Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 28. marec 2018

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 7Co/311/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5715201913
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Mária Kašíková

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2018:5715201913.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako odvolací súd v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Márie Kašíkovej

a členov senátu Mgr. Františka Dulačku a Mgr. Kataríny Beniačovej, v spore žalobcov: 1/ F. D., nar.
XX.XX.R., trvale bytom A. X. XXXX/XX, P. - N., 2/ Q. N., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom M. T. XXXX/
XX, P. - F., obaja právne zastúpení: JUDr. Marián Rojko, advokát so sídlom v F. W., N. XX/XX, proti
žalovaným: 1/ Mgrr. P. X., nar. XX.XX.XXXX, 2/ PhDr. G. X., PhD., nar. XX.XX.XXXX, 3/ P. X., nar.
XX.XX.XXXX, 4/ S. X., nar. XX.XX.XXXX, 5/ U. X., nar. XX.XX.XXXX a 6/ P. X., nar. XX.XX.XXXX, všetci
bytom F. XX, P., o zaplatenie 380,- eur s príslušenstvom, na odvolanie žalovaných v rade 1/ a 2/ proti
rozsudku Okresného súdu Martin, č.k. 16C/83/2015-116 zo dňa 31.05.2017, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku I. a V. p o t v r d z u j e.

V ostatnej časti zostáva rozsudok súdu prvej inštancie nedotknutý.

Žalobcom 1/ a 2/ p r i z n á v a proti žalovaným 1/ a 2/ náhradu trov odvolacieho konania v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovaných v rade 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne
zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ sumu 380,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,05 % ročne zo sumy

380,- eur od 27.10.2014 do zaplatenia. Konanie o zaplatenie úrokov z omeškania vo výške 4 % ročne
zo sumy 380,- eur od 24.09.2014 do zaplatenia zastavil. Vo zvyšnej časti žalobu zamietol. Žalovaným
v rade 3/ až 6/ nepriznal nárok na náhradu trov konania. Žalobcom v rade 1/ a 2/ priznal nárok na
náhradu trov konania v plnom rozsahu.

2. Vychádzal zo zistenia, že medzi žalobcami a žalovanými v rade 1/ a 2/ vznikol nájomný vzťah na
základe uzatvorenej nájomnej zmluvy z 31.03.2014. Zmluvné strany sa dohodli na zložení kaucie vo

výške 2-násobku mesačného nájomného, t.j. 760,- eur. Túto kauciu boli povinní žalovaní v rade 1/ a
2 / ako prenajímatelia vrátiť žalobcom po skončení nájomného vzťahu a po odrátaní nákladov, a to v
prípade, ak nájomný vzťah bude trvať dlhšie ako 12 mesiacov. V prípade, ak dôjde k ukončeniu nájomnej
zmluvy pred touto lehotou zo strany nájomcov sú prenajímatelia oprávnení ponížiť túto kauciu o 1
mesačnýnájom.Právnyúkonžalobcovoznačenýakovýpoveďznájomnejzmluvyzodňa23.09.2014má
svojím obsahom charakter odstúpenia od zmluvy, nakoľko v tomto podaní uviedli ustanovenie nájomnej
zmluvy, ktoré oprávňuje nájomcov od zmluvy odstúpiť. Po predbežnom právnom posúdení platnosti

tohto právneho úkonu dospel k záveru, že odstúpenie od zmluvy zo strany žalobcov je neplatné. Z
vykonaného dokazovania nemal preukázané naplnenie predpokladov na odstúpenie od zmluvy v zmysle
čl. 2 bod 3 nájomnej zmluvy, prípadne ustanovenia § 679 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ).
Z výsluchu strán ako aj z predložených listinných dôkazov, najmä fotografií vyplýva, že závady v bytepredstavujúce zatekanie komína a plesne neboli až takého závažného charakteru ako tvrdia žalobcovia.
Medzistranaminebolosporné,žezatekaniekomínaboložalovanýmivrade1/a2/odstránené.Žalovaná
2/ vyvinula úsilie na odstránenie tejto závady (komín), čo žalobcovia nerozporovali. Čo sa týka plesní,

nemal preukázaný taký závažný charakter, aby to znemožňovalo užívanie bytu. Výskyt plesní nebol
namietaný ani v odovzdávacom protokole zo strany žalobcov v rade 1/ a 2/ a rovnako neboli spomenuté
ani pri preberacom protokole novými nájomcami dňa 27.10.2014. Jednorázový výskyt plesní, ktorý sa
vyskytollenvauguste2014aaždoodovzdaniabytusaneopakoval,nepovažujezataký,ktorýoprávňuje
žalobcov 1/ a 2/ platne odstúpiť od nájomnej zmluvy. Zároveň však dospel k záveru, že nájomný vzťah

zanikol dohodou, a to ku dňu 27.10.2014, kedy došlo k odovzdaniu bytu. Žalovaní 1/a 2/ síce tvrdili, že
podanie označené ako výpoveď z 23.09.2014 považovali za výpoveď, ak by sa však ňou riadili, nájomný
vzťah by skončil až uplynutím výpovednej doby, a to v zmysle ust. § 710 ods. 3 OZ k 31.12.2014, keďže
ustanovenie nájomnej zmluvy o výpovednej dobe je neplatné. Aj napriek tomu súhlasili s odovzdaním
bytu k 27.10.2014, v ktorý deň súčasne došlo aj k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy. Za písomnú
dohodu o zániku nájmu považuje odovzdávací protokol zo dňa 27.10.2014, ktorého platnosť žiadna zo

strán nenamietala. Od 01.11.2014 už predmetný byt užívali noví nájomcovia. Ani jedna zo zmluvných
strán nenamietala neplatné skončenie nájomného vzťahu a nedomáhala sa určenia neplatnosti zániku
nájomného vzťahu. Jedinou spornou vecou medzi stranami bolo len vrátenie kaucie. Z tohto vyplýva,
že zavinenie na zániku nájomného vzťahu nemožno pričítať žalobcom v rade 1/ a 2/ tak ako to pre
nevrátenie časti kaucie vyžaduje čl. IV ods. 3 nájomnej zmluvy.

3.Konanieozaplatenieúrokovzomeškaniavovýške4%zosumy380,-eurod24.09.2014dozaplatenia
zastavil z dôvodu späťvzatia zo strany žalobcov v rade 1/ a 2/. Vo zvyšnej časti, a to o zaplatenie
úrokov z omeškania vo výške 5,05 % ročne zo sumy 380,- eur od 24.09.2014 do 27.10.2014 zamietol,
nakoľko v tejto časti bol nárok žalobcov nedôvodný. Vrátenie kaucie nemohli žalobcovia požadovať až

do odovzdania bytu, ku ktorému došlo dňa 27.10.2014.

4. O trovách konania rozhodol tak, že žalobcom v rade 1/ a 2/ priznal voči žalovaným v rade 1/ a 2/ nárok
na náhradu trov konania v plnom rozsahu, nakoľko títo boli neúspešní len v časti príslušenstva (úrokov
z omeškania). Zároveň rozhodol o náhrade trov konania vo vzťahu k žalovaným 3/ až 6/, nakoľko k

zastaveniu konania voči ním došlo už skôr z dôvodu späťvzatia žaloby. Žalobcovia nepreukázali, že by
k späťvzatiu žaloby došlo pre správanie žalovaných v rade 3/ až 6/. Procesné zavinenie na zastavení
tak nesú žalobcovia a nárok na náhradu trov konania svedčí žalovaným v rade 3/ až 6/, avšak z obsahu
spisového materiálu nevyplýva, že by im vznikli akékoľvek trovy konania, títo si náhradu trov konania
ani neuplatnili, preto im ich nepriznal.

5. V zákonom stanovenej lehote podali odvolanie žalovaní v rade 1/ a 2/, a to voči výroku I., ktorým boli
zaviazaní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcom istinu 380,- eur s príslušenstvom a voči výroku V.,
ktorým bol žalobcom v rade 1/ a 2/ priznaný nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. Záver
súdu, že k zániku nájomného vzťahu došlo dohodou považujú za nesprávny, nakoľko odovzdaním

bytu nedochádza automaticky aj ku skončeniu nájomného vzťahu. Neexistuje žiadny dôkaz, ktorý by
potvrdzoval takúto dohodu. 23. septembra 2014 prevzali od žalobcov výpoveď nájomnej zmluvy a podľa
ich názoru začala plynúť dohodnutá 2-mesačná výpovedná lehota od 01. októbra 2014 do 30. novembra
2014. Na základe toho začali iniciovať úkony vedúce k hľadaniu nových nájomníkov a tým museli
znášať rôzne súvisiace náklady (náklady na naftu, amortizáciu vozidla, čas pre uskutočnenie niekoľkých

obhliadok, atď.). Po nájdení nového nájomníka kontaktovali žalobcov, či je možné kľúče od prenajatého
bytu prevziať aj skôr spolu s odpisom aktuálnych stavov meračov. S uvedeným žalobcovia súhlasili,
a preto v žiadnom prípade nedošlo k ukončeniu nájmu dohodou. Nájom bol jednoznačne ukončený
až uplynutím výpovednej lehoty, a to k 30.11.2014. Teda k ukončeniu nájomného vzťahu prebehlo na
základe jasných a vopred zmluvne dohodnutých podmienok, a to podanie výpovede a jej prevzatie,

začatie 2-mesačnej výpovednej lehoty, odovzdanie a prevzatie bytu a odpis stavov a ukončenie
nájomného vzťahu vypršaním výpovednej lehoty. Možnosť odovzdať byt skôr ponúkli žalobcom, aby
týmto predišli prípadným škodám na svojom majetku z dôvodu napr. nevykurovania bytu v zimnom
období, riziku zdĺhavého domáhania sa prípadne nedomoženia sa nákladov za nájom a spotrebované
energie vo výpovednej lehote a pod. To, že nájomný vzťah sa skončil dohodou je nesprávne posúdenie

veci, a to hlavne nezohľadním kauzálnej súvislosti právnych úkonov, ktoré v časovej osi nastali.
Ukončenie nájomného vzťahu bolo vyvolané právnym úkonom žalobcov, a to odovzdaním výpovede
nájomnej zmluvy, na základe ktorej začala plynúť zmluvne dohodnutá výpovedná lehota. Táto nebola
žiadnym zmluvným dodatkom ani dohovorom prerušená či inak zrušená. Odovzdávací protokol nemôžebyťpovažovanýakopísomnýdodatokuzavretejnájomnejzmluvy,nakoľkonebolnatentoúčelvytvorený,
neobsahuje potrebné náležitosti, neobsahuje žiadny relevantný zmluvný dodatok, resp. text, ktorý by
mohol byť považovaný za písomný dodatok pre účely zmeny či doplnenia tejto zmluvy, nie je podpísaný

všetkými zmluvnými stranami, nakoľko za zmluvnú stranu nie je možné považovať podpis prevzatia
dokumentu od jedného z participantov zmluvnej strany. Preto žiadajú, aby odvolací súd žalobu zamietol
v celom rozsahu a nepriznal žalobcom 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania.

6. Žalobcovia v rade 1/ a 2/ sa k odvolaniu žalovaných 1/ a 2/ vyjadrili. Navrhujú napadnuté výroky ako

vecne správne potvrdiť. Tvrdenie žalovaných, že nájomný vzťah sa ukončil uplynutím výpovednej lehoty
je nesprávne, účelové a najmä v rozpore s tvrdeniami žalovaných. Inak by nemohli účinne uzatvoriť
nájomnú zmluvu na totožný predmet nájmu s iným nájomcom od 27.10.2014. Zotrvali na tom, že od
nájomnej zmluvy odstúpili v zmysle čl. II. ods. 3 podaním zo dňa 23.09.2014. Preto sa žalovaní nemohli
domnievať, že sa jedná o výpoveď nájomnej zmluvy a s poukazom na ust. § 710 ods. 3 OZ výpovedná
lehota by uplynula až 31.12.2014. Naopak z konania žalovaných 1/ a 2/ (vyhotovenie vyúčtovania,

uskutočnenie obhliadok, náklady inzertných webových portálov, uzatvorenie novej nájomnej zmluvy
27.10.2014) vyplýva, že žiadnu výpovednú dobu nerešpektovali a súčasne so spísaním odovzdávacieho
protokolu uzatvorili novú nájomnú zmluvu. Tvrdenie žalovaných v rade 1/ a 2/ o tom, že ich kontaktovali,
či je možné kľúče od bytu prevziať skôr, je nepravdivé. Nemali žiadnu vedomosť o tom, že žalovaní idú
byt prenajať ďalším nájomcom. Je pravdou, že pri odchode z bytu na schodisku žalobca v rade 1/ stretol

dve osoby, ale že sa má jednať o nových nájomcov sa dozvedel od žalovaných až na pojednávaní.
Naopak byt bol žalovaným v rade 1/ a 2/ odovzdaný na podnet žalobcov v rade 1/ a 2/. Od zmluvy
odstúpili z dôvodu výskytu plesní v byte, ktorý sa stal pre ich vtedy trojmesačné dieťa nevhodným na
bývanie, pričom s prichádzajúcim jesenným a zimným obdobím bol predpoklad zhoršovania stavu plesní
v byte. Preto boli nútení hľadať si iné bývanie. Preukázané závady - plesne a zatekanie je potrebné

hodnotiť najmä v tej súvislosti, že v predmetnom byte býval s nimi ich maloletý syn U. a dlhodobý pobyt
detí v prostredí, kde sa vyskytujú plesne vedie k precitlivenosti slizníc s rozvojom alergickej reakcie a
celkovému oslabeniu nezrelého imunitného systému. Bolo preukázané, že rozsah plesní bol taký, že
povlak prešiel až na nábytok, čo je stav, ktorý už ohrozoval zdravie dieťaťa. Článok IV. ods. 3 druhá
veta nájomnej zmluvy považujú za neplatný, nakoľko ide o dojednanie o zmluvnej pokute pre prípad

výkonu práva odstúpenia od zmluvy a nie pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti, čo je v rozpore s
§ 544 OZ, a teda neplatný podľa § 39 OZ. Odstúpenie od zmluvy bolo vykonané na základe čl. II. ods.
3 zmluvy a jedná sa teda o výkon práva žalobcov v rade 1/ a 2/, ktorý im podľa § 48, § 679 OZ a čl.
II. ods. 3 zmluvy patrí, a preto nemôže byť kvalifikovaný ako porušenie zmluvy. Pokiaľ však súd prvej
inštancie konštatoval, že k ukončeniu nájomnej zmluvy došlo dohodou 27.10.2014, toto nerozporujú. Za

rozhodujúce považujú, že žalovaní v rade 1/ a 2/ neoprávnene uplatnili nárok na zmluvnú pokutu podľa
čl. IV. ods. 3 druhá veta nájomnej zmluvy a sú povinní túto zmluvnú pokutu žalobcom vrátiť. Samotní
žalovaní v rade 1/ a 2/ v podanom odvolaní potvrdzujú, že po nájdení nových nájomníkov prevzali od
nich byt, vykonali odpis meračov, spísali odovzdávací protokol a byt odovzdali novým nájomcom, a teda
týmito úkonmi reálne došlo k ukončeniu nájomnej zmluvy a z nijakej skutočnosti nemožno vyvodiť, že by

mala naďalej plynúť výpovedná doba, o to viac, že výpovedná doba ani nemohla začať plynúť, pretože
výpoveď ani nebola podaná.

7. Žalovaní v rade 1/ a 2/ v replike uviedli, že nesúhlasia s vyjadrením žalobcov a vnímajú ho
ako pokračovaciu snahu odporovať, vyhýbať sa a prevziať zodpovednosť vyplývajúcu zo vzájomných

dohôd. Súd odstúpenie od zmluvy považoval ako nedôvodné a neplatné, to znamená, že v byte v
žiadnom prípade nenastali také závady, aby odôvodňovali žalobcov na odstúpenie od nájomnej zmluvy.
Žalobcovia v rade 1/ a 2/ sú podľa uzatvorenej nájomnej zmluvy a rozhodnutia súdu prvej inštancie o
neplatnosti ich odstúpenia od nej povinní znášať spomínanú zmluvnú pokutu vo výške 1 mesačného
nájmu, o ktorú bola kaucia ponížená v zmysle čl. 4 ods. 3 nájomnej zmluvy, nakoľko nájomný vzťah

trval menej ako 12 mesiacov. Bolo preukázané, že dôvod sporu, pre ktorý žalobcovia pristúpili k podaniu
žaloby je neopodstatnený, čím sa samotná žaloba stala neopodstatnenou, a teda nedôvodnou.

8. Žalobcovia v duplike zotrvali na svojich predchádzajúcich vyjadreniach a opätovne navrhujú rozsudok
súdu prvej inštancie potvrdiť. Poukazujú na to, že súd prvej inštancie vyhodnotil odstúpenie od zmluvy

ako neplatné, no žalovaní zároveň neprihliadajú na to, že dňa 27.10.2014 spísali odovzdávací protokol
a byt od nich prevzali, čím došlo k obojstrannému ukončeniu nájomnej zmluvy a súčasne uzatvorili
novú nájomnú zmluvu s novými nájomníkmi. Túto skutočnosť žalovaní vo vyjadrení zamlčujú, resp. nie
je zrejmé, ako malo dôjsť k ukončeniu zmluvy. Vo vyjadrení si žalovaní z odôvodnenia napadnutéhorozsudku vybrali iba jednu časť právneho posúdenia odstúpenia od zmluvy, avšak toto nemôže zakladať
nárok na zmluvnú pokutu. Žalovaným nárok na zmluvnú pokutu nevznikol.

9. Žalovaní v rade 1/ a 2/ k duplike žalobcov uviedli, že bolo preukázané, že v prenajímanom
priestore nenastali také závady, ktoré by odôvodňovali žalobcov na odstúpenie od nájomnej zmluvy.
Odovzdávací protokol je iba záznamom o skutkových stavoch energií, a to kľúčov predmetného bytu
z jednej osoby na inú a nejde o žiadne zmluvné dojednanie či úkon zmeny zmluvy. . dodatok by
musel byť taktiež podpísaný všetkými zmluvnými stranami. Majú za to, že výpoveď nájomnej zmluvy

žalobcami nesporne znamenala úkon naštartovania procesu ukončenia doby trvania nájmu podľa čl.
II. ods. 1 nájomnej zmluvy. Teda iniciácia ukončenia nájomného vzťahu nájomcom je v tomto prípade
nespochybniteľná. K ukončeniu nájomného vzťahu došlo ukončením výpovednej lehoty. Aj vzhľadom
na to, že im prvostupňový súd dal za pravdu, čo sa týka neopodstatnenosti odstúpenia od nájomnej
zmluvy, nemyslia si, že je spravodlivé, aby trovy konania hradili, nakoľko sa pokúšali o komunikáciu
a zmier už od počiatku sporu, teda dohodnúť sa mimosúdne objektívnym a nestranným posúdením s

cieľom minimalizácie ďalších nákladov. Majú za to, že týmto sa stala žaloba nedôvodnou a mala byť v
celom rozsahu zamietnutá a pokiaľ existuje iná vec, ktorú žalobcovia rozporujú, táto by mala byť riešená
samostatne s podaním vo veci samej.

10.KrajskýsúdvŽilineakoodvolacísúdvzmysleust.§34Civilnéhosporovéhoporiadku(ďalejlenCSP)

po zistení, že odvolanie podala včas sporová strana proti rozsudku, proti ktorému je prípustné odvolanie
(§ 355 ods. 1, § 359, § 362 ods. 1 CSP), po zopakovaní dokazovania v zmysle ust. § 384 ods. 1 CSP
na nariadenom pojednávaní odvolacím súdom, a to výsluchom žalobcu v rade 1/, žalovaných v rade
1/ a 2/, oboznámením listinných dôkazov : nájomnou zmluvou z 31.03.2014 a preberacím protokolom,
potvrdením o vykonaní čistenia a kontroly komína, fotodokumentáciou, vyúčtovaním nájomnej zmluvy

ku dňu 27.10.2014, mailovou komunikáciou medzi sporovými stranami, listom vlastníctva č. XXXX,
poznámkami o poškodeniach a z nich plynúcich náhrad, preberacím protokolom z 27.10.2014 a
nájomnouzmluvouz27.10.2014,časovouosouopriebehunájmubytu,lekárskympotvrdenímačestným
prehlásením a na základe takto zisteného skutkového stavu rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej
časti v zmysle ust. § 387 ods. 1 CSP potvrdil ako vecne správny. V ostatnej časti zostal rozsudok súdu

prvej inštancie nedotknutý. Žalobcom v rade 1/ a 2/ priznal proti žalovaným v rade 1/ a 2/ náhradu trov
odvolacieho konania v plnom rozsahu.

11. Žalobca v rade 1/ pred odvolacím súdom uviedol, že situáciu bol nútený riešiť a konať s poukazom
na ohrozenie zdravia ich maloletého dieťaťa. So žalovanými v rade 1/ a 2/ uzavreli nájomnú zmluvu

31.03.2014. Vlhkosť v byte bola stále, avšak pleseň sa objavila až časom, niekedy v auguste, v
septembri. Prenajímateľov upozorňovali na túto vlhkosť a títo mu kázali odstraňovať to savom. Dávali
mu nejaké prípravky na odstránenie vlhkostí a na chvíľu to vždy pomohlo. Že tam boli nejaké nádobky na
odstraňovanie vlhkosti o tom nevedel, až keď ho o tom prenajímateľ upozornil, a to bolo stále plné vody.
Keď postupoval v zmysle rady prenajímateľov, pleseň na jeden, dva týždne sa stabilizovala, ale opäť

sa to vrátilo. Ústne sa dohodli, niekedy v auguste 2014, že si musia hľadať nové ubytovanie pre tieto
závady. Nevedel sa vyjadriť, kto bol iniciátorom, aby došlo k odovzdaniu bytu práve dňa 27.10.2014.
Nejak sa na tom ústne dohodli, prenajímatelia už mali nových nájomcov a bolo to pre nich vyhovujúce.

12. Žalovaný v rade 1/ nesúhlasí s tvrdením žalobcov, nakoľko prenajatý byt bol plne spôsobilý na

bývanie, čo napokon konštatoval vo svojom rozhodnutí aj súd prvej inštancie. Odstúpenie od zmluvy zo
dňa 24.09.2014 považujú za neplatné, a preto od tohto obdobia začala plynúť dohodnutá výpovedná
lehota. Nesúhlasí s tým, že so žalobcami uzavrel nejakú dohodu o zániku nájomnej zmluvy, nakoľko
táto musí byť písomná a podpísaná všetkými stranami. Oni ako nájomcovia si plnili všetky povinnosti
vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Podľa jeho názoru dňa 27.10.2014 nešlo o odovzdanie bytu, ale

o odpísanie stavov meračov a o odovzdanie kľúčov, ktoré iniciovala žalujúca strana a báli sa, aby
nejakým spôsobom nedošlo k poškodeniu predmetného bytu. To, že mali uzatvorenú počas ním tvrdenej
výpovednej doby novú nájomnú zmluvu, zákon predsa nezakazuje prenajať nehnuteľnosť aj dvakrát.
Žalobcovia z bytu odišli, preto im oni odpustili nájom vo výpovednej lehote a započítali si iba zmluvnú
pokutu, nakoľko k ukončeniu nájomného vzťahu došlo do 12 mesiacov a táto zmluvná pokuta pokrývala

náklady na získanie nových nájomníkov. Kľúče od žalobcov prebrala manželka (žalovaná v rade 2/) a
nepamätá si, či mal vedomosť o tomto, že tie kľúče prebrala, avšak nebola nikým poverená, aby tento byt
odovzdala. Noví nájomcovia sa nasťahovali do bytu v ten istý deň ako boli odovzdané kľúče 27.10.2014.13. Žalovaná v rade 2/ sa vyjadrila, že pamätá si to, že žalobca v rade 1/ chcel odísť z bytu a prevzala
od neho výpoveď. Vždy si plnia povinnosti tak ako to majú uzatvorené v zmluve. Hlavne ona prichádza
do styku s nájomcami a títo si môžu dohodnúť všetko, čo v zmluve chcú, majú možnosť si ju prečítať a

môžu ju aj namietať, tak isto sú oboznámení so zmluvnou pokutou. Podľa jej názoru zo strany žalobcov
sa jednalo o špekuláciu, nakoľko v lete žalobca v rade 1/ sa mal pred ňou vyjadriť, že si chcú kúpiť
nejaký malý byt. Keď si následne uvedomili, čo je v nájomnej zmluve, tak hľadali dôvody na odstúpenie
od tejto nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o nimi tvrdené závady, jednalo sa o novozrekonštruovaný byt bez
závad. Má zato, že žalobcovia sa nesprávne starali o ich nehnuteľnosť a zapríčinili, že v ňom vznikla

pleseň. Keď sa žalobcovia z bytu odsťahovali, chodila do bytu a nebola tam vtedy žiadna pleseň, čiže
keby sa bolo v byte kúrilo a vetralo nebola by vznikla žiadna pleseň. Nevedela sa presne vyjadriť,
kedy sa žalobcovia mali z bytu odsťahovať, ale už počas výpovednej lehoty robila ohliadky s novými
záujemcami o nájom a vtedy byt už bol vyprázdnený. Podľa jej názoru k ukončeniu nájomného vzťahu
došlo uplynutím výpovednej doby, dvojmesačnej, dňa 30.11.2014, keď žalobcovia podali výpoveď dňa
24.09.2014. Nájomnú zmluvu nikdy nemenia ústne, vždy túto menia iba písomne. Nová nájomná zmluva

s novými nájomcami bola uzatvorená dňa 27.10.2014, v ktorý deň sa aj nasťahovali do tohto bytu. Túto
uzatvárali počas výpovednej doby práve z toho dôvodu, že mali strach, nakoľko sa často stáva, že
počas tejto dvojmesačnej výpovednej doby tam nájomcovia ešte stále bývajú a potom nemajú zaplatené
nájomné a sú stratoví. I keď majú zloženú dvojmesačnú kauciu, z toho je jednomesačná zmluvná pokuta
a ešte odrátajú z toho i poškodenia a z tejto kaucie sa im často nevráti nič. Aj keď zmenu zmluvy

robia písomnou formou, v tomto prípade, keď uzavreli novú nájomnú zmluvu s novými nájomníkmi, so
žalobcami nemali písomne ošetrené to, že súhlasia s tým, že už nechcú bývať do konca výpovednej
doby v tomto byte. Iba ústne sa vyjadrili, že v tom byte už nechcú bývať.

14. Z opakovaného dokazovania pred odvolacím súdom bolo preukázané, že strany žalobcovia v

rade 1/ a 2/ ako nájomcovia a žalovaní v rade 1/ a 2/ ako prenajímatelia dňa 31.03.2014 uzavreli
nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol trojizbový obytný priestor v rodinnom dome na Ul. A. XX, P..
Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú. V čl. II. bod 3 zmluvné strany dohodli, že nájomník
má právo odstúpiť od tejto zmluvy, ak nastanú v byte závady závažného charakteru, znemožňujúce
jeho užívanie a prenajímateľ ani po písomnom upozornení nevyvíja úsilie k ich odstráneniu. V čl. IV.

bod 1 bolo dohodnuté, že nájomník sa zaväzuje uhradiť prenajímateľovi pri podpise tejto zmluvy k
zaisteniu všetkých nárokov prenajímateľa z tohto zmluvného vzťahu kauciu vo výške dvojnásobku výšky
dohodnutého mesačného nájmu, a to v hotovosti pri podpise tejto zmluvy. V bode 3 tohto článku bolo
dohodnuté, že prenajímateľ sa zaväzuje, že po skončení nájmu vráti nájomníkovi kauciu pri odovzdaní
bytu za predpokladu, že nájomník splnil všetky záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy a tiež za predpokladu,

že nájomný vzťah bude trvať minimálne 12 mesiacov. V prípade ukončenia nájomného vzťahu pred
touto lehotou zo strany nájomcu, je prenajímateľ oprávnený ponížiť kauciu o jeden mesačný nájom,
teda o 380,- eur. K odovzdaniu bytu na základe preberacieho protokolu došlo 04.04.2014. V priebehu
tohtonájomnéhovzťahunájomcovia(žalobcovia)upozorňovaliprenajímateľov,ževbytevznikajúplesne
a je tam zvýšená vlhkosť. Prenajímatelia sa uvedené snažili odstrániť, čo preukazovali aj potvrdením

o vykonaní čistenia a kontroly komína alebo dymovodu zo dňa 20.07.2014, keď malo dochádzať k
zatekaniu komína a tým k vlhkosti v byte. Následne na odporúčanie prenajímateľa vzniknuté plesne,
ktoré vyplývajú aj z pripojenej fotodokumentácie mali žalobcovia odstraňovať postriekaním savom.
Na základe toho nájomcovia dňa 23.09.2014 podaním nazvaným „Výpoveď nájomnej zmluvy" doručili
priamo do rúk žalovanej v rade 2/, v ktorom uvádzajú, že podávajú výpoveď nájomnej zmluvy podľa čl.

II. bod 3 tejto nájomnej zmluvy ku dňu 30.09.2014. Z tohto dôvodu žiadajú o vrátenie kaucie 760,- eur
a nájomného a zálohy na energie za mesiac október vo výške 450,- eur. Prevzatie výpovede podpísala
žalovaná v rade 2/ 23.09.2014. Dňa 27.10.2014 žalobcovia ako nájomníci a žalovaná v rade 2/ ako
prenajímateľka podpísali odovzdávací protokol, v ktorom boli poznámky o opotrebovaní sporného bytu.
V tomto odovzdávacom protokole sa neuvádzajú žiadne plesne na stenách alebo nábytku. Žalovaní

aj vyúčtovanie za užívanie bytu vykonali ku dňu 27.10.2014. Žalovaní v rade 1/ a 2/ dňa 27.10.2014
podpísali novú nájomnú zmluvu s nájomcami Y. O., A. O. a S. M., a to na dobu neurčitú od 01.11.2014.
V ten istý deň bol podpísaný i preberací protokol, ktorý podpísala za prenajímateľov žalovaná v rade 2/
a za nájomníkom O. Y. a O. A.. Uvedené skutočnosti neboli sporné ani medzi sporovými stranami.

15. Súd prvej inštancie správne postupoval, keď právny úkon žalobcov označený ako výpoveď nájomnej
zmluvy svojim obsahom vyhodnotil ako odstúpenie od zmluvy a následne toto odstúpenie po právnej
stránke posúdil, že je neplatné, nakoľko neboli preukázané také závady bytu, ktoré by mali charakter,
že byt nebol schopný užívania. Následne bolo nutné právne posúdiť, ako došlo k zániku nájomnéhovzťahu medzi sporovými stranami. I odvolací súd sa prikláňa k právnemu názoru súdu prvej inštancie, že
nájomný vzťah zanikol dohodou ku dňu 27.10.2014, nakoľko v tento deň došlo k reálnemu odovzdaniu
bytužalovanýmatítozároveňvtenistýdeňuzatvoriliajnovúnájomnúzmluvunapredmetnýbytsnovými

nájomcami a aj v tento deň im reálne odovzdali byt na užívanie. Nájomnú zmluvu ohľadom konkrétneho
bytu možno uzavrieť platne len za predpokladu, že ide o byt právne voľný, inými slovami, že ide o byt, na
ktorý netrvá platný nájomný vzťah iného nájomcu. Za trvania platného nájomného vzťahu by plnenie z
neskôr uzatvorenej nájomnej zmluvy k tomu istému bytu bolo pre prenajímateľa nemožné v zmysle ust.
§ 37 ods. 2 OZ. Uvedená počiatočná nemožnosť plnenia je dôvodom absolútnej neplatnosti nájomnej

zmluvyuzatvorenejvčase,keďtrváplatnýnájomnývzťahinéhonájomcu.Zuvedenéhovyplýva,žeakby
neboli sporové strany dohodou zrušili nájomný vzťah vzniknutý zmluvou z 31.03.2014, nemohli žalovaní
v rade 1/ a 2/ uzatvoriť platnú nájomnú zmluvu s novými nájomníkmi dňa 27.10.2014. Pokiaľ poukazovali
žalovaní v rade 1/ a 2/, že i hotel tú istú nehnuteľnosť opakovane prenajíma, odvolací súd dáva za pravdu
žalovaným v tom, že nehnuteľnosť je možné opakovane prenajímať avšak nie v rovnakom časovom
období, ako to vyššie konštatované.

16. Pokiaľ žalovaní v rade 1/ a 2/ poukazovali na to, že žalobcovia dňa 23.09.2014 podali výpoveď z
nájmu bytu a nájomný pomer mal skončiť ukončením výpovednej lehoty, odvolací súd poukazuje na to,
že predmetná výpoveď bola doručená iba žalovanej v rade 2/ avšak nebola doručená žalovanému v
rade 1/. Účinky výpovede nastávajú až dňom jej doručenia a deň doručenia výpovede je skutočnosťou

rozhodujúcou pre začiatok plynutia zákonom stanovených lehôt. V takýchto prípadoch zánik nájmu bytu
v zmysle § 710 ods. 1 a 3 OZ nastať nemôže. Žalovaní v rade 1/ a 2/ ako bezpodieloví spoluvlastníci
nehnuteľnosti majú právo prenajímať nehnuteľnosť iba spoločne. Nedieľnosť tohto práva sa v hmotno-
právnej oblasti okrem iného prejavuje tým, že výpoveď musí byť doručená obom prenajímateľom a obom
aj doručená.

17. Z prílohy č. 3 - odovzdávací protokol zo dňa 27.10.2014, ako aj vyúčtovania podľa nájomnej zmluvy
z 31.03.2014 vyplýva, že žalobcovia reálne odovzdali byt žalovaným dňa 27.10.2014. Obe zmluvné
strany nájomnej zmluvy pred súdom potvrdili, že k odovzdaniu kľúčov, vyčísleniu hodnôt na meračoch
jednotlivých poskytovaných služieb (voda, teplo, elektrina) došlo ku dňu 27.10.2014 a týmto dňom

zároveň bol sporný byť odovzdaný na užívanie novým nájomcom, s ktorými bola v ten istý deň uzavretá
nájomná zmluva (teda počas plynutia výpovednej lehoty tvrdenej žalovanými).

18. Vzhľadom k tomu, že odstúpenie od zmluvy bolo konštatované, že je neplatné, výpoveď z nájmu
nebola doručená obom prenajímateľom, bolo nutné uzatvoriť ako došlo k zániku nájomného vzťahu

medzi stranami. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že reálne žalobcovia byt prestali užívať dňom
27.10.2014 po vzájomnej dohode so žalovanými, kedy zároveň tento sporný byt začali užívať už noví
nájomcovia, a preto nemožno pričítať žalobcom v rade 1/ a 2/, že zavinili zánik nájomného vzťahu. Z
uvedeného dôvodu si žalovaní v rade 1/ a 2/ nemali právo ani nárokovať zmluvnú pokutu v zmysle čl.
IV. bod 3 nájomnej zmluvy vo výške jednomesačného nájmu, ktorá predstavuje nevrátenú časť kaucie.

19. Žalovaní na obranu svojho konania uvádzali, že bránili iba svoje záujmy, keď uzavreli novú nájomnú
zmluvu pred uplynutím výpovednej lehoty s novými nájomcami a z tohto dôvodu i žalobcom znížili
nájomné za uvedený mesiac. Na takúto obranu nie je možné prihliadať s poukazom už aj na vyššie
konštatované, že pokiaľ nie je predmetný byt právne voľný, nie je možné naň uzavrieť novú nájomnú

zmluvu. Ak mali obavy z nezaplatenia nájomného za celú výpovednú lehotu, na túto skutočnosť mali
predsa zloženú kauciu vo výške dvojmesačného nájomného.

20. Napokon žalobcovia poukazovali na neplatnosť dojednania v čl. IV. bod 3 nájomnej zmluvy, nakoľko
zmluvnú pokutu nie je možné uzavrieť z dôvodu odstúpenia od zmluvy. V tejto súvislosti odvolací súd

poukazuje na to, že v danom prípade bolo posúdené, že odstúpenie od zmluvy zo strany žalobcov bolo
neplatné a následne súd uzavrel ako došlo k ukončeniu nájomného vzťahu, teda dohodou zmluvných
strán, z ktorého dôvodu nebolo možné aplikovať ustanovenie o zmluvnej pokute nájomnej zmluvy,
nakoľko k ukončeniu nájomného vzťahu skôr ako 12 mesiacov od jeho uzavretia nedošlo jednoznačne
iba zo strany nájomcov (žalobcov). Taktiež žalovaní skutkovo uvádzali, že zmluvnú pokutu si ponechali

z dôvodu, že došlo k ukončeniu nájomného vzťahu pred uplynutím 12 mesiacov z dôvodu podania
výpovede z nájmu, a nie z dôvodu odstúpenia od zmluvy.21. Na základe zopakovaného dokazovania pred odvolacím súdom tento má za to, že skutkové závery
súdu prvej inštancie sú správne, a preto rozhodnutie súdu prvej inštancie v napadnutej časti ako vecne
správne potvrdil v zmysle ust. § 387 ods. 1 CSP.

22. O trovách konania odvolací súd rozhodol v zmysle ust. § 396 ods. 1 CSP (o trovách konania pred
súdom prvej inštancie sa použijú aj na odvolacie konanie). V predmetnom konaní mali plný úspech
žalobcovia v rade 1/ a 2/, preto v zmysle ust. § 255 ods. 1 CSP odvolací súd priznal žalobcom v rade 1/
a 2/ nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. Odvolací súd neprihliadal v tejto časti

na tvrdenia žalovaných, že sa vec snažili mimosúdne urovnať, nakoľko z mailovej komunikácie medzi
sporovými stranami vyplýva, že každá strana zotrvávala na svojich tvrdeniach a žalovaní odmietali vrátiť
žalobcom kauciu vo výške jednomesačného nájmu (380,- eur), z ktorého dôvodu boli žalobcovia nútení
podať predmetnú žalobu. O výške trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto
rozhodnutia samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 CSP).

23. Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa. (§ 419 CSP)

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. (§ 420 CSP)

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n). (§ 421 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak

a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia

dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie. (§ 422 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné. (§ 423 CSP)

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde. (§ 427 ods. 1 a 2 CSP)V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ustanovených v § 127 ods. 1 CSP (ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpísania) uvedie, proti ktorému

rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). (§ 428 CSP)

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa

predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa. (§ 429 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

dovolania. (§ 430 CSP)