Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 13. marec 2018

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 15C/20/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7112212652
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Slebodníková

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2018:7112212652.19

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudkyňou JUDr. Ivetou Slebodníkovou v spore žalobcu: N., bytom v W.,

zastúpeného JUDr. Jaroslavou Plažákovou, advokátkou so sídlom v Košiciach, Hlavná 40, proti
žalovanému:TORING,s.r.o.,Tallerova4,Bratislava,IČO:48105406,(predtýmKolesáraLagin-realitná
kancelária s.r.o., Hrnčiarska 2, Košice, IČO: 44 141 246), o zaplatenie 2 000,- Eur s príslušenstvom

r o z h o d o l :

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 2 000,- Eur s 9 % úrokom z omeškania z dlžnej
sumy 2 000,- Eur od 7. 10. 2010 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou na tunajší súd dňa 10. 5. 2012 domáhal proti právnemu predchodcovi

žalovaného zaplatenia sumy 2 000,- Eur s 9 % úrokom z omeškania od 7. 10. 2010 do zaplatenia a
náhrady trov konania. Podľa odôvodnenia žaloby, žalobca so žalovaným uzavrel dňa 12. 5. 2010 dohodu
o prevzatí zálohy ako záujemca o nehnuteľnosti vedené Správou katastra Košice na LV č. XXXXX a
LV č. XXXXX, katastrálne územie U. a súčasne pri podpise dohody odovzdal žalovanému zálohu na
kúpu nehnuteľností vo výške 2 000,- Eur oproti príjmovému dokladu. Stav nehnuteľností zistil ohliadkou
na mieste samom. Keďže nehnuteľnosti vedené na LV č. XXXXX a na LV č. XXXXX sú navzájom
prepojené, mal záujem o kúpu oboch týchto nehnuteľností. Podľa dohody o prevzatí zálohy, pre prípad,

že by jednostranne, bez udania vážnych dôvodov porušil záväzok a neuzavrel zmluvu o prevode
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, žalovanému by pripadlo odstupné vo výške zaplatenej zálohy.
Ak by nedošlo k predaju nehnuteľností z dôvodov na strane žalovaného alebo súčasných majiteľov
nehnuteľností, záloha mala byť vrátená v plnej výške a v hotovosti do 24 hodín. Ku dňu podpisu kúpnych
zmlúv na nehnuteľnostiach vedených na LV č. XXXXX viazlo záložné právo v prospech Slovenskej
sporiteľne, a.s., ktoré v budúcnosti mohla ohroziť nadobudnuté vlastnícke právo žalobcu. Vlastníci
nehnuteľností a žalovaný uisťovali žalobcu, že sa uskutoční výmaz tejto ťarchy pred podpisom kúpnej

zmluvy. Keďže ani po poskytnutí dodatočnej lehoty žalobcom žalovanému nedošlo k odstráneniu ťarchy,
vyzval žalovaného na vrátenie zaplatenej zálohy. Žalovaný reagoval odpoveďou doručenou žalobcovi
dňa 7. 10. 2010, ktorou mu odmietol zálohu vrátiť s odôvodnením, že jednostranným odstúpením porušil
žalobca dohodu o prevzatí zálohy. Vzhľadom na predmet podnikania žalovaného, žalobca považuje za
neprípustné, aby naliehal na záujemcu, aby pristúpil ku kúpe vadnej, t.j. zaťaženej nehnuteľnosti, ktorej
vada sa má odstrániť až po prechode vlastníctva bez akýchkoľvek záruk. Táto vada by bola spôsobilá
ohroziť až pozbaviť žalobu vlastníctva k nehnuteľnosti, preto žiadal, aby súd žalobe vyhovel. Ako dôkaz

pripojil k žalobe dohodu po prevzatí zálohy zo dňa 12. 5. 2010, príjmový pokladničný doklad, výzvu na
vrátenie zálohy zo dňa 25. 8. 2010 odpoveď žalovaného na list zo dňa 25. 8. 2010, výzvu na mimosúdne
vyporiadanie zo dňa 21. 10. 2010.2. Okresný súd Košice I vydal dňa 26. 7. 2012 pod sp. zn. 37Ro/258/2012 platobný rozkaz, ktorým
uložil žalovanému zaplatiť žalobcovi sumu 2 000,- Eur s príslušenstvom a nahradiť trovy konania.

3.Žalovanývodporeprotiplatobnémurozkazudoručenomsúdudňa29.11.2012namietalsvojupasívnu
legitimáciu.Žalobcaneuniesoldôkaznébremenospočívajúcevpreukázaníexistenciepovinnostizaplatiť
žalobcovi sumu 2 000,- Eur. Žiadal, aby súd žalobu zamietol ako neopodstatnenú a priznal mu náhradu
trov konania.

4. Rozsudkom zo dňa 3. 12. 2015 č.k. 15C/20/2013-107 súd prvej inštancie žalobe v celom rozsahu
vyhovel, súd vec právne posúdil podľa § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka.

5.KrajskýsúdvKošiciachuznesenímzodňa28.2.2017č.k.1Co/92/2016-134,poodvolanížalovaného,
zrušil rozsudok súdu prvej inštancie a vrátil mu vec na ďalšie konanie. Uložil súdu najmä ustáliť, čo
bolo obsahom uzatvorenej zmluvy, aké práva a povinnosti malo zabezpečovať odstupné, resp. zmluvná

pokuta a ustáliť, či vôbec žalovanému nárok na odstupné vznikol, t.j. či došlo k platnej dohode o
odstupnom medzi zmluvnými (sporovými) stranami, a to na základe dôsledného hodnotenia za tým
účelom vykonaných dôkazov. Mať pritom na zreteli, že nepochybne účastníci môžu uzavrieť i takú
zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená, ktorá však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona
(§ 51 Občianskeho zákonníka), že na záväzky vznikajúce zo zmlúv zákonne neupravených treba použiť

ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak (§
491 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Inými slovami, že pri nepomenovaných zmluvách určujú obsah
zmluvy jej účastníci, ktorí si upravia vzájomné práva a povinnosti, ktoré tvoria obsah zmluvy, ktorá je
právnym dôvodom ich vzniku, pričom ak nie je v určitej otázke medzi účastníkmi nič dohodnuté, použijú
sa na záväzkový právny vzťah vzniknutý z nepomenovanej zmluvy analogicky tie zákonné ustanovenia,

ktoré upravujú záväzkový právny vzťah obsahom a účelom najbližší. Ďalej, že jedným zo špecifických
právnych prostriedkov zabezpečenia zmluvného záväzku, ktorý má vo vzťahu k hlavnému záväzkovému
právnemu vzťahu akcesorickú (vedľajšiu) povahu a nemôže existovať samostatne, je inštitút zmluvnej
pokuty, ktorú si zmluvné strany môžu dohodnúť iba pre prípad porušenia povinnosti vyplývajúcej z
nimi uzatvorenej zmluvy s tým, že ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti

zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda (§ 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Výsledky
vykonaného dokazovania následne vyhodnotí súd prvej inštancie podľa zásad v § 191 CSP, jasným,
právne korektným a zrozumiteľným spôsobom zo skutkových zistení vyvodí právne závery, t.j. uvedie
ako podriaďuje zistený skutkový stav pod príslušné ustanovenia hmotného práva a ozrejmí vzťah

medzi skutkovými zisteniami a úvahami pri hodnotení dôkazov na jednej strane a právnymi závermi
na strane druhej. Vysporiada sa pritom so všetkými podstatnými námietkami žalobcu a žalovaného
v priebehu prvoinštančného konania i v odvolacom konaní a o žalobe rozhodne rozsudkom majúcim
všetky náležitosti v zmysle § 220 CSP.

6. Na pojednávanie nariadené dňa 13. 3. 2018 sa žalovaný nedostavil, hoci bol riadne a včas predvolaný,
preto súd podľa § 180 CSP pojednával v neprítomnosti žalovaného.

7. Dňa 12. 5. 2010 bola medzi žalobcom a pôvodným žalovaným Kolesár a Lagin - realitná kancelária
s.r.o. uzatvorená dohoda o prevzatí zálohu podľa § 51 Občianskeho zákonníka, podľa ktorej dňa 12.

5. 2010 odovzdávajúci odovzdal preberajúcemu čiastku 2 000,- Eur, ktorá mala slúžiť ako záloha na
kúpu nehnuteľností, ktoré sú zapísané na LV č. XXXXX a LV č. XXXXX, katastrálne územie U. a
zároveň sa odovzdávajúci zaviazal uzavrieť kúpne zmluvy o prevode vlastníckeho práva k predmetným
nehnuteľnostiam. Kúpna cena nehnuteľností bola dohodnutá na sumu 102 135,- Eur, celková kúpna
cena mala byť vyplatená do 30. 6. 2010. V prípade, že odovzdávajúci jednostranne bez udania vážnych

dôvodov poruší svoj záväzok a neuzavrie zmluvu o prevode vlastníckeho práva k vyššie uvedenej
nehnuteľnosti v určenom termíne, je povinný zaplatiť preberajúcemu odstupné vo výške zaplatenej
zálohy. Záloha na kúpu nehnuteľností sa započítava na odstupné dňom, kedy na ňu preberajúcemu
vznikol nárok. Ak by z dôvodov na strane preberajúceho alebo súčasných majiteľov vyššie uvedených
nehnuteľností nedošlo k predaju, záloha bude v plnej výške a v hotovosti vrátená do 24 hodín

odovzdávajúcemu.

8. Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 12. 5. 2010 súd zistil, že dňa 12. 5. 2010 žalovaný
prevzal od žalobcu sumu 2 000,- Eur ako zálohu na nehnuteľnosti LV č. XXXXX, LV č. XXXXX.9. Žalobca vypovedal, že mal záujem o kúpu nehnuteľnosti, preto sa obrátil na realitnú kanceláriu na
základe ich inzerátu. Urobil ohliadku pozemku a žalovaný vyhotovil dohodu o prevzatí zálohy s tým,

že celková kúpna cena za predaj nehnuteľností mala byť zaplatená do 30. 6. 2010. Vedel o ťarche,
ktorá bola uvedená na liste vlastníctva jednej z nehnuteľností, ale žalovaný a vlastník nehnuteľnosti ho
uisťovali, že ťarcha bude vymazaná do uzavretia kúpnej zmluvy.

10. Zástupca pôvodného žalovaného L. vypovedal, že žalobca mal záujem o kúpu nehnuteľnosti, preto

mu realitná kancelária zabezpečovala predaj týchto nehnuteľností. Jednalo sa o dva stavebné pozemky.
Žalobca urobil prehliadku pozemkov so žalovaným a žalobca prejavil záujem o ich kúpu, zároveň mal
zložiť zálohu na kúpu nehnuteľností vo výške 2 000,- Eur. Žalobcu upozornil, v akom právnom stave
sa nachádza pozemok a žalobca vedel, že na pozemku viaznu ťarchy. Pozemok sa neskôr predal iným
kupujúcim, v súčasnej dobe je na pozemku postavený rodinný dom.

11. Na pojednávaní dňa 13. 3. 2018 žalobca vypovedal, že keď prišli so synom za žalovaným, dohodli sa
s pánom I., vtedajším konateľom na ohliadke pozemkov. Po ohliadke im pozemky vyhovovali. Vtedy sa
spísala dňa 12. 5. 2010 dohoda o prevzatí zálohy. Dohodu predložila realitná kancelária a po jej prečítaní
im žalobca uhradil zálohu vo výške 2 000,- Eur. To, že podpísal v dohode, že mu je stav horeuvedenej
nehnuteľnosti známy, znamenalo, že technicky videl tieto pozemky a súhlasil s ich výmerou. Znova

mali ďalšie jednanie v realitnej kancelárii, čo potvrdil aj pán I., keď bol prítomný na súde a na jednaní
sa dohodli, že treba dať pozemky do poriadku, aby boli bez tiarch, a následne uzavrieť kúpnu zmluvu.
Celková kúpna cena mala byť vyplatená do 30. 6. 2010, nebolo však v dohode o prevzatí zálohy
špecifikované, kde sa má tá kúpna cena poslať, komu, na aký účet, kedy bude kúpna zmluva riešená.
Kúpnu zmluvu mu mal žalovaný do 30. 6. 2010 predložiť k pripomienkovaniu a k podpisu, čo neurobil.

12. V priebehu konania dňa 4. 10. 2017 došlo k výmazu žalovaného Kolesár a Lagin - realitná kancelária
s.r.o. tak, že spoločnosť zanikla v dôsledku zlúčenia s inou spoločnosťou. Právnym nástupcom
žalovaného Kolesár a Lagin - realitná kancelária s.r.o. sa stala spoločnosť TORING, s.r.o., Tallerova 4,
Bratislava, čo vyplýva z aktuálneho výpisu z obchodného registra Okresného súdu Košice I.

13. Podľa § 391 ods. 2 Civilného sporového poriadku účinného od 1. 7. 2016, ak bolo rozhodnutie
zrušené a ak bola vec vrátená na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný
právnym názorom odvolacieho súdu.

14. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

15. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

16. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky
iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to
na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

17. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

18. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení

spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

19. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech

spotrebiteľa. To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a
primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli
neprijateľné podmienky individuálne dojednané.20. Podľa § 54 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou
sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred
vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon priznáva, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie. V

pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

21. Podľa § 544 ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len

písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Ustanovenia o
zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom
(penále).

22. Dohoda o zmluvnej pokute musí byť uzavretá písomne a musí v nej byť určená výška pokuty
alebo v nej musí byť určený spôsob jej určenia. Výšku zmluvnej pokuty možno určiť jednorázovo

pevnou sumou, prípadne v percentách, či zlomkom ceny alebo aj ako sumu, ktorá sa môže určitým
spôsobom opakovať. Jej výška alebo spôsob určenia však musí byť vyjadrená jednoznačne, rovnako
ako zmluvná povinnosť, pre prípad porušenia ktorej bola zmluvná pokuta dojednaná, inak je takáto
dohoda neplatná. Inštitút zmluvnej pokuty je jedným z právnych prostriedkov slúžiacich na zabezpečenie
záväzkov. Zmluvná pokuta je peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade,

ak nesplní svoju zmluvnú povinnosť. Je teda sankciou za nesplnenie zmluvnej povinnosti. Možno
ju dohodnúť pre prípad, že k splneniu nedôjde vôbec, ako aj pre prípad nesplnenia akejkoľvek inej
zmluvnej povinnosti. Zmluvnú pokutu nemožno zamieňať s odstupným, ktoré je záväzkom zaplatiť určitú
sumu alebo poskytnúť aj iné než peňažné plnenie v prípade odstúpenia od zmluvy. Ustanovenie §
544 Občianskeho zákonníka spája zmluvnú pokutu s porušením zmluvnej povinnosti, nie so zánikom

záväzku, či už jeho zrušením, odstúpením od zmluvy a pod.. Zmluvná pokuta plní zabezpečovaciu
funkciu,t.j.zabezpečenieekonomickéhoprínosuzozáväzkovéhovzťahu,donucovaciuúlohu,t.j.odradiť
od porušenia zmluvných povinností a úlohu zjednodušovaciu, ktorá spočíva v tom, že zmluvná pokuta
predstavuje paušalizovanú náhradu škody, kedy nie je treba vznik škody ani jej výšku preukazovať, na
rozdiel od nároku na náhradu škody. Odstupné predpokladá platné odstúpenie od zmluvy a plní funkciu

odškodnenia druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo (Rozsudok
Najvyššieho súdu SR sp. zn. MObdo V 4/2003).

23. Podľa § 497 Občianskeho zákonníka každý z účastníkov si môže vymieniť odstúpenie od zmluvy a
dojednať pre ten prípad odstupné. Kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočné plnenie,

nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné.

24. Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako

aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

25. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na
úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

26. Podľa § 458 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným
obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa
poskytnúť peňažná náhrada.

27. Predpokladom vzniku bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka je,

že na základe niektorej zo skutkových podstát vymedzených v tomto ustanovení, jeden z účastníkov
získal majetkovú hodnotu na úkor toho, koho majetkový stav sa tým znížil, prípadne nedošlo k jeho
očakávanému rozmnoženiu. Ak ide o absenciu alebo neplatnosť právneho úkonu, ktorý mal byť
titulom k nadobudnutiu vlastníckeho práva (napríklad kúpna zmluva), k zamýšľanému právnemu účinku
nedochádza (napríklad vlastnícke právo k predmetu kúpy neprechádza na kupujúceho). Plnenia prijaté

na základe tohto úkonu sa stávajú predmetom bezdôvodného obohatenia. (rozsudok Najvyššieho súdu
SR z 24. 8. 2000 sp. zn. 5Cdo/5/2000).28. Podľa § 517 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v
omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri
plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku

úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

29. Podľa § 3 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., platného a účinného od 1. 1. 2009, výška úrokov
z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k 1. dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

30. Medzi stranami sporu vznikol v prvom rade záväzkovo-právny vzťah spotrebiteľského charakteru.
Pôvodný žalovaný Kolesár a Lagin - realitná kancelária s.r.o. konal ako dodávateľ - ako
realitná kancelária vykonávajúca podľa údajov v obchodnom registri Okresného súdu Košice I
sprostredkovateľskú činnosť. Žalobca konal ako záujemca a spotrebiteľ, ktorý mal záujem o kúpu
nehnuteľností, ktoré mu mal žalovaný sprostredkovať. Dňa 12. 5. 2010 bola medzi pôvodným žalovaným

a žalobcom uzatvorená dohoda o prevzatí zálohy podľa § 51 Občianskeho zákonníka, podľa ktorej dňa
12. 5. 2010 odovzdávajúci odovzdal preberajúcemu sumu 2 000,- Eur ako zálohu na kúpu nehnuteľnosti
a zároveň sa zaviazal uzavrieť kúpne zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a kúpnu
cenu vyplatiť do 30. 6. 2010. Podpisom dohody odovzdávajúci potvrdil, že mu je stav nehnuteľnosti
známy, ale o existencii tiarch na nehnuteľnostiach sa dozvedel až po podpise dohody o prevzatí zálohy,

čo potvrdil konateľ žalovaného vo výpovedi pred súdom. Žalovaný sa podľa uzatvorenej dohody o
prevzatí zálohy dňa 12. 5. 2000 zaviazal zálohu uschovať do dňa zúčtovania kúpnej ceny za predaj
nehnuteľností a po dohodnutí konečnej ceny za predaj nehnuteľností, mala byť záloha odpočítaná
z kúpnej ceny nehnuteľností. Len v prípade, že by jednostranne, bez udania vážnych dôvodov
odovzdávajúci porušil svoj záväzok a neuzavrel zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam

v určenom termíne, bol by povinný zaplatiť preberajúcemu odstupné vo výške zaplatenej zálohy.
31. Zmluvné podmienky dohodnuté v rámci občianskoprávnych vzťahov požívajú v prvom rade
ochranu spotrebiteľských zmlúv podľa § 54 a nasl. Občianskeho zákonníka a musia byť dodávateľom
jednoznačne a jasne vymedzené a špecifikované.
32. Zo skutkových zistení súdu prvej inštancie vyplýva, že k uzavretiu kúpnej zmluvy o prevode

nehnuteľností nedošlo, lebo ku dňu podpisu kúpnej zmluvy viazlo na jednej z nehnuteľností záložné
právo a preto žalobca odmietol nehnuteľnosti so záložným právom kúpiť. Bolo povinnosťou žalovaného,
ako dodávateľa zabezpečujúceho pre žalobcu sprostredkovateľskú činnosť, postupovať s odbornou
starostlivosťou a na všetky vážne a podstatné okolnosti týkajúce sa prevodu nehnuteľností žalobcu
pred uzavretím kúpnej zmluvy a pred uzavretím dohody o prevzatí zálohy upozorniť a zabezpečiť,

aby sa kúpa nehnuteľností realizovala bez vád a tiarch. Evidencia záložného práva na nehnuteľnosti
je podľa názoru súdu vážnou a podstatnou náležitosťou každej kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti
a ak žalobca nemal záujem o kúpu nehnuteľnosti, na ktorej viazlo záložné právo, nikto nemohol
žalobcu nútiť, aby kúpnu zmluvu s takouto ťarchou uzavrel. Uzavretie kúpnej zmluvy bolo teda
zmarené vinou žalovaného ako aj predávajúcich, ktorí nezabezpečili ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy

so žalovaným výmaz záložného práva na jednej z nehnuteľností. Žalobca naviac pred podaním žaloby
vyzval predávajúcich na odstránenie záložného práva na nehnuteľnosti, ale predávajúci na výzvu
žalobcu nereagovali. Žalobca zmluvnú povinnosť neporušil.
33. Nie je možné od žalobcu vynucovať zaplatenie zálohy na kúpu nehnuteľností ani zmluvnou pokutou.
34. Pre dojednanie o zmluvnej pokute totiž zákon predpisuje obligatórne písomnú formu, ktorej

nevyhnutnou náležitosťou je uvedenie výšky zmluvnej pokuty ako aj spôsob akým bola určená (§ 544
ods. 2 Občianskeho zákonníka). Platnosť dohody o zmluvnej pokute je tiež podmienená všeobecnou
požiadavkou zákona na určitosť a zrozumiteľnosť akéhokoľvek právnych úkonov v zmysle § 37 ods.
1 Občianskeho zákonníka. Zmluvná pokuta je chápaná ako zabezpečovací záväzok, ako objektívny
dôsledok nesplnenia dohodnutej povinnosti. Zo zmluvy musí nesporne vyplývať, o akú zabezpečovanú

povinnosť ide, čo v danom prípade nemožno tvrdiť, lebo z uzatvorenej dohody o prevzatí zálohy uvedená
okolnosť nevyplýva.
35. V dohode o prevzatí zálohy, ktorú strany sporu dňa 12. 5. 2010 uzavreli, nie je v zmysle obligatórnych
zákonných ustanovení o zmluvnej pokute vyjadrené, aby zmluvná pokuta bola dojednaná pre prípad
porušenia povinností zo strany žalobcu, prípadne žalovaného. Zmluvná pokuta taktiež nemôže byť

uložená napr. na základe ústneho upozornenia alebo na písomnom doklade, resp. výzve, preto
žalovanému nemohol vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu.36. Záväzok z dohody o zmluvnej pokute je tiež akcesorickým záväzkom a jeho existencia a dôsledky
sa viažu na hlavný záväzok. Keďže k vzniku hlavného záväzku nedošlo, nemohli nastať účinky
akcesorického záväzku, ktorý mal zabezpečovať plnenie zmluvnej povinnosti.

37. Žalovaný si sumu 2 000,- Eur ponechal, lebo podľa jeho názoru predstavuje odstupné v prospech
realitnej kancelárie, ktoré bolo dojednané so žalobcom v dohode o prevzatí zálohy zo dňa 12. 5. 2010,
vážne porušenie povinnosti so žalobcom uzavrieť kúpnu zmluvu.
38. Odstupné predpokladá platné odstúpenie od akejkoľvek zmluvy, pričom žalobca ani žalovaný právo
odstúpiť od zmluvy nevyužili.

39. Právo na jednostranné zrušenie zmluvy prichádza do úvahy len vtedy, pokiaľ sú pre to dané zmluvné
dôvody. V danom prípade predpoklady pre odstúpenie od zmluvy ani pre zrušenie zmluvy neexistovali,
lebo žalobca zmluvu (dohodu o prevzatí zálohy) neporušil.
40. Žalovaný ďalej sprostredkoval predaj nehnuteľností inému záujemcovi, v súčasnosti je na
pozemkoch postavený rodinný dom, žalovanému preto nevznikla žiadna ujma.
41. Keďže nebol v konaní preukázaný právny dôvod vzniku nároku žalovaného na sumu 2 000,- Eur,

žalovaný predaj nehnuteľností v prospech žalobcu podľa uzatvorenej dohody o prevzatí zálohy zo dňa
12. 5. 2010 nezrealizoval, žalovaný nebol oprávnený ponechať si sumu 2 000,- Eur.
42. Ak žalovaný žalobcovi sumu 2 000,- Eur nevrátil, ide o plnenie bez právneho dôvodu podľa § 451
ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka a na strane žalovaného došlo k bezdôvodnému obohateniu, ktoré je
povinný žalobcovi vrátiť.

43. Podľa § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej (§ 101 až § 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa
dlžník premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.

44.Podľa§107ods.1,2Občianskehozákonníka,právonavydanieplneniazbezdôvodnéhoobohatenia
sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto
sa na jeho úkor obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí
za tri roky, ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.

45. Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje uplynutím 2-ročnej subjektívnej
premlčacej doby (§ 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
46. K odovzdaniu zálohy na kúpu nehnuteľností žalobcom došlo dňa 12. 5. 2010, kedy začala plynúť
dvojročná subjektívna lehota na uplatnenie nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia, lebo vtedy
sa žalobca dozvedel o vzniku bezdôvodného obohatenia a o tom, kto sa obohatil, premlčacia lehota

uplynula dňa 12. 5. 2012.
47. Žaloba bola podaná žalobcom na súde dňa 10. 5. 2012, teda v rámci plynutia premlčacej doby a
námietka premlčania uplatnená žalovaným je neopodstatnená.

48. Na základe uvedených záverov s poukazom na citované zákonné ustanovenia súd žalobe v celom

rozsahu vyhovel.

49. Žalovaný sa nezaplatením bezdôvodného obohatenia vo výške 2 000,- Eur riadne a včas dostal do
omeškania s povinnosťou zaplatiť žalobcovi úroky z omeškania od 7. 10. 2010 do zaplatenia, t.j.
odo dňa doručenia vyjadrenia žalovaného žalobcovi, s 9 % ročným úrokom z omeškania z dlžnej sumy

2 000,- Eur (8 % + sadzba Európskej centrálnej banky vo výške 1 %).

50. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobcovi, ktorý mal v konaní plný
úspech, priznal proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške trov konania
rozhodne samostatným uznesením vyšší súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku m o ž n o podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa
jeho doručenia na Okresnom súde Košice I písomne v dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa
týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodovsa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah,
v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na podanie odvolania.
Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, m ô ž e
žalobca podať návrh na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.