Rozhodnutie ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 18. február 2015

Súd: Okresný súd Topoľčany
Spisová značka: 6C/152/2010
Identifikačné číslo súdneho spisu: 4610204780
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 02. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Ľuboš Chrenko
ECLI: ECLI:SK:OSTO:2015:4610204780.19

Rozhodnutie
Okresný súd Topoľčany samosudcom Ľubošom Chrenkom v právnej veci žalobcov: v 1/rade M. F., v 2/
rade K. F., obaja bytom V. A., S. Č.. XX/XX, zastúpení: JUDr. Jozef Dudzík & JUDr. Kristína Gerová,
Advokátske združenie so sídlom Topoľčany, Škultétyho č. 1597/7 proti žalovanému: Ľ. Q., A. M. A., Č.
Č.. XXX/XXA, zastúpený Advokátskou kanceláriou JUDr. Cimrák s.r.o, so sídlom Nitra, Štefánikova č.
7, o zaplatenie 66.388 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobný návrh žalobcov v 1/ a 2/rade z a m i e t a.

II. O trovách konania rozhodne do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia sa podanou žalobou domáhali uloženia povinnosti žalovanému zaplatiť im 66.388 eur do
troch dní oproti ich povinnosti vydať žalovanému nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX v kat. území V. A.,
parc. č. XX o výmere 621 m2, zastavané plochy a nádvoria a rodinný dom súp. č. XX, postavený na parc.
č. XX a to do troch dní od zabezpečenia nového bývania, najneskôr do 30 dní od zaplatenia sumy 66.388
eur. Žalobu podali z dôvodu, že dňa 08.09.2008 uzavreli ako budúci kupujúci zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve so žalovaným ako budúcim predávajúcim, kde boli dohodnuté podstatné náležitosti budúcej
kúpnej zmluvy, vrátane ceny nehnuteľností dva milióny korún. Ako budúci kupujúci si vymienili, že
rodinný dom musí mať určité vlastnosti. Nesmie byť vlhký, plesnivý a to z dôvodu, že žalobkyňa v 2/
rade trpí dlhoročne na chronický kašeľ a dýchacie ťažkosti. Keď ich žalovaný uistil, že stavba takéto
nedostatky nemá a nemusia sa ničoho obávať, nemali dôvod mu neveriť a zmluvu podpísali. Na základe
uvedenej zmluvy uzavreli dňa 13.10.2008 kúpnu zmluvu. Na žiadosť žalovaného bola kúpna zmluva
vyhotovená v dvoch variantoch, ktoré sa líšili len výškou kúpnej ceny. V jednej zmluve bola kúpna cena
taká, akú si dohodli a akú žalovanému aj skutočne zaplatili, teda dva milióny korún. V druhej zmluve bola
uvedená nižšia kúpna cena 900.000,-Sk (29.874,53 eura) z dôvodu, že žalovaný nechcel, aby jeho
manželka vedela, koľko skutočne za dom dostal. Závady, o ktorých vedeli ešte pred kúpou nehnuteľností
a to výmena rín, oprava zatekajúcej strechy, výmena nefunkčných dverí riešili zmluvou o vyrovnaní
závad zo dňa 07.02.2009 tak, že žalovaný im jednorázovo vyplatil sumu 2.210 eur. Postupom času, ako
sa do domu nasťahovali, začali vlhnúť obvodové múry aj priečky. Ďalej sa vyskytli vady, na ktoré tiež
poukázali v žalobnom návrhu. Listom zo dňa 06.04.2010 zaslaným žalovanému odstúpili od zmluvy
podľa § 597 OZ a vyzvali ho, aby im v lehote do 30 dní od doručenia listu vrátil peniaze, ktoré zaplatili,
teda dva milióny korún, v prepočte 66.388 eur s tým, že oni po zabezpečení náhradného bývania, najskôr
do 30 dní od vrátenia kúpnej ceny žalovanému nehnuteľnosť vypracú. List bol doručený žalovanému
07.04.2010 a 30-dňová lehota na vrátenie kúpnej ceny uplynula 07.05.2010. V tejto lehote im žalovaný
peniaze nevrátil a nijako inak na odstúpenie od zmluvy nereagoval.

Žalovaný vo svojom písomnom vyjadrení uviedol, že žiada žalobu zamietnuť a poukázal nato, že pred
uzatvorením kúpnej zmluvy si žalobcovia viackrát prezreli nehnuteľnosti. Išlo o dom v rekonštrukcii,
ktorý bol po prejavení záujmu žalobcov dokončený za ich súčinnosti. Tvrdenie žalobcov, že si ako

kupujúci vymienili určité vlastnosti nie je pravdivé. V samotnej kúpnej zmluve sa konštatuje, že so stavom
nehnuteľností sa oboznámili, ich stav im je dobre známy a v tomto stave ich aj kupujú. Toto prehlásenie
potvrdzuje i tá skutočnosť, že vymieniť si určité vlastnosti pri predaji veci podlieha samostatnej úprave.
Žalobcovia po určitom období ako sa nasťahovali do domu, začali mu zasielať SMS-ky s výhradami na
kúpenú nehnuteľnosť s tým, že požadovali zľavu z kúpnej ceny. Vady, ktoré riešili zmluvou o vyrovnaní
závad zo dňa 17.02.2009, ktoré uvádzajú žalobcovia, sú podľa jeho názoru vadami zjavnými, ktoré
možno pri bežnej obvyklej pozornosti pri prehliadke veci zistiť. Po uzatvorení zmluvy žalobcovia začali
žalovaného kontaktovať s tým, že dom vlhne. V záujme doriešenia tohto stavu žalovaný spolu so
zástupcom realitnej kancelárie, ktorá inak sprostredkovala predaj nehnuteľností navštívili žalobcov dňa
15.02.2009. Napriek tomu, že chcel doriešiť situáciu zabezpečiť firmu na odstránenie vlhnutia domu,
žalobcovia požadovali finančné vyrovnanie. Na základe toho došlo dňa 17.02.2009 k podpísaniu zmluvy,
ktorá v konečnom dôsledku predstavuje zľavu z dojednanej kúpnej ceny, zodpovedajúcej povahe a
rozsahu vady. Suma 2.210 eur činila náklady na odstránenie spomínaného vlhnutia múra a bola
odovzdaná priamo žalobcom. To, že tieto peniaze neboli použité na účel odstránenia vlhnutia steny
zistil žalovaný neskôr, keď sa na neho žalobcovia obrátili s reklamáciou okna. Odstúpenie od zmluvy
považoval za neúčinné. Na strane žalobcov neexistoval dôvod na odstúpenie od zmluvy podľa § 597
ods. 1, 2 OZ, pretože v tomto prípade došlo z dôvodu vád zo strany žalobcov k uplatneniu práva na
zľavu z kúpnej ceny.

Žalovaný listom zo dňa 04.02.2011 v prípade ak by súd vyhovel žalobnému návrhu vzniesol z opatrnosti
protinávrh z titulu bezdôvodného obohatenia za posledné dva roky a to spolu vo výške 12.000 eur,
vychádzajú z primeranej ceny nájmu za rodinný dom.

Rozsudkom tunajšieho súdu zo dňa 04.01.2012 č. k. 6C/152/2010 - 212 bol žalobný návrh žalobcov
zamietnutý a tiež protinávrh žalovaného bol zamietnutý. Z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že vo veci
bolo nariadené znalecké dokazovanie znalcom J.. T. K. z odboru stavebníctvo, odvetvie poruchy stavieb,
ktorý vo svojom znaleckom posudku č. XX/XXXX uviedol, že vlhnutie obvodových ale aj deliacich múrov
rodinného domu žalobcov je spôsobené nesprávnym detailom prepojenia horizontálnych hydroizolácií
novej podlahy a muriva, tým že v miestach vlhnutia dochádza ku kumulácií zemnej vlhkosti, ktorá
v styku muriva a podlahy preniká vzlínaním cez kapiláry muriva, čím dochádza k vlhnutiu muriva a
následne k deštrukcii hlavne omietok kryštalizáciou minerálnych látok a v miestach zavlhnutého muriva
vzniká ideálna mikroklíma pre vznik plesní, čo je zdravotne závadné pre obyvateľov rodinného domu.
Zistená vada nesprávneho detailu napojenia horizontálnej hydroizolácie podlahy a muriva existovala
v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi účastníkmi dňa 13.10.2008, ale jej dôsledky, t. j. znaky
zavlhnutia vyšli najavo až dodatočne, lebo kumulovaná zemná vlhkosť postupne vzlínala cez kapiláry
muriva a odstupom času vidno znaky vlhnutia. Zistenú vadu možno technicky odstrániť a to sanáciou
horizontálnej hydroizolácie a stavebné práce na odstránenie vady predstavujú náklady v sume 3.092,63
eura. Sanačné práce možno realizovať špecializovanou stavebnou firmou a to postupne po jednotlivých
miestnostiach, vzhľadom na nevyhnutnú prevádzku domu v rozsahu 15 až 20 dní, berúc do úvahy
sťažené podmienky a priaznivé poveternostné vplyvy.

Uznesením Krajského súdu v Nitre zo dňa 30.12.2013 č. k. 7Co/40/2012 -253 bol rozsudok tunajšieho
súdu v napadnutom výroku o zamietnutí žaloby žalobcov a o výroku o trovách konania zrušený a vec
vrátená v rozsahu zrušenia súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

Krajský súd vo svojom odôvodnení uznesenia poukázal na ustanovenie § 48 OZ, § 597 a § 588 OZ s tým,
že súd prvého stupňa sa týmito zákonnými ustanoveniami neriadil, pretože sa nezaoberal pre posúdenie
dôvodnosti žaloby právne významnou otázkou, či došlo zo strany žalobcov k platnému odstúpeniu od
kúpnej zmluvy a následkami takéhoto odstúpenia. V spise sa nenachádza listina zo dňa 06.04.2010,
ktorou mali žalobcovia odstúpiť od kúpnej zmluvy uzatvorenej so žalovaným dňa 13.10.2008 pre vady
nehnuteľnosti a ktorú mu mali doručiť dňa 07.04.2010. Zistenú vadu súd nedostatočne právne posúdil,
pokiaľ šlo o vlhnutie a plesne v rohu a to z hľadiska ustanovenia § 597 OZ, teda či ide o vadu podľa ods.
1 alebo ods. 2 tohto ustanovenia, čo má podstatný vplyv na právo žalobcov od zmluvy odstúpiť alebo
len na primeranú zľavu z kúpnej ceny. V tejto súvislosti krajský súd poznamenal, že znalec v znaleckom
posudku uviedol, že vlhkosť stien a pleseň sa dajú odstrániť, čo by vylučovalo právo na odstúpenie od
kúpnej zmluvy podľa § 597 ods. 1 OZ, pretože zákon viaže právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy
nato, že ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou.

Súd v zmysle intencií rozhodnutia krajského súdu doplnil dokazovanie vo veci výsluchom žalobcov,
svedka C. F., oboznámením sa s predloženými listinnými dôkazmi.
Žalobkyňa v 2/rade na pojednávaní dňa 03.10.2014 uviedla, že poslala žalovanému odstúpenie od
zmluvy, ktorý list bol označený ako žiadosť odstúpenia od zmluvy. Bolo tam napísané, že vzhľadom na
stav domu a jej zdravotný stav v dome bývať nemôže a odstupuje od kúpnej zmluvy a žiada vrátenie
peňazí a k tomu bola uvedená lehota 30 dní. Nenapadlo ju, že bude z toho potrebovať kópiu. Myslela
si, že bude stačiť výpis, že to posiela doporučene. K stavu rodinného domu uviedla, že je to stále
horšie, tento je nepoužiteľný, vlhkosť je vo vnútri, v tehlách, nepomáha ani to, že ju natierali.

Žalobca v 1/ rade vo veci uviedol, že žalobkyňa v 2/rade písala odstúpenie od zmluvy žalovanému a
bolo to písané rukou. Poukázal nato, že v celom dome vlhnú steny a to v každej miestnosti.

Právny zástupca žalobcov na pojednávaní uviedol, že situácia okolo rodinného domu sa vyhrotila
natoľko, že žalobkyňa v 2/rade je evidovaná v psychiatrickej ambulancii. Pokiaľ ide o originál listiny o
odstúpení od predmetnej zmluvy tento žalobcovia nemajú, táto bola doručená žalovanému.

Právny zástupca žalovaného na pojednávaní uviedol, že najskôr je potrebné vyriešiť otázku platnosti
odstúpenia od zmluvy. Z doteraz vykonaného dokazovania ani z doručenky predloženej žalobcami
nevyplýva, či v danom prípade boli splnené podmienky odstúpenia od zmluvy podľa § 597 OZ, najmä
či si svoje práva uplatnili v lehote podľa § 599 OZ. ďalej uviedol, že žalobcovia v konaní nepreukázali,
či odstúpenie od zmluvy v predpísanej forme skutočne žalovanému doručili, ale nepreukázali ani to, či
si tieto nároky uplatnili spoločne s uplatnením vád veci.

Na pojednávaní dňa 19.11.2014 právny zástupca žalobcov predložil kópiu listu označeného ako
odstúpenie od zmluvy zo dňa 06.04.2010, ktorý list našiel syn žalobcov C. F. v detskej knižke pri
upratovaní. Žalobkyňa v 2/rade na pojednávaní vo veci uviedla, že ich syn vo viacerých prípadoch
vyhotovoval kópie listín. Býva samostatne asi tri - štyri roky. Povedala mu, čo sa stalo, že aký majú
problém, že im chýbajú nejaké papiere. Syn sa častejšie sťahoval. Keď u nich býval, bolo to niekedy v
čase, keď sa začali súdiť a vtedy niečo prefocoval, mal novú kopírku. List, ktorý predložili označený ako
odstúpenie od zmluvy našiel ich syn v byte, kde teraz býva v Topoľčanoch, ktorý mal založený medzi
detskými knižkami. Tento doklad hľadal kvôli tomu, že ho o to poprosili. Uvedený list - odstúpenie do
zmluvy sa jej dostal do ruky pred štyrmi dňami. K tomu dodala, že tento list bol zaslaný žalovanému.

Svedok C. F., syn žalobcov v 1/a 2/rade vo veci uviedol, že krátko predtým ako sa prisťahoval, bolo to v
apríli 2010 robil kópie svojich dokladov a tiež aj žalobkyniných, pretože zo svojej skúseností vie, že keď
si kópie nezhotoví sa to vypomstí. Potom kópie založil do knihy. Originály žalobkyni vrátil, kópie ostali v
knihe. Vtedy mal veľa dokladov, preto bolo aj veľa kópií a možno sa tam dostal tento doklad (majúc na
mysli list o odstúpení od zmluvy) nedopatrením. Pred tromi rokmi sa odsťahoval od rodičov a šiel bývať
k priateľke. Vtedy si zobral veci, teda aj knižky. Stalo sa, že už dlhšiu dobu sa s rodičmi nerozprával a
asi od septembra 2014 sú v kontakte. Vtedy mu matka hovorila o tom, ako dopadlo konanie na súde,
hovorili spolu o dokladoch a vtedy ho napadlo, či nemá kópiu u seba. Nakoniec doklady našiel, bolo to
niekedy v septembri alebo októbri minulého roka. Hneď ako to našiel telefonoval žalobkyni v 2/rade a
potom jej to bol zaviesť, odovzdal jej to hneď v ten deň, ako to našiel, išlo o kópiu listu.

Právny zástupca žalobcov v záverečnom stanovisku uviedol, že skutkovo i právne je treba vychádzať
z toho, čo odvolací súd vo veci napísal a aké stanovisko zaujal. Pokiaľ ide o skutkové okolnosti
odkázal nato, čo už bolo dokazovaním zistené pred rozhodovaním veci krajským súdom a tiež nato, čo
bolo dokazovaním preukázané po zrušení veci odvolacím súdom. Z hľadiska žalobcov si myslí, že je
preukázané, že žalobu, ktorú podali je dôvodná a tejto žiadal vyhovieť.

Právny zástupca žalovaného vo svojom záverečnom stanovisku uviedol, že vykonaného dokazovania
vyplynulo, čo nakoniec potvrdil aj znalecký posudok č. XX/XXXX vypracovaný J.. K.Š., že zo strany
žalobcov nebol daný zákonný ani zmluvný dôvod na platné odstúpenie od zmluvy. V znaleckom posudku
sa jednoznačne konštatuje, že vytýkaná vada, ktorá mala byť dôvodom odstúpenia od zmluvy je
opraviteľná, pričom cena opravy nie je v hrubom nepomere ku kúpnej cene, preto nebola splnená
základná podmienka vyžadovaná § 597 OZ neupotrebiteľnosť veci. Aj odvolací súd vo svojom uznesení
sp. zn. 7Co/40/2012 -253 zo dňa 30.12.2013 jednoznačne konštatoval, že táto vada nerobí predmetný
rodinný dom neupotrebiteľným, nakoľko je odstrániteľná. Pokiaľ ide o ďalší žalobcami uvádzaný dôvod

odstúpenia od zmluvy a to, že si pred uzatvorením zmluvy vymienili, že dom nemôže vlhnúť, táto
skutočnosť nebola v priebehu dokazovania preukázaná, nakoľko ani v zmluve o budúcej zmluve,
v kúpnej zmluve, ani dodatku, sa žiadne osobitné vlastnosti predávanej veci nevymedzujú. Tieto
skutočnosti neboli potvrdené ani svedeckými výpoveďami, iba tvrdeniami samotných žalobcov. Taktiež
žalobcovia v priebehu celého konania nepreukázali platné odstúpenie od zmluvy, t. j. nepreukázali,
že žalovanému vytkli vady včas, teda bezodkladne po ich zistení a že spolu s vytknutím týchto vád si
u žalovaného uplatnili svoje nároky vyplývajúce z § 597 OZ. V priebehu konania bolo preukázané,
že zo strany žalovaného bola žalobcom poskytnutá suma 2.210 eur na základe osobitnej dohody zo
dňa 17.02.2009 a táto suma bola žalobcom poskytnutá práve za účelom odstránenia vytýkanej vady
- vlhnutia predmetnej nehnuteľnosti. Samotný žalobcovia nakoniec potvrdili, že v čase spísania tejto
dohody už mali o vlhnutí domu vedomosť. K výpovedi svedka C. F.K. uviedol, že vierohodne nepotvrdil,
že doloženým listom zo dňa 06.04.2010 došlo k platnému odstúpeniu od zmluvy, nakoľko nevedel
potvrdiť, či tento list bol skutočne žalovanému odoslaný a tiež tvrdil, že o vyhotovenie fotokópie ho
požiadala priamo žalobkyňa, pričom tá od začatia tohto konania tvrdila, že žiadne kópie si nevyhotovili
a žiadnymi kópiami tohto listu ani nedisponujú.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že dňa 08.09.2008 uzatvorili účastníci zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej mal byť prevod nehnuteľností vo výlučnom vlastníctve
predávajúceho žalovaného, vedených na LV č. XX. Dňa 13.10.2008 uzatvorili účastníci kúpnu zmluvu,
predmetom ktorej boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v kat. území V. A., zapísané na LV č. XX a to
parc. č. XX zastavané plochy a nádvoria o výmere 621 m2 a rodinný dom súp. č. XX stojaci na parc.
č. XX. Na základe tejto kúpnej zmluvy žalovaný ako predávajúci odpredal kupujúcim - žalobcom v 1/
a 2/rade predmetné nehnuteľnosti, pričom z článku IV. zmluvy vyplýva, že sa zmluvné strany dohodli
na kúpnej cene 2.000.000,-Sk (66.387,84 eura), ktorá mala byť vyplatená tak, že čiastka 100.000,-
Sk (3.319,39 eura) bola uhradená ako záloha dňa 10.06.2008, ďalej čiastka 100.000,-Sk (3.319,39
eura) bola uhradená v hotovosti v deň podpisu zmluvy o budúcej zmluve a to dňa 08.09.2008 a suma
1.800.000,-Sk (59.749,05 eura) mala byť uhradená v hotovosti v deň podpisu. Z článku III. označený
ako prejavy vôle vyplýva, že kupujúci vyhlasujú, že pred uzavretím zmluvy sa oboznámili so stavom
nehnuteľností, a ich stav im je dobre známy a v tomto stave ich kupujú.
Dňa 17.02.2009 uzatvorili účastníci zmluvu o vyrovnaní závad, predmetom ktorej bolo vyrovnanie a
odstránenie závad vzniknutých na predmetných nehnuteľnostiach. Žalovaný ako predávajúci súhlasil s
vyplatením jednorázovej sumy kupujúcim, teda žalobcom vo výške 2.210 eur na odstránenie závad na
predmetnej nehnuteľnosti. Podľa žalobcov postupom času sa začalo prejavovať vlhnutie obvodových
múrov, priečok a tieto závady sa pri kúpe nehnuteľností neobjavili, pričom žalovaný ich ubezpečil, že
nehnuteľnosti nemajú žiadne iné vady a preto listom zo dňa 06.04.2010, ktorý zaslali žalovanému
odstúpili od zmluvy podľa § 597 OZ a vyzvali žalovaného, aby im v lehote 30 dní od doručenia listu vrátil
peniaze, ktoré mu zaplatili, t. j. 66.387,84 eura s tým, že po zabezpečení náhradného bytu, najneskôr
do 30 dní od vrátenia kúpnej ceny nehnuteľnosť vypracú. Podľa žalobcov list bol doručený žalovanému
dňa 07.04.2010.
Podľa žalovaného z dokazovanie nevyplýva, že boli splnené podmienky odstúpenia od zmluvy. Z
dokazovania vyplynulo, čo potvrdil aj znalecký posudok č. XX/XXXX vypracovaný J.. K., že zo strany
žalobcov nebol daný zákonný ani zmluvný dôvod na platné odstúpenie do zmluvy. V znaleckom
posudku sa jednoznačne konštatuje, že vytýkaná vada, ktorá mala byť dôvodov odstúpenia od zmluvy
je opraviteľná, pričom cena opravy nie je v hrubom nepomere ku kúpnej cene, preto nebola splnená
základná podmienka vyžadovaná § 597 OZ a to neupotrebiteľnosť veci. Tiež nepreukázali žalobcovia
platné odstúpenie od zmluvy, teda že žalovanému vytkli vady včas bezodkladne po ich zistení a že spolu
s vytknutím týchto vád si u žalovaného uplatnili taktiež svoje nároky vyplývajúce z ustanovenia § 597 OZ.

Podľa § 48 ods. 1 OZ, Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 588 OZ, Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú
cenu.

Podľa § 597 ods. 1, 2 OZ, Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti,
najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže
nepravdivým.

Podľa § 599 ods. 1 OZ, Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24
mesiacov od prevzatia veci.

Podľa § 34 OZ, Právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv
alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

Podľa § 35 ods. 1 OZ, Prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne
alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť.

Kúpna zmluva je zmluva, z ktorej vznikne predávajúcim povinnosť predmet kúpy predávajúcemu
odovzdať do vlastníctva a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu
dohodnutú kúpnu cenu. Na vznik kúpnej zmluvy treba zhodný prejav vôle zmluvných strán, obsahujúci
podstatné náležitosti zmluvy, pričom písomná forma zmluvy sa vyžaduje v prípadoch, keď jej predmetom
je nehnuteľnosť.

V zmysle § 597 OZ je zodpovednosť objektívna a jej dôsledky môže predávajúci vylúčiť len tým, že
upozorní kupujúceho na konkrétnne vady veci. Vady, na ktoré predávajúci upozornil nemôže už kupujúci
vytýkať a predávajúci nenesie za ne zodpovednosť. Predávajúci, ktorý na vadu neupozornil sa nemôže
zodpovednosti zbaviť, pričom nie je rozhodujúce, či sám o vade vedel alebo nevedel. Zodpovednosť
predávajúceho sa vzťahuje na vady, ktoré mala vec v čase plnenia, nie na vady, ktoré sa vyskytnú až
po tomto plnení. Vadami treba rozumieť nedostatky predmetu kúpy fyzickej a právnickej povahy, teda
všetko čo znižuje možnosť jeho využitia a upotrebenia. Vadnosť veci v zmysle citovaného ustanovenia
môže spočívať i v tom, že vec nemá vlastnosti, ktoré si kupujúci pri kúpe vymienil, alebo vlastnosti, o
ktorých predávajúci ubezpečil kupujúceho. Vo všetkých týchto prípadoch kupujúci má právo na zľavu
z kúpnej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Namiesto uplatnenia práva na zľavu z kúpnej
ceny môže kupujúci v niektorých prípadoch od zmluvy odstúpiť podľa § 48 OZ. Ide o prípady, keď
vada, na ktorú predávajúci neupozornil robí predmet kúpy neupotrebiteľným, pričom musí ísť o vadu
neodstrániteľnú a trvalú, pre ktorú nemožno vec užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom, nestačí
len prechodná neupotrebiteľnosť, ktorú možno opravou odstrániť. Ďalej ide o prípad, keď vec nemá
vlastnosti, o ktorých predávajúci ubezpečil kupujúceho, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim a to i
vtedy, že inak je vec upotrebiteľná a nakoniec ide o prípad, keď vec má vady, hoci predávajúci ubezpečil
kupujúceho, že žiadne vady nemá.

Uplatnenie práv zodpovednosti za vady prechádza tromi fázami. V prvej fáze je potrebné najskôr zistiť
existenciu vád. V druhej fáze treba zistené vady včas oznámiť a to ich vytknutím, prípadne reklamáciou
predávajúcemu. Nadobúdateľ chybnej veci musí vytknúť predávajúcemu vady bez zbytočného odkladu,
najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Vytknutie vady je jednostranný adresovaný prejav
vôle nadobúdateľa voči predávajúcemu, ktorý spočíva v dostatočne určitom označení vady, resp. v
dostatočne určitom opísaní toho, ako sa táto vada navonok prejavuje. Zákon pritom nehovorí o tom,
že spolu s vytknutím vady musí nadobúdateľ zároveň oznámiť predávajúcemu konkrétne právo zo
zodpovednosti za vady, ktoré chce uplatňovať. Podľa súdnej praxe však pretrváva stanovisko, že
vytknutie musí vedľa popisu vád obsahovať i oznámenie určitého konkrétneho práva zo zodpovednosti
za vady, ktorého sa nadobúdateľ vadnej veci domáha.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že na základe kúpnej zmluvy uzavretej dňa
13.10.2008 žalobcovia ako kupujúci odkúpili od žalovaného ako predávajúceho vyššie uvedené
nehnuteľnosti zapísané na LV č. XX. Tejto zmluve predchádzala zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorú
uzatvorili účastníci dňa 08.09.2008. Z výpovede žalobcov vyplýva, že rodinný dom si prezreli, nezbadali
na ňom žiadnu vlhkosť a preto prejavili oň záujem. Do rodinného domu sa nasťahovali dňa 25.10.2008.
Asi po mesiaci, ako sa nasťahovali zistili v dvoch izbách, v detskej izbe a v spálni, že náter vôbec
neschol, čo následne oznámili žalovanému, s ktorým na základe zmluvy o vyrovnaní závad zo dňa
17.02.2009 sa dohodli, že tento im na odstránenie závad vyplatí sumu 2.200 eur, čo aj urobil. Z výpovede
žalobkyne súd mal za preukázané, že pri spisovaní zmluvy o vyrovnaní závad sa o vlhkosti vedelo.

Postupne ako sa vlhkosť šírila tak sa rozhodli žalobcovia odstúpiť od zmluvy, k čomu malo dôjsť listom
zo dňa 06.04.2010, ktorého kópiu predložili v priebehu konania na pojednávaní dňa 19.11.2014. Podľa
tejto listiny zo dňa 06.04.2010 označenej ako odstúpenie od zmluvy žalobcovia oznamujú žalovanému,
že vzhľadom k tomu, že ignoruje každý ich dopis aj SMS, týmto odstupujú od kúpno-predajnej zmluvy
uzavretej dňa 13.10.2008 na dom S. XX, V. A., a zároveň o vrátenie celej vyplatenej čiastky, ktorú zaplatili
2.000.000,-Sk (66.387,84 eura). Už pri kúpe domu, aj neskôr žalovaného upozornili, že žalobkyňa v
2/rade je silný alergik na plesne a zároveň má astmu. Z listu ďalej vyplýva, že žalovaný ich ubezpečil,
že dom je suchý a v poriadku. Žalobkyňa v tomto prostredí žiť nemôže. Toľko z kópie uvedeného listu
označeného ako odstúpenie od zmluvy.

V zmysle intencií rozhodnutia Krajského súdu v Nitre sa súd zaoberal právne významnou otázkou,
či došlo zo strany žalobcov v 1/ a 2/rade k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy. Podľa súdu
žalobcovia bez akýchkoľvek pochybností nepreukázali, že z ich strany došlo k platnému odstúpeniu od
zmluvy, ktorú uzatvorili dňa 13.10.2008. Do predmetného rodinného domu sa žalobcovia nasťahovali
dňa 25.10.2008, pričom asi po mesiaci zistili vlhnutie múrov, najskôr v dvoch izbách, čo riešili so
žalovaným zmluvou o vyrovnaní závad zo dňa 17.02.2009, na základe ktorej im na odstránenie závad
vyplatil žalovaný 2.200 eur. Neskôr pokračovalo vlhnutie stien rodinného domu a podľa žalobcov mali
nato upozorňovať žalovaného, avšak nepreukázali v konaní, že pokiaľ došlo k vytknutiu vád, že tieto
obsahovali i oznámenie určitého konkrétneho práva zodpovednosti škody za vady, ktorých sa mali
domáhať . V priebehu konania žalobcovia tvrdili, že listinu, ktorou mali odstúpiť od zmluvy nemajú k
dispozícií, a to ani jej kópiu. Podľa žalobcov, tak ako to uviedli v žalobe, listom zo dňa 06.04.2010
zaslaným žalovanému odstúpili od zmluvy podľa § 597 OZ a vyzvali ho, aby im v lehote do 30 dní
od doručenia listu vrátil peniaze, ktoré zaplatili, teda dva milióny korún, v prepočte 66.388 eur s tým,
že oni po zabezpečení náhradného bývania, najskôr do 30 dní od vrátenia kúpnej ceny žalovanému
nehnuteľnosť vypracú. List mal byť doručený žalovanému 07.04.2010 a 30-dňová lehota na vrátenie
kúpnej ceny uplynula 07.05.2010. V tejto lehote im žalovaný peniaze nevrátil a nijako inak na odstúpenie
od zmluvy nereagoval.
Zhodne na pojednávaní dňa 03.10.2014 žalobkyňa v 2/rade uviedla, že poslala žalovanému odstúpenie
od zmluvy, ktorý list bol označený ako žiadosť odstúpenia od zmluvy. V tomto malo byť napísané,
okrem iného, že žiadajú vrátenie peňazí a k tomu bola uvedená lehota 30 dní. Až na pojednávaní
dňa 19.11.2014 prostredníctvom právneho zástupcu žalobcovia predložil kópiu listu označeného ako
odstúpenie od zmluvy zo dňa 06.04.2010, ktorý list našiel ich syn C. F.. Z textu tejto listiny však nevyplýva
zhodný obsah s tvrdením žalobcov v žalobe, ako aj výpovede žalobkyne v 2/rade, teda aby žalovaný im
v lehote do 30 dní od doručenia listu vrátil peniaze, ktoré zaplatili teda 2.000.000,-Sk (66.387,84 eura) s
tým, že oni po zabezpečení náhradného bývania, najskôr do 30 dní od vrátenia kúpnej ceny žalovanému
nehnuteľnosť vypracú. Takže tieto tvrdenia nie sú totožné s obsahom samotnej kópie listu, ktorý predložili
a je datovaný dňom 06.04.2010. Samotná žalobkyňa v 2/rade na pojednávaní dňa 19.11.2014 k tomu
uviedla, že keď list našiel syn C. F. dostal sa jej do rúk pred štyrmi dňami. Svedok C. F. vo svojej výpovedi
uviedol, že doklady nakoniec našiel doma, bolo to niekedy v septembri alebo októbri minulého roku, teda
2014 a hneď ako ich našiel telefonoval žalobkyni v 2/rade a potom ich jej bol zaniesť a odovzdal hneď v
ten deň, ako ich našiel. Takže i v tejto časti je rozporné tvrdenie žalobkyne v 2/rade a svedka pokiaľ ide
o to, kedy sa jej dostala k dispozícií uvedená kópia listiny. Takéto rozporné tvrdenia, akou je rozpornosť
uvádzaná v žalobe a v priebehu konania oproti textu predloženej kópie listiny vzbudzujú pochybnosti
o tom, že v skutočnosti žalobcovia predložili kópiu listu zo dňa 06.04.2010, ktorým riadne odstúpili od
kúpnej zmluvy, pričom na pojednávaní dňa 03.10.2014 žalobkyňa v 2/rade ešte tvrdila, že nenapadlo
ju, že bude potrebovať kópie listu o odstúpení od zmluvy. Podľa súdu žalobcovia nepreukázali riadne
odstúpenie od kúpnej zmluvy a preto nemohlo ani vyvolať právne následky spojené s týmto právnym
úkonom, t. j. zrušenie kúpnej zmluvy od začiatku.

V neposlednom rade súd k veci dodáva, že zo záveru znaleckého posudku č. XX/XXXX znalca J.. T. K.
vyplýva, že zistenú vadu možno technicky odstrániť a to sanáciou horizontálnej trojizolácie a stavebné
práce na odstránenie vady predstavajú náklady v sume 3.092,63 eura. Tiež v znaleckom posudku
uvádza aj spôsob možnej realizácie sanačných prác. Uvedené tak vylučuje právo žalobcov v 1/ a 2/rade
na odstúpenie od kúpnej zmluvy podľa § 597 ods. 1 OZ.

Ďalej sa súd stotožnil s tvrdením právneho zástupcu žalovaného, že ďalší žalobcami uvádzaný dôvod
odstúpenia od zmluvy a to, že si pred uzatvorením zmluvy vymienili, že dom nemôže vlhnúť, tak v

konaní táto skutočnosť nebola v priebehu dokazovania preukázaná, keď v zmluve o budúcej zmluve,
ani v kúpnej zmluve a jej dodatku sa žiadne osobitné vlastnosti predávanej veci nevymedzujú.
Preto súd, vzhľadom na vyššie uvedené dôvody, žalobu žalobcov zamietol ako nedôvodnú.

Podľa § 151 ods. 3 O.s.p., V zložitých prípadoch, najmä z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania
alebo väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní súd môže rozhodnúť, že o trovách konania
rozhodne do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej; ustanovenie § 166 sa nepoužije.
Ustanovenia odsekov 1 a 2 platia primerane s tým, že lehota troch pracovných dní plynie od
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

V zmysle citovaného zákonného ustanovenia o trovách konania rozhodne súd do 30 dní po
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne v dvoch
vyhotoveniach, cestou Okresného súdu Topoľčany na Krajský súd v Nitre.
V zmysle § 205 ods. 1 a 2 O.s.p., sa v odvolaní má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup
súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu,
ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Exekučný poriadok), ak ide o rozhodnutie o výchove
maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.