Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 28. máj 2018

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 6Co/46/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3817211534
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 05. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ing. Miroslav Manďák
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2018:3817211534.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ing. Miroslava Manďáka a členiek
Mgr. Stanislavy Miklánkovej a JUDr. Ivety Sopkovej v spore žalobcov: 1/ M. E., nar. XX.XX.XXXX, 2/ V.
E.,nar.XX.XX.XXXX,obajabytomY.XXX,obajazastúpení:JUDr.LenkaKollárová,advokátkasosídlom
Prievidza, Nábrežie sv. Cyrila 47, proti žalovanej: N. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom Y. XXX, o vypratanie
nehnuteľnosti, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Prievidza č.k. 5C/26/2017- 124 zo

dňa 11. decembra 2017, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

II. Žalobcom 1/,2/ p r i z n á v a voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v
rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým, v záhlaví identifikovaným rozsudkom, súd prvej inštancie uložil žalovanej povinnosť
vypratať nehnuteľnosti zapísané na LV č. XX, k.ú. Y. ako rodinný dom súpisné číslo XXX, stojaci na

parcele reg. C č. 1302/3 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 73 m2 a pozemky parcela reg. C č.
XXXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere 65 m2 a parcela reg. C č. XXXX/X - zastavané plochy
a nádvoria o výmere 33 m2 (ďalej len „nehnuteľnosti“), do troch dní. O trovách konania rozhodol tak, že
žalobcom 1/,2/ priznal nárok na ich náhradu v rozsahu 100%.

2.Vodôvodnenírozsudkusúdprvejinštanciekonštatoval,žebolonepochybnepreukázané,žežalovaná

bola nájomcom nehnuteľností, ktorých spoluvlastníkmi sú žalobcovia 1/,2/. Nájom bol dohodnutý na
dobu určitú do 31.12.2011, pričom v zmluve si strany dohodli možnosť zmluvu vypovedať zo strany
žalobcov ako prenajímateľov, a to z dôvodov taxatívne uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka (čl.
V bod 2 zmluvy). V čl. III bod 4 nájomnej zmluvy si strany osobitne dohodli možnosť prenajímateľa
vypovedať zmluvu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka v prípade, že žalovaná nebude
riadne platiť nájomné alebo úhrady poskytované s užívaním domu. V zmluve si zároveň strany dohodli
výpovednú dobu v trvaní jedného mesiaca, ktorá začne plynúť 1. dňom nasledujúceho mesiaca po

doručenívýpovede.Žalobcoviazmluvuonájmesožalovanouvypovedalilistomzodňa06.03.2017podľa
§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka z dôvodu, že žalovaná neplatila nájomné za užívanie
domu po dobu dlhšiu ako 3 mesiace a jej dlh na nájomnom za obdobie január 2012 až marec 2017
predstavuje sumu 12.390,- eur. Žalovaná v konaní potvrdila, že výpoveď jej v marci 2017 doručená bola.

3. Súd prvej inštancie zdôraznil, že v danom prípade išlo o nájomný vzťah, na ktorý sa vzťahujú

všeobecné ustanovenia o nájme, nie o zmluvný vzťah podľa ustanovení o nájme bytu. ( § 685 a
nasl. Občianskeho zákonníka). Nájom medzi žalobcami a žalovanou bol dohodnutý na dobu určitú od
20.8.2011 do 31.12.2011, t.j. na 4 mesiace a 12 dní. Vzhľadom k tomu, že po uplynutí dohodnutejdoby nájmu žalovaná nehnuteľnosti naďalej užívala a žalobcovia v lehote 30 dní po uplynutí doby
nájmu nepodali žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, nájom sa v súlade s ust. § 676 ods. 2 Občianskeho
zákonníka obnovil za rovnakých podmienok. Takto dochádzalo k obnoveniu nájmu opakovane až do

doby, kedy bol zo strany žalobcov vypovedaný. Nájom dojednaný na dobu určitú sa zásadne končí
uplynutím dojednanej doby, avšak ustanovenie § 676 ods. 1 umožňuje, aby sa prenajímateľ s nájomcom
dohodli aj inak. Sporové strany si v zmluve dohodli možnosť výpovede zmluvy z dôvodov podľa § 711
Občianskeho zákonníka, osobitne pre prípad neplatenia nájomného z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm.
d) Občianskeho zákonníka. Pokiaľ žalovaná namietala, že so žalobkyňou 1/ uzavrela ešte v roku 2012

ústnu dohodu, že z titulu nájmu nemusí prispievať ničím, keďže nehnuteľnosť prerába, túto skutočnosť
ničím nepreukázala a nevyplýva to ani z jej vlastného čestného vyhlásenia podpísaného 23.01.2013.
Žalobkyňa 1/ existenciu takejto dohody poprela, z jej výpovede vyplynulo, že súhlasila, že žalovaná
nemusí platiť dojednané nájomné, pokiaľ bude v dome niečo prerábať a postačí, ak bude prispievať
aspoňsumou80,-eurmesačne,ktorámalapokryťsplátkyúveru,ktorýsplácalžalobca2/Prvejstavebnej
sporiteľni a.s.. Pravdivosti tvrdenia žalobkyne 1/ nasvedčuje aj to, že žalovaná niekoľkokrát sumu 80,-

eur aj uhradila, čo sama v konaní potvrdila (podľa žalovanej to bolo asi 8-krát). Súd prvej inštancie
poukázal na čl. V bod 4 nájomnej zmluvy, podľa ktorého možno zmluvu meniť a dopĺňať len písomnými
dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami. V konaní nebolo sporné, že strany žiadny písomný
dodatok k zmluve o nájme neuzatvorili, zmluvné dojednanie o nájomnom potom zmenené nebolo a
žalovaná mala povinnosť hradiť žalobcom za užívanie predmetu nájmu dohodnuté nájomné. Na tom

nič nemení skutočnosť, že žalovaná predmet nájmu prerábala, resp. opravovala, v súvislosti s čím
vynakladala finančné prostriedky a v dôsledku čoho zrejme došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti žalobcov.
Táto skutočnosť môže mať za následok to, že žalovanej voči žalobcom mohol vzniknúť iný nárok (napr.
nárok na náhradu nákladov podľa § 669 Občianskeho zákonníka), ktorý si voči nim môže uplatňovať
v samostatnom konaní (za predpokladu, že takýto nárok vznikol). Žalovaná namietala, že predmet

nájmu v čase vzniku nájomného vzťahu nebol užívaniaschopný, avšak svedkyňa S. svojou výpoveďou
toto tvrdenie spochybnila, keď uviedla, že dom sa užívať dal, i keď sa nachádzal v pôvodnom stave, a
žalovaná bola s jeho stavom oboznámená. I za predpokladu, že by predmet nájmu mal také vady, pre
ktoré by ho žalovaná nemohla užívať, mala by nárok na odpustenie nájomného, a to po dobu nemožnosti
užívania predmetu nájmu. Takýto nárok by si však musela u žalobcov uplatniť v lehote podľa § 675

Občianskeho zákonníka a ak tak neurobila, nárok jej zanikol. V konaní uplatnenie takéhoto nároku zo
strany žalovanej preukázané nebolo. Z výpovede žalovanej bolo naviac zistené, že predmet nájmu
žalovaná začala riadne užívať najneskôr od polovice roku 2014 (podľa jej tvrdenia v dome začala bývať
až po troch rokoch), odkedy mala povinnosť nájomné riadne hradiť, túto povinnosť si ale v zmysle zmluvy
neplnila. V konaní nebolo sporné, že žalovaná si povinnosť platiť nájomné za užívanie nehnuteľnosti

riadne neplnila a ku dňu výpovede z nájmu nájomné neplatila po dobu dlhšiu ako 3 mesiace. Výpoveď z
nájmu preto bola dôvodná a nájom žalovanej zanikol uplynutím výpovednej doby uvedenej vo výpovedi
nájmu, t.j. ku dňu 30.06.2017 (v zmluve si strany dohodli výpovednú dobu 1 mesiac, túto však žalobcovia
žalovanej predĺžili vo výpovedi na 3 mesiace). Od uvedenej doby žalovaná užíva predmet nájmu bez
právneho dôvodu. Žalobcovia 1/,2/ ako vlastníci nehnuteľností preto majú nárok na ochranu podľa § 126

ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd preto žalobe vyhovel.

4. Právne svoje rozhodnutie odôvodnil § 676 ods. 1,2, § 711 ods. 1 písm. d/, § 126 ods. 1 Občianskeho
zákonníka. O trovách konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 262 ods. 1, § 255 ods. 1 CSP.

5. Proti tomuto rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie žalovaná a žiadala, aby odvolací súd
napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu zamietne. Uviedla, že súd prvej inštancie nerešpektoval
preukázané tvrdenie, že sa o nájme nehnuteľností dohodla so žalobcom 1/ v súvislosti so zhodnotením
nehnuteľnosti na vlastné náklady finančným zápočtom za nájomné. Súd neprihliadol na jej návrh, aby
k veci vypovedal aj žalobca 2/, ktorý je hluchonemý a komunikáciu s ním vždy aktívne nahradzovala

žalobkyňa 1/, s ktorou dojednala všetko osobne, ústne, bez komunikácie spoločne so žalobcom 2/.
Súd nevzal do úvahy, že prvé tri roky, od roku 2011 do roku 2014, nehnuteľnosť len opravovala a
pripravovala do užívaniaschopného stavu. Svedkyňa S. podala klamlivé informácie. Poukázala na to, že
so žalobcom 1/ sa vždy ústne dohodla ohľadne investícií do nehnuteľností a v súvislosti s hotovostným
finančným plnením v prospech žalobcu 1/. Namietala, že aj ústne uzavretá dohoda je platná, v danom

prípade bude potrebné zistiť, či došlo k uzavretiu ústnej dohody, a preto je nevyhnutné analyzovať,
za akých okolností a akým spôsobom prebiehalo podanie a prijatie návrhov z jej strany žalobcovi 1/.
Súd sa nezaoberal ani predloženými fotografiami; navrhla súdu, aby boli archívne fotografie z realitnej
kancelárie podrobené preskúmaniu, či sa v nehnuteľnosti s takým stavom dalo bývať, ale súd nekonals odbornou starostlivosťou. Súd sa vyhol aj otázke bezdôvodného obohatenia sa, navrhla porovnať
predstavy žalobcov s preukázanými nákladmi, ale súd to ignoroval.

6. Žalobcovia 1/,2/ sa k odvolaniu žalovanej písomne nevyjadrili.

7. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací, preskúmal vec v intenciách ustanovení § 379 a § 380
zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), t. j. v medziach podaného

odvolania a jeho dôvodov. Podľa ust. § 385 ods. 1 CSP nebolo potrebné na prejednanie odvolania
žalovanej nariaďovať pojednávanie.

8. Preskúmaním veci odvolací súd zistil, že rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny, a preto
je potrebné tento potvrdiť podľa § 387 ods. 1,2 CSP.

9. V zmysle § 378 ods. 1 CSP na konanie na odvolacom súde sa primerane použijú ustanovenia o
konaní pred súdom prvej inštancie, ak tento zákon neustanovuje inak.

10. Odvolací súd je v zásade viazaný rozsahom odvolania (§ 379 CSP) a odvolacími dôvodmi (§ 380
ods. 1 CSP).

11. Podľa § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne
správne.

12. Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s

odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie
správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti
napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

13. Z obsahu odvolania vyplýva, že žalovaná uplatnila vo svojom odvolaní odvolacie dôvody

spočívajúce v tom, že súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností, dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods. 1
písm. e/, f/ a h/ CSP).

14. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. e/ CSP predstavuje vadu skutkovú, keď strana navrhla
dôkaz, ktorý je potrebný na zistenie rozhodujúcich skutočností, ale súd prvej inštancie takýto dôkaz
nevykonal.

15. Podstata odvolacieho dôvodu vyplývajúceho z ust. § 365 ods. 1 písm. f/ CSP (súd prvej inštancie

dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) spočíva v nesprávnom
postupe súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania dôsledkom čoho je, že súd berie
do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli, alebo neboli účastníkmi prednesené, prípadne
neprihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané, alebo vyplynuli z prednesov účastníkov. Nesprávne
skutkové zistenia môžu byť aj výsledkov logických rozporov pri hodnotení dôkazov s osobitným zreteľom

na závažnosť, zákonnosť a pravdivosť získaných poznatkov.

16. Právnym posúdením v zmysle odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h/ CSP je činnosť súdu,
pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a na zistený skutkový stav aplikuje konkrétnu
právnu normu. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny

predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak
zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.

17. Odvolací súd preskúmal všetky námietky, ktoré boli v odvolaní žalovanou vznesené a v
plnom rozsahu sa stotožňuje so skutkovými i právnymi závermi súdu prvej inštancie. Odôvodnenie

napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie podľa názoru odvolacieho súdu zodpovedá kritériám
riadneho odôvodnenia rozsudku podľa § 220 ods. 2 až 4 CSP. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie v
rozsahu potrebnom na správne zistenie skutkového stavu veci, dospel k správnym skutkovým záverom,
ktoré majú oporu vo vykonaných dôkazoch a na vec aplikoval správne právne predpisy, ktoré i správnevyložil. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozsudku uviedol, ktoré skutočnosti považuje za preukázané
a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých vychádzal a ako ich vyhodnotil a ako vec právne posúdil.
Prijaté závery vysvetlil spôsobom, z ktorého je zrejmé, akými úvahami sa riadil.

18. Námietky žalovanej, uvedené v odvolaní, boli v zásade totožné s námietkami, ktoré uplatnila pred
súdom prvej inštancie, a ktorými sa súd prvej inštancie dôsledne zaoberal, správne sa s nimi vysporiadal
a nemohli privodiť zmenu napadnutého rozsudku. Ani v odvolacom konaní neboli žalovanou tvrdené a
ani preukázané také skutočnosti, ktoré by mohli mať za následok odlišné rozhodnutie vo veci. Z tohto

dôvodu si odvolací súd osvojil dôvody napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie a v podrobnostiach
na ne v zmysle § 387 ods. 2 CSP poukazuje.

19. Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie odvolací súd dodáva nasledovné:

20. Žalobkyňa v odvolaní namieta, že sa so žalobcami ústne dohodla ohľadom započítania nájomného

s investíciami do rekonštrukcie nehnuteľností, ktorú s ich súhlasom vykonávala. Ako správne vyhodnotil
súd prvej inštancie, v zmysle nájomnej zmluvy uzavretej stranami, bolo možné zmluvu zmeniť a dopĺňať
len písomnými dodatkami, podpísanými oboma stranami. V konaní nebola zistená existencia písomného
právneho úkonu, ktorým by došlo k zmene nájomnej zmluvy napr. v časti nájomného v tom smere,
že by žalovaná nemala platiť nájomné vôbec. Žalobkyňa 1/ v konaní potvrdila, že súhlasila s tým,

že žalovaná nemusí platiť dojednané nájomné, pokiaľ bude v dome niečo prerábať a postačí, ak
bude prispievať aspoň sumou 80,- eur mesačne. V konaní však bolo zistené, že žalovaná nehradila
žalobcom 1/,2/ ani sumu 80,- eur mesačne (poslednú úhradu vykonala v januári 2016 vo výške 50,-
eur), a teda žalobcovia dôvodne uplatnili voči žalovanej výpoveď z nájmu nehnuteľností listom zo
dňa 06.03.2017 z dôvodu neplatenia nájomného podľa čl. III bod 4 zmluvy v spojení s § 711 písm.

d/ Občianskeho zákonníka. Námietka žalovanej, že súd prvej inštancie nevykonal dôkaz výsluchom
žalobcu 2/ neobstojí, pretože žalovaná vykonanie tohto dôkazu v prvoinštančnom konaní výslovne
nenavrhla, a na pojednávaní dňa 11.12.2017 výslovne uviedla, že návrhy na doplnenie dokazovania
nemá. Okrem toho odvolací súd poukazuje na vyjadrenie samotnej žalovanej v odvolaní svedčiace o
neúčelnosti vykonania takého dôkazu, pretože žalovaná uvádza, že so žalobcom 2/ nekomunikovala,

pretože je hluchonemý; komunikáciu s ním vždy aktívne nahradzovala žalobkyňa 1/, s ktorou dojednala
všetko osobne, ústne, bez komunikácie spoločne so žalobcom 2/.

21. Tak ako uzavrel súd prvej inštancie, pokiaľ má žalovaná pohľadávku voči žalobcom titulom
vynaloženia investícií do nehnuteľností žalobcov, nič jej nebráni uplatniť si ju zákonným spôsobom. V

konaní o vypratanie nehnuteľnosti žalobcov túto pohľadávku nie je možné riešiť, a preto neobstojí ani
odvolacia námietka žalovanej, že sa súd prvej inštancie jej investíciami do nehnuteľnosti nezaoberal.

22. Žalovaná ďalej tvrdí, že nehnuteľnosti v čase začatia užívania neboli užívaniaschopné. Toto
svoje tvrdenie hodnoverným spôsobom nepreukázala, naopak svedkyňa S., ktorá pracovala v realitnej

kancelárii, prostredníctvom ktorej dali žalobcovia nehnuteľnosti do nájmu žalovanej, potvrdila, že
nehnuteľnosť bola v čase podpisu nájomnej zmluvy užívaniaschopná, hoci v pôvodnom stave. Okrem
toho žalovaná sama svojimi vyjadreniami, i v odvolacom konaní, potvrdzuje, že nehnuteľnosť bola
užívaniaschopná minimálne od roku 2014, avšak dohodnuté nájomné napriek tomu žalobcom až do
účinnosti výpovede z nájmu neplatila. V tomto smere potom nie je jej námietka právne relevantná a na

platnosť výpovede z nájmu nehnuteľností nemá vplyv.

23. Na základe popísaných dôvodov odvolací súd odvolanie žalovanej nepovažoval za dôvodné a
napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1,2 CSP potvrdil.

24. Krajský súd rozhodol o trovách odvolacieho konania podľa § 396 ods. 1, § 262 ods. 1 a § 255 ods.
1 CSP tak, že priznal nárok na ich náhradu žalobcom 1/,2/, ktorí boli v odvolacom konaní úspešní v
celom rozsahu.

25. O výške náhrady trov odvolacieho konania žalobcov 1/,2/ rozhodne v súlade s § 262 ods. 2 v

nadväznosti na § 251 CSP súd prvej inštancie.

26. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Trenčíne pomerom hlasov 3:0.Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,

ktorý rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).