Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 3. október 2016

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 31Cb/70/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5111230093
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 10. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Július Tóth

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2016:5111230093.12

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I samosudcom JUDr. Júliusom Tóthom v právnej veci žalobcu OSC s.r.o., Líščie

nivy 23, Bratislava 821 08, IČO: 46 767 240, práv. zast.: : JUDr. Karol Gordík, advokát, Pivovarská 20,
010 01 Žilina, proti žalovanému: PROBYT Plus s.r.o. Košice, Szakkayho 1, 040 01 Košice, IČO: 36 183
733, zast.: KAIFER advokátska kancelária s.r.o., Fibichova 11, 040 01 Košice, IČO: 36 861 561, v konaní
o zaplatenie 122.999,64,-EUR s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Žalobu z a m i e t a .

Žalovanému priznáva náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou, doručenou súdu dňa 21.9.2011 právny predchodca žalobcu žiadal, aby súd uložil

žalovanému povinnosť zaplatiť mu sumu vo výške 122999,64,-EUR s úrokom z omeškania vo výške
9,25%ročneod17.6.2011dozaplateniaanahradiťžalobcovitrovykonania.Vžalobeuviedol,žežalobca
dňa 1.6.2011 vystavil žalovanému faktúru č.1011010 za stavebné práce s dátumom splatnosti 15.6.2011
na celkovú sumu 122999,64,-EUR. Žalovaný túto sumu dosiaľ neuhradil, preto bol žalobca nútený
domáhať sa svojho práva súdnou cestou.

2. Žalovaný k žalobe uviedol, že ju žiada zamietnuť a to najmä z týchto dôvodov. Dňa 19.3.2009 uzavrel

žalobca a žalovaný ako zástupca vlastníkov bytov na ul. Clementisova 10,11,12 v Košiciach Zmluvu
o dielo č.11-03/2009 ( ďalej len Zmluva ), predmetom ktorej bolo „Komplexné zateplenie domu na ul.
Clementisova 10,11,12 Košice“. Cena za dielo bola dohodnutá ako cena maximálna a konečná vo
výške 351069,-EUR. Žalovaný cenu za dielo žalobcovi vyplatil riadne a včas, na základe podmienok
dohodnutých v Zmluve a faktúr vystavených žalobcom. Žalobca v žalobe uvádza, že žalobca vystavil
žalovanému faktúru č. 1011010 za stavebné práce na celkovú sumu 122999,64,-EUR. Žalovaný však
neuviedol, za aké stavebné práce bola vystavená predmetná faktúra, pretože z faktúr predložených

žalovaným a výpisov z účtu vyplýva, že stavebné práce dohodnuté na základe Zmluvy boli vykonané
a žalovaným uhradené. Ďalej poukázal na skutočnosť, že žalovaný vykonáva správu bytového domu
na ul. Clementisova 10,11,12 v Košiciach a predmetnú Zmluvu uzatváral v mene vlastníkov bytov a
nebytových priestorov na ul. Clementisova 10,11,12 v Košiciach. Z uvedeného dôvodu namietol pasívnu
legitimáciu žalovaného, pretože jednak žalovaný so žalobcom neuzavrel žiadny písomný dodatok na
prácenaviac,alepredovšetkýmzdôvodu,žežalovanývykonávalensprávubytovýchdomovapostupuje
podľa pokynov vlastníkov bytov v jednotlivých bytových domoch. Žalobca sám o tejto skutočnosti vie,

pretože k žalobe pripojil aj neúplný list zo dňa 13.6.2011, ktorým vyzval vlastníkov bytového domu na
úhradu prevedených prác.3. Rozsudkom zo dňa 22.4.2013, č. k. 31 Cb70/2012-101 tunajší súd žalobu zamietol najmä s poukazom
na nedostatok pasívnej legitimácie žalovaného , ako aj z dôvodu, že žalobca nepredložením dôkazov
neuniesol dôkazné bremeno svojich tvrdení.

4. Uznesením zo dňa 26.2.2014 Krajský súd v Košiciach zrušil rozsudok a vec vrátil tunajšiemu súdu
na ďalšie konanie. V odôvodnení okrem iného uviedol, že správca je povinný vykonávať správu domu
samostatne v mene vlastníkov bytov na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov
pred súdom. Správu domu zabezpečuje správca v mene vlastníkov, pred súdom je však oprávnený

správca konať pri správe domu za vlastníkov, teda vo vlastnom mene a na účet vlastníkov - napr. pri
vymáhaní nedoplatkov úhrad plnenia a preddavkov . Z ust. § 8b ods,. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. vyplýva,
že túto činnosť vykonáva správca v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov, čoho dôsledkom
je, že práva a povinnosti z úkonov správcu vznikajú priamo zastúpenému teda vlastníkom bytov a
nebytových priestorov. Ide teda o priame zastúpenie. Ak má však správca realizovať v mene vlastníkov
právne úkony, teda konať v mene vlastníkov s tretími osobami, potrebuje na to plnomocenstvo. Toto

plnomocenstvo udeľujú vlastníci správcovi zvyčajne v zmluve o výkone správy. Žalovaný nepredložil
Zmluvu o výkone správy, z ktorej bude zrejmé, či má žalovaný priame alebo nepriame zastúpenie
vlastníkov bytov pri uzatvorení ZOD. Založenie účinkov priameho zastúpenia predpokladá okrem
objektívne daných znakov priameho zastúpenia a plnej moci aj to, by splnomocnenec konal v mene
zastúpeného s treťou osobou tak, aby táto vedela, resp. musela vedieť, že s ňou konajúci subjekt

( žalovaný ) koná za iného ( vlastníkov ), že zmluvnou stranou je iná osoba a že jednanie je vedené
zástupcom. Ak nie je splnená táto podmienka, môže ísť iba o nepriame zastúpenie, teda že zástupca
( žalovaný ) koná vo vlastnom mene na účet zastúpeného ( vlastníkov). ZOD zo dňa 19.3.2009 obsahuje
uvedenie „vlastníci bytov a NP bytového domu v zastúpení p. S. W. - konateľ žalovaného . Zmluvu
za objednávateľa podpísal žalovaný. Podstatnou náležitosťou každej zmluvy je presné označenie

zmluvných strán, aby bolo zrejmé. Pre koho práva a povinnosti z konkrétnej zmluvy plynú, to znamená,
žeprávnickéosobymusiabyťoznačenévsúladesvýpisomzobchodnéhoregistra,aleboinýmregistrom
a fyzické osoby musia byť označené menom, priezviskom, prípadne ďalším identifikačnými znakmi,
aby sa zabránilo ich zámene. ZOD z 19.3.2009 tieto náležitosti nespĺňa, lebo ak mali byť účastníkmi
zmluvného vzťahu FO, potom mali byť riadne identifikované. Súd v rozhodnutí neuviedol, prečo

považoval túto zmluvu v označení objednávateľa za dostatočne určitú a preto platnú. Je nepochybné,
že stavebné práce na zateplení domu a ďalšie stavebné práce zabezpečoval žalovaný ako správca
bytového domu. Žalovaný ako správca podľa ust. §8b ods. 4 cit. zák. zodpovedá za záväzky vlastníkov
bytov v dome vzniknuté pri výkone správy, a to do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky
zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči

dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy nesie podľa
tohto ustanovenia vlastník bytu len vtedy, ak nie sú kryté úhradami preddavkov do fondu opráv. Teda aj
v prípade, ak by boli účastníkmi ZOD vlastníci bytov, zo zákona je tu zodpovednosť správcu za záväzky
vyplývajúce zo ZOD do výšky stanovenej v cit. ust..

5.Právny zástupca žalobcu na pojednávaní konanom dňa 26.1.2015 okrem iného uviedol, že právnym
dôvodom,právnymtitulomjevtomtoprípadezmluvaodieloanajmänaviacpráce,ktoréžalobcavykonal
pri začatí a realizácii prác v predmetnom diele, teda žalobca zistil, že určité naviac práce, ktoré bolo
potrebné vykonať, aby mohlo byť dielo riadne bez vád realizované a dokončené.

6. Právny zástupca žalobcu vo svojich vyjadreniach okrem iného uviedol, že podľa ust. § 8b ods. 1
zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej
len cit. zák.) je správca povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov a na ich účet
a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov pred súdom. S poukazom na ust. § 8b ods. 4

cit. zák. nesie správca primárnu zodpovednosť za záväzky voči dodávateľom služieb. Až pokiaľ by
nepostačovali úhrady od vlastníkov, resp. zostatok fondu prevádzky, údržby a opráv na zaplatenie ceny
dodaných tovarov a služieb dodávateľovi, zodpovedali by za tieto záväzky priamo vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome. Žalobca dôvodí pasívnu legitimáciu žalovaného od ust. § 8b ods. 4 cit.
zák. a ďalej z tej skutočnosti, že žalovaný podpísal so žalobcom predmetnú ZOD zo dňa 19.3.2009

na strane objednávateľa, kde je síce uvedené , že žalovaný ju uzatvára v zastúpení vlastníkov bytov a
nebytovýchpriestorovvbytovomdome,avšakžalovanýtakkonalnazákladezákonnéhosplnomocnenia
ako správca bytového domu v zmysle príslušných ust. cit. zák. Zároveň všetky faktúry, ktoré žalobca
vystavil za práce vykonané v zmysle danej ZOD boli vystavené na žalovaného, ktorý tieto evidoval vosvojom účtovníctve a platiť žalobcovi priamo zo svojho účtu, kde ako vlastník účtu je uvedený priamo
žalovaný. Koncepcia a účel cit. zák. sú postavené na tom, že v určitých zákonom predvídateľných a
definovaných situáciách je voči dodávateľovi služieb zodpovedný priamo správca bytového domu a nie

jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, najmä pokiaľ ide o záväzok správcu z uzavretej
a podpísanej ZOD.

7.Právny zástupca žalovaného v ďalších vyjadreniach okrem iného uviedol, že skutočnosť, že Zmluvu
o dielo č. 11-03/2009 podpísal žalovaný ako správca za objednávateľa, ktorým sú vlastníci bytov a

nebytových priestorov bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice /ďalej aj „vlastníci bytov“/, jasne
preukazuje, ktoré subjekty predmetnú zmluvu o dielo uzavreli, a teda zmluvnou stranou nemôže byť
žalovaný. Z uvedenej skutočnosti žalovaný dôvodí jednoznačný záver o nedostatku pasívnej legitimácie
žalovaného. Z ust. § 8b ods. 1 cit. zák., jasne vyplýva, že správca pri výkone správy domu koná v mene
vlastníkov bytov a nebytových priestorov a na ich účet, a preto z právnych vzťahov týkajúcich sa správy
domu, do ktorých vstupujú vlastníci bytov a nebytových priestorov, sú zaviazaní práve vlastníci bytov

a nebytových priestorov, napriek tomu, že za vlastníkov bytov a nebytových priestorov koná správca /
v prejednávanej veci žalovaný/, ktorý tak konal ako zákonný zástupca vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v zmysle ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Žalovaný sa s prihliadnutím na znenie
ust. § 8b ods. 1 cit. zák. nemôže stotožniť s názorom odvolacieho súdu, že správca je oprávnený konať
pri správe domu za vlastníkov bytov vo vlastnom mene. Nie je možné dať za pravdu odvolaciemu

súdu nakoľko z ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov vyplýva zásada zákonného zastúpenia
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome správcom, z ktorej normatívneho vyjadrenia v zákone
o vlastníctve bytov vyplýva povinnosť správcu vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pričom zo samotného textu ustanovenia nepochybne vyplýva,
že je oprávnený pri správe domu za vlastníkov konať pred súdom. V zmysle tohto priameho zastúpenia

vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca ako ich zástupca vo vzťahu k tretej osobe prejavuje
vôľu v mene a na účet zastúpeného, t.j. vlastníkov bytov a nebytových priestorov, v dôsledku čoho
vznikajú pri priamom zastúpení práva a povinnosti priamo zastúpenému, t.j. všetkým vlastníkom bytov a
nebytovýchpriestorov,atedaúčinkyztohoktoréhoprávnehoúkonuvznikajúpriamovšetkýmvlastníkom
bytovanebytovýchpriestorov.Ajsprihliadnutímnavyššieuvedenéžalovanýtedarozporujespoukazom

na gramatický výklad ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov záver, že by správca pred súdom
konal vo vlastnom mene a na účet vlastníkov bytov. Z predmetného ustanovenia jasne vyplýva, že
správca pri výkone správy domu koná za vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t.j. v ich mene a
na ich účet. Žiadnym výkladom predmetného ustanovenia nie je možné dospieť k záveru, k akému
dospel odvolací súd, že by správca v konaní pred súdom konal vo vlastnom mene, nakoľko správca

nevstupuje do právnych vzťahov s tretími osobami pri správe bytového domu vo vlastnom mene, ale
do týchto vzťahov vstupujú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Vzhľadom na uvedené nemôže
byť správca pasívne legitimovaný v konaní, v ktorom sa žalobca domáha nároku z právneho vzťahu,
ktoréhoúčastníkomnastraneobjednávateľasúvlastnícibytovanebytovýchpriestorov/aniejesprávca/.
Aplikujúc logický výklad ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov je potrebné jednoznačne dospieť

k záveru, že správca v súdnych konaniach vo veci správy domu zastupuje a koná v mene všetkých
vlastníkov bytov. Aj z judikatúry všeobecných súdov vyplýva, že správcovia nemajú aktívnu vecnú
legitimáciu v konaní pred súdmi /v konaní na vymáhanie pohľadávok vlastníkov vo vlastnom mene/,
ale konajú len v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom účastníkmi
konania sú všetci vlastníci, za ktorých správca koná ako ich zákonný zástupca podľa ust. § 8a ods.

1 a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov. S prihliadnutím na spomenutú judikatúru je potrebné dospieť
k záveru, že správca nielen že nemôže mať aktívnu, ale nemôže mať ani pasívnu vecnú legitimáciu,
nakoľko priznaním vecnej legitimácie správcovi by sa znegoval úmysel zákonodarcu zmeniť nepriame
zastúpenie správcu na priame zastúpenie, t.j. úmysel zákonodarcu, aby správca konal pri výkone správy
v mene a na účet vlastníkov bytov, ktorý stav bol zavedený novelou zákona o vlastníctve bytov účinnou

od 01.07.2007, na rozdiel od právneho stavu účinného do 30.06.2007, kedy správca konal pri výkone
správy vo vlastnom mene /nepriame zastúpenie/. V súvislosti s uvedeným upriamujeme pozornosť súdu
na to, že správcom môže byť v zmysle ust. § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov právnická osoba alebo
fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu
bytového fondu, pričom činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa zákona o vlastníctve bytov. Aj

s prihliadnutím na ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov je nepochybné, že správca, pri výkone
činnosti správcu, koná v mene vlastníkov bytov a na účet vlastníkov bytov. Žalovaný ďalej poukazuje na
to, že z ust. § 8b ods. 1 a z ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov je zrejmé, že správca pri vykonávaní
správy bytového domu, ktorého činnosti pri správe sú vymedzené v ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctvebytov, koná v zmysle ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov v mene a na účet vlastníkov bytov,
t.j. za vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V zmysle ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov je
správca, ktorý uzavrie s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov zmluvu o výkone správy, zástupcom

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v rozsahu výkonu správy vymedzenej v ust. § 6 ods. 2 zákona
o vlastníctve bytov. Na základe predmetného ustanovenia je správca oprávnený a povinný pri výkone
správy zastupovať vlastníkov bytoch a nebytových priestorov, za ktorých koná v ich mene a na ich účet,
avšak bez osobitného plnomocenstva od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca nepotrebuje
na zastupovanie vlastníkov bytov pri výkone správy plnomocenstvo, ak vykonáva pri správe činnosti

podľa ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, ktorý jasne vymedzuje rozsah, ktoré činnosti sú správou
domu, a teda ktoré činnosti vykonáva správca z titulu výkonu činnosti správcu. Vzhľadom k tomu,
že ustanovenia zákona o vlastníctve bytov upravujúce činnosť správcu sú kogentnými ustanoveniami,
nie je možné zužovať rozsah činností správcu, ktoré mu priznáva zákon, je možné však dohodou
uzavretou medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom rozšíriť rozsah činností správcu.
S prihliadnutím na uvedené máme za to, že ak zmluva o výkone správy neurčuje žiaden rozsah činností

nad rámec zákona, správca nepotrebuje žiadne osobitné plnomocenstvo na výkon správy, resp. činností
v rámci ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, nakoľko správca koná v rámci svojho rozsahu činností,
ktoré mu pri výkone správy zveruje zákon. V prípade, ak by mal správca vykonávať činnosť, ktorá nie je
upravená v zákone o vlastníctve bytov a nespadá ani pod rozsah ustanovenia § 6 ods. 2 písm. e) zákona
o vlastníctve bytov v rámci výkonu správy, v tom prípade je možné hovoriť o potrebe plnomocenstva pre

správcu. Vzhľadom na uvedené má za to, že požadovanie osobitného plnomocenstva od správcu pri
výkone činností spadajúcich pod ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov je v príkrom rozpore s ust.
§ 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, a to aj s prihliadnutím k tomu, že u správcu pri výkone správy
domu /nakoľko koná v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov/ ide o priame zákonné
zastúpenie vlastníkov bytov nebytových priestorov zo zákona. V súvislosti s uvedeným žalovaný dodal,

že v prípade uzavretia zmluvy o dielo za vlastníkov bytov a nebytových priestorov Clementisova 10, 11,
12 Košice správca nepotreboval žiadne osobitné plnomocenstvo k tomu, aby konal za vlastníkov bytov a
na ich účet, nakoľko uzavretie tejto zmluvy o dielo bolo vlastníkmi bytov schválené na schôdzi vlastníkov
bytov a išlo o činnosť správcu v zmysle ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov /obstarávanie služieb,
ktorou správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu,

opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu/. Rozsah oprávnení správcu
pri výkone správy, v zmysle ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, nie je možné zúžiť vzhľadom na
kogentnú povahu uvedeného ustanovenia. Zároveň dodávame, aj s prihliadnutím na znenie zmluvy o
dielo, že medzi účastníkmi zmluvy nebolo sporné, kto koná za ktorý subjekt. Žalovaný ďalej uviedol, že
žalovaný je zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu Clementisova 10, 11,

12 v Košiciach, ktorého rozsah zastúpenia upravuje priamo zákon, nakoľko žalovaný vykonáva správu
v bytovom dome na Clementisovej 10, 11, 12 v Košiciach /ďalej aj „bytový dom“/. Dodal, že skutočnosť,
že žalovaný je správcom bytového domu, nebola žalobcom v konaní spochybnená a sám odvolací
súd uviedol v odôvodnení uznesenia, že je nepochybné, že žalovaný je správcom bytového domu.
Zároveň uvádzame, že správca zastupoval vlastníkov bytov pri uzavretí zmluvy o dielo ako zástupca. S

prihliadnutím na tvrdenia odvolacieho súdu uvedené vyššie je potrebné poukázať na to, že z okolností
uzatvárania zmluvy o dielo a z jej ustanovení, resp. záhlavia /týkajúceho sa označenia zmluvných strán/
žalobca musel mať a mal vedomosť o tom, že žalovaný konal v mene zastúpeného /vlastníkov bytov/ so
žalobcom, a teda že zmluvu o dielo žalobca neuzatváral so žalovaným, ale s vlastníkmi bytov, ktorých
zastupuje žalovaný ako správca bytového domu, a teda že zmluvnou stranou zmluvy o dielo sú vlastníci

bytov a nie žalobca. Vylučuje skutočnosť, že by mohla existovať pochybnosť, či bola splnená podmienka
vedomosti žalobcu o tom, kto je zmluvnou stranou zmluvy o dielo, resp. že žalovaný konal za vlastníkov
bytov ako zástupca. Vzhľadom na vyššie uvedené poukázal na ust. § 32 ods. 1 a 2 Občianskeho
zákonníka, nakoľko z ust. § 32 ods. 1 Občianskeho zákonníka výkladom „argumentum a contrario“
dospejeme k záveru, že ak z právneho úkonu vyplýva, že niekto koná za niekoho iného, platí, že koná za

túto inú osobu. Z ustanovení zmluvy o dielo jednoznačne vyplýva, že predmetnú zmluvu o dielo uzavreli
ako objednávatelia vlastníci bytov v zastúpení žalovaným ako správcom, a teda muselo byť žalobcovi
zrejmé, že žalovaný koná za iného, a to za vlastníkov bytov, nakoľko vlastníci bytov si objednali u žalobcu
vykonanie diela a nie žalovaný - správca. Vzhľadom na uvedenú skutočnosť, aj s prihliadnutím na ust.
§ 32 ods. 2 Občianskeho zákonníka je zrejmé, že z predmetnej zmluvy o dielo vznikli práva a povinnosti

vlastníkom bytov.
Žalovaný ďalej poukázal na to, že rozsah, v akom správca koná v mene vlastníkov bytov pri správe
nevyplýva zo zmluvy, ale rozsah jeho oprávnení a povinností pri výkone správy je primárne daný
zákonom o vlastníctve bytov, a to v ust. § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Zákon o vlastníctvebytov v žiadnom ustanovení neupravuje možnosť, že by správca konal vo vlastnom mene na účet
vlastníkov bytov v rozsahu činností uvedených v ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov. V súvislosti
so spomenutým dodal, že v minulosti zákon o vlastníctve bytov upravoval konanie správcu v tom

zmysle, že správca konal vo vlastnom mene a na účet vlastníkov bytov /nepriame zastúpenie správcom/.
Zákonom č. 268/2007 Z.z. účinným od 01.07.2007 sa nepriame zastúpenie správcom zmenilo na priame
zastúpenie, nakoľko správca v zmysle ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov už nekoná pri výkone
správy vo vlastnom mene, ako konal v čase predchádzajúcej právnej úpravy účinnej od 01.07.2004
do 30.06.2007, ale koná v mene vlastníkov a na ich účet, v dôsledku čoho pri právnych úkonoch

správcu vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpeným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v
dome. Zhrnúc súčasný právny stav v tom zmysle, že s účinnosťou od 01.07.2007 správca je povinný
vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich
účet, opätovne poukázal na kogentný charakter ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, a preto
neobstojí právny záver, že by rozsah, v akom správca koná v mene vlastníkov bytov, vyplýval prioritne zo
zmluvy o výkone správy a taktiež názor, že správca môže prípadne konať aj vo vlastnom mene, pretože

zmluvouovýkonesprávybybolomožnédojednať,žesprávcabudevykonávaťsprávuvovlastnommene
v rozsahu plnenia povinnosti správcu v zmysle ust. § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov. Má za to, že v
žiadnom prípade nie je možné v zmluve dojednať konanie správcu vo vlastnom mene pri výkone správy,
a to vzhľadom k tomu, že zmluva o výkone správy nemôže byť v rozpore s kogentnými ustanoveniami
zákona o vlastníctve bytov, predovšetkým v rozpore s ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, v

zmysle ktorého správca koná v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov a na ich účet.
K otázke platnosti ZOD z dôvodu špecifikácie subjektov ZOD žalovaný okrem iného uviedol, že v prípade
neplatnosti zmluvy o dielo z dôvodu neurčiteľnosti subjektu upriamuje pozornosť súdu na to, že žalobca
sa domáha svojho nároku v tomto konaní práve z predmetnej zmluvy o dielo. Žalovaný poukazuje aj
na to, že ide o právny úkon, ktorý vlastníci bytov urobili, resp. ktorým prejavili vôľu ohľadom diela -

zateplenia svojho bytového domu nachádzajúceho sa na Clementisovej 10, 11, 12 v Košiciach, pričom
pri uzavretí zmluvy o dielo ich zastupoval žalovaný v zmysle jeho zákonného zastúpenia ako správcu.
Je zrejmé, že predmetnú zmluvu o dielo, nakoľko jej predmetom bolo zateplenie bytového domu, mohli
uzavrieť iba vlastníci bytov a nebytových priestorov, nakoľko títo vlastníci bytov a nebytových priestorov
sú zároveň podielovými spoluvlastníkmi bytového domu, keďže s vlastníctvom každého bytu v bytovom

dome je spojené spoluvlastníctvo k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu. Z
uvedeného vyplýva, že len vlastníci bytov sú subjektom oprávneným zo zmluvy o dielo a len voči ním
môže existovať nárok na plnenie vyplývajúce zo zmluvy o dielo a zároveň uviedol, že vlastníci bytov
boli stavebníkom v zmysle stavebného povolenia, a teda je zrejmé, v koho prospech sa realizovala
stavba pričom žalovaný nebol zhotoviteľom, ktorý by si v subdodávke objednal služby od žalobcu.

Žalovaný má taktiež za to, že označenie objednávateľa v zmluve o dielo ako: „Vlastníci bytov a NP
bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice“ je dostatočne presné a určité označenie zmluvnej
strany - objednávateľa a zároveň je nezameniteľným označením zmluvnej strany. Žalovaný uvádza,
že predmetnou zmluvou o dielo sa dojednalo zhotovenie diela na bytovom dome nachádzajúcom sa
na Clementisovej 10, 11, 12 v Košiciach, ktorého spoluvlastníkmi sú vlastníci bytov a nebytových

priestorov v tomto bytovom dome. V priebehu realizácie diela, resp. po jeho ukončení by mohlo dôjsť
k prevodu vlastníctva k bytu /nebytovému priestoru/ v uvedenom bytovom dome, s prevodom ktorého
by bol obligatórne spojený aj prevod spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach bytového domu. „Nový vlastník bytu /nebytového priestoru/“ v uvedenom bytovom dome by
tak vstúpil do práv a povinností vyplývajúcich z predmetnej zmluvy o dielo týkajúcej sa bytového domu,

nakoľko by sa stal aj podielovým spoluvlastníkom spoločných častí a spoločných zariadení bytového
domu. Z uvedeného dôvodu nie je účelné jednotlivo vymenovať vlastníkov bytov bytového domu, ktorí
uzatvárajú zmluvu o dielo, ale súhrne ich označiť nezameniteľným označením: „Vlastníci bytov a NP
bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice“, a takto aj objednávateľ /vlastníci bytov/ na predmetnej
zmluve o dielo označený bol. V ďalšom dodávame, že list vlastníctva č. 10952, na ktorom sú zapísaní

vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu Clementisova 10, 11, 12 v Košiciach, dostatočne
identifikuje konkrétnych vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t.j. objednávateľa ako zmluvnú stranu
zmluvy o dielo.
K tvrdeniu, že žalovaný ako správca podľa § 8b ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. zodpovedá za
záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vzniknuté pri výkone správy, a to až do výšky

splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom
dome, zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca
v rámci zmluvy o výkone správy, nesie podľa toho ustanovenia vlastník bytu a nebytového priestoru v
dome len vtedy, ak nie sú kryté úhradami preddavkov do fondu prevádzky, držby a opráv správcovi a žez uvedeného vyplýva, že aj v prípade, ak by boli účastníkmi zmluvy o dielo vlastníci bytov, zo zákona je
tu zodpovednosť správcu za záväzky vyplývajúce zo zmluvy o dielo do výšky stanovenej v citovanom
ustanovení - žalovaný nesúhlasí. V prvom rade poukázal na to, že fond prevádzky, údržby a opráv, resp.

finančné prostriedky predstavujúce fond prevádzky, údržby a opráv nepatria žalovanému ako správcovi,
ale sú vo vlastníctve vlastníkov bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice. Uvedené
vyplýva aj z ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, v zmysle ktorého správca je povinný vykonávať
správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a z ust.
§ 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov, v zmysle ktorého prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv

musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom, pričom
majiteľomúčtudomuzriadenéhosprávcomvbanke,naktoromsúvedenéprostriedkyzfonduprevádzky,
údržby a opráv, sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. V súvislosti s uvedeným poukázal
na to, že ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov bolo v súčasnom znení účinné aj do 30.06.2007,
t.j. pred novelizáciou zákona o vlastníctve bytov. Zákonom č. 268/2007 Z. z. bolo novelizované ust. §
8b ods. 1, na základe ktorej novelizácie s účinnosťou od 01.07.2007 správca koná v mene vlastníkov

bytov a nebytových priestorov a na ich účet. V súvislosti s uvedeným je ďalej potrebné poukázať na
novelu ust. § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov, v zmysle ktorého s účinnosťou od 01.04.2010 sú
majiteľom účtu v banke, na ktorom sú vedené prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastníci bytov
a nebytových priestorov. Do účinnosti zákona č. 70/2010 Z.z., t.j. do 31.03.2010, bol majiteľom účtu

domu zriadeného správcom v banke správca. Za účinnosti právnej úpravy účinnej do 01.07.2007, kedy
správca konal vo vlastnom mene a na účet vlastníkov bytov, malo uvedené ustanovenie § 8b ods. 4
zákona o vlastníctve bytov svoje opodstatnenie, nakoľko správca viedol tieto finančné prostriedky na
svojom účte a keďže mal zodpovednosť za úhradu finančných prostriedkov za určité plnenie zo svojho
účtu. Po novelizácii predmetného ust. § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a neskôr aj po novelizácii

ust. § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov - v zmysle ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov by
zodpovednosť správcu prichádzala do úvahy iba v prípade napr. sprenevery finančných prostriedkov,
kedy by správca zodpovedal za prípadnú napr. spreneveru vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
Nie je možné súhlasiť s názorom odvolacieho súdu, že žalovaný ako správca podľa § 8b ods. 4
zákona č. 182/1993 Z. z. zodpovedá za záväzky vlastníkov vzniknuté pri výkone správy. Vzhľadom k

tomu, že predmetné ustanovenie spôsobuje v praxi aplikačné problémy /aj z dôvodu vyššie uvedených
postupných novelizácií zákona o vlastníctve bytov/, je potrebné ho vykladať extenzívnym a ústavne
konformným spôsobom. Odvolací súd neakceptovateľne vykladal predmetné ust. § 8b ods. 4 zákona o
vlastníctve bytov neprimerane zužujúcim spôsobom, a tak dospel k nesprávnemu právnemu záveru o
zodpovednosti správcu za záväzok voči žalobcovi. Za účelom správnej aplikácie ust. § 8b ods. 4 zákona

o vlastníctve bytov je potrebné uviesť, že druhá veta ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov neurčuje
mieru,vakejsavlastnícibytovspolusosprávcompodieľajúnazáväzkochvyplývajúcichzosprávydomu,
ale znamená, že v prípade, ak správca neuhradí z prostriedkov vlastníkov vzniknuté záväzky, je možné
sa domáhať uspokojenia týchto pohľadávok aj z iného majetku jednotlivých vlastníkov bytov. Formuláciu
„iba ak nie sú kryté“ je potrebné interpretovať v zmysle, že ak nie sú zaplatené z úhrad za plnenia alebo

prostriedkami vo fonde prevádzky, údržby a opráv. Máme za to, že nie je možné prijať záver o zákonnom
ručení, nakoľko takýto inštitút nemá oporu v zákone o vlastníctve bytov, ako je to napr. v ust. § 7b ods.
5, v ktorom je expressis verbis ustanovené, že vlastníci ručia za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy.
V prípade, ak by aj súd zaviazal žalovaného k povinnosti zaplatiť žalovanú sumu žalobcovi v rozsahu
zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv, tak finančné prostriedky tvoriace fond prevádzky, údržby

a opráv by žalovaný nemohol použiť na zaplatenie žalovanej sumy, keďže ide o finančné prostriedky
patriacevlastníkombytovaNPbytovéhodomuClementisova10,11,12Košiceatíbytýmtorozhodnutím
neboli zaviazaní k úhrade uplatneného nároku žalobcom v tomto konaní, ale k tomuto plneniu by bol
zaviazanýžalovaný,majetokvlastníkovniejesúčasťoumajetkusprávcu,správcanesmievyužiťmajetok
vlastníkov vo vlastný prospech, a teda by v prípade zaviazania žalovaného k úhrade sumy požadovanej

žalobou nemohol použiť finančné prostriedky vlastníkov bytov a je nemysliteľné, aby uvedenú sumu
mal v prípade takéhoto rozhodnutia uhradiť z vlastných zdrojov. Z ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve
bytov vyplýva, že zákonodarca limituje právnu zodpovednosť správcu za záväzky vlastníkov bytov až
do výšky splatených úhrad za plnenia, resp. do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv. Je však
nepochybné, že ide o záväzok vlastníkov, čo vyplýva z prvej vety ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve

bytov. Ďalej je nevyhnutné dospieť k záveru, že úmyslom zákonodarcu nemohlo byť, aby správca svojím
vlastným majetkom primárne zodpovedal za záväzky vlastníkov vzniknuté pri výkone správy domu, ale
aby prostredníctvom jeho dispozície s majetkom vlastníkov bytov v medziach zákona s týmto nakladal
a použil ho na úhradu záväzkov týkajúcich sa správy domu voči tretím osobám, a to aj s prihliadnutímk tomu, že majiteľom účtu v banke, na ktorých na nachádzajú finančné prostriedky, sú vlastníci bytov. V
ďalšom je potrebné poukázať na to, že ak by aj súd zaviazal žalovaného k povinnosti zaplatiť žalovanú
sumu žalobcovi v rozsahu zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv /ktorý je vytvorený z finančných

prostriedkov patriacich vlastníkom bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice/, tak v
prípade exekučného konania vedeného proti žalovanému ako povinnému by tieto finančné prostriedky
ani nemohli byť postihnuté exekúciou. Zároveň uviedol, že ak by súd vyhovel žalobe proti žalovanému,
mohli by byť exekúciou postihnuté finančné prostriedky, ktoré patria priamo správcovi a nie vlastníkom
bytov, a to aj v inom rozsahu ako je výška zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv. S prihliadnutím

na vyššie uvedené skutočnosti je potrebné dospieť k záveru, že správca vykonáva len správu v mene
a na účet vlastníkov bytov, prostriedky na účtoch, z ktorých sa uhrádzajú záväzky voči tretím osobám,
sú síce vedené správcom, ale sú majetkom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a sú aj
vedené správcom v banke v ich mene a na ich účet. Z gramatického výkladu ust. § 8b ods. 4 zákona
o vlastníctve bytov jednoznačne vyplýva, že správca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov vzniknuté
pri výkone správy, a teda zodpovednosť za dlh majú vlastníci bytov a nebytových priestorov a správca je

v pozícii len určitého vykonávateľa, ktorý znesie prvotný tlak zo strany veriteľov, ale len do určitej výšky,
ktorá je priamo úmerná výške finančných prostriedkov na účtoch domu t.j. vlastníkov bytov. Vzhľadom
na uvedené by bolo absolútne nelogické, aby vlastníci bytov, ktorí sú nútení uhradiť svoj vlastný dlh, mali
z tohto titulu voči správcovi nárok na spätné vrátenie týchto finančných prostriedkov vynaložených na
úhradu spoločného záväzku voči tretej osobe. V ďalšom poukázal na to, že ak by súd zaviazal správcu

na zaplatenie žalovanej sumy, nie je mu zrejmé, do akej výšky by správcu zaviazal k tejto povinnosti,
nakoľko výška splatených úhrad za plnenia a/alebo výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v
bytovom dome sú variabilné položky, a teda sa menia každým dňom, nakoľko sa z nich pravidelne čerpá,
resp. na účet domu pravidelne pribúdajú platby od jednotlivých vlastníkov. Z uvedeného dôvodu určiť
konkrétnu sumu ku dňu vydania rozsudku, vo výške ktorej by bol správca zaviazaný k danej povinnosti,

by nebolo možné. Zároveň je potrebné uviesť, že tento zostatok fondu prevádzky, údržby a opráv by
sa menil aj po právoplatnosti takéhoto rozhodnutia, ktorým by súd zaviazal žalovaného, a tak by takéto
rozhodnutie ani nebolo riadne vykonateľné, nakoľko výška zostatku fondu by sa menila od vyhlásenia
rozsudku, resp. odo dňa jeho právoplatnosti. Aj s prihliadnutím na uvedené bolo ust. § 8 ods. 3 zákona
o vlastníctve bytov s účinnosťou od 01.04.2010 novelizované zákonom č. 70/2010 Z.z. ktorým sa mení

a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov a ktorým sa dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky
č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších
predpisov, na základe ktorého došlo k zmene dovtedajšej právnej úpravy, v zmysle ktorej sa majiteľom
účtu v banke stali vlastníci bytov. Práve uvedená novela zákona o vlastníctve bytov mala odstrániť

problémy v súvislosti s vlastníctvom účtu v banke. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti neobstojí
výklad ust. § 8b ods. 4 uskutočnený odvolacím súdom a obsiahnutý v odôvodnení uznesenia. Ďalej
v zmysle ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov správca zodpovedá do výšky splatených úhrad
za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome za záväzky
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vzniknuté pri výkone správy. Ust. § 8b ods. 4 zákona o

vlastníctve bytov ďalej jednoznačne upravuje zodpovednosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov za
úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone
správy. S prihliadnutím na uvedené je zrejmé, že v zmysle zákona o vlastníctve bytov vlastníci bytov,
a nie správca, zodpovedajú dodávateľom služieb a tovaru za úhradu záväzkov. Zákon o vlastníctve
bytov teda neupravuje zodpovednosť správcu za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru.

Okrem vyššie uvedených skutočností žalovaný považuje za potrebné poukázať aj na to, že ak by súd
zavial žalovaného k povinnosti zaplatiť žalovanú sumu žalobcovi, zaviazal by žalovaného k povinnosti
zaplatiť sumu za plnenie, ktoré bolo poskytnuté vlastníkom bytov a nebytových priestorov bytového
domu Clementisova 10, 11, 12 Košice. Nastala by tak rozporná situácia, kedy by vlastníkom bytov a NP
bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice bolo poskytnuté zo strany žalobcu plnenie a vlastníci

bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice by za neho nemuseli poskytnúť žalobcovi
protiplnenie /zaplatiť žalobcovi/, pretože k povinnosti zaplatiť žalovanú sumu žalobcovi by bol zaviazaný
žalovaný. V uvedenom prípade by sa vlastníci bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11, 12
Košice tak obohatili na úkor žalovaného /správcu/, čo by bolo v rozpore so základnými ľudskými právami
a slobodami, najmä v rozpore s právom vlastniť majetok /čl. 20 Ústavy SR/ a právom na spravodlivý

súdny proces /čl. 46 Ústavy SR/, ako aj v rozpore s princípom spravodlivého riešenia sporov /ust. § 2
Občianskeho súdneho poriadku v znení neskorších predpisov, v zmysle ktorého v občianskom súdnom
konaní súdy pri prejednávaní a rozhodovaní sporov dbajú na to, aby nedochádzalo k porušovaniu práv
a právom chránených záujmov fyzických a právnických osôb a aby sa práva nezneužívali na úkor týchtoosôb/, keďže žalovaný by bol bezdôvodne a neopodstatnene zaviazaný k povinnosti voči žalobcovi.
Prípadné zaviazanie žalovaného k povinnosti zaplatiť žalovanú sumu žalobcovi by bolo taktiež v rozpore
s ust. § 488 Občianskeho zákonníka, keďže záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi

vzniká právo na plnenie /pohľadávka/ od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok, pričom
predmetná zmluva o dielo - záväzkový vzťah vznikol medzi žalobcom a vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice, čo potvrdil aj prvostupňový súd. Ak by
žalovaný bol zodpovedný za prípadný záväzok vlastníkov bytov na úhradu žalobcom požadovanej
sumy 122.999,64 EUR /čo však vzhľadom na vyššie uvádzané skutočnosti rozporuje/, tak by v zmysle

predmetného rozhodnutia bolo možné postihnúť výkonom rozhodnutia akýkoľvek majetok správcu, ale
nie finančné prostriedky na účte v banke, ktorého majiteľom sú vlastníci bytov /nakoľko správca nie je
vlastníkom finančných prostriedkov na účte v banke získaných z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv/, aj napriek tomu, že
by bol vo fonde prevádzky, údržby a opráv v bytovom dome bolo dostatok finančných prostriedkov.
Vzhľadom na uvedené žalovaný vylučuje existenciu možného zodpovednostného vzťahu žalovaného

voči žalobcovi, pričom takýto zodpovednostný vzťah žalovaného voči žalobcovi nevznikol a ani nemohol
vzniknúť s prihliadnutím na nami vyššie uvedené skutočnosti a zodpovednostný vzťah podľa ust. § 8b
ods. 4 zákona o vlastníctve bytov zakladá nárok iba vlastníkov bytov voči správcovi s prihliadnutím
aj na ust. § 1 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Zodpovednostný vzťah žalovaného voči vlastníkom
bytov, ktorý by mohol vzniknúť, by vznikol v prípade ak by správca majetok vlastníkov použil na krytie

alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu, alebo
by správca využil majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb, aj to by tento
zodpovednostný vzťah vznikol voči vlastníkom bytov. Z ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov nie
je možné dôvodiť, že v prípade ak vlastníci bytov neuhradia svoj záväzok týkajúci sa správy domu,
vyplývajúci zo zmluvného vzťahu, ktorého sú zmluvnou stranou, je automaticky zodpovedný za tento

záväzok správca, resp. je správca automaticky povinný tento záväzok uhradiť. Žalovaný svoj uvedený
názor odôvodňuje tým, že v zmysle ust. § 1 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, týkajúceho sa pôsobnosti
tohto zákona, zákon o vlastníctve bytov upravuje okrem iného vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi bytov
a nie vzťahy medzi správcom a tretími osobami. Žalovaný aj z uvedeného dôvodu namieta svoju pasívnu
legitimáciu v tomto konaní, a teda ani ust. § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov sa netýka nárokov

zhotoviteľa voči správcovi, ale vlastníkov bytov voči správcovi.
Žalovaný teda naďalej trvá na tom, že nie je pasívne legitimovaný v tomto konaní. Žalovaný teda
poukazuje na to, že nedostatok pasívnej legitimácie žalovaného vyplýva jednak zo skutočnosti, že
žalovaný nie je účastníkom zmluvy o dielo a jednak jej absenciu zdôvodnil žalovaný vyššie. Pokiaľ by
súd zaujal opačný názor, a teda by mal za to, že žalovanému svedčí pasívna legitimácia v tomto konaní,

musel by dôvodiť, že žalovanému vznikajú práva zo zmluvy o dielo, a teda by žalovaný mohol uplatňovať
aj nároky z vád diela vo vlastnom mene, čo však nie je možné. Nedostatok pasívnej legitimácie je
zrejmý aj z tej skutočnosti, že žalobca samotnú výzvu zo dňa 13.06.2011, adresoval nie žalovanému, ale
vlastníkom bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice. Absenciu pasívnej legitimácie žalovaného
je podľa názoru žalovaného potrebné odvodiť aj z tej skutočnosti, že na sprievodných častiach k

projektovým dokumentáciám, ktoré žalobca predložil v odvolacom konaní, sú ako „investor“ označení
Vlastníci B.D. Clementisova 10, 11 a 12 Košice. Z uvedeného dôvodu máme za to, že neobstojí tvrdenie
žalobcu o pasívnej legitimácii žalovaného. V ďalšom je potrebné poukázať na skutočnosť, že žalobca
si faktúrou č. 1011010 za práce naviac vyfakturoval aj práce, ktoré vykonal na priľahlých pozemkoch pri
bytovom dome Clementisova 10, 11, 12 Košice, ktoré ani nie sú vo vlastníctve vlastníkov bytov a NP

bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice a ani žalovaného, a teda vykonal práce na priľahlých
pozemkoch, ktoré sú vo vlastníctve Mesta Košice. Z uvedeného dôvodu nie je možné vyvodiť ani právny
záver o údajnom bezdôvodnom obohatení vlastníkov bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11,
12 Košice a už vôbec nie o údajnom bezdôvodnom obohatení žalovaného.
Žalovaný vo svojich vyjadreniach ďalej uviedol, že vzhľadom k tomu, že žalobca svoj nárok uplatnený

žalobou v tomto konaní odôvodnil až na výzvu právneho zástupcu žalovaného, a to na pojednávaní
konanom dňa 26.01.2015, považuje žalovaný za potrebné sa vyjadriť k žalobcom ozrejmenému dôvodu
nároku na zaplatenie sumy 122.999,64 EUR s prísl.. Zo zápisnice o pojednávaní zo dňa 26.01.2015
vyplýva, že žalobca sa svojho nároku na zaplatenie 122.999,64 EUR domáha zo Zmluvy o dielo č.
11-03/2009 zo dňa 19.03.2009, keďže vykonal naviac práce, ktorých potrebu počas realizácie diela

žalobca odhalil. S prihliadnutím na žalobcom zdôvodnený nárok uvádzame, že zo Zmluvy o dielo č.
11-03/2009 zo dňa 19.03.2009 /ďalej aj „zmluva o dielo“/, uzavretej medzi žalobcom ako zhotoviteľom
a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice ako
objednávateľom jednoznačne vyplýva, vykonanie akého diela bolo zmluvnými stranami dohodnuté akopredmet zmluvy o dielo /čl. 1 bod 1 zmluvy o dielo, resp. príloha č. 1 zmluvy o dielo/. Vzhľadom na
uvedené je zrejmé, že ak si žalobca svoj nárok na zaplatenie sumy 122.999,64 EUR s prísl. uplatňuje
zo zmluvy o dielo za „naviac práce“, tak takýto nárok žalobcu zo zmluvy o dielo nevyplýva, resp. nie je

predmetom zmluvy o dielo. Z uvedeného dôvodu, aj s prihliadnutím na žalobcom špecifikovaný právny
titul nároku uplatňovaného v tomto konaní, považujeme žalobcom uplatnený nárok za neopodstatnený
v celom rozsahu. Vyššie uvedené tvrdenie odôvodňujeme s prihliadnutím na nasledovné ustanovenia
zmluvy o dielo:
- v zmysle predmetného čl. 1 bod 1 zmluvy o dielo, resp. prílohy č. 1 k zmluve o dielo bolo predmetom

zmluvy o dielo vykonanie diela v nasledovnom rozsahu: kompletná výmena okien, rekonštrukcia prednej
a zadnej brány, rekonštrukcia kanálového zvodu, zateplenie obvodového plášťa 100 mm EPS-F a
minerál vata 100 mm zatepľovacím systémom BAUMIT a rekonštrukcia balkónov.
- z čl. 1 bod 2 zmluvy o dielo vyplýva, že zhotoviteľ vyhlásil, že pred uzavretím zmluvy o dielo vykonal
obhliadku miesta, v ktorom sa má dielo vykonávať, obhliadku stávajúceho vybavenia stavby a riadne
sa oboznámil s miestom realizácie stavby a s rozsahom prác, ktoré sú predmetom diela /s rozsahom

zatepľovania, rekonštrukcie balkónov a rekonštrukcie kanálového zvodu/. Zhotoviteľ zároveň v zmysle
čl. 1 bod 2 zmluvy o dielo prehlásil, že mu pri uzatváraní zmluvy je presne zrejmý rozsah diela, ktoré
má vykonať ako aj spôsob, akým má dielo vykonať.
- z čl. 3 bod 1 zmluvy o dielo vyplýva, že cena za dielo je zmluvnými stranami dohodnutá ako cena
maximálna a konečná vo výške 351.069,- EUR. Zmluvné strany sa v zmysle spomenutého ustanovenia

zmluvy o dielo dohodli, že dohodnutá výška za vykonané dielo sa môže meniť len po vzájomnej
dohode zmluvných strán a to výnimočne len pri naviac prácach, ktoré neboli zahrnuté do projektovej
dokumentácie alebo pri väčšom náraste cien za nákup potrebného stavebného materiálu.
- z čl. 13 bod 1 vyplýva, že zmluvu o dielo je možné meniť len písomne po dohode zmluvných strán a to
dodatkom k zmluve o dielo podpísaným štatutárnymi zástupcami oboch zmluvných strán.

S prihliadnutím na vyššie uvedené ustanovenia zmluvy o dielo považuje žalovaný za potrebné poukázať
na skutočnosť ohľadom dohodnutého rozsahu prác /nakoľko sa žalobca domáha zaplatenia stavebných
prác naviac zo zmluvy o dielo/, že v zmluve o dielo v čl. 1 bod 2 zhotoviteľ prehlásil, že pred uzavretím
tejto zmluvy vykonal obhliadku miesta, v ktorom sa má dielo vykonávať a zároveň prehlásil, že mu je
zrejmý presný rozsah diela, ktoré sa má vykonať, ako i spôsob akým má dielo vykonať. Rozsah diela

bol zmluvnými stranami zmluvy o dielo jednoznačne dohodnutý, resp. rozsah prevedenia stavebných
prác na stavbe: „Komplexné zateplenie domu na ul. Clementisova 10, 11, 12 Košice“ vyplýva z prílohy
č. 1, ktorá je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o dielo. Žalobca napriek vyššie uvedeným ustanoveniam
zmluvy o dielo však vykonal aj niektoré ďalšie práce, ktoré neboli v zmluve o dielo dohodnuté. Žalovaný
poukazuje na to, že žalovaný a ani vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu Clementisova

10, 11, 12 Košice vykonanie prác naviac nedohodli so žalobcom, pričom sám žalobca v odvolaní proti
rozsudku sa vyjadril, že: „Potreba vykonania ďalších naviac prác vyplynula až pri realizácii diela, kedy
sa odkryli niektoré zakryté časti bytového domu alebo jeho príslušenstva a ukázalo sa nevyhnutným
vykonať aj práce, ktoré neboli v pôvodnom rozsahu diela určené a teda ani nacenené.“ Aj z uvedeného
podľa nášho názoru jednoznačne vyplýva neopodstatnenosť žalobcovho nároku uplatneného v tomto

konaní. Žalobca po zistení, že na predmetnom diele je potrebné vykonať práce naviac, mal uzavrieť
ešte pred ich vykonaním s vlastníkmi bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice,
zastúpenými žalovaným ako správcom, dodatok k zmluve o dielo, v ktorom by sa práce naviac po
vzájomnej dohode presne špecifikovali aj s určením ceny týchto prác naviac. Uvedené vyplýva z čl.
3 ods. 1 a čl. 13 ods. 1 zmluvy o dielo. V zmysle čl. 3 ods. 1 zmluvy o dielo sa dohodnutá výška za

vykonané dielo môže meniť len po vzájomnej dohode zmluvných strán a to výnimočne len pri naviac
prácach, ktoré neboli zahrnuté do PD. V zmysle čl. 13 ods. 1 zmluvy o dielo túto zmluvu možno meniť
len písomne po dohode zmluvných strán a to dodatkom k ZoD podpísaným oprávnenými osobami
oboch zmluvných strán. Vzhľadom na uvedené opätovne poukazujeme na to, že žiadne práce naviac
žalobca s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice

písomne vo forme dodatku k zmluve o dielo nedohodol, a teda žalobca nebol ani oprávnený vykonať
naviac práce a vystaviť faktúru č. 1011010 na sumu 122.999,64 EUR na základe zmluvy o dielo, v
dôsledku čoho považuje žalobcom uplatnený nárok za neopodstatnený a bezdôvodný. Zároveň dodáva,
že podľa vyjadrenia žalovaného, žalovaný ako správca nebol oprávnený vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice na uzavretie dodatku k zmluve o dielo, o

čom žalovaný upovedomil žalobcu listom zo dňa 25.05.2011. Zároveň uvádzame, že podľa vyjadrenia
žalovaného na schôdzi vlastníkov bytov a NP bytového domu Clementisova 10, 11, 12 Košice konanej
dňa 17.06.2010 vlastníci bytov neschválili práce naviac. V súvislosti s tvrdením žalovaného, že žalobcov
nárok na zaplatenie sumy 122.999,64 EUR s prísl. je bezdôvodný poukazuje aj na to, že žalobca anido dnešnej doby nešpecifikoval naviac práce, ktoré mal vykonať, a za vykonanie ktorých sa domáha
zaplatenia sumy vo výške 122.999,64 EUR s prísl.. Presná špecifikácia prác naviac, ktoré mali byť
žalobcom vykonané, však nie je jednoznačne zrejmá ani zo znaleckého posudku /z ktorého má podľa

žalobcuvyplývať,žežalobcavykonalnaviacprácevsume122.999,64EUR/.Uvedenýznaleckýposudok
predložený žalobcom je bezpredmetným nakoľko ani nevychádzal z dôkazov predložených v konaní
a zároveň ani znalec nemohol mať za preukázané dohodu o naviac prácach a ani zo znaleckého
posudku nevyplýva záver, že by rozsah vykonaných prác, ktoré aj keď neobjektívne určil znalec, boli
vykonané v prospech žalobcu resp. na jeho majetku resp. nehnuteľností. Závery znaleckého posudku

sú podľa žalovaného neobjektívne, založené na listinách predložených žalobcom znalcovi, bez reálneho
a skutočného ohodnotenia vykonaných prác v teréne a zistenia súvisiacich skutočností.
Na pojednávaní konanom dňa 3.10.2016 právna zástupkyňa žalovaného uviedla, že p. Liška v čase,
kedy podpisoval Zmluvu o dielo, na to nebol žalobcom riadne splnomocnený, a to s poukazom na to,
že odtlačok pečiatok nie je zhodný. Na plnej moci a Zmluve o dielo sú dve rozličné pečiatky, pričom
plná moc bola udelená p. Liškovi 18. 3. 2009, a Zmluva o dielo bola podpísaná 19. 3. 2009. Pečiatka

spoločnosti Gamed s.r.o. na tejto plnej moci je odlišná od pečiatky na Zmluve o dielo, žalovaný má za
to, že aj z dostupných listín, ktoré má žalovaný k dispozícii sa pečiatka na plnej moci začala používať
neskôr, a to podľa našich dohadov niekedy až v roku 2010. Zo znaleckého posudku predloženého
žalovanýmtiežvyplýva,jetamzápisoodovzdaníaprevzatídielazodňa13.10.2010,kdemáspoločnosť
Gamed pečiatku bez rámčeka, pričom v Zmluve o dielo je pečiatka s rámčekom. Žalovaný spochybňuje

teda to, že v čase podpisu Zmluvy o dielo p. Liška nebol oprávnený konať za spoločnosť Gamed,
s.r.o. Súd vracia uvedenú plnú moc právnej zástupkyni žalovaného. Záverom uviedla, že nárok žalobcu
považuje žalovaný za nedôvodný, nepreukázaný, má v prvom rade za to, že žalovanému ani nesvedčí
pasívna legitimácia v tomto spore. Ak by súd zaujal právny názor, že žalovaný je pasívne legitimovaný,
žalovaný má za to, že žalobcovi nesvedčí nárok na zaplatenie žalovanej sumy, a to z toho dôvodu, že

práce naviac si u žalobcu neobjednala oprávnená osoba, podľa názoru žalovaného vlastníci bytov alebo
nimi poverená oprávnená osoba, a ani žalovaný, takisto naviac práce, tak ako vypovedali konateľky
žalovaného, neboli zo strany vlastníkov bytov odsúhlasené, a ani zo strany žalovaného. P. Liška vo
svojom výsluchu na pojednávaní sám uviedol, že sa na prácach naviac s nikým nedohodol, a napriek
tomu, že zistil prekážky, ktoré bránili vykonať dielo dohodnutým spôsobom, pokračovala spoločnosť

Gamed vo vykonávaní diela. Zároveň má za to, že naviac práce, ktoré si spoločnosť Gamed v tomto
konaní uplatnila, resp. ich úhradu, sú to práce, ktoré si už právny nástupca žalobcu uplatnil duplicitne,
nakoľko časť týchto prác už bola predmetom Zmluvy o dielo, a to rekonštrukcia kanálu, a kompletná
rekonštrukcia balkónov, a čo sa týka naviac prác, ktoré mali byť vykonané na pozemkoch pred a za
bytovým domom, ktoré nepatria vlastníkom, má za to, z tohto titulu, že si nemá žalobca, resp. nástupca

žalobcu, tieto naviac práce uplatňovať u žalovaného. Zotrváva na všetkých doterajších písomných a
ústnych vyjadreniach vo veci, čo sa rozsahu naviac prác týka, rozsah a výšku naviac prác nemá
ozrejmenú ani žalobca, a to z toho dôvodu, že ešte v čase pred podaním samotnej žaloby, žalobca
vyčísloval žalovanému naviac práce v rozličnej výške, navyše v ten istý deň vystavil aj faktúru, ktorú
spolu so žalobou a so zmluvou o dielo, predložil súdu na žalovanú sumu a v ten istý deň vystavil zároveň

faktúru jednotlivým vlastníkom bytov, ktorá suma v súčte je odlišná od žalovanej sumy. Teda žalobcovi
nie je podľa názoru žalovaného zrejmý ani rozsah vykonaných prác.

8.Súd prvého stupňa viazaný - podľa ust. § 391 ods. 2 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok
( ďalej len CSP) - právnym názorom odvolacieho súdu doplnil v smere určenom odvolacím súdom

dokazovanie a zistil tento skutkový stav.

9.Z výpisu z Obchodného registra Okresného súdu Bratislava I, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 91595/B
vyplýva, že pôvodný žalobca zanikol v dôsledku zlúčenia so spoločnosťou OSC s.r.o., Bratislava, ktorá
sa teda stala právnym nástupcom pôvodného žalobcu.

10. Zo zmluvy o dielo č. 11 - 03/2009 vyplýva, že ako objednávateľ je uvedené: Vlastníci bytov a NP
bytového domu Clementisova 10,11,12, Košice v zastúpení žalovaného a ako zhotoviteľ je uvedený
žalobca. Zmluva bola podpísaná 19.3.2009 žalobcom a žalovaným, pričom pod podpisom žalobcu je
uvedené:Žiadameuzavrieťzmluvuodielosožalobcomapodpiszástupcuvlastníkovbytovanebytových

priestorov -neskorším dokazovaním preukázaný. Plná moc obsahuje pečiatku GAMED s.r.o. v rámčeku.
Z čl. 1 bodu 1 ZOD vyplýva, že predmetom ZOD bola „Komplexné zateplenie domu na ul. Clementisova
10,11,12 Košice a to v rozsahu danom v prílohe č. 1 tejto zmluvy. Predmetom zmluvy o dielo bolo
teda vykonanie diela v nasledovnom rozsahu: kompletná výmena okien, rekonštrukcia prednej a zadnejbrány, rekonštrukcia kanálového zvodu, zateplenie obvodového plášťa 100 mm EPS-F a minerál vata
100 mm zatepľovacím systémom BAUMIT a rekonštrukcia balkónov.
Z čl. 1 bodu 2 zmluvy o dielo vyplýva, že zhotoviteľ vyhlásil, že pred uzavretím zmluvy o dielo vykonal

obhliadku miesta, v ktorom sa má dielo vykonávať, obhliadku stávajúceho vybavenia stavby a riadne
sa oboznámil s miestom realizácie stavby a s rozsahom prác, ktoré sú predmetom diela /s rozsahom
zatepľovania, rekonštrukcie balkónov a rekonštrukcie kanálového zvodu/. Zhotoviteľ zároveň v zmysle
čl. 1 bod 2 zmluvy o dielo prehlásil, že mu pri uzatváraní zmluvy je presne zrejmý rozsah diela, ktoré
má vykonať ako aj spôsob, akým má dielo vykonať.

Z čl. 3 bodu 1 zmluvy o dielo vyplýva, že cena za dielo je zmluvnými stranami dohodnutá ako cena
maximálna a konečná vo výške 351.069,- EUR. Zmluvné strany sa v zmysle spomenutého ustanovenia
zmluvy o dielo dohodli, že dohodnutá výška za vykonané dielo sa môže meniť len po vzájomnej
dohode zmluvných strán a to výnimočne len pri naviac prácach, ktoré neboli zahrnuté do projektovej
dokumentácie alebo pri väčšom náraste cien za nákup potrebného stavebného materiálu.
Z čl. 13 bod 1 vyplýva, že zmluvu o dielo je možné meniť len písomne po dohode zmluvných strán a to

dodatkom k zmluve o dielo podpísaným štatutárnymi zástupcami oboch zmluvných strán.

11. Z preddavkovej faktúry č. 200921, faktúry č. 1009056, faktúry č. 1009057, faktúry č. 1009058, faktúry
č. 1009075, faktúry č. 1009076, faktúry č. 1009098, , faktúry č. 1009123 vyplýva, že ich vystavil žalobca
pre žalovaného a predmetom nich bola fakturácia prác vykonaných žalobcom na základe Zmluvy o

dielo č. 11-03/2009. Každá z týchto faktúr obsahuje aj súhlas zástupcov vlastníkov bytov a nebytových
priestorov. Faktúra č. 1009123 obsahuje aj poukaz vlastníkov bytov a nebytových priestorov úhradu v
sume 25935 EUR žalobcovi.

12. Z výpisov z účtu žalovaného vyplýva úhrada súm fakturovaných žalobcom na základe vyššie

uvedených faktúr.

13. Z faktúry č. 1011010 vystavenej žalobcom žalovanému dňa 1.6.2011 vyplýva, že predmetom tejto
faktúry bola fakturácia stavebných prác, ktoré boli uskutočnené vzhľadom na zmenu technologického
postupu prác oproti projektu v súvislosti s havarijným stavom objektu, stavebné práce podľa prílohy, vo

výške 122999,64,-EUR.

14. Z výzvy žalobcu adresovanej priamo vlastníkom BD, Clementisova 12, Košice zo dňa 13.6.2011
vyplýva vyjadrenie sa žalobcu k zamietavému postoju k uvedeným prácam a k ich úhrade vlastníkov BD.

15. Z Nezáväznej ponuky žalobcu vyplýva, že žalobca sa oboznámil so stavom predmetného bytového
domu, bol oboznámený s tým, kto je správcom vchodu, mal k dispozícii nákresy domu. Následne
vypracoval predbežný rozpočet a cenovú ponuku.

16. Zo Sprievodných častí cenovej ponuky vypracovaných žalobcom nepochybne vyplýva, že žalobcovi

bolo známe, že investorom sú vlastníci bytového domu Clementisova 10,12,12 Košice.

17. Zo Zmluvy o výkone správy č. 3/DR/2008 uzavretej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov
akoobjednávateľmisprávyažalovanýmakosprávcomdňa28.3.2008súčinnosťouod1.7.2008vyplýva,
že žalovaný je správcom daného bytového domu.

Z článku IV bodu 4.1. vyplýva, že práva a povinnosti správcu domu sú určené cit. zák. a touto zmluvou.
Z článku VI bodov 6.1vyplýva spôsob hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Z článku IX bodu 6.2 vyplýva spôsob hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak vlastníci
rozhodujú o úvere, stavbe alebo nadstavbe - dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov v bytovom dome.
Z článku VIII. Bodu 8.1. vyplýva, že správca zriadi pre vlastníkov bytov účet fondu opráv domu v banke,

kde budú presúvané príspevky do fondu údržby a opráv, vždy po účtovnom uzavretí mesiaca. Tvorbu
a čerpanie fondu opráv , ako aj úroky a poplatky súvisiace s vedením účtu bude správca viesť podľa
vchodov.
Z článku VIII. Bodu 8.2. vyplýva, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s
nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a priľahlého

pozemku, ako aj výdavky na opravu , modernizáciu a rekonštrukciu domu.
Z článku VIII. Bodu 8.3 vyplýva, že používanie finančných prostriedkov z fondu opráv a údržby môže
správca vykonať len so súhlasom zástupcov vlastníkov bytov poverených nadpolovičnou väčšinou
vlastníkov bytov.Z článku IX bodu 9.1 vyplýva, že prevádzku domu, opravy a údržbu spoločných častí domu, spoločných
zariadení a pozemku zabezpečí správca dodávateľským spôsobom, 1 x kópiu zmluvy o dielo obdržia
aj zástupcovia vlastníkov bytov.

Z článku IX bodu 9.3 vyplýva, že bez súhlasu vlastníkov bytov môže správca vykonávať pravidelné
revízie výťahov, elektrozariadení, bleskozvodov a plynových zariadení.

18. Zo Znaleckého posudku č. 24/2012 Ing. Jána Hrabinského vyplýva stanovenie „naviac prác“ vo
výške 122999,64 EUR, Jednou z príloh tohto znaleckého posudku je i Zápis o odovzdaní a prevzatí diela

zo dňa 13.10.2010, kde sú okrem žalobcu a žalovaného podpísaní aj zástupcovia vlastníkov bytov a
nebytových priestorov, čo vyplynulo z výpovedí žalovaného a svedkov. Dodatok č. 1 k uvedenej ZOD zo
dňa 25.8.2009 je podpísaný iba žalobcom. Z krycích listov rozpočtu vypracovaných žalobcom zo dňa
9.11.2009 a 6.10.2010 vyplýva označenie objednávateľa: Vlastníci BD, Clementisova 10-12, Košice

19. Zo Zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov konanej dňa 16.10.2008 okrem

iného vyplýva súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov - kompletná rekonštrukcia bytového domu
žalobcom.

20. Zo Zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov konanej dňa 17.6.2010 okrem
iného vyplýva, že sa jej zúčastnil zástupca žalobcu p. Líška, ktorý okrem iného informoval o tom, že

počas priebehu zatepľovania vyvstali naviac práce , celkovo sa stavba navýšila o sumu 2,2 mil. Sk, ktoré
žalobca žiada doplatiť. V priebehu troch týždňov od schôdze sa žalobca vyjadrí o možnosti poskytnúť
bezúročné splátky celej dlžnej sumy na dobu 15 rokov.

21. Z výzvy žalobcu žalovanému zo dňa 13.4.2011 okrem iného vyplýva výzva žalovanému na úhradu

sumy 72510,84 EUR za naviac práce a zároveň požadovanie vysvetlenia, prečo nebol žalovaný vyzvaný
na podpis dodatku č. 1 k ZOD, čím by sa zmluvne potvrdili naviac práce, ktorých výška bola odsúhlasená
17.6.2010 na členskej schôdzi.

22. Z výzvy žalobcu adresovanej priamo vlastníkom BD, Clementisova 12, Košice zo dňa 1.6.2011

vyplýva vyčíslenie prác naviac vo výške 108464,66 EUR..

23. Z vyúčtovania vykonaných stavebných prác žalobcu nad rámec ZOD vyplýva špecifikácia týchto
prác v celkovej výške 122999,64 EUR.

24. Zo Zmluvy o úvere č. 350849 uzavretej dňa 5.6.2009 medzi poskytovateľom úveru a vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov v zastúpení žalovaným jednoznačne vyplýva, že vlastníci bytov sú špecifikovaní
podľa aktuálneho výpisu z LV k bytovému domu , ktorý je v Prílohe č. 1, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť
tejto zmluvy, v zastúpení žalovaným..

25. Zo Stavebného povolenia č. A/2009/076000-2/III/BI vydaného mesto Košice okrem iného vyplýva, že
toto povolenie sa vydáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov podľa výpisu z LV, ktorých v konaní
zastupuje správca - žalovaný.

26. Z Plnej moci zo dňa 18.3.2009 vyplýva, že spoločnosť GAMED s.r.o., Žilina splnomocnila W. Y. ,

aby v mene spoločnosti vystupoval a zastupoval ju v jednaniach týkajúcich na návrhu zmluvy na
prevedenie stavebných prác na diele: Komplexné zateplenie domu na ulici Clementisova 10,11,12
Košice s objednávateľom, spoločnosťou PROBYT PLUS, s.r.o. Košice a investorom stavebných prác
Vlastníkmi bytov a NP bytového domu. Plná moc obsahuje pečiatku GAMED s.r.o. bez rámčeku.

27. Z výsluchu svedka W. Y. okrem iného vyplýva, že v rozhodnom čase bol výrobným riaditeľom
spoločnosti GAMED. Počas výsluchu predložil vyššie uvedenú Plnú moc z 18.3.2009. Svedok ďalej
uviedol, že sa spoločnosť GAMED zúčastnila súťaže o realizáciu prác na uvedenej stavbe. On bol s
projektantom pozrieť stavbu, s domovníkmi sa dohodli na množstve práce, ktorá sa mala realizovať, a na
základe toho urobili rozpočet. Rozpočet im poslali. Rozpočet bol zaslaný aj žalovanému, aj domovníkom.

Následne išli do Probyt Plus, kde dojednali aj ďalšie veci, a na základe toho si nás následne vybrali.
Žalovaný bol zástupcom za daný objekt. Písomný návrh Zmluvy pripravoval žalobca, mailom ho poslal
na schválenie žalovanému, žalovaný urobil v Zmluve nejaké zmeny, následne poslal uvedený návrh
naspäť. Následne, keď boli tieto zmeny zapracované do Zmluvy, prišiel do Probyt Plus, a Zmluvu zažalobcu podpísal, ďalej zmluvu podpísala, p. W. za žalovaného a zástupca za vlastníkov jednotlivých
bytov. Následne došlo k realizácii samotného diela, dohodli sme cenu, dohodli sme rozsah vykonania
prác na uvedenej stavbe, a na základe toho sme dali následne rozpočet a ten rozpočet sa upravoval na

tú cenu, ktorá bola uvedená v Zmluve o dielo. Základný rozpočet bol vyšší, avšak cena sa znižovala.
Problematickým sa stal kanál, pretože my nevedeli pohľadovo zistiť do zeme, v akom je štádiu, tak z
uvedeného dôvodu sa do Zmluvy a do rozpočtu dala iba oprava kanála, jeho vyčistenie, teda sa mala
urobiť akási repasácia tohto kanála. Tak sa dohodlo, že sa kanál otvorí, a následne budeme vedieť,
ako ďalej pokračovať. Na uvedenom postupe sa dohodli jednak domovníci, jednak p. W., a on osobne.

Keď sa vykopala ryha a obnažil sa pohľad na kanál, tak sa zistilo, že kanál je nefunkčný, pričom podľa
projektovej dokumentácie, ktorá nám bola poskytnutá žalovaným, mali byť tam tri vetvy kanálu, na odtok,
avšakzistilisme,žetambolalenjednavetvaajtábolanefunkčná.Následnesaprivolalakomisiazmesta,
pretože združenie vlastníkov, teda vlastníci chceli získať financie od mesta. My sme si z uvedeného
robili fotodokumentáciu. Uvedeného stretnutia sa zúčastnili jednak zástupcovia mesta, jednak zástupca
žalovaného, zástupcovia vlastníkov bytov, ako aj ja osobne, aj s projektantom. Na uvedenom stretnutí

zástupcovia mesta uviedli, že keďže sa jedná o kanál, ktorý sa nachádza blízko daného objektu, je
vlastníctvom aj súčasťou objektu, teda, že je to vecou vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nie
vecou mesta. Keďže nefunkčnosť kanála mala podstatný vplyv na celú stavbu, pretože bez kanála sa
nedalo postupovať v prácach ďalej, tak ja za žalobcu som vykonal všetky potrebné úkony, urobil som
projektovú dokumentáciu, vybavil som všetky potrebné formality, aby sa následne mohol kanál opraviť

a následne pokračovať, resp. nie kanál opraviť, ale aby sa kanál vymenil, teda dal nový kanál, a aby
následne mohol žalobca pokračovať v samotnej rekonštrukcii bytov a nebytových priestorov. Museli sa
všetky odtoky zfunkčniť. Ja som mailom poslal rozpočet prác a samotného kanála, čo sa týka prác tohto
kanála. Uvedený mail svedok zasielal vlastníkom bytov, ako aj žalovanému. Odozva na daný mail bola
taká, že vlastníci potrebovali urobiť schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a na nej sa to

muselo schváliť. My sme napriek uvedenému, aby teda stavba pokračovala , a neboli sme v časovom
sklze, my sme ešte bez ohľadu na to, či to bolo schválené vlastníkmi alebo nebolo, my sme tie práce
na kanáli realizovali, aby teda stavba pokračovala ďalej. Už s tým kanálom, následne sa pristúpili k
zatepleniu daného objektu, aj pri zateplení nastali problémy, pretože z dôvodu zvetrania objektu sme
museli pristúpiť k daniu väčších hmoždín ako bolo pôvodne plánované, namiesto 14-tiek hmoždín tam

išli 26-tky, teda najväčšie hmoždiny na zateplenie, aké sa mohli dať. V zatepľovaní sa pokračovalo, a
tieto pre nás malé problémy sme ani nejako neriešili. Všetko sa však zapisovalo do stavebného denníka.
Keď sa realizovali práce na tom kanále, zistilo sa, že sa tam vedľa kanála nachádzajú betónové časti,
ktoré sa rozpadávali, a keďže pri daždi sa splavovali do kanála, tak samozrejme by to opäť ten kanál
znefunkčnilo, tak sme tie betóny na žiadosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov rozbili, a namiesto

nich sme tam dali lámanú žulu, ktorá sa teda nerozpadáva a spĺňa všetky potrebné vlastnosti.
Svedok zároveň uviedol, že žalobca všetko, čo vlastníci bytov a nebytových priestorov, aké mali
požiadavky, všetko čo chceli, urobil, teda na ich žiadosť žalobca urobil obrubníky, chodníky,
priestranstvá, kde si následne mohli vysadiť zeleň a kríky. Všetky požiadavky vlastníkov, ktoré nám
tam na stavbe zadávali, žalobca realizoval. Svedok ďalej uviedol, že na každú nami realizovanú prácu

bol poslaný rozpočet žalovanému ako aj vlastníkom bytov, nebytových priestorov. Ja som vlastníkov
bytov a nebytových priestorov tlačil, aby čo najrýchlejšie urobili schôdzu vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, keďže uvedené práce sa realizovali v lete, a veľa vlastníkov bytov bolo na dovolenkách,
tak vlastníci mi oznámili, že tú schôdzu realizujú po dovolenkách, teda po letných prázdninách sa táto
schôdza uskutoční. Následne sme po dokončení týchto prác, sme začali realizovať práce na druhej

strane objektu, kde v rozpočte ani v dohode nebolo vôbec plánované zateplenie balkónov, a komplet
rekonštrukcia balkónov. Keď už lešenie stálo na tej druhej strane, tak nás vlastníci bytov požiadali,
či by sa teda, čo je aj v zápise v stavebnom denníku, či by sme teda nezrealizovali aj opravu a
celkovú kompletnú rekonštrukciu tých balkónov, nakoľko pri odkrytí jedného z balkónov sa zistilo, že
je podmáčaný, a teda sa zistilo, že všetky balkóny sú v takomto zlom technickom stave. Spôsobuje to

následne zatekanie do objektu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov samozrejme s nami dojednávali
cenu za opravu, teda realizáciu uvedených prác, samozrejme nakoniec sme dospeli k veľmi nízkej
cene za realizované práce, následne na základe dohody sme začali realizovať aj rekonštrukciu týchto
balkónov. Forma Dohody bola ústna a následne sme mailom poslali rozpočet. Teda ja som poslal
opäť mail, čo sa týka toho rozpočtu, realizácie uvedených prác tak žalovanému ako aj zástupcom

vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a následne to bolo všetko zaznamenávané aj v stavebnom
denníku. A následne som pripravil aj dodatok k Zmluve o dielo, aj rozpočty, na realizované práce
navyše, a tento dodatok som opäť mailom doručil tak žalovanému ako aj zástupcom vlastníkov bytov a
nebytových priestorov. Vzhľadom na ten veľký rozsah navyše prác a vzhľadom na to, že zima prišla skôrako sa predpokladalo, sme nedokázali objem všetkých prác, teda všetky tie balkóny, zrekonštruovať,
pričom v rekonštrukcii sa ďalej pokračovalo na jar nasledujúceho roku. Ja som vlastníkov bytov a
nebytových priestorov ako aj žalovaného tlačil, aby sa aj po stránke listín všetko dalo do poriadku,

aby bol podpísaný dodatok, aby boli odsúhlasené rozpočty, aby jednoducho všetko bolo písomne
zaprotokolované, zrealizované tak ako malo byť. Uvedené som chcel dať aj do poriadku aj z dôvodu, že
aj prvý projekt na celú rekonštrukciu aj celý objekt a následne aj projektovú dokumentáciu na ten kanál,
ako aj projektovú dokumentáciu na zateplenie a opravu balkónov, všetko som za žalobcu realizoval ja
grátis, bez toho, aby sme požadovali na uvedenú realizáciu projektovej dokumentácie akúkoľvek sumu.

Nakoľko exitovala dohoda, že keď my budeme realizovať danú rekonštrukciu, tak tieto všetky projekty
a projektovú dokumentáciu budeme robiť grátis.
Následne svedok uviedol, že má vedomosť o tom, že sa uskutočnila schôdza vlastníkov bytov a
nebytových priestorov, on sa jej osobne zúčastnil, pričom nálada vlastníkov bola tak za ako aj proti,
boli tam rôzne argumenty, rôzne nálady, výsledkom však bolo to, že sa vlastníci bytov uzniesli na tom,
že sa spoločnosti Gamed za tie práce naviac zaplatí v určitej sume, na ktorej sme sa dohodli, a že sa

odstránia reklamácie, lebo tam boli určité nedorobky. My ako firma sme uvedené nedorobky odstránili,
pričom na schôdzi sa ešte dohodlo, že na druhej strane objektu sú schody, ktoré sú pre starších ľudí
nebezpečné, a v zime bolo ťažké po nich chodiť. Preto sme my urobili ešte protišmykovú dlažbu a tieto
práce sme realizovali zase de facto a ide jure grátis a to z dôvodu, že na tej schôdzi vlastníkov bytov
bolo dohodnuté, že všetky tie naviac práce budú zo strany Probyt Plusu a vlastníkov bytov a nebytových

priestorov zaplatené. Preberacieho konania, resp. prebratia stavby, sa zúčastnili zástupcovia vlastníkov,
Probyt Plus a predpokladám, že aj on.
K realizovaniu chodníkov, obrubníkov došlo tak, že za každý vchod bol jeden zástupca vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, s ním to svedok odsúhlasoval, zástupca vlastníkov dokonca podpisoval aj
stavebný denník. Všetci zástupcovia jednotlivých vchodov spolu s nami vždy spoločne. Na doplňujúcu

otázku právnej zástupkyne žalovaného, aby svedok uviedol, presne, kto konkrétne zadával uvedené
práce, svedok uviedol, že zástupcovia jednotlivých vchodov. Súhlas na vykonanie týchto prác dali
vlastníci a Probyt Plus. Pretože Probyt Plus sa taktiež zúčastnil stretnutia s mestom, so zástupcami
vlastníkov a s nami ohľadne kanála a ohľadne týchto vecí.
Svedok ďalej uviedol, že samozrejme vlastníci bytov si objednávali aj ďalšie práce naviac, keď videli

ako je urobený kanál, ako sú urobené ďalšie práce, tak si objednávali u nás ďalšie práce na danom
objekte. Boli tam napríklad železné dvere a celé presklené, ktoré na žiadosť vlastníkov , pričom my
sme napríklad tie dvere vybrali, zamurovali, dali tam plastové okná. Boli to práce, ktoré by aj tak bolo
treba urobiť, lebo by to čas jednoznačne ukázal, že sa to jednoducho musí vymeniť. K rekonštrukcii
balkónov žalobcom došlo na základe požiadavky vlastníkov bytov, ktorí mali balkóny na danej strane

domu, a to na žiadosť každého vlastníka osobitne. Každý vlastník balkóna zadával tieto práce a
každý si dával konkrétne navyše realizovať určité malé práce na danom balkóne. Na otázku právnej
zástupkyne žalovaného, aby svedok špecifikoval konkrétne podľa žalobcu, čo malo predstavovať naviac
práce, svedok uviedol: Zateplenie výťahových šácht, rekonštrukcia balkónov, zhotovenie nového kanálu,
zhotovenie dlažby, chodníkov a rozbitie betónov, zadnú časť objektu zatepliť proti vlhkosti, tam sa robili

taktiež malé terénne úpravy, hydroizolácia, aby teda voda nešla do objektu, tam sa dávala fólia, a to
by bolo zhruba všetko. Bolo približne 5 rozpočtov navyše. K Dodatok č.1 k Zmluve o dielo, ktorý je
podpísaný žalobcom svedok uviedol, že tento dodatok bol zasielaný žalovanému , mailom všetkým
zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov , Probyt Plusu, a osobne som všetkých zástupcom
vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcovi, teda žalovanému, osobne som dal aj jednotlivé

rozpočty. Na otázku právnej zástupkyne žalovaného, ako oznámil žalobca potrebu vykonania naviac
prác vlastníkom bytov a nebytových priestorov , svedok uviedol, že na nástenky jednotlivých vchodov sa
dávali oznámenia, ktoré práce sa budú realizovať, teda aj naviac práce. Na otázku právnej zástupkyne
žalovaného, odsúhlasil žalovaný rozsah naviac prác a celkovo naviac práce, svedok uviedol, že P.
W. nikdy neodsúhlasila, ona konkrétne uvedené naviac práce, ale vždy mu tvrdila, že si to musia

vlastníci schváliť, ona je ich zástupkyňa a ona ich musí rešpektovať. Projektovú dokumentáciu, ktorá
bola zároveň prílohou k stavebnému povoleniu vypracovala spoločnosť GAMED a projektantom bol Ing.
Y., išlo o projektovú dokumentáciu z roku 2008. Projektová dokumentácia bol vypracovaná na základe
požiadavky žalovaného a zástupcov vlastníkov bytov y nebytových priestorov, keďže bola dohoda, že sa
tá projektová dokumentácia urobí grátis, písomne objednávku neobdržali. Na otázku právnej zástupkyne

žalovaného, či má svedok vedomosť, či žalobca vyzýval vlastníkov bytov a nebytových priestorov na
úhradu sumy, ktorá je predmetom aj tohto konania, svedok uviedol: Určite. Dôvodom týchto výziev bolo,
aby došlo zo strany vlastníkov bytov k úhrade uvedenej sumy.28. Z výsluchu svedkyne R.. S. W. , v rozhodnom čase aj v súčasnosti vlastníčky bytu v bytovom dome
na Clementisovej 10, v čase keď sa začala rekonštrukcia bytového domu domovej dôverníčky, okrem
iného vyplývajú tieto skutočnosti. V čase pred začatím rekonštrukcie sa vlastníci dohodli a rozhodli, že

pristúpia k rekonštrukcii ich bytového domu. Vie o ponuke na rekonštrukciu, ktorú vlastníci schválili a
následne sa pristúpilo k rekonštrukcii bytového domu. Svedkyňa sa zúčastnila aj schôdze vlastníkov
bytov, kde bol aj p. Y., aj zástupcovia správcu. K obsahuje schôdze sa však nevedela vyjadriť. Na otázku
právnejzástupkynežalovaného,čisvedkyňavpozíciidomovéhodôverníkavrozhodnomčaseobjednala
nejaké iné práce ako tie, ktoré boli predmetom Zmluvy o dielo a rekonštrukcie uviedla, že ona sama

nemôže rozhodovať o akomkoľvek zadávaní prác navyše. Vlastníci bytov nemohli zadávať akékoľvek
práce nad sumu 5 000,-Sk približne, teda ona osobne nemohla zadávať žiadne navyše práce, ktoré
by mal vykonať žalobca v bytovom dome. Ako domová dôverníčka taktiež neodsúhlasila naviac práce,
nakoľko tieto musí odsúhlasiť väčšina vlastníkov bytového domu.

29. Z výsluchu svedka B. G. , v rozhodnom čase správcu vchodu na Clementisovej 12, teda domového

dôverníka tohto vchodu okrem iného vyplývajú tieto skutočnosti. Boli oslovení so správcom, resp.
domovým dôverníkom vchodu na Clementisovej 11 p. N. V. s tým, že by bolo vhodné urobiť rekonštrukciu
daného bytového domu. Následne prebehli domové schôdze vlastníkov bytov a po odsúhlasení došlo k
zadaniu výberového konania na zhotoviteľa diela. Následne na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových
priestorov boli jednotlivé cenové ponuky firiem na rekonštrukciu predmetom tejto schôdze, a výsledkom

bolo, že vlastníci bytov a nebytových priestorov odsúhlasili žalobcu ako zhotoviteľa, teda realizátora
prác týkajúcich sa rekonštrukcie bytového domu. Následne došlo už k samotnej realizácii rekonštrukcie,
to znamená zateplenie bytového domu, prebehla oprava kanalizácie s vodou, rekonštrukcia balkónov,
výmena okien, a rekonštrukcia samotných vstupných vchodov bytového domu. Pri ukončení týchto prác
vznikli nejaké práce naviac, čo boli následne prezentované B.. Y. na ďalšej schôdzi vlastníkov bytov

a nebytových priestorov, kde sa schvaľovali ešte ďalšie práce naviac, ktoré dovtedy neboli vykonané
s tým, že B.. Y. navrhne spôsob financovania naviac prác, ktoré boli urobené, a prác ktoré by mali
byť ešte urobené. K nejakému schváleniu týchto naviac prác, resp. financovania, došlo, na schôdzi
vlastníkovbytovkschváleniutýchtonaviacprác.Kfinancovaniutejtorekonštrukciebytovéhodomudošlo
prostredníctvom úveru, pričom úver sa spláca cez fond údržby a opráv bytového domu. V čase, keď bol

domovým dôverníkom nezadával žiadne naviac práce žalobcovi, nakoľko na to nemal oprávnenie. Pred
realizáciou týchto naviac prác, zároveň ani nedával žalobcovi nejaký súhlas na ich realizáciu. Svedok
ďalej uviedol, že pán Y. na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov nepredložil znenie dodatku
k Zmluve o dielo. Na nej len prezentoval naviac práce, vlastníkom však nepredložil nič v písomnej forme,
nevedel uviesť, či to predložil správcovi, ale vlastníkom bytov a nebytových priestorov na tej schôdzi

nepredložil písomne nič. Vo vzťahu k odsúhlaseniu tých naviac prác aj k hlasovaniu na uvedenej schôdzi
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, svedok uviedol, že si to presne nepamätá, ale predpokladá,
že k odsúhlaseniu došlo, lebo sa doobjednávali ďalšie naviac práce, ktoré boli odsúhlasené, tak pevne
verí, že aj tie práce, ktoré boli už vykonané ako naviac práce, taktiež sa na tejto schôdzi odsúhlasovali,
a odsúhlasovala sa aj výška, koľko to bude stáť. Predmetom jednej schôdze bolo jednak prezentácia

p. Y. vo vzťahu k odsúhlaseniu financovania prác, ktoré už boli ako naviac práce vykonané, a taktiež
odsúhlasenie ďalších naviac prác, ktoré ešte len mali byť vykonané. A tie ďalšie práce, jednalo sa o
zadný vchod na Clementisovej 11, tie následne boli vykonané žalobcom. K otázke či a akým spôsobom
prebiehali rokovania o prípadnej úhrade naviac prác, svedok uviedol, že p. Y. mal predložiť nejaký návrh
ohľadom splátkovania, pokiaľ to nebude vedieť, tak my sme si mali zabezpečiť cez náš úver splátkovanie

týchto naviac prác. S tým, že p. Y. nám to sľúbil, že to bude bezúročne. Ale na tej schôdzi, o ktorej som
hovoril, povedal, že si to musí prejsť a následne dá nejaký návrh.

30. Z výsluchu svedka B. Q. okrem iného vyplynulo, že p. Y. bol splnomocenený pôvodným žalobcom
na všetky právne úkony spojené s danou rekonštrukciou. Na otázku právnej zástupkyne žalovaného,

koľkými pečiatkami disponovala spoločnosť Gamed v čase podpisu danej Zmluvy o dielo, svedok
nevedel na to odpovedať, ale myslí si, že boli asi tri. Nepamätal si, žeby tieto pečiatky boli rozlíšené,
napríklad číslom. Všetky tri pečiatky boli rovnaké.

31. Z výsluchu konateľky žalovaného S. W. okrem iného vyplýva, že v roku 2008 uzatvorili Zmluvu

o výkone správy s domom Clementisova 10, 11, 12 a už v tom čase vlastníci bytov uvažovali
o zateplení celej budovy a rekonštrukcii celého bytového domu. Na schôdzi vlastníkov bytov a
nebytových priestorov prijali jednohlasné uznesenie, na základe ktorého odsúhlasili rekonštrukciu bytov
a nebytových priestorov, pričom predpokladám, že už predtým muselo prebehnúť nejaké výberovékonanie, pretože už bola vybratá aj firma , ktorá bude realizovať rekonštrukciu, a to žalobca, teda
podľa uváženia vlastníkov, to bol dodávateľ, ktorý im dal najlepšiu ponuku. Na ďalšej schôdzi vlastníkov
bytov , ktorá sa uskutočnila pravdepodobne v druhom mesiaci roku 2009, vlastníci týchto bytov poverili

správcu, teda Probyt Plus, s.r.o., aby zobral úver, žalovaný dostal všetky poverenia a splnomocnenia
od vlastníkov bytov, pretože bytový dom nemal dostatok finančných prostriedkov na realizáciu uvedenej
rekonštrukcie. Žalovanému sa následne podarilo získať potrebný úver, a v marci 2009 po obdržaní toho
úveru podpísali zmluvu o dielo so žalobcom. Žalobca žalovanému poslal návrh zmluvy o dielo, žalovaný
ho pripomienkoval zástupcami vlastníkov bytov a následne konkrétnu už konečnú verziu Zmluvy o dielo

so žalobcom podpísali. Samotnú hlavičku Zmluvy o dielo pripravoval žalobca na základe podkladov
žalovaného. Podpisu Zmluvy o dielo sa zúčastnil B.. Y. za žalobcu, p. N. ako zástupca vlastníkov bytov
a nebytových priestorov za vchod 11 a ona za správcu. Na základe tejto Zmluvy žalobca pristúpil k
rekonštrukciibytovéhodomuatovmesiacijún2009anásledne,keďporealizovaníurčitéhoobjemuprác
žalobca žalovanému doručil faktúru, ktorú niesli do banky, a banka uhrádzala faktúry priamo pôvodnému
žalobcovi. Finančné prostriedky neboli prevedené na účet bytového domu, ale boli otvorené v príslušnej

banke, a tá na základe podpisu zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu uhrádzala
jednotlivé faktúry žalobcovi. Je pravdou výpoveď svedka p. Y., ohľadne kanalizácie, že sa zúčastnili
akéhosi stretnutia alebo zhromaždenia, lebo my ako správca sme požiadali mesto, aby si zrekonštruoval
kanalizáciu, pretože z toho viaduktu sa do toho kanála zlieva voda, a tým, že tam pri tom viadukte sa
nenachádza nejaká zberňa, alebo nejaký stok, odkiaľ by sa to zlievalo z toho viaduktu, tak sa stávalo,

že sa voda dostávala priamo k bytovému domu, lebo samotný objekt je vo svahu, a do objektu sa ide
chodníkmi smerom dole, teda voda stekala až k bytovému domu. Zástupcovia mesta si priznali, že
kanalizácia je mesta, ale nemá mesto dostatok finančných prostriedkov na jej realizáciu, teda na opravu
kanalizácie. Ďalej to nerozvádzali, pretože sme mali za to, že len zastavaná plocha pod bytovým domom
je vlastníctvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pretože vlastníci bytov a nebytových priestorov

pri odkúpení bytu si odkupovali len byt, podiel nebytových priestorov a podiel na zastavanej ploche. K
výsluchu svedka ohľadne toho, že žalovaný mal mať vedomosť o naviac prácach uviedla, že to nie je
pravda, pretože správca o naviac prácach nevedel, a ani by sme s tým nebol súhlasil bez toho, žeby
to nemal odsúhlasené od vlastníkov bytov, nebytových priestorov. A to z dôvodu, že vlastníci bytov,
nebytových priestorov finančné prostriedky na to nemali, a bez ich súhlasu žalovaný nemohol zobrať

ďalší úver. Tak predná časť ako aj zadná časť, kde sa robili terénne úpravy, a ďalšie práce, nepatrila
vlastníkom bytov bytového domu, ale príslušnej mestskej časti. P. Liška, keď chcel, aby podpísala za
správcu dodatok k zmluve o dielo, ktorý jej predložil v roku 2010, bol antidatovaný, pričom tam bol
dátum uvedený ako 29. 3. 2009, tento dodatok odmietla podpísať s tým, že p. Y. povedala, že všetky
práce, ktoré by sa vykonávali mimo Zmluvy o dielo, mali byť zmluvne podpísané, prv než sa začnú

realizovať, a nie až potom, pričom on jej na to odvetil, že zástupcovia vlastníkov bytov a nebytových
priestorovmudalipokyn,abytietoprácerealizoval,stým,žeonináslednenaschôdzivlastníkovuvedené
práce odsúhlasia. Preto aj v čase, keď došlo k preberaciemu konaniu, a keď ona teda podpisovala za
správcu preberací protokol, preberala bytový dom len v takom stave, a v takej výške, na akú výšku
bola uzatvorená Zmluva o dielo. P. Y. nástojil na tom, aby podpísala dodatok k zmluve o dielo, čo

neurobila, pretože zakaždým, keď jej oznamoval cenu diela, za práce navyše, najprv bola cena okolo
69.000,-EUR, išlo o nejakú zmluvu o zľave, pretože keďže dielo nebolo riadne ukončené, tak preto
tam bola 35% zľava, následne predložil dodatok k Zmluve o dielo na nejakých 124.000,- EUR, potom
po poskytnutí nejakej zľavy vyšla cena na 94.000,-EUR, ďalej následne dal ďalší dodatok, kde bola
cena zhruba 104.000,-EUR, a v konečnom dôsledku išlo o sumu 122.000,-EUR. Vzhľadom na vyššie

uvedené účastníčka požiadala p. Y., aby teda presne konkrétne vyčíslil cenu za tie práce - naviac práce,
s tým, že sa následne zvolá schôdza vlastníkov bytov, na ktorej budú vlastníci bytov oboznámení s
jeho požiadavkami. Na základe toho aj schôdzu vlastníkov zvolali, schôdza sa aj uskutočnila, na tej
schôdzi síce nie je zapísané, že sa na nej zúčastnila, ale ona sa na nej zúčastnila, tejto schôdze sa
zúčastnil aj p. Y., a on tam predniesol, za čo konkrétne chce cenu za tie naviac práce. Presne však

cenu neuviedol, preto mu bolo povedané, že nech vyčísli konkrétne cenu za tieto naviac práce. Pričom
vlastníci boli ochotní pristúpiť k úhrade ceny naviac prác, avšak iba pod tou podmienkou. že žalobca
poskytne možnosť, aby vlastníci bytov a nebytových priestorov formou splátkového kalendára cenu
za tieto naviac prác na dobu 15 rokov budú splácať. Toto mal dodať do 3 týždňov. On, napriek jeho
svedeckejvýpovedi,vôbecneuviedol,ženatútopodmienkunepristúpi,ondotých3týždňovničneposlal.

Žalovaný v prípade, ak by niečo poslal, chcel zvolať schôdzu vlastníkov bytov, na ktorej by sa prejednala
otázka, akým spôsobom by došlo k úhradám jednotlivých splátok, či už formou navýšenia fondu opráv
alebo prípadne zobratia nejakého ďalšieho úveru, aby sa postupne aj tieto naviac práce formou splátok
zo strany vlastníkov žalobcovi uhrádzali. Keď sa p. Y. bavil o rekonštrukcii balkónov, teda , že to malibyť práce naviac, mu svedkyňa citovala Zmluvu o dielo, odsek Zmluvy o dielo, kde bolo uvedené, že
sa jedná o komplexnú rekonštrukciu, a teda aj komplexnú rekonštrukciu balkónov, a keď teda ide o
komplexnú rekonštrukciu, tak malo dôjsť aj k oprave a rekonštrukcii balkónov. A čo sa týka otázky opravy

kanalizácie, tak sme vychádzali z toho, že žalobca mal k dispozícii projektovú dokumentáciu, bol na
tvári miesta, a teda mal s odbornou starostlivosťou vedieť, čo konkrétne sa má ohľadne kanalizácie
realizovať, aké práce. Pričom aj po realizácii toho kanála došlo niekoľkokrát k zatečeniu obytného domu,
teda nemám vedomosť, o akej kvalite to p. Liška hovoril. Vzhľadom na niekoľko návrhov cien za naviac
práce, raz taká raz onaká, žalovaný teda nevedel, akú cenu vlastne žalobca ustáli ohľadne ceny naviac

prác, dozvedel sa to až pri podaní žaloby. Rovnako uviedla, že nie je pravdou, tá časť výpovede p.
Y., že žalovaného ako správcu upovedomoval, mailom alebo akým iným spôsobom, o tom aké práce
momentálne práve žalobca realizuje. Zástupcami vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorých
spomínal p. Y., zástupcom za vchod č.10 bola p. R.. W., za 11 bol p. V. N. F. za 12 Z. B. G.Č.. A keď
som sa B.. G. spýtala, kto dal súhlas p. Y. E. realizáciu navyše prác, on mi povedal, že on nedal, pretože
nemal mandát od vlastníkov na takéto akcie. Pán Y. jej niekoľkokrát povedal, že práve p. N.a mu dával

pokyny na realizáciu navyše prác, p. G.Č. ako zástupca vlastníkov byt jej takisto dal negatívnu odpoveď,
pretože nemal mandát od vlastníkov, a p. Ing. W., M. nespýtala, ona sa nachádza mimo Košíc. Na
otázku právnej zástupkyne žalovaného, v akom rozsahu, s poukazom na uzavretú Zmluvu o dielo, práce
prevzala, účastníčka uviedla, že práce prevzala iba od výšky ceny uvedenej v Zmluve o dielo. Žalobca
žalovanému neoznámil potrebu vykonania naviac prác. Účastníčka ďalej uviedla, že pred začatím

týchto naviac prác, vlastníci tieto naviac práce neodsúhlasili, avšak po ukončení týchto naviac prác bola
zvolaná schôdza vlastníkov bytov, nebytových priestorov, kde niektoré naviac práce vlastníci uznali, ale
chceli vedieť presnú špecifikáciu aj sumu za podmienok, že p. Y. do troch týždňov špecifikuje práce,
sumu a splátkový kalendár na 15 rokov. Odovzdávací protokol pripravoval pôvodný žalobca. Správca
bol oprávnený uzavrieť prípadne dodatok k Zmluve o dielo, len v tom prípade, keby sa zvolala schôdza,

keby sa schválila výška a jej financovanie.

32. Z výsluchu konateľky žalovaného R.. K.L. G. okrem iného vyplýva, že už v tom momente prebratia
správy mali vlastníci bytov a nebytových priestorov chceli zatepliť bytový dom a zároveň už mali vybratú
aj spoločnosť, a to žalobcu, ktorá mala realizovať zateplenie bytového domu. Vzhľadom k tomu, že túto

stavbu mala na starosti druhá konateľka, teda p. W., tak všetky zmluvy a náležitosti riešila ona. Z jej
informácií viem, že sa k podpisu zmluvy o dielo pristúpilo niekedy v marci roku 2009 a vzhľadom na
to, že každá z nás koná za spoločnosť samostatne, tak uvedenú zmluvu podpísala p. W.. K priebehu
schôdze vlastníkov bytov, na ktorej vystúpil pán Y. uviedla, že na tej schôdzi, zúčastnila som sa jedinej
takejto schôdze, nemá vedomosť o tom, žeby ich bolo viac, kde by sa zúčastnil p. Y.. Bola to schôdza, na

ktorej p. Y. predniesol vlastníkom bytov a nebytových priestorov a zúčastneným, že sa uskutočnili nejaké
naviacprácezostranyžalobcu,ovšetkomp.Y.informovalprítomnýchibaverbálne,ničnemalpripravené
písomne. Spomínal, že žalobca realizoval nejaké práce, tie však neboli realizované na nehnuteľnosti,
ktorábypatrilavlastníkombytovanebytovýchpriestorov,išlopodľamňaoúpravuokoliabytovéhodomu.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov boli po vystúpení p. Y. prekvapení z toho, žeby mali platiť ešte

niečo navyše, nakoľko na zateplenie bytového domu si vlastníci bytov a nebytových priestorov brali úver.
Na tej schôdzi nebol predložený pánom Y. žiaden dodatok k uvedenej Zmluve o dielo. Čo sa týka Zmluvy
o dielo, práce boli niekedy v roku 2010 prevzaté, na preberacom konaní som bola zúčastnená spolu M.
B..W., p. Y., p. W. a ja. Zápisnicu o odovzdaní diela pripravoval štandardne, v tomto prípade žalobca.
Stavbu sme tak ako bola uvedená v Zmluve o dielo, prevzali a za práce sme zaplatili z prostriedkov

získaných prostredníctvom úveru, takže sa tá faktúra niesla do banky, a tam banka uvoľnila finančné
prostriedky. K samotnej Úverovej zmluve na zobratie úveru týkajúceho sa rekonštrukcie bytového
domu, účastníčka uviedla, že si úver berú vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sú zastúpení
správcom, teda žalovaným. Predtým než dôjde k získaniu samotného úveru, tak musí daný bytový dom
tvoriť určitú výšku tvorby fondu opráv s tým, že tam musí byť ešte rezerva 20 - 30% na bežné opravy.

Pred samotným uzavretím Úverovej zmluvy banka skúma určité skutočnosti, napríklad, či sú v tom
bytovom dome nejakí neplatiči, aké je hospodárenie domu, aká je tvorba a čerpanie fondu opráv. A na
základe toho banka posúdi, či si klient môže zobrať úver, a v akej výške. Klientmi sú vlastníci bytov
a nebytových priestorov v zastúpení správcu, teda žalovaného, a z tohto titulu uvedenú Zmluvu šla
na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podpísať. Splnomocnenie na podpis

tejto zmluvy o úvere nebolo potrebné, pretože to nebolo podmienkou banky, banka v tomto prípade
vyžadovala zápisnicu zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Úver splácajú vlastníci
bytov a nebytových priestorov. Ide o prostriedky, z fondu opráv, ktoré vlastníci bytov a nebytových
priestorov každomesačne dávajú do fondu opráv. Na otázku právneho zástupcu žalobcu, v prípade, aksa jedná o drobné opravy, drobné úpravy v bytovom dome, kto jedná s prípadným dodávateľom, resp. s
prípadným zhotoviteľom, účastníčka uviedla, že zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov nás
informuje o tom, že je treba urobiť nejakú drobnú opravu, alebo úpravu a potom to my, ako správca,

zabezpečíme. V danom prípade uzatvára Zmluvu o dielo správca v mene vlastníkov bytov a nebytových
priestorov. Na otázku právnej zástupkyne žalovaného, či má vedomosť o tom, kto danú Zmluvu o dielo
pripravoval, účastníčka uviedla, že ZOD pripravovala spoločnosť Gamed, takto to štandardne chodí, že
stále dodávateľ, teda zhotoviteľ pripravuje Zmluvu o dielo.

33.Podľa ust. § 6 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Správa
domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,

c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome.“

34.Podľa ust. § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinného k 31.03.2010:
„Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky
získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu
prevádzky,údržbyaopráv(ďalejlen"majetokvlastníkov")musísprávcaviesťoddeleneodúčtovsprávcu
v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu.

Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne
nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný
prospech alebo v prospech tretích osôb.“

35.Podľa ust. § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinného od 01.04.2010:

„Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky
získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu
prevádzky, údržby a opráv (ďalej len "majetok vlastníkov") musí správca viesť oddelene od účtov
správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom
v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými

prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného
zákona o ochrane vkladov12aaa). Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok
vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s
činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech
alebo v prospech tretích osôb.“

36.Podľa ust. § 8a ods. 1 ,4 zák. o vlastnícke bytov a nebytových priestorov
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone
správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo

jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.
Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového
priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone správy obsahuje
najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri

zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, c) zásady
hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať
s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, e) zásady určenia výšky platieb
za správu, f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.(4) Styk vlastníkov bytov

a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len "schôdza vlastníkov"). Zástupca vlastníkov
informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach
prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytova nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je
oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome podľa § 14.

37.Podľa ust. § 8b ods. 1,4 zák. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
(1) Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pred súdom.(4) Správca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome vzniknuté pri výkone správy až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky
zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči
dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami
preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv správcovi.

38.Podľa ust. § 32 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak z právneho úkonu nevyplýva, že niekto koná za
niekoho iného, platí, že koná vo vlastnom mene.“

39.Podľa ust. § 32 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak splnomocnenec koná v mene splnomocniteľa
v medziach oprávnenia zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo splnomocniteľovi. Pokyny

dané splnomocnencovi, ktoré nevyplývajú z plnomocenstva, nemajú vplyv na právne účinky konania,
ibaže by boli známe osobám, voči ktorým splnomocnenec konal.“
40. Podľa ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka(1) Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne,
určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

41. Podľa ust. § 261 ods. 1 zákona č. 513/1991 Zb. v znení neskorších predpisov (ďalej len Obchodných
zákonník), táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé
s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

42. Podľa ust. § 272 ods. 1 Obchodného zákonníka, zmluva vyžaduje pre platnosť písomnú formu iba v

prípadoch ustanovených v zákone, alebo keď aspoň jedna strana pri rokovaní o uzavretí zmluvy prejaví
vôľu, aby sa zmluva uzavrela v písomnej forme.

43.Podľa ust. § 536 ods. 1, 2 Obchodného zákonníka (1) Zmluvou o dielo sa zaväzuje zhotoviteľ vykonať
určité dielo a objednávateľ sa zaväzuje zaplatiť cenu za jeho vykonanie.

(2) Dielom sa rozumie zhotovenie určitej veci, pokiaľ nespadá pod kúpnu zmluvu, montáž určitej veci, jej
údržba, vykonanie dohodnutej opravy alebo úpravy určitej veci alebo hmotne zachytený výsledok inej
činnosti.Dielomsarozumievždyzhotovenie,montáž,údržba,opravaaleboúpravastavbyalebojejčasti.

44.Podľa ust § 537 ods. 1,2 Obchodného zákonníka(1) Zhotoviteľ je povinný vykonať dielo na svoje

náklady a na svoje nebezpečenstvo v dojednanom čase, inak v čase primeranom s prihliadnutím na
povahu diela. Ak zo zmluvy alebo z povahy diela nevyplýva niečo iné, môže zhotoviteľ vykonať dielo
ešte pred dojednaným časom. (2) Objednávateľ je povinný vykonané dielo prevziať.

45. Podľa ust. § 546 ods. 1,2 Obchodného zákonníka (1)Objednávateľ je povinný zhotoviteľovi

zaplatiť cenu dohodnutú v zmluve alebo určenú spôsobom určeným v zmluve. Ak nie je cena takto
dohodnutá alebo určiteľná a zmluva je napriek tomu platná (§ 536 ods. 3 ), je objednávateľ povinný zaplatiť cenu, ktorá sa obvykle platí za
porovnateľné dielo v čase uzavretia zmluvy za obdobných obchodných podmienok. (2) Dojednanie a
poskytnutie preddavkov na cenu za dielo sa nedotýka účinkov podľa § 548 a 549 .

46. Podľa ust. § 551 ods.1,2,3 Obchodného zákonníka (1) Zhotoviteľ je povinný upozorniť objednávateľa
bez zbytočného odkladu na nevhodnú povahu vecí prevzatých od objednávateľa alebo pokynov daných
mu objednávateľom na vykonanie diela, ak zhotoviteľ mohol túto nevhodnosť zistiť pri vynaložení

odbornej starostlivosti. Ak nevhodné veci alebo pokyny prekážajú v riadnom vykonávaní diela, je
zhotoviteľ povinný jeho vykonávanie v nevyhnutnom rozsahu prerušiť do doby výmeny vecí alebo
zmeny pokynov objednávateľa alebo písomného oznámenia, že objednávateľ trvá na vykonávaní diela
s použitím odovzdaných vecí a daných pokynov. O dobu, po ktorú bolo potrebné vykonávanie dielaprerušiť, sa predlžuje lehota určená na jeho dokončenie. Zhotoviteľ má takisto nárok na úhradu nákladov
spojených s prerušením vykonávania diela alebo s použitím nevhodných vecí do doby, keď sa ich
nevhodnosť mohla zistiť. (2)Zhotoviteľ, ktorý splnil povinnosť uvedenú v odseku 1, nezodpovedá za

nemožnosť dokončenia diela alebo za vady dokončeného diela spôsobené nevhodnými vecami alebo
pokynmi, ak objednávateľ na ich použití pri vykonávaní diela písomne trval. Pri nedokončení diela má
zhotoviteľ nárok na cenu zníženú o to, čo ušetril tým, že nevykonal dielo v plnom rozsahu. (3)Zhotoviteľ,
ktorý nesplnil povinnosť uvedenú v odseku 1, zodpovedá za vady diela spôsobené použitím nevhodných
vecí odovzdaných objednávateľom alebo pokynov daných mu objednávateľom.

47.Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že žaloba nie je dôvodná a zamietol ju
s poukazom na nižšie uvedené skutočnosti.

48. Zo zmluvy o výkone správy č. CPH 27-31 má súd nepochybne za preukázané, že žalovaný je
správcom bytových domov na ul. Cesta pod Hradovou č. 27, 29 a 30. Vlastníci bytov a nebytových

priestorov poverili žalovaného ako správcu zabezpečovaním prevádzky, údržby a opráv spoločných
častí, spoločných zariadení a príslušenstva, ďalej zabezpečením plnení spojených s užívaním bytov a
nebytových priestorov a ďalších služieb v rozsahu dohodnutých touto zmluvou. Z poukazom na ust. § 8b
zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zmluvy o výkone správy je teda
správca povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

dome a na ich účet , v danom prípade sa teda jedná o priame zastúpenie. Súd ďalej skúmal, či pôvodný
žalobca vedel, resp. mohol vedieť, že s ňou konajúci subjekt ( žalovaný ) koná za iného ( vlastníkov bytov
a nebytových priestorov ). Zo Sprievodných častí cenovej ponuky vypracovaných žalobcom nepochybne
vyplýva, že žalobcovi bolo známe, že investorom sú vlastníci bytového domu Clementisova 10,12,12
Košice. Rovnako z výsluchu svedka pána Líšku vyplynulo, že on bol s projektantom pozrieť stavbu, s

domovníkmi sa dohodli na množstve práce, ktorá sa mala realizovať, a na základe toho urobili rozpočet.
Rozpočet im poslali. Rozpočet bol zaslaný aj žalovanému, aj domovníkom. Následne išli do Probyt Plus,
kde dojednali aj ďalšie veci, a na základe toho si nás následne vybrali. Žalovaný bol zástupcom za
daný objekt. Písomný návrh Zmluvy pripravoval žalobca, mailom ho poslal na schválenie žalovanému,
žalovaný urobil v Zmluve nejaké zmeny, následne poslal uvedený návrh naspäť. Následne, keď boli

tieto zmeny zapracované do Zmluvy, prišiel do Probyt Plus, a Zmluvu za žalobcu podpísal, ďalej zmluvu
podpísala, B.. W. za žalovaného a zástupca za vlastníkov jednotlivých bytov. Už z uvedeného teda
vyplýva , že pôvodný žalobca mal vedomosť o tom, že objednávateľom diela sú vlastníci bytov a
nebytových priestorov. Koniec koncov to vyplýva i zo samotnej hlavičky ZOD. Svedok taktiež uviedol,
že podklady pôvodnému žalobcovi poslal žalovaný. Uvedená skutočnosť však vôbec neznamená, že

pôvodný žalobca pri príprave ZOD konal s odbornou starostlivosťou, keď mu pri označení objednávateľa
stačiloibaoznačenie„vlastnícibytovanebytovýchpriestorov“.Súdvnatomtomiestepoukazujenapr.na
označenie subjektov v Zmluve o úvere č. 350849 uzavretej dňa 5.6.2009 medzi poskytovateľom úveru
a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v zastúpení žalovaným , kde vlastníci bytov sú špecifikovaní
podľa aktuálneho výpisu z LV k bytovému domu , ktorý je v Prílohe č. 1, ktorá tvorí neoddeliteľnú

súčasť tejto zmluvy v zastúpení žalovaným. Vedomosť žalobcu, že zmluvnou stranou sú vlastníci bytov a
nebytových priestorov vyplynula aj z výsluchu svedka p. Y. , aj z výsluchu pani W., keď zhodne uviedli, že
podpisu Zmluvy o dielo sa zúčastnil p. Y. za žalobcu, B.. N. ako zástupca vlastníkov bytov a nebytových
priestorov za vchod 11 a pani W. za správcu. V neposlednom rade vyššie uvedená vedomosť pôvodného
žalobcu vyplýva i z krycích listov rozpočtu vypracovaných žalobcom zo dňa 9.11.2009 a 6.10.2010, kde

je vyslovene uvedené označenie objednávateľa: Vlastníci BD, Clementisova 10-12, Košice a nakoniec i
z výzvy žalobcu adresovanej priamo vlastníkom BD, Clementisova 12, Košice zo dňa 1.6.2011 vyplýva
vyčíslenie prác naviac vo výške 108464,66 EUR.

49. S poukazom na odsek 47 a označenie účastníkov zmluvného vzťahu uvedených v predmetnej

Zmluve o dielo, má súd nepochybne za preukázané, že Zmluvu o dielo č. 11 - 03/2009 neuzavrel
žalovaný vo vlastnom mene , ale ju uzavreli vlastníci bytov a NP bytového domu Clementisova 10,11,12,
Košice, v zastúpení žalovaným ako správcom ako objednávatelia so žalobcom ako zhotoviteľom dňa
19.3.2009. Je preto zrejmé, že predmetnú zmluvu o dielo, nakoľko jej predmetom bolo zateplenie
bytového domu, mohli uzavrieť iba vlastníci bytov a nebytových priestorov, pretože títo vlastníci

bytov a nebytových priestorov sú zároveň podielovými spoluvlastníkmi bytového domu, keďže s
vlastníctvom každého bytu v bytovom dome je spojené spoluvlastníctvo k spoločným častiam a
spoločným zariadeniam bytového domu. Z uvedeného vyplýva, že len vlastníci bytov sú subjektom
oprávneným zo zmluvy o dielo a len voči ním môže existovať nárok na plnenie vyplývajúce zo zmluvy odielo . Zo Stavebného povolenia č. A/2009/076000-2/III/BI vydaného mesto Košice má súd nepochybne
za to, že , že toto povolenie bolo vydané práve vlastníkom bytov a nebytových priestorov podľa výpisu
z LV, ktorých v konaní zastupuje správca - žalovaný, teda vlastníci bytov a nebytových priestorov boli aj

stavebníkom v zmysle stavebného povolenia, a teda je zrejmé, v koho prospech sa realizovala stavba,
pričom žalovaný nebol ani zhotoviteľom, ktorý by si v subdodávke objednal služby od žalobcu. Zmluva
teda nemohla byť a ani nebola uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným. S poukazom na právny názor
súdu druhej inštancie, že podstatnou náležitosťou každej zmluvy je presné označenie zmluvných strán,
aby bolo zrejmé, pre koho práva a povinnosti z konkrétnej zmluvy plynú, to znamená, že právnické

osoby musia byť označené v súlade s výpisom z obchodného registra, alebo iným registrom a fyzické
osoby musia byť označené menom, priezviskom, prípadne ďalším identifikačnými znakmi, aby sa
zabránilo ich zámene. ZOD z 19.3.2009 tieto náležitosti nespĺňa, lebo ak mali byť účastníkmi zmluvného
vzťahu fyzické osoby, potom mali byť riadne identifikované - súd opätovne preskúmal danú ZOD a musí
konštatovať, že v nej naozaj absentuje presné označenie fyzických osôb - vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, preto je táto zmluva z uvedeného dôvodu neplatná.

50. Napriek neplatnosti danej Zmluvy o dielo je nepochybné, že pôvodný žalobca vykonal práce pre
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, teda ich zmluvný vzťah vznikol titulom ústne uzavretej zmluvy
o dielo. I prípadné naviac práce vykonal pôvodný žalobca pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
To koniec koncov vyplynulo i z výpovede p. Y., keď uviedol, že žalobca všetko, čo vlastníci bytov

a nebytových priestorov, aké mali požiadavky, všetko čo chceli, urobil, teda na ich žiadosť žalobca
urobil obrubníky, chodníky, priestranstvá, kde si následne mohli vysadiť zeleň a kríky. Tento záver súdu
podporuje i Zápis o odovzdaní a prevzatí diela zo dňa 13.10.2010, kde sú okrem žalobcu a žalovaného
podpísaní aj zástupcovia vlastníkov bytov a nebytových priestorov, čo vyplynulo z výpovedí žalovaného
a svedkov. Rovnako súd poukazuje i na Zápisnicu zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov

konanej dňa 16.10.2008, z ktorej vyplýva súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov - kompletná
rekonštrukcia bytového domu žalobcom, Zápisnicu zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov
konanej dňa 17.6.2010, ktorej sa zúčastnil i zástupca žalobcu p. Y., ktorý okrem iného informoval o tom,
že počas priebehu zatepľovania vyvstali naviac práce , celkovo sa stavba navýšila o sumu 2,2 mil.
Sk, ktoré žalobca žiada doplatiť. V priebehu troch týždňov od schôdze sa žalobca vyjadrí o možnosti

poskytnúť bezúročné splátky celej dlžnej sumy na dobu 15 rokov.

51. Z Nezáväznej ponuky žalobcu, ako aj z výsluchu p. Y. nepochybne vyplýva, že žalobca sa
oboznámil so stavom predmetného bytového domu. Následne vypracoval predbežný rozpočet a cenovú
ponuku. Žalobca ako osoba odborne spôsobilá si teda daný objekt prehliadla a zároveň si mala

byť preto vedomá, aké práce je potrebné vykonať a v prípade, ak v priebehu realizácie diela nastali
skutočnosti odôvodňujúce vykonanie ďalších prác, ktoré neboli predmetom zmluvy, bol žalobca povinný
objednávateľov na to upozorniť. Do času, kedy by sa objednávatelia vyjadrili k potrebe vykonania týchto
prác, bol žalobca povinný postupovať v zmysle ust. § 551 ods. 1 Obchodného zákonníka. V danom
prípade však absentuje dôkaz preukazujúci postup žalobcu v zmysle ust. § 551 ods. 1 Obchodného

zákonníka. Tento postup bol namieste aj z dôvodu, že v čase realizácie diela právny predchodca
žalobcu nemal pochybnosť o platnosti písomnej ZOD a teda mal vedomosť o tom, že cena za dielo bola
dohodnutá ako cena pevná, maximálna a konečná vo výške 351069,-EUR a z dôvodu, že dohodnutá
výška za vykonané dielo sa môže meniť len po vzájomnej dohode zmluvných strán a to výnimočne
len pri naviac prácach, ktoré neboli zahrnuté do predmetu diela. K otázke výšky ceny naviac prác súd

pre úplnosť poznamenáva, že samotný právny predchodca žalobcu nemal ustálenú ani jej výšku, čo
nepochybne vyplýva z výzvy žalobcu žalovanému zo dňa 13.4.2011 na úhradu sumy 72510,84 EUR
za naviac práce, z výzvy žalobcu adresovanej priamo vlastníkom BD, Clementisova 12, Košice zo dňa
1.6.2011 na vyčíslenie prác naviac vo výške 108464,66 EUR a z vyúčtovania vykonaných stavebných
prác žalobcu nad rámec ZOD v celkovej výške 122999,64 EUR. Rovnako aj rozsah týchto naviac prác

nebol žalobcom dostatočne preukázaný, nakoľko napr. v prípade rekonštrukcie balkónov nemohlo ísť o
naviac práce, keď sa jednalo o kompletnú rekonštrukciu bytového domu.

52. Na základe vyššie uvedených skutočností a vykonaného dokazovania preto súd námietku
nedostatku pasívnej legitimácie žalovaného posúdil ako dôvodnú a žalobu s poukazom na vyššie

uvedené skutočnosti voči žalovanému zamietol a upustil od hodnotenia ďalších dôkazov týkajúcich
zisťovania oprávnenia p. Líšku konať sa pôvodného žalobcu a rovnako upustil od hodnotenia ďalších
dôkazov predložených stranami sporu, ako aj od vykonania ďalšieho dokazovania navrhnutého
stranami sporu a žalobu ako nedôvodnú zamietol.53. Podľa ust. § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu
vo veci.

54. Podľa ust. § 262 ods. 1,2 CSP (1) O nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí .(2) O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

55. Keďže bol v konaní úspešný žalovaný a to v celom rozsahu, súd žalovanému priznal náhradu trov
konania v rozsahu 100%.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti
ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v
lehote podané na príslušnom odvolacom súde. ( § 362 ods. 1,2 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). (§ 363 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364 CSP)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
(§ 365 ods. 1 CSP)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (§ 365 ods. 2 CSP)

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 CSP).

Na základe tohto právoplatného rozsudku bude môcť žalobca ako oprávnený viesť exekúciu na majetok
žalovaného ako povinného.