Uznesenie – Ostatné ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 30. jún 2016

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 5Co/66/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5415203289
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 06. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Cabadajová
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2016:5415203289.1

Uznesenie

Krajský súd v Žiline ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Dagmar
Cabadajovej a členov senátu JUDr. Miroslava Jamricha a JUDr. Gabriely Veselovej, v právnej veci
navrhovateľov v rade: 1/ B. S., rod. Q., nar.XX.XX.XXXX, bytom P. S., X. XXXX/XX, zastúpená:
Advokátska kancelária JUDr. Škerda s.r.o., so sídlom Radlinského 1727/49, Dolný Kubín, 2/ Q. S., nar.
XX.XX.XXXX, bytom P. S., X. XXXX/XX, proti odporcovi: H. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom P. S., K. XXXX/

XX, t.č. bytom Q., S. XXX, zastúpený: POHANKA&PARTNERS, s.r.o. Dolný Kubín, Radlinského 1716,
za účasti vedľajšieho účastníka na strane odporcu: Mgr. J. Q., rod. S., nar. XX.XX.XXXX, bytom P. S., K.
XXXX/XX, t.č. bytom Q., S. XXX, zastúpená: POHANKA&PARTNERS, s.r.o. Dolný Kubín, Radlinského
1716,vkonaníozaplatenie24500,-EURspríslušenstvom,ozaplatenie10500EURspríslušenstvom,o
odvolaníodporcuprotirozsudkuOkresnéhosúduDolnýKubínč.k.6C/173/2015-411zodňa7.decembra
2015, takto

r o z h o d o l :

Krajský súd rozsudok okresného súdu z r u š u j e a vec mu v r a c i ana ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľom 1/ a 2/ sumu
24.500,- EUR s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 24.500,- EUR od 28.11.2010
do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Odporcovi uložil povinnosť zaplatiť
navrhovateľom 1/ a 2/ sumu 10.500,- EUR s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 10.500,-

EUR od 05.04.2011 do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. O trovách konania
súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

V odôvodnení svojho rozhodnutia poukázal na skutkový stav zistený pred vydaním prvého rozsudku
prvostupňového súdu. Zotrval na svojom právnom posúdení uvedenom v rozsudku zo dňa 16.4.2012 a
na popísanom zistenom skutkovom stave, ako aj na právnych záveroch tam uvedených.

V zmysle judikatúry (rozsudok NS SR 5Cdo 39/2003) nepomenovaná (v zákone výslovne neupravená)
zmluva je rovnako záväzná, ako zmluva pomenovaná (v zákone výslovne upravená ako určitý typ
zmluvy), ak je uzavretá v súlade s právom, t.j. neodporuje obsahu a účelu zákona. Ak účastníci uzavrú
podľa svojho slobodného rozhodnutia určitú zmluvu či pomenovanú alebo nepomenovanú, platí, že túto
zmluvu sú povinní plniť a to aj vtedy, ak by plnenie bolo pre niektorú zo zmluvných strán nevýhodné. V
predmetnej veci je zrejmé, že účastníci uzavreli inominátnu zmluvu a to slobodne a dobrovoľne, resp.

so súhlasom svojich manželov.

Nebolo v konaní sporné, že navrhovatelia sa dostali do finančných problémov, kde prednostný záložný
veriteľ (Slovenská sporiteľňa, a.s.) sa rozhodol riešiť nesplácanie úveru navrhovateľmi predajom
nehnuteľností vlastnícky patriacich navrhovateľom (rodinný dom súp. č. XXXX postavený na parc. č.
1442/11, pozemky parc. CKN č. 1442/2 - záhrady o výmere 170 m2, parc. č. 1442/3 - zastavané

plochy a nádvoria o výmere 225 m2 a parc. č. 1442/11 - zastavané plochy a nádvoria o výmere
98 m2 zapísané na LV č. XXX k.ú. P. S.) na dobrovoľnej dražbe, ktorú pre prednostného záložnéhoveriteľa vykonala spoločnosť GENERAL FACTORING a.s. Taktiež nebolo medzi účastníkmi sporné a
samozrejme potvrdzovali to aj listinné doklady založené v spise, že na opakovanej dobrovoľnej dražbe
nadobudli predmetné nehnuteľnosti ako vydražitelia do svojho BSM H. Q. a jeho manželka J. Q. za

najvyššie podanie v sume 80.000,- EUR (viď č. l. 117 spisu - osvedčenie o vykonaní opakovanej
dobrovoľnej dražby). Cena dosiahnutá na dražbe bola vydražiteľom zložená v plnej výške (potvrdenie
o uhradení ceny dosiahnutej vydražením - č. l. 132 spisu) a navrhovatelia boli vyzvaní, aby dňa
10.12.2010 odovzdali predmet dražby vydražiteľovi (viď napr. č. l. 12 spisu - výzva na odovzdanie
predmetu dražby dražiteľovi). Náklady vynaložené v súvislosti s výkonom záložného práva predstavovali

sumu 5.720,22 EUR a po vyplatení prednostného záložného veriteľa bolo do notárskej úschovy dňa
22.12.2010 zložených 50.373,64 EUR (viď č. l. 4 spisu - záverečná správa o výkone záložného práva). O
odovzdaní predmetu dražby sa spísala zápisnica zo dňa 10.12.2010 vyhotovená dražobníkom, kde o.i.
bolo uvedené, že plynomer je odpojený, vonkajší vzhľad a stav budov, ako i stav vnútorných priestorov
zodpovedá znaleckému posudku č. 69/2010 a zároveň je tam uvedené, že dom nie je vyprataný,
účastníci sa dohodli na dodatočnom vyprataní príslušenstva domu s tým, že kľúče budú odovzdané na

základe dohody medzi účastníkmi (viď zápisnicu o odovzdaní predmetu dražby č. l. 5 - 6 spisu). Taktiež
nie je medzi účastníkmi sporné, že navrhovatelia niekoľko mesiacov po dražbe dom vypratali a v čase
rozhodnutia súdu v predmetnom dome už s istotou nebývali. K vlastníckym pomerom k predmetnému
domu ešte je potrebné uviesť, že manželia Q. predali predmetný rodinný dom kúpnou zmluvou zo dňa
28.03.2011 R. P., kde následne R. P. kúpnou zmluvou zo dňa 10.06.2011 previedol predmetný rodinný

dom aj s pozemkami spoločnosti YOGI s.r.o. Trenčín a následne spoločnosť YOGI s.r.o. previedla
kúpnou zmluvou zo dňa 24.06.2011 predmetné nehnuteľnosti na Ing. Q. P., bytom P. S., ktorá je v
súčasnosti vlastníčkou predmetných nehnuteľností a táto je blízkou príbuznou odporcu a jeho manželky,
ide o svokru odporcu (viď kúpne zmluvy a rozhodnutia o vklade na č. l. 156 - 170 spisu), táto je v
súčasnosti zapísaná ako vlastníčka predmetných nehnuteľností na LV č. XXX k.ú. P. S. v 1/1.

Z písomnej dohody o doplatení ceny nehnuteľnosti (č. l. 7 - 9 spisu) vyplýva, že účastníci dohody,
navrhovatelia a odporca, uzavreli dohodu o doplatení ceny nehnuteľností, a to dňa 25.10.2010 s tým,
že v prípade, že sa odporca zúčastní dražby predmetných nehnuteľností zapísaných na LV č. XXX k.ú.
P. S., zaväzuje sa v prípade viacerých účastníkov dražby dvíhať podanie až do sumy 110.000,- EUR
a v prípade, že bude vydražiteľom predmetných nehnuteľností, zaväzuje sa doplatiť navrhovateľom

rozdiel medzi vydraženou sumou a sumou 115.000,- EUR v dvoch splátkach tak, že 70 % z rozdielu
zaplatí najneskôr do 30 dní po udelení príklepu a sumu 30 %, minimálne však 5.000,- EUR, po uvoľnení
a odovzdaní predmetných nehnuteľností do užívania odporcovi. Zároveň sa navrhovatelia dohodli,
že pokiaľ odporca predmetné nehnuteľnosti vydraží, navrhovatelia sú povinní uvoľniť a odovzdať mu
predmetné nehnuteľnosti do užívania do 15 dní od obdržania sumy, ktorá predstavuje 70 % rozdielu

medzivydraženoucenouasumou115.000,-EUR.Zároveňsúnavrhovateliapovinníodporcoviodovzdať
aj všetku projektovú a inú stavebnú dokumentáciu spojenú s výstavbou a kolaudáciou rodinného domu.
Zároveň si účastníci dohodli, že právne vzťahy založené touto dohodou, ale ňou výslovne neupravené,
sa spravujú
príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a ostatných právnych predpisov Slovenskej

republiky.
V danom prípade je potrebné ešte uviesť skutočnosti, ktoré súd zistil z výsluchu či už účastníkov
alebo aj svedkov, prípadne z listinných dôkazov a z ktorých vyplýva, že v podstate niet sporu o
tom, že navrhovatelia, aby zabránili dražbe nehnuteľností im vlastnícky patriacich, požiadali viaceré
realitné kancelárie zaoberajúce sa predajom nehnuteľností o pomoc pri predaji týchto nehnuteľností

(viď napr. č. l. 48 spisu - ponuka realitnej kancelárie týchto nehnuteľností). A práve na takúto ponuku
reagoval aj odporca s manželkou. Z ich súhlasných výpovedí, ktoré sú v podstate zhodné aj s
výpoveďou navrhovateľky je zrejmé, že títo aj za účasti pracovníčky realitnej kancelárie predmetný dom
a navrhovateľku navštívili a prejavili záujem o jeho kúpu, mali možnosť si dom prezrieť, boli oboznámení
aj s právnou situáciou okolo domu, s jeho znaleckým odhadom na sumu 115.000,- EUR, resp. i s výškou

vyvolávacejceny,saminavrhli,žedoplatiarozdielmedzivydraženoucenouaznaleckýmodhadomstým,
že najskôr chceli uzavrieť s navrhovateľmi kúpnu zmluvu ohľadne predmetných nehnuteľností, avšak
vzhľadom na nejasnosti ohľadne výšky tiarch viaznucich na predmetných nehnuteľnostiach rozhodli sa,
že predmetný dom s pozemkami vydražia a navrhovateľom doplatia rozdiel do sumy 115.000,- EUR.
Toto zhodne potvrdzujú ako výpovede účastníkov, tak aj výpovede svedkov S., E. a prehlásenie S., kde

svedkovia sú pracovníci, resp. vlastníci realitných kancelárií. Zároveň z výpovedí svedkov vyplýva aj
skutočnosť, že o predmetné nehnuteľnosti, vzhľadom na výhodnú cenu, bolo viacero záujemcov, z čoho
minimálne ponuka pána O. bola prijateľná aj pre navrhovateľov a navrhovatelia s ním nekomunikovali už
vzhľadom na vážny záujem a dohodu s odporcom a jeho manželkou. K samotnej dohode ešte je nutnédodať, že jednania sa zúčastňovali odporca s manželkou fakticky spoločne, boli o všetkom oboznámení,
zo strany navrhovateľov však vzhľadom na prácu navrhovateľa (vodič kamiónu), jednala s odporcom
a jeho manželkou len navrhovateľka, ktorá o.i. mala plnú moc zo dňa 10.10.2010, ktorou ju manžel

splnomocnil ohľadne predmetných nehnuteľností na zastupovanie jeho osoby vo všetkých právnych
úkonoch spojených s predajom a prevodom týchto nehnuteľností, kde je o.i. uvedené, že navrhovateľka
je oprávnená zastupovať manžela vo všetkých vzťahoch spojených s predajom a prevodom vyššie
spomenutých nehnuteľností. Skutočnosť, že o kompenzácii vedela aj vedľajšia účastníčka je zrejmá aj z
jej výpovede, kde uviedla, že ona bola ochotná túto dohodu podpísať aj hneď, na druhý deň však už pre

pracovné povinnosti nemohla prísť a tak ju podpísal len manžel, kde ona si všimla, že tam boli opačne
pomery 30 % a 70 %, ale nepovažovali to s manželom za niečo dramatické.
V zmysle § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu, alebo
ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom.
V zmysle § 51 OZ, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená, zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

V zmysle § 40a, veta prvá a druhá OZ, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení §
49a, 140, 145 ods. 1, 479, 589, 701 ods. 1 a 741b ods. 2, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ
sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže
dovolávať ten, kto ju sám spôsobil.
V zmysle § 145 ods. 1, 2 OZ, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov.

V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Z právnych
úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne.
V danom prípade potom súd poukazuje na to, že nesporným, vzhľadom na vykonané dokazovanie,
je tá skutočnosť, že odporca do BSM so svojou manželkou vydražil nehnuteľnosti vlastnícky patriace
navrhovateľom. Pre prípad, že sa tak stane, uzavreli dohodu, v zmysle ktorej mal odporca zaplatiť

navrhovateľom rozdiel medzi sumou 80.000,- EUR, za ktorú boli predmetné nehnuteľnosti vydražené
a sumou 115.000,- EUR, t.j. 35.000,- EUR a to tak, že sumu 24.500,- EUR mal odporca zaplatiť do
30 dní po udelení príklepu, v danom prípade teda do 27.11.2010 (príklep bol dňa 27.10.2010) a sumu
10.500,- EUR po uvoľnení a odovzdaní predmetných nehnuteľností do jeho užívania. Zároveň podľa
dohody navrhovatelia po obdržaní sumy 24.500,- EUR mali do 15 dní uvoľniť a vypratať predmetné

nehnuteľnosti. Z vyššie uvedených dôkazov, a v zásade medzi účastníkmi to nebolo ani sporné, je
zrejmé, že odporca ani jeho manželka, neuhradili navrhovateľom zo sumy 35.000,- EUR žiadnu čiastku.
V prvom rade súd skúmal už aj z úradnej povinnosti to, či uvedená dohoda svojim obsahom alebo
účelom neodporuje zákonu, prípadne ho neobchádza, alebo sa neprieči dobrým mravom. Odporca,
resp. vedľajší účastník na strane odporcu túto skutočnosť tvrdili, avšak konkrétne ustanovenie nejakého

zákona neuviedli. V zásade uviedli len, že takýmto konaním navrhovateľov došlo k ich zvýhodneniu
oproti iným záložným veriteľom odhliadnuc od prednostného záložného veriteľa. Súd však nenašiel v
konaní navrhovateľov rozpor so žiadnym zákonom, či už o dražbách, resp. Občianskym zákonníkom.
V zásade je nutné skonštatovať, že aj samotná dražba, či už dobrovoľná alebo napr. v exekúcii, je v
podstate len obdobou kúpnej zmluvy, kde je prejav vôle vlastníka nahradený iným spôsobom, príklepom.

Nútený spôsob predaja slúži v danom prípade k uspokojeniu záväzkov vlastníkov. Pokiaľ vlastníci, ako
dlžníci uspokoja tieto záväzky do momentu dražby, niet dôvod, aby došlo k nútenému predaju. Zároveň
treba skonštatovať, že účelom núteného predaja nie je dosiahnuť čo najvyššiu sumu pre vlastníkov, ale
uspokojiť veriteľov z výťažku. Bolo by práve v rozpore so zákonom a aj s dobrými mravmi, ak by do
momentu dražby bolo bránené vlastníkom, v danom prípade navrhovateľom, pokúsiť sa dosiahnuť za

svoje nehnuteľnosti čo najvyššiu sumu, a preto je možné, aby títo podnikali kroky smerujúce k predaju
uvedených nehnuteľností, kde pri takomto predaji sú práva záložných veriteľov chránené, či už tým,
že by záložné právo zostalo zapísané, prípadne z kúpnej ceny by bol takýto záložný veriteľ vyplatený.
Potom nejaví sa v rozpore s dobrými mravmi, ak sa uzavrie taká dohoda, akú uzatvorili navrhovatelia,
ktorí sa vzdali práva rokovať s potenciálnymi kupcami, o ktorých existencii, vzhľadom na vykonané

dokazovanie, nebolo pochýb a zároveň navrhovatelia sa zaviazali vypratať predmetné nehnuteľnosti
skôr, ako im prikazoval zákon, po tom, čo by boli obdržali od odporcu určitú finančnú sumu. Toto je aj
odpoveď na otázku odporcu, že čo mal dostať za svoje peniaze, teda dostal exkluzivitu v tom, že okrem
neho ako s potenciálnym kupcom už navrhovatelia s nikým iným nejednali, hoci to bolo ich právo a
určité ponuky jednoznačne boli, a navyše by sa vysťahovali v zmysle dohody 15 dní po tom, ako by boli

obdržali prvú časť dohodnutej sumy. V danom prípade nie je rozpor s dobrými mravmi už aj preto, že od
samého počiatku bolo jasné, vzhľadom na hodnotu nehnuteľností, resp. už aj na vyvolávaciu cenu, že
v prípade dražby budú uspokojení okrem prednostného záložného veritelia aj všetci ostatní, a že bude
určitý zvyšok ešte vyplatený aj navrhovateľom.Pokiaľ ide o ďalšie dva dôvody neplatnosti, v podstate sú totožné a ide o otázku konania manželov
ako bezpodielových spoluvlastníkov k tretím osobám, resp. o otázku súhlasu jedného z manželov s
úkonmi druhého manžela. Ustanovenie § 145 upravuje právny vzťah bezpodielových spoluvlastníkov

k tretím osobám, pokiaľ ide o spoločné veci. Bežné veci týkajúce sa spoločnej veci môže vybavovať
každý z manželov, v ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon v zmysle
ustanovenia § 40a neplatný, avšak iba za toho predpokladu, že sa druhý z manželov tejto neplatnosti
dovolá. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú voči tretím osobám oprávnení a povinní
obajamanželiasolidárne.Nietpochýb,ževdanomprípadenejdeobežnúvec,atedamanželia,vdanom

prípade navrhovateľka a odporca mali mať od svojich manželov buď plnú moc alebo súhlas druhého
manžela. Takýto súhlas možno dať v akejkoľvek forme, možno ho dať teda ústne, písomne alebo aj
mlčky (konkludentne), ak zo správania druhého manžela možno usúdiť, že súhlasil s tým, aby bola
záležitosť takto vybavená a súhlas možno dať nielen vopred, ale aj dodatočne. Z uvedeného komentára
k citovanému zákonnému ustanoveniu je zrejmé, že v danom prípade, pokiaľ je daný súhlas druhého
manžela, nemusí sa súd vôbec zaoberať otázkou platnosti plnej moci danej navrhovateľke manželom,

nakoľko k jej konaniu stačil súhlas manžela, a to aj dodatočný, ktorý je zrejmý a nespochybniteľný.
Vyplýva nakoniec aj z plnej moci, ktorou manželku poveril predajom a zároveň jej dal oprávnenie
zastupovať ho vo všetkých vzťahoch spojených s predajom alebo prevodom tejto nehnuteľnosti, kde
podľa názoru súdu takéto splnomocnenie dáva oprávnenie uzavrieť aj spornú dohodu. Navrhovateľ
však navyše nikdy nespochybnil svoj súhlas, naopak jeho súhlas s dohodou je zrejmý a potvrdený

podaním žaloby na odporcu. Taktiež však pokiaľ ide o manželku odporcu, jej súhlas je zrejmý. Tá
sama na pojednávaní uviedla, že bola ochotná túto dohodu podpísať aj hneď, len pracovné povinnosti
jej nedovolili prísť ju podpísať na druhý deň a pokiaľ sa s ňou oboznámila, tak iné rozvrhnutie súm
nepovažovala za podstatné. Je teda zrejmé, že pokiaľ sa manželka odporcu dovolávala relatívnej
neplatnosti, z vyššie uvedeného dôvodu úspešná byť nemohla. Navrhovateľ sa relatívnej neplatnosti

nedovolával, a preto z vyššie uvedených hľadísk musel súd pozerať na dohodu ako na platnú.
Pokiaľ teda súd nenašiel dôvody neplatnosti predmetnej dohody a naopak považuje túto za platnú je
zrejmé, že navrhovatelia majú právo na plnenie z tejto dohody. Vzhľadom na citované ustanovenie § 145
OZ a vyššie uvedený komentár je zrejmé, že navrhovatelia mali právo žiadať plnenie buď len od odporcu,
alebo aj od oboch manželov. Pokiaľ v konaní je jasne preukázané, že odporca ani jeho manželka

neplnili, musel ich k plneniu zaviazať súd. V danom prípade ešte je potrebné konštatovať, že dôvody
pre neplnenie, ktoré uvádza odporca, či jeho manželka, nemajú oporu vo vykonanom dokazovaní pokiaľ
tvrdia, že už na druhý deň po dražbe im navrhovateľka tvrdila, že sa z domu nevysťahuje, a to malo byť
dôvodom, prečo jej nevyplatili ani prvú časť dohodnutej sumy. Je to v rozpore so zápisnicou o odovzdaní
predmetu dražby zo dňa 10.12.2010, ktorý podpísala navrhovateľka a odporca s manželkou a kde je

uvedené, že dom nie je vyprataný a účastníci sa dohodli na dodatočnom vyprataní príslušenstva domu s
tým, že kľúč bude odovzdaný na základe dohody medzi účastníkmi. Neuniklo pozornosti súdu, že v tom
čase už mala byť prvá časť sumy doplatku navrhovateľom vyplatená, a preto sa javí pravdepodobnejším
tvrdenie navrhovateľky podporované aj tvrdením svedka S., že odporca s manželkou mali problém so
zabezpečením financií, domáhali sa zmeny prípadnej dohody, čo však navrhovateľka odmietla. Treba

skonštatovať ešte jednu skutočnosť, a to, že vysťahovanie navrhovateľov bolo podmienené zaplatením
prvej časti doplatku odporcom a jeho manželkou, čo sa nestalo a navrhovateľka s manželom sa
vysťahovali z domu sami bez zaplatenia akejkoľvek náhrady. Je minimálne nekorektné, ak odporca
argumentuje s vysťahovaním navrhovateľov, ktoré bolo dohodnuté po tom, čo im mal zaplatiť prvú
časť doplatku, čo neurobil a miesto toho nehnuteľnosť viackrát zmenila majiteľa, aby nakoniec sa jej

vlastníčkou stala rodinne prakticky najbližšia príbuzná odporcu s manželkou. Dohoda aj ohľadne druhej
časti doplatku je však koncipovaná tak, že uvedenú sumu je odporca povinný zaplatiť po uvoľnení a
odovzdaní predmetných nehnuteľností.
Pokiaľ ide o prípadné odstúpenie od zmluvy, ktoré uviedol právny zástupca odporcu vo svojej záverečnej
reči, tu je nutné konštatovať, že takýto spôsob odstúpenia od dohody nespĺňa náležitosti určitosti

právneho úkonu a súd ho nepovažuje za platné. Hoci ho právny zástupca nejako bližšie nekonkretizoval,
tak v danom prípade súd konštatuje, že odstúpenie od dohody nie je v tejto dohode dohodnuté (§ 48 OZ -
odzmluvymôžeúčastníkodstúpiť,lenakjetovtomtoalebovinomzákoneustanovenéaleboúčastníkmi
dohodnuté), v dohode je prehlásenie, že táto nebola uzavretá v tiesni alebo za nápadne nevýhodných
podmienok (dôvod na odstúpenie v zmysle § 49 OZ), teda ani dôvod v zmysle § 49 OZ neprichádza

do úvahy a ani nebol v konaní preukázaný. Teda ani odstúpenie od zmluvy urobené tzv. z opatrnosti
neprichádza v danom súdenom prípade do úvahy. Inak súd samozrejme skúmal platnosť dohody aj v
zmysle ustanovenia § 37 v spojení s § 35 OZ, kde uvedenú dohodu považuje za určitú a zrozumiteľnú aprejav vôle účastníkov je dostatočne jasne prejavený a pokiaľ súd nemal problém zistiť vôľu účastníkov
z tejto dohody, nevidí žiaden dôvod, aby bola s odstupom času neurčitá a nezrozumiteľná pre odporcu.
Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, s poukazom na citované zákonné ustanovenia, súd potom

žalobe vyhovel a odporcu zaviazal k náhrade žalovanej sumy. V zmysle § 517 ods. 1, 2 OZ priznal
navrhovateľom aj právo na úrok z omeškania, ktorý bol správne žiadaný od ďalšieho dňa, odkedy
mali účastníci plniť, teda ohľadne prvej časti doplatku ďalší deň po uplynutí lehoty 1 mesiac od dražby
(28.11.2010), ohľadne druhej časti doplatku od nasledujúceho dňa, kedy sa navrhovatelia vysťahovali
(05.04.2011 - viď č. l. 82 spisu - potvrdenie o odovzdaní kľúčov).

O trovách konania súd rozhodol podľa § 151 ods. 3 O.s.p.

V zákonom stanovenej lehote proti rozsudku okresného súdu podali odvolanie odporca a vedľajší
účastník na strane odporcu prostredníctvom svojho právneho zástupcu. Navrhovali odvolaciemu
súdu napadnuté rozhodnutie v celom rozsahu zmeniť tak, že žalobu v celom rozsahu zamietne a
rozhodne o trovách konania. Vo svojom odvolaní poukazovali na to, že súd prvého stupňa pri svojom

rozhodovaní nesprávne interpretoval výsledky dokazovanie, nesprávne vec po právnej stránke posúdil,
pričom rozhodoval na základe nešpecifikovaných právnych noriem, nevysporiadal sa s podstatnými
skutočnosťami a tvrdeniami účastníkov konania, na základe čoho je jeho rozhodnutie nepreskúmateľné
a nezrozumiteľné.
Vzhľadom na to, že súd zotrval na svojom právnom názore a na dôvodoch svojho rozhodnutia, pričom

neuviedol žiadne nové skutočností s tým, že v odôvodnení svojho rozhodnutia fakticky popísal len
priebeh predchádzajúceho konania bez akéhokoľvek nového právneho zdôvodnenia, zotrvávajú na
dôvodoch svojho odvolania zo dňa 4.6.2012 a to z dôvodu, že v opätovnom konaní pred súdom prvého
stupňa neboli zistené žiadne nové skutočnosti, ktoré by mohli odôvodniť záver súdu a ním vydané
rozhodnutia s tým, že zotrvávajú na svojich tvrdeniach a prednesoch, ktoré uvádzali vo všetkých svojich

podaniach.
Uviedli, že súd na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, rozhodnutie
súdu vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci, súd svoje rozhodnutia náležite nezdôvodnil,
keď dostatočne nešpecifikoval právne normy, na základe ktorých rozhodoval, na základe čoho je
napadnuté rozhodnutie súdu nepreskúmateľné a do značnej miery aj protirečivé.

Navrhovatelia neodstránili žiadnym spôsobom existujúce pochybnosti o dohode, pričom súd zotrval na
svojom názore, že kauzou má byť „exkluzivita“ odporcu pri získavaní nehnuteľnosti a to aj napriek tomu,
že tak navrhovatelia, ako aj odporca a vedľajší účastník uvádzali diametrálne odlišné dôvody, ktoré boli
základom k uzavretiu dohody, ktoré dôvody sa ani len nepribližovali k záveru súdu o exkluzivite. Tvrdili,
ženavrhovateliavzmysleust. §495Občianskehozákonníkadôvodexistujúcehozáväzkunepreukázali

s tým, že ak by mal byť dôvod existencie záväzku v zmysle ich tvrdení v doplatení kúpnej ceny, resp.
v ich kompenzácii za prevod nehnuteľnosti v dražbe alebo v tom, že umožnili odporcovi a vedľajšiemu
účastníkovi nadobudnúť dražené nehnuteľnosti, je takáto kauza v priamom rozpore s účelom a zmyslom
zákona o dobrovoľných dražbách. Bez akýchkoľvek pochybností je zrejmé, že zákonný dôvod na
kompenzáciu doplatenie ceny nehnuteľnosti a už vôbec nie na umožnenie nadobudnúť nehnuteľnosti v

dražbe, nemohol reálne existovať, nakoľko navrhovatelia odporcovi žiadne nehnuteľnosti nepredávali,
naopak, ich povinnosťou bolo predaj nehnuteľnosti strpieť, a preto nemohol existovať ani zákonný
dôvod na zaplatenie kúpnej ceny a už vôbec nezákonný dôvod na jej doplatenie, ako aj na akúkoľvek
kompenzáciu alebo odplatu za ich nečinnosť v súvislosti so speňažovaním nehnuteľnosti v dražbe.
Z výpovedí svedkov Mgr. O. a p. S. vyplynulo jednoznačne, že navrhovatelia nemali pred dražbou

žiadne iné zmysluplné riešenie ohľadne dražených nehnuteľností, ktoré sa speňažovali záložným
veriteľom už viac ako dva roky s tým, že ponuka realitnej kancelárie Orea, ktorú zastupoval Mgr.
O., bola pre navrhovateľov dočasným riešením, navyše nevýhodným a veľmi riskantným. Nechápu,
prečo navrhovatelia ponuku Mgr. O. neprijali, na ňu nepristúpili a následne po „očistení“ nehnuteľnosti
v súčinnosti s Mgr. O. nepredali nehnuteľnosti odporcovia vedľajšiemu účastníkovi. Zo svedeckých

výpovedí je zrejmé, že odporca spolu s vedľajším účastníkom mali záujem nadobudnúť nehnuteľnosti
navrhovateľov do svojho vlastníctva. Chceli ich nadobudnúť bez akýchkoľvek právnych vád a rizík a
navyše za takých podmienok, aby nemali pocit, že profitujú z nešťastia druhých ľudí, pričom mali obavy,
aby im po dražbe bývalí vlastníci nerobili problémy s nasťahovaním, čomu bohužiaľ ani podpísaná
dohodanezabránila.Súdsíceuviedol,ževdanomprípadeideonepomenovanúzmluvu,ktorejuzavretie

OZ umožňuje, avšak súd ďalej neuviedol, ktoré zákonné ustanovenia upravujúce záväzky najbližšie
analogicky použijú. Podľa ich názoru má táto skutočnosť zásadný význam, nakoľko sa od nej môžu
odvíjať ďalšie práva a povinnosti dotknutých strán. V prípade, že by sa na jednej strane jednalo o
príbuznosť dohody s darovacou zmluvou, má odporca napríklad právo za určitých okolností požadovaťod navrhovateľov vrátenie daru. V tejto súvislosti spolu s ust. § 35 ods. 2 OZ je významná výpoveď
vedľajšieho účastníka ako svedka, ktorý uvádzal, že zaplatenie peňazí navrhovateľom od začiatku
chápali ako dar. Dôvodom daru bolo to, že nechceli ísť bývať do domu, ktorý by bol kúpený na úkor

predošlých majiteľov alebo by títo z neho museli byť súdnou exekúciou vyprataní, čo dosvedčila aj
svedkyňa p. S.. Na druhej strane v prípade, že by sa jednalo o analógiu dohody s kúpnou zmluvou, mohli
by im ako kupujúcim voči navrhovateľom ako predávajúcim vzniknúť rôzne práva, na základe ktorých by
bolo možné záväzky vyplývajúce z dohody zmeniť alebo aj zrušiť. Ak súd považoval dohodu za platnú
a neuviedol zákonné ustanovenia, ktoré použil pri svojom rozhodovaní, vznikal v dôsledku takéhoto

rozhodnutia neistota/nespravodlivosť medzi účastníkmi konania o ich ďalších právach a povinnostiach,
ktorú neistotu/nespravodlivosť treba podľa ich názoru v súlade s platnou judikatúrou Ústavného súdu
SR odstrániť.
Opätovne tvrdia, že súd nesprávne vyhodnotil konanie navrhovateľky v rade 1/, ktorá v zmysle
predloženého písomného splnomocnenia mala dohodu uzatvoriť aj v mene navrhovateľa v rade 2/.
Súd síce uviedol, že ak navrhovateľ v 2/ rade uzavretie dohody dodatočne schválil, treba takúto

dohodu považovať zo strany navrhovateľov za platne uzavretú. Nezobral pri svojom rozhodovaní v
úvahu platnú judikatúru, na ktorú oni poukazovali už vo svojom podaní zo dňa 1.3.2012, v ktorom
uviedli judikát uverejnený v R 39/74, z ktorého analogicky vyplýva, že ak sú na dohode uvedení
obidvaja navrhovatelia, tak potom musia túto dohodu aj obidvaja podpísať (prípadne za nich musí
konať osoba riadne splnomocnená) s tým, že nedostatok podpisu jedného z manželov, nie je zhojený

tým, že pohľadávka nadobudnutá čo i len jedným z manželov za trvania manželstva je predmetom
BSM. Ak teda podpis navrhovateľa v rade 2/ na doplatení ceny nehnuteľnosti chýba a v jeho mene
sa podpísal na základe predloženého písomného splnomocnenia navrhovateľka v rade 1/, je takéto
konanie neplatné, nakoľko predložené splnomocnenie na uzavretie dohody navrhovateľkou v 1/ rade
neoprávňovalo. Právne neobstojí tvrdenie súdu, že predmetné splnomocnenie oprávňuje navrhovateľa

v rade 1/ konať v mene navrhovateľa v rade 2/ vo všetkých vzťahoch spojených s predajom alebo
prevodom nehnuteľnosti a to vrátane na uzavretie spornej dohody s tým, že takýto výklad súdu sa nedá
dosiahnuť ani použitím výkladových pravidiel. Predmetom písomného splnomocnenia je nad akúkoľvek
pochybnosť len oprávnenie navrhovateľky v rade 1/ konať za navrhovateľa v rade 2/ pri prevode ich
spoločnýchnehnuteľností.Predmetomsplnomocneniasúlentaxatívneoprávnenianavrhovateľkyvrade

1/ uzatvoriť a podpísať kúpnu zmluvu, návod na vklad vlastníckeho práva, prevziať kúpnu cenu, uzatvoriť
a podpísať záložnú zmluvu, návrh na vklad záložnej zmluvy a ďalšie procesné práva vo vzťahu k správe
katastra. Pri uzatváraní dohody sa nejednalo o žiaden predaj a prevod nehnuteľnosti a ani o úpravu
vzťahov súvisiacich s predajom a prevodom nehnuteľnosti. Na základe podpísanej dohody k zmene
vlastníctva prevodom a predajom k nehnuteľnostiam nedošlo a ani nemohlo dôjsť, pričom dohoda ani len

nesúvisela s predajom a prevodom predmetných nehnuteľností. Odporca spolu s vedľajším účastníkom
nadobudli nehnuteľnosti do svojho vlastníctva prechodom nie prevodom ani predajom, teda v dražbe
uskutočnenej v zmysle špeciálneho zákona.
Vedľajší účastník absolútne nesúhlasí s prezentovaným záverom súdu, že on od samého počiatku
vedel o uzatváranej dohode a jej obsahu, pričom zmenu v termínoch plnenia považoval vedľajší

účastník za nepodstatnú. Citované vyjadrenie „mali sme v úmysle podľa dohody plniť“ je len bez
súvislosti vytrhnuté interpretácia z výpovedi vedľajšieho účastníka, ktorý vypovedal o okolnostiach
predchádzajúcich uzavretiu písomnej dohody s tým, že v úmysle plniť má vedľajší účastník len „ústnu“
dohodu, pričom je však dôležité zdôrazniť, že s písomným vyhotovením dohody nikdy nesúhlasil,
naopak, od samého počiatku sa snažil jej obsah zmeniť, upraviť, čo potvrdili vo svojich výpovediach

tak navrhovateľka v rade 1/, svedok S., ako aj odporca. Vedľajší účastník vystupoval po celý čas pred
uzavretím dohody aj po jej uzavretí ako osoba, ktorá má v tejto veci hlavné slovo a to kvôli skutočnosti,
že celá suma, ktorá mala byť navrhovateľom vyplatená nad rámec dražby, mala pochádzať z predaja
jeho vlastného bytu, ktorý nebol súčasťou BSM, o čom bola navrhovateľka v 1/ rade informovaná a
dokonca sa na byt ako záujemkyňa o jeho kúpu bola aj pozrieť. Vedľajší účastník jasne deklaroval,

že o začiatku tieto peniaze chápal nie ako povinnosť, ale ako dar a že bol ochotný hneď na mieste
tento úmysel písomne potvrdiť. Vedľajší účastník nikdy nesúhlasil s finálnymi podmienkami uzatvorenej
dohody, ktorú v písomnej podobe videl až potom, ako ju manžel uzavrel, a preto ani nemohol mať
úmysel ju podpísať, nakoľko odporovala tomu, na čom sa ústne dohodli s tým, že od samého počiatku
od uzatvorenia dohody sa snažil túto zmeniť tak, aby vedľajší účastník mohol predať svoj byt s tým, že

príjem z predaja bytu spolu s úverovými prostriedkami mal byť použitý na úhradu záväzkov a to vrátane
sumy pre navrhovateľov. Aj súdu muselo byť zrejmé, že každý normálny človek, ktorý žije v byte s troma
maloletými deťmi, chce zabezpečiť, aby sa v prípade predaja svojho bytu mohol okamžite nasťahovať do
nadobudnutej nehnuteľnosti, ktorú nadobudol so svojim manželom v dražbe. Vedľajší účastník nemohols uzavretou dohodou v žiadnom prípade súhlasiť, nakoľko by nastal stav, že on predá byt, z ktorého sa
bude musieť so svojou rodinou vysťahovať, zoberie si spolu s manželom úver na doplatenie ceny za
vydrené nehnuteľnosti vrátane sumy pre navrhovateľov a následne zostane s troma maloletými deťmi

na ulici vydaný na milosť navrhovateľov, či dohodu dodržia. Vedľajší účastník vylustroval, že dohoda ich
rodinu uvádzala do takého rizika, s ktorými žiadny súdny človek nemohol súhlasiť. Odporca a vedľajší
účastník tvrdili a výpoveďou svedkov to bolo aj preukázané, že im od samého počiatku nešlo o nič iné,
len nadobudnúť nehnuteľnosti navrhovateľov tak, aby tieto mohli začať užívať skôr, ako predajú svoj
byt alebo aby sa aspoň v novej dohode upravila súčinnosť medzi ich nasťahovaním do nehnuteľnosti

navrhovateľov uvoľnením bytu pre ich kupca a garanciou vyplatenia peňazí navrhovateľom s tým, že
týmto smerom vyvíjali všetky svoje aktivity v snahe dosiahnuť novú dohodu. Súd vôbec nevzal do úvahy,
že odporca a vedľajší účastník nemali peniaze v hotovosti a celú sumu mali financovať z úveru a z
predaja bytu vedľajšieho účastníka. Ide pritom o skutočnosť, ktorá nie je v dohode osobitne upravená
a navrhovateľka v 1/ rade o nej pred podpisom dohody vedela. Potenciálny kupec bytu vo vlastníctve
vedľajšieho účastníka chcel mať tiež garanciu, že nepríde o peniaze a s vyplatením ceny bytu vopred

nesúhlasil, čo vedľajší účastník nemohol nijako ovplyvniť. Dohodu odporca podpísal, avšak v dobrej
viere, že pôvodne dojednané termíny jej plnenia neboli zmenené, čo si pri jej podpise bohužiaľ nevšimol.
Aj napriek tomu však chceli odporca s vedľajším účastníkom v zmysle pôvodných dojednaní zaplatiť
navrhovateľom dojednanú cenu, aj keď už od právnika vedeli, že takúto povinnosť nemajú, trvali však
na uzavretí novej dohody za obojstranne prijateľných podmienok, nakoľko zmena podmienky pri výplate

percentuálnych splátok peňazí bola pre vedľajšieho účastníka nesplniteľná, a preto aj neprijateľná. Je
pravda, že aj keď vedľajší účastník od samého počiatku nesúhlasil s uzavretou dohodou, nepovažoval
odporcovo podpísanie dohody za zjavne nevýhodných podmienok za dramatické, nakoľko veril v
dobromyseľnosť navrhovateľov a zabezpečenie plnenia z ich strany novou dohodou, nepovažoval za
problém. Z uvedeného však nie je možné nijako vyvodzovať, že vedľajší účastník s uzavretím dohody

súhlasil, keď bol v konaní preukázaný opak. Uzavretie novej dohody navrhovatelia z nepochopiteľných
dôvodov odmietli.

Prvostupňový súd rozsudkom zaviazal odporcu zaplatiť aj druhú časť žalovanej sumy vo výške 10.500,-
EUR s príslušenstvom aj napriek tomu, že navrhovatelia nikdy predmetné nehnuteľnosti neodovzdali

odporcovi tak ako sa v dohode o doplatení ceny nehnuteľnosti zaviazali s tým, že ak aj nehnuteľnosti
navrhovatelia odovzdali neskorším vlastníkom, podľa ich názoru, záväzok za podmienky, že je platný,
uvedený v čl. 3 ods. 2 písm. b) dohody vo vzťahu k odporcovi nikdy nesplnili, preto podľa názoru odporcu
im nemôže vzniknúť nárok na plnenie, ku ktorému súd odporcu v druhom výroku rozsudku zaviazal,
pričom odporca sa s takýmto záväzkom nemohol dostať ani do omeškania.

Podľa ich názoru sa súd vôbec nezaoberal tvrdenou neplatnosťou dohody z dôvodu konania odporcu
a vedľajšieho účastníka v omyle, a to v zmysle ako to uviedli odporca a vedľajší účastník vo svojom
odvolaní zo dňa 4.6.2012. Je zrejmé, že odporca s vedľajším účastníkom konali pri uzatváraní dohody
v omyle, že navrhovatelia ako vlastníci dražených nehnuteľností majú trojmesačnú lehotu na ich
vypratanie, čo priamo vyplýva z vykonaného dokazovania. V zmysle ust. § 49a OZ je právny úkon

neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle, vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho
uskutočnenie rozhodujúci a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala, alebo o ňom
musela vedieť. Tvrdia, že uvádzaný omyl vyvolala navrhovateľka v rade 1/ za aktívneho pričinenia
pracovníkov realitných kancelárií, ktorí boli v rôznom čase prítomní pri rokovaní o dohode, preto sa týmto
v zmysle ust. § 40a OZ stále dovolávajú neplatnosti predmetnej dohody o doplatení ceny nehnuteľnosti.

Naďalej tvrdia, v rozpore s právnym názorom súdu prvého stupňa, že dohoda je neurčitá a
nezrozumiteľná, keď ani za použitia výkladových pravidiel uvedených v ust. § 35 OZ nie je možné
jednoznačne určiť, akú sumu a kedy má odporca doplatiť navrhovateľom. Rozhodnutie súdu, ktoré
by malo vychádzať aj zo zákonných výkladových pravidiel je jednoznačne v rozpore so slovným
prejavom uvedeným v dohode, preto právne neobstojí. Ak súd napriek tomu, že odporca na uvedený

výkladový problém a neurčitosť dohody poukázal, sa s výkladom sporného a neurčitého ustanovenia
nijako nezaoberal, pričom neuviedol žiadne skutočnosti ako daný nedostatok dohody posúdil, je jeho
rozhodnutie nepreskúmateľné a zmätočné.
Pri stanovení druhej splátky doplatku je zmätočne a neurčito uvedené, že odporca je povinný zaplatiť
30% minimálne však 5.000,- EUR po uvoľnení a odovzdaní nehnuteľnosti. Nie je zrejmé, či má doplatok

predstavovať sumu 5.000,- EUR, resp. sumu 10.500,- EUR. Z dôvodov napadnutého rozsudku nie je
zrejmé, na základe čoho a ako súd vypočítal, verifikoval druhú splátku zo stanoveného rozdielu, ktorá
splátka je v dohode popísaná neurčito a nezrozumiteľne s tým, že aj z uvedeného dôvodu je napadnutý
rozsudok nepreskúmateľný a zmätočný.Rozpor dohody so zákonom je podľa nich od samého začiatku, že dohoda vo svojom neurčitom a
nezrozumiteľnom ustanovení čl. III ods. 1 nezákonne obmedzuje odporcu pri účasti na dražbe tak, že
odporcu zaväzuje dvíhať podanie do sumy 110.000,- EUR, pričom neexistuje zákonný dôvod, prečo by

odporca ako účastník dražby, nemohol kúpiť nehnuteľnosti v dražbe za vyššiu alebo aj nižšiu cenu s
tým, že nie je jasné, či odporca porušil citované neurčité a nezrozumiteľné ustanovenie dohody tým, že
nehnuteľnosti v dražbe kúpil len za 80.000,- EUR, keď sa v dohode zaviazal dvíhať podanie až do sumy
110.000,- EUR. Ďalší rozpor dohody so zákonom je v tom, že dohoda, aj keď neurčito, kreuje spôsob
výpočtu nejakého doplatku k cene vydražených vecí, ktorá cena sa má v zmysle Zákona o dobrovoľných

dražbách určiť výlučne len na základe výsledku dražby, a to súťažou účastníkov dražby. Z dohody
vyplývajú len záväzky pre odporcu, pričom navrhovateľov dohoda v ničom neobmedzuje a k ničomu
nezaväzuje s tým, že navrhovatelia mohli nehnuteľnosti pokojne predať pred dražbou akémukoľvek
záujemcovi, a to aj napriek existencii dohody, čo sa však nestalo, lebo žiadny reálny záujemca o kúpu
nehnuteľnosti neexistoval. Rozpor dohody so zákonom je podľa ich právneho názoru aj v tom, že dohoda
v rozpore s kogentnou zákonnou úpravou uvedenou v ust. § 29 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách

podmieňuje a vypratanie a odovzdanie vydražených nehnuteľností novému vlastníkovi, doplatením
akejkoľvek sumy, pričom v zmysle citovaného zákonného ustanovenia je predchádzajúci vlastník
povinný odovzdať predmet dražby novému vlastníkovi bez zbytočných prieťahov. Záver súdu o možnosti
a prípustnosti takejto dohody sú v priamom rozpore s účelom a zmyslom Zákona o dobrovoľných
dražbách, ktorý je na rozdiel od OZ kogentným zákonom, pričom odlišná zmluvná úprava práv a

povinností s úpravou uvedenou v Zákone o dobrovoľných dražbách je neprípustné aj spoločensky
nežiaduce.
Naďalej tvrdia, že akákoľvek dohoda pred uskutočnením dražby medzi vlastníkom dražených vecí a
záujemcom o nadobudnutie vlastníctva k týmto veciam, v ktorej dohode sa akokoľvek kreuje alebo
modeluje cena dražených vecí ako aj ich odovzdanie je neplatná, a to bez ohľadu na to, či najvyššie

podanie pokrýva uspokojenie všetkých záložných práv na vydražených veciach alebo nie, nakoľko sa to
prieči zmyslu a účelu Zákona o dobrovoľných dražbách ako aj dobrým mravom. Toto tvrdenie považujú
za otázku zásadného významu aj pre ďalšie obdobné prípady, a preto navrhujú, aby odvolací súd v
prípade, že napadnuté rozhodnutie potvrdí, v zmysle ust. § 238 ods. 3 O.s.p. vyslovil vo výroku svojho
rozhodnutia prípustnosť dovolania, pretože ide o rozhodnutie po právnej stránke zásadného významu.

K odvolaniu odporcu a vedľajšieho účastníka proti rozsudku súdu prvého stupňa podala písomné
vyjadrenienavrhovateľkav1/radeprostredníctvomsvojhoprávnehozástupcu.Navrhovalaodvolaciemu
súdu napadnutý rozsudok okresného súdu ako vecne správny potvrdiť a odpor u a vedľajšieho
účastníka zaviazať k náhrade trov odvolacieho konania, ktorých výšku špecifikovala v písomnom podaní

vyjadrenia. Vo svojom vyjadrení uviedla, že odvolanie odporcov a vedľajšieho účastníka na strane
odporcu nepovažuje za dôvodné. Okresný súd rozhodol na základe dostatočne zisteného skutkového
stavu, na základe vykonaných dôkazov dospel ku správnym skutkovým zisteniam a správnemu
právnemu posúdeniu veci a svoje rozhodnutie dostatočne odôvodnil v súlade s ust. § 158 O.s.p.
(zrejmá nesprávnosť - ust. § 157 O.s.p.). Vzhľadom k tomu, že sa argumentácia odporcu a vedľajšieho

účastníka v podstatnej časti opakuje a ona k týmto argumentom podávala viaceré podrobné vyjadrenia,
zotrváva na týchto vyjadreniach a na ne odkazuje. Poukázala na to, že ako navrhovatelia dostatočne
preukázali kauzu v zmysle ust. § 495 OZ. Na príprave a formulovaní dohody sa podieľali obidve strany
a dohoda bola výsledkom ich slobodnej a vážnej vôle. K uzavretiu takejto dohody došlo na podnet
odporcu a vedľajšieho účastníka, pretože títo mali veľký záujem nadobudnúť nehnuteľnosti, ktoré boli

predmetom dohody. Odporca a vedľajší účastník mohli od navrhovateľa nadobudnúť nehnuteľnosti
kúpnou zmluvou za 115.000,- EUR. Vzhľadom na zaťaženie nehnuteľnosti exekúciami bolo pre nich
výhodnejšie nadobudnúť vlastnícke právo nie prostredníctvom kúpno-predajnej zmluvy, ale práve
prostredníctvom dražby, ktorá sa mala v najbližších dňoch uskutočniť. Odporca a vedľajší účastník
sa aj na odporúčanie svojho právnika rozhodli nadobudnúť nehnuteľnosti prostredníctvom dobrovoľnej

dražby, pretože to bolo bezpečnejšie a chceli sa vyhnúť riziku, že nehnuteľnosti budú zaťažené ďalšími
exekúciami. V tom čase ona rokovala s ďalším záujemcom o kúpu nehnuteľností, Mgr. O., ktorý chcel
exekúcie vyplatiť a nehnuteľnosti odkúpiť. Pre odporcu a vedľajšieho účastníka tu existovalo riziko,
že nehnuteľnosti nepôjdu do dražby s čím by sa zmarilo úsilie odporcu a vedľajšieho účastníka o
nadobudnutie nehnuteľností. V dražbe by však nehnuteľnosti mohli byť vydržané za nižšiu sumu, za akú

by ich mohli navrhovatelia predať pred vykonaním dražby, čím by došlo k poškodeniu navrhovateľov.
Bolo nepochybné, že odporca a vedľajší účastník boli ochotní zaplatiť za nehnuteľnosti sumu 115.000,-
EUR a zároveň nepodstúpiť riziko exekúcií, čo im dražba zaručovala. V tejto situácii vhodným riešením
pre obidve strany bolo podpísanie dohody. Dohoda odporcovi a vedľajšiemu účastníkovi zaručovalamožnosť zúčastniť sa dražby s tým, že navrhovatelia neodpredajú nehnuteľnosti ešte pred konaním
dražby a zároveň im dala možnosť nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam nezaťaženým
žiadnou exekúciou. Navrhovateľom zároveň dohoda zaručovala získanie finančných prostriedkov v

celkovej výške 115.000,- EUR ako bola odhadovaná cena týchto nehnuteľností. Je nepochybné, že
dohoda je nepomenovanou zmluvou v zmysle § 51 OZ, ktorá má rovnakú záväznosť ako zmluva
pomenovaná a záväzky z nej vyplývajúce sú vynútiteľné. Je všeobecným dôvodom vzniku záväzkového
právneho vzťahu. Pre právne vzťahy vyplývajúce z nepomenovaných zmlúv je rozhodujúci obsah
zmluvy, teda to, ako sú definované vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán. Takto stanovené

povinnosti sú potom pre ne záväzné. Len za situácie, keď nie je medzi účastníkmi v určitej otázke
dojednané nič, použijú sa na záväzkový právny vzťah vzniknutý z nepomenovaných zmlúv analogicky
tie ustanovenia OZ, ktoré upravujú záväzkový právny vzťah obsahom a účelom jemu najbližšie. Analógia
je prípustná len v tom rozsahu, v akom zmluva neobsahuje vlastnú úpravu.
Predmetom konania bolo zaplatenie sumy vyplývajúcej z dohody, pričom predmetom konania nebolo
upraviť vzťahy medzi navrhovateľmi a odporcom a vedľajším účastníkom, ktoré im vyplývajú z dohody.

Pre posúdenie nároku navrhovateľov teda stačí, aby súd posúdil, či predmetná dohoda je platná, či táto
dohoda svojim obsahom alebo účelom neodporuje zákonu, či tento zákon neobchádza alebo sa neprieči
dobrým mravom.
Na základe vykonaného dokazovania súd správne konštatoval, že v konaní navrhovateľov nenašiel
rozpor so žiadnym zákonom, či už Zákonom o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z.z. alebo

Občianskym zákonníkom.
Neobstojí ani námietka odporcu a vedľajšieho účastníka v podanom odvolaní, že dohoda nie je platná
z toho dôvodu, že ju nepodpísal navrhovateľ v 2/ rade a vedľajší účastník. Okresný súd sa s týmito
výhradami odporcu a vedľajšieho účastníka v odôvodnení rozsudku veľmi podrobne vysporiadal s čím
sa navrhovateľka v 1/ rade plne stotožňuje. Vykonaným dokazovaním bolo nepochybne preukázané, že

navrhovateľ v 2/ rade ako aj vedľajší účastník svojim správaním vyslovili súhlas s dohodou.
Pokiaľ ide o námietku odporcu a vedľajšieho účastníka, že navrhovatelia nikdy neodovzdali
odporcovi uvedené nehnuteľnosti k tomu navrhovateľka v 1/ rade uvádza, že podľa dohody mali
navrhovatelia odovzdať nehnuteľnosti odporcovi do 15 dní od zaplatenia prvej splátky dohodnutej sumy
navrhovateľom. Vzhľadom k tomu, že odporca a vedľajší účastník neuhradili navrhovateľom ani časť

dohodnutej sumy, navrhovatelia nemali povinnosť v uvedenej lehote nehnuteľnosti odovzdať. Vzhľadom
k tomu, že odporca a vedľajší účastník previedli nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom dohody, na
tretiu osobu, navrhovatelia napriek nezaplateniu ani časti dohodnutej sumy, nehnuteľnosti vypratali dňa
3.4.2011 a kľúče od rodinného domu odovzdali odporcovi dňa 4.4.2011.
Odporca a vedľajší účastník v podanom odvolaní poukazujú aj na neplatnosť dohody z dôvodu konania

odporcu a vedľajšieho účastníka v omyle, že navrhovatelia ako vlastníci dražených nehnuteľností majú
trojmesačnú lehotu na ich vypratanie. Uvádzaný omyl mala vyvolať navrhovateľka v 1/ rade za aktívneho
pričinenia pracovníkov realitných kancelárií, ktorí boli v rôznom čase prítomní pri rokovaní o dohode.
Uvádzaný omyl však odporca a vedľajší účastník nepreukázali, naopak ich tvrdenie o omyle bolo
vypočutými svedkami vyvrátené.

Navrhovateľka v 1/ rade považuje tvrdenie odporcu a vedľajšieho účastníka o neurčitosti a
nezrozumiteľnosti dohody za účelové. Z textu dohody a jeho výkladu je možné jednoznačne určiť, akú
sumu a kedy mal odporca doplatiť navrhovateľom.

Krajský súd ako súd odvolací preskúmal napadnutý rozsudok v intenciách uvedených v ust. § 212 ods.
1 O.s.p. a bez nariadenia ústneho pojednávania v zmysle ust. § 214 ods. 2 O.s.p. rozsudok okresného
súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie v súlade s ust. § 221 ods. 1 písm. f), h), ods. 2 O.s.p.

V zmysle ust. § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p. súd rozhodnutie zruší len ak účastníkovi konania sa postupom

súdu odňala možnosť konať pred súdom.

V zmysle ust. § 221 ods. 1 písm. h) O.s.p. súd rozhodnutie zruší len ak súd prvého stupňa nesprávne vec
právne posúdil tým, že nepoužil správne ustanovenie právneho predpisu a nedostatočne zistil skutkový
stav.

V zmysle ust. § 221 ods. 2 O.s.p., ak odvolací súd zruší rozhodnutie môže podľa povahy veci vrátiť vec
súdu prvého stupňa na ďalšie konanie, prerušiť konanie, zastaviť konanie alebo postúpiť vec orgánu,
do právomoci ktorého vec patrí.Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, prislúchajúceho spisového materiálu,
oboznámením sa s vyjadreniami účastníkov konania dospel k záveru, že okresný súd dospel na základe

vykonaného dokazovania k nesprávnym skutkovým zisteniam a nesprávne vec právne posúdil.

Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že navrhovateľka v 1/ rade a odporca uzatvorili dohodu o
doplatení ceny nehnuteľnosti dňa 25.10.2010, v ktorej je konštatované, že účastníci v 1/ rade, t.j. Q. S.
a B. S., rod. Q., sú vlastníkmi (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) nehnuteľnosti špecifikovaných

v predmetnej dohode. Nehnuteľnosti uvedené v čl. I. dohody sú predmetom dražby organizovanej
spoločnosťou General Factoring a.s., so sídlom Košická 56, 821 08 Bratislava. Dražba predmetných
nehnuteľností sa uskutoční dňa 27.10.2010 o 13.00 hod. V zmysle čl. III. v prípade, že sa účastník v 2/
rade (H. Q.) zúčastní dražby predmetných nehnuteľností, zaväzuje sa v prípade viacerých účastníkov
dražby dvíhať podanie až do sumy 110.000,- EUR. V prípade, že účastník v 2/ rade (H. Q.) bude
vydražiteľom predmetných nehnuteľností, zaväzuje sa doplatiť účastníkom v 1/ rade (Q. S. a B. S., rod.

Q.) rozdiel medzi vydraženou sumou a sumou 115.000,- EUR a to v dvoch splátkach nasledovne: a)
sumu70%zrozdielupodľapredchádzajúcejvety,najneskôrdo30dnípoudelenípríklepu,b)sumu30%
minimálne však 5.000,- EUR po uvoľnení a odovzdaní predmetnej nehnuteľnosti do užívania účastníkovi
v 2/ rade (H. Q.). V prípade, že účastník v 2/ rade (H. Q.) bude vydražiteľom predmetných nehnuteľností,
účastníci v 1/ rade (Q. S. a B. S.) sú povinní uvoľniť a odovzdať predmetné nehnuteľnosti do užívania

účastníkovi v 2/ rade (H. Q.), najneskôr do 15 dní od obdržania sumy podľa čl. III. ods. 1 písm. a)
tejto dohody. Účastníci v 1/ rade (Q. S. a B. S.) sa zaväzujú pri uvoľnení a odovzdaní nehnuteľnosti do
užívania účastníkovi v 2/ rade (H. Q.) odovzdať účastníkovi v 2/ rade aj všetku projektovú a inú stavebnú
dokumentáciu spojenú s výstavbou a kolaudáciou rodinného domu. Účastníci v 1/ rade (Q. S. a B. S.) sú
povinní do doby uvoľnenia a odovzdania predmetných nehnuteľností sa o nehnuteľnosti riadne starať

a dbať, aby nedošlo k ich znehodnoteniu.

Dohoda bola vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých po jednom jej vyhotovení obdržali účastníci v
1/ rade (Q. S. a B. S.) a účastníci v 2/ rade (H. Q.). Účastníci dohody sa zároveň dohodli, že právne
vzťahy založené touto dohodou, ale ňou výslovne neupravené, sa spravujú príslušnými ustanoveniami

Občianskeho zákonníka a ostatných právnych predpisov SR.

Predmetná dohoda bola uzatvorená za účasti navrhovateľky v 1/ rade a odporcu. Dohoda bola
podpísaná navrhovateľkou v 1/ rade a odporcom.

Podľa tvrdenia navrhovateľky v 1/ rade táto uzatvorila predmetnú dohodu aj v mene navrhovateľa v
2/ rade na základe splnomocnenia. Splnomocnenie oprávňovalo navrhovateľku v 1/ rade (manželku
navrhovateľa v 2/ rade) zastupovať Q. S. - manžela navrhovateľky v 1/ rade (navrhovateľa v 2/ rade) vo
všetkých vzťahoch spojených s predajom a prevodom vyššie spomenutých nehnuteľností. Oprávňovalo
navrhovateľku v 1/ rade za jeho osobu uzatvoriť a podpísať kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho

práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľnosti podľa kúpnej zmluvy, prevziať dohodnutú kúpnu
cenu podľa kúpnej zmluvy, uzatvoriť a podpísať záložnú zmluvu, návrh na vklad záložnej zmluvy, pri
podpísanípodaníodstraňujúcichzrejméchybyanesprávnostipôvodnéhonávrhunavklad,pripodpísaní
späťvzatia návrhu na vklad vlastníckeho práva a pri všetkých právnych úkonoch voči Správe katastra
Dolný Kubín týkajúcich sa kúpnej zmluvy a záložnej zmluvy.

Z vyššie uvedeného splnomocnenia vyplývajú oprávnenia navrhovateľky v 1/ rade zastupovať
navrhovateľa v 2/ rade v taxatívne vymenovaných právnych úkonoch. Predmetné splnomocnenie sa
nevzťahovalokuzatvoreniudohodyodoplatenícenynehnuteľnostiatospoukazomnato,žepredmetom
dohody nebol predaj a prevod nehnuteľností, špecifikovaných v splnomocnení.

Účastníkom dohody o doplatení ceny nehnuteľností nebola manželka odporcu, nebola uvedená ako
účastníkpredmetnejdohodyapredmetnúdohodunepodpísala.Podľanázoruodvolaciehosúduvkonaní
nebol preukázaný dodatočný súhlas manželky odporcu, t.j. vedľajšej účastníčky na strane odporcu.
Manželka odporcu a vedľajšia účastníčka v predmetnom konaní nebola vopred oboznámená s obsahom

dohody o doplatení ceny nehnuteľností zo dňa 25.10.2010. Uvedenú skutočnosť - oboznámenie sa s
obsahom dohody vedľajšou účastníčkou a súhlas vedľajšej účastníčky s dohodou - navrhovatelia v 1/
a 2/ rade v konaní nepreukázali a z toho dôvodu v tejto časti nezvládli dôkazné bremeno.Ako bolo vyššie uvedené, dohodu o doplatení ceny nehnuteľnosti zo dňa 25.10.2010 podpísali len
navrhovateľka v 1/ rade a odporca napriek tomu, že sa týkala práv a povinností aj manželov účastníkov
dohody o doplatení ceny nehnuteľností. Podľa názoru odvolacieho súdu sa predmetná dohoda netýka

bežných vecí, pri realizácii ktorých postačí, aby právny úkon uskutočnil jeden z manželov.

Pojem „bežná vec“, ktorý vo vzťahu medzi manželmi používa nielen ust. § 145 ods. 1 OZ, ale aj ust. § 21
Zákona o rodine, nie je v žiadnom z týchto ustanovení bližšie vymedzený. Ak však obidva tieto zákony
používajú tento pojem, treba mať za to, že nemusí ísť len o úkony, ktoré sa týkajú správy majetku, aj keď

tieto úkony budú zrejmé najčastejšie. Pri posudzovaní, či ide o bežnú vec, preto bude treba vychádzať
vždy z náležite zistených okolností jednotlivého prípadu. Tieto okolnosti môžu byť rôzne. Ustanovenie §
145 ods. 1 OZ, ktoré je systematicky zaradené v časti týkajúcej sa vlastníckych práv a konkrétne v hlave
upravujúcej spoluvlastníctvo, sa týka práve nakladania s majetkom, ktorý je súčasťou bezpodielového
spoluvlastníctva manželov. Ide teda najmä o veci, ktoré manželia už vlastnia. Nedotýka sa teda právnych
úkonov jedného či druhého manžela vo všeobecnosti. Vzťahuje sa len na úkony, ktoré sa viažu k veciam,

ktoré už sú súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ak ide o iné než bežné právne úkony
týkajúce sa týchto vecí, je nevyhnutný súhlas druhého manžela. V predmetnom konaní sa nejedná o
bežnú vec vzhľadom k tomu, že sa týka doplatenia ceny nehnuteľnosti nie v nízkej sume. Z toho dôvodu
odvolací súd má za to, že bol nevyhnutný súhlas manželov účastníkov predmetnej dohody o doplatení
ceny nehnuteľnosti.

Odvolací súd opätovne zdôrazňuje, že medzi účastníkmi sa nejednalo o predaj - prevod nehnuteľností
s tým, že v prípade predaja - prevodu nehnuteľnosti je potrebné, aby zmluva bola podpísaná obidvoma
manželmi.

Prvostupňový súd vo svojom rozhodnutí uvádzal, že podpisom dohody o doplatení ceny nehnuteľností
získal odporca a vedľajší účastník odporcu „exkluzivitu“ pri získavaní nehnuteľnosti. „Exkluzivita“
je pojem, ktorý využívajú realitné kancelárie pri poskytovaní právnych úkonov na zabezpečenie
nehnuteľnosti v prípade predaja a kúpy nehnuteľnosti. V predmetnom konaní prvostupňový súd
neodstránil existujúce pochybností týkajúce sa uvádzanej exkluzivity s poukazom na rozdielne tvrdenia

účastníkov konania. V tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na to, že predmetné nehnuteľnosti odporca
a vedľajší účastník nadobudli v dobrovoľnej dražbe. Dobrovoľná dražba nehnuteľností vlastnícky
patriacich navrhovateľom v 1/ a 2/ rade, nachádzajúcich sa v k.ú. P. S., zapísaných na LV č. XXX a to
rodinného domu súp. č. XXXX, postaveného na parcele č. 1442/11, pozemky parcela C-KN č. 1442/2
- záhrada o výmere 170 m2, parcela č. 1442/3 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 225 m2 a

parcela č. 1142/11 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 98 m2 bola uskutočnená dňa 27.10.2010
a bola uskutočnená spoločnosťou General Factoring a.s. V prípade uvedenej dobrovoľnej dražby sa
jednalo o opakovanú dobrovoľnú dražbu, v ktorej nadobudli nehnuteľnosti ako vydražitelia do svojho
BSM odporca a vedľajší účastník na strane odporcu za najvyššie podanie v sume 80.000,- EUR. Cena
dosiahnutá na dražbe bola vydražiteľom zložená v plnej výške a zápisnica o odovzdaní predmetu dražby

bola spísaná dňa 10.12.2010 dražobníkom. V zmysle ust. § 29 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách
je predchádzajúci vlastník povinný odovzdať predmet dražby novému vlastníkovi bez zbytočných
prieťahov. S poukazom na citované zákonné ustanovenie je dohoda o doplatení ceny nehnuteľností aj
v uvedenej časti týkajúcej sa vypratania nehnuteľnosti v rozpore s uvedeným kogentným ustanovením
a z toho dôvodu je nutné uvedenú dohodu považovať za neplatnú. Podľa názoru odvolacieho súdu je

predmetná dohoda aj v rozpore s dobrými mravmi.

Ústavný súd SR považuje za samozrejme a určujúce pri hľadaní práva, že v každej veci je potrebné
vychádzať z individuálnych okolností každého jednotlivého prípadu, ktoré vychádzajú zo skutkových
zistení všeobecných súdov. Je povinnosťou všeobecného súdu zohľadniť všetky relevantné individuálne

okolnosti súdenej veci a prihliadnuť na ne aj cez prizmu dobrých mravov, keďže nesúlad právneho úkonu
s nimi vedie k jeho neplatnosti. Povinnosť všeobecného súdu posúdiť obsah zmluvy aj z hľadiska súladu
s dobrými mravmi je zvýraznená v tých prípadoch, keď ju účastník konania výslovne namieta (Nález
Ústavného súdu I. ÚS 26/2010).

Pokiaľ okresný súd v odôvodnení svojho rozhodnutia poukazuje na skutočnosť zrušenia rozsudku
odvolacieho súdu Najvyšším súdom SR s tým, že Najvyšší súd SR mal možnosť zrušiť rozhodnutie súdu
prvéhostupňaatakneurobil,takodvolacísúdzdôrazňuje,žeNajvyššísúdSRprirozhodovaníodovolaní
je viazaný rozsahom dovolania. Keďže dovolaním bolo napadnuté výlučne rozhodnutie odvolaciehosúdu, tak Najvyšší súd SR nemal oprávnenie preskúmavať rozsudok prvostupňového súdu, pretože by
prekročil rozsah a rámec dovolacieho konania.

S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti odvolací súd nemal inú možnosť, len napadnutý rozsudok
okresnéhosúduzrušiťavecmuvrátiťnaďalšiekonaniezaúčelomzachovaniadvojinštančnostikonania.

Úlohou súdu prvého stupňa bude opätovne preskúmať zistený skutkový stav a vyvodiť z neho právne
závery, svoje rozhodnutie odôvodniť v súlade s ust. § 157 ods. 2 O.s.p. s tým, že súd prvého stupňa je

viazaný právnym názorom odvolacieho súdu v súlade s ust. § 226 O.s.p.

Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný ďalší riadny opravný prostriedok.