľa ktorej odmenu treba dohodnúť v súlade so všeobecne záväznými
predpismi. Či z toho vyplýva len to, že odmena nesmie prekročiť odmenu určenú ako maximálnu v
príslušnom cenovom predpise alebo ani minimálnu cenu určenú v cenovom predpise alebo či má
úplne zodpovedať cenovému predpisu, Občiansky zákonník výslovne neupravuje. Tým, že Občiansky
zákonník odkazuje na všeobecne záväzný predpis, s ktorým musí byť dohodnutá odmena v súlade,

ponecháva riešenie tejto otázky záväznému právnemu cenovému predpisu. Ak by taký existoval, muselo
by z neho vyplývať, do akej miery a v akom rozsahu musí byť dohodnutá odmena v súlade s týmto
predpisom. V súčasnosti platný všeobecný cenový predpis - zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách neupravuje
výšku odmeny za sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Ak by dohodnutá odmena nebola v súlade s
takýmto predpisom, bola by zmluva neplatná podľa ustanovenia § 40a OZ. Občiansky zákonník síce

ustanovuje, že zmluva je neplatná podľa § 40a, avšak § 40a upravuje prípady relatívnej neplatnosti, pri
ktorých nestačí, že nastal dôvod neplatnosti, ale je potrebné, aby sa ten, kto je takým úkonom dotknutý
neplatnosti dovolal.

32. V danom prípade po doplnení dokazovania v intenciách uznesenia odvolacieho súdu súd prvej

inštancie mal za to, že žalobkyňa neodstránila dostatočným spôsobom svoje rozporné tvrdenia, ktoré
prezentovalavžalobeaneskôrajvýpoveďamiresp.tietokorigovalačiastočneprostredníctvomprávneho
zástupcu rozsiahlym písomným podaním zo dňa 4.4.2017, keď uznala, že v žalobnom návrhu uviedla
dátum uzatvorenia zmluvy 11.11.2013 a dátum prvej obhliadky nehnuteľnosti 18.11.2013 a vo svojej
výpovedi uviedla iné dátumy, pričom tieto rozpory nevysvetlila, ale opravila ich ústne vo svojej výpovedi

dňa 11.2.2015 ako chybu v písaní spôsobenú svojím právnym zástupcom. Jednoznačne mala za to,
že k uzavretiu zmluvy došlo dňa 26.11.2013 a v ten istý deň došlo aj k prvej obhliadke nehnuteľnosti
v jej prítomnosti, čo potvrdili svedkovia, ktorých navrhla v konaní vypočuť ona. Odstránenie tohto
rozporu však nemá takú právnu silu, aby ďalšími dôkazmi vyvrátila obranu žalovaného a jednoznačne
preukázala platné uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy. Neodstránila rozpory týkajúce sa termínov

obhliadok nehnuteľností a tak isto neodstránila ani rozpor, čo sa týka veľkosti výmery nehnuteľnosti,
ktorá mala byť predmetom sprostredkovateľskej zmluvy. Právny zástupca žalobkyne tento rozpor vo
svojom písomnom podaní odôvodil tým, že pri predaji v realitných kanceláriách žiadny záujemca presne
neurčí, v akej výmere chce nehnuteľnosť predať, uvedie určitú výmeru, ale nehnuteľnosť sa môže predať
aj v inej výmere. Bola si vedomá žalobkyňa skutočnosti, že bude potrebné vypracovať geometrický plán,

pretože záujemca o kúpu nehnuteľnosti mal záujem o väčší pozemok, avšak pre špekulatívne konanie
žalovaného k uvedenému nedošlo, čo teda nie je takou obranou žalobkyne, pre ktorú by mohol súd
prvej inštancie tento dôkaz považovať za správny. Neodstránila spornosť vo svojich vyjadreniach, čo
sa týka základu provízie, keď v žalobe uviedla výpočet z odhadovanej predajnej ceny a následne z
kúpnej ceny. Právny zástupca žalobkyne vo svojom písomnom podaní tento rozpor riešil, keď mal za to,

že žalobkyňa opakovane vo svojej výpovedi tvrdila, že výška dohodnutej provízie za sprostredkovanie
predaja predmetnej nehnuteľnosti boli 4 % z predajnej ceny 42.000,- eur a na tomto svojom tvrdení
nič nezmenila. Uznal, že počas pojednávaní žalobkyňa na otázky o obvyklej provízii svojej realitnej
kancelárie odpovedala 4 %, avšak vždy konzistentne tvrdila, že dohodnutá provízia v danom prípade
boli 4 %. Mal za to, že pokiaľ ide o pokus tvrdiť niečo iné, ide zrejme o nepochopenie tvrdení žalobkyne

v tomto smere. Odvolací súd sa však nestotožnil s tvrdeniami žalobkyne ohľadom základu provízie a
súd prvej inštancie je viazaný názorom odvolacieho súdu a v ďalšom konaní nedošlo k žiadnej zmene v
rámci dokazovania ohľadom tejto skutočnosti. Tak isto žalobkyňa neodstránila rozpory vo výpovediach
svedkov, ktoré jednoznačne nepotvrdzujú dátum uzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy a obhliadok.
Žalovaný totiž v priebehu celého konania poprel, že by bol v kancelárii u žalobkyni a že by s ňou

uzatvoril sprostredkovateľskú zmluvu. Uviedol, že o celej záležitosti jednal so svedkom M. A., ktorý
sa ho niekedy v novembri opýtal, či ešte predáva pozemok, a keď mu žalovaný kladne odpovedal,
tak odišiel. Svedok ako zamestnanec realitnej kancelárie potvrdil súdu, že sprostredkovateľskú zmluvuso žalovaným neuzatvoril, pretože sa poznali od detstva. Tieto skutočnosti tiež žiadnym spôsobom
preukázané neboli.

33.Vzhľadomkuskutočnosti,žežalobkyňaporozhodnutíodvolacímsúdomnedoplnilavžiadnomsmere
dokazovanie, nevyskytli sa žiadne nové okolnosti, ktoré by zdôvodňovali a jednoznačne nad všetky
pochybnostipreukázalidôvodnosťjejnárokuozaplatení1.600,-eurtitulomsprostredkovateľskejzmluvy,
mal súd za to, že nie je možné žalobe vyhovieť, nakoľko odvolací súd sa jednoznačne vyjadril, že
pokiaľ všetky tieto nezrovnalosti, na ktoré poukázal vo svojom vyjadrení žalobkyňa nezmení, prípadne

nenavrhne vo veci nové dokazovanie a pokiaľ dostatočným a presvedčivým spôsobom nepreukáže, že
platne uzatvorila so žalovaným sprostredkovateľskú zmluvu, nie je možné žalobe vyhovieť.

34. Súd prvej inštancie všetky rozporné tvrdenia v rámci doplneného dokazovania v naznačenom smere
odvolacím súdom odstraňoval a mal za to, že k žiadnej zmene oproti pôvodnému rozhodnutiu súdu
prvej inštancie v rámci dokazovania zo strany žalobkyne nedošlo, došlo iba k určitej korigácii zo strany

jej právneho zástupcu písomným podaním zo dňa 4.4.2017, ktoré súd vyhodnotil ako nedostatočné,
pretože žiadne nové skutočnosti, ktoré by odstránili doterajšie rozpory, žalobkyňa nepreukázala a
žiadnym spôsobom nedošlo touto korigáciou k zmene, v rámci ktorej by bolo možné, aby súd bez
pochyby konštatoval platné uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy. Čo sa týka námietky odvolacieho
súdu ohľadom zaujatosti vypočutých svedkov, s poukazom na ich pracovnú a finančnú prepojenosť

so žalobkyňou, súd prvej inštancie je toho názoru, že na Slovensku je bežnou praxou, že súkromné
kancelárie, nie len realitné, ale aj iné, bežne pracujú aj s rodinnými príslušníkmi, ide o bežnú prax v
podnikaní a obchodovaní. Keď žalobkyňa tvrdila, že pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy boli
prítomní tí svedkovia, ktorých označila a navrhla ich vypočuť, súd nevzhliadol žiadny dôvod, pre ktorý by
ich nemal k veci vypočuť a na základe toho posúdiť nárok žalobkyne a vyvodiť z neho patričné právne

následky.
Čo sa týka skutočnosti, že súd prvej inštancie sa nezaoberal otázkou, či v danom prípade
sprostredkovateľská zmluva spadá pod režim spotrebiteľskej zmluvy, je pravdou, že sa nimi súd
nezaoberal, pretože považoval za dôležitejšie riešiť skutočnosť, či sprostredkovateľská zmluva spĺňa
zákonom stanovené podmienky podľa Občianskeho zákonníka a pokiaľ by sa aj zaoberal otázkou, či je

v súlade s ustanoveniami o spotrebiteľskej zmluve, pokiaľ by bola platná sprostredkovateľská zmluva,
tak mal za to, že nevzhliadol žiadne neprijateľné podmienky v sprostredkovateľskej zmluve žalobkyne.
Ale vzhľadom k tomu, že súd žalobu zamietol, má za to, že riešenie tejto otázky v danom prípade nič
nevyrieši a nemá vplyv na skutočnosť, že súd žalobu zamietol.

35. Súd prvej inštancie sa stotožnil v plnom rozsahu so záverečným prednesom právneho zástupcu
žalovaného zo dňa 2.9.2015, doručený tunajšiemu súdu dňa 8.9.2015, že v danom konaní nebol
definovaný predmet sprostredkovateľskej zmluvy, ktorú mal žalovaný uzavrieť so žalobkyňou a že
žalobkyňa hodnoverným spôsobom nepreukázala nad všetky pochybnosti, že by so žalovaným
uzatvorila riadnu sprostredkovateľskú zmluvu. V tomto smere čo sa týka odvolania žalovaného, v

podstate právny zástupca v odvolaní poukázal na všetky tieto skutočnosti, ktoré uviedol aj v záverečnej
reči a ktoré v obsiahlejšej forme reprodukoval v odvolaní. Samotné sprostredkovanie príležitosti
uzavrieť zmluvu o predaji nehnuteľnosti podľa názoru súdu prvej inštancie nemôže byť považované
za sprostredkovateľskú zmluvu, a to nie len pre chýbajúcu príčinnú súvislosť medzi obstaraním
príležitosti uzavrieť zmluvu a uzavretím zmluvy medzi záujemcom a treťou osobou, ale aj z dôvodu,

že sprostredkovanie musí mať pracovný charakter a nie špekulatívnu povahu. Žalobkyňa teda v
tomto konaní žiadnym spôsobom nepreukázala, že by sa pričinila o to že spoločnosť T&C Logistic
s.r.o. zmenila svoj pôvodný postoj a nakoniec sa rozhodla uzavrieť zmluvu o predaji nehnuteľnosti
výlučne so žalovaným, ale cez inú realitnú kanceláriu, ktorú tiež žalovaný neoslovil. Súd prvej inštancie
považuje za podstatné k veci uviesť, že výpoveď svedka B. preukazuje skutočnosť, že k dohode medzi

žalovaným a žalobkyňou, tak ako to tvrdila žalobkyňa a svedok M. A. nedošlo, pretože pri prvej obhliadke
nehnuteľnosti sa všetci rozišli s tým, že kúpa sa nebude realizovať, lebo záhrada mala iba výmeru 460
m2, pričom záujemca mal záujem o väčšiu výmeru pozemku. Následne ku kúpe došlo až potom, keď si
svedok resp. záujemca, pán B., v rámci svojej spoločnosti dal vypracovať geometrický plán a zabezpečil
všetky doklady potrebné ku kúpe nehnuteľnosti o výmere 594 m2 a nie 460 m2, ktorá nebola a ani

nemohla byť predmetom sprostredkovania predaja, nakoľko už bola zameraná geometrickým plánom
spoločnosti T&C Logistic s.r.o. Aj z týchto dôvodov mal súd za to, že žalobkyňa sa žiadnym spôsobom
nepričinila o uzavretie kúpnej zmluvy so žalovaným a tým, že žalovaný jednal výlučne iba so zástupcomspoločnosti T&C Logistic a nie so žalobkyňou, nemohla žalobkyňa tvrdiť v tomto konaní, že uzavrela
zmluvu o sprostredkovaní predaja so žalovaným.

36. S poukazom na všetko vyššie uvedené, súd prvej inštancie mal za to, že je potrebné žalobu
zamietnuť z dôvodov, že žalobkyňa nezvládla dôkazné bremeno v tomto konaní a nad akúkoľvek
pochybnosť nepreukázala, že platne uzatvorila sprostredkovateľskú zmluvu, pretože žiadne nové
okolnosti po rozhodnutí odvolacím súdom nevyšli najavo, ani neboli z jej strany preukázané.

37. O trovách konania súd rozhodol podľa ust. § 255 C.S.P. a priznal ich žalovanému v rozsahu 100 %,
ktorý mal vo veci plný úspech, podľa § 262 odsek 1 C.S.P. a o výške náhrady trov konania rozhodne
súd samostatným uznesením podľa ustanovenia § 262 odsek 2 C.S.P.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti
odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku (§38 odsek 2 ExP).